第二部分爱汀花园物业管理方案
第一章爱汀花园物业管理的整体设想与策划爱汀花园项目位于苏州相城区阳澄湖镇湘太路98号，总建筑面积为114514.14平方米，项目占地面积为69880平方米，绿化率为37%，项目的建筑类型主要分为小高层住宅及联排别墅，项目住宅总户数为718户，汽车位总数360个，其中地上214个，地下146个。针对这样的社区必须需要专业的物业管理公司进行正规化的管理。我司完全有实力、有能力、有信心地谋略、策划出与爱汀花园房地产品定位相适应的物业管理模型并在实践中有效地加以实施,同时我司郑重承诺响应招标文件中所有要求。
我们精心策划、周密布暑的爱汀花园物业管理模式，将充分结合我司在同类型高档住宅小区物业管理所取得的成功经验，紧紧围绕本项目房地产品定位、管理服务定位，充分满足业主小康生活的需求，且满足人性化、科学、领先、适宜和可操作要求。我司创造性地提出爱汀花园物业管理模式设定为：以人为本，诚信服务；绿色管理，善待自然；文化延伸，创新生活。
这是我司积淀多年物管经验，对常规型物业管理的继承和发展，体现了与时俱进的时代要求。
我司对爱汀花园物业管理的整体设想与策划体现了：
需求输入：物业管理常规服务、特约服务及物业延伸服务；消费者现实需求与消费者潜在需求
承诺管理服务目标：精典楼盘、精致生活
策划管理服务标准：《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》规定服务标准要求
规定服务要求和控制方法：达到承诺管理服务指标
展示物业高贵品质：服务过程中体现
针对爱汀花园物业管理的各个要素，我们进行了潜心地研究和分析，在充分了解园区特点、业主特点的基础上，精心策划了爱汀花园物业管理模式，并以此确定了我们的整体构想和管理策划思路。
（一）立足诚信原则，通过“以人为本”物管模式，提供温馨服务。
“绿叶之源，诚信为本”，“贴心服务、关爱一生”浓缩了我司物业的企业理念和服务追求。
企业理念内涵：
●我们坚持以诚信待人，以诚信处事，这是我司物业具有旺盛生命力的源泉，是企业宝贵的精神财富，也是对社会的庄重承诺。
●我们以诚信对待客户，以人为本，将管理服务渗透到每一个角落，把温暖送到业主的心上。
●我们以诚信对待员工，与员工一同分享成功，与员工一同面对困难，迎接挑战，与员工一起共同成长。
我司物业致力为爱汀花园的业主提供细致、亲和的服务，通过亲情的交融、邻里的沟通、文化的认同、本性的回归，为小区住户构筑人际沟通的通道，改善和提升业主的生活品质，达成人与人之间、人与环境之间的高度和谐。
我们提出“五勤”、“五重”要求，“六心”思想，“七要制”，旨在通过人性化的服务，让业主尽情品味生活的乐趣。
“五勤”：即眼勤、耳勤、手勤、嘴勤、腿勤；
“五重”：即上门维修重质量，服务管理重态度，问寒问暖重感情，处理问题重速度，解决问题重彻底。
“六心”：居住安全放心，环境优美舒心，生活方便称心，文化娱乐欢心，互助团结热心，同创共建齐心。
“七要”：一要微笑服务，二要真情服务，三要礼貌服务，四要耐心服务，五要周到服务，六要跟踪服务，七要承诺服务。
我们制定了高标准的爱汀花园服务质量目标，详细的保安服务标准、保洁服务标准等各项服务标准，策划了一系列高品位的娱乐休闲活动，努力达到“户户安居乐业，人人乐在其中”的目标。提供个性服务、全新演绎“家”的概念。提供家政服务、维修服务等，以满足业主“自己的”个性需求。
（二）导入ISO9001：2000质量管理体系，贯彻江苏省物业服务质量标准，保证优异服务品质。
我司物业质量方针是“全心全意、业主第一，说到做到、讲求实效，诚信服务、追求完美”，它反映了我司物业人“立足平凡，追求卓越”的品格特征。
1、管理系统化
我司物业建立了以管理处为主体、职能部门为统筹的三级管理架构，运用ISO9001质量管理体系，对辖区的机电、安全、卫生、绿化等实行系统的监管。建立了由《CI手册》规范的企业形象管理体系，《员工手册》规定的员工行为管理体系。系统化管理使得公司员工各司其职，各负其责，日常工作井然有序。
2、管理规范化
根据ISO9001质量管理体系，对每一个岗位、每一个环节都有量化的质量要求和检验标准；根据CI体系，将企业形象塑造渗透到日常工作的各个层面；通过《员工手册》规范员工的行为，提高员工的素质。规范化管理提高了企业的专业化程度，提升了企业的物业管理品质。
3、管理人性化
在强化系统、规范、科学管理的同时，我们更加注重人性化管理，以真诚的态度、优质的服务取信于业主，取信于市场。我们怀着一颗赤子之心，虚心学习服务艺术和沟通技巧，为业主送上无微不至的关怀。
（三）开展高品位文化生活，通过“文化延伸”物管模式，树立高尚家园、小康社会的形象。
高度发达的文化是高水平生活的重要标准，小康社会的居住，人们不但要有富裕的物质生活，更要有丰富的精神享受。为了让爱汀花园的业主享受小康生活，引领业主的孩子在人生的起跑线上抢先一步，就要通过强有力的社区文化活动来体现。社区文化是什么？就是建筑风格、环境风情、道德风尚、邻里风气等诸多方面构筑起来的人们生活方式的总和。缔造社区文化的本质是寻求人、建筑与环境在文化内涵上的重合，努力创造人居、环境、建筑的高度和谐。我司物业在开展社区文化方面积累了丰富的经验，社区文化
建设已成为我司物业的一大特色，我司物业的快速发展得益于公司理性而稳健的文化扩张。因此，在爱汀花园建立起“文化型社区”，通过丰富多彩的社区文化，增强社区的凝聚力和亲和力，使爱汀花园成为安居乐业的大家庭。
（四）倡导绿色生活，通过“绿色”物业管理模式，建设生态家园。
随着社会绿色环保意识的增强，人们对美好生活环境质量的追求日趋突出，“绿色消费”的观念开始渗透到住房消费的各个方面。要顺应“绿色消费”群体的需要，就要走“生态效益型经济”的道路，为业主营造“绿色家园”。人们的环保意识提高了，就会自觉地去爱护环境，环境的维护、清洁、管理费用也将随之降低。园区环境搞好了，社会和业主就会更满意，就会有更多的人加入到环保的行列，这样就形成了一种良性循环。
我们提出“绿色”物业管理模式，就是以“为了人类的生存，必须善待自然”的理念，在管理服务各个环节优先考虑对环境的影响，不断完善自身的环境行为，营造爱汀花园独特的绿色文化，实行绿色物业管理，以使业主自己的小康住宅达到保值增值之目的。
我们的管理体制是：企业化、专业化、一体化。
我们抓的三大效益是：社会效益、环境效益和经济效益。
我们的质量方针是：全心全意、业主第一，说到做到、讲实求效，诚信服务、追求完美。
我们的质量目标是：建一流公司、创一流管理，管一流物业、出一流人才，在过程控制中不断提高业主的满意度。
我们的服务宗旨是：贴心服务、关爱一生。
我们的管理要求是：高起点、高水平、高标准、高质量。
我们的经营方针是：以业主为中心，优质低价。
我们的理论依据是：管理学、管理心理学、管理经济学、运筹学、系统论、零缺点的质量管理学等管理学前沿理论。
第二章爱汀花园物业管理机构设立方案、运作流程
第一节爱汀花园物业管理机构设立方案
随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员和专业技术人员的综合素质和技能素质要求之高是不言而喻的。为此，我司在爱汀花园管理处人员配备上坚持以“因事设岗”，“精干、高效、专业、敬业”的用人原则为基础，确定“重知识也重能力、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关，从公司抽调精兵强将并高标准外聘部分人员组成爱汀花园物业管理处。在管理队伍建设上，将采用规范管理和人性化管理相结合的方式，运用培训机制、激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行末位淘汰制，确保管理目标得以实现。
（一）架构设臵的原则
精简、高效、合理、权力集中、责任明确、命令统一、联系便捷、工作高效的原则，并给合爱汀花园需求特点，组织架构设臵须“因事设岗”而非“因人设岗”，且组织机构因管理服务需要变化而适时调整。
（二）爱汀花园物业管理处架构设臵
1、爱汀花园物业管理处组织架构图
2、组织架构说明
