固定资产、无形资产和投资性房地产关键知识点比对表（一）初始计量环节
（二）后续计量环节1折旧、摊销
投资性房地产公允价值资产评估
投资性房地产公允价值资产评估 四、价值类型及其定义 根据《以财务报告为目的的资产评估指南（试行）》（中评协[2007]169 号）第二十四条规定：在符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则下的公允价值一般等同于资产评估准则下的市场价值。根据评估目的实现的要求，结合评估对象自身的功能、使用方式和利用状态等条件的制约，本次评估价值类型选用市场价值。 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 本报告所称“评估价值”,是指所约定的评估范围与对象在本报告约定的价值类型、评估假设和前提条件下,按照本报告所述程序和方法, 仅为本报告约定评估目的服务而提出的评估意见。需要说明的是,同一资产在不同市场的价值可能存在差异，本次评估基于国内可观察或分析的市场条件和市场环境状况。
五、评估基准日 （一）本项目评估基准日为 2013 年 12 月 31 日。 （二）按照评估基准日尽可能与资产评估应对的经济行为实现日接近的原则，由委托方确定评估基准日。 （三）本次资产评估的工作中，评估范围的界定、评估参数的选取、评估价值的确定等，均以评估基准日企业内部的财务报表、外部经济环境以及市场情况确定。本报告书中一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准。 六、评估依据 本次评估的依据主要包括资产评估经济行为、法律法规、评估准则、权属、取价及其他等依据，具体如下： （一）经济行为依据 1、资产评估机构与委托方签订的《资产评估业务约定书》。 （二）法律法规依据 1、中华人民共和国主席令第 42 号《中华人民共和国公司法》（2005 年 10月 27 日）； 2、国务院 91 号令《国有资产评估管理办法》
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
第六单元长期投资及其他资产评估测验题参考答案 一、单项选择题 1．股票的未来收益的现值是（B）。 A．账面价值 B．内在价值 C．票面价值 D．清算价值 2．在股市发育不全、交易不规范的情况下，作为长期投资中的股票投资的评估值应以（C）为基本依据。 A．市场价格 B．发行价格 C．内在价值 D．票面价格 3．作为评估对象的递延资产的确认标准是（C）。 A．是否已摊销 B．摊销方式 C．能否带来预期收益 D．能否变现 4．被评估债券为1992年发行，面值100元，年利率10%，3年期。1994年评估时，债券市场上同种同期债券交易价，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值应为（D）。 A．120元 B．118元 C．98元 D．110元 5．被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17%，按年付息到期还本，面值100元，共1000张。评估时债券购入已满一年，第一年利息已经收账，当时一年期国库券利率为10%，一年期银行储蓄利率为9.6%，该被评估企业债券的评估值最接近于（A）。 A．112 159元 B．117 000元 C．134 000元 D．115 470元 6．被评估债券为4年期一次性还本付息债券10000元，年利率18%，不计复利，评估时债券的购入时间已满3年，当时的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业了解认为应该考虑2%的风险报酬率，试问该被评估债券的评估值最有可能是（D）。 A．15 400元 B．17 200元 C．11 800元 D．15 358元 7．被评估企业以机器设备向B企业直接投资，投资额占B企业资本总额的20％。双方协议联营10年，联营期满，B企业将按机器设备折余价值20万元返还投资方。评估时双方联营已有5年，前5年B企业的税后利润保持在50万元水平，投资企业按其在B企业的投资份额分享利润，评估人员认定B企业未来5年的收益水平不会有较大的变化，折现率设定为12％，投资企业的直接投资的评估值最有可能是（B）。A．500 000元 B．473 960元 C．700 000元 D．483 960元
投资性房地产评估指导意见（试行） 第一章 引言 第一条 为规范注册资产评估师执行投资性房地产评估业务行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则──基本准则》、《资产评估准则──不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，制定本指导意见。 第二条 本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号──投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 第三条 本指导意见所称投资性房地产评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南（试行）》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。 