商业地产常见的六种运营模式及涉税分析
在企业运营过程中，地产企业开发的商业部分在完工后采用何种模式进行管理运营常常成
为摆在决策层面前的一道难题，本文将从实务中常见的两大类型六种模式展开涉税分析。
一、产权不发生转移
（一）委托管理模式
地产公司委托专业的商管公司来管理资产，向商管公司支付管理费，商管公司以地产公司
名义与商户签订合同，由地产公司向商户开具发票，地产公司收取全部资产收益。涉税分
析如下：
税 企业所得税
增值税 房产税 土地使用税 印花税
种
地产公司新项目资产 地产公司和商管公司分别就
分 10%，老项目资产 5%；商 地产公司按照不含税 地产公司按照土 各自按照租赁合同 租金收入、服务费并入各自
析 管公司一般纳税人 6%， 租金的 12% 地的等级标准 金额 0.1% 应纳税所得额，按照 25%缴
小规模 3% 纳。
（二）转租模式
地产公司将资产统一租赁给商管公司或物业公司，商管公司或物业公司以自己名义对外
招商经营。
（三）直管模式
地产公司单独在其下属成立商管机构，如商管部，由商管部直接对外经营管理。
土地使用 企业所得税
税种 增值税 房产税 印花税
税
地产公司
地产公司按 各自按照租
地产公司新项目资产 10 按照土地 地产公司就取得租金收入并入应
分析 照不含税租 赁合同金额 0.
%，老项目资产 5% 的等级标 纳税所得额按照 25%缴纳
金的 12% 1%
准
二、产权发生转移
（一）分公司管理模式
地产公司在自己名下成立分公司，将资产转移至分公司，由分公司对外经营管理。
税种 增值税
房产税 土地使用税 印花税 企业所得税
地产公司新项目资产
分公司按照不含税 分公司按照占用土
10%，老项目资产 5%；分 各自按照租赁合同 所得税并入地产公
分析 租金的 12%缴纳房 地的等级标准缴
公司对外出租按照 10%， 金额 0.1% 司汇总缴纳
产税。 纳。
取得进项可以抵扣
（二）投资模式
地产公司成立全资控股的商管公司，以资产投资到商管公司，由商管公司独立经营。
税
增值税 房产税 土地增值税 印花税 契税 企业所得税
种
地产公司新项目资产 10%，
地产公司和商 地产公司、商管公司分
老项目资产 5%；商管公司 商管公司按房产余 商管公司为地产
分 地产公司预 管公司分别按 别按照销售收入、租金
做资产和实收资本处理，对 值 1.2%或者租金收 公司全资子公司
析 缴+清算 照 0.05%缴 收入并入应纳税所得额
外出租按照 10%，进项税可 入 12% 的可以免征契税
纳。 按照 25%缴纳
以抵扣。 （三）定向销售模式
地产公司成立商管公司，将资产销售给商管公司，由商管公司独立经营。
税
增值税 房产税 土地增值税 印花税 契税 企业所得税
种
地产公司新项目资产 1
0%，老项目资产 5%； 地产公司和 地产公司将销售
由商管公司按房产余值
分 商管公司做资产购进 地产公司按 商管公司分 商管公司按照不含税销收入并入应纳税
1.2%或者租金收入 12%
析 处理，对外出租按照 1 照预缴+清算 别按照 0.05% 售价的 3%缴纳。 所得额按照 25%
缴纳。
0%，进项税可以抵 缴纳。 缴纳。
扣。
以上是实务中
商业地产常见的六种运营模式，由于企业的具体情况、股东诉求、管理层对
商业地产的定位等不同，企业应该选择符合自身经营情况的模式。