一、情景题
1、某住宅楼建筑面积为8767㎡，配备2名保洁人员。小方在计算该楼的清洁卫生费用时，按保洁人员每人每月的劳务费700元计算，该楼全年的清洁卫生费为16800元。你认为小方的计算是否正确？为什么？
2、工程部经理安排小赵指导维修工对水泵进行保养，维修工在保养中，打开了泵盖，清除杂物、清洗叶轮和轴承、更换填料和磨损严重的口环等。保养后，水泵运转良好。请问该水泵的保养应属哪一级别的保养？为什么？
3、物业管理公司新接管了一个住宅小区，为管理好车辆，安保部门正在制定车辆管理规定。
你认为自行车、摩托车管理规定应包括哪些内容？
4、某商场失火，你作为该商场物业管理公司的一名助理物业管理师，在第一时间到达失火现场，失势有蔓延之势，你应如何处理？
5、某新建的房屋进行接管验收，物业管理公司工程部经理派小张主要负责装修部分的接管
验收，你认为小张应注意哪些问题？
6、住户投诉排水管堵塞，物业管理公司工程部经理派你安排人员进行检查，现已查明是室外排水管堵塞，需要排除故障，你应如何参与和指导工人开展工作？
7、某小区准备利用暑假在8月1日（星期日）举办少儿绘画比赛，报名起止时间定在7月3日—20日，组委会计划就这次活动进行动员。请你就动员的时间以及动员的方式或对象提出建议。
8、某小区一男子从C楼三楼东头一房间坠楼身亡，你当时在事发现场的不远处，并最先达到事故现场，你应如何处理？
9、抄表时发现自来水总表用水量比各分表的总用水量高出许多，小区物业管理公司工程部
经理安排小赵组织人员处理这事。人员已经组织到位，你认为小赵应如何指导这些人员进行工作？
10、某物业管理公司为使小区的文体娱乐活动能更好地得到居民喜爱，准备采用调查表的方式对小区居民的文体娱乐活动的兴趣爱好进行一次全面调查。请你为这次调查设计一份调查表。
11、小李做了一份写字楼的租赁方案，主管经理看后认为客户迁入部分营业部的工作职责不够具体，你认为客户迁入部分营业部的工作职责应如何写？
12、公司最近为了开拓房屋租赁市场,组织了一次房屋租赁市场调查。房屋租赁市场调查报告是物业公司提供房屋租赁服务决策的重要参考,假如你是本次调查小组负责人,正组织调查小组成员分工撰写市场调查报告,那么完成后的房屋租赁市场调查报告应该包括哪些内容呢？
13、作为培训部的经理，请你简述培训的方法有那些？
14、小区内发生了重大交通事故，巡逻保安及时通知了保安部，作为当值保安经理，你应如何处理？
15、与客户沟通是一门艺术。作为一个助理物业管理师，你必须掌握的与客户沟通的技巧有哪些？
16、某物业管理公司工程部经理在员工培训时问道：结构施工图包括哪些内容？他让小周回答，小周没能回答上来，你能回答这个问题吗？
17、某小区准备利用寒假的某个星期日举办少儿绘画比赛，你认为在策划和实施这次活动的过程中，特别应做好哪些方面的具体工作？
参考答案要点：
1、⑴不正确。⑵原因如下：
①保洁人员的劳务费应计入管理、服务人员的工资、福利费。
②清洁卫生费应计入的项目包括：清洁工具购置费、劳保用品费、卫生防疫费、化粪池清掏费、垃圾外运费、清洁环卫所需的其他费用等。
2、⑴应属二级保养。⑵理由如下：①保养可分三级，即日常保养、一级保养、二级保养。
②日常保养主要包括：定期检查、清洁和润滑、及时排除小故障等；一级保养主要包括：
设备的局部解体、清洗、调整等；二级保养主要包括：部分解体检查、局部维修、更换或修复磨损件，使设备能够达到完好状态。
③该水泵在保养中，除了打开泵盖，清除杂物、清洗叶轮和轴承外，还更换了填料和磨损
严重的口环等，故应属二级保养。
3、⑴住户需要保管自行车、摩托车请先到小区管理处办理住户登记手续，领取停车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车场门卫查收。未挂牌车辆作时停车对待。
⑵在车棚存放车辆后必须立即领取“停车牌”，并详阅“停车牌”背面的“停车须知”。
⑶自行车、摩托车必须存放在指定位置，未按规定存放而造成的丢失，责任自负。
⑷要尊重停车棚门卫的工作，服从其管理。
⑸停车棚门卫的工作受全体住户的监督，其任何失职行为住户可向物业管理公司反映。
4、⑴立即拨打报警电话“119”，并报告有关部门和上级；
⑵立即组织人员抢救，采取正确的灭火方法控制火势，并注意及时查找起火原因；⑶组织群众撤离危险区；
⑷做好安全保卫工作，严防坏人趁火打劫和搞其他破坏活动；
⑸协助有关部门做好善后工作。
6、7、8
5、⑴门窗无翘曲变形，缝隙严密适度、开关灵活，零配件装配齐全、位置准确。门窗玻璃无破损、无裂缝，粘贴牢固。
⑵进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
⑶木装修工程应表面光滑、线条顺直、对缝严密、不露钉帽、与基层必须钉牢。
⑷抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
⑸饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。
⑹油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮漏刷现象。
6、应指导工人首先将检查井中的沉积物用钩勺掏净，随后用毛竹片进行疏通，再用中间有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤；如还疏通不了，则要在堵塞位置上进行破土开挖，采用局部起管疏通、重新接管的办法进行疏通。
7、⑴7月3日在管区布告栏等处张贴少儿绘画比赛活动宣传广告及报名通知。
⑵7月6日在公司中层干部会议上报告比赛活动的思路。
⑶7月8日召开管区居民委员会会议上动员。
⑷7月9—20日重点动员有绘画特长的少儿报名。
8、⑴首先保护好现场，然后报告保安部、部门经理、公司领导。
⑵观察楼上及周围有无可疑人，劝阻无关人员靠近，待公安人员到达后，汇报有关线索和情况，协作公安人员寻找与死者有关的证据材料。
⑶根据公安人员的指令，做好善后工作，如将死者遗体送到医院，等待处理等。
9、小赵应指导这些人员沿明装管线检查给水管，若发现渗漏部位，即进行维修；若未发现明装管道渗漏，或明装管道渗漏部位的渗漏水不足于造成总表用水量与各分表的总用水量的差额，应指导这些人员检查埋地管道，对地面长期潮湿、给水和冒水的管段进行听漏，同时参考原设计图纸和现有闸门箱位，准确地确定渗漏部位，进行开挖修理。
渗漏管道的维修可以采用哈夫堵漏法（或答用铅楔或木楔打入洞眼内，然后垫以2-3毫米的橡皮布，最后用尺寸合适的哈夫夹夹固）和换管法。10、答案要点：
××小区的文体娱乐活动情况调查表
姓名性别年龄民族文化职业住址（前7栏为1分）
文体娱乐项目特长（1分）
您希望住区开展哪些文体娱乐活动？请您在以下所列项目中依您的兴趣排序。
文体娱乐项目：
⑴篮球⑵羽毛球⑶乒乓球⑷网球⑸台球⑹保龄球⑺晨跑⑻健身操⑼健身气功⑽健身武术⑾唱歌⑿乐器⒀京剧演唱⒁话剧⒂交谊舞⒃健美操⒄时装表演⒅中老年迪斯科⒆集邮展⒇花展……
您的排序:
（所列文体娱乐项目不少于10项为2.5分;
所列文体娱乐项目少于10项评分酌减）
其他（0.5分）
11、参考答案要点：
客户迁入部分营业部的工作职责，向客户发放合同约定的第一期房租及保证金收费单，及时将有客户签字、确认的收费单送财务部，作为收款凭证单，另留复印件存；根据客户要求，向工程部发工作单，安排办公室装修、通讯安
装、商社名牌安装等事宜；向客务部发工作单，安排办公室配置所需办公家具、更换客户房间门锁以及清扫等工作；在客户正式迁入前，向各部门发出客户迁入通知，并将合同中的特殊条款通知有关职能部门。
12、一般来说，房屋租赁市场调查报告通常包括以下主要内容：
１）前言。说明调查背景、调查目的、调查对象、范围、方法、时间及使用限制等。
２）摘要。该部分是对调查结果的一个简明扼要的介绍，字数不要超过１０００字为宜。
３）目录。目录能说明每一节的起始页码、具体内容以及前后关系，以方便阅读。
４）正文。通常包括城市房屋租赁市场环境分析、某城市房屋租赁市场总体分析、城市不
同区域房屋租赁市场分析等几大部分，具体包括房屋租赁市场的政策法规、市场供给分析与需求分析以及未来市场预测等内容。重点需要说明房屋租赁市场的租金水平、租售策略、供需状况以及未来发展趋势。
５）有关建议。根据上述调查结论向决策者提出的一些房屋租赁合理化建议。包括提供房
屋租赁服务在经济上是否可行、如何进行房屋租赁的营销与管理等建议。
６）附件。包括调查及调查分析的附图、附表以及参与调查的人员名单等。
（注：本题学员答对各要点内容的70%以上，可给满分）
13、培训的方法有：
１）讲授法。就是通过教师的讲授，把某一方面的知识或某一课题讲给学员们听。
２）研讨会或讨论法。就是要求就某一个专题进行广泛的探讨、交流各自的意见、看法；
要求学员们在积极主动的学习过程中提高分析问题、解决问题的能力。
３）视听法。主要是通过电视机、录像机、幻灯机、投影仪、收录机、放映机等设备向学员们介绍有关的资料和信息。
４、情景模拟法。主要通过现场模拟的方法，使学员们在身临其境中学习，可以更好地提
高分析问题、解决问题的能力。
５）学徒法。就是通过“拜师”，由一个师傅带几个徒弟传授知识或某种技艺的方法。
14、作为当值保安经理，处理如下：
１）及时赶到现场处理，视情况向交管机关报案。同时为避免意外，要提示过往行人和车
