土地增值税的基础知识
土地增值税是对转让国有土地使用
权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所获得的土地增值额征收的一种税。
1987年以来，随着土地使用制度的改革和土地市场的放开，促进了房地产业的发展。房地产业的发展不仅带动了相关产业的发展，而且对改善投资环境、合理配置土地资源、改善人民居住条件等方面起到了积极的作用。但同时也带来了一些新问题。利用税收杠杆这个经济手段，对房地产市场进行调节和规范非常必要。首先，开征土地增值税，是适应国有土地使用制度改革的需要；其次，开征土地增值税，是保护土地资源，维护国家权益的需要；再次，开征土地增值税，是国家对房地产市场进行宏观调控的需要；最后，开征土地增值税，是扩大地方税税源，建立健全我国房地产市场税收制度的需要。
设置土地增值税的一个重要原则，就是要对转让房地产的过高收益进行调节，增值多的多征，增值少的少征，以抑制投机牟。取暴利行为，保护正常从事房地产开发的经营者的合理权益，促进房地产市场的健康顺利发展。
一、纳税义务人
根据《土地增值税暂行条例》第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，这里所说的单位，具体来说，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织；这里所说的个人，包括个体经营者。
二、征税范围
所谓征税范围，是指税法规定必须征税的客观对像的具体内容。
土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。这一征税范围具体包括以下三层含义：
（一）土地增值税只对转让国有土地使用权征税。根据《宪法》和《土地管理法》的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市市郊的土地除法律规定属国家所有的以外，属于集体所有。农村集体所有的土地，不得自行转让，必需先由国家征用后才能转让。
（二）土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。这里，土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转移是判定是否属于土地增值税征税范围的标准之二。
（三）土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税，即对有偿转让行为征税。因此，土地增值税的征税范围不包括房地产的权属虽然发生转移，
但未取得收入的行为。如房地产的继承，房地产的权属虽然发生了变更，但权属人并没有取得收入，因此也不征收土地增值税。
三、计税依据
土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。实际上，由于房随地走，土地使用权和房屋产权不可截然分开，因此，土地增值税根据房地产增值额计算，把房产增值额也纳了进来。
房地产增值额为纳税人转让房地产收减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。
（一）转让房地产收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
（二）法定扣除项目
1.取得土地使用权所支付的金额。一般是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
2.房地产开发成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3.房地产开发费用。是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
4.旧房及建筑物的评估价格。是指计算纳税人出售旧房及建筑物的扣除项目金额的价格。它是根据旧房及建筑物的重置成本价乘以新旧度折扣率后的价格，即按计征土地增值税时建造同样的房屋及建筑物所需要的成本费用再扣除折旧因素。
5.与转让房地产有关的税金。是指纳税人在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因为转让房地产所缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
6.财政部规定的其他扣除项目。
四、税率
土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％；
增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
五、纳税办法
土地增值税的纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。
土地增值税政策讲解与实例解析 纳税调整范围 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移 转让无产权地下车库（位）征收土地增值税 房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 大连地税局公告2014第1号 视同转让： 非直接销售确认收入预征土地增值税 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。 大连地税局公告2014第1号 3、收入 （1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 （2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款 （4）继承、赠与 土地增值税计算征收 土地增值税计税依据——增值额 增值额=收入额－扣除项目金额 税率设置——四级超率累进税率 应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 大连地税局公告2014第1号
