注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产
为了方便备战2013注册会计师考试的学员，论坛学员精心为大家分享了注册会计师考试各科目里的重要知识点，希望对广大考生有帮助。
一、投资性房地产的初始计量
（一）外购的投资性房地产
企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为投资性房地产。外购的投资性房地产成本包括：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
企业购入房地产自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能转换为投资性房地产。（注意转换为投资性房地产的日期）
（二）自行建造的投资性房地产
企业建造的房地产自达到预定可使用状态开始之后就用于出租或资本增值的才属于自行建造的投资性房地产。其处理原理与自行建造固定资产相同，不再赘述。
二、与投资性房地产有关的后续支出
（一）资本化的后续支出
原则：与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
企业在对投资性房地产进行改扩建等且将来仍作为投资性房地产的，再改扩建期间应继续将其作为投资性房地产，改扩建期间不计提折旧或摊销。
（二）费用化的后续支出
原则：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益，计入其他业务成本（投资性房地产出租取得的收入计入其他业务收入，发生的后续支出要与其相对应）。
三、投资性房地产的后续计量（重点关注）
原则：投资性房地产后续计量分为成本模式和公允价值模式两种。一般情况下采用成本模式，满足特定条件时也可以采用公允价值模式。但企业只能采用一种模式对投资性房地产进行后续计量。
（一）成本模式
对于房产可以比照固定资产进行处理；对于地产可以比照无形资产进行处理。
需要注意的是：出租的投资性房地产取得的租金收入计入其他业务收入，投资性房地产计提的折旧或摊销额计入其他业务成本。
（二）公允价值模式
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才能采用公允价值模式对其进行计量，公允价值的变动计
入“公允价值变动损益”科目。
（三）后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。除非存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得后才可以从成本模式转为公允价值模式，作为会计政策变更，要对其进行追溯调整期初留存收益。但不得由公允价值模式转为成本模式。
四、投资性房地产的转换（重点关注）
（一）转换日的确定
1、“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”
转换日为租赁期开始日或用于资本增值的日期。空置建筑物或在建建筑物是董事会或类似机构作出书面决议的日期。
2、“投资性房地产”转换为“自用房地产”
房地产达到自用状态的日期。
3、“投资性房地产”转换为“存货”
转换日为租赁期届满，董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外销售的日期。
（二）会计处理
1、成本模式下，非投资性房地产与投资性房地产的相互转换
原则是：按账面价值转换。即将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
2、公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产的
应当按转换日房地产的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时
投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。如果转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积（因为企业可能为了谋取暴利，将公允价值抬得太高，如果计入公允价值变动损益，影响到净利润的数额可能太大，不太合适，所以计入资本公积）；如果转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益（因为这种情况下作为投资性房地产核算的，产生的差额不会太大）
五、投资性房地产的处置
投资性房地产的处置属于日常活动。
处置时，将取得的收入计入其他业务收入，将投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。需要注意的一点是：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产处置时，以前持有期间形成的“公允价值变动损益”或“资本公积——其他资本公积”要转到“其他业务成本”（与以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产处置时的“公允价值变动损益”、可供出售金融资产处置时的“资本公积——其他资本公积”转到“投资收益”的道理一样）。
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注册会计师考试《会计》第二章习题汇总
一、单项选择题
1.下列关于金融资产重分类的说法中，正确的是（）。
A.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产不能重分类为贷款和应收款项
B.可供出售金融资产可以重分类为交易性金融资产
C.持有至到期投资可以重分类为交易性金融资产
D.交易性金融资产满足一定条件时可以重分类为可供出售金融资产
2.甲公司于2012年1月1日购入面值为100万元，票面年利率为6%的A 公司债券；取得时支付价款112万元（含已到付息期但尚未领取的利息6万元），另支付交易费用0.5万元，甲公司将该项金融资产划分为交易性金融资产。2012年1月5日，收到购买时价款中所含的利息6万元；2012年12月31日，该项债券的公允价值为120万元（不含利息）；2013
年1月5日，收到A公司债券2012年度的利息6万元；2013年2月20日，甲公司出售A公司债券售价为132万元，另支付交易费用2万元。甲公司因出售该项交易性金融资产影响投资收益的金额为（）万元。