2.1 从爱汀花园物业管理处内部管理机构图中可以看出，管理处实行我司领导下的主任负责制，这是一种垂直领导方式，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由管理处主任直接负责，各项具体工作在各部职责范围内由各部主管直接安排，各主管下属人员直接向主管负责，主管向主任负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一，联系简捷，工作高效。
2.2环境保护部负责园区保洁、绿化；安全护卫部负责园区安全、消防、交通；工程设备部负责设备管理、维修养护及便民服务等工作；服务保障部负责管理处的财务、文件资料的管理、事务接待及电脑打字、便民服务与社区文化活动等工作。
第二节爱汀花园物业管理运作流程
现以图例的形式来直观的表述爱汀花园物业管理运作流程。
1、整体运作流程图：
2、各项工作流程：
各项工作流程包括：
（1）档案建立程序；
（2）房屋室内日常维修程序；
（3）公共设施日常维修、保养程序；
（4）治安管理运作程序；
（5）消防应急程序；
（6）突发事件紧急处理程序。
档案建立程序
附件（二）：
房屋室内日常维修程序
公共设施日常维修、保养程序
附件（四）：
治安管理运作程序
消防应急处理程序
突发事件紧急处理程序
第三章管理服务人员配备方案、人员培训与管理
第一节管理服务人员的配备
（一）人员配备原则
1、“精干、高效、专业、敬业、一专多能、训练有素”的用人原则；
2、“以德为先、德才兼备、忠于职守、精于专业、勤于工作”的用人观念；
3、管理人员大专以上文化学历，工程技术关键岗位大专以上学历，工程技术人员持证上岗的选人标准。
（二）爱汀花园物业管理处人员配备架构图
共计:38人
（三）岗位职责
为贯彻落实“业主至上、服务第一”的服务宗旨，进一步调动管理人员的积极性，求效益，巩固和发展管理成果，把小区管理成为一个清洁、安全、宁静、舒适的生活环境，特制定管理处各类人员岗位职责。
1、管理处职责范围
（1）根据物管法规、政策法令、公司的各项规章制度和物业管理合同规定的条款，实行“管理目标、服务目标、经济指标”三项责任制，对托管物业的房屋、公共设施组织验收、接管，对托管物业的交通、车辆、治安、卫生绿化、维修养护、社区文化等实施全面管理；
（2）根据公司的各项规章制度并结合托管物业实际，建立、健全各项制度和规定，并及时上报公司批准执行，在工作中要经常检查、督促员工认真贯彻和执行各项制度和管理规定，坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉，并加强员工对公司忠诚度的教育；
（3）详细制订管理处的经营管理方案和各项工作的短、中、长期工作计划，并及时上报公司职能部门和委托方领导审核批准后执行；
（4）坚持以效益为中心的原则，积极开展专项服务和特约服务及其它多种经营，制定切实可行的经营方案，努力增加经营收入，全面降低成本开支，杜绝浪费；
（5）组织员工学习政治、业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。加强员工的团结协作，定期对员工进行考核，公开、公正、公平地评价员工的工作。关心员工的生活、福利、文化，充分调动员工的积极性；
（6）及时向公司职能部门和业主委员会上报审批房屋、公共设施的维修保养计划，组织维修人员按时保质完成各项任务；审批住户装修申请，并检查督促业主按规定进行装修；
（7）执行公司规定的“经费收、支两条线”的财务制度；增收节支，严格执行公司财务管理规定，及时向公司上报审批年度常用物资采购计划等各类经费支出计划，严格按财务制度办事，所有费用支出必须经总经理或总经理授权人员批准后方可执行。每半年向业主公开收支情况；
（8）对业主的来访来信，及时接待和办理，自觉接受业主监督，提高服务质量，及时处理业主投诉，坚持定期回访制度，听取合理化建议，并根据托管物业一体化管理的特点，结合实际总结、推广管理新经验，提高管理水平；
（9）根据托管物业的实际情况，积极组织开展文化娱乐活动，根据管理规章制度的要求举办文体娱乐竞赛和各种培训班，搞好精神文明建设；
（10）完成公司交办的其它任务。
2、管理处主任岗位职责：负责爱汀花园物业管理工作整体策划及目标管理控制；负责管理处日常工作检查与监督；负责巡视物业区域内外各场所的现场管理情况及员工工作状态，检查管理服务质量，及时发现问题，促进工作发展；负责管理处综合管理体系的正常运作；负责管理处员工的工作监督、量化考核、员工激励和业务指导；负责管理处的员工队伍建设，注重管理处团队力量的发挥，建立健全管理处的组织系统，使之合理化、精简化、高效化；按时保质完成公司下达给管理处的各项工作任务；负责管理处员工素质培训的监督管理；定期召开管理处员工会议，对管理处工作进行讲评，多渠道与员工进行沟通；严格按照管理处的财务制度，负责做好管理处日常开支的审批工作。
3、服务保障部主管岗位职责：严格遵守本公司的各项管理规章制度；负责本部门的工作安排，对本部门员工的工作进行监督、检查、考核；协调与相关部门的工作联系；按时拟定工作计划和总结，定期召开工作例会；负责策划、组织、总结小区社区文化活动；接待客户来访，处理客户投诉、整理各种物业维修档案资料；负责检查各管理员的日常工作，并对管理员的工作给予具体指导；负责督促和检查管理处的收费工作，统计小区收欠费情况；对日常工作中难以解决的问题，及时汇报管理处主任。
4、环境保护部主管岗位职责：负责监督管理物业区域的保洁、绿化工作；负责对保洁员进行作业管理、技术指导和专业培训和其他技术清洁工一起做地板打蜡、清洗地毯等技术要求较高的保洁工作；进行保洁工作的日常检查，并作好记录，每月对消杀服务质量、垃圾清运质量及其他外包工作进行检验；依据保洁管理作业程序和保洁标准，负责对日常清洁中发生的轻微不合格服务实施即时纠正处理；负责对保洁员进行考勤检查和量化考核，合理配臵管理处保洁器具及清扫工具的数量，合理配备保洁人员，真正做到精简高效，勤俭节约。
5、安全护卫部主管岗位职责：对管理处主任助理负责并汇报工作，制定分项具体工作目标；负责管理处所管物业区域的消防、治安、车辆安全管理工作；负责保安队伍员工的培训工作；参与下属员工的绩效考核及聘用、辞退工作；负责本项目的安全防范、公共秩序、指挥交通车辆、消防管理及应急事件处理。
6、工程设备部主管岗位职责：完成管理处制定的工程组的各项工作指标；组织、协调好物业维修工作的验收和监督，保证物业设施运作正常，做好服务过程的跟进工作；负责组织对区域内所有强电、弱电、供水及智能化系统的维护、保养和管理工作；负责所有关于上述项目的日常管理和常见故障的
处理工作，以及上述项目工程改造及安装工作；负责节电、节水、节能计划及措施的制订，并督导实施；负责分包单位的管理、合同的起草、执行、检查、评审、评价等；负责维修材料的采购、出入库及库房的管理工作；认真完成领导交办的各项临时工作。
（四）激励机制
激励是管理处内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到看重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和工作效益。
1、目标激励：在公司的工作方针中，提出创建物业服务名牌企业的长远目标，并将这一长远目标具体分解到每个部门、每个员工的目标管理指标中，制定年度目标管理指标，年终按指标完成情况考核工作业绩。
2、岗位激励：实行内部公开竞争上岗的办法，为真才实学的员工充分发挥自己的聪明才智才能提供平台，每年定期公开选聘后备人才。
3、工资福利机制：融情于管理,与员工签订劳动合同，为员工购买养老、医疗、社会保险。同时根据公司的经营状况，实行年终双薪，带薪休假、生日贺金，伙食补助等福利措施来保障员工利益，并帮助家庭困难的员工解除后顾之忧，使其保持良好工作情绪，全身心投入到工作。给业主提供优质服务。
4、精神激励：重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，组织有益的集体活动、探望生病的员工等。在激励类型上，我们坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。
5、文化活动机制：是沟通管理处内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。文化活动的方式可有许多种，如：集体活动、旅游、娱乐晚会等活动。
