九大商业地产公司
一、大连万达集团股份有限公司
(一) 主要产业：商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假
(三) 组织结构：
为适应集团发展战略的需要，集团对组织结构进行了较大幅度的调整，将原来的三层次结构优化为二层次结构，从而实现了组织结构的扁平化，提升了组织的运作效率，而且对集团现有的专业资源进行了整合，系统地梳理，清晰和强化了项目开发和物业经营两类业务的运作流程和资源配置。
(四) 运作模式
1.只租不售
2.订单式商业地产
具有战略伙伴关系的主力店占购物中心70%面积的商业，其余30%为招商的小店铺，并根据不同区域选择不同品牌。
平均租金：不就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。将全国的城市分三等租金：一等是北京、上海、广州；二等是省会城市；三等是其他城市。
二、 SOHO中国有限公司
(一) 主要产业：高档商业地产开发
(四) 运作模式：散售商业地产模式。开发商较少持有物业，大都分割为产权式小商铺分散出售。
(五) 招商提成模式：
1. 高额的佣金：一线销售人员的佣金高达1%。
2. 严格的末位淘汰制：淘汰未达销售任务小组，被淘汰人员仍然作为项目的“编外人员”继续项目销售活动，但不属于公司正规编制，新进优秀销售人员的引进，刺激销售团队及人员间的竞争。
图表 2 SOHO中国客户与营销对位的销售奖励机制
三、凯德置地(中国)投资有限公司
凯德中国是嘉德置地集团在华业务统称。它包括凯德置地（中国）投资有限公司、凯德惠居（中国）、凯德商用和雅诗阁中国四大业务单位以及其所涉及的房地产金融业务。
(一) 主要产业：住宅、商用、综合房产、服务公寓、投资、房地产金融
(三) 组织结构：
(四)运作模式：外租
四、上海绿地(集团)有限公司
(一) 主要产业：房地产（中低档住宅、高档别墅、持有型商业地产）、能源、金融、建筑、汽车服务
(三)运作模式：出租、出售并举
(四) 组织结构：
五、世茂房地产控股有限公司
(一) 主要产业：房地产综合开发经营项目，包括生态住宅、商业地产、旅游地产、百货、酒店管理等
(三) 组织结构：
(四) 运作模式：出售、出租、自营
出售：SOHO办公、酒店式公寓、底商等对整体运营要求不高的产品。
出租或自营：大型购物中心、百货店、大卖场等产品在传统招商出租的模式基础上打造世茂百货品牌，作为自营的主要平台。
租售结合：商业步行街等产品
六、上海鹏欣(集团)有限公司
(一) 主要产业：房地产开发、矿产实业、现代农业、股权投资等
(三) 组织结构：
决策层：
七、越秀地产股份有限公司(一) 主要产业：房地产发展及投资(三) 组织结构：
(四) 运作模式
八、宝龙地产控股有限公司
(一) 主要产业：开发及经营高质量、大规模、多业态综合性商业地产项目（三)组织结构：（宝龙集团房地产项目公司组织架构图）
(四) 运作模式：商业地产60%以上，其中50%—70%自持经营，步行街、商铺、非核心商业散售30%—50%，采取“售后包租”；住宅30%—40%，全部出售.
九、厦门明发集团有限公司
(一) 主要产业：商业地产、住宅地产、酒店经营、投资产业(三) 组织结构：
客户关系管理案例分析 --以小米公司为例 小组成员： 2012/12/11 一、小米公司简介 小米科技（全称北京小米科技有限责任公司）由前Google、微软、金山等公司的顶尖高手组建，是一家专注于iphone、android等新一代智能手机软件开发与热点移动互联网业务运营的公司。2010年4月正式启动，已经获得知名天使投资人及风险投资Morningside 、启明的巨额投资。2010年底推出手机实名社区米聊，在推出半年内注册用户突破300万。此外，小米公司还推出基于CM 定制的手机操作系统MIUI，Android双核手机小米手机等。米聊、MIUI、小米手
机是小米科技的三大核心产品。 小米公司最初有意无意地制造饥饿营销的效果。产品最开始可以凭借相对高的价格卖给尝鲜者，以及“米粉”。接着通过微博等方式的营销策划能力也是相当强悍！定制微博运营平台，建立了可供几十个客服同步管理的机制。各种手段的综合作用下，小米手机迅速发张壮大。 二、小米公司的客户关系管理现状与分析 小米公司从创立到今天，之所以能在手机市场占得一席之地，正是由于其拥有与客户关系的优势和优越的客户关系管理系统。通过切身地贴近市场和客户，及时收集到客户的需求，并能够将客户的需求迅速转化为定制化的产品提供给客户，满足了客户的要求，从而为客户提供了快速、优质的服务。 1、小米公司的客户识别现状与分析 客户识别就是通过一系列技术手段，根据大量的客户特征、需求信息等，找出哪些是企业的潜在客户，客户的需求是什么，哪些客户最有价值等等，并以这些客户作为客户关系管理对象。 小米公司对于其所有的客户都有其鲜明的识别标志。2011年中国市场智能手机出货量超过5000万部，预计到2013年出货量将超过1亿部。随着智能手机朝着低价、高配置化发展，用户进入的门槛进一步降低，智能手机将会吞并整个手机市场。小米团队是先做的系统（安卓深化）后做的手机，在