辆绕行、回避。
２）现场如有人员受伤，立即联系当地１２０急救中心或附近医院机构。积极协助配合抢
救伤员。
３）在交管人员赶到现场前，注意保护好现场，如发生汽油、机油泄漏应及时采取措施，
并于现场禁止烟火；清楚记录车辆资料、司机情况、待事故处理完毕或交管人员命令后，方可清理现场。
４）意外事故如造成设备、设施损坏，应做详细记录，并请肇事司机自愿签字认可。如损
坏的设备、设施急需处理，须尽快通知工程部或相关部门和人员进行抢修。
５）将案件处理过程和情况以报告形式呈报上级领导。
15、与客户沟通的技巧有：
１）耐心倾听
２）反馈信息
３）协调矛盾
４）解决疑难
（本题评分标准，答对一点给１分，全对，得满分）
16、结构施工图包括以下内容：
（一）结构设计说明。
主要说明结构构造要求，使用材料要求，钢材和混凝土强度等级，砂浆的标号和砖石的强度等级，地基承载力和埋深要求和其他相应的技术要求等。
（二）结构平面图。
主要包括以下内容：
1、基础平面图。如果是工业建筑还有设备基础布置图。
2、楼层结构布置平面图。如果是工业建筑还有柱网、吊车梁、柱间支撑、连系梁布置图等。（０.5分）
3、屋面结构平面图。包括屋架、天沟板、天窗架及支撑系统布置图等。
（三）构件详图
主要包括以下内容：
1、梁、板、柱及基础结构详图。
2、楼梯结构详图。
3、屋面结构平面图，包括屋面板、天沟板、天窗架、屋架及支撑系统结构详图等。
17、策划和实施这次活动的过程中，特别应做好以下几方面的具体工作：
１）确定本次活动主题
２）设计本次活动的具体内容
３）编写本次活动的宣传资料
４）做好本次活动的开幕式
５）进行本次活动的总结
二、模拟操作题参考内容：
（一）凡需要及时修复的构件、配件、设备的零件，综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，并以保持原先房屋完损等级为目的日常养护工程为小修工程。(二)中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件，进行局部维修，且一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程为中修工程。
中修工程项目主要有：
1．少量结构构件已形成危险点的房屋。
2．一般损坏而需要进行局部修复的房屋。
3．整幢房屋的公用生活设备需要进行局部更换、改装、新装工程及单个项目维修的房屋。
中修工程的主要特点是：工地较集中，项目较小，工程量较大；工程的计划性、周期性强。基本要求就是使经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房或完好房标准的要求。
(三)大修工程
凡需牵动或拆换部分主体结构和房屋设备，不需全部拆除，一次费用在该建筑同类结构新建造价25%以上的维修工程为大修工程。
大修工程项目主要有：
1．主体结构的大部分严重损坏，有倒塌或有局部例倒塌危险的房屋。
2．整幢房屋的公用生活设备必须进行管线更换，需要改装、新装的房屋。
3．因改善居住条件，需要进行局部改建、添装的房屋。
4．需对主体结构进行专项抗震加固的房屋。
大修工程的主要特点是：工程地点集中，项目齐全，工程量大，一次费用较大，且整体性强。其基本要求是使经过大修后的房屋必须符合基本完好或完好房标准要求。
（四）室内给排水设备设施的维修养护
1.消防设备的维修养护
室内普通消防栓的维修养护内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修养护，其维修养护内容如下：
①每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。
②每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。
③每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。
④每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。
⑤每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。
当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。
(五)避雷设施的维护
1、建(构)筑物防雷等级的划分
一类建(构)筑物：是指存放爆炸物品经常发生瓦斯、蒸汽、尘埃与空气的混合物，因电火花能发生爆炸，致使建(构)筑物损坏或人员伤亡者。
二类建(构)筑物：凡储存大量易燃物品的房屋(构筑物)，或具有重要政治意义的民用建筑物。
三类建筑物：凡不属于前两类的范围，而需要作防雷保护的建筑物。
2．防雷装置的一般要求
建筑物的防雷装置，一般由三个部分组成：
1）接闪器：接器也叫做受雷装置，是雷电流的金属导体，即通常所指的避雷针、避雷带或避雷网。避雷针可分为单支、双支、多支保护等几种形式。当建筑物由于美观上的要求，不许装设避雷针时，可采用避雷带或避雷网。利用直接敷设在屋顶和房屋突出部分的金属条(圆钢或扁钢)作为接闪器。
2）引下线：又称引流器，它是把雷电流由接闪器引到接地装置的导体。一般敷设在外墙面或暗敷设于混凝土柱子内。
3）接地装置：接地装置是埋在地下的接地导体(即水平连接线)和垂直打入地内的接地体的总称。其作用是把雷电流疏散到大地中去。
接闪器、引下线、接地装置等各防雷部分都要按照有关规范的具体要求装置，才能防止雷击的危害。
3．维修和检测
(1)接闪器应保持镀锌、涂漆完好。
(2)引下线应保持镀锌、涂漆完好。在承受机械制作的地方，地面上的1.7米至0.3米处应加保护设施。
(3)接地线。防雷接地、电气设备的保护接地和工作接地，都是合在一起的，组成混合接地系统。为防止雷击时产生的跨步电压，故接地装置与道路及建筑物的主要入口距离一般不得小于3米。
(4)避雷装置的检查包括外观巡查和测量两个方面。不来往用接地摇表来测量各类建筑物的防雷接地电阻是否符合要求。接地电阻的检测每年进行一次。
（六）给排水设备的维修管理
1、给水系统
（1）水泵。发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用泵；水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停，并及时报告主管工程师安排维修。
（2）气压罐。发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。要有专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵，并立刻报告主管工程师安排维修。
（3）垂直管网。发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵；排空管网积水后，更换或修补破损管道；如一时无法修复，应报告主管工程师。
（4）下水池出水管。发现或接报下水池出水管漏水，应立刻关闭水池出水阀和水泵；即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。
2、排水系统
（1）污水井。发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水；如是污水泵故障则立刻用备用污水泵将水抽至污水井。立刻报告主管工程师安排维修水泵或控制电路，并写出维修报告。
（2）排污管道。排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口；关闭破裂管上面的用水设备；调集沙包挡住电梯口和用户单元门口；报告主管工程师，安排人员修补管道裂口或更换管道。
（七）电梯运行与维修计划方面
1、电梯的日常管理，电梯维修保养由承包商负责监管工作。
2、每天一次的电梯全段运行状况检查。
3、定期检查时，要通知管理员配合，并放置工作牌。
4、轿厢、井道等设施有无湿水情况。
5、升降机的任何改动，须书面征询承包商的专业意见。
6、搬运有可能超重的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。
（八）安保重点案件处置程序
突发死亡事件的处置程序
1、遇有突发死亡事件时，安保部经理迅速赶赴现场，组织警力保护现场。同时要认真对待媒体采访人员。
2、及时上报上级领导和公安机关，如涉及境外人员，还应上报公安局外国人出入境管理处或外事科。
3、如无法确认当事人是否死亡，迅速通知当地急救中心或附近医疗机构。
4、寻找记录和收集证人、语言、遗言、遗物等线索，特别是死者性别、主要特征、现场情况等内容。
5、公安人员到达现场后，认真汇报事件发生情况，提供监控记录、现场案件记录等。全力配合公安机关处理调查工作。同时，应该清楚记下办案警官官级、编号及报案的编号，做日后查阅、参考之用。
6、做好善后工作，运走死者遗体，根据公安机关的要求，安保部决定是继续保护现场还是撤离现场保护，清理现场。
7、，根据公安机关的要求，决定是否协助联系、寻找死者家属。
8、安保部经理应将死亡事件的处置过程和情况以报告形式呈报上级领导。
（九）园林养护工作的检验标准
