以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策分析 湖南省地税局财产和行为税处 明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知 湘地税财行便函〔2015〕3号 各市州地方税务局财产行为税科： 据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。 总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件， 依法缴纳土地增值税。 财产和行为税 2015年1月27日 国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土 地增值税问题的批复 国税函[2000]687号2000-09-05
广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。 鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。 国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复 国税函[2009]387号2009.7.17 广西壮族自治区地方税务局： 你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。 鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。 因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。 国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值 税征缴问题的批复 国税函〔2011〕415号2011.7.29
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土地增值税最新政策梳理 【标 签】土地增值税,最新政策梳理 【业务主题】土地增值税 【来 源】 近年来国家税务总局不断出台土地增值税清算准则、管理规程等新政策，以强化土地增值税的清算管理，并加大土地增值税的征管和稽查力度，特别是国家税务总局2009年6月1日开始实施的《土地增值税清算管理规程》，更加细致和有针对性的对房产完工项目土地增值税清算工作，提出了具体指导意见。不论是税务机关进行清算管理，还是开展鉴证业务的中介鉴证机构以及广大房地产开发企业都应认真学习、吃透政策，以确保土地增值税清算准确、管理规范、执行到位。笔者现就《土地增值税清算管理规程》重点内容以及新旧政策的对比作一简要分析和探讨，以期对税收管理员及纳税人有所帮助。 一、土地增值税征收管理的相关文件 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，国家税务总局自2006年以来，发布了一系列关于土地增值税管理的相关政策规定，主要政策如下： （一）2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财 税〔2006〕21号文），对土地增值税相关的预征和清算以及以房地产进行投资或联营的征免税等问题，进行了明确，并规定从2006年3月2日开始执行。 （二）2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对土地增值税清算的条件、扣除项目、报送资料等方面问题进行了规范和明确，并规定从2007年2月1日开始执行。 （三）2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税 发[2007]132号），为税务师事务所和注册税务师开展土地增值税清算鉴证业务提供了依据，并规定从2008年1月1日开始执行。 （四）2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》（国税函〔2008〕318号），明确部署对各地土地增值税清算工作开展情况进行督导检查。
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
土地增值税政策讲解与实例解析 纳税调整范围 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移 转让无产权地下车库（位）征收土地增值税 房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。 大连地税局公告2014第1号 视同转让： 非直接销售确认收入预征土地增值税 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。 大连地税局公告2014第1号 3、收入 （1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。 （2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款 （4）继承、赠与 土地增值税计算征收 土地增值税计税依据——增值额 增值额=收入额－扣除项目金额 税率设置——四级超率累进税率 应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 共同成本费用分摊方法 （一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。 （三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。 大连地税局公告2014第1号
一、土地增值税案例分析题 1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下： （1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。 （5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。 （6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。 (7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。 (其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％) 要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。 (1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。 (2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? (3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 (4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。 (5)在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理? (6)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用。 (7)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加。 (8)计算2012年9月进行土地增值税清算时的增值额。 (9)计算2012年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税。 (10)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的单位建筑面积成本费用。 (11)计算2013年2月公司打包销售的4500m2房屋的土地增值税。 【解析】：（1）万家房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 （2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。 （3）2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×4%）×90%=15912（万元）
土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。 经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编 2016-08-26房地产财税 1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？ 答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1?房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发 项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完 成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征 土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产 税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在 计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月 1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为 建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进 行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某 项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构 借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成
土地增值税的征收与实例分析 一、有关征税范围的实例分析 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得 收入的行为征税。 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。 值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 例：房地产的重新评估
土地增值税怎么计算 土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。 1计算逻辑与公式 土地增值税计算的大逻辑是： 用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣除金额得到一个增值比例，根据比例不同，适用不同的税率和速算扣除系数。 土地增值税就等于增值额乘以适用税率，再减去扣除金额与速算扣除系数的乘积。 具体计算公式如下： 增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额 土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 2扣除项目金额包括哪些？ （1）取得土地使用权支付金额（以下简称A）：即土地出让金、补缴地价款、契税； （特别注意：在计算增值税及附加的时候，契税不能抵扣，而在计算土地增值税的时候，则可以抵扣。） （2）房地产开发成本（以下简称B）：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、