A.10
B.12
C.24
D.30
3.下列项目中，不能作为持有至到期投资核算的是（）。
A.企业从二级市场上购入的固定利率国债
B.企业购入的股权投资
C.期限较短（1年以内）的债券投资
D.企业从二级市场上购入的浮动利率公司债券
4.2012年1月1日，甲公司从二级市场购入乙公司当日发行的分期付息、到期还本的债券20万张，以银行存款支付价款2039.38万元，另支付相关交易费用15万元。该债券系乙公司当年1月1日发行，每张债券面值为100元，期限为3年，票面年利率为6%，每年年末支付利息。甲公司拟持有该债券至到期，将其作为持有至到期投资核算。购入债券的实际年利率为5%。则2012年12月31日甲公司购入的该项持有至到期投资的摊余成本为（）万元。
A.2000
B.2037.1
C.2054.38
D.0
5.M公司于2013年1月1日从证券市场上购入N公司同日发行的债券，该债券三年期、票面年利率为5%，到期一次还本付息，利息按单利计算，到期日为2015年12月31日。M公司购入债券的面值为1200万元，实际支付价款为1179万元，另支付相关交易费用6万元。M公司购入后将其划分为持有至到期投资核算。M公司持有N公司债券至到期累计应确认的投资收益为（）万元。
A.180
B.201
C.195
D.190
6.长江公司为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17%。2013年5月对外赊销商品一批，售价32000元（不含增值税），给予客户的商业折扣为10%。同时该企业为了及早收回货款提供的现金折扣条件为
2/10，1/20，n/30（假定计算现金折扣时不考虑增值税）。企业销售商品时代垫运杂费1000元，则该企业应收账款的入账价值为（）元。
A.34696
B.32000
C.33000
D.33696
7.A公司于2013年1月1日从证券市场上购入B公司于2012年1月1日发行的债券作为可供出售金融资产，该债券期限为5年、票面年利率为5%、每年1月5日支付上年度的利息，到期日一次归还本金和最后一次利息。购入债券时的实际年利率为4%。A公司购入债券的面值为1000万元，实际支付价款为1076.3万元，另支付相关交易费用10万元。A公司
购入的该项可供出售金融资产的入账价值为（）万元。
A.1036.3
B.1076.3
C.1086.3
D.1026.3
8. M公司于2013年1月1日从证券市场上购入N公司于2012年1月1日发行的债券作为可供出售金融资产，该债券期限为5年、票面年利率为4%、每年1月5日支付上年度的利息，到期日一次归还本金和最后一次利息。购入债券时的实际年利率为5%。M公司购入债券的面值为2000万元，实际支付价款为1985.54万元，另支付相关交易费用20万元。2013年12月31日可供出售金融资产的公允价值为2100万元。M公司购入的该项可供出售金融资产2013年应确认的资本公积为（）万元。
A.158.18
B.174.46
C.1886.3
D.0
9.下列有关金融资产减值损失的会计处理中，不正确的是（）。
A.以摊余成本进行后续计量的金融资产发生减值时，应当将该金融资产的账面价值与预计未来现金流量现值之间差额，确认为资产减值损失
B.以摊余成本计量的金融资产的预计未来现金流量现值，应当按照该金融资产的原实际利率折现确定，并考虑相关担保物的价值
C.对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，也可以
包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试
D.单独测试未发现减值的金融资产，不应包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试
10.甲公司于2012年1月1日从证券市场上购入B公司于2011年1月1日发行的债券作为可供出售金融资产，该债券期限为4年、票面年利率为4%、每年1月5日支付上年度的利息，到期日为2015年1月1日，到期日一次归还本金和最后一次利息。购入债券时的实际年利率为6%。甲公司购入债券的面值为1000万元，实际支付价款980.52万元，另支付相关交易费用6万元。假定按年计提利息。2012年12月31日，该债券的公允价值为900万元。2013年12月31日，该债券的公允价值为700万元并将继续下降。甲公司2013年度对该项可供出售金融资产应确认的;;资产减值损失;;的金额为（）万元。
A.281.11
B.200
C.217.8
D.246.52
二、多项选择题
1.下列关于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产的说法中，正确的有（）。
A.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括交易性金融资产和直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
B.企业取得的拟近期内出售的债券投资应划分为交易性金融资产
C.以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产初始确认时，应按公允价值和相关交易费用之和计量
D.直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，主要是指企业基于风险管理、战略投资需要等所作的指定
2.下列各项中，不属于取得金融资产时发生的交易费用的有（）。
A.融资费用
B.内部管理成本
C.支付给代理机构的手续费
D.企业为发行金融工具所发生的差旅费
3.企业发生的下列事项中，影响;;投资收益;;金额的有（）。
A.取得交易性金融资产时发生的交易费用
B.交易性金融资产持有期间收到的包含在买价中的债券利息
C.交易性金融资产持有期间取得的现金股利
D.期末公允价值大于账面价值的差额
4.M公司2012年10月5日购入N公司股票20万股，支付价款总额为280.4万元，其中包括支付的证券交易费用0.4万元以及已宣告但尚未发放的现金股利4万元。甲公司将该项金融资产划分为交易性金融资产。11月10日M公司收到N公司6月30日宣告派发的2012年上半年现金股利4万元。2012年12月31日，N公司股票收盘价为每股16元。2013年1月20日M公司收到N公司当日宣告发放的2012年度下半年现金股利5万元，2013年5月10日，M公司将N公司股票全部对外出售，出售价格为每股17.2元，支付证券交易费用0.8万元。则下列各项关于M公司的会计处理中，正确的有（）。