1、树木草地做到冬季早晚不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木3cm，草地2cm，无倒死、旱枯现象。
2、灌木成型、整齐、新长枝不超过30cm。
3、中耕除草做到无明显杂草，草地纯度在90%以上，树木底下土面层不板结，透气良好。
4、暴风雨过后12小时，做到草地无1 cm以上的积水，树木无倒斜、断枝、落叶在半天内处理完毕。
（十）物业环境保洁管理工作考核标准
1、车道和人行道做到无明显泥沙、污垢，每100m内烟头、纸屑平均不超过2个；无1 cm以上的石子。
2、垃圾中转站清运率达100%，周围无明显污垢，排水通畅，无污水。
3、除四害方面，抽查时做到老鼠密度在1%以下，楼道、住户家无明显鼠迹；蚊幼虫滋生在5%以下，仓库或地下室在10%以下，目视无明显蚊虫在飞；每一万平方米暴露的苍蝇滋生地不超过一处；商店、饮食店和办公室无蝇蛆滋生地；蟑螂在室内不超过5%，室外污、雨水井不超过10%。
（十一）物业安全、环境管理服务操作题
1、根据有关规定，遗失物的保存期为贵重物品保存期限二年
2、在发现可疑爆炸物时，正确的操作是：当班人员不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护、控制现场。
3、在发现可疑爆炸物时，正确的操作是：工程部应立即关闭附近由于爆炸可能引起恶性事故的设备
4、在贩毒、吸毒事件发生，正确的操作是：不管情节轻重，保安部一律交与公安机关处理
5、车辆进入车库时限速5公里以下
6、配合卫生防疫机构抽检水样，每年对二次供水的水质检测至少二次
7、问题：对重量超过5公斤或体积超过0.2立方米以及长度超过1米的旧家具、办公用具、废旧电器及包袋箱等大件垃圾，应按管理部门规定的时间投放在指定的收集场所，不得随意投放。
8、保洁领班负责编制使用清洁用品、物料的计划，控制清洁卫生成本；
9、根据《城市区域环境噪声标准》，小区内昼间噪声标准应控制在50分贝以内10、绿化养护管理方面，绿化养护管理考核指标规定：保证五大虫害的树木不超过树木总数的2%；树木二级分枝枯枝不超过树木总数的2%；
（十二）综合判断
⑴错误问题：对专家已鉴定为无维修价值而目前不会危及相邻建筑和影响他人安全的楼房，
准备处理后再使用一段时间，待条件成熟后再拆除。
理由：应停止使用。
⑵错误问题：明天准备召开技术交底和图纸会审会议，后天将维修方案交施工队准备施工。
理由：维修施工单位应首先熟悉维修设计或维修方案，再参与物业管理公司组织的技术
交底和图纸会审。
⑶错误问题：公司的年职工负伤事故率一直低于千分之五，符合国家安全标准。
理由：国家安全标准规定，年职工负伤事故率小于千分之三。
⑷错误问题：电梯大修两年一次。
理由：电梯大修，每年一次。
⑸错误问题：将电梯钥匙留在了匙孔中。
理由：电梯钥匙应由专人保管。
⑹错误问题：刚做过水泵的一级保养，对所有设备进行了全面清洗、部分设备做了解体检
查和局部的修理，更换、修复了磨损的零件，所有的泵房设备都处于完好状态。
理由：应属于二级保养。
⑺错误问题：电压老不稳定是配电房的问题，供电部门没维护好。
理由：从高压公共电网进入物业小区或高层楼宇的变、配电所的高压进线开始，至用户
用电设备入端止的全部线路及设备归物业管理公司维护。
⑻错误问题：避雷装置的接地电阻每2年检测1次。
理由：接地电阻应该每年检测1次。
⑼错误问题：灭火系统综合试验按规定每季度做一次。
理由：按规定每两个月对系统进行一次综合试验。
⑽错误问题：由临时请来的民工清洁水池。每年对水质检测一次
理由：对直接从事二次供水设施清洗消毒的工作人员，必须每年体检一次，取得卫生行政部门统一发放的健康合格证，方可上岗，每年对二次供水的水质检测至少二次
2011年物业管理师考试管理实务真题及答案 一、单项选择题(共10 题，每题 1 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意) 1.在包干制下，物业管理的会计主体是()。 A. 物业管理项目 B .物业服务企业 C?业主委员会 D.业主大会 2?物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料：③办理开工手续：④签订管 理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④-①-②一③-⑤-⑥ B. ①-④-②-③-⑤-⑥ C. ②—①—④—③—⑤—⑥ D. ②-④-①-③-⑤-⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是()。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B .建立消防设备巡视、检查、测试制度 C.电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D .建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“2010年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划
B. 通知A. 计划
C?通报 D.意见 5?物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析；②职位评价；③薪酬体系的实施和修正④薪酬结构设计；⑤薪酬定位；⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①-②-⑥-⑤-④一③ B. ⑤-④-③-①-②-⑥ C. ④—③—①—⑤—②—⑥ D. ③-①-⑤-④-⑥-② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是()。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的()倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在()文件中。 A. 大厦管理规约 B .住宅使用说明书
物业管理实务( 1) 模拟试题A卷 一、判断题( 10个空, 每个2分, 共20分) 1．物业是房屋建筑与土地的统一体( ) 。 2．物业管理公共服务是一项特殊服务业务。( ) 3．因事设职原则要求做到人人有事做。( ) 4．物业服务企业是物业管理委托合同的执行者, 它必须按照委托人的意志办事。( ) 5．房屋租金即房屋租赁价格, 是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经济补偿。( ) 6．住宅物业的建筑单位, 应当经过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。( ) 7．物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费, 经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管 理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维 修基金。( ) 。 8．物业管理资金的筹措, 应实行”谁所有”、”谁负责”的原则。 ( ) 。 9．顾客对服务产品的判断取决于体验质量与实际质量的对比。 ( ) 。 10．物业管理虽然采用企业化方式, 但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( )
二、单项选择题(10个, 每小题2分,共20分) 1．物业管理的最基本的服务业务是指( ) ．A．公共服务 B．专项服务 C．社会福利类服务 D．特约服务2．委托代理型物业服务企业只能收取( )。 A．管理服务费 B．利润 C．代管基金 D．管理员薪酬及服务代理酬金 3．设备在管理后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片4．房屋完损的等级, 反映了房屋质量的好坏, 它是根据房屋各个组成部分的( )来综合评定的。 A．结构 B．完损程度 C．装修 D．设备 5． ( )的基本原理是: 员工的工作是多方面的, 工作业绩也是多维度的, 不同个体对同工作得出的印象是不同的。 A．360度考核法 B．工作标准法 C．配对比较法 D．功能测评法6．安排招标人会议( 标前会议) 的目的是为了( ) 。
