2020年CPA考试《会计》
第6章投资性房地产
知识点整理
第一节投资性房地产的特征与范围
第二节投资性房地产的确认和初始计量
资性房地产的转换相区别。
2020年注册会计师考试《会计》知识点：投资性房地产 投资性房地产定义 根据教材，将投资性房地产定义为：指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。也就是只有这三种情况咱们才可以把它归属为投资性房地产的范围。比如咱们自己买房自住，那么不属于赚取租金或资本增值，就无法将其归类为投资性房地产的范畴。 投资性房地产的范围 一、属于投资性房地产的范围 (3+1个属于) 1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 4.“空置建筑物或在建建筑物”能否确认投资性房地产? 对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 二、不属于投资性房地产的范围(3个不属于) 1.自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。 2.作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。 3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值
的部分，应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 例题： 下列各项关于土地使用权会计处理的表述中，正确的有( )。 A. 为建造固定资产购入的土地使用权确认为无形资产 B. 房地产开发企业为开发商品房购入的土地使用权确认为存货 C. 用于出租的土地使用权及其地上建筑物一并确认为投资性房地产 D. 土地使用权在地上建筑物达到预定可使用状态时与地上建筑物一并确认为固定资产 【解析】企业取得的土地使用权一般确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，并计提摊销;对于房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物时，土地使用权作为存货核算，待开发时计入房屋建筑物的成本;用于出租的土地使用权，应将其转为投资性房地产核算。
投资性房地产的转换和处置账务处理方式 （一）投资性房地产的转换 1.投资性房地产转换形式和转换日 （1）转换形式 1.非投资性房地产——投资性房地产 （固定资产，无形资产，存货） 2.投资性房地产——非投资性房地产 （2）转换日的确定 ●投资性房地产转为自用：达到自用状态的日期。 ●作为存货的房地产转为出租，或自用建筑物或土地使用权停止自用转为出租：租赁期开始日。 2.投资性房地产转换的会计处理 （二）投资性房地产的处置 1.成本模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 2.公允价值模式计量的投资性房地产的处置 借：银行存款 贷：其他业务收入 借：其他业务成本
贷：投资性房地产——成本 ——公允价值变动 借：资本公积——其他资本公积（冲减成本） 贷：其他业务成本 借：公允价值变动损益（冲减成本） 贷：其他业务成本 或借：其他业务成本 贷：公允价值变动损益 【例7-17】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。 甲企业的账务处理如下： （1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产： 借：投资性房地产——成本 470 000 000 贷：开发产品450 000 000 资本公积——其他资本公积20 000 000 （2）20×7年12月31日，公允价值变动： 借：投资性房地产——公允价值变动10 000 000 贷：公允价值变动损益 10 000 000 （3）20×8年6月，出售投资性房地产： 上述分录可以拆分为： 借：银行存款 550 000 000 贷：其他业务收入550 000 000 借：其他业务成本480 000 000 贷：投资性房地产——成本470 000 000 ——公允价值变动 10 000 000
第六章投资性房地产 本章学习方法 本章主要知识点包括：（1）公允价值模式计量的投资性房地产后续公允价值变动对当 期损益的影响；（2）自用房地产与投资性房地产的转换对当期损益的影响；（3）投资性房地产的处置对当期损益的影响。 学生学习时需要将固定资产、所得税等与投资性房地产的会计处理结合起来复习；复习 本章内容大概需要2小时的时间。 本章基本结构框架 本章核心知识点解读 第一节投资性房地产的特征与范围 【知识点】投资性房地产的特征与范围 （一）投资性房地产的定义 1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 【提示】我们国家目前的投资性房地产主要为出租用。持有待增值的“炒楼”一般不作为投资性房地产。 2.特征： ①具有投资性（不能是投机） ②以房地产为载体 3.判断条件 ①目的是为赚取租金或资本增值，或两者兼有； ②能够单独计量和出售（或转让）。
【提示1】“能够单独计量和出售（或转让）”包括：成本能够可靠计量；可随时对外转让；产权可以分割（房产证的分割）。 【提示2】某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。 （二）投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权 （1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租的土地使用权； （2）用于出租的土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式取得的土地使用权。 【提示】对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 在我国实务中，持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少，比如：出让取得的土地使用权，原先作为企业的生产经营用地，现由于搬迁等原因暂时不用，但暂时不打算出售，而是打算增值后再出售。 3.已出租的建筑物 （1）用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 【提示】企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。 （2）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。 【提示】通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签定租赁协议，也应视为投资性房地产。 （三）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业自用的厂房、办公楼等。 （1）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。 （2）企业出租给本企业职工居住的宿舍，即使按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。这部分房产间接为企业自身的生产经营服务，具有自用房地产的性质。 （3）企业将建筑物出租并按出租协议向承租人提供保安和维修等其他服务，所提供的其他服务在整个协议中如为重大的，该建筑物应视为企业的经营场所，应当确认为自用房地产。 2.作为存货的房地产是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货（类似工业企业产品）。
投资性房地产会计分录汇总-标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
第八章投资性房地产 【教学重点、难点】 投资性房地产初始计量的核算；投资性房地产后续计量的核算；投资性房地产转换的核算；投资性房地产处置的核算 【教学用具】多媒体 【教学过程】 第一节投资性房地产的确认和初始计量 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 下列各项不属于投资性房地产：（1）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，（2）作为存货的房地产。 一、投资性房地产的确认条件 将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件： （一）与该资产相关的经济利益很可能流入企业； （二）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本参照固定资产或无形资产等相关要求确定。
第二节投资性房地产的后续计量 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产 在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或进行摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。 为核算采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。 二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产 为核算采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，企业应设置“投资性房地产”科目，并分别设置“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。 （一）采用公允价值模式的前提条件 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件： 1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。 2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 （二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。 三、投资性房地产后续计量模式的变更 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。 已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
2020年注册会计师《会计》知识点：投资性房地产的 转换和处置 投资性房地产的转换和处置 【所属章节】 第六章投资性房地产 【知识点】投资性房地产的转换和处置 投资性房地产的转换和处置 一、投资性房地产的转换 (一)投资性房地产转换形式和转换日 1.转换形式 “自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。 2.转换日 (1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产” 租赁期开始日或用于资本增值的日期。“空置建筑物或在建建筑物”是董事会或类似机构作出书面决议的日期。 (2)“投资性房地产”转换为“自用房地产” 房地产达到自用状态日期。 (3)“投资性房地产”转换为“存货” 租赁期届满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。 (二)房地产转换的会计处理
1.成本模式 成本模式下，投资性房地产采用账面价值计量模式的房地产转换如下图所示： 二、投资性房地产的处置 当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，理应终止确认该项投资性房地产。 企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，理应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益(将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。 (一)采用成本模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 (二)采用公允价值模式计量 借：银行存款 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税(销项税额) 借：其他业务成本
甲股份有限公司（以下简称甲公司）为非房地产开发企业，发生的有关投资性房地产的资料如下：
（1）甲公司将所持有的原作为固定资产核算的写字楼经营租赁给乙公司，租赁期为1年，年租金为300万元，租金于年末结清。租赁期开始日为2010年1月1日。租赁期间，由甲公司提供该写字楼的日常维护。该写字楼的原造价为3000万元，使用寿命30年，采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，已计提折旧1000万元。甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续核算。