A.M公司该项交易性金融资产的入账价值为276万元
B.M公司2012年12月31日对该项金融资产应确认的公允价值变动损
益为40万元
C.该项交易性金融资产对M公司2012年利润总额的影响金额为43.6万元
D.该项交易性金融资产对M公司2013年利润总额的影响金额为28.2万元
5.以下情况中，企业将持有至到期投资在到期前处置或重分类后不会影响到对其他持有至到期投资分类的有（）。
A.出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近，且市场利率变化对该项投资的公允价值没有显著影响
B.因相关税收法规取消了持有至到期投资的利息税前可抵扣政策，或显著减少了税前可抵扣金额，将持有至到期投资予以出售
C.因被投资单位信用严重恶化，将持有至到期投资予以出售
D.因投资单位资金周转困难将持有至到期投资予以出售
6.下列有关持有至到期投资的说法中，正确的有（）。
A.企业应当采用实际利率法，按摊余成本对持有至到期投资进行后续计量
B.持有至到期投资在初始确认时，应当按照公允价值和相关交易费用之和作为初始入账金额
C.企业在确定持有至到期投资实际利率时，应当考虑金融资产所有合同条款的基础上预计未来现金流量，同时应当考虑未来信用损失的影响
D.确定持有至到期投资的实际利率在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保持不变
7.下列各项中，影响持有至到期投资摊余成本的有（ ）。
A.已计提的减值准备
B.分期收回的本金
C.利息调整的累计摊销额
D.到期一次还本付息债券确认的票面利息
8.下列有关贷款和应收款项的会计处理中，说法正确的有（）。
A.金融企业按当前市场条件发放的贷款，应按发放贷款的本金和相关交易费用之和作为初始确认金额
B.一般企业对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，通常应按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额
C.贷款持有期间应当采用实际利率法，计算应确认的利息收入
D.企业收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应收款项账面价值之间的差额计入所有者权益
9.下列有关可供出售金融资产会计处理的说法中，正确的有（）。
A.初始确认时，应按公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额
B.资产负债表日，应按公允价值进行后续计量
C.资产负债表日，确认的可供出售金融资产公允价值变动应计入当期损益
D.可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益
10.甲公司2012年3月2日自证券市场购入乙公司发行的股票300万股，共支付价款3200万元（包含已宣告但尚未发放的现金股利50万元），另支付交易费用20万元。甲公司将其划分为可供出售金融资产核算。2012年4月8日，甲公司收到上述现金股利50万元。2012年12月31日，乙公司股票每股市价为11元。2013年12月31日，乙公司股票每股市价跌至9.5元，甲公司预计该股票价格的下跌是暂时性的。2014年2月20日，甲公司将股票全部出售取得价款3300万元。不考虑其他因素，则甲公司的下列处理中正确的有（）。
A.可供出售金融资产的入账价值为3220万元
B.2012年度该项可供出售金融资产对当期损益的影响金额为50万元
C.2013年12月31日应确认的资本公积金额为-450万元
D.处置可供出售金融资产时确认的投资收益金额为130万元
11.甲公司2012年1月20日自证券市场购入乙公司发行的股票200万股，共支付价款5800万元（包含已宣告但尚未发放的现金股利200万元），另支付交易费用50万元。甲公司将其划分为可供出售金融资产核算。2012年5月8日，甲公司收到上述现金股利200万元。2012年12月31日，乙公司股票每股市价跌至25元，甲公司预计该股票价格的下跌是暂时性的。2013年12月31日，乙公司股票继续下跌，每股市价跌至16元。2014年度，乙公司的经营情况有所好转，当年12月31日其股票每股市价升至20元。不考虑其他因素，甲公司的下列会计处理中正确的有（）。
A.可供出售金融资产的入账价值为5650万元
B.2012年12月31日，应确认资产减值损失650万元
C.2013年12月31日，应确认资产减值损失2450万元
D.2014年12月31日，应转回资产减值损失800万元
12.关于金融资产转移，下列表述中正确的有（）。
A.金融资产的终止确认是指将金融资产从企业的账户和资产负债表内予以转销
B.附售后回购协议的金融资产出售且回购价固定，表明应当终止确认该金融资产
C.企业保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，则不应当终止确认该金融资产
D.既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，应当终止确认该金融资产
13.甲银行与乙银行签订一笔贷款转让协议，由甲银行将其本金为3000万元、年利率为10%、贷款期限为10年的组合贷款出售给乙银行，售价为2800万元。双方约定，由甲银行为该笔贷款提供担保，担保金额为800万元，实际贷款损失超过担保金额的部分由乙银行承担。转移日，该笔贷款（包括担保）的公允价值为2900万元，其中，财务担保合同公允价值为100万元。甲银行没有保留对该笔贷款的管理服务权。下列说法中正确的有（）。
A.甲银行应当按照800万元确认继续涉入形成的资产
B.甲银行确认继续涉入形成的负债金额为900万元
C.转移日甲银行应减少贷款3000万元
D.甲银行应当按照3000万元确认继续涉入形成的资产
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前言 一、考试题型题量 近3年题型题量分析表