深圳市**地产进展有限公司房地产开发业务运作治理模式 （试行版） 深圳市**地产进展有限公司 二○○七年五月
目录 第一部分指导准则 一、指导准则 (1) 第二部分部门职责 一、讲明 (2) 二、职能部门工作职责 (3) 三、项目公司（部）工作职责 (19) 第三部分项目开发工作流程 一、工作流程示意图 (25) (一)项目拓展工作流程及各相关部门工作职责 (26) (二)项目策划工作流程及各相关部门工作职责 (35) (三)设计治理工作流程及各相关部门工作职责 (42) (四)工程治理工作流程及各相关部门工作职责 (48) (五)营销治理工作流程及各相关部门工作职责 (56)
(六)客户服务工作流程及各相关部门工作职责 (62) 二、项目开发关键节点操纵表 (68) 第四部分项目治理方法及审批权限 一、项目治理方法 (70) 二、重大业务评审规定 (74) 三、本地项目治理审批权限表 (77) 四、异地项目治理审批权限表 (80)
第一部分指导准则 一、深圳市**地产进展有限公司是由原深圳**地产公司整体平 移形成的专业地产开发公司，全面负责原**地产**苑外地 产业务及**地产业务的经营治理工作。 二、公司实行以项目公司（部）制为治理主线的运作模式，强 调高效率、高质量运作，加快“实现从现金到现金”的 增值过程。 三、运用公司专业能力，规避开发经营风险。房地产开发价值 链中的风险，除了政策和行业周期风险外，首先来自于项 目拓展环节，其次在于项目策划定位环节，第三确实是开 发建设过程中设计、工程、营销等工作质量所带来的风险。 因此由公司职能部门直接负责项目拓展及客户服务工作， 并在项目前期策划时期对工作成果进行操纵和评审，保证 项目运作水平。 四、项目公司（部）是公司的重要战略经营单元，按照直线式 业务指挥系统运作，明确责、权、利，提高工作效率，加 快项目运作速度，缩短资金占用周期，全面负责项目经营 治理，实现经营目标。
互联网+快消品经销商运营8大模式最全解析发布日期：2015-10-15 来源：快速消费品网 核心提示：“互联网+”方兴未艾，冲击并改造着一切行业，而对传统商贸公司的影响，则体现于经营的“蛋糕”在被看不见的对手侵蚀，甚至吞食着。 快速消费品网讯：“互联网+”方兴未艾，冲击并改造着一切行业，而对传统商贸公司的影响，则体现于经营的“蛋糕”在被看不见的对手侵蚀，甚至吞食着：随处可见fmcg 行业休闲食品、饮品的特快专递;网上窜货成为新动向;众多O2O商城的上线，挤占传统经销商货源……越来越多的经销商被这看不见的竞争对手兼并挤压，生意十分难做。 除此之外，在经营层面，“互联网+”对于商贸公司的影响则较为积极，通过运用互联网思维对相关APP进行升级，则能够给业务员清晰的发展模板，提升经营效率。 说到这里，究竟何为“互联网+”呢?我这里给出一个定义：“互联网+”背后的逻辑实质，是通过信息技术改造和重塑现实社会的供需关系，为客户提供便利，同时自身获取综合收益。 “经销商互联网+”的基本模式是O2O，第一要将线下的业务搬到线上，实现线上互联互通;第二要将线下进行业务重构;第三线上与线下互动运营，最终进入云服务平台实现“智慧自发展”。因此，我为经销商“互联网+”的运营提供了八大模式。
模式一：电商 谈及电商，我们所了解的淘宝店、微信、微博等的销售都是电商模式，在南方较为盛行，北方地区较为薄弱。绝大部分经销商并不适合微博营销，因此，淘宝店、微店是电商模式的重要体现。经销商在传统渠道并不针对消费者，而是联系终端店和二批商，但是“互联网+”的应用则是压缩二批、直面终端，实则是经销商生意上的补充。 经销商开发淘宝店的优势在于：一是对产品有深度理解;二是可以培养出自己的品牌;三是可以跟厂家尾货甩卖联动;四是借助全国化运营打开市场。一般情况下，名牌的产品不适合做微信销售，因为这些产品本身就有成熟的分销系统，在线下渠道就可以做得很好，而杂牌、销售利润高的产品较为适合。 【案例】沂蒙公社。销售炒货、地瓜干等产品，今年刚刚开始上线销售，预计可突破1500万元。最高纪录通过一场线上活动，从晚上6点到早上7点，卖了18000件货，57万元，产品毛利均保持在50%以上。 模式二：自营O2O 经销商自营O2O风起云涌，有B2B、B2C两个应用方向。目前，网上商城、微信公共号、微博甚至APP都有做，但成功的人很少。 【案例】华南商贸配送中心。该公司选择市区人口密度高的地方，服务区域为6公里之内，便于人员采用摩托车配送，涵盖南安市区，并实现半小时送货上门服务承诺。公司采取终端消费者会员制，以会员为结点来推荐会员，结成网状的体系，现在会员有1万多人，按每个家庭4个人计算，其覆盖的客户人数为4万多人，发展前景良好，存在众筹与合作的无限商业潜力。 这种发展模式的优势在于走差异化的经营之道，塑造“直接服务消费者的经营模式”，即“互联网+”的B2C模式。随着会员规模化，可延展性增强，可借助微信群、APP互联