以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策分析 湖南省地税局财产和行为税处 明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知 湘地税财行便函〔2015〕3号 各市州地方税务局财产行为税科： 据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。 总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件， 依法缴纳土地增值税。 财产和行为税 2015年1月27日 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土 地增值税问题的批复 国税函[2000]687号2000-09-05
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复 国税函[2009]387号2009.7.17 广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。 因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。 国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值 税征缴问题的批复 国税函〔2011〕415号2011.7.29
第二部分资料分析基础知识与解题技巧 一、基期、本期： 本期是指：我们把材料中给出的当年量，叫做本期（用符号A表示）；公式：本期=基期+增长量=基期+基期×增长率=1+增长率）基期是指：我们把上一年或者上一个阶段的量叫做前期（用符号B表示）； 公式：基期=本期-增长量=本期1+增长率 注意：和谁比较，谁就做基期。虽然这一对名词不会出现在所给材料和问题里，但理解这两个概念是解决好资料分析问题的关键。 例一：2013年1-3月，全国进出口总值为8593亿美元，比2012年同期增加590亿美元。 解析：其中8593亿美元就是本期量，8593-590=8003就是前期量。二、增长（减少）量、增长（减少）率： 增长量是指：本期与前期的差值就是增长量； 公式：增长量=基期量*增长率=本期量-基期量=本期量-本期量1+增长率 减少量＝基期量－末期量 增长率是指：增长量与前期量的比值（用符号r表示）。 增长率=增长量/基期量=（本期量-基期量）/基期量=本期量/基期量-1 减少率＝（基期量－末期量）÷基期量 注意：1、增长率、增长幅度（增幅）、增长速度（增速）这三个都是相对速度的说
法，都是增长量与前期量的比值，即：增长率=增长速度（增速）=增长幅度（增幅） 2、在一些“最值”比较题的题干表述中，经常出现“增加（长）最多”和“增加（长）最快”，我们需要注意，前者比较的是增长量，而后者则比较的是增长率。 例二：2013年1-3月，全国进出口总值为8593亿美元，比2012年同期增加590亿美元，同比增长6.7%。 辉煌人生解析：其中比2012年同期增加590亿美元是增长量，同比增长6.7%是增长率。 三、同比、环比： 同比: 指的是本期发展水平与历史同期的发展水平的变化情况，其基期对应的是历史同期。 环比：指的是本期发展水平与上个统计周期的发展水平的变化情况，其基期对应的是上个统计周期。 注意：以11月为例，跟去年11月相比叫同比，跟上个月10月相比叫环比 四、百分数、百分点： 百分数：是形容比例或者增长率等常用的数值形式，期本质是：分母为100的分数。 用“%”表示，一般通过数值相除得到，在资料分析题目中通常用在以下情况：
【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编 2016-08-26房地产财税 1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？ 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1?房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发 项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完 成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征 土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产 税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在 计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月 1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为 建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进 行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某 项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构 借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成