三、近三年命题规律 （一）题目类型特点 会计考题包括客观题和主观题两部分。客观题包括单项选择题和多项选择题，以考核考生对《会计》一书的基本理论、基本概念、基本方法的掌握程度。主观题包括计算分析题和综合题，考核考生对《会计》一书全部业务方法的综合运用能力、融会贯通能力和紧密联系实际的实务操作能力。 （二）命题规律 从近三年《会计》的试题来看，有以下几个方面的特点： 1.覆盖面宽，考核全面； 2.重视测试考生对知识的理解，实际应用、职业判断能力； 3.注重热点，突出重点，体现及时掌握新知识、新内容，实现知识更新的要求； 4.综合性较强。 四、复习方法 （一）明确目标，制定并执行学习计划； （二）全面研读大纲和教材，把握教材之精髓； （三）加强练习。 第一章总论 本章考情分析 本章内容是会计准则中的基本准则，对全书后续章节具有统驭作用。近3年考题为客观题，分数不高，属于不重要章节。
20XX 年教材主要变化 本章删除了“第六节 会计科目”一节的内容。 本章基本结构框架 第一节 会计概述 我国企业会计准则体系由基本准则、具体准则、会计准则应用指南和解释公告等组成。 第二节 财务报告目标 财务报告的目标是向财务报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，有助于财务报告使用者作出经济决策。 总 论
第三节会计基本假设与会计基础 一、会计基本假设 （一）会计主体 会计主体，是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。 会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体就是会计主体，但会计主体不一定是法律主体。 （二）持续经营 持续经营，是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。 在持续经营假设下，企业会计确认、计量和报告应当以持续经营为前提。明确这一基本假设，就意味着会计主体将按照既定用途使用资产，按照既定的合约条件清偿债务，会计人员就可以在此基础上选择会计政策和估计方法。 （三）会计分期 会计分期，是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为若干连续的、长短相同的期间。 在会计分期假设下，会计核算应划分会计期间，分期结算账目和编制财务报告。 会计期间分为年度和中期。年度和中期均按公历起讫日期确定。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。 （四）货币计量 货币计量，是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币计量，反映会计主体的财务状况、经营成果和现金流量。 二、会计基础 企业会计的确认、计量和报告应当以权责发生制为基础。 第四节会计信息质量要求 一、可靠性 可靠性要求企业应当以实际发生的交易或者事项为依据进行确认、计量和报告，如实反映符合确认和计量要求的各项会计要素及其他相关信息，保证会计信息真实可靠、内容完整。 二、相关性 相关性要求企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或者预测。 三、可理解性 可理解性要求企业提供的会计信息应当清晰明了，便于财务报告使用者理解和使用。 四、可比性 可比性要求企业提供的会计信息应当具有可比性。具体包括下列要求： （一）同一企业对于不同时期发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用一致的会计政策，不得随意变更。 （二）不同企业同一会计期间发生的相同或者相似的交易或者事项，应当采用规定的会计政策，确保会计信息口径一致、相互可比，即对于相同或者相似的交易或者事项，不同企业应当采用一致的会计政策，以使不同企业按照一致的确认、计量和报告基础提供有关会计信息。 【例题1·多选题】下列项目中，不违背会计核算可比性要求的有（）。 A．当无形资产价值恢复时，将以前年度计提的无形资产减值准备转回 B．由于利润计划完成情况不佳，将以前年度计提的坏账准备全额转回 C．由于资产购建达到预定可使用状态，将借款费用由资本化核算改为费用化核算 D．某项专利技术已经陈旧，将其账面价值一次性核销 E．将投资性房地产的后续计量由公允价值模式改为成本模式
第七章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 一、属于投资性房地产的特征与范围 房产已出租的建筑物 地产 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权 建筑物+劳务将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。（办公楼出租+提供维护、保安等辅助服务） 一房四产某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。如某项投资性房地产不同用途的部分能够单独计量和出售的，应当分别确认为固定资产、无形资产、存货和投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 自用的建筑物固定资产 自用的土地使用权无形资产 销售的房地产存货 经营租入再经营租出的房地产（二房东：无所有权，不作为资产）2.违法 按国家规定认定的闲置土地不是 区别企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书 面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，即使未 签订租赁协议，也应视为投资性房地产。 是 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点 已出租的建筑物 租赁期开始日已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 董事会或类似机构作出书面决议的日期筑物 二、初始计量 投资性房地产应当按成本进行初始计量。 房产同固定资产 外购 地产同无形资产 自建同固定资产 后续公则公 转换 后续成则成 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁 合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共 计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为 投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5