商业地产管理运营模式 一、商业地产成功的因素及要求 1、功能：最一般的功能是作为商品流通的基础设施，承担商品的流通展示功能，对人而言就是满足人们的购物需求。同时商业地产还可以承载餐饮功能、娱乐功能、休闲功能、商务功能等其他功能； 2、地段：商业地产对地段的要求更高。 3、客户：商业地产的客户包括经营商户、商铺投资者和目标消费者三类人群。商业地产的客户群复杂性要远甚于住宅的。 4、资金要求：大型商业地产项目需要一次性投资建成才能形成浓厚的商业气氛，沉淀资金较多，并且大多采用只租不售模式，持有商业物业经营必须有长线的充足的资金支持。 5、物业要求：商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求，任何一点的差池都有可能影响商业地产项目的生存。 6、销售模式：商业地产的客户则包项目多以投资回报率、回报周期为营销重点,商业的销售则形式多样，一般而言分为四种模式，直接销售模式、带租约模式、返租式销售、整体销售模式。而且每种销售模式还可以继续细分，复杂程度更高。 7、专业性：商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外，还要遵循第三种规范即商业规范；商业专业性的要求极高；商业地产的销售只是经营的开始，还需要招商、开业和经营管理。 8、投资回报形式：销售只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 二、商业地产的价值链
现阶段国内商业地产开发运作的主流模式：开发商就是投资者甚至商业运营方，一个主体双重甚至三重角色，且物业大多是分割产权销售（全部或局部），在此模式下，开发商也是投资商，排在运营链的最前面，而小业主也是投资者，排在开发商之后。但未来商业地产开发运作更多会依托基金的进入或实现证券化，有独立的投资主体。 三、租售模式 模式一：只售不租 特点描述：只售不租的模式即是开发商只销售、出让产权，销售完成之后基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理，这是旧有商业地产开发普遍采用的经营方式。 优势分析：开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。 劣势分析：由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水。因此，该模式下客户对未来的商业的价值预期容易产生悲观情绪，不利于销售的顺利进展，最终可能导致整体商业地产开发的失败。 匹配项目：只售不租的商业地产开发模式，一般局限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租往往引起经营管理失控。 模式二：只租不售 特点描述：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。在具体的操作方式上，租赁模式又可分为整体出租、分层或分片出租、零散出租等形式。优势分析：如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。 劣势分析：只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。 匹配项目：目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上，在购物中心遭遇“一卖就
恒大地产集团的经营模式 以100亿位列胡润百富傍第10的恒大地产的许家印，其成功的基础是“恒大地产模式”。 恒大地产模式 九年来，恒大地产集团实现了超常规、跨越式发展，其独创的"恒大模式" 创造了持续发展的新优势，成为房地产企业持续稳健发展的新模式，为中国房地产企业的品牌化运作探索出了一条新路。恒大模式具体说来，一是战略决策，科学稳健；二是规范管理，机制创新；三是计划管理，高效运作；四是人力资源，固本强基；五是企业文化，吐故纳新。许家印凭借在中国民营企业管理上的突出成就，受聘为武汉科技大学管理学教授、研究生导师，现已为学校培养了一批优秀的管理学研究生。其中的"恒大地产商业模式"主要体现在城市运营、规模经营、环节精品、集团运作、产品营销、目标计划管理、企业文化建设、人力资源整合、双品牌运作、跨越式拓展等十大方面。 许家印：企业要做百年老店 1