公共设施配套费、开发间接费用。（3）房地产开发费用（以下简称C）：指的是销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按A、B的金额之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按A、B的金额之和的10%以内计算扣除。 看起来有点复杂，别管利息有没有金融机构证明了，直接按照计算扣除就行了，公式是C=（A+B）*10% （4）与转让房地产有关的税金（以下简称D）：“营改增”后指的就是增值税附加 （5）加计20%扣除（以下简称E）：E=（A+B）*20% 3“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含增值税 转让房地产收入总额（不含税）=销售收入（含税）-销项税；转让房地产收入总额（不含税）=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）/1.1*0.1 这样就把销项税扣除了。 扣除项目金额：全部都要去掉进项税
土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；
旧房转让土地增值税扣除项目分析 旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考： 什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。 经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项： 一、旧房的土地价值。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。在评估报告中列明土地价值和房屋价值。但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。 二、旧房的建造价值。按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。 三、税金及附加。可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。营改增之前，还包括营业税。营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳
土地增值税的优惠政策 1、法定免税。有下列情形之一的，免征土地增值税： (1)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%; (2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第8条 2、转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第11条 3、转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税;居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。 《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第12条 4、房地产入股免税。以房地产作价入股进行投资或联营的，转让到所投资、联营的企业中的房地产，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 5、合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 6、互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号) 7、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论何时转让其房地产，免征增值税。 《关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》(财法字[1995]7号) 8、房地产转让免税。对1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已分项，并已按规定投入资金进行开发，其首次转让房地产的，在2000年底前免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》(财税字[1999]293号) 9、个人转让普通住宅免税。从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号) 10、赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
土地增值税清算案例分析 三、土地增值税清算案例分析 (一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下: 第一,整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。 第二,取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。 对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。 第三,扣除项目情况说明 1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。 单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项
土地增值税清算案例 土地增值税清算案例 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
土地增值税政策规定讲解 主讲人：李金奎 2005年8月17日
目录 第一章开征土地增值税的意义 第一节土地增值税的概念 第二节为什么要在我国开征土地增值税 第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则 第五节我国开征土地增值税的主要历程 第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围 第二节土地增值税的纳税义务人 第三章土地增值税的计算 第一节房地产装让收入的确定 第二节土地增值税扣除项目金额的计算 第三节土地增值税的税率和计算公式 第四章土地增值税的减免与免税 第一节对建造普通标准住宅的减免税政策 第二节对过节征用收回的房地产的免税政策
第三节对个人转让房地产的优惠政策 第五章房地产的评估 第一节房地产评估的基本知识 第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值 第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定 第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系 第六章土地增值税的征收管理 第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点 第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合 第三节土地增殖水税款的计算与征收 第七章土地增值税的其他问题 第一节关于《条例》和《细则》的其他规定 第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题
第一章开征土地增值税的意义 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。 第一节土地增值税的概念 一、什么是土地增值税 要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。 所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化过者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价（土地地租的资本表现形式）上涨而形成的升值。
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
房地产投资与土地增值税政策分析 摘要 自1998年特别是2003年以来，房地产规模以“肉眼可见”的速度快速增长，房地产市场发展迅速，也产生了各种各样的不平衡不充分发展的问题。因此企业在获取经济利益的同时，也要承担相应的纳税义务，房地产企业的税负严重影响了企业的经济效益，对于房地产企业，怎样减轻税负，加强土地增值税清算。因此，房地产企业需要从自身实际情况出发，合理运用相关经济政策，加强增值税清算，减少不必要税额支出。近年来，我国的税收政策出现了较大的调整，本文对于房地产企业落实《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》如何进行土地增值税筹划及如何面对清算过程中出现的挑战进行分析，从企业纳税筹划角度和企业纳税管理角度对房地产企业加强土地增值税清算提出了一些建议,主要是利用建造普通标准住宅的税收优惠政策,合理增加扣除项目金额,聘用专业人全面准确掌握土地增值税相关税收政策,积极防范税务风险。最终提高房地产企业的经济利益和社会利益具有重要现实意义。 关键词：房地产企业；土地增值税；清算；物业税；
一、绪论 （一）问题的提出 一项对中国房价研究的分析结果表明，中国房价一直居高不下的原因并非住房的价值在上涨而是地价在上涨，地价被一致认为是引起房价上涨的罪魁祸首。基于《关于房地产企业土地增值税清算管理办法》本课题期望进行有益探索。 （二）本论文相关的国内研究动态综述 国内有关房地产企业土地增值税理论研究主要集中在土地增值税纳税筹划的风险及防范上、土地增值税清算的难点以及我国对国外物业税开征的借鉴。 1. 土地增值税的风险及防范措施 国内学者通过分析大量的相关文献后，指出在当今时代土地增值税面临的挑战与应对之法。李璐从土地增值税降低成本出发，分析了土地增值税不足之处包括税收筹划目标不明确、税务部门不完善以及企业对纳税筹划认识不足，以及应对这些缺陷的解决之法。张雷纳税筹划风险出发，分析了土地增值税工作中的可能出现的风险及其应对措施。杨丽群从土地增值税纳税筹划出发，分析了在纳税筹划中遇见的问题及其解决方法 2. 土地增值税清算的难点 国内学者研究杨宁主编的《土地增值税清算实务》一书。本书作者从工作实务操作出发，详细地介绍了与房地产开发行业相关的业务流程，从纳税人、税务中介机构和税务机关三个角度立体化地讲解了与财务核算、纳税申报、税务鉴证、受理审核、税务稽查等相关的税收政策和行业管理规范。在厘清房地产开发行业相关概念的基础上，系统地讲解了土地增值税清算政策及应用、土地增值税清算程序及方法、土地增值税清算申报表的填报和审核，全面整理了房地产开发企业的会计核算实务和涉税事项，重点剖析了土地增值税清算实务中的重点和难点。本书可以作为房地产开发企业进行土地增值税清算申报、税务师事务所从事土地增值税清算鉴证、主管税务机关实施清算审核和检查的指导用书，适用范围广泛。 3. 物业税实施被重新提出 物业税的征收涉及社会发展的各个领域，关于物业税制度的实行和有效开展是一个循序渐进的过程，在借鉴国际各国的成功经验和进行了大量的理论研究之后，国内研究学者对物业税研究也达到了一定的深度。再根据我国发展的需要我国也是时候建立物业税制度了。