物业管理实务模拟试题及答案
一、填空题:﹙20个空，每空1分，共20分﹚
1．在英国，微观上，19世纪60年代伯明翰市的（Octavia Hill）最早为其出租物业制定了一套规范。在宏观上，伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要，从城市建设的角度出发，开创了由政府出面主持房地产即物业的成片的先例。2．物业管理起源于，但真正的现代的专业性物业管理却是于19世纪末至20世纪30年代在形成和出现。
3．在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其。但作为一个公司来讲，处于战略考虑，他的、、都是统一的，都实行标准化管理。4．介入写字楼、商场、商住区、别墅区等不同类型的高档物业达100余处，成为“中国第一大管家”。
5．新建居住物业一般实行的物业管理；原有的居住物业也在进行的改造及逐步引入物业管理；而旧城区中的居住小区在物业管理上是，急需进行改进。
6．居住物业管理的目标有经济效益的目标、; 、、、。
7．会所是指为人们提供、和的场所。
8．作为商务性的物业，写字楼常常被用来全部出租，以，以和。
9．实行专业化社会化的已成为我国房产管理的发展趋势。机关办公物业也必须逐步引入进行管理。
10．商业企业的配送中心。即由、、共同组建的配送中心向同一地区众多的零售店铺进行共同配送。
二、判断并改正错误题：（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分）
1．物业管理管理作为以企业化的方式开展的企业管理，应在保持物业功能的正常发挥的前提下，始终以满足业主及物业使用人的需要为主旨。
2．会展物业是商务物业的一种。
3．一写字楼价值6500万元，可租面积为 190万平方米，业主设定资产折旧率为18％，每年偿还抵押贷款1300万元，物业运行费用每年540万元，业主至少需要在其收回投资的财产上每年加收11％作为回报。那么其最小租金则为3.5元／平方米·年。
4．对于装修的违章，由于物业公司没有执法权，在运用处罚措施时，应适当掌握尺寸，避免由于处罚引起不必要的争执，对于难以解决的问题，可要求有关执法部门（城监、公安等）协助处理。
5．物业管理文件材料书写要工整、清晰，可用普通圆珠笔、铅笔或复写纸等记录材料。三、多项选择题：（5小题，每小题3分，共15分）
1．以下属于物业分类管理的特点的有（）。
A、物业管理主体的多样性
B、物业分类管理对象的特定性
C、物业分类管理活动的竞争性
D、物业分类管理手段的先进性
E、物业管理服务目标的双重性
2．按照经营的性质，商务物业主要可以分为以下几类（）。
A、写字楼物业
B、商业场所物业
C、会所物业 ;
D、停车场物业及其他商务物业3．根据工业物业的特性或租户类型分类，工业物业分为（）等几类。
A、重工业厂房
B、阁楼式厂房
C、现代单层标准厂房
D、孵化器式厂房。
4．以下属于单一展览功能的会展物业的是（）。
A、北京展览馆
B、上海展览馆
C、武汉展览馆
D、广州国际会展中心
5．依据物业的收益性对物业进行分类，物业可分为（）四种类型。
A、收益性物业 ;
B、有限收益物业
C、有限公益物业
D、非收益性物业
四、问答题：（4小题，每小题5分，共20分）
1．推行物业分类管理有什么意义？
2．试述物流配送中心物业管理发展趋势
3．服务质量控制程序如何？
4．出入口控制系统有哪些功能？
五、应用题：（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分）
1．方案设计题
请编制一项房屋维修处理程序。
2．案例分析题
物业管理正向全方位、多领域挺进
目前，物业管理已经在房地产业与其他服务业有机结合的基础上快速发展起来，形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为一个相对独立的新兴行业。
改革开放以来，深圳、广州、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理实现年产值300亿元，物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上，深圳等城市已超过95％。有关资料显示，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来，目前全国已有近万个5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进，从根本上改变了新建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。从1997年起，通过环境整治、完善配套、理顺关系、转换机制，物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外，
物业管理作为一种新体制也已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业广泛采用，并推动了城市公房管理体制和机关、企业以及军队后勤服务体制的改革。
在广东省，自1998年10月，由人大颁布实施了《广东省物业管理条例》颁布实施以来，推动了广东物业管理的规范发展，物业管理覆盖面的不断扩大，继新建
住宅小区、写字楼实施物业管理后，近年一大批旧住宅区（包括房改房），政府办公楼，新、旧工业区，学校、医院、商业步行街，部队营房等物业实施了物业管理。越来越多的城市政府及有关部门以及市民对物业管理的认识加深，重视程度提高，许多城市把它作为提高城市综合素质的重要组成部分。
在天津市，物业管理工作呈现出起步晚、发展快的态势。全市实施物业管理的项目已达1450个，面积约6950万平方米。市区内有物业管理企业663家，从业者4万余人，营业额近10亿元。经过多年的努力，该市现已形成住宅小区物业管理快速增长，商贸办公、医院学校，工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。天津市大力推进市场化运作模式：一是鼓励物业管理企业优化重组，实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度。全市有100多家企业重组、组建成10家大型物业管理企业，其中5家企业跃升为国家一级企业。通过重组，3％的企业市场占有率达到了30％，盈利占全行业的60％。二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌。三是改革体制，创新机制，积极提高经济运行质量。通过推行专业化、市场化运作，使全市物业费收缴费提高了10％，物业管理成本降低了5％。
在上海，全市物业总量4.01亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米。其中，住宅物业管理覆盖面逾80％；非住宅物业管理覆盖面逾60％。目前，上海有一级资质物业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。
上海市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司建立了“96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服务计划等，做足了物业管理的服务文章。
非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共物业，均由明华物业等知名物业公司管理。据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今，这类物业的专业特色日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。
问题：
1．材料反映了物业管理的哪些趋势？
2．实行物业分类管理有什么意义？
3．你对政府部门的行业管理措施及一些物业管理企业的作法有何评价？
物业管理实务模拟试题答案
一、填空题:﹙20个空，每空1分，共20分﹚
1．奥克维娅·希尔开发、租赁、管理
2．英国美国
3．盈利中心管理模式、管理制度、管理程序
4．深圳中海物业
5．封闭或半封闭式狭窄的，粗放的
6．经济效益的目标社会效益的目标环境效益的目标心理效益的目标
7．健康娱乐沟通交流
8．全部出租收回投资获取利润
9．物业管理物业管理企业
10．批发商零售商连锁公司
二、判断并改正错误题：（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分）
1．答：错误，应将“企业管理”改为“公共事务管理”
2．答：错误，应将“商务”改为“特种”