2020年注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产 投资性房地产定义 根据教材，将投资性房地产定义为：指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。也就是只有这三种情况咱们才可以把它归属为投资性房地产的范围。比如咱们自己买房自住，那么不属于赚取租金或资本增值，就无法将其归类为投资性房地产的范畴。 投资性房地产的范围 一、属于投资性房地产的范围 (3+1个属于) 1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 4.“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产? 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的范围(3个不属于) 1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。 2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。 3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值
的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 例题： 下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有( )。 A. 为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B. 房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C. 用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D. 土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销;对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本;用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围 第二节确认和初始计量 第三节后续计量 第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围 二、不属于投资性房地产的特征与范围 1.用途不符 2.违法 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、确认时点
二、初始计量 【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。 借：投资性房地产 1 200 贷：银行存款 1 200 第三节投资性房地产的后续计量 一、成本模式 1.相同：也提折旧（摊销），也提减值； 2.不同：收入支出作为其他业务核算。 自用出租 固定资产、无形资产投资性房地产 累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销） 出售：营业外收入平时+出售： 营业外支出其他业务收入 其他业务成本 【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。 原自用时计提折旧： 每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元） 借：管理费用 5 贷：累计折旧 5 （1）租赁期开始日（华丽转身） 借：投资性房地产 1 200 贷：固定资产 1 200 借：累计折旧195 贷：投资性房地产累计折旧195 （2）每月计提折旧 借：其他业务成本 5 贷：投资性房地产累计折旧 5 （3）每月确认租金收入 借：银行存款 6 贷：其他业务收入 6 【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
一、资产的概念 1、含义：过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制，预期会给企业带来经济利益的资源。 2、特征：（1）过去时（不是将来时） 财务会计（过去时） 会计 管理会计（将来时） 计划购买的原材料不属于资产 （2）由企业拥有或控制 （3）能带来经济利益 （4）经济资源(不是人力资源，政治资源) 例：下列属于企业资产的有（ B ） A阳光和空气 B 存放在第三方的原材料 C经营租赁方式租入机器 D 计划采购的物质 3、分类：（1）根据有无实物形态分有形资产如库存现金及有价证券，存货，固定资产 无形资产如银行存款，应收帐款等（2）按来源不同分自有资产外购 自制 经营租入（不属于资产） 租入资产 融资租入（属于资产）
速动资产（货币资金、交易性金融资产、应收帐款和应收）票据） （3）按流动性分为流动资产 其他流动资产（应收股利、应收利息、其他应收款 存货、预付帐款、其他流动资产） 非流动资产（固定资产、无形资产、长期股权投资、投资性房地产、长期待摊费用） 下列属于流动资产的有（ AC ） A应收帐款 B 预收帐款 C 交易性金融资产 D以公允价值模式计价投资性房地产 二、货币资金 1、含义：以货币形态存在的流动资产 2、内容： 库存现金 银行存款 其他货币资金（银行本票存款、银行汇票存款、信用证保证金存款、信用卡存款、外埠存款、存出投资款） 不包括 （1）备用金（其他应收款） （2）商业汇票（可能在应收票据或应付票据） （3）现金等价物（三个月到期的债券投资） 例：下列各项中是其他货币资金（BCD ） A企业持有三个月到期的债券投资 B为购股票存出投资款 C外埠存款 D 向银行申请银行汇票时的存款