（五）监督机制
监督机制是实现物业服务各项工作顺利开展的必要外在约束条件，防止或纠正工作中出现的偏差。在工作中，我们参照质量管理体系中的服务质量要求建立信息反馈机制，以不断提高管理质量、服务水平。我司在日常工作中由综合管理部门全面负责业主及物业使用人对我司管理服务意见的反馈，由相关专业部门、专业人员负责各专业信息反馈，另外综合管理部日常负责检查管理处的一些日常管理工作，纠正工作中出现的偏差，以提高物业服务质量。
（六）自我约束机制
管理处根据各项管理标准，对各班组员工进行有效检查，发现问题及时纠正。对重大质量问题或多次重复出现的问题，由管理层检讨并制定纠正和预防措施。
1、组织落实，制度规范：人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制定管理规章制度，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度；依据工作表现确立不同的报酬工资福利系统。通过规范企业运作，约束员工行为。
2、分工协作，层级管理：在物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中应对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。
3、规范言行、注重仪表，实施形象战略
行为规范是形象战略的重要组成部分。要将员工的言行举止、仪容、仪表软性因素纳入规范化管理范畴，制定详细的员工守则，让员工熟记于心，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，全面提高企业的美誉度。
（七）信息反馈及处理机制
信息就是资源，爱汀花园管理处的信息来源于执行机构、监督机构等信息反馈渠道。爱汀花园管理处在平时运作时，管理处主任既是指挥员，又是督促检查者，当各项工作指令下达后，执行机构相应开始运作，此时，管理处主任就可以在信息反馈渠道中获取信息，对指挥机构所发出地各项指令可以作出较为实际的评估，从而判断其正确与否，从中吸取经验，纠正错误，有效地克服了在工作中的盲目现象。
1、信息反馈渠道：
信息反馈示意图
2、信息反馈处理中心方式
监控中心通过投诉电话、闭路电视及配备的对讲机等现代工具，及时反馈小区每个区域发生的任何情况；项目经理、管理员每日检查，获取反馈信息；通过完善的管理规章制度和严格的岗位责任制，实行规范化运作；通过反馈信息的总结，及时发现管理服务上的缺点、盲点，以便促进工作，提高服务质量。
第二节爱汀花园物业管理人员的培训
我司物业在几年的发展历程中，狠抓培训，培养和储备了一大批物管岗位优秀人才，同时把培训工作引向产业化，于2002年在南京市物管行业首家成立了具有国家劳动部门颁发的《社会力量办学许可证》的专业培训单位——我司技术培训学校，该学校是南京市劳动局特批的新工种、新职业的报名点、培训点和考核点。
培训，是本公司内部管理的一大特色，也是一大优势。不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训，也将是爱汀花园管理处能否圆满完成委托管理目标的重要保证。培训所要达到的总目的，是最终培养出一大批能适应各种不同岗位的职业经理层管理人员，在普通职员中培养出一大批既有专业知识技能，又有现代管理水平的职业管理层人员；在安保员、保洁员的队伍中培养出一大批有理想、有觉悟、有能力、有综合素质、有现代意识的新时代劳动者。就是要依靠这样一批人才，来成就公司的事业，来完成爱汀花园的物业管理工作。
1、培训目标
培训的目标是针对管理者的目标而言，其目的是在态度、知识、技能三个方面改变、加强或改进员工的行为或表现，从而提高管理人员的素质、技能及管理水平，以达到企业的目标。就我司而言，培训的目标就是使各级管理人员的专业素质及管理水平达到国内一流物业管理公司的水平要求，使其能为广大业主提供尽善尽美的服务。
2、培训方式
由下至上可分为班组自行组织，管理处组织和公司组织三种方式。
2.1 培训的形式及内容：
培训的形式及内容主要包括进驻前培训、过程培训、管理培训、专业培训、技术培训、专业演练、法规知识培训等。
2.1.1 入职培训：由公司综合管理部负责，对新招员工进行的培训：
a）公司发展概况、经营理念、质量方针、组织架构及主要人员介绍；
b）公司各项规章制度讲解；
c）员工守则，礼节礼貌，职业道德教育；
d）物业管理基础知识；
e）安全消防常识等。
2.1.2 上岗前培训：由管理处负责，对新员工上岗前进行的培训，主要内容包括：
a）岗位职责；
b）专业技能；
c）操作规程；
d）言行举止训练。
2.1.3 在职培训：主要是针对不同的工作岗位进行的专题培训或进行有计
划的知识培训。其中管理处主任的培训由公司负责组织安排，一般管理人员及普通员工由管理处领导负责落实或按公司要求执行。管理处主任的培训侧重企业管理知识、人事管理技巧、领导艺术、公共关系等；一般管理人员培训侧重管理思想、管理艺术的培养、沟通技巧及物业管理相关知识；普通员工侧重在专业技能、工作技巧及敬业爱业教育等。
2.1.4 提高员工素质培训：主要是在常规培训基础上，结合公司业务发展或管理工作需要安排的专题培训，由公司办公室负责组织落实。
2.1.5 外出参观学习、短期研修班、外送专职培训、公司出资派人参加培训学习。
3、培训程序及管理按我司《员工培训程序》进行
在本节的附件中列出了我司组织的进驻前培训及过程培训部分计划与内容。
第三节爱汀花园物业管理人员的管理
员工是我司物业最宝贵的资产，我们强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。
（项目名称） 投标文件 投标人：（盖单位章）委托代理人：（签字） 年月日
目录 第一章前言 (3) 第一节概述 (3) 第二节编制依据 (4) 第二章投标函 (5) 第三章企业综合介绍 (5) 第一节运作特点 (6) 第四章管理文案及内容 (8) 第一节物业管理整体设想及策划 (8) 第二节采取的管理方式 (12) 第三节管理机构及人员配备、培训、管理 (22) 第四节物业管理规章制度 (23) 第五节日常物业管理的承诺 (30) 第五章物业服务成本预算书 (31) 第六章结束语 (34) 第七章相关证书资料 (35)
第一章前言 第一节概述 我公司通过现场勘察，在充分理解“XXX”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001国际质量体系的实践，我公司成立了“XXX”物业管理项目投标小组，编制本标书。 如果我公司能在“XXX”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“XXX”实施专业化、规范化的物业管理，营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现对“XXX”期许的物业管理效果。
第二节编制依据 ●国家及省市有关“物业管理”政策法规； ●建设部颁布的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》； ●《XXX物业管理规定》； ●“XXX”前期物业管理招标书。
第二章投标函 一、投标函及投标函附录 （一）投标函 XXX （招标人名称）： 1．我方已仔细研究了 XXX物业管理服务项目（项目名称）全部内容，愿意以人民币（大写） XXX 元（￥ XXX ）的投标总报价，按合同约 定对实施专业化、规范化的物业管理，营造一个清洁、优美、舒适、温馨 的生活环境，实现对 XXX 期许的物业管理效果。 2．我方承诺在投标有效期内不修改、撤销投标文件。 3．随同本投标函提交投标保证金一份，金额为人民币（大写） XXX 元（￥ XXX ）。 4．如我方中标： （1）我方承诺在收到中标通知书后，在中标通知书规定的期限内，与你方按照招标文件和我方的投标文件签订合同。 （2）随同本投标函递交的投标函附录属于合同文件的组成部分。 （3）我方承诺按照招标文件规定向你方递交履约担保。 （4）同意招标书内容作为物业服务合同的有效组成部分，与贵公司签订前期物业合同，并遵循执行。 （5）我公司承诺按照招标人要求在年月日前，组织专业人员进入现在接手物业工作。 投标人：（盖单位章） 委托代理人：（签字） 地址： 网址： 电话： 传真： 邮政编码： 年月日