3．答：错误，应将“”改为“10.4元”
4．答：正确。
5．答：错误，应将“可用”改为“不得用或尽量不用”
三、多项选择题：（5小题，每小题3分，共15分）
1． ABCDE
2． ABCD
3． ABCD
4
． ABC
5． ABCD
四、问答题：（4小题，每小题5分，共20分）
1．推行物业分类管理有什么意义？
答：现代物业的特点是人类社会发展对物业构建的要求与作用的结果。物业管理企业在实施对物业的管理过程中必须考虑这些特点，多样性，复杂性，动态性的物业在管理上必须采取分类管理的方法进行具体化的管理。从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的问题。从物业服务的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分类指导的问题。
（1）有利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。
（2）有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场，开拓物业管理业务的空间。
（3）有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社会对物业服务质量监督的机制的建立。
2．简述物流配送中心物业管理发展趋势。
答：物流配送中心物业管理是一项创新活动，但总的发展趋势是实现以下几个目的：（1）信息管理网络化。物流信息管理是根据企业物流活动的需要而产生的，传统的人工管理物流信息的办法已不适应配送中心现代化管理的要求。这是因为。第一、信息的绝对
数量增加；第二、信息流量在不同时段的差别很大；第三、信息发生地点、处理地点、传达对象分散往广大地区；第四、物流与信息的流动要同时进行；第五，物流与商流的关系越来越密切。在这种情况下，只有全面采用网络系统来管理物流信息，才能保证高效率的商品配送。
配送中心信息管理系统。为了满足上述五个方面的信息需求，配送中心应建立五个信息管理子系统：销售管理系统、采购管理系统、仓库管理系统、财务管理系统、辅助决策系统。
配送中心信息管理的网络化不仅需要配送中心自身完善信息设施，而且还需要以门店的POS系统、EOS系统以及社会性的VAN系统和EDI系统的建设为基础。只有全公司、全社会的相互配套，才能充分发挥配送中心信息管理的效率，最终实现整个配送作业的无纸化运作。
（2）商品分拣自动化。大型的配送中心，商品种类多达上万种，客户数量多、分布面广，而目要求拆零配送、限时送达。在这种情况下，商品分拣作业就成了配送中心内部工作量最大的一项工作。为了提高商品分拣的效率，国外的配送中心参照邮局分拣信件自动化的经验，配置了自动化分拣系统。自动分拣系统一般包括：输入系统；分拣信号设定装置；分拣传输装置。由于自动分拣系统的设备复杂，投资及营运成本也相当高，因此，不一定所有的配送中心都必须配置。配送中心要实现分拣的自动化，首先必须提高商品的条码化率和实现包装的标准化。
（3）商品储存立体化。商品储存立体化是指用高层货架储存货物，以巷道堆垛起重机（简称巷道机）存取
货物，并通过周围的装卸运输设备，自动进行出入库作业。这类仓库称为“高层货架仓库”。高层货架仓库具有普通仓库无可比拟的优越性：节约空间，节省劳力；提高仓库管理水平；实行无人化操作；管理控制系统。
（4）商品配送共同化。商品配送共同化是指生产、批发或零售、连锁企业共同参与，由一家配送中心承担他们的配送作业。共同配送的实质是相同或不同类型的企业联合，其目的在于相互调剂使用各自的仓储运输设施，最大限度地提高配送设施的使用效率。从国际情况来看，商品配送共同化是配送中心的发展方向。人们逐渐意识到了共同配送的重要性。大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括：物流企业的配送中心；厂商联合的配送中心；商业企业的配送中心。
3．服务质量控制程序如何？
答：质量控制程序如下：
（1）编制服务质量手册。物业管理在编写服务质量手册时，可以从服务规范、服务实施规范、服务质量控制规范这三个方面去考虑，将服务提要转化为规范。
（2）合理地记录质量的项目和内容。质量记录是为了满足质量要求程度提供了客观证据，也为质量体系运作要素运作的有效性提供了客观证据。它是信息管理的重要内容，是记载过程状态和过程结果的文件。它的目的是为了实现服务的可追溯性，二是为采取预防和纠正措施提供信息。因此，质量记录是服务质量控制中重要组成部分。例如：大厦每日进出人员登记表等
（3）建立首问责任制。无论是工程质量、服务态度、环境设施、日常物业、销售方面或其他方面，无论顾客以何种方式进行投诉，第一位接受投诉的人员（首问责任人）必须受
理投诉，再根据内部责任分工转到相应部门处理，处理完毕之后，将投诉案转回责任人，由其反馈给投诉客户。首问责任人必须跟踪整个投诉案的处理过程。保持与投诉客户的沟通，随时接受询问。
（4）完善内部监控体系。确保监控体系运转有效，形成信息反馈系统，确保信息流通迅速，分析处理准确及时，使整个服务水平保持一个稳定的状态。为了对客户负责，必须完善内部监控流程，服务监控系统每月都必须向特定部门提交报告，汇报投诉事项的处理情况，服务中心则定期检查各个服务监控情况汇总报告，对相应被投诉处理人员进行实地考核。
4．出入口控制系统有哪些功能？
答：出入口控制系统功能如下：
（1）设定卡片权限。进出口控制系统可以设定每个读卡机的位置，指定可以接受哪些通行卡的使用，编制每张卡的权限，即每张卡可进入哪道门，何时进入，需不需要密码，系统可跟踪任何一张卡，并在读卡机上读到该卡时就发出报警信号。
（2）设定每个电动锁的开启时间。
（3）能实时收到所有读卡的记录。当读卡进入后，假如出门时不读卡（在双向读卡情况下），再使用该卡读卡进入时，软件将视为警报，并备有记录。
（4）通过设置磁簧开
关检测门状况。在读卡机读到卡后，电动锁将开启，则开锁为正常。如门在设定时间内没有关上，则系统会发出警报信号。在读卡机没有读到卡的情况下或没有接到开门键信号，磁簧开关检测到门被打开的信号则会发出报警信号。
（5）当接到消防报警信号时，系统能自动开启电动锁，保障人员疏散。
五、应用题：（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分）
1．方案设计题
请编制一项房屋维修处理程序。
答案要点：
在物业管理上，对于公共设施的维修，通常遵循下面的程序。
（1）日常巡视中发现公共设施的损坏或接到住户相关的报维修；对于发现的损坏，填写《房屋维修表》，以便进行跟进。
（2）对现场进行勘查，确定损坏的原因；
（3）制定维修方案；应制定几种方案进行比较，选定最佳方案。
（4）编制维修的工程预算；如果属于发展商保修范围，应尽快通知开发商进行维修；若是发展商委托进行维修，应在维修完成后与发展商结清费用。
（5）工程招标、投标；对于一些比较小型的工程，也可通过指定有信用的工程队进行维修，但必须注意需与其签订保修协议以保证质量。
（6）施工的项目管理和现场的施工监理；
（7）工程验收。对于未达到施工要求的应要求其翻工。
工程助理在管理中任务是在项目的施工中实行全过程的造价、质量及工期三大目标的控制目标，确保工程的顺利完成。
2．案例分析题
物业管理正向全方位、多领域挺进
目前，物业管理已经在房地产业与其他服务业有机结合的基础上快速发展起来，形成了包括房屋及相关设备维修养护、小区保安、环境保洁、绿化养护、居民生活服务等众多服务内容在内的综合配套服务，成为一个相对独立的新兴行业。
改革开放以来，深圳、广州、青岛、大连等地先后引入国外和香港的经验，对住宅区和其他物业实施社会化、专业化、市场化的物业管理，取得了较好的效果。随着城镇住房制度改革的不断深化、住房产权多元化格局的逐渐形成和住宅建设总量的持续增长，物业管理体制在全国范围内逐步推开。据不完全统计，截至2002年底，全国物业管理实现年产值300亿元，物业管理的覆盖面已占物业总量的38％，经济发达的城市已达50％以上，深圳等城市已超过95％。有关资料显示，1994年建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》以来，目前全国已有近万个5万平方米以上的新建住宅小区实行了物业管理新体制。物业管理的推进，从根本上改变了新建住宅小区“一年新、两年旧、三年破”的状况。从1997年起，通过环
境整治、完善配套、理顺关系、转换机制，物业管理也开始在旧住宅小区得到逐步推广。此外，物业管理作为一种新体制也已被工业区、学校、医院、商场、办公楼等各类物业广泛采用，并推动了城市公房管理体制和机关、企业以及军队后勤服务体制的改革。