许家印认为企业家要重利，这是正常的也是必然的，所以成功的民营企业家，都有把企业做成“百年老店”的考虑，如果没有，那只能说明他没有长远的眼光，或者根本他就是只想赚快钱。在全球经济一体化的新格局下，中国的民营企业最终要站到与世界跨国企业同台竞争的舞台上。这对于房地产企业尤其重要。我们看到许多民营的房地产企业仍然满足于项目公司的经营，打一枪换一炮。换句话说，即追求短期利润，不愿承担后期责任，如物业管理等。恒大集团通过几年的积淀从前年开始就明确提出“打造金碧精品，塑造国际品牌”的口号，矢志打造百年老店。恒大之所以在房地产领域具有相当的口碑，就在于我们敢于承担责任、义务。 其次，民营企业要追求稳健持续发展。所谓“七年之痒”，是企业被胜利冲昏了头脑，不知道什么可为，什么不可为，没有建立健全的决策机制。恒大能够取得目前的成绩，在于我们的决策到目前为止没有出现大的失误。为了进一步强化决策管理，我们借鉴世界先进经验，建立了以经营发展战略为核心的现代企业制度，形成了董事局、决策委员会、经理层三级管理体系和目标计划管理、绩效考核管理等一系 列高效务实的经营管理模式。我们坚持稳健发展，在多元化和国际化 2
商业模式分析 1、使用3W2H模型分析iPhone商业模式 How to make money 通过终端获得盈利：一方面是直接销售终端获得的利润，另一方面是通过和运营商签订协议，在终端销售帮助获得和绑定用户的基础上，所得到的运营商收入分成的收入。 基于终端提供长期的内容服务（AppStore和iTunes），包括影音娱乐、使用软件、互联网使用等多种在线服务，获得另一部分收入。 How to achieve iPhone超乎想象的产品功能设计和创新型的使用集成。 集成了iPod和智能手机的双重产品特性。 通过终端销售和基于终端的内容提供完成对用户的绑定。 Where 2G版iPhone主要覆盖的国家和地区包括美国、英国、法国、德国；3G版本在08年首先在22个国家和地区上市后，又在其他48个国家
和地区上市。 What 提供集成了iPo和智能手机两类产品功能的iPhone智能娱乐终端，并以终端同iTunes、AppStore等在线服务的集合，向客户提供了持续的固定和移动互联网内容、使用服务。 Who 基于“iPod+iTunes”的客户群体基础，完成向通信终端市场的延伸，主要目标客户依然是以追求时尚、流行，对互联网等娱乐使用有较强需求的客户群体。 2、顾客的价值创造 Phone的核心目标客户全实际上是和iPod系列产品的目标客户群 体基本重合的。iPhone在用户群体开拓方面的主要价值将Apple原有的互联网使用客户群，想移动增值使用客户群的推广和延伸。同时，也帮助Apple更好的应对音乐手机对iPod类音乐播放器的强替代作用。
一个成功的商业模式，第一步就是要制定一个有力的客户价值主张，也就是如何帮助客户完成其工作。对于苹果而言，iPhone的核心功能就是一个通讯和数码终端，它融合手机、相机、音乐播放器和掌上电脑的功能，这种多功能的组合为用户提供了超越手机或者iPod 这样单一的功能。苹果的APP Store拥有近20万个程序，这些程序也是客户价值主张的重要组成部分。除此之外，苹果在用户体验方面做得非常出色，这些都是苹果提供的客户价值主张。 3、盈利模式分析 成功的商业模式的第二步就是制定赢利模式，也就是为自己公司创造价值的详细计划。对于苹果公司而言，赢利路径主要有俩个：一个是靠卖硬件产品来获得一次性的高额利润，二是靠卖音乐和使用程序来获得重复性购买的持续利润。由于优秀的设计，以及超过10万计的音乐和使用程序的支持，无论是iPod、iPhone还是iPad，都要比同类竞争产品的利润高很多。同样，由于有上面这些硬件的支持，那些使用程序也更有价值。 iPhone销售渠道分析 iPhone的渠道包括运营商渠道和Apple自有渠道两个部分。 在销售渠道的构建上，Apple充分体现了iPhone作为移动通信终端的核心地位，将iPhone和运营商的用户获取、增值业务开发、用户忠诚度提高充分结合在一起，最终确立了以移动运营商为主，自主渠道为辅的渠道策略。 在独家代理商合作框架的约束下，无论是Apple自有渠道销售的
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
商业地产运营的几种模式 1.运营参与者 商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。两者关系密切，不可分割。商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。 2.运营模式 （1）订单是商业地产运营模式 意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。 （2）资产改良与重定位模式 某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。 （3）资产功能重定位模式 功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。 功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。因为这种改变能够提高房屋的租金。目前，资产重新定位模式比较成功的例子有： （1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。