如何看懂会计报表（摘录自陆杭的家） 最近有很多人跑来问我，到底应该如何来看企业的财务报表，应该从哪几个方面来着手，才不至于将重要的财务信息遗漏掉。那好，我就简单写一下，方便大家，也解放自己。 要看懂一个企业的财务报表，首先要搞清楚至少应该有哪几张报表。 关于这个问题，我得说一下，报表是为了了解企业而服务的，做为企业的一个外部关系人，我们应该从哪几个方面来了解企业呢。至少从三个方面，大家注意，我说的是至少，而不是只是。从哪三个方面呢？一个是企业财务状况，二是企业的经营成果，三是企业的现金流量。说白一点，就是，一是要搞清楚我目前有多少钱和欠人家多少钱，二是要搞清楚我这一段时间是赚了是赔了，如是赚了，赚多少，如果是赔了，赔多少，三是要搞清楚这一段时间从我手头上经手了多少实实在在的票子，收了多少票子，支出去了多少票子。我们就要搞清楚这三个方面的问题，为了让我们搞清楚这三个方面的问题，企业给我们准备了三张报表，一张是资产负债表，这是为了让我们搞清楚第一个问题，另一张是利润表或损益表，这是为了让我们搞清楚第二个问题，第三张是现金流量表，这是为了让我们搞清楚第三个问题。因此，我们最常见的就这三张报表。 基本搞明白企业给我们准备了哪几张报表之后，我们来看一看，这三张表是个什么关系。为什么要搞明白这个问题呢，我打个比较简单的比方，比如，你想让一个人告诉你一些事情，你首先要搞明白，他是不是对你撒谎，如果搞明白呢，第一，你要看他说的话，是不是前后矛盾，能不能自圆其说，这主要从形式上来考查，第二，你得对他说的话进行深入分析，了解具体事实，再去问一问其他人对这个事情的看法，然后和他说的话做一个对比，看看有什么问题，等等，总之，要从内容上来考查。也就是说，要从两个方面去考查，即从形式上和内容上去考查，才要对这件事情有真正的了解。在这里，我们只是先从形式上来考查，至于如何从内容上来考查会计报表，我们在以后的时间里，和大家来讲。那如何从形式上来考查呢，也就是说，会计是企业经济活动的语言，会计报表是会计人员来做的，如何来考查这些"狡诈"的会计人员是不是说了假话呢，首先要搞清楚，这几张报表之间有什么关系，这些关系是不是正确的反映在这些会计报表上了。这些关系在会计上叫"勾稽关系"，当然，一般情况下，企业放到我们面前的会计报表，这些关系都是正确的，那是企业在私下里核对了很多次才拿出来的，所以，一般没有什么问题，作为一个公司的会计人员，如果这个"勾稽关系"没搞正确，那真正有点太对不起观众了。谈了这些报表的"勾稽关系"，主要有两种，一种是表内的"勾稽关系"，另一种是表间"勾稽关系"，第一种很简单，就是表内各项目之间的加加减减，看一看加减得对不对，汇总是否有误等；第二种较复杂一点，就是，一张报有的某一项或几项，与另一张报表的某一项或几项，有一个确定的关系，可以通过一定的公式来验证。 先让我们来看一看表内的"勾稽关系"吧。 先看一看资产负债表，这张报表主要是告诉我们，在出报表的那一时刻，这个公司资产负债情况如何，是穷还是富，穷的话，穷到什么地步，富得话，富得是不是流油。所以，这张报表，关键一点是看是什么时候出的，时点对这张报表的影响很大，因为，昨天穷，不一定今天就穷，今天富，不一定明天也一定也会福，三十年河东，四十年河西，没有一个人会在一辈子总是一个状况，对吧。在这张报表时，最重要的一个"勾稽关系"就是资产等于负债
分析化学基础知识题库 一、填空题 1.?铬酸洗液的主要成分是(重铬酸钾)(浓硫酸)和(水),用于去除器壁残留(油污),洗液可重复使用. 2.洗液用到出现(绿色)时就失去了去污能力,不能继续使用. 3.比色皿等光学仪器不能使用(去污粉),以免损伤光学表面. 4.电烘箱烘干玻璃仪器的适宜温度为(105～120℃),时间为(1小时) 5.干燥器底部最常用的是(变色硅胶)和无水(氯化钙)硅胶可以烘干重复使用. 6.对于因结晶或碱金属盐沉积及强碱粘住的瓶塞,可把瓶口泡在(水)或(稀盐酸)中,经过一段时间可能打开. 7.安装精度要求较高的电子天平理想的室温条件是20±2℃，相对湿度为45～60%；理化室的温度应保持在(18～26℃)内,湿度应保持在(55～75%) 。 8.化验室内有危险性的试剂可分为(易燃易爆危险品)、(毒品)和(强腐蚀剂)三类. 9.在分析实验过程中,如找不出可疑值出现原因,不应随意(弃去)或(保留),而应经过数据处理来决定(取舍) 。 10.准确度的大小用(误差)来表示,精密度的大小用(偏差)来表示. 11.化验室大量使用玻璃仪器,是因为玻璃具有很高的(化学稳定性)?(热稳定性)、有很好的(透明度)、一定的(机械强度)和良好绝缘性能. 12.带磨口的玻璃仪器,长期不用时磨口应(用纸垫上)以防止时间久后,
塞子打不开. 13.滤纸分为(定性)滤纸和(定量)滤纸两种,重量分析中常用(定量). 14.放出有毒,有味气体的瓶子,在取完试剂后要(盖紧塞子),还应该用(蜡)封口 15.滴定管使用前准备工作应进行(洗涤)(涂油)(试漏)(装溶液)和（赶气泡)五步. 16.玻璃仪器的干燥方式有(晾干)(烘干)(热或冷风吹干)三种. 17.石英玻璃的化学成份是(二氧化硅),耐(酸)性能好,能透过(紫外线),在分析仪器中常用来作紫外范围应用的光学元件. 18. 不同试样的分解要采用不同的方法,常用的分解方法大致可分为(溶解)和(熔融)两种. 19. 溶解试样时就是将试样溶解于(水)(酸)(碱)或其它溶剂中. 20. 熔融试样就是将试样与(固体熔剂)混合,在高温下加热,使欲测组分转变为可溶于(水)或(酸)的化合物. 21. 用氢氟酸分解试样应在(铂)或(聚四氟乙烯塑料)器皿中进行.. 22. 重量分析的基本操作包括样品(溶解)、(沉淀)、过滤、(洗涤)、(干燥)和灼烧等步骤. 23. 重量分析中使用的滤纸分(定性)滤纸和(定量)滤纸两种,重量分析中常用(定量)滤纸进行过滤,又称为(无灰)滤纸. 24. 玻璃砂芯漏斗在使用前,先用(强酸)处理,然后再用(水)洗净,洗涤时,通常采用(抽滤)法,该漏斗耐(酸),不耐(碱). 25. 干燥器底部放干燥剂,最常用的干燥剂是(变色硅胶)和(无水氯
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