在广东省，自1998年10月，由人大颁布实施了《广东省物业管理条例》颁布实施以来，推动了广东物业管理的规范发展，物业管理覆盖面的不断扩大，继新建住宅小区、写字楼实施物业管理后，近年一大批旧住宅区（包括房改房），政府办公楼，新、旧工业区，学校、医院、商业步行街，部队营房等物业实施了物业管理。越来越多的城市政府及有关部门以及市民对物业管理的认识加深，重视程度提高，许多城市把它作为提高城市综合素质的重要组成部分。
在天津市，物业管理工作呈现出起步晚、发展快的态势。全市实施物业管理的项目已达1450个，面积约6950万平方米。市区内有物业管理企业663家，从业者4万余人，营业额近10亿元。经过多年的努力，该市现已形成住宅小区物业管理快速增长，商贸办公、医院学校，工业仓储等非住宅物业管理全面发展的新格局。天津市大力推进市场化运作模式：一是鼓励物业管理企业优化重组，实施规模化发展战略，努力提高市场的集合度。全市有100多家企业重组、组建成10家大型物业管理企业，其中5家企业跃升为国家一级企业。通过重组，3％的企业市场占有率达到了30％，盈利占全行业的60％。二是扶优扶强，培育龙头企业，树立行业品牌。三是改革体制，创新机制，积极提高经济运行质量。通过推行专业化、市场化运作，使全市物业费收缴费提高了10％，物业管理成本降低了5％。
在上海，全市物业总量4.01亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米。其中，住宅物业管理覆盖面逾80％；非住宅物业管理覆盖面逾60％。目前，上海有一级资质物业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。
上海市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物
业公司建立了“96916”信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服务计划等，做足了物业管理的服务文章。
非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物业管理服务队伍。本市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共物业，均由明华物业等知名物业公司管理。据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今，这类物业的专业特色日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日《物业管理条例》的实施，把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。
问题：
1．材料反映了物业
管理的哪些趋势？
2．实行物业分类管理有什么意义？
3．你对政府部门的行业管理措施及一些物业管理企业的作法有何评价？
答案要点：
1．以上材料反映了我国物业管理的分类管理新趋向，现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求，决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向。具体有（1）物业市场细分化。（2）物业管理专业化与专门化。（3）物业服务单一化、个性化。（4）管理的社会化。
2．实行物业分类管理的意义，从物业管理企业经营的角度讲有一个物业管理市场细分的问题。从物业服务的角度有一个服务专门化和社会监督的问题。从政府管理的角度有一个分类指导的问题。（1）有利于政府对物业行业的分类指导与管理，促进物业管理行业的健康发展。（2）有利于根据不同物业的不同特点细分物业管理市场，开拓物业管理业务的空间。（3）有利于促进物业管理企业在管理上的科学分工，促进物业管理企业服务的专门化和社会对物业服务质量监督的机制的建立。
3．总体上讲，实行物业分类管理具有客观必然性。物业的种类繁多、构成复杂、关系众多、利益多元化等特点，已使物业的管理非纳入精细化的科学管理轨道不可。物业管理行业的分工发展过程中，也需要推进物业分类精细化管理。物业分类管理适应了物业自身特点的对管理工作需要，同时又是物业管理行业发展、物业管理科学进步的必然。这样才能使物业管理行业发展壮大。这种必然性表现在：（1）物业管理业务覆盖面越来越宽。（2）物业管理行业的发展需要。（3）不同物业的不同特点，管理的侧重点不同。因此政府部门的行业管理措施及一些物业管理企业的作法适应了这一规律性要求，是正确的选择。
物业管理实务( 1) 模拟试题A卷 一、判断题( 10个空, 每个2分, 共20分) 1．物业是房屋建筑与土地的统一体( ) 。 2．物业管理公共服务是一项特殊服务业务。( ) 3．因事设职原则要求做到人人有事做。( ) 4．物业服务企业是物业管理委托合同的执行者, 它必须按照委托人的意志办事。( ) 5．房屋租金即房屋租赁价格, 是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经济补偿。( ) 6．住宅物业的建筑单位, 应当经过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。( ) 7．物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费, 经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管 理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维 修基金。( ) 。 8．物业管理资金的筹措, 应实行”谁所有”、”谁负责”的原则。 ( ) 。 9．顾客对服务产品的判断取决于体验质量与实际质量的对比。 ( ) 。 10．物业管理虽然采用企业化方式, 但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( )
二、单项选择题(10个, 每小题2分,共20分) 1．物业管理的最基本的服务业务是指( ) ．A．公共服务 B．专项服务 C．社会福利类服务 D．特约服务2．委托代理型物业服务企业只能收取( )。 A．管理服务费 B．利润 C．代管基金 D．管理员薪酬及服务代理酬金 3．设备在管理后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片4．房屋完损的等级, 反映了房屋质量的好坏, 它是根据房屋各个组成部分的( )来综合评定的。 A．结构 B．完损程度 C．装修 D．设备 5． ( )的基本原理是: 员工的工作是多方面的, 工作业绩也是多维度的, 不同个体对同工作得出的印象是不同的。 A．360度考核法 B．工作标准法 C．配对比较法 D．功能测评法6．安排招标人会议( 标前会议) 的目的是为了( ) 。
2020年专业知识与实务试题50题（含答案） 单选题 1、依照公司法的规定，股份有限公司以超过股票票面金额的发行价格发行股票所得的溢价款，应当列为公司财产的哪一部分 A．利润 B．资本公积金 C．盈余公积金 D．法定公益金 答案：B 见《公司法》第178条。 单选题 2、投资者在写字楼内升级现有网络通信设施提供更方便的网络通信服务．体现了投资者对房地产投资()的重视。 A．区位选择异常重要 B．需要适时的更新改造投资 C．存在效益外溢和转移 D．适于进行长期投资 答案：B 暂无解析
单选题 3、下列不属于建筑工程一切险的除外责任的是()。 A．由于工人、技术人员的恶意行为而造成的损失 B．因被保险人的严重失职或蓄意破坏而造成的损失 C．由于军事行动、战争或类似事件而造成的损失 D．因设计错误(结构缺陷)而造成的损失 答案：A 暂无解析 单选题 4、企业对固定资产进行清理，其原始价值为500000元，已提折旧400000元，发生清理费用50000元，清理收入200000元，按5%计提应交营业税(未交)。则年末应计入现金流量表中“处置固定资产收到的现金净额”的金额为()。 A．150000元 B．140000元 C．40000元 D．200000元 答案：A [解析] 处置固定资产，无形资产和其他长期资产所收回的现金应以净额反映，即 200000-50000＝150000元。 单选题