第四条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章 基本要求 第五条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，不得出现对评估结论具有重要影响的实质性疏漏和错误，不得以预先设定的价值作为评估结论。 第六条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估相关专业知识和相应的评估经验，具备从事投资性房地产评估的专业胜任能力。 注册资产评估师应当关注投资性房地产评估的复杂性，根据自身的专业知识和经验，审慎考虑是否有能力承接投资性房地产评估业务。 第七条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第八条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第九条 注册资产评估师应当提醒委托方根据会计准则的相关要求，合理确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第十条 注册资产评估师应当知晓，当符合会计准则计量属性规定的条件时，会计准则中的投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值。 第十一条 注册资产评估师执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况。 注册资产评估师应当要求委托方对投资性房地产的权属做出承诺，并对权属资料进行必要的查验。 第三章 评估对象 第十二条 注册资产评估师应当知晓会计准则中投资性房地产的分类，并参照以下会计准则的要求，明确评估对象： （一）已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式租
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
第四章投资性房地产 一、单项选择题 1、关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是（）。 A、租金收入通过“其他业务收入”等科目核算 B、折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目 C、期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益 D、一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量 2、下列各项中，不影响企业当期损益的是（）。 A、采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值 B、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值 C、采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值低于账面价值 D、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值大于账面价值 3、A公司于2012年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2011年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2012年对该项房地产应计提的折旧额为（）万元。 A、126 B、126.5 C、125 D、124.5 4、2010年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2011年末收取。2011年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2011年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2011年度损益的影响金额为（）万元。 A、340 B、350 C、240 D、90 5、投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入（）。 A、资本公积 B、公允价值变动损益 C、留存收益 D、投资收益 6、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产