国家开放大学电大专科《物业管理实务(1)》判断题简答题题库及答案（试卷号：2225） 盗传必究 一、判断题 1．物业是房屋建筑与土地的统一体。( √ ) 2．物业管理公共服务是一项特殊服务业务。( × ) 改正：“特殊服务”改为“基本的服务”。 3．因事设职原则要求做到人人有事做。( × ) 改正：“人人有事做”改为；“事事有人做”。 4．物业服务企业是物业管理委托合同的执行者，它必须按照委托人的意志办事。( √ ) 5．房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经济补偿。( × ) 改正：“所有权”改为“使用权”。 6．住宅物业的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。( √ ) 7．物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费，经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维修基金。(√ ) 8．物业管理资金的筹措，应实行“谁所有”、“谁负责”的原则。( √ ) 9．顾客对服务产品质量的判断取决于体验质量与实际质量的对比。( × ) 改正：“实际质量”改为“预期质量”。 10．物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( √ ) 11.修改后于2007年10月1日实施的国务院《物业管理条例》将物业管理企业改为物业服务公司。(×) 改正：将“物业服务公司”改为“物业管理服务企业”。 12.专有所有权的内容是指区分所有权人作为专有所有权人所享受的权利与承担的义务。( √ ) 13.房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋维修。( × ) 改为：房屋质量管理中最主要的一项工作是房屋完损等级的评定。 14.物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点实行政府指导价，具体定价形式由省、自治区、直辖市的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。( × ) 改正：将“政府指导价”改为“政府指导价和市场调节价”。 15.房屋租金即房屋租赁价格，是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经济补偿。( × ) 改为：“所有权”改为“使用权”。 16.提交投标文件的投标人少于3个的，招标人应当依法重新招标。( √ ) 17.针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( × )
《物业管理实务》考试模拟习题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题 意） 1、物业服务公司是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。 A 物业管理服务内容 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务费用 2、物业服务公司的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。 A 信用档案记录 B 资质申请 C 税务注册 D 工商注册 3、物业服务公司资质等级分为（）。 A 一、二、三级 B A、B、C级 C 初、中、高级 D 甲、乙、丙级 4、物业服务公司组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。 A 组织规模 B 企业实际 C 组织名称 D 规模和任务
5、新设立的物业服务公司，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。 A 半 B 一 C 二 D 三 6、物业服务公司在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A 10 B 20 C 30 D 60 7、企业各职能机构职责由各企业按（）设定。 A 自身需求 B 企业战略目标 C 领导要求 D 同行的经验 8、省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业服务公司资质证书的颁发和管理。 A 一级 B 二级 C 三级 D 四级 9、（）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A 物业管理投标 B 物业服务公司接管项目
C 物业管理招标 D 物业服务公司竞标 10、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。 A 物业管理服务费用 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务内容 11、物业管理招标是由多家物业服务公司或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 A 最符合条件 B 服务费用最低 C 服务标准最高 D 性价比最高 12、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业服务公司，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 A具有相应资质 B 符合招标条件 C 被指定参加 D 企业自愿参加 13、根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）两大类招标。 A 住宅项目和写字楼项目 B 住宅项目和商业项目
物业管理实务试题答案 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1) 标语、温馨提示、启事属于物业管理的( )应用文书。 A. 事务类 B. 告启类 C. 礼仪类 D. 条据类 (2) 物业服务企业制订招聘计划的依据不包括()。 A. 物业面积的大小
B. 业主构成情况 C. 物业管理市场的发展情况 D. 管辖项目类型 (3) 业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件，均属于()保存的物业服务企业档案。 A. 短期 B. 长期 C. 阶段性 D. 永久 (4) 物业服务企业向物业使用人收取的公共 性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入应纳入()。 A. 物业经营收入 B. 商业用房经营收人 C. 物业管理收入 D. 其他业务收入
(5) 物业服务企业对员工进行面试的正确程 序是()。 A. 营造和谐气氛一列提纲一提问一结束一复审 B. 列提纲一营造和谐气氛一提问一结束一复审 C. 营造和谐气氛一准备提问一结束一复审 D. 准备一营造和谐气氛一提问一结束一复审 (6) 房屋及设施设备维修方式中，()适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀 设备等。 A. 计划性预防维修 B. 改善性的预防维修 C. 状态监测下的预防维修 D. 紧急抢修 (7) 物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前()日以书面形式通知企业。
A. 20 B. 30 C. 60 D. 10 (8) 下列选项中，属于物业管理事务文书文种的是()。 A. 计划 B. 批复、 C. 公约 D. 会议纪要 (9) 招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。 A. 6 B. 3 C. 5 D. 4
全国物业经管师执业资格考试命题预测 10 套卷 A .直线制 B .直线职能制 C .事业部制D.矩阵制 4.注册资本为人民币 300万元以上的是 ( ) 。 A .-级资质 B .二级资质 C .三级资质D.四级资质 5 ．下列说法错误的是 ( ) 。 A. 对招标物业工程的整体设想与构思必须在对工程进行分析研究的基础上实施 B. 商用类型的写字楼物业、综合性商务经管服务的重点及难点主要体现在经营和设 施设备经管等方面 C. 经管方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和经管机制 的确定等内容组成 D. 人员经管不包括竞争机制和协调关系 6．物业经管技术方案的关键性内容不包括 ( ) 。 A. 工程的整体设想与构思 B.组织架构与人员的配置 物业经管实务模拟试卷(三) 每题 1分 一、单项选择题 (共 50题， 1．物业经管公司在营业前必须到 A ．工商经管 B ．行政经管 2．物业经管企业资质等级分为 ( A .特级、一级、二级 B. C. 特级、一级、二级、三级 3. 下图所表示的是 ( ) 后附答案 每题的备选项中，只有 1个最符合题意) ( ) 部门注册登记。 C .工商行政经管 D .物业经管 ) 。 一级、二级、三级 D. 一级、二级、三级、四级 组织机构形式。