（2）2010年12月，该办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元；2010年共发生日常维护费用40万元，均以银行存款支付；收到乙公司支付的租金并存入银行。
（3）2011年1月1日，甲企业决定于当日开始对该写字楼进行重新装修，装修完成后将继续用于经营租赁。
（4）2011年4月20日，甲企业与丙公司签订经营租赁合同，约定自2011年7月1日起将写字楼出租给丙公司。租赁期为2年，年租金为500万元，租金每半年支付一次。
（5）2011年6月30日，该写字楼再开发完成，共发生符合资本化条件的支出200万元，均以银行存款支付。开发完成后发现甲公司当地的房地产市场比较成熟、公允价值能够持续可靠取得，于是将该写字楼的后续计量模式由成本模式变为公允价值模式，当日的公允价值为2500万元。
（6）2011年12月31日该投资性房地产的公允价值为2700万元。
（7）假定不考虑其他条件，甲公司按净利润的10％计提盈余公积。
要求：
（1）编制2010年1月1日甲企业出租写字楼的有关会计分录。
（2）编制2010年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。
（3）编制2011年1月1日该投资性房地产的会计分录。
（4）编制2011年6月30日该投资性房地产的有关会计分录。
（5）编制2011年12月31日该投资性房地产的有关会计分录。 A.该项变更为会计政策变更 年12月31日应当确认公允价值变动损益200万元 年12月31日应当确认资本公积200万元 年12月31日应当确认的公允价值变动损失为100万元 年12月31日应当确认的公允价值变动收益为50万元 根据资料（2），下列说法中正确的有（） A.以出让方式购入的准备建造办公楼的土地使用权 B.未来持有目的不明确在建建筑物 C.经营出租拥有使用权的建筑物 D.出租的投资性房地产租赁期届满，暂时空置但将继续用于出租 E.已出租的建筑物 下列各项资产中，不属于投资性房地产的有（）
新会计准则第３号──投资性房地产 【字体：大中小】【打印】 一、概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。
第八章资产减值 本章2007年考题中考查了一道综合题，分值15分；2008年、2009年均以客观题形式考查，分值分别为2分、3分。本章是重难点章节。 本章共四节内容： 第一节资产减值的认定 第二节资产可收回金额的计量和减值损失的确定 第三节资产组的认定及减值处理 第四节商誉减值的处理 本章重点、难点： 1.可收回金额的确定； 2.资产组的减值处理； 3.总部资产的减值处理； 4.商誉的减值处理 第一节资产减值的认定 一、资产减值的概念及其范围 资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。 根据准则规定，《企业会计准则第8号——资产减值》准则（及本章）主要涉及到七项资产：（1）对子公司、联营企业和合营企业的长期股权投资； 注意：第四类长期股权投资（对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响、在活跃市场上没有报价且公允价值不能可靠计量的权益性投资）的减值执行《企业会计准则第22号――金融工具的确认和计量》准则，计提的减值也不允许转回。 （2）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产； 注意：采用公允价值模式计量的投资性房地产不存在计提减值的问题。 （3）固定资产； （4）生产性生物资产； 注意：消耗性生物资产执行《存货》准则（了解即可）。 （5）无形资产； （6）商誉； （7）探明石油天然气矿区的权益和井及相关设施。 按照《企业会计准则第8号——资产减值》准则规定所计提的减值准备都不允许转回。 二、资产减值的认定 （一）期末必须进行减值测试的资产 1.因企业合并形成的商誉； 2.使用寿命不确定的无形资产。 对于这两类资产，无论是否存在减值迹象，都应当至少于每年年度终了进行减值测试。 除此之外的其他资产都应是在存在减值迹象时进行减值测试。因为在实务中，减值测试在具体操作时比较复杂，且容易影响会计信息的真实性及可靠性，所以这些资产不宜频繁进行减值测试。 （二）减值迹象的判断 资产可能发生减值的迹象主要可从外部信息来源和内部信息来源两方面加以判断。 1.外部因素 从企业外部信息来源来看，以下情况均属于资产可能发生减值的迹象，企业需要据此估计资产的可收回金额，决定是否需要确认减值损失。 （1）如果出现了资产的市价在大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推移或者正常使用而预计的下跌；
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
三、投资性房地产业务 (一)投资性房地产的初始计量 1.外购的投资性房地产 (1)采用成本模式进行初始计量 借:投资性房地产 贷:银行存款 (2)采用公允价值模式进行初始计量 借:投资性房地产一成本 贷:银行存款 [说明]外购成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起，下同)或用于资本增值才能确认投资性房地产，否则后期转化；投资性房地产是一种经营性活动。 2.自行建造的投资性房地产 (1)发生建造成本时: 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 (2)建造完工时: 借:投资性房地产[适用于成本模式计量] 投资性房地产一成本[适用于公允价值模式计量] 贷:投资性房地产一在建 [说明]建造成本包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益，不计入建造成本。 3.投资性房地产资本化的后续支出 (1)采用成本模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ○3改扩建工程或装修完工 借:投资性房地产 贷:投资性房地产一在建 (2)采用公允价值模式进行后续计量 ①投资性房地产转入改扩建工程 借:投资性房地产一在建 贷:投资性房地产一成本 投资性房地产一公允价值变动[可能在借方] ②发生改扩建或装修支出 借:投资性房地产一在建 贷:银行存款等 ③改扩建工程或装修完工