一、单项选择题 1、下列各项中，（）是长期股权投资评估重要的评估假设。 A、会计分期 B、会计主体 C、货币计量 D、持续经营 2、股票的内在价值等于（）。 A、股票的利润总额 B、股票的收益总额 C、股票的账面价值 D、股票的未来收益的折现值 3、下列关于缺乏控制权评估中单独评估时清查核实方法的表述正确的是（）。 A、抽查方法与具有控制权股权评估相同 B、以独立调查为主、调查问卷为辅 C、核对工作主要针对母公司核算 D、访谈对象主要为母公司负责该长期股权投资核算的财务人员及母公司派驻投资单位任职的高管 4、要了解投资人、委托人、管理人、托管人在利益分配、管理费支付等方面的权利和义务，应关注（）。 A、投资基金的类别 B、资产评估相关法规 C、资产评估委托合同 D、投资基金协议、章程 5、从长期投资性资产按投资性质分类的角度看，购买国库券属于（）。 A、长期股权投资 B、债券投资 C、混合型投资 D、单一性投资 6、假设发行企业并未将剩余收益分配给股东，而是用于追加投资扩大再生产，在这种假设下，普通股股票的评估模型应该是（）。 A、固定红利型 B、红利增长型 C、分段型 D、综合型 7、对于具有控制权股权的评估，处于成长期企业或预期业绩将出现高增长的企业，资产基础法的评估结果通常（）收益法的评估结果。 A、大于 B、小于 C、等于 D、无法确定 8、投资基金按照资金募集方式的划分，向不特定投资者发行的基金是（）。 A、公募基金
C、另类投资基金 D、证券投资基金 9、无风险或低风险的投资通常指的是（）。 A、债券基金 B、股票基金 C、货币市场基金 D、混合型基金 10、上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A、成本法 B、市场法 C、收益法 D、期权法 11、下列有关债券投资的说法中不正确的是（）。 A、债券是政府、企业、银行等为了筹集资金，按照法定程序发行的并向债权人承诺于指定日期还本付息的有价证券 B、折现率包括无风险报酬率和风险报酬率 C、无风险报酬率通常以银行贷款利率、国债利率或政府发放短期债券的利率等为准 D、风险报酬率的大小取决于债券发行主体的具体情况 二、多项选择题 1、长期投资性资产评估的特点有（）。 A、股权投资评估是对资本或权益的评估 B、股权投资评估通常是基于被投资企业权益的可分性 C、股权投资评估通常是建立在被投资企业持续经营的基础上 D、股权投资评估是对企业重置成本的评估 E、股权投资评估是对企业竞争能力的评估 2、下列关于股票投资评估的表述中，错误的有（）。 A、—般情况下，优先股都要按事先确定的股利率支付股利 B、优先股是在股利分配和剩余财产分配上优先于普通股的股票 C、债券的利息是在所得税后支付 D、优先股的股利是在所得税前支付 E、普通股没有固定的股利，其收益大小完全取决于企业的经营状况和盈利水平 3、下列属于具有控制权股权评估的特点的有（）。 A、评估程序不受限制 B、评估程序可能受到限制，评估方法不受限制 C、可能存在控制权溢价因素 D、关注资产权属资料完善情况 E、应关注流动性影响 4、基金运作中的主要当事人包括（）。 A、基金投资者
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
附件 投资性房地产评估指导意见 第一章总则 第一条为规范投资性房地产评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益，根据《以财务报告为目的的评估指南》制定本指导意见。 第二条本指导意见所称投资性房地产，是指《企业会计准则第3 号——投资性房地产》及其应用指南所称的投资性房地产，即企业为赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 第三条本指导意见所称投资性房地产评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，根据委托对以财务报告为目的所涉及的符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定和估算，并出具资产评估报告的专业服务行为。 第四条执行投资性房地产评估业务，应当遵守本指导意见。 第二章基本遵循 第五条执行投资性房地产评估业务，应当具备投资性房地产评估的专业知识和实践经验，能够胜任所执行的投资性房地产评估业务。
执行某项特定业务缺乏特定的专业知识和经验时，应当采取弥补措施，包括利用专家工作及相关报告等。 第六条执行投资性房地产评估业务，应当充分理解相关会计准则的要求、评估对象在企业财务报告中的核算和披露要求，并提请企业管理层按其经营意图以及会计准则的规定对投资性房地产进行恰当分类。 第七条执行投资性房地产评估业务，应当与企业和执行审计业务的注册会计师进行必要的沟通，了解其因遵循相关会计准则的具体要求而提出的具体意见和建议，并分析这些意见和建议对评估业务的影响。 第八条资产评估专业人员应当提醒委托人根据会计 准则的相关要求确定评估基准日。评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。 第九条执行投资性房地产评估业务，应当对投资性房地产进行现场调查，明确投资性房地产的实物状况、权益状况和区位状况，收集相关权属证明、租赁合同等文件；没有权属证明文件的，应当要求委托人或者其他相关当事人对投资性房地产的权属做出承诺或者说明。 第三章评估对象 第十条资产评估专业人员应当知晓会计准则中投资 性房地产的分类，并提请委托人参照以下会计准则的要求，明确评估对象：