土地增值税的征收与实例分析 一、有关征税范围的实例分析 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得 收入的行为征税。 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。 值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 例：房地产的重新评估
房地产企业土地增值税政策深度解析及清算技巧 一、房地产企业土地增值税政策深度解析 （一）土地增值税的清算单位国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发 [2006]187 号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 （二）土地增值税预征率的规定 《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53 号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。 （三）土地增值税的清算条件 1、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件） （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。 2、符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件） （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。 （4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90 日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。 （四）纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 1、土地增值税清算表及其附表。 2、房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 3、项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 4、纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》
深度剖析——学习中如何进行基础知识深度掌握 但凡成绩优异者，问其经验，都会说：狠抓基础。但是 对基础一词，如何去理解？大多数学生对于基础的认知仅仅停留在课本上或者辅材上的黑体加重部分。确实这一部分的知识是重点不假，但是对于这些重点如何掌握，也是判定基础是否扎实的标准。 有的学生认为记住了，就说明掌握了；有的学生认为会用了，就说明掌握了。正是因为这种对基础模棱两可的判断标准，就导致了学生对于基础掌握无法做出科学理性的判定。 现象分析 我们来分析这样一种现象：基础知识自己能够记住，基础知识自己也能够理解，但是一旦将基础进行到了实际应用中 做题）的时候，就会发现用不起来、用起来很别扭、用起来特别容易出错。 很多学生认为：这是做题少的缘故。 确实，练习能够有效的缓解难用的现象，但是仅仅靠练习，是不能让自己有信心从容地面对所涉及知识点的应用的。 究其根本，学生需要对基础知识是否有深度的理解。 举个例子：在初中和高中都会讲到立体几何，随便问问周边的10 个同学，就有那么三两个同学明确的告诉你，立体几
何很简单。但是还是有大部分同学对此感觉非常吃力。 眼光重点关注在什么地方，就决定了学生对于此知识的理解深度。一维的线关注点；二维的面关注线；三维的体关注面。 所以对点线面的重点观察，则是学好立体几何的关键。 基于这样的思想，在立体几何中，三视图和直观图，以及点线面的位置关系，就变成了极其简单的知识点。 直观图T三视图或者三视图T直观图无非就是关注核心的点，关键的线，重要的面。基于点知道了大概结构；基于线知道了它的具体形状；基于面知道了它的特殊性具体的就语音讲吧，“福聿学习之道辅导”平台里有，喜马 拉雅里也有，写还不知道也写多少字。 其实举这样一个例子,无非就是告诉大家, 在学基础的时候, 不仅仅是做表面文章，还需要对知识进行深度理解。 由概念衍生出知识点，这是学习的过程; 将知识点融入概念，这是一个掌握过程; 根据知识点总结应用方向这是熟练过程; 由知识点衍生掌握和应用技巧，这是创新的过程。 而这一系列的过程都属于基础知识的范畴。 举例过程，还是得借助录音，要不然文字阐述就过于啰嗦了。 所以但凡老师都是将基础看得特别重，因为老师的成长经历和教学经验让老师都有这样的感悟：没有基础，没有高分。 学生对于基础的轻视，在于学生对“什么是基础”的理解不够透彻。老师
土地增值税新政解读 2007年1月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，按照新 规定：从今年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%- 60% 不等的土地增值税。土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，财政部于1995年1月27日颁布了 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，决定自1994 年1月1日起在全国开征土地增值税。 土地增值税不是一个新概念，早在1993年就开始征收，去年该项税收收入达230亿元人民币。该通知只是内部一个操作性文件，对土地增值税征管过程中的若干问题进行了规范和明确，旨在加强各地税务机关在土地增值税征收过程中的可操作性，而并非一个新规定。