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的 转换和处置 投资性房地产的转换和处置 【所属章节】 第六章投资性房地产 【知识点】投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 (1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 (2)“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 (3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 (二)房地产转换的会计处理
1.成本模式 成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示： 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，理应终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (一)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 (二)采用公允价值模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
第三节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 投资性房地产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 （二）会计处理 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 1.计提折旧或进行摊销时 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.计提减值准备时 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 3.取得租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 【例题3·单选题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自20×1年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12 000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至20×1年1月1日已使用10年，累计折旧3 000万元。20×1年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8 800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额为（）万元。 A.250 B.350 C.450 D.650 【答案】B 【解析】20×1年计提折旧=（12 000-3000）/（40-10）=300（万元），20×1年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12 000-3 000）-300=8 700（万元），因可收回金额为8 800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司20×1年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 （一）科目设置 1.投资性房地产——成本 ——公允价值变动 2.公允价值变动损益 （二）采用公允价值模式计量的前提条件
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
第四节投资性房地产的转换和处置 【例题6·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理 的表述中，正确的有（）。 A.按预计使用年限计提折旧 B.公允价值变动的金额计入当期损益 C.公允价值变动的金额计入资本公积 D.自用房地产转换为投资性房地产时公允价值高于账面价值的差额计入资本公积 【答案】BD 【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误；公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项C错误。 【例题7·单选题】甲公司20×１年至20×４年发生以下交易或事项： 20×１年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为 3 000万元。该办公楼预计使用 年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×４年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办 公楼的公允价值为 2 800万元。 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×４年12月31日，该办公楼的公允价值为 2 200万元。 要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第（1）小题至第（2）小题。（20XX 年） （1）下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（）。 A.出租办公楼应于20×４年计提折旧150万元 B.出租办公楼应于租赁期开始日确认资本公积l75万元 C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价 3 000万元确认为投资性房地产 D.出租办公楼20×４年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值 【答案】B 【解析】20×４年应计提的折旧=3 000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3 000-3 000/20×2.5=2 625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量 的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的资本公积=2 800-2 625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作 为其他业务收入，选项D错误。 （2）上述交易或事项对甲公司20×４年度营业利润的影响金额是（）万元。 A.0 B.-75 C.-600 D.-675 【答案】C 【解析】上述交易对20×４年度营业利润的影响=-75+150/2+（2 200-2 800）=-600（万元）。 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