C.选聘高级经管人员 D.经管方式、运作程序及经管措施 7. 下列不属于物业经管招标投标特点的是( ) 。 A.具有一定的行业特殊性 B.具有明显的综合性特点 C.可分为全权经管工程招标、顾问工程招 D.不同地区的人们对物业经管的认知水 平不同 8. 当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议称为( ) 。 A.口头合同B .书面合同C .文字合同D .事实合同 9. 下列说法错误的是( ) 。 A .当事人缔约能力，指当事人应当具备的合法资格 B .当事人同意的真实，即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映 C .合同的不合法，会致使合同撤回 D .合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体 10. 下列不是合同签订应遵循的基本原则的是( ) 。 A .主体平等 B .权利义务公平对等c .诚实信用D .维护双方权益 11. 下列有关合同的说法，错误的是( ) 。 A .合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 B .当事人依法享有自愿订立合同的权利 c .合同的任何一方当事人都享有权利，但可以不承担相应的义务 D .当事人订立合同应当遵守法律法规，不得损害社会公共利益 12. 以下不是早期介入内容的是( ) 。 A .根据物业建设及目标客户群的定位确定物业经管的模式；
物业管理实务复习题5 一、判断题（10个空，每个2分，共20分） 1．根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对<物业管理条例》进行了修改，如将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。( ) 2．“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。( ) 3．管理规约是区分所有权人团体的最高法治规范。( ) 4．在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。( ) 5．物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。( ) 6．物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。( ) 7．物业竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。( ) 8．针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 9．服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。( ) 10.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 二、单项选择题（10个，每小题2分．共20分） 1．从物业管理的角度，物业是指( )。 A．一个建筑群 B．一个居住小区（大厦）‘ C．已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地 D．土地 2．( )在区分所有权中占主导地位。 A．共有所有权 B．专有所有权 ．成员权 D．物业使用权 C． 3. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施事项时，应当经专有部分占建筑物总面积____以上的业主且占总人数____以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。( ) A．1/3 1/2 B．2/3 1/2 C 2/3 2/3 D．1/2 1/2 4．设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片 5．承接查验的重点是( )。
全国物业管理师职业资格考试模拟题 《物业管理实务》 一、单项选择题（共30题，每题1分。每题备选项中，只有1个最符合题意） 22 1、物业管理企业提供的服务是（）。 A. 无偿的 B. 微利的 C. 有偿的和盈利性的 D. 保本非盈利的 2.物业管理企业成立的标志是取得（） A.企业名称预先核准通知书 B.营业执照 C.物业管理企业资质证书 D.验资证明 3. 对于三级资质的物业管理企业而言，要求物业管理专业人员、以及工程等方面的专职管理和技术人员不少于（）人。 A.5 B.10 C.20 D.30 4.下列项目中，必须通过招投标选聘物业管理企业的物业是（）。 A.一个办公楼 B.已经成立了业主大会的住宅小区 C.仅有4个投标方的一个新建尚未销售的大型住宅小区 D.已经成立了业主大会的住宅小区内的会所 5．下列选项中，不属于物业管理方案的关键性内容的是（）。 A.组织架构与人员配备 B.费用测算与成本控制 C.管理方式、运作程序及管理措 D.物资装备 6．招标人需要对已经发出去的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件（）日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。 A.5 B.7 C.10 D.15 7．在拍卖的过程中，属于“要约”行为的是（）。 A.拍卖方发布拍卖公告 B.拍卖人宣布拍卖某物 C.拍卖师击槌 D.竞拍方的每次出价 8. 业主公约正式订立的时间是（）。 A.物业销售前 B.物业销售阶段 C.物业入住阶段 D.首次业主大会召开 9. （ C ）是民法、合同法的最基本原则。 A.平等原则 B.自由原则 C.诚信原则 D.公序良俗原则 10．从法律的角度来说，前期物业管理企业的起点是（）。（《物业管理条例》） A. 前期物业管理合同签订生效 B. 竣工验收 C. 承接查验 D. 负责前期物业管理的企业入场 11．前期物业管理最明显的特点是（）。
2011 年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》 一、单项选择题(共10题，每题 1 分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1. 在包干制下，物业管理的会计主体是() 。 A. 物业管理项目 B. 物业服务企业 C. 业主委员会 D. 业主大会 2. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④T①T②T③T⑤T⑥ B. ①T④T②T③T⑤T⑥ C. ②T①T④T③T⑤T⑥ D. ②T④T①T③T⑤T⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是() 。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B. 建立消防设备巡视、检查、测试制度 C. 电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D. 建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“ 2010 年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划 B. 通知 C. 通报 D. 意见 5. 物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析; ②职位评价; ③薪酬体系的实施和修正；④薪酬结
构设计；⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①T②T⑥T⑤T④T③ B. ⑤T④T③T①T②T⑥ C. ④T③T①T⑤T②T⑥ D. ③T①T⑤T④T⑥T② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是() 。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的() 倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在() 文件中。 A. 大厦管理规约 B. 住宅使用说明书 C. 员工行为管理规定 D. 物业服务合同 9. 某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包 括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是()。 A. ①T④T③T②T⑤