企业会计准则第3号──投资性房地产 一．本章导读 第一节概述 投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产。《国际会计准则第40号——投资性房地产》将房地产的范围定义为房屋和土地，而在中国，土地所有权归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权。因此，本准则中的房地产实际上指的是“土地使用权”和建筑物。 投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值，或两者兼有。因此，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其它资产，而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用本准则，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。 我国以往的会计制度和会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产。由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。新的会计准则大量借鉴了国际会计准则40号《投资性房地产》的规定，要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映。这无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据。 该准则与准则发布前实务和制度规定比较，主要的差异有： 1.在资产负债表上的列示 新准则规定，企业应单独以“投资性房地产”列示在资产负债表上。而在现行实务或制度中，一般作为固定资产或无形资产进行核算。 2.后续计量模式 新准则规定，可采用成本模式或公允价值模式。选用成本模式时，需要计提折旧、进行摊销及计提减值，减值一经计提，不得转回；选用公允价值计价时，以期末公允价值为基础调整其账面价值，两者差额计入当期损益。不再计提折旧或进行摊销。 现行实务和制度规定，以历史成本模式进行核算，分别按照原《固定资产》或《无形资产》的规定进行处理。 3.计量模式变更 新准则规定，对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更。已采用公允价值模式计量投资性房地产的，不得再转为成本模式。 会计制度中无此规定。
第八章长期投资性资产评估 一．单项选择题 1.上市交易的债券最适合运用（）进行评估。 A.成本法 B.市场法 C.收益法 D.价格指数法 2.对距评个基准日一年内到期的非上市债券，采用（）方法进行评估较为适合 A.本利和折现 B.市场询价 C.账面值 D.本金加持有期利息 3.从理论上讲，无风险报酬率是受( )影响的 A.资金的使用成本 B.资金的投资成本 C.资金的经营成本 D.资金的机会成本 4.被评估债券为2006年发行，面值100元，年利率10%，三年期。2008年评估时，债券市场上同种债券，面值100元的交易价为110元，该债券的评估值最接近（）元 A.120 B.98 C.100 D.110 5.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率17%，单利计息，按年付利息到期还本，面值100元，共1000张，评估时债券购入已满1年，第一年利息已经收账，若折现率为10%,被评估企业债券的评估值最接近（）元 A.112159 B.117000
C.134000 D.115470 6.被评估债券为4年期还本付息债券10000元，年利率18%，不计复息，评估时债券的购入时间已满3年，当年的国库券利率为10%，评估人员通过对债券发行企业的了解，认为应该考虑2%的风险报酬率，该被评估债券的评估值最有可能是（）元 A15400 B.17200 C.11800 D.15338 7.站在资产评估的角度，在股市发育不全、交易不规范的情况下，股票的评估价值应以股票的（）为基本依据 A.市场价格 B.发行价格 C.内在价格 D.票面价格 8.股票的内在价值属于股票的（） A.账面价值 B.理论价值 C.无面额价值 D.发行价格 9.股票的内在价值是由（）决定的 A.股票的净资产额 B. 股票的总资产额 C.股票未来收益折现值 D.股票的利润总额 10.股票的清算价格是（） A.企业的资产总额和企业股票总数的比值 B. 企业的资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数 C. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值 D. 企业的净资产总额和企业股票总数的比值再乘以一个折现系数
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