小米饥饿营销案例分析 一、引言 在科技信息迅速发展的今天，手机，尤其是智能手机，作为一种通讯和办公使用工具，已经成为人民日常生活中密不可分的一部分。ZDC 在2011-2012中国手机市场研究年度报告中指出中国手机市场话语权仍然掌握在国外/台系品牌手中，但国产品牌手机已经受到国人的重视。不少国产品牌如联想、华为、中兴等借助智能、3G的东风采取了全新的产品及市场竞争策略，并取得了群体性突破。而其中，凭借性价比优秀的国产智能机中的小米手机，自2011年10月20日面向预订用户开始发售，即在第四季度获得了众多消费者的关注和青睐，打破了第四季度手机市场格局。作为新款新品牌的小米手机，迅速发展壮大的背后，成功的营销策略是必不可少的。 二、饥饿营销的概述 (一)饥饿营销的涵义 饥饿营销是指商品提供者有意调低产量以期达到调控供求关系,制造供不应求的假象,维持商品较高售价和利润率的目的。关键点在于产品对消费者的吸引力,以及如何让消费者感受到供不应求的紧迫感。饥饿营销一般借助三类因素,一是把握市场节奏,推出适合市场、具备强大竞争力的产品。二是通过各种媒介宣传造势。三是产品本身具备核心竞争力,并不容易被复制仿造。成功的饥饿营销能提高产品的售价和利润率,维护品牌形象,提高品牌附加值。 (二)饥饿营销的理论基础
每个人总有许多需要,有些需要是由生理状况而引起,诸如饥饿,口渴,不安等,另外一些需要是心理性的,是由心理状况紧张而引起的,例如认识,尊重和归属,当需要升华到足够的强度水平时,这种需要会变为动机。饥饿营销对消费者心理的激发机制就是心理性的故意制造商品短缺假象,让消费者紧张,让消费者以占有为最快乐的事情,这时消费者被吊足了胃口,需要升华到急于占有,消费者动机产生了。对于人类的心理动机,马斯洛需要层次理论是一典型的分析工具。 马斯洛需要层次理论把需要分成基本需要和成长需要,生理需要安全需要,归属和爱的需要,尊重需要是基本需要,认知需要,审美需要,自我实现需要是成长需要,依次由较低层次到较高层次排列,形成金字塔形状,饥饿营销抓住了消费者的购买动机中有成长的需要,当能拿到一个限量版,排队抢购的新颖的产品是对自己能力的一种证明,满足了对产品好奇心,对美的追求,属于认知需要和审美需要,证明自己很时尚,有品位,是有追求的人,同时也证明自己很有地位,满足了自我实现的需求。 (三)饥饿营销的实施条件 1、产品的独特性必须为消费者接受 “品牌”因素一直贯穿饥饿营销策略实施的全过程,产品品牌所具有的极大的市场号召力是推行该策略的有力保障,如果产品在未创造足够的市场影响力的情况下贸然对产量及供货量加以控制,不但无法获取高额收益,反而还存在丧失原有市场份额的可能。小米手机早在上市之前,就已经在网上引发各种热议,发布会、微博、网站、媒体都已
浅析商业地产三种运营模 式 The latest revision on November 22, 2020
浅析商业地产三种运营模式：只售不租、租售结合、只租不售从商业地产的发展来看，开发商从最初的纯商业开发，到现在开始转向商业运营，已经由持有运营取代了简单的圈地销售。目前商业地产的运营模式，大致可分为三种：只售不租、租售结合和只租不售三种形式。特别是现今住宅类地产限购政策的实施，越来越多的开发商开始增加商业地产的投资，租金带来的良好收益减轻了开发商短期内的财务压力，同时也让开发商逐步加大了自持商业的比例。 一、只售不租 在商业地产早期出现过这种只租不售的运营模式。相比于另两种较为成熟的商业运营模式，纯销售的商业项目也是有的。但有业内人士指出，商业全部出售这种“一锤子买卖”是商业地产在不成熟阶段的过度产物，一个商业项目如果纯销售，那么后期项目的品质将无法得到保障。 很多项目在开发时期，无论区位交通还是整体规模，都有着很大的优势，但是后期一旦全部销售，那么对接下来的运营造成了很多的障碍，开发商无法保证整体的运营效益和规模，业态较为混乱，这本身也是对投资者的不负责任。 二、租售结合 目前在商业地产运营方面，“租多售少”已经成为一种主流。很多商业项目除了销售一部分的底商之外，越来越多的开发商开始加大对商铺的自持力。这样不仅考虑到自持商业部分有较为可观的租金收入，同时保证了其物业本身的不断增值。 对于开发商来说，商业项目的统一规划、统一招商、统一营销推广、统一质量服务和监督，无疑有利于商业项目自身的经营和增值。 从商业经营的角度来看，租售结合的欧式能够有效地快速回笼资金，在销售返租平衡上，开发商的风险是降低的。在销售过程中，自持部分对投资客户有很强的吸引力，企业通过自持部分相投资客表明运营这个项目的决心和信心，这是销售中
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