2013年注册物业管理师物业管理实务真题 一、单项选择题(共10题，合计10分) 1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表2人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 A.3 B.4 C.5 D.6 2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（c ）。 A.前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B.前期物业服务合同属于书面合同 C.前期物业服务合同的有效期须为3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续， ④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（c）。 A.①-②-④-③-⑤-⑥ B.①-④-②-③-⑤-⑥ C.②-①-④-③-⑤-⑥ D.②-④-①-③-⑤-⑥ 4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（A）。 A.配置消防中队车辆 B.建立义务消防队伍 C.开展消防安全检查 D.加强消防设备保养 5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D）。 A.经营范围 B.注册资本 C.法定代表人 D.资质等级 6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（B）管理。 A.特约服务 B.公共秩序 C.社会治安 D.增值服务 7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（B）。 A.决定 B.通知 C.批复 D.意见 8.新建住宅小区的物业管理招标主体是（A）。 A.建设单位 B.业主大会
C.物业产权人 D.业主委员会 9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（C）。 A.⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B.④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C.③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10. 业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A）提供。 A.建设单位 B.工程施工单位 C.物业服务企业 D.工程监理单位 二、多项选择题(共5题，合计10分) 11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD）。 A.查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B.了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C.掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备 E.签署竣工验收意见 12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（DE）。 A.物业管理费收缴率达到95%以上 B.原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C.业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E.业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。 A.白蚁防治 B.建筑物外墙清洗 C.下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E.垃圾收集与处理 14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。 A.营业利润 B.住宅专项维修资金利息收入 C.投资净收益 D.营业外收支额 E.补贴收入 15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（DE）。 A.物业丈量报告 B.物业工程地质勘测报告
《物业管理实务》摸拟题 一．单选题 1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？ A．具备专门资质B．独立企业法人地位 C．依据物管合同D．根据政府规定 2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？ A．独立核算，自负盈亏B．常规性服务 C．保值增值D．具有一定公共管理性质 3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？A．遵守法规规章B．履行合同 C．诚信经营D．企业收入 4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？ A．获取招标信息B．项目评估和风险防范 C．项目现场勘探D．准备投标文件 5．广告不是要约，下面哪个是要约？ A．悬赏广告B．招标广告 C．购物广告D．招租广告 6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？ A．明确业主委员会权利义务B．明确物业管理企业权力和义务 C．主要条款宜粗不宜细D．对违反责任的约定 7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？A．立项阶段B．规划设计阶段 C．建设阶段D．承接查验阶段 8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？ A．销售阶段B．物业承接阶段； C．物业入住D．物业业主大会选聘物管企业 9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？A．优化设计B．提高工程质量 C．更好了解物业情况D．提高开发商经济效益 10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？ A．管理资源的完善与优化B．管理制度和规范的完善 C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准 11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？ A．物业资料B．业主专有部分 C．物业共用部位D．共用设施设备 12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？ A．与原管理单位解除物业服务合同 B．与新物业企业达成口头承诺 C．与新物业管理企业签订物业服务合同 D．需满足承接查验必要条件 13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？ A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理 C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁
《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准 案例一：某小区入住已有两年，多数业主在如下三个方面投诉较集中： （1）小区内部分楼层防烟防火门经常处于开启状态； （2）部分房屋屋面出现渗漏水； （3）小区周边治安环境恶劣。 请回答： 16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分）。 17．解决上述三个问题的主要措施。（9分） 案例二：某小区刚刚入住，部分业主因外墙渗水、供暖不足、物业配套等遗留问题多次交涉物业公司和开发商，均未得到合理解决。于是部分业主通过串联协商、互相选举等方式，自己组建成立了“临时业主委员会”，与物业公司、开发商展开了几轮谈判，仍没有结果。于是“临时业主委员会”做出决定：集体拒交物业费、炒掉现有物业公司、另聘新的物业公司、邀请媒体介入。随后得到业主广泛响应，随即以协议方式选聘了新的物业服务企业。媒体相继报道了此事后社会反映强烈，部分业主甚至围堵售楼处、物业管理处办公室。请回答：18．上述有几点操作违规之处（10分） 19．假如您是该项目经理，应如何化解当前面临的问题（20分） 案例三：某住宅物业项目总建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，公开竞聘物业服务企业。某物业公司目前管理项目中，多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，拟参加投标，其核算的收费项目如下： （一）人员工工资奖金及福利包括 1．分管此项目的副总经理工资 2．项目经理工资 3．项目员工年终绩效奖金 （二）补充养老金 （二）公共区域维修保养费用 （三）工程保修费用 （四）管理区域保洁材料费用 （五）管理区域装修垃圾清运费用 （六）公共秩序维护费用 （七）项目履约金 （八）公共部位公共设施公众责任保险费用 （九）固定资产折旧费 （十）对社会的爱心捐赠 请回答： 20．该项目可以由何种资质的物业公司承接（2分）； 21．根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司资质等级。（3分）； 22．以上费用哪些不应计入物业管理成本（10分）； 23．设营业税及附加的总税率为5.5%，项目平均成本利润率为8%，问：1.利润，2.税金，3.物业服务费总额，4.物业费单价，列出公式并计算（10分）。 《物业管理实务》案例题部分参考答案及评分标准 16．物业服务企业处理业主投诉的一般程序（16分） 答：物业服务企业处理业主投诉的一般程序为下面八个步骤： （一）记录投诉内容。在接受投诉时，应将投诉的内容详细记录，其中包括时间、地点、投