2019注会会计英语基础讲义 xx年注册会计师考试辅导会计前言总体考情分析一般选择综合题第1题要求选用英文作答，若用英文作答完全正确，则在原题满分的基础上多加5分。对于《会计》科目来讲，综合题的知识点分布可能性很大，知识面比较广，所以对于常见的综合性知识点，均需要关注如何转化为英文作答的形式。 在本次教学中, 将会按照专题的形式，同时结合具体例题，分别使用中文与英文进行讲解，并帮助学员提炼相关专业词汇。在具体每个专题的讲解时，每个专题会以先列举常用的词汇，最后结合典型例题的形式进行演练。部分专题在讲解中将会整合在一次授课中完成。 本次授课共涉及以下17个专题： 1.固定资产和无形资产 2.投资性房地产 3.资产减值 4.借款费用 5.股份支付 6.或有事项 7.金融工具 8.收入.费用和利润 9.非货币性资产交换和债务重组
10.所得税 11.外币折算 12.租赁 13.会计政策变更.估计变更.差错更正 14.资产负债表日后事项 15.长期股权投资和企业合并 16.合并财务报表 17.每股收益课堂教学形式由于自xx年起注册会计师考试采用机考的形式，因此同学们在运用英语进行综合题目作答的过程中能够快速准确的在电脑上输入答案是得分的前提。为了提高同学们快速输入英语答案的准确性，本门课程需要同学们在上课过程中跟随主讲老师将英文部分内容在Word文档中输出，以达到对单词的准确拼写以及对语法句型熟悉掌握的目的。 专题一固定资产和无形资产 目录 01 考情分析 02 词汇归纳总结 03 重点.难点讲解 04 同步系统训练考情分析有关固定资产和无形资产的内容在注会考试中属于非常重要的基础知识，可能并不单独以主观题形式进行考查，但是专业阶段主观题所考查的知识点中一般都会穿插其相关内容。如与借款费用.会计估计变更及差错更正等内容的结合。因此，要给予一定的重视。 词汇归纳总结
第六章投资性房地产 本章考情分析 本章考试内容较多，但所占分值不多，一般以客观题形式进行考核，但作为基础知识经常与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，以主观题的形式进行考核。本章分值一般在5分左右。 本章教材主要变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 范围相关内容 1.已出租的土地使用权（经 营租赁方式） 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此 类 2.持有并准备增值后转让的土地使用权（很少见） 3.已出租的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑 物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建 筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑 物； （2）企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资 性房地产； （3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建
（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房15 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000 【例6-2】（公允价值模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。 3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。 假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。 【答案】 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建）12 000 000 贷：投资性房地产——成本10 000 000 ——公允价值变动 2 000 000 （2）20×8年3月15日～11月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000 （3）20×8年11月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——成本13 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）13 500 000 【补充例题】（费用化后续支出） 甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。 【答案】 日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。 借：其他业务成本15 000 贷：银行存款等15 000 【例6-3】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。 该写字楼的造价为9 000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。 【答案】 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租： 借：投资性房地产——成本90 000 000 贷：开发成本90 000 000 （2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000 二、投资性房地产后续计量模式的变更 1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。 3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