商业公司运营模式报告 目前，称得上“模式”的商业地产路径大致有两种：一种是不断缩短产业半径做减法，一种则是不断加长半径做加法。美国排名前几名的商业地产公司均是专业化运营的减法模式，如西蒙地产，波士顿地产等公司。在公司资产达到一定规模后放缓扩张脚步将经营的重点转移到品牌的维护。但国内的商业地产环境并不成熟，产业链条关键环节缺失，在开发过程完成后，既没有成熟的专业投资者进入，也很难找到专业的商业管理公司接管，这就导致大多数的商业地产企业都承担着“开发商+运营商”的双重角色。面对现实状况，我们公司也只能选择延长产业半径的加法模式。目前万达的集团策略也是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链，其核心就在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。 2012年开始后的中国房地产领域，商业地产可持续发展和增值的优势逐渐凸显，商业地产投资价值日益显现，众多的开发商因势纷纷转向，加快在商业地产上的发展，商业地产开发量、投资、租金、售价已经开始全面提升，加上商业地产投资回报率高及回笼资金流较为稳定，商业地产已成为投资者眼中的“香馍馍”，市场各路资金纷纷涌入，发展商业地产，进军商业地产开发已成狂澜之势。随着城市化和经济发展水平的不断提高，各类消费品销售额的高速增长，促使商业地产进入快速发展阶段，尤其近10年，商业地产已经进入到一个全新发展的阶段，根据中国投资咨询网的结论：2012年以来，商
业地产的发展整体依然完好，市场逐步步入理性化阶段。中国商业地产表现出高速增长的态势。商业地产投资开发需求旺盛，销售价格与租赁价格持续上涨、大型购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，传统下的商业物业已经很难满足新型商业对硬件和软件的需求，这意味着房地产给出了巨大的新业态市场空白，商业地产将朝着融合传统流通业与地产业特征的模式发展，也会让更多的地产企业根据这个趋势调整开发模式。从长期发展趋势来看，中国经济持续稳定增长势必影响商业地产的潜在需求，房地产市场需求的巨大潜力，都预示着商业地产具有良好的发展前景。 在这样的发展前景下，市场上比较成熟的商业地产公司都是通过成立自己商业管理公司来进行商业地产的专业运营。如：万达商业管理公司、红星美凯龙商业管理有限公司、广州市海伦堡商业管理有限公司、昆明市场上俊发地产成立的云南华俊商业管理有限公司等。通过商业公司的专业运作，有助于商业物业价值的提升，有助于商业项目的成功复制，有助于降低地产开发商的运营风险，平衡产业结构。在此前提下，商业管理公司的成立成为**建设产业多元化发展的必然选择。 在此背景下，商业公司的运营模式值得我们深究。下面我们就商业公司的运营模式做如下解析： 一、运营的本质： 1、用不动产运营城市：作为云南省省属投资控股公司，目前为止未有不动产运营的先例。结合实际情况，**中心在市场销售部
“凡客诚品VANCL”盈利模式分析 1、凡客诚品简介 2007年10月，选择自有服装品牌网上销售的商业模式，发布VANCL凡客诚品。目前已是根植中国互联网上，遥遥领先的领军服装品牌。据最新的艾瑞调查报告，凡客诚品已跻身中国网上B2C领域收入规模前四位。其所取得的成绩，不但被视为电子商务行业的一个创新，更被传统服装业称为奇迹。凡客诚品目前已拓展涵盖至男装、女装、童装、鞋、配饰、家居六大类，随着在各品类间的不断深化，已成为网民服装购买的首选。凡客诚品快速崛起的原因，概括如下：技术领先，利用互联网整合先进的中国服装制造业；客户体验至上，以及高性价比的经营之道；品牌文化顺应互联网时尚消费的潮流；陈年及其团队多年合作默契，市场敏感度以及突出的执行力。 2、推广模式 在创办凡客诚品之前，创始人兼总裁陈年为知名电子商务网站卓越网的创始人之一，如今，陈年已经成为中国电子商务行业最资深的大佬级人物。创办凡客诚品以来，陈年也一直在修正自己对于服装行业的认识。从对服装行业的不甚了解，陈年已经成为服装行业的资深人士，借助传统服装的品牌塑造路径，打造VANCL的品牌知名度和美誉度。凡客诚品逐步从电子商务行业向服装行业的本质回归。创业以来，凡客诚品依靠良好的产品和个性化的服务，建立了企业的口碑；在让消费者对凡客诚品的产品建立信任之后，凡客诚品开始时尚品牌塑造的进程。凡客诚品首先走出电子商务企业的思维定式，回归到服装品牌的定位，按照时尚品牌的方式，塑造强势品牌。近期，凡客更是破天荒的邀请了品牌代言人，这在电子商务行业绝无仅有，王珞丹和韩寒都是互联网上或者目标群体中号召力强的明星人物，凡客此举被业界人士视为旨在关联明星品牌和凡客品牌，增加企业的品牌知名度和美誉度。 3、凡客诚品网站联盟 凡客诚品网站联盟推出，让有网络资源的人分享销售带来的利润。高点击、高佣金、高转化。凡客提出以下三种方式：网站博客合作；网店代销合作；校园代理。在“2008（第二届）中国创业投资价值榜”上，VANCL凭借其领先的商业