该文件的出台后，纳税人应从以下几个方面关注政策的变化。 促使囤地开发商“吐地” 新政策实施后，商品房开发成本肯定增加，对近两年拿地的商品房项目影响小些，但以前拿地比较多，且囤积时间长，增值幅度大，现在开发成本将增加很多。土地增值税的征收，促使房地产开发企业的成本将急剧上升，越是以低价获取大量土地的房地产商其囤积与开发成本也就越高。 此次税收清算对于各家房地产开发企业的影响不尽相同。如果完全按照规定的累进税率计算，原先有大量土地储备公司的利润水平有较大的负面影响。由于这些公司此前拿地普遍价格低廉，这使得公司未来将会为此付出非常高昂的增值税。 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定， 转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税。具体税率为四级超率累进税率：
旧房转让土地增值税扣除项目分析 旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考： 什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。 经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项： 一、旧房的土地价值。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。在评估报告中列明土地价值和房屋价值。但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。 二、旧房的建造价值。按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。 三、税金及附加。可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。营改增之前，还包括营业税。营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳
土地增值税清算案例 分析
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 （一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： 第一，整体项目情况简介 1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 第二，取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入
土地增值税的扣除项目及其金额 一、取得土地使用权所支付的金额 1、地价款——协议、招标、拍卖等出让方式取得，支付的土地出让金 2、规定的有关费用、税金——按照国家规定缴纳的登记、过户手续费、契税 二、房地产开发成本 1、土地征用及拆迁补偿费——土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等 2、前期工程费——规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出 3、建筑安装工程费——出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、自营方式发生的建筑安装费 4、基础设施费——开发小区内道路、供水、供电、工期、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出 5、公共配套设施费——不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 6、开发间接费用——直接组织、管理开发项目发生的工资福利、折旧修理、办公水电、劳保费、周转房摊销等 三、房地产开发费用 财务费用中的利息支出 （1）利息明确——利息+（一+二）*5% （2）利息不明确——（一+二）*10% 注意：利息上浮幅度超过国家有关规定部分不予扣除，超过贷款期限的利息部分和罚息不允许扣除 四、与转让房地产有关的税金 营、城、教、印 注意：除了房地产开发企业，因印花税已列入管理费用中，不再单独扣除外，其他企业均可扣除 五、财政部确定的其他扣除项目 （一+二）*20%加计扣除——仅适用于房地产开发企业 六、旧房及建筑物的扣除金额
1、按评估价格扣除——旧房政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本*成新度折扣率须经当地税务机关确认 2、按购房发票金额计算扣除——旧房、建筑物转让可提供发票，发票经当地税务机关确认——发票记载金额自购买年度至转让年度每年5%加计扣除（契税能够提供完税凭证的不作为加计扣除基数） 七、特殊规定 1、隐瞒、虚报房地产成交价格——税务机关根据评估价格确定转让房地产收入 2、提供扣除项目金额不实——按照地产评估机构评定的重置成本*成新度折扣率确定房产扣除项目，按照房产做落地徒弟取得时的基准地价或标准地价确定土地扣除项目金额，二者之和为房地产扣除金额 3、转让成交价低于评估价，又无正当理由——按照评估市场交易价确定实际成交价 4、非直接销售和自用房地产——（1）按本企业同一地区、年度、同类房地产的平均价格（2）主管税务机关参照当地当年同类的市场价格或评估价值确定。
土地增值税政策规定讲解 主讲人：李金奎 2005年8月17日