物业管理实务 一、单项选择题 1、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 2、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及国家和地方的其他规定。 3、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 4、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处罚。 5、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。 6、消防演习是测试消防设备的有效手段。 7、药杀法（单项选择题） 药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体拈上白蚁药粉，药粉通过相互传染给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。 8、义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。 9、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。 10、物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（单项选择题），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 11、酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（单项选择题） 12、档案是历史的原始记录。
物业管理实务模拟试题（三） 姓名： 一、单项选择题 1、（ B ）是指新建物业竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要，引入的物业管理咨询活动。 A、前期管理 B、早期介入 C、物业管理咨询 D、项目的可行性研究 2、下列哪个阶段不属于早期介入阶段：（D ）。 A、规划设计阶段 B、建设阶段 C、销售阶段 D、物业承接查验阶段 3、下列属于物业管理早期介入中规划设计阶段的内容是：（ B ）。 A、根据规划和配套确定设施设备的型号 B、就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议 C、根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准 D、设计与客户目标相一致的物业管理方案 4、物业管理企业参与（ A ），主要是为了掌握验收情况，收集好在的工程质量、功能配套以及其他方面存在的遗留问题，为下步物业的承接查验做准备。 A、竣工验收 B、公共设施设备验收 C、前期物业管理 D、日常物业管理 5、早期介入服务的对象是（B ），并根据双方约定支付早期介入服务费用。 A、施工单位 B、建设单位 C、业主大会 D、业主委员会 6、下列不属于物业管理项目前期运作内容是：（ C ）。 A、管理资源的完善与优化 B、管理制度和服务规范的完善 C、拟订维修资金年度使用计划 D、确定物业管理单项服务的分包 7、前期管理阶段的经营收支一般呈现（ B ）状态。 A、收入多、支出多、收支平衡和盈利 B、收入少、支出多、收支不平衡和亏损 C、收入多、支出少、收支不平衡和盈利 D、收入少、支出少、收支平衡和盈利 8、物业管理企业对新接管物业项目的共用部位、共用设施设备进行的接管验收通常称为（ B ）。 A、前期管理 B、物业的承接查验 C、早期介入 D、工程项目的竣工验收 9、（B ）是通过启用设施或设备来直接检验被查验对象的安装质量和使用功能、以直观地了解其符合性、舒适性、安全性等。 A、检测查验 B、使用查验 C、试验查验 D、观感查验 10、物业管理机构更迭时的承接查验不同于新建物业的承接查验，其承接查验内容、重点都有一定的区别、下列不属于物业管理机构更迭时物业承接查验的准备工作的是：（ C ）。 A、分析是否符合承接查验条件 B、成立物业承接查验小组 C、与建设单位共同开展查验工作 D、准备资料和工具 11、新建物业的物业管理工作移交中，移交方为该物业开发建设单位，承接方为：（ A ）。 A、物业管理企业 B、业主大会 C、社区居民委员会 D、建设单位行政主管部门 12、物业管理机构更迭时管理工作移交，如承接的部分物业项目还在保修期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订（ D ），明确具体的保修项目、负责保修的单位及联络方式、保修方面遗留问题的处理情况。 A、保修协议 B、验收协议 C、移交清单 D、移交协议 13、在物业装饰装修之前，目前较为通常的做法是由物业管理单位和装修人应签订（ D ），约定物业装饰装修管理相关事项。 A、《业主公约》 B、《前期物业管理协议》 C、《物业验收须知》 D、《物业装饰装修管理服务协议》 14、物业管理单位应祥细核查装饰装修申请登记表中的装修内容，下述哪些行为在物业管理单位允许动工范围内：（D ）。 A、变动建筑主体和承重结构 B、扩大承重墙上原有的门窗尺寸 C、拆改供暖管道和设施 D、在正常负荷范围内增加室内隔墙数理 15、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费（ A ）倍的罚款。 A、2~3 B、1~2 C、3~4 D、4~5 16、在进行装修管理服务时，下列不属于重点检查的装饰装修项目是：（ B ）。 A、有无变动建筑主体和承重结构 B、地板砖的品牌和颜色 C、有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间 D、有无拆改供暖管道和设施 17、物业装饰装修行政主管部门的工作人员接到物业管理单位对装修人或者装饰装修企业违法行为的报告后，未及时处理，玩忽职守的，依法给予（ C ）。 A、罚款 B、停职检查 C、行政处分 D、行政拘留 18、垃圾清运费是指装饰装修工程产生垃圾的管理和清运费用、如对于装修垃圾业主按照要求管理并自行清运，则该费用可免予缴纳、否则，装修人应向物业管理单位缴纳该费用，装修垃圾由（ A ）代为清运。 A、物业管理单位 B、环卫部门 C、行政主管部门 D、居委会 19、因装饰装修活动造成相邻住宅的管理堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（ D ）应当负责修复和赔偿。 A、物业管理单位 B、建设单位 C、行政主管部门 D、装修人 20、装修人装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，（A ）可以责令其改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 A、城市房地产行政主管部门 B、物业管理单位 C、建设单位 D、街道办事处 21、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由城市规划行政主管部门按照（ B ）及相关法规的规定处罚。 A、《建设工程质量管理条例》 B、《城市规划法》 C、《物业管理条例》 D、《物业装饰装修管理服务协议》 二、多项选择题 1、下列哪些阶段属于前期管理阶段的内容：（ BCD ）。 A、竣工验收阶段 B、物业承接查验阶段 C、物业入住阶段 D、业主大会组建阶段 2、早期介入的必要性体现在以下哪几个方面：（ ABC ）。 A、协助开发建设单位及时发现和处理建设销售过程中存在的问题 B、在物业开发建设初期把不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少 C、使物业投入使用后，物业管理顺利开展，业主利益得到保障
《物业管理实务》课程练习题 一、单选题 1?下列物业管理公司形式，哪一种不是按照股东出资形式来划分的。（D ） A物业管理有限责任公司 B物业管理有限公司 C股份合作型物业管理公司 D私人型物业管理公司 2下列哪一种模式不是物业管理企业常见的模式（ B ） A房地产建设单位的附属子公司或部门 B外资物业管理企业 C独立的物业管理企业 D物业管理集团公司 3?物业管理企业取名，必须满足（C）的规定。 A《宪法》B《工商管理条例》C《公司法》D《合同法》 4?根据《公司法》的规定，服务性有限责任公司最低限额的注册资本为（C）万元。A3 B 5 C10 D20 5?二级和三级物业服务企业资质办法和管理由（ C ）负责 A国务院建设主管部门 B省、自治区人民政府建设主管部门 C直辖市人民政府房地产主管部门 D设区的市级人民政府房地产主管部门 6?新设立的物业管理企业，其资质等级按最低核定，并设（B）年的暂定期。 A半年B 一C二D三 7?目前物业管理机构设置中，普遍采用的一种形式是（ B ） A直线制B直线职能制C事业部制D矩阵制 8?下列哪个师不是总经理室的“三师” （C ） A总经济师B总工程师C总规划师D总会计师 9.（C）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A物业管理投标