财务管理方案 我们对本物业管理费实行本项目收支的封闭运行、独立预算。 我们对本物业管理费实行定期公示制度，并接受开发商或业主委员会委托 外部审计机构或小区业主代表对本小区的物业管理费相关的一切财务资料进行 审计或检查，并将审计或检查的结果如是向所有业主公示。 1.1 财务管理工作模式 我公司在【中冶·蓝城】项目将实行的“包干制”的收费方式，为了让业主了解我们管理及费用支出情况，管理处在每年的年终均向全体业主公示“年度财务支出报告”。同时在【中冶·蓝城】项目我们也将继续采取“阳光财务管理计划”，除每季度、每年公布管理报告外，每年只收取双方约定的合理利润。 1.2 财务管理制度 财务管理是物业公司正常运营的核心，我们将严格执行国家及北京市有关 物业管理的财务管理规定，确保物业管理资金的良性运作。 如何使有限的物业管理费得到充分合理的使用，发挥出更多的经济效益和社会 效益，是我们在这个项目财务管理工作中的重点。我们将充分发挥财务管理的 职能，加强成本控制，减少各种不必要的开支和浪费，在保证管理和服务的同时，有效降低管理成本。 我司的财务管理制度涵盖的内容均包含在公司颁布的财务管理部 C 版体系文件中，如：财务控制程序、财务监控作业指导书、成本费用报销程序、成本费用报销作业指导书、固定车位收入表、临时停车服务周统计表、三费开支管理程序、三费开支管理作业指导书、收费定价作业指导书、税务筹划管理程序、税务筹划管理作业指导书、停车场收费程序、停车场收费作业指导书、停车场交接班记录、停车场临时收费核查表、停车场收入月报表、预算管理程序、预
算管理作业指导书、智能化停车场系统季度保养记录表、资金管理程序和资金管理作业指导书等。 1.3 预算、决算的方式、内容 一、预算管理 物业管理行业是朝阳行业，也是微利行业。成本控制，费用合理不仅仅是每个业主关注的焦点，也是我司财务管理提升的内在要求。我司从二零零一年率先在行业内推行预算管理，在长期的管理实践中得到不断完善和丰富。一方面预算管理已成为构建公司管理层责任体系重要内容之一，成为量化考核管理层经营能力的重要工具。另一方面，我司已开发出拥有知识产权的预算管理软件，实现了预算管理的远程化、实时化。目前，预算管理在我司内部各个层面、各个环节得到全面、真实、有效的执行。 按照预算管理制度要求及我司安排，【中冶·蓝城】项目预算将分两个层次，第一层次：从入住之日起一年内，我司服务产品定位于提供常规性住宅物业管理服务，在确保服务品质的前提下，预算管理侧重于成本控制、费用合理。第二层次：从入住之日起一年后，我司将进一步研究、挖掘业主深度需求，延伸服务产品功能，提供增值服务。预算管理将重视增值性服务业务，并引导服务产品的创新，满足业主潜在的需求，提高商业物业服务档次及水平，提升【中冶·蓝城】项目形象。 二、审计管理 “以诚信求生存，以规模谋发展”是我们企业信条。授之于人，忠之于事。我们始终把自身定位于管家的角色，并竭力扮演好这个角色，“阳光财务”一直是我们对业主一个不变的承诺。每年，我司对任何一个项目，无论其实行佣金制还是包干制，都要例行两次审计，一次为年中公司内部专人审计、一次年末外部机构专业审计。在特殊情况下，如在业主委员会要求下，我司可聘请专业机构进行临时审计。机构的专业审核意见，我们将直接报送业主委员会，主动接受业主委员会监督，并书面回复其质询意见。在推行审计定期制度的同时，
小区物业管理服务投标书第一部份商务部份
第一章投标人资格文件 一、投标函 致：XX小区业主委员会 根据贵方为XX住宅小区物业管理服务投标邀请，签字代表（）经正式授权并代表投标人（XX物业管理有限公司）提交下述文件正本一份及副本一份： 1）投标函； 2）法定代表人资格证明书; 3）法定代表人授权书； 4）资格声明函； 5）投标响应表； 6）组织管理方案； 7）响应招标文件要求的其他证明材料； 据此函，签字代表宣布同意如下： 1、所附投标价格表中规定的应提交和交付的货物投标总价为（￥88166.31元）。 2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。 3、投标人已详细审查全部招标文件，包括第（编号、补遗书）（如果有的话）。 我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。 4、本投标有效期为开标日起九十个日历日。 5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证
金将被贵方没收。 6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。 7、与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址 投标人授权代表签字电话 投标人名称传真 (公章) 电子邮件日期
二、资格声明函 致：xx小区业主委员会 关于贵方愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。 1.由（工商管理部门）签发的我方工商营业执照副本复印件（加盖公章）一 份； 2.招标文件第一章：投标邀请函“招标资格标准”要求提供的文件。 3.其它能使业主和评委会满意的资格证明文件； 4.本签字人确认资格文件中的说明是真实的、准确的。 注：提供的加盖公章的资格文件复印件请附后 单位的名称：xx物业管理有限公司地址： 授权签署资格文件人：签字： 签字人姓名、职务传真： 电话：邮编： 单位盖章：
物业管理公司投标 书样本
目录 前言 我公司接管××广场××号楼项目的优势 目录 第一章投标人资格证明文件 1 一、投标承诺书 1 二、法定代表人授权委托书 2 三、投标人资格证明文件 3 四、拟派现场项目经理资格声明 7 五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表8 第二章企业基本情况 9 一、企业理念 9 二、机构设置 12 三、管理优势 13 四、管理规模 15 五、酒店管理 17 六、项目剪影 18 第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案 22 一、前期介入服务 22 二、项目的接管验收 25
三、入伙( 住) 管理方案 26 第四章对本项目物业管理的整体设想及策划 33 一、总体管理服务目标 33 二、管理服务理念 33 三、保证体系 34 四、服务承诺 34 第五章拟采取的工作计划和物资装备情况 36 一、拟采取的工作计划 36 二、物资装备情况 37 第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 41 一、拟建立的组织机构及人员的配备 41 二、培训及管理 50 第七章管理规章制度及管理档案建立情况 60 一、管理处各项管理制度目录 60 二、管理规章制度 62 三、管理档案建立情况 73 第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 76 一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 76 二、急修项目的服务标准与承诺 78 三、一般维修的服务内容和指标