5、某工程由六个分部工程组成，采用价值工程分析得到各分部工程功能指数和成本指数如下 表所示，则首先应进行价值工程改进的是()。分部工程分部一分部二分部三分部四分部五分部 六功能指数0.200.300.200.150.100.05成本指数0.210.290.190.170.100.04 A．分部二 B．分部四 C．分部五 D．分部六 答案：B 对于功能指数法，F/C值低的功能区域，即目标成本与现实成本的比值小于1，属于低功能领域，基本上都应作为提高功能对象，通过改进设计使V达到1；V越小的，越优先改进。如下 表所示。分部工程分部一分部二分部三分部四分部五分部六功盲目指数 0.20 0.30 0.20 0.15 0.10 0.05 成本指数 0.21 0.29 0.19 0.17 0.10 0.04 价值指数 0.952 1.034 1.053 0.882 1 1.25 改进排序 2 ― ― 1 ― ― 单选题 6、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如 下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务净现 值为（）万元。 A.235.34 B.564.73 C.300.06 D.271.93 答案：D
物业管理实务 一、单项选择题 1、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 2、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及国家和地方的其他规定。 3、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 4、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处罚。 5、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。 6、消防演习是测试消防设备的有效手段。 7、药杀法（单项选择题） 药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体拈上白蚁药粉，药粉通过相互传染给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。 8、义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。 9、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。 10、物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（单项选择题），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 11、酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（单项选择题） 12、档案是历史的原始记录。
物业管理师考试大纲
物业管理师，物业经营管理考试大纲 第一章物业经营管理概述 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对物业经营管理及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。 （二）考试基本要求 掌握：物业经营管理的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。 熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系。 （三）要点说明 1．物业经营管理的性质和管理对象 2．物业经营管理的目标 3．管理型物业管理企业、专业型物业管理企业、综合型物业管理企业的区别4．物业经营管理的类别 5．物业经营管理的工作内容 第二章房地产投资及其区位选择 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。 （二）考试基本要求 掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。 孰悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。 了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。 （三）要点说明
1．房地产投资的目的与内容 2．房地产直接投资的内容 3．房地产开发投资的内容 4．房地产投资信托基金运作方式 5．房地产投资的主要特征及利弊 6．房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7．狭义的区位与广义的区位的区别 第三章房地产投资分析技术 （一）考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。 （二）考试基本要求 掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法；设备更新经济分析方法。 熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用；投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。 了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。 （三）要点说明 1．现金流量与现金流量图 2．资金时间价值与资金等值的判定 3．设备更新的内容与特点 4．投资回收与投资回报的区别 5．盈利能力指标的分类
物业管理实务试题答案 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1) 标语、温馨提示、启事属于物业管理的( )应用文书。 A. 事务类 B. 告启类 C. 礼仪类 D. 条据类 (2) 物业服务企业制订招聘计划的依据不包括()。 A. 物业面积的大小
B. 业主构成情况 C. 物业管理市场的发展情况 D. 管辖项目类型 (3) 业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件，均属于()保存的物业服务企业档案。 A. 短期 B. 长期 C. 阶段性 D. 永久 (4) 物业服务企业向物业使用人收取的公共 性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入应纳入()。 A. 物业经营收入 B. 商业用房经营收人 C. 物业管理收入 D. 其他业务收入
(5) 物业服务企业对员工进行面试的正确程 序是()。 A. 营造和谐气氛一列提纲一提问一结束一复审 B. 列提纲一营造和谐气氛一提问一结束一复审 C. 营造和谐气氛一准备提问一结束一复审 D. 准备一营造和谐气氛一提问一结束一复审 (6) 房屋及设施设备维修方式中，()适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀 设备等。 A. 计划性预防维修 B. 改善性的预防维修 C. 状态监测下的预防维修 D. 紧急抢修 (7) 物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前()日以书面形式通知企业。
A. 20 B. 30 C. 60 D. 10 (8) 下列选项中，属于物业管理事务文书文种的是()。 A. 计划 B. 批复、 C. 公约 D. 会议纪要 (9) 招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。 A. 6 B. 3 C. 5 D. 4
《物业管理实务》考试模拟习题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题 意） 1、物业服务公司是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。 A 物业管理服务内容 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务费用 2、物业服务公司的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。 A 信用档案记录 B 资质申请 C 税务注册 D 工商注册 3、物业服务公司资质等级分为（）。 A 一、二、三级 B A、B、C级 C 初、中、高级 D 甲、乙、丙级 4、物业服务公司组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。 A 组织规模 B 企业实际 C 组织名称 D 规模和任务