非投资性房地产转换为投资性房地产的处理高顿网校友情提示，最新焦作会计实务技能相关内容非投资性房地产转换为投资性房地产的处理总结如下： 投资性房地产是指为赚取租金或实现资本增值，或者两者兼而有之而持有的房地产。这里的房地产，是对土地和房屋及其权属的总称。因此，企业的投资性房地产是指取得的土地使用权，即房地产中的土地使用权及土地上的房屋等建筑物及构筑物。由于房地产核算模式不同、性质不同，其会计处理方法也有所不同。 非投资性房地产转换为投资性房地产成本模式计量作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的产品以经营租赁方式出租，取得租赁收益，从而相应转换为投资性房地产。实际工作中，企业一般将处于存货状态的房地产采用成本模式计量，通过“开发商品”科目核算，如果计提减值准备，其减值金额通过“存货跌价准备”科目核算。结转开发商品成本时，要连同存货跌价准备一并转入“投资性房地产”科目。 企业将自用房地产转换为投资性房地产，一般是把计划用作投资性房地产的固定资产，如办公用房用于租赁，或者把土地使用权计划用来出租。出租前，计划作为投资性房地产的固定资产或土地使用权按实际成本核算，已计提折旧或摊销的，包括计提资产减值准备，应一并转入投资性房地产成本。进行会计处理时，应冲减“固定资产”科目或“无形资产”科目，连同“累计折旧”科目或“累计摊销”科目，包括“固定资产减值准备”科目或“无形资产减值准备”科目一并转销。 【例1】2008年5月8日，某造纸厂用来存放原材料的操场出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场400000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 公允价值模式计量非投资性房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产，在转换前非投资性房地产一般按实际成本计价，转换成按公允价值计量模式计量的投资性房地产，会出现转换前资产的实际价值与转换时资产公允价值的不吻合。按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，转换日发生的亏损，即转换日的公允价值小于账面价值之差，计入“公允价值变动损益”科目，待以后投资性房地产升值时逐步对冲或转让时冲销这部分差额。 【例2】2008年5月8日，某造纸厂将其拥有的操场一块出租给当地足球俱乐部，操场账面原值50万元，已经计提累计摊销10万元，公允价值为35万元。造纸厂的账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——成本350000 公允价值变动损益50000 累计摊销100000 贷：无形资产——土地使用权500000 年末，上述投资性房地产公允价值升值为38万元。其账务处理如下： 借：投资性房地产——操场——公允价值变动30000 贷：公允价值变动损益30000 按《企业会计准则第3号——投资性房地产》有关规定，如果转换日实现盈余，即转换日公允价值大于账面价值之差，计入“资本公积”账户，待出售时，再从“资本公积”账户转入“其他业务收入”账户。但投资期间，房地产投资产生的公允价值变动损益不得调整资本公积，只能在“公允价值变动损益”账户中单独核算。 【例3】2008年6月1日，某房地产开发公司签订协议，将其拥有的写字楼一幢，出租给某证券交易所用作营业用房。租赁开始日为7月1日，租期5年。写字楼原价5000万元，已计提折旧1000万元。假如开发公司将出租的写字楼改按公允价值计量模式计量，租赁开始日评估写字楼的公允价值为4800万元。其账务处理如下：
附件6： 关于《投资性房地产评估指导意见》 （征求意见稿）的起草说明 为便于注册资产评估师、委托方和评估报告使用者、监管方以及其他相关部门有关人士全面理解《投资性房地产评估指导意见》（征求意见稿）（以下简称“《指导意见》”）的内容和相关背景，更好地提出修改意见，现将有关起草情况说明如下： 一、制定本评估指导意见的必要性 投资性房地产是现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的发布和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定本指导意见对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。 （一）适应会计准则新变化的需要 目前，国际会计准则中越来越多地采用了公允价值。2006年，我国新发布的会计准则也引入了公允价值的概念和计量模式。其中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是企业会计准则体系中新增的一项重要内容，目的是为了规范投资性房地产的确认、计量和相关信息的披露。 国际上较通行的公允价值的确定做法是由评估专业人士为公允
价值的确定提供专业意见。为满足这种新兴评估市场领域的需求，中评协制定了《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，自2007年12月31日起施行。 本《指导意见》是针对资产评估基本准则、《资产评估准则——不动产》以及《以财务报告为目的的评估指南（试行）》中涉及到投资性房地产评估部分提出的具体指导性要求。 （二）进一步规范执业行为、保护各方当事人合法权益的需要投资性房地产评估是专业性非常强的一个领域，以财务报告为目的的投资性房地产的评估作为评估行业的新兴业务，与会计准则的相关性较高。为便于评估报告使用者准确理解投资性房地产的评估行为，保护资产评估各方当事人的合法权益，非常有必要制定符合投资性房地产评估特点的专门的指导意见，以规范投资性房地产的评估行为。 （三）适应市场和提高执业水平的需要 随着我国经济的快速发展，各种与评估业务相关的经济行为日益频繁，特别是以财务报告为目的的评估业务已成为具有连续性特点的常规性评估业务。经济发展对资产评估提出了更高的要求，包括服务规范化、有效化、快捷化、国际化等。为满足以财务报告为目的的评估要求，提高投资性房地产评估的执业水平，更好地服务于市场经济的发展，评估行业迫切需要有专门的指导意见用以指导投资性房地产的评估实践。 二、国际上投资性房地产评估规范情况介绍