借:投资性房地产一成本 贷:投资性房地产一在建 4.投资性房地产费用化的后续支出 借:其他业务成本 贷:银行存款 (二)投资性房地产的后续计量 1.投资性房地产的成本模式计量 (1)按期(月)计提折旧或进行摊销 借:其他业务成本 贷:投资性房地产累计折旧/累计摊销 (2)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (3)发生减值时 借:资产减值损失 贷:投资性房地产减值准备 2.投资性房地产的公允价值模式计量 (1)取得的租金收入 借:银行存款 贷:其他业务收入 (2)确认公允价值的变动 借:投资性房地产一公允价值变动 贷:公允价值变动损益[或做相反分录] [说明]采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件:投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，并由此对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。 3.投资性房地产后续计量模式的变更 借:投资性房地产——成本[变更日公允价值] 投资性房地产累计折旧[摊销][已计提] 投资性房地产减值准备[已计提的减值准备] 贷:投资性房地产[账面余额] 盈余公积[(公允-账面)*0.1] 利润分配一未分配利润[(公允-账面)*0.9] (三)投资性房地产的转换 1.成本模式下的转换(看账面价值) (1)投资性房地产转为非投资性房地产 ○1投资性房地产转换为自用房地产 借:固定资产(无形资产) 投资性房地产累计折旧(摊销) 投资性房地产减值准备 贷:投资性房地产 累计折旧(累计摊销) 固定资产减值准备(无形资产减值准备) ②投资性房地产转换为存货
第一节投资性房地产概述 一、投资性房地产的概念 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 新会计准则对出租性房地产进行了统一规范，将对外出租的房产、对外出租的土地使用权以及持有并准备增值后转让的土地使用权，统一划分为投资性房地产，在“投资性房地产”科目进行核算。从而将投资性房地产与企业自用的厂房、办公楼等固定资产以及房地产开发企业作为存货而准备对外出售的房地产区分开来。 二、投资性房地产的基本特征 投资性房地产主要具有下列基本特征： （1）投资性房地产是一种经营性活动。 （2）投资性房地产在目的、用途、状态等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 （3）投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，只有在满足特定条件的情况下，即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，也可以采用公允价值模式进行后续计量。 三、投资性房地产的范围 投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。 （一）已出租的土地使用权 已出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得、以经营租赁方式出租的土地使用权。 以下两种情况不属于投资性房地产：计划用于出租而尚未出租的土地使用权；将租入的土地使用权又对外出租。 （二）持有并准备增值后转让的土地使用权 企业持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业已经取得的并准备将来增值后再转让的土地使用权。但按国家有关规定认定的闲置土地不属于投资性房地产。 （三）已出租的建筑物 已出租建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 投资性房地产不包括的内容： （1）自用房地产。企业出租给本企业职工居住的宿舍，虽也收取租金，但间接为企业
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2?持有并准备增值后转让的土地使用权 体现了管理者的持有意图。 需要注意的问题： （1） 这里不包括闲置土地 （2） 房地产开发企业持有并准备增值后出售的土地使用权不属于投资性 房地产， 作为存货处理。 3?已出租的建筑物 应是自租赁期开始日确定为投资性房地产。 进行讲解， 后四十五 分钟对投 资性房地 产的后续 计量模式 进行讲解。 最后,布置 课后作业。
在采用公允价值模式进行后续计量的情况下， 企业应当在投资性房地产” 科目下设置 成本”和 公允价值变动”两个明细科目。 2?自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态 前所发生的所有必要支出构 成。 注：这里的 自建投资性房地产”是指建造完工后直接用于出租的情况。 【例8-3】20X7年1月，甲企业从其他单位购入一块土地的使用权，并 在这块土地上开始自行建造 三栋厂房。 20X 7年10月，甲企业预计厂房即将完 工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租 赁合同约定，该厂房于完工（达到预定可使用状态）时开始起租。 月1日，三栋厂房同时完工（达到预定可使用状态） 为600万元；三栋厂房的实际造价均为 1 000万元， 业采用成本计量模式。 二、与投资性房地产有关的后续支出 （一） 满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本； （二） 不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（借 记其他 业务成本”等科目）。 处理原则、思路和固定资产类似。 第三节投资性房地产的后续计量 后续计量总原则： 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量， 价值模式对投资性房地产进行后续计量。 通常情况下，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计 量，不得同时采用两种计量模式。 通常情况下，采用成本模式计量的投资性房地产在满足一定条件的情况 下，可以转为按照公允价值模式计量，但公允价值模式计量的不能转为按照成 本模式计量。 一、成本计量模式 企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。 科目设置： （1） 投资性房地产； （2） 投资性房地产累计折旧（摊销）； 甲企业的账务处理如下： 土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产 000） ]=200 （万元） 借：投资性房地产 贷：在建工程 借：投资性房地产 贷：无形资产 3?投资者投入的。 4?债务重组（或非货币性资产交换取得） 。 5?非投资性房地产转换为投资性房地产，应按 来确定。 =[600 x (1 000 七 厂房 已出租土地使用权 土地使用权 10 000 000 10 000 000 2 000 000 2 000 000 投资性房地产转换”的原则 20X7 年 11 。该块土地使用权的成本 能够单独出售。假设甲企 也可采用公允