5、新设立的物业服务公司，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。 A 半 B 一 C 二 D 三 6、物业服务公司在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A 10 B 20 C 30 D 60 7、企业各职能机构职责由各企业按（）设定。 A 自身需求 B 企业战略目标 C 领导要求 D 同行的经验 8、省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业服务公司资质证书的颁发和管理。 A 一级 B 二级 C 三级 D 四级 9、（）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A 物业管理投标 B 物业服务公司接管项目
C 物业管理招标 D 物业服务公司竞标 10、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。 A 物业管理服务费用 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务内容 11、物业管理招标是由多家物业服务公司或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 A 最符合条件 B 服务费用最低 C 服务标准最高 D 性价比最高 12、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业服务公司，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 A具有相应资质 B 符合招标条件 C 被指定参加 D 企业自愿参加 13、根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）两大类招标。 A 住宅项目和写字楼项目 B 住宅项目和商业项目
2011年电大《物业管理实务Ⅰ》复习资料 1.早期的物业管理产生于19世纪60年代的英国，而现代的物业管理则产生于（20世纪初的美国），中国的物业管理最早起源于（20世纪50年代的香港）。 2.物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、（租赁经营型物业管理企业）、（委托代理型物业管理企业）等类型。 3.物业的竣工验收主要有（隐蔽工程验收）、（单项工程验收）、分期验收和全部工程竣工验收。 4.房屋的完损等级划分为5类，即：(1)完好房(2)基本完好房、(3)一般损坏房、(4)严重损坏房、(5)危险房。 5.物业园林绿化的管理工作主要有两大类：(1)明确园林绿化员工职责；(2)严格执行质量管理标准。 6.前期物业管理就是物业管理企业与（业主委员会）签订的物业管理服务合同生效（之前），建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。 7.商品租金也称为理论租金，是由成本租金加（保险费）、（地租）和利润等八项因素构成。 8.物业管理招标按管理内容可分为（单纯物业管理招标）、物业管理与经营综合招标、（专项服务工作招标）等。 9.物业管理经费按其来源可分为（物业维修基金）、（物业管理服务费）、物业经营收人和国家财政补贴四种类型。 10.人力资源一般是指蕴含在人体内的一种（生产能力），以及具有这种（能力）的人。 16.从物业管理的角度，物业是指(一个建筑群)。 17.委托服务型物业管理企业只有(经营管理权)。 18.区分建筑物所有权立法问题的产生是因为(产权多元化)。 19.把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按(按照物业用途)划分租赁市场。 20.业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于(专项服务工作招标)。 21.房屋建筑物管理的主要内容有(资料档案管理、质量管理、修缮管理)。 22.房屋装修管理所依据的法律规范有(《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《住户装修管理规定》)。23.房屋租金基数的计算方法的(等级计算法、项目基分计算法、结合计算法)。 24.人力资源管理是指对人力资源的(取得、开发、激励、利用)等活动的计划、组织、指挥和控制过程。 25.根据社区的结构及其综合表现，可以分为(农村社区、城市社区)。 26.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是(为业主获取最大利润)。27.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是(劳务)。 28.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有(选聘权和解聘权)。 29.1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司统一实施(专业化管理)。 30.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带(作业层)。 31.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求(不少于200万平方米)。 32.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取(临时资质证书)。 33.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。复检验证工作一般(每二年进行一次)。 34.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过(业主公约来实现的)。 35.物业管理招投标实质是一种(市场双向选择行为)。 36.原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，(应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案)。 37.绿化有两个方面的功能：一是物质功能，二是(精神功能)。 38.房屋租赁合同到期，合同自动终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限(届满前3个月提出)。 39.由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成的房屋租金为(成本租金)。 40.在物业管理经费筹集中，长期、稳定、主要的物业管理经费来源是(物业管理服务费)。 41.住宅小区物业管理应当以(专业化管理为主)。 42.现阶段我国居住物业的特点是(产权多元化、档次多样化、管理体制和管理方式的多样化) 43.要正确处理好单个业主与全体业主之间的关系，单个业主的利益要服从全体业主的共同公众利益，这就要求所有业主都要增强(义务意识、自治意识、自律意识)。 44.物业管理的启动阶段工作包括下列基本环节(物业的接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会成立)。 45.物业管理企业部门经理、管理员岗位培训内容，其中考试课是(物业管理概论、房屋结构、构造与识图、物业管理法规)。 46.按层次，业主分(单个业主、全体业主，即业主大会或业主代表大会、业主委员会)。 47.物业管理《业主公约》的主要内容包括(业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的组成和运作、违约责任、其他事项)。 48.物业管理招标书的主要内容有(拟招标物业的基本情况、物业管理的内容和要求、对招标的有关说明、物业管理考核标准与奖罚措施)。 49.对物业危房的使用管理一般按以下情况处理(观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除)。 50.电梯常规日常维护保养可分(周保养、半年保养、一年保养)。 51.物业安全管理包括(治安管理、消防管理、车辆道路管理)。 52.物业租赁管理模式有(包租转租模式、委托管理模式、出租代理模式)。 53.据法律规定，房屋租赁合同是经济法定要式合同必须(登记备案、采取书面形式)。 54.物业管理工作中经常涉及的主要保险种类有(财产保险、公共场所保险、雇主责任保险)。 55.物业信息和信息流的特点有(多样性、持续性、动态性、基础性)。 56.早期的物业管理产生于19世纪60年代的（英国），而现代的物业管理则产生于20世纪初的（美国），中国的物业管理最早起源于 20世纪50年代的（香港）。