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）工程总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元
投资性房地产评估实务与案例分析 第1部分判断题 1.评估披露内容只需对权属完整的资产，对于缺失产权文件的不必披露 A、对 B、错 B、错 3.尚未确定未来用途的土地也是投资性房地产。 A、对 B、错
A、对 B、错 --- --------------------------------------------------------------------------------------------- --- -------------------------------------------------------------------------------------------------- --------------------------------- ------------ --------------------------------- ----------------------------- ------ 1 f ■■ .正确答案：A解析：不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，可 . I ||采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论。区别 于公允价值评估结论。 5.户籍是房地产的外部影响因素，人口属于内部影响因素。 A、对 B、错 」 正确答案：B解析：人口，户籍，经济，分配，战略都是影响房地产外部的政 策因素。 6.投资性房地产应当能够单独计量和出售。 A、对 B、错 ■―■■■■■ ■■■ .-—-I——■ ■ ■ ■―■ ■ ■ ■ ■ ■T ■ ?正确答案：A解析：未找到解析 ■ 7.评估对象除了个别建筑物单元外，还有多个单元及其附属物组成的整体。 A、对 B、错 正确答案：A你的答案：解析：评估对象对应的是个别建筑物单元，还有多个 建筑物单元及其附属设施共同构成的一个整体。
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
第七章长期投资及其他资产评估 一、单项选择题 1.判断债券风险大小主要应考虑( ) 。 A．债券投资者的竞争能力B．债券发行者的财务状况C．债券投资者的财务状况D．债券投资者的信誉 2.以下债券中，风险最小的债券是( ) 。 A．政府债券B．公司债券C．金融债券D．上市债券 3.到期后一次还本付息的债券的评估，其评估标的为( ) 。 A．债券本金B．债券本金加利息C．债券利息D．债券本金减利息 4.有优先于普通股分红权利的股票是( ) 。 A．上市股B．优先股C．记名股票D．不记名股票 5.股票的内在价格属于股票的( ) 。 A．账面价格B．市场价格C．发行价格D．理论价格 6.下列长期投资中，属于实物资产的长期投资的是( ) 。 A．机器设备B．专有技术C．商标权D．购买的股票、债券 7.与非上市交易的证券相比，可上市交易的债券、股票一般采用( )进行评估。 A．收益法B．折现法C．成本法D．市场法 8.被评估企业持有2001年发行的债券l 000张，面值100元，3年期，年利率9.6％，2003年评估时，该债券的市场交易价为110元，则该债券每张的评估值应为( ) 。 A．110元B．100元C．109.6元D．119.2元 9.被评估债券为非上市企业债券，3年期，年利率为17％，按年付息，到期还本，共2 000张，面值l00元。评估时债券购入己满一年，第一年利息已经收账，当时一年期的国库券利率为8％，一年期银行储蓄利率为7.6％，经过分析确定债券发行企业的风险报酬率为2％，则该被估企业债券的评估值最接近于( ) 。 A．268 000元B．224 297元C．232 791元D．233 314元 10.从资产评估的角度看，其他资产属于一种( ) 。 A．待摊费用B．预付费用C．无形资产D．固定资产 11.以下费用中应计入其他资产评估值中的有( ) 。 A．长期借款利息B．固定资产大修理费、摊余价值C．预付的房租D．营业室装饰性费用 12.作为评估对象的其他资产的确认标准是( ) 。 A．是否带来预期收益B．是否可以变现C．是否已摊销D．摊销方式 13.购买其他企业的股票属于( ) 。 A．直接投资B．间接投资C．短期投资D．无风险投资 14.股东持有的每一股股票在公司财务账单上所表现出来的净值，我们称之为股票的( ) 。 A．票面价格B．内在价格C．账面价格D．市场价格