78 四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 79 五、投诉处理的服务内容和指标 80 六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 80 七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 83 八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标84 九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 87 十、控制突发事件的服务内容和指标 88 十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标89 十二、住宅装修管理的服务内容和指标 90 十三、业户满意度测评的服务内容和指标 90 第九章构建和谐社区与便民服务 91 一、和谐社区 91 二、便民服务 93 第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护95 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新95 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定
前期物业服务招标 方案 1
前期物业服务招标文件 (示范文本) 项目编号: 项目名称: 招标人: (盖章) 法定代表人或其委托代理人: (签字或盖章)
日期: 年月日 第一章招标项目概况 按照国务院<物业管理条例>、<浙江省物业管理条例>和建设部<前期物业管理招标投标管理暂行办法>的规定,现决定对(项目名称)的前期物业服务进行(公开/邀请)招标。兹邀请合格投标企业以密封标书的方式前来投标。 1．招标项目的简要说明 1．1本项目位于湖州市: (招标项目座落地址), 四至范围:东至 ; 西至 ; 南至 ; 北至 (或见附图)。 1．2本项目规划设计的物业类型为:。 1．3本项目总用地面积平方米。 用地构成为:建筑用地平方米; (其中公建用地平方米); 道路用地平方米; 绿化用地平方米; 其它用地平方米。 1．4本项目总建筑面积平方米。
其中:地下总建筑面积平方米, 地上总建筑面积平方米; 住宅建筑面积平方米,户数户; 商业用房建筑面积平方米; 办公用房建筑面积平方米 其它物业建筑面积平方米; 以上面积为施工图预测面积,实际面积以产权实测面积为准。 1．5本项目共计建筑物幢(其中高层幢平方米,小高层幢平方米,多层幢平方米,别墅幢平方米,排屋或叠屋幢平方米,其它幢平方米);建筑结构为。 1．6本项目的建筑密度为%;容积率;绿化率为 %。 1．7本项目规划建设机动车停车位(库)个,其中地上停车位(库)个,地下停车位(库)个,其中为公共停车位;按照规划设计建造了非机动车停车场所平方米。 2．项目开工和竣工交付使用时间 2．1本项目于年月开工建设,共分期开发建设。第一期工程计划于年月竣工并交付使用;整个建设项目(计划)于年月全部建成竣工交付使用。 3．物业管理用房的配置情况 3．1物业管理企业办公用房: 建筑面积为平方米;
XXXX花园物业管理投标书 物业概况 XX花园位于XX市XX区，占地面积8万平方米，总建筑面积8万m2，其中：住宅面积7万m2，商业面积万m2，办公面积1万m2，小区由4幢1。5万m2的6层住宅组团、1幢万m2商业、办公和配套服务设施综合楼组成。 小区主要配套设施有：地下停车场、老人活动中心、儿童活动中心、会所。 小区主要机电设备有：25台日本三菱电梯，开利中央空调系统。2台500KW康明斯发电机组，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全，小区所有机电设施都是进口设备。 小区功能介绍：XX花园智能化系统，主要包括安全防范系统，物业管理系统，家居智能控制系统等。充分利用现代计算机技术,通讯与网络技术,自动化控制技术和IC卡技术，通过有效的传输网络，实现多元化信息服务，物业管理，保安防范，绿化喷灌及住宅智能化的集成，为住户提供安全，舒适的家居环境和快捷，高效的服务与管理。 委托管理目的 1) 保持和提高物业的完好程度。通过加强对XX花园整体物业管理的养护和对人的管理和服务，以防止使用不当，损坏物业。 2) 创造良好环境，统筹安排XX花园各项设施的管理养护，强化宣传，对业主（住户）进行依法管理约束，共同维和花园环境。 3) 维护住宅区业主（住户）的权益。业主置业大都用来居住，保值，增值，享受良好的服务等，加强对业主、住户的行为管理、服务就是为了维护业主的整体利益，从而有利于每一位业主。 4) 加强对XX花园实施社会化，专业化，一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高香港嘉财集团和本公司的社会声誉。 以良好的售后服务建立XX花园的品牌形象，赋予XX花园以高附加值回馈业主和XXXX房地产开发有限公司，使物业开发、管理处于良性循环。 委托管理原则 根据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及委托管理合同，本着“以区养区，略有节余”和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主（住户）创造安全、文明、优美、舒适的居住和工作环境”的质量方针，实行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。 委托管理方式 1) XXXXX房地产开发有限公司依据《住宅区物业管理条例》及其实施细则以及双方议定的
正本 盐城“***小区”前期物业服务 （技术标） 投 标 书 招标人名称：****房地产开发有限公司 招标项目名称：***** 小区
第一章项目概况、特点及管理措施 (3) 第二章质量管理目标及管理方式 (4) 第三章物业管理服务内容 (7) 第四章人力资源配备及管理 (15) 第五章管理规章制度 (16) 第六章档案的建立与管理 (17)
第一章项目概况、特点及管理措施 盐城“***小区”位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至开创路东规划用地红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022平方米；规划总建筑面积157875平方米；居住总户数1800户。项目特点: 1、由于该项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。 管理措施：在深入了解现场情况的基础上，结合我司在其它项目上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。 2、该项目由于开发周期长，治安工作较难管理，因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 管理措施：在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我司在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保项目外观统一美观。
第二章质量管理目标及管理方式 质量管理目标： ——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的质量和双方的权利与义务。 ——业主满意率80%以上。——维修及时率90%以上。——维修合格率100%。 ——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。 ——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记录。 ——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12小时，中修不超过48小时。 ——公共场所卫生整洁，绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。 管理方式: 1、在总体管理方式上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。 该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营方针。严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。 2、在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。 安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了