一、内容提要 本章解析投资性房地产的界定及入账成本的确认，对投资性房地产的两种后续计量模式在选择标准上、会计处理上和计量模式的转化上进行了系统地阐述，最后，本章对投资性房地产的转换及处置做了案例解析。 二、关键考点 1.投资性房地产的辨认； 2.公允价值模式下投资性房地产的会计核算； 3.成本模式转为公允价值模式的会计处理原则； 4.公允价值模式下投资性房地产与固定资产、无形资产或开发产品相互转换时公允价值与账面价值差额的归属科目认定； 5.投资性房地产处置损益的计算，尤其是公允价值模式下“其他综合收益”和“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”的会计处理。 三、历年试题分析 年份题型题数分数考点 2017 单选题 1 1.5 自用房产转为公允价值模式计量的投资性房地产形成贬值的科 目归属 多选题 1 2 投资性房地产会计处理原则的正误甄别 判断题 1 1 投资性房地产的界定 综合题 1 18 投资性房地产结合所得税的会计处理 2018 单选题 1 1.5 投资性房地产折旧的计算 多选题 1 2 成本模式转公允价值模式的会计处理 判断题 1 1 投资性房地产的后续支出处理 计算题 1 10 公允价值模式下的投资性房地产的会计处理 2019 单选题 1 1.5 投资性房地产日常维护支出的科目归属 多选题 1 2 自用房产转换为公允价值模式的投资性房地产对财务报表项目 的影响 判断题 1 1 部分出租部分自用的会计处理原则 计算题 1 10 公允价值计量模式下投资性房地产的取得、公允价值变动及转 为自用固定资产并提取折旧的会计处理 四、本章知识点详解 【知识点】投资性房地产的特征与范围▲▲▲ 【解释】房地产包含两部分：地皮与地上建筑物。房地产企业购买地皮，并在此基础上建造商品房，两者合二为一属于房地产企业的库存商品，计入“开发产品”科目。一般企业购买地皮，计入“无形资产——土地使用权”，建造的地上建筑物计入“固定资产”，如果无法合理区分，全部计入“固定资产”。
第六章投资性房地产 本章考情分析 本章考试内容较多，但所占分值不多，一般以客观题形式进行考核，但作为基础知识经常与非货币性资产交换、债务重组、所得税及会计政策变更、差错更正等内容结合，以主观题的形式进行考核。本章分值一般在5分左右。 本章教材主要变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节投资性房地产的特征与范围 一、投资性房地产的定义 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 范围相关内容 1.已出租的土地使用权（经 营租赁方式） 企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此 类 2.持有并准备增值后转让的土地使用权（很少见） 3.已出租的建筑物 （1）是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑 物，主要包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建 筑物，以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑 物； （2）企业租入再转租给其他单位的建筑物不属于投资 性房地产； （3）通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建
（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——厂房15 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000 【例6-2】（公允价值模式的后续支出） 20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。 3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元，其中成本1 000万元，累计公允价值变动200万元（借方）。 假设甲企业采用公允价值计量模式。不考虑相关税费。 【答案】 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程： 借：投资性房地产——厂房（在建）12 000 000 贷：投资性房地产——成本10 000 000 ——公允价值变动 2 000 000 （2）20×8年3月15日～11月10日： 借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000 贷：银行存款等 1 500 000 （3）20×8年11月10日，改扩建工程完工： 借：投资性房地产——成本13 500 000 贷：投资性房地产——厂房（在建）13 500 000 【补充例题】（费用化后续支出） 甲企业对其某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出1.5万元。 【答案】 日常维修支出属于费用化的后续支出，应当记入当期损益。 借：其他业务成本15 000 贷：银行存款等15 000 【例6-3】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。 该写字楼的造价为9 000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式。 【答案】 甲企业的账务处理如下： （1）20×8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租： 借：投资性房地产——成本90 000 000 贷：开发成本90 000 000 （2）20×8年12月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益： 借：投资性房地产——公允价值变动 2 000 000 贷：公允价值变动损益 2 000 000 二、投资性房地产后续计量模式的变更 1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。 2.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。 3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