目录 第一章开征土地增值税的意义 第一节土地增值税的概念 第二节为什么要在我国开征土地增值税 第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则 第五节我国开征土地增值税的主要历程 第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围 第二节土地增值税的纳税义务人 第三章土地增值税的计算 第一节房地产装让收入的确定 第二节土地增值税扣除项目金额的计算 第三节土地增值税的税率和计算公式 第四章土地增值税的减免与免税 第一节对建造普通标准住宅的减免税政策 第二节对过节征用收回的房地产的免税政策
第三节对个人转让房地产的优惠政策 第五章房地产的评估 第一节房地产评估的基本知识 第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值 第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定 第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系 第六章土地增值税的征收管理 第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点 第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合 第三节土地增殖水税款的计算与征收 第七章土地增值税的其他问题 第一节关于《条例》和《细则》的其他规定 第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题
第一章开征土地增值税的意义 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。 第一节土地增值税的概念 一、什么是土地增值税 要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。 所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化过者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价（土地地租的资本表现形式）上涨而形成的升值。
一、资产类：资产一般可以认为是企业拥有和控制的能够用货币计量，并能够给企业带来经济利益的经济资源。简单的说，资产就是企业的资源。与联合国SNA中的核算口径相同，我国资产负债核算中的“资产”指经济资产。所谓经济资产是指资产的所有权已经界定，其所有者由于在一定时期内对它们的有效使用、持有或者处置，可以从中获得经济利益的那部分资产。 1 1001 库存现金企业的库存现金 2 1002 银行存款企业存入银行或其他金融机构的各种款项 3 1003 存放中央银行款项企业（银行）存放于中国人民银行（以下简“中央银行”）的各种款项，包括业务资金的调拨、办理同城票据交换和异地跨系统资金汇划、提取或缴存现金等。 4 1011 存放同业企业（银行）存放于境内、境外银行和非银行金融机构的款项 5 1012 其他货币资金企业的银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款等其他货币资金。 6 1021 结算备付金企业（证券）为证券交易的资金清算与交收而存入指定清算代理机构的款项。企业（证券）向客户收取的结算手续费、向证券交易所支付的结算手续费。 7 1031 存出保证金企业（金融）因办理业务需要存出或交纳的各种保证金款项。 8 1101 交易性金融资产企业为交易目的所持有的债券投资、股票投资、基金投资等交易性金融资产的公允价值 9 1111 买入返售金融资产企业（金融）按照返售协议约定先买入再按固定价格返售的票据、证券、贷款等金融资产所融出的资金 10 1121 应收票据企业因销售商品、提供劳务等而收到的商业汇票，包括银行承兑汇票和商业承兑汇票。 11 1122 应收账款企业因销售商品、提供劳务等经营活动应收取的款项 12 1123 预付账款企业按照合同规定预付的款项。预付款项情况不多的，也可以不设置本科目，将预付的款项直接记入“应付账款”科目
比率分析法相关指标详解（1-7） 1、变现能力比率 变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。 （1）流动比率 公式：流动比率=流动资产合计/ 流动负债合计 企业设置的标准值：2 意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。 分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。 （2）速动比率 公式：速动比率=（流动资产合计-存货）/ 流动负债合计 保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债企业设置的标准值：1 意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。 分析提示：低于1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。 变现能力分析总提示： （1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。 （2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。 2、资产管理比率 （1）存货周转率 公式：存货周转率=产品销售成本/ [（期初存货+期末存货）/2] 企业设置的标准值：3 意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。 分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。 （2）存货周转天数 公式：存货周转天数=360/存货周转率 =[360*（期初存货+期末存货）/2]/ 产品销售成本 企业设置的标准值：120