浅析商业地产的运营管理模式 目录 一、商业地产的定义 二、中国商业地产的发展前景 三、商业地产的发展模式 四、当下商业地产运营的现状，及中商的全程运营模式 一、什么是商业地产 商业地产，既是用于商业用途的房地产，是指商业地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行商业活动的载体。 商业地产包括批发零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作，并为地产开发企业，投资商带来的未来不确定收益。 广义商业地产，是指除居住地产以外的功能建筑集合，比如百货、厂房、写字楼、公寓酒店等具有盈利性质的商业建筑；而狭义上的商业地产，指以零售业为中心表现的各种商业形态，如商业街、便利店、百货、连锁店、shopping mall等。
由此可见，商业地产项目的真正价值就是为开发商、投资商、运营管理带来利润，比如：长期源源不断的现金流。其价值构成，包括两部分：第一、房产有形的建筑价值；第二、通过商业经营产生的无形价值，这才是商业地产的根本价值所在。 二、商业地产的发展前景 目前就国内来看，在过去一直灿烂发展的住宅地产身边，商业地产依然是小角色，2007年才开始全国性活跃。据统计，从2003年到2009年的7年中，全国购物中心商业建筑面积对社会消费品零售总额的贡献占比已从最早的0.3%上升到超过1%，增幅超过了3倍，显现了出商业地产对国民经济发展起到的巨大拉动作用。因此商业地产成为拉动内需，促进国民经济发展的重要增长点之一。 从2015年结束不久的第二季度，中国商业地产指数（CCI）：141.2比第一季度137.6增加了3.6点，环比上涨2.6%，同比上涨8.6%，整体保持稳定上升态势。如下图所示： 从《经济观察报》刊登的数据分析，我国的房地产投资收益率高达30%左右，而发达国家一般在8%以下，美国是7%，日本是4%。商业地产的发展形式和阶段也体现了整体社会市场活跃性，对社会的进步、财富的增加起着重要的作用。 随着国家宏观发展，城镇化的进程，给商业地产行业带来了千载难逢的好机遇。
房地产公司财务分析报告 报告目录 1 主要会计数据摘要 (2) 2 基本财务情况分析 (2) 2-1资产状况 (2) 2-1-1 资产构成 (3) 2-1-2 资产质量 (3) 2-2 负债状况 (4) 2-3 经营状况及变动原因 (4) 2-3-1 主营业务收入 (4) 2-3-2 主营业务成本 (5) 2-3-3 其他业务利润 (5) 2-3-4 管理费用 (6) 2-3-5 财务费用 (7) 2-3-6 投资收益 (7) 2-3-7 营业外支出净额 (8) 2-3-8 经营状况综述 (8) 3 预算完成情况及分析 (9) 3-1 收入收益类 (9) 3-2 成本费用类 (9) 3-3 预算分析综述 (1) 4 重要问题综述及建议 (1) 4-1 资威公路收入增长分析 (1) 4-2 国债跌价幅度较大 (1) 4-3 工程项目完成量不足 (1)
4-4 管理费用与财务费用的期间性影响较大大 (1) 1 主要会计数据摘要（单位：万元） 注：扣除去年同期XXXX净收益374万元后
2 基本财务情况分析 2-1 资产状况 截至2004年3月31日，公司总资产20.82亿元。 2-1-1 资产构成 公司总资产的构成为：流动资产10.63亿元，长期投资3.57亿元，固定资产净值5.16亿元，无形资产及其他资产1.46亿元。主要构成内容如下： （1）流动资产：货币资金7.01亿元，其他货币资金6140万元，短期投资净值1.64亿元，应收票据2220万元，应收账款3425万元，工程施工6617万元，其他应收款1135万元。 （2）长期投资：XXXXX2亿元，XXXXX1.08亿元，XXXX3496万元。 （3）固定资产净值：XXXX净值4.8亿元，XXXXX等房屋净值2932万元。 （4）无形资产：XXXXXX摊余净值8134万元，XXXXX摊余净值5062万元。 （5）长期待摊费用：XXXXX摊余净值635万元，XXXXX摊余净值837万元。 2-1-2 资产质量 （1）货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。 （2）长期性经营资产：由XXXXX构成，共计5.61亿元，能提供长期的稳定的现金流。 （3）短期性经营资产：由工程施工构成，共计6617万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。
商业地产的运营模式集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