B物业管理企业选聘 C物业管理招标 D物业管理企业竞标 10?物业管理的招标主体不包括（ B ） A物业的建设单位 B房地产主管部门 C业主大会 D物业产权人（政府机关或物业产权部门） 11?下面不是物业管理招标的类型的是（D） A按照项目服务内容划分 B按招标主体划分 C按项目服务的方式划分 D按物业产权划分 12.根据物业的不同类型，可以将物业招标分为（D） A住宅项目和写字楼项目 B住宅项目和商业项目 C商业项目和非商业项目 D住宅项目和非住宅项目 13?物业管理招标方式包括（A） A公开招标和邀请招标 B公开招标和非公开招标 C协议招标和邀请招标 D住招标宅项目招标和非住宅项目 14?物业管理招投标的基本原则是：物业管理招投标应依法组织实施，招投标过程要（D）A公开、合理、平等 B公开、公平、合理 C公开、合理、公正 D公开、公平、公正
物业管理实务模拟试题与答案 一、填空题:﹙20个空,每空1分,共20分﹚ 1.在英国,微观上,19世纪60年代伯明翰市的_____(Octavia Hill)最早为其出租物业制定了一套规范。在宏观上,伯明翰市政府为适应当时的工业发展的需要,从城市建设的角度出发,开创了由政府出面主持房地产即物业的成片_____的先例。 2.物业管理起源于____,但真正的现代的专业性物业管理却是于19世纪末至20世纪30年代在形成和出现。 3.在美国,对物业管理公司来说,每一个物业均是其____。但作为一个公司来讲,处于战略考虑,他的____、____、____都是统一的,都实行标准化管理。 4.____介入写字楼、商场、商住区、别墅区等不同类型的高档物业达100余处,成为"中国第一大管家"。 5.新建居住物业一般实行____的物业管理;原有的居住物业也在进行的改造及逐步引入物业管理;而旧城区中的居住小区在物业管理上是____,急需进行改进。 6.居住物业管理的目标有经济效益的目标、____;____、____、____、____。 7.会所是指为人们提供____、____和____的场所。 8.作为商务性的物业,写字楼常常被用来全部出租,以____,以____和____。 9.实行专业化社会化的____已成为我国房产管理的发展趋势。机关办公物业也必须逐步引入____进行管理。 10.商业企业的配送中心。即由____、____、____;____共同组建的配送中心向同一地区众多的零售店铺进行共同配送。 二、判断并改正错误题:(首先判断正误,如有错误还须改正,5小题,每个3分,共15分) 1.物业管理管理作为以企业化的方式开展的企业管理,应在保持物业功能的正常发挥的前提下,始终以满足业主及物业使用人的需要为主旨。
《物业管理实务》测试试卷（一） 一、选择题（共20题，每题1分，共计20分。每题的备选项中，有1个或1个以上符合题意，错选、少选本题不得分） 1、 根据《公司法》规定，企业设立须向（A）行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。 A、工商行政管理部门 B、税务行政管理部门 C、建设行政管理部门 D、市政行政管理部门 2、以下不属于物业服务企业的总经理室人员的是（A）。 A、总管理师 B、总会计师 C、总经济师C、总工程师 3、前期物业服务合同的主要内容包括合同的当事人、物业基本情况、服务费用、物业的经营与管理等。对于服务内容与质量来说，下列不属于服务主要内容的是（C）。 A、车辆停放管理 B、物业装饰装修管理服务 C、物业管理用房 D、安全防范的协助管理 4、入住服务的管理有（D）。 ①入住流程与手续；②费用缴纳；③验房及发放钥匙；④资料归档 A、①③ B、①③④ C、①②③ D、①②③④ 5、因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，（D）应当负责修复和赔偿。 A、物业管理单位 B、 建设单位 C、行政主管部门 D、 装修人 6、对维修养护计划的编制依据描述不正确的是（C）。 A、安全与环境保护的要求 B、房屋及设施设备的技术状态 C、房屋及设施设备的修理周期和修理周期结构 D、房屋及设施设备的使用要求的管理目标 7、以下哪一项工作不属于公共安全防范管理服务内容：（D） A、出入管理 B、安防系统的使用、维护和管理 C、施工现场的管理和配合政府开展社会管理 D、装修管理 8、对发生电梯故障的主要应对措施叙述不正确的是（D）。A、当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰B、立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者C、督促电梯维保单位全面检查，消除隐患 D、无需将此次电梯事故详细记录备案 9、酬金制的物业服务费计提基数为 （A） A、预收服务资金 B、实收服务资金 C、预收服务资金和其他收入 D、实收服务资金和其他收入 10、物业管理投诉处理的程序是（A）。
2 0 1 3 年注册物业管理师物业管理实务真题 一、单项选择题（共 10题，合计 10 分） 1. 某住宅小区采用公开招标的方式选聘物业服务企业，评标委员会中有招标人代表 2 人，则该评标委员会中物业管理方面的专家不得少于（ c ）人。 A. 3 B. 4 C. 5 D. 6 2. 关于前期物业服务合同特点的说法，错误的是（ c ）。 A. 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 B. 前期物业服务合同属于书面合同 C前期物业服务合同的有效期须为 3至5年 D.前期物业服务合同属于附终止条件的合同 3. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记，②备齐资料，③办理开工手续， ④签订装修管理协议，⑤施工，⑥验收。上述流程正确顺序是（ c ）。 A. ①-②-④-③-⑤-⑥ B. ①-④-②-③-⑤-⑥ C②-①-④-③-⑤-⑥ D②-④-①-③-⑤-⑥ 4. 下列消防管理措施中，不属于物业管理措施的是（ A ）。 A. 配置消防中队车辆 B. 建立义务消防队伍 C. 开展消防安全检查 D. 加强消防设备保养 5. 物业服务企业公司章程的主要内容中不包括（D ）。 A. 经营范围 B. 注册资本 C法定代表人 D.资质等级 6. 物业服务企业对物业管理区域内门禁系统的检查维护属于（ B ）管理。 A. 特约服务 B. 公共秩序 C社会治安 D.增值服务 7. 某物业服务企业在企业内部以文件的形式下达对年度优秀员工的奖励，应使用的物业管理行政公文文种是（ B ）。 A.决定 B通知 C批复 D意见 8. 新建住宅小区的物业管理招标主体是（ A ）。
A. 建设单位 B. 业主大会 C物业产权人 D业主委员会 9. 物业服务企业薪酬体系设计包括的步骤有：①薪酬结构设计，②薪酬体系的修正，③职位分析，④薪酬定位，⑤职位评价，⑥薪酬体系的实施，⑦薪酬调查。上述各步骤的正确顺序应是（C）。 A. ⑦-④-③-⑤-①-⑥-② B④-⑦-③-⑤-①-⑥-② C③-⑤-⑦-④-①-⑥-② D.③-⑤-④-⑦-①-⑥-② 10 .业主入住时，《住宅质量保证书》应当由（A ）提供。 A 建设单位 B. 工程施工单位 C 物业服务企业 D.工程监理单位 二、多项选择题（共5题，合计10 分） 11、在早期介入阶段，物业服务企业参与竣工验收的主要目的是（ABCD ）。 A. 查找工程质量，功能配套存在的遗留问题 B. 了解专家给施工单位或建设单位的意见和建议 C掌握验收的情况 D.为物业的承接查验做准备 E签署竣工验收意见 12、住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括（ DE ）。 A. 物业管理费收缴率达到95%以上 B. 原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权 C业务委员会同意新的物业服务企业接管小区 D.业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除 E业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 13、物业环境管理与业主的生活和工作密切相关，其基本内容有（ABCDE）。 A. 白蚁防治 B. 建筑物外墙清洗 C下水管道疏通 D.电梯机房清洁 E垃圾收集与处理 14、下列科目中，应当计入物业服务企业利润总额的有（ACDE）。 A. 营业利润 B. 住宅专项维修资金利息收入 C投资净收益 D.营业外收支额 E补贴收入 15、物业服务企业在日常物业管理服务期间，应当收集和整理的物业管理档案包括（ DE）。 A. 物业丈量报告 B. 物业工程地质勘测报告 C物业员工考勤和奖励档案 D.电梯维修记录