《物业管理法规》考试大纲 （物业管理专业三年制） 一、考试的总体要求 《物业管理法规》课是物业管理专业一门必修的核心专业课。该门课程要求学生全面了解和掌握物业管理行业相关的法律法规知识，提高法制意识，提高依法处理有关物业管理方面问题的能力。 二、考核方式 该门课为考试课 总成绩=理论（60%）+实践（10%）+平时（30%） 三、考试的内容和分值比例（百分制占总成绩的70%） 第1章物业管理法律关系概述（10%） 1．了解物业管理法律关系的基本概念和特征、关系种类及法律事实； 2．物业管理法律规范的含义与构成、表现形式及物业管理法律规范与物业管理法律关系的联系； 3．了解物业管理法律责任的含义与构成要件； 4．熟知物业管理法律关系构成要素； 5．熟知物业管理法律责任产生的原因、种类、承担方式； 6．掌握物业管理常用法律法规的调整范围、主要内容。 第2章物业权属法律规定（15% ） 1．了解物权、物业产权、物业权属的概念和特征； 2．了解物业产权的取得、消灭和限制； 3．了解物业权属登记相关概念、房屋登记制度； 4．熟知业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有及其相关概念； 5．掌握业主的建筑物区分所有权、相邻关系、共有关系在物业管理实践中的应用。 第3章物业管理运作主体法律规定（10%）
1．了解政府房地产行政主管部门、物业管理行业协会、物业服务企业在物业管理市场管理体制的主要职能； 2．了解物业服务企业资质管理的主要内容； 3．了解业主大会召开条件、业主委员会的产生。 4．熟知业主大会、业主委员会的职责。 5．掌握物业服务企业、业主的权利和义务。 第4章物业服务合同与物业管理规约的法律规定（15%）1．了解物业服务合同的概念、特征和种类； 2．熟知有关合同的订立、效力、履行、变更、转让和终止及违约责任的基本知识； 3．掌握物业服务合同的内容； 4．掌握管理规约、业主手册、业主大会议事规则、物业管理规定的内容要求。 第5章前期物业管理的法律规定（15%） 1．了解物业管理早期介入、物业管理招标投标、物业接管验收、物业装修管理的概念； 2. 熟知物业管理早期介入不同阶段的内容； 3．掌握物业管理招标与投标的程序、接管验收的条件和应提交的资料、接管验收交接双方的责任； 4．熟知违反装修管理的法律责任等相关知识； 5. 掌握接管验收的内容和技术标准、装修管理的内容与程序等内容。 第六章物业管理服务的法律规定（10%） 1．了解房屋修缮管理、房屋设备设施管理、物业环境管理、物业安全管理的概念和基本内容。 2．熟知房屋完损等级的分类、房屋设备设施的分类、房屋修缮工程的分类、房屋设备设施维修工程的分类。 3．掌握房屋修缮管理、房屋设备设施管理、物业环境管理、物业安全管理的标准。 第七章物业管理服务费用管理的法律规定（10%）
全国物业经管师执业资格考试命题预测 10 套卷 A .直线制 B .直线职能制 C .事业部制D.矩阵制 4.注册资本为人民币 300万元以上的是 ( ) 。 A .-级资质 B .二级资质 C .三级资质D.四级资质 5 ．下列说法错误的是 ( ) 。 A. 对招标物业工程的整体设想与构思必须在对工程进行分析研究的基础上实施 B. 商用类型的写字楼物业、综合性商务经管服务的重点及难点主要体现在经营和设 施设备经管等方面 C. 经管方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和经管机制 的确定等内容组成 D. 人员经管不包括竞争机制和协调关系 6．物业经管技术方案的关键性内容不包括 ( ) 。 A. 工程的整体设想与构思 B.组织架构与人员的配置 物业经管实务模拟试卷(三) 每题 1分 一、单项选择题 (共 50题， 1．物业经管公司在营业前必须到 A ．工商经管 B ．行政经管 2．物业经管企业资质等级分为 ( A .特级、一级、二级 B. C. 特级、一级、二级、三级 3. 下图所表示的是 ( ) 后附答案 每题的备选项中，只有 1个最符合题意) ( ) 部门注册登记。 C .工商行政经管 D .物业经管 ) 。 一级、二级、三级 D. 一级、二级、三级、四级 组织机构形式。
C.选聘高级经管人员 D.经管方式、运作程序及经管措施 7. 下列不属于物业经管招标投标特点的是( ) 。 A.具有一定的行业特殊性 B.具有明显的综合性特点 C.可分为全权经管工程招标、顾问工程招 D.不同地区的人们对物业经管的认知水 平不同 8. 当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议称为( ) 。 A.口头合同B .书面合同C .文字合同D .事实合同 9. 下列说法错误的是( ) 。 A .当事人缔约能力，指当事人应当具备的合法资格 B .当事人同意的真实，即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映 C .合同的不合法，会致使合同撤回 D .合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体 10. 下列不是合同签订应遵循的基本原则的是( ) 。 A .主体平等 B .权利义务公平对等c .诚实信用D .维护双方权益 11. 下列有关合同的说法，错误的是( ) 。 A .合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 B .当事人依法享有自愿订立合同的权利 c .合同的任何一方当事人都享有权利，但可以不承担相应的义务 D .当事人订立合同应当遵守法律法规，不得损害社会公共利益 12. 以下不是早期介入内容的是( ) 。 A .根据物业建设及目标客户群的定位确定物业经管的模式；
一、单项选择题 1．写字楼物业保值增值的关键是（D ） A．所处区位好，规模大 B．功能齐全、配套设施完善 C．由专业物业管理企业管理 D．保持产权的完整性 2．收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的（A） A．经营目标 B．管理目标 C．服务目标 D．微观目标 3．以下属于写字楼物业管理管理目标的是（B） A．收益部分使用率最大化 B．物业资产保值率和升值率最大化 C．物业所有人与使用人满意率最大化 D．充分发挥写字楼的形象作用 4．从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好（A）A．房屋与设备维护工作 B．与客户的及时沟通 C．与业主的及时沟通 D．加强物业的管理 5．普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（C） A．50%~60% B．60%~70% C．70%~80% D．80%~90% 6．（B）是写字楼物业的市场定位 A. 物业管理目标 B. 物业发展目标 C. 财务管理目标 D. 租金水平 7．（A）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。 A．品牌 B．交通 C．环境 D．服务 8．物业管理企业经常更新和评估物业的（A ），以便从中发现物业经营状况好坏的原因。 A．财务状况 B．运营状况 C．租赁状况 D．竞争状况 9．以下哪一种指标不属于物业管理经常使用的经营状况评估指标？（D） A．预计的租金水平与实际租金水平的比较
B．资本回报率 C．空置水平 D．财务净现值 10．下列对于写字楼物业管理内容的说法中不正确的是（B ） A．物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼”是物业市场营销的一种方式 B．为了达到按期足额收取租金的目的，必须对对迟交者予以罚款或诉诸法律C．物业管理应该提倡主动的收租服务 D．及时对话和沟通是建立业主、物业管理师和租户三方之间良好关系的关键11．从业主的角度来说，能否实现预期的（A），是物业管理工作有效与否的标志。 A. 物业管理目标 B. 物业发展目标 C. 财务管理目标 D. 租金水平 12．以下关于合同服务和超值服务说法错误的是（A） A．超值服务是业主服务需求期望值内的 B．合同服务是原则性的 C．超值服务是非强制性的 D．合同服务是业主服务需求期望值内的 13．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（D）。 A．基础租金是租户能接受的最低租金 B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金 D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异14．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（A）支付。 A．业主B．承租人 C．物业服务企业D．业主、承租人和物业服务企业共同 15．写字楼租金一般是指租户租用每平方米（A ）需按月或按年支付的金额。A．可出租面积 B．建筑面积 C．出租单元内建筑面积 D．使用面积 16．在计算租金时，需要将（C ）乘以R/U系数来作为计算租金面积的基础。A．可出租面积 B．建筑面积 C．出租单元内建筑面积 D．使用面积 17．R/U系数是指（A ） A．可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数 B．出租单元内建筑面积和可出租面积比例系数 C．可出租面积和建筑面积比例系数 D．可出租面积和出租单元内使用面积比例系数 18．写字楼的租金水平，主要取决于（B ） A．物业本身的状况 B．当地房地产市场的状况