商业地产的运营模式: 1.产权持有（适用于开发商以商业地产为长期经营的资产，资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才） 这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。这种方式可以分为两元和三元两种格局。产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人” 形成。由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。(其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。) 2.租售并举:（适用于盈利周期短；资金实力雄厚） 这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。) 3.产权出售:（适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏） 实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。 三、三种模式对比 优势： 产权持有：1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险； 2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定； 3、可将物业抵押融资，等待增值。 租售并举：1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益； 2、出售部分物业使回报期缩短。 3、主力店使物业增值快。 产权出售：1、短期可有回报。 2、整体出售销售周期较长，客户少； 劣势： 产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 租售并举：1、对主力店招商能力要求极高； 2、回报期长； 3、初期投入资金压力大。 产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高； 2、不享有地产增值的效益。 商场促销活动形式：
苹果iPhone商业模式分析 一、简介 1、苹果公司简介 2010年5月份26日，苹果公司以2213.6亿美元的市值，超越了微软公司成为全球最具价值的科技公司。而7年以前的2003年初，苹果公司的市值也不过60亿美元左右。在短短7年之内，苹果的市值增加了近40倍，这时企业史上的一个奇迹。 所有人都都在疯狂的迷恋着乔布斯乔教主。在《商业周刊》列出的全球最伟大公司中，苹果公司排名第一。而在《哈佛商业评论》推出的最伟大CEO排行张中，乔布斯也是排名第一。 大多数人将苹果的成功归功于其CEO乔布斯的天才。乔布斯的个人魅力无与伦比，他的设计天才有目共睹，他的营销技巧会让无数“苹果粉”如痴如狂。不过，在我们看来，一个企业家之所以的伟大，不在于他多么有的个人魅力，而在于他给企业带来了什么样的商业模式和企业文化，乔布斯也是如此。 1997年，在比尔盖茨的支持下，乔布斯回到了他亲手创立的苹果，当时的苹果公司市值不到40亿美元。乔布斯回到苹果后的几年推出了iMac、iPod。不过，这两款产品并没有收到广大用户的欢迎。直到2003年，苹果公司还是一家被“非主流”用户推崇的公司。虽然大众都知道苹果的产品不错，但愿意花钱为这种欣赏“买单”的人并不多。但是从2003年3月开始，苹果公司的市值终于开始飙升了！ 2003年苹果公司推出了iTunes。这是苹果历史上最具革命性创新的产品。起初的时候，iTunes只是一个和iPod相匹配的音乐管理平台。如今，它是苹果终端的管理平台，无论是iPod、iPhone还是iPad，都是通过iTunes来管理的。iTunes是苹果的创新枢纽。可以说，没有iTunes的出现，就没有iPhone和iPad 这样革命性的产品出现。 2007年，苹果公司发布iPhone，掀起了一场手机革命。除了产品设计本身的创新之外，苹果公司还沿用了iTunes在iPod上的引用，在2008年推出了App Store，并和iTunes无缝对接。iPhone + App Store的组合，为苹果赋予了主
万科房地产公司财务分析报告 实习对象： 实习名称：财务报表分析 小组成员： 实习时间：2011.1.5～2011.1.11 万科房地产集团财务分析 一．企业简介 (一)企业概况 万科集团股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年6月30日止，公司总资产94.73亿元，净资产42.85 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州，目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。