旧房转让土地增值税扣除项目分析
旧房转让计算土地增值税关键在扣除项目的确定上，笔者对扣除项目及有关问题作提出自己的意见，供朋友们参考：
什么是旧房？《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第七条规定：“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。”笔者查了一下，河南省的规定很简单：使用一年以下（含一年）的房屋为新房，使用一年以上的为旧房。
经过分析土地增值税暂行条例、实施细则及相关文件规定，笔者认为旧房转让扣除项目有四项：
一、旧房的土地价值。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十条规定，旧房的土地价值包括：取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。国有房产（包括国家机关、国有企业等单位）在转让时，一般要求评估。在评估报告中列明土地价值和房屋价值。但在开具发票时，土地价值和房屋价值一般没有分开。该条规定“对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”从规定中可以看出，旧房的土地价值如果想单独扣除，一是必须支付了地价款；二是必须取得支付地价款凭据。除了国有房产，非国有房产（包括民营企业、个人等）很难符合上述条件。
二、旧房的建造价值。按照土地增值税税法的相关规定，旧房的建造价值的扣除，首先选择按照“房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价”扣除。重置成本又称现行成本，是指按照当前市场条件，重新取得同样一项资产所需支付的现金或现金等价物金额。成新度是指旧房的新旧程度，比如有8成新，成新度折扣率就是80%。一处房产经评估如果重置成本为100万元，允许扣除的旧房的建造价值为100×80%=80万元。《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）第五条规定“可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。”如果纳税人转让旧房及建筑物不能取得评估价格,但能提供购房发票的,依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条的规定，旧房的土地价值和建造价值可以按照发票所载金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。如果增值税进项税额允许抵扣的，发票所载金额按照不含税价加计扣除；如果不能抵扣的，按照含税价加计扣除。
三、税金及附加。可扣除的税金及附加包括：城市维护建设税、印花税、教育费附加、地方教育费附加。营改增之前，还包括营业税。营改增后，由于转让收入为不含税价，因此不包括增值税。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十一条规定：“对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除。”如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条规定“对纳
税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为‘与转让房地产有关的税金’予以扣除,但不作为加计5%的基数。”
问题：转让方在购买房产时缴纳的印花税是否允许扣除？
土地增值税是收益税，对增值额征税，从理论上讲，在购入和销售环节发生的成本和费用允许扣除，包括购入时缴纳的契税和印花税。按照评估价计算扣除时，契税不允许扣除的理由是评估时已经考虑缴纳契税的因素。按照发票金额加计扣除时允许扣除，是因为在加计扣除时，契税没有包括进去。同样是购入环节缴纳的税款——印花税，在按发票金额加计扣除时，契税可以扣除，而印花税没有明确规定可以扣除。笔者查阅了所有土地增值税的文件，规定有印花税扣除的条文主要有两个：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（五）项规定：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。”《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第九条：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”
综上可以得出结论，在按照发票金额加计扣除时，从理论上讲，印花税可以扣除，但政策规定不明确。如果想扣除，可积极与当地税务机关沟通。
4.其他扣除项目
（1）评估费用。依据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第十二条规定，正常的评估费可以扣除。
（2）装修费用。依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）项规定，房地产企业对新房的装修款可以扣除，但对旧房的装修款没有找到可以扣除的依据。如果企业选择按照发票金额加计扣除的方法，笔者的意见同印花税。
以上仅代表个人观点，若有不同意见，敬请留言交流！
政策依据：
《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）
《国家税务总局建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[1996]48号）
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）
《河南省财政厅河南省地方税务局关于土地增值税中新旧房划分标准的通知》（豫财税政字[1998] 61号）