第七章投资性房地产 一、单项选择题 1.下列项目中，属于投资性房地产的是（）。 A.房地产企业的自用厂房 B.房地产开发企业在正常经营活动中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地 C.已出租的土地使用权 D.出租给高级管理人员居住的公寓 2.下列项目中，不属于投资性房地产的是（）。 A.已出租的建筑物 B.以融资租赁方式租入在转租的厂房 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的土地使用权 3. 长江公司是房地产开发企业，2010年1月将作为存货的商品房转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日商品房的账面余额为2000万元，已计存货跌价准备200万元，该项商品房在转换日的公允价值为3000万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。 A.1800 B.800 C.3000 D.1700 4.2010年1月1日华强公司用1212万元购买一项建筑物用于出租，采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为5年，预计净残值为12万元，采用年数总和法计提折旧，则2011年该项投资性房地产应计提折旧（）万元。（计算结果保留两位小数） A.240 B.192 C.326.66 D.320 5.关于投资性房地产后续支出的说法中，正确的是（）。 A.投资性房地产的后续支出全部计入投资性房地产的成本 B.投资性房地产的后续支出全部计入管理费用 C.投资性房地产的后续支出全部计入其他业务成本 D.投资性房地产的后续支出符合资本化条件的，计入投资性房地产的成本 6.关于投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，下列说法中错误的是（）。 A.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，计提的折旧或摊销计入管理费用 B.投资性房地产采用成本模式进行后续计量时，按照固定资产或无形资产的有关规定计提折旧或进行摊销 C.投资性房地产存在减值迹象的，要对其进行减值测试，计提减值准备 D.投资性房地产计提的折旧或摊销，计入其他业务成本 7.关于投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量时，下列说法中正确的是（）。 A.企业对投资性房地产要进行减值测试，计提减值准备 B.企业对投资性房地产计提折旧或摊销 C.投资性房地产公允价值上升时，计入资本公积 D.投资性房地产公允价值下降时，计入当期损益 8.关于投资性房地产的后续计量，下列说法错误的是（）。 A.投资性房地产由公允价值模式转换为成本模式，属于会计政策变更 B. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式，属于会计政策变更 C. 同一企业只能采用以一种模式对所有投资性房地产进行后续计量 D. 投资性房地产由成本模式转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额调整期初
第六章投资性房地产 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 【提示1】企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。比如，企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务。 【提示2】 （1）自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如：企业出租给本企业职工居住的房屋；企业拥有并自行经营的旅馆饭店；企业自用的办公楼、生产车间厂房等。 （2）作为存货的房地产 作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货，不属于投资性房地产。 如果某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。 第二节投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 将某项资产确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的定义，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （1）与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 （一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的实际成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。 （二）自行建造投资性房地产的确认和初始计量 自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。 （三）非投资性房地产转换为投资性房地产的确认和初始计量 参见“投资性房地产的转换和处置”部分内容。 二、投资性房地产有关的后续支出 （一）资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。 企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作为投资性房地产，再开发期间不计提折旧或摊销。 转为改扩建时的分录如下： 1.成本模式 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式 借：投资性房地产——在建 ——公允价值变动（也可能在贷方） 贷：投资性房地产——成本 （二）费用化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。