目录 第一节公司概述 (1) 第二节清洁部概述 (8) 第三节小区清洁管理制度 (10) 第四节小区清洁服务实用表格 (16) 第一节公司概述 （一）．公司概述 1．公司简介 ……公司是一家具有独立法人资格，主要为大型写字间、公共设施、酒店及宿舍小区提供全方位物业管理服务的公司。具有建设部颁发的三级物业资质（二级资质正在申办中）。从客户利益出发，遵从嘱托、信守承诺、服务为本，使业主的物业保值、升值并持续保持一个良好的对外形象是我们的服务宗旨。为进一步提高公司的管理和服务水平，公司正在进行ISO9000质量体系认证工作，现正处于试运行阶段。 ……公司自成立以来，锐意进取，不断前进，凭借公司先进的技术，完备的设施，严谨的管理以及员工的共同努力，在较短时间内成长为一家集保洁绿化管理、保安管理、工程管理及单项清洁服务为一体的专业物业管理公司。面对新世纪新的挑战，公司放眼于市场，秉承“一切为客户服务”的管理精神，积极承接写字楼、公寓、住宅、别墅等不同类型物业的经营管理工作，并致力于创立、完善一套高效、健全的物业管理模式。 项目单位项目单 位地点 项目 单位 项目 单位 物业 类别 物业 规模 履约 情况
3．投标单位企业概况
（二）．组织机构图 副总经理是总 2、 经理 经理职责 一、在分管副总经理的领导下，负责公司全面工作，领导全 体人员履行管理、监督、协调、服务的职能。 二、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下达的有关任务。 三、负责将ISO9002质量体系在物业中持续、有效地全面运行。 四、负责了解新接管物业环境、功能、使用、维修、施工、设施等情况后配合公司领导初步制订物业管理服务档
华瑞商城物业管理服务 方案 二零零六年二月
目录 一、质量方针、质量目标 二、组织架构、岗位职责 三、前期物业服务内容 四、日常服务内容
第一部分 质量方针、质量目标一、质量方针 ?热忱：是物业公司服务的宗旨。 ?安全：是物业公司服务的主题。 ?兴隆：是物业公司服务的目标。 ?高效：是物业公司服务的追求。 二、质量目标
通过对公司质量目标的严格贯彻、认真实施，物业公司将完全有可能达到下列质量目标： ?保洁绿化达标率： 90% ?工程维修及时率： 98% ?工程维修合格率： 95% ?投诉处理率： 100% ?顾客满意率： 90% ?商户满意率： 90% ?管理人员培训合格率：98% ?重大火灾事故： 0% ?重大事件发生率： 0% 第二部分
组织架构、岗位职责 根据华瑞商城的实际情况及预期要完成的服务内容、服务标准，结合我司在其他类似项目的成功管理经验，对华瑞商城的物业人员组织架构建议如下： ?商城管理部： 一、部门职责：1、负责商户进场、开业、退店等手续的办理。 2、负责商户投诉的受理及跟进。 3、负责顾客投诉的受理及跟进。 4、负责费用催收工作。 5、负责商城及商户的报修受理。 6、负责保洁、绿化工作管理。 7、负责商城及商户的保险理赔工作。 8、负责与商城其他部门的协调工作。 9、协调有关政府部门的关系，配合政府部门的工作。 10、负责商城公区设备、设施的日常管理。
11、负责商户档案的建立和管理。 12、安排协调做好商户提供的各项有偿服务工作 13、对商城各项活动的配合、协调、监管； 14、定期联络商户，了解商户情况及征求商户意见； 15、协调有关政府部门的关系，配合政府部门的工作。 16、完成上级领导交办的其它工作。 二、 部门架构： 附：商场管理部经理岗位职责 商场管理部文员岗位职责 服务科 主管 1人 管理科 主管 2人 保洁 主管 1人 礼仪接待 楼层管理员 保洁管理员
XXX住宅小区物业管理投标书 提纲 一、关于我们…… （一）XX物业简介 （二）企业理念 （三）公司优势 （四）专业的顾问服务机构——顾问团 二、顾问项目概况 三、项目顾问服务目标 （一）服务原则 （二）具体目标 四、顾问服务的方式 五、项目顾问组简介 （一）组织机构图 （二）职责描述 六、顾问服务的内容及服务质量保证措施 （一）项目顾问基本范围 （二）项目顾问具体内容 （三）顾问服务质量保证措施 七、顾问服务工作进度表 八、项目顾问服务费 九、结束语
第一部分项目物业管理理念 第一章项目调研 为使管理服务工作更加贴近XXX住宅小区中的“宅”与“人”，我们深入现 场调研，所了解的基本情况如下： 【XXX住宅小区位于温江工业园区科兴路以南,蓉城大道路以东,金马河以北,占地面积约79.7亩。温江工业园区按照高起点、高标准的开发战略，以建设XX新区、高新技术产业密集区为目标，精心规划设计。以金马河为核心，依次向外分设三个发展圈层：一是柳浪河风景游览城，内设商贸、别墅、植物、疗养、游乐、国际会议六大中心；二是金融、科技、社团及住宅区；三是高新技术产业加工区，以及占地6000亩，可容纳5万名师生的高教科研中心。随着诸多的大专院校及高科技企业在江宁开发区的落成,一个全新的以科技文化为主的温江工业园区正在崛起,为本地块居住小区的成功开发带来 无限商机。紧邻地块南侧的金马河河的沿岸将形成优美的滨河绿带。科兴路、蓉城大道路交叉口的大转盘将是一个非常大规模的中心“绿岛”,这一系列景观绿化 工程的完成将使整个居住地块周边环境得以很大的提升。销售对象主要为来温江 创业的企业家,投资家,和高薪白领。】 如何把XXX住宅小区纳入物业管理的视角，达到都市地标性建筑形象的要求,XXX 住宅小区给我们带来了诸多课题： ●从入伙期直至正常居住期，物业管理实施与周边施工（配套工程收尾）长期并存，且入伙期业主入住集中、入住率高、入住快，管理压力较大。 ●XXX住宅小区业主主要为来温江创业的企业家、投资家、和高薪白领，素
小区物业管理方案（投标文件） 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。 2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其他资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由业主委员会负责日
常卫生等部分物业服务工作。 第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下： 一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶 二、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生： （一）公共卫生： 1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶； 2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹；
※※※× 特别声明 1、本 投标文件和应招标人要求提供的文件资料仅适用于本投标和中标 后的签约过程，在有效期限内具有法律规定的效力。 2、如 中标，我司将严格履行本投标书中的各项服务承诺，满足招标人的 有关实际服务需求。 3、我 司将努力把****管理成为某市一流住宅项目；管理服务标准执行 《某市优秀管理居住小区标准及评分细则》。具体物业管理过程的 服务程序、质量标准及考核评价，依据ISO9001：2000质量管理及 ISO14001：1996环境管理体系执行。 4、契 约期内使****的服务管理达到某市一流水准，并为申办《某市物业 管理优秀居住小区》项目奠定基础。 5、如 中标，我司承诺通过深度挖掘管理潜力，完善本项目管理服务细节 和提升小区整体形象，如不能达到合同约定和我司承诺达到之标 准，我司将向招标人支付×万元人民币作为经济赔偿。 6、严 格执行收费标准和财务收支状况公开制度，接受业委会定期财务稽 查。 北京****物业管理有限公司 目录 一、北京****物业管理有限公司 ................................... 二、****物业概况...............................................