2013年物业管理师考试大纲之《物业经营管理》为了帮助大家复习，编辑为大家整理了2013《》考试大纲，希望能够为您提供帮。 第一章概述 (一)考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对及其管理对象和工作内容等知识的熟悉程度。 (二)考试基本要求 掌握：的内容，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系。 熟悉：物业经营管理的战略性工作内容和常规工作内容。 了解：物业经营管理和传统的异同和相互关系。 1.物业经营管理的性质和管理对象 2.物业经营管理的目标 3.管理型企业、专业型企业、综合型企业的区别 4.物业经营管理的类别
5.物业经营管理的工作内容 第二章房地产投资及其区位选择 (一)考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资、房地产投资风险等内容的熟悉程度。 (二)考试基本要求 掌握：房地产投资及其特性，房地产直接投资和间接投资的区别与联系。 熟悉：房地产投资的形式及利弊，房地产投资风险的种类，房地产区位的内容。 了解：不同类型房地产投资项目对区位的特殊要求。 (三)要点说明 1.房地产投资的目的与内容 2.房地产直接投资的内容 3.房地产开发投资的内容 4.房地产投资信托基金运作方式
5.房地产投资的主要特征及利弊 6.房地产投资市场风险和非市场风险的区别 7.狭义的区位与广义的区位的区别 第三章房地产投资分析技术 (一)考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值、复利计算公式、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价指标的熟悉程度，以及运用复利系数、设备更新经济分析方法和房地产投资财务评价方法，解决房地产经营管理实际问题的能力和知识水平。 (二)考试基本要求 掌握：现金流量、资金时间价值、单利计息与复利计息的计算方法;设备更新经济分析方法。 熟悉：现金流量图的绘制方法，资金等效值的计算公式及其应用;投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标的计算方法。 了解：名义利率与实际利率的区别，房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法。 (三)要点说明
2011 年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》 一、单项选择题(共10题，每题 1 分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1. 在包干制下，物业管理的会计主体是() 。 A. 物业管理项目 B. 物业服务企业 C. 业主委员会 D. 业主大会 2. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④T①T②T③T⑤T⑥ B. ①T④T②T③T⑤T⑥ C. ②T①T④T③T⑤T⑥ D. ②T④T①T③T⑤T⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是() 。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B. 建立消防设备巡视、检查、测试制度 C. 电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D. 建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“ 2010 年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划 B. 通知 C. 通报 D. 意见 5. 物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析; ②职位评价; ③薪酬体系的实施和修正；④薪酬结
构设计；⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①T②T⑥T⑤T④T③ B. ⑤T④T③T①T②T⑥ C. ④T③T①T⑤T②T⑥ D. ③T①T⑤T④T⑥T② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是() 。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的() 倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在() 文件中。 A. 大厦管理规约 B. 住宅使用说明书 C. 员工行为管理规定 D. 物业服务合同 9. 某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包 括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是()。 A. ①T④T③T②T⑤
2013年注册物业管理师物业管理实务真题 一、单项选择题(共10题，合计10分) 1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 A.3 B.4 C.5 D.6 2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（c ）。 A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同属于书面合同 C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续， ④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（c）。 A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥ 4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。 A.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养 5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D）。 A.经营范围 B.注册资本 C.法定代表人 D.资质等级 6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。 A.特约服务 B.公共秩序 C.社会治安 D.增值服务 7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。 A.决定 B.通知 C.批复 D.意见 8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。 A.建设单位 B.业主大会