成本模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产 贷：在建工程或开发产品（房地产企业）自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 贷：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备 存货转投资性房地产 借：投资性房地产（存货账面余额） 存货跌价准备 贷：开发产品（开发产品账面余额） 2、投资性房地产后续支出 转为改良或装修 借：投资性房地产-在建 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 符合资本化条件的改良或装修支出 借：投资性房地产-在建 贷：银行存款、应付账款等 不符合资本化条件的改良或装修支出（日常维护） 借：其他业务成本 贷：银行存款、应付账款等 改良或装修完成时 借：投资性房地产 贷：投资性房地产-在建 3、投资性房地产后续计量 计提折旧或摊销 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）计提减值准备 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 租金收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 4、投资性房地产处置
实际收到的处置收入 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转处置成本 借：其他业务成本（投资性房地产账面价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（投资性房地产账面余额） 投资性房地产转为自用 借：固定资产或无形资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 投资性房地产转为存货 借：开发产品 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 5、成本模式转为公允价值模式 借：投资性房地产-成本（公允价值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（账面价值） 利润分配-未分配利润（公允与账面净值差额*0.9，公允大贷记，公允小借方）盈余公积（公允与账面净值差额*0.1，公允大贷记，公允小借方） 公允价值模式： 1、投资性房地产初始计量 外购投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：银行存款、应付账款等 自行建造投资性房地产 借：投资性房地产-成本 贷：在建工程或开发产品（房地产企业） 自用房地产转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值） 累计折旧 固定资产或无形资产减值准备 公允价值变动损益（公允价值小于账面） 贷：固定资产或无形资产 其他综合收益（公允价值大于账面） 存货转投资性房地产 借：投资性房地产-成本（公允价值）
2020年中级会计职称《中级会计实务》 第六章投资性房地产 核心考点及经典例题详解 【知识点】投资性房地产的范围（★） （一）属于投资性房地产的范围 1.已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 【思考题】甲公司以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为50年，甲公司将该土地使用权以经营租赁方式出租给乙公司。是否属于投资性房地产？ 『正确答案』属于。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。 【思考题】企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。是否属于投资性房地产？ 『正确答案』属于。 【思考题】甲公司为房地产企业，以拍卖方式在土地交易市场取得一宗土地使用权，使用年限为70年，持有并准备增值后再转让。是否属于投资性房地产？ 『正确答案』不属于。 3.已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。 【注意】 （1）已出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，如果以租赁方式租入的建筑物不属于投资性房地产（属于使用权资产）。 【思考题】A企业与B企业签订了一项租赁合同，A企业将其拥有产权的门面房出租给B企业，租期5年。B企业最初将该门面房用于自行经营餐馆。2年后，因连续亏损，B企业将餐馆转租给C公司，以赚取租金差价。该房屋属于哪家公司的投资性房地产？ 『正确答案』由于门面房的产权属于A企业，因此对于A企业而言，属于其投资性房地产。由于产权不属于B企业，因此对于B企业而言，不属于其投资性房地产。 【例·判断题】（2016年考题）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（） 『正确答案』√ （2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租建筑物。 （3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。 （4）对企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业董事会作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。 【思考题】甲公司在市中心购买一栋写字楼，共20层。其中1层经营出租给某商业银行作为分行，2层经营出租给A公司作为餐饮服务，3层以上全部经营出租给B公司作为办公用房，地下1层经营出租给C公司作为大型超市。甲公司同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。该房地产是否属于投资性房地产？