1、基本情况................................................... 2、物业管理服务范围........................................... 3、小区特点分析............................................... 三、****物业管理总体策划 ....................................... 1、总体目标................................................... 2、管理模式................................................... 2-1组建项目管理处，实行财务独立核算.......................... 2-2人员选聘与激励机制 ....................................... 2-3公司总部监督管理和支持.................................... 2-4外部监管和协调 ........................................... 2-5全面实施质量/环境管理体系................................. 2-6信息反馈机制 ............................................. 2-7关注客户满意程度 ......................................... 2-8环境保护 ................................................. 2-9信息智能化管理 ........................................... 2-10专项业务外包 ............................................ 3、组织架构................................................... 4、组织内部运作机制........................................... 5、人力资源管理............................................... 6、经营管理指标...............................................
物业管理公司投标书样本目录 前言 我公司接管××广场××号楼项目的优势 目录 第一章投标人资格证明文件 一、投标承诺书 二、法定代表人授权委托书 三、投标人资格证明文件 四、拟派现场项目经理资格声明 五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表 第二章企业基本情况 一、企业理念 二、机构设置 三、管理优势 四、管理规模 五、酒店管理 六、项目剪影 第三章前期介入服务与接管验收及入住管理方案
一、前期介入服务 二、项目的接管验收 三、入伙(住)管理方案 第四章对本项目物业管理的整体设想及策划 一、总体管理服务目标 二、管理服务理念 三、保证体系 四、服务承诺 第五章拟采取的工作计划和物资装备情况 一、拟采取的工作计划 二、物资装备情况 第五章拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 一、拟建立的组织机构及人员的配备 二、培训及管理 第七章管理规章制度及管理档案建立情况 一、管理处各项管理制度目录 二、管理规章制度 三、管理档案建立情况 第八章针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标一、管理处服务人员形象的服务内容和指标
二、急修项目的服务标准与承诺 三、一般维修的服务内容和指标 四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 五、投诉处理的服务内容和指标 六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内容和指标 七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 十、控制突发事件的服务内容和指标 十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标、 十二、住宅装修管理的服务内容和指标 十三、业户满意度测评的服务内容和指标 第九章构建和谐社区与便民服务 一、和谐社区 二、便民服务 第十章物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案第十一章公共维修基金范围的使用方案
物业管理服务方案 物业服务方案是物业服务企业在确定参与招标活动，拟接管项目时，组织相关人员在对拟接物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上制订的，是技术标的重要组成部分。 对于一项招投标活动需要准备投标文件，又称标书。标书一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、物业服务方案、招标文件要求提供的其他材料等几部分组成。常见的做法是将投标文件根据性质分为商务文件和技术文件两大类： 商务文件又称商务标，主要包括：公司简介、公司法人地位及法定代表人证明、投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。商务文件要求投标人按招标要求和行业标准真实反映企业的情况和详细的报价。 技术文件又称技术标，主要是物业服务方案和招标方要求提供的其他技术性资料。由此可见，物业服务方案质量高低对于取得投标项目的重要性。 物业工作者应该怎样编写一份好的物业服务方案呢，本文从实操的角度剖析撰写物业服务方案存在的问题和应注意的事项，与同行共
勉。 0 1 物业服务方案编写的常见问题 1.不了解物业服务方案要求的内涵，盲目抄袭。 2.语言不简练，条理不清晰，重点不突出。 许多物业服务方案越来越趋向于冗长，没有重点，哪些详写，哪些略写，哪些是重点表述，哪些是一笔带过不清楚。本来一句话可以表述明白，非要大半篇的文字。有些服务方案更陷入概念炒作、概念堆砌，概念重复描述等问题。标书需要语言简练、准确，条理清楚，表述重点突出。 比如一个物业项目整体实施什么样的服务模式，一家公司在编写的时候这样写道“通过对该项目的初步了解，我们将以创建优质物业项目为目标，提高该项目与物业公司品牌为出发点，拟提供管家式的服务模式”。而另外一家公司同样的项目采取同样的服务模式，却是洋洋洒洒地写了上千字，并且表述不清，玩文字游戏，从传统的物业管理企业做法与现在做法的比较展开，反复地描述一个概念，比较的
***物业服务投标书 目录 1………………………………………………………….投标函2……………………………………………法定代表人授权书3……………………………………………………….公司简介4…..………………………………………………….服务措施4……………………………………………...服务内容与标准5………………………………………………...服务组织架构6……………………………………………………业绩汇总表7……………………………….技术及服务规格响应/偏离表8………………………………….……商务条款响应/偏离表9…………………………………….…合同条款响应/偏离表10…………………………………….…………物业服务方案11…………………………………….……法人身份证复印件12………………………………….委托代理人身份证复印件13………………………………..…………..营业执照复印件14……………………………………….…...资质证书复印件15………………………………….……...税务登记证复印件16………………………………........组织机构代码证复印件
服务方案 概述 **物业管理有限公司（以下简称“**物业”）非常有幸获得的关于办公大楼及网点的室内保洁招标信息，如我公司能承担以上工作，承诺：严格按照贵行的要求进行室内保洁等服务，在针对金融服务的特性进行工作支持，开展有独家特色的物业管理综合延伸服务，真正做到对中国农业银行各项业务工作开展有力支撑。 1.贵方的要求和报价书将构成约束我们双方的合同。 2.本文案的计算按照国家有关法律法规的要求进行，如无明确规定按照实际情况推算。工作时间为每周40小时工作制，同时按照国家要求购买有关员工福利保险。 第一章公司简介
小区物业管理方案 投标文件