C.物业产权人 D.业主委员会 9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（C）。 A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。 A.建设单位 B.工程施工单位 C.物业服务企业 D.工程监理单位 二、多项选择题(共5题，合计10分) 11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。 A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见 12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（DE）。 A.物业管理费收缴率达到95%以上 B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。 A.白蚁防治 B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理 14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。 A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入 C.投资净收益 D.营业外收支额 E.补贴收入 15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（DE）。 A.物业丈量报告 B.物业工程地质勘测报告
《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因
注册物业管理师课程--《物业管理实务》在线学习 物业管理实务精讲班第1讲讲义 备考建议?备考建议 1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》,另一个是《考试大纲》。 ２、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度,复习过程中不要走弯路,“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。 3、熟读考试大纲:注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广 4、把复习的内容分为三个档次：A B ?C，以此来区分考试的重点和要点。在考试大度，? 纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次,分别对应Ａ B ?C三个档次,另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中,就需要在该部分画一个星号(*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现,还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。 ?5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。 不同的考题所考核知识的要求是不同的,例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度,而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。? 单选题:单选题要求在备选的4个答案中,能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。 ?多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。? 一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。 综合分析题是全面检验考试者分析判断能力的题型,单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三,灵活运用所掌握的知识，分析解答考?6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用;考试大纲里面要求“熟题。? 悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判断;考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基 ?7、要本含义、能够进行判断和应用。否则,考试的内容很多,不加以区分，完全去记忆是很难做到的。? 制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习,整个过程应当在考试前一个月完成,余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。 ８、复习备考建议2-3人共同进行,这样有利于提醒、讨论、交流和互助。 内容提要及考试要求 1.物业管理企业的类型及特征 一、内容提要? ２.物业管理企业的常见模式? 3.物业管理企业的设立程序?(1)工商注册登记（2)资质管理?4．物业管理企业的组织形式与机构设置?（1）物业管理企业的组织形式?(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素 (3)物业管理企业组织机构设置的要求?(４)物业管理企业职能机构及其职责 二、考试目的和考试要求?本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。?考试基本要 求?掌握:物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。?熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。?了解:物业管理企业主要类型,物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。 考题类型要求 ?本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题（注:要根据考试大纲要求来定)。?概述
《物业管理实务》摸拟题 一．单选题 1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？ A．具备专门资质B．独立企业法人地位 C．依据物管合同D．根据政府规定 2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？ A．独立核算，自负盈亏B．常规性服务 C．保值增值D．具有一定公共管理性质 3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？A．遵守法规规章B．履行合同 C．诚信经营D．企业收入 4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？ A．获取招标信息B．项目评估和风险防范 C．项目现场勘探D．准备投标文件 5．广告不是要约，下面哪个是要约？ A．悬赏广告B．招标广告 C．购物广告D．招租广告 6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？ A．明确业主委员会权利义务B．明确物业管理企业权力和义务 C．主要条款宜粗不宜细D．对违反责任的约定 7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？A．立项阶段B．规划设计阶段 C．建设阶段D．承接查验阶段 8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？ A．销售阶段B．物业承接阶段； C．物业入住D．物业业主大会选聘物管企业 9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？A．优化设计B．提高工程质量 C．更好了解物业情况D．提高开发商经济效益 10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？ A．管理资源的完善与优化B．管理制度和规范的完善 C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准 11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？ A．物业资料B．业主专有部分 C．物业共用部位D．共用设施设备 12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？ A．与原管理单位解除物业服务合同 B．与新物业企业达成口头承诺 C．与新物业管理企业签订物业服务合同 D．需满足承接查验必要条件 13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？ A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理 C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