小区物业管理方案（投标文件） 一、投标函 致：×××小区业主委员会： 根据贵区日前发布的招标公告，现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标，并作出如下法律承诺： 1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定，履行相关义务。 2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。 3、投标文件的内容真实可*。如果中标，本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。 4、同意提供招标人所要求的其它资料。 5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。 6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址： 地址：邮编电话：传真 法定代表人（签字或盖章）： 投标人全称：（投标单位公章） 年月日 第二章×××小区物业概况 ×××小区住宅部分面积约为21000平方米，共4栋252套单元房；公共部分面积约为1000平方米，有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院，与周边围墙组成一个封闭式的小区，由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管，后由
业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。 第三章×××小区物业管理服务方案 根据×××小区的实际情况，并贯彻×××物业公司“尽心服务，超值服务”的服务宗旨，我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。 第一节环境管理 维护规划的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞，乱开门窗的破坏行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度，保证住宅楼的结构不被破坏，从根本上使小区不动产保值增值。 第二节卫生绿化管理 小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素，为搞好×××小区的卫生和绿化，我公司将严格按照ISO9001质量标准的要求，规范作业。我们要树立全员保洁意识，制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施，并层层落实。目标管理达到：一日三清扫，垃圾日日清，严格控制二次污染。具体实施方案如下： 一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶 二、配备两名保洁人员，负责小区的环境卫生： （一）公共卫生： 1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶；
物业管理投标
目录 第一章前言 (3) 第一节概述 (3) 第二节编制依据 (4) 第二章投标函 (5) 第三章企业综合介绍 (5) 第一节运作特点 (6) 第四章管理文案及内容 (8) 第一节物业管理整体设想及策划 (8) 第二节采取的管理方式 (12) 第三节管理机构及人员配备、培训、管理 (22) 第四节物业管理规章制度 (23) 第五节日常物业管理的承诺 (30) 第五章物业服务成本预算书 (31) 第六章结束语 (34) 第七章相关证书资料 (35) 第一章前言第一节概述我公司通过现场勘察，在充分理解“ xx 小区”规划设计理念的基础上，结合我公司多年来实际物业管理成熟经验，以及在物业管理中有效实施的ISO9001 国际质量体系的实践，我公司成立了“ xx 小区”物业管理项目投标小组，编制本标书。 如果我公司能在“ xx 小区”物业管理招标中胜出，我公司将严格按照投标书中承诺的服务内容和物业服务合同的约定，对“ xx小区”实施专业
化、规范化的物业管理，为广大业主营造一个清洁、优美、舒适、温馨的生活环境，实现广大业主对“ xx 小区”期许的物业管理效果。 第二节编制依据 国家及省市有关“物业管理”政策法规； 建设部颁布的《全国物业管理示范小区标准及评分细则》；《河北省物业 管理规定》； “xx 小区”前期物业管理招标书。 第二章投标函 投标函 致：XX小区物业服务处 贵公司“ xx 小区”前期物业管理招标书，我公司已详细阅读，根据招标书内容和要求及“ XX 小区”物业类型及实际情况，编制成《XX 小区物业管理投标书》，现作如下承诺： 我公司同意按XX 小区物业服务处的要求和方式进行投标。 如果我公司中标，同意招标书的内容作为物业服务合同的有效组 成部分，与贵公司签订前期物业服务合同，并遵循执行。 我公司承诺按照招标人要求在年月日前,组织专业人 员进入现场接手物业工作。 二零一二年月日 第三章企业综合介绍 运作特点
物业管理投标书四篇 篇一：投标文件 项目名称：**小区物业管理服务 投标人： 法定代表人或授权代表人： 报价部分 1.1投标函： 投标函 致：**业主委员会、**建设有限公司： 根据贵方为**小区物业管理服务项目的招标公告（项目编号：***************），签字代表 *** 经正式授权并代表投标人提交投标文件（开标一览表、保证金证明）一式两份，部分正副本；投标文件（商务部分、价格部分、技术部分）正本一份，副本四份。 据此函，签字代表宣布同意如下： 1、投标人已详细审查全部“招标文件”，包括修改文件（如有的话）以及全部参考资料和有关附件，已经了解我方对于招标文件、采购过程、采购结果有依法进行询问、质疑、投诉的权利及相关渠道和要求。 2、投标人再投标之前已经与贵方进行了充分的沟通，完全理解并接受招标文件的各项规定和要求，对招标文件的合理性、合法性不在有异议。 3、本投标有效期自开标日起 180 天。
4、如中标，本投标文件至本合同履行完毕均保持有效，本投标人讲按“招标文件”及政府采购法律、法规的规定履行合同责任和义务。 5、投标人同意按照贵方要求提供与投标有关的一切数据或资料。 6、与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址：邮编：电话： 传真：投标人代表姓名职务 投标人名称： 开户银行： **银行账号： ******* 投标人XX物业 法定代表人或委托代理人签字 20XX 年 11 月 28 日 1.2投标报价明细表： 投标报价明细表 2、投标人报价应充分考虑设计方案有可能反复调整。 3、投标费用应包括现状交通调查费用、日常办公费用、前期调研考察费、专家
目录 第一节公司概述 第二节清洁部概述???????????.8 第三节小区清洁管理制度??????.10 第四节小区清洁服务实用表格???. ?16
第一节 公司概述 宿舍小区提供全方位物业管理服务的 公司 具有建设部颁发的三级物业资质（ 级资质正在申办中）。从客户利益出发，遵从嘱托、信守承诺、服务为本，使业 主的物业保值、 升值并持续保持一个良好的对外形象是我们的服务宗旨。 为进 步提高公司的管理和服务水平，公司正在进行 ISO9000 质量体系认证工作，现 正处于试运行阶段。 ??公司自成立以来，锐意进取，不断前进，凭借公司先进的技术，完备的 设施，严谨的管理以及员工的共同努力， 在较短时间内成长为一家集保洁绿化管 理、保安管理、 工程管理及单项清洁服务为一体的专业物业管理公司。 面对新世 纪新的挑战， 公司放眼于市场，秉承“一切为客户服务”的管理精神，积极承 接写字楼、公寓、住宅、别墅等不同类型物业的经营管理工作，并致力于创立、 完善一套高效、健全的物业管理模式 2．公司主要业绩 一）．公司概述 1．公司简介 公司是一家具有独立法人资 格， 主要为大型写字间、 公共设施、 酒店及
3．投标单位企业概况 三）．岗位职责 1、总经理、副总经理 总经理和副总经理是公司的决策层，总经理对公司负全面责任，对公司的一切重大问题作最后决策。副总经理是总经理的助手，负责处理分管的工作，对下属机构进行指导和管理，同时协助总经理完成其它工作。
2、经理 经理职责 一、在分管副总经理的领导下，负责公司全面工作，领导全体人员履行管理、监 督、协调、服务的职能。 二、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下 达的有关任务。 三、负责将ISO9002 质量体系在物业中持续、有效地全面运行。 四、负责了解新接管物业环境、功能、使用、维修、施工、设施等情况后配合公 司领导初步制订物业管理服务档次、确定服务标准和服务项目。 五、负责制订物业项目的整体运作方案，制订内部机构设置及人员编制及物业管 理所需的各种文件。 六、每年年底负责物业管理总结工作和拟定下年的《年度工作计划》，执行总经 理审定的年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各业务点的《月工作计划》。 七、全面掌握公司管辖的各物业情况，组织开展月检和客户意见征询活动，每年 年底对各业务点进行年终考评，对管理服务质量进行严格控制。 八、负责协助办公室做好各业务点的人员招聘、考核、录用及人员调整工作。 九、每月底组织一次部门例会，总结当月的工作，制定下月的工作计划，负责组 织本部人员的常规培训和考核。 十、完成公司领导交办的其他工作。 3、办公室 办公室是经理领导下的管理部门，负责人事行政管理、劳资管理、后勤管理、文档管理、固定资产管理、文秘、车辆调度、协调各部门之间的关系等工作。 办公室主任职责、权限 向总经理（副总经理）负责，主持办公室的全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问检查督促各部门工作的执行情况； 负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查督促岗位责任制在