全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷
物业管理实务模拟试题（三）——后附答案
一、单项选择题（共50题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1．物业管理公司在营业前必须到( )部门注册登记。
A．工商管理 B．行政管理 C．工商行政管理 D．物业管理
2．物业管理企业资质等级分为( )。
A．特级、一级、二级 B.一级、二级、三级
C. 特级、一级、二级、三级
D.一级、二级、三级、四级
3.下图所表示的是( )组织机构形式。
A．直线制 B．直线职能制 C．事业部制 D．矩阵制
4．注册资本为人民币300万元以上的是( )。
A．-级资质 B．二级资质 C．三级资质 D．四级资质
5．下列说法错误的是( )。
A．对招标物业项目的整体设想与构思必须在对项目进行分析研究的基础上实施B．商用类型的写字楼物业、综合性商务管理服务的重点及难点主要体现在经营和设施设备管理等方面
C．管理方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和管理机制的确定等内容组成
D．人员管理不包括竞争机制和协调关系
6．物业管理方案的关键性内容不包括( )。
A．项目的整体设想与构思 B．组织架构与人员的配置
C．选聘高级管理人员 D．管理方式、运作程序及管理措施
7．下列不属于物业管理招标投标特点的是( )。
A．具有一定的行业特殊性 B．具有明显的综合性特点
C．可分为全权管理项目招标、顾问项目招 D．不同地区的人们对物业管理的认知水平不同
8．当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议称为( )。
A．口头合同 B．书面合同 C．文字合同 D．事实合同
9．下列说法错误的是( )。
A．当事人缔约能力，指当事人应当具备的合法资格
B．当事人同意的真实，即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映
C．合同的不合法，会致使合同撤回
D．合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体
10.下列不是合同签订应遵循的基本原则的是( )。
A．主体平等 B．权利义务公平对等c．诚实信用 D．维护双方权益11.下列有关合同的说法，错误的是( )。
A．合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方
B．当事人依法享有自愿订立合同的权利
c．合同的任何一方当事人都享有权利，但可以不承担相应的义务
D．当事人订立合同应当遵守法律法规，不得损害社会公共利益
12.以下不是早期介入内容的是( )。
A．根据物业建设及目标客户群的定位确定物业管理的模式；
B．根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；
C．根据自己的情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；
D．根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准
13.下列不是规划设计阶段内容的是( )。
A．就物业的结构布局、功能方面提出改进建议
B．就物业环境及配套设施的合理性、适应性提出意见或建议
C．提供设施设备的设置、选型及服务方面的改进意见
D．组织物业管理专业人员向建设单位提供专业咨询意见
14．对于分期开发的物业项目，对共用配套设施设备和环境等方面的配置在各期之间的( )安排提供协调意见。
A．一致性 B．过渡性 C．连贯性 D．持续性
15．通过运用仪器、仪表、工具等对检测对象进行测量，以检测其是否符合质量要求的是( )。
A．观感查验 B．使用查验 c．检测查验 D．试验查验
16.下列有关物业承接查验的说法，错误的是( )。
A．物业承接查验是一项技术难度高、专业性强、对日后的管理有较大影响的专业技术性工作
B．物业管理企业制定承接查验实施方案，不能够让承接查验工作按步骤有计划地实施
C．在物业的承接查验中，应做必要的查验记录，在正式开展承接查验工作之前，应根据实际情况做好资料准备工作，制定查验工作流程和记录表格
D．在物业承接查验中要采取一些必要的检验方法来查验承接物业的质量情况，
应根据具体情况提前准备好所需要的检验设备和工具
17.对于承接查验中所发现的问题，下列不属于一般处理程序的是( )。
A.收集整理存在问题
B.处理方法
C.跟踪验证
D.检测查验
18.( )在物业管理中是一项繁琐细致的工作，既要求快捷高效，又要求井然有序。
A.物业入住
B.物业服务
C.入住服务 D．入住管理
19.物业人住准备I作的( )是科学周密的计划。
A．前提 B．核心 C．条件 D．要求
20.人住服务在进行周密计划和进行资料准备及其他准备工作的同时还应注意( )。
①人力资源要充足；②资料准备要充足；③分批办理人住手续，避免因为过分集中办理产生的混乱；④紧急情况要有预案
A．①② B．③④ C．①②③ D．①②③④
21．下列不是房屋及设施设备管理内容及方法的是( )。
A.评价参考主要指标 B．技术支持
C．技术档案资料管理 D．外包管理
22.设施设备的状态管理包括( )。
A．设备的检查 B．设备的状态监测
C．定期预防性试验 D．以上三项都包括
23.下列不属于房屋的基本组成部分的是( )。
A．结构部分 B安全部分 C．装修部分 D．设施设备部分
24.共用设施设备外包的选择是( )。
A．项目外包分析 B.设立外包合同
C．订立外包管理合同应注意的事项 D．外包管理合同实施应注意的问题
25.下列有关修理周期的说法，错误的是( )。
A．对已在使用的设施设备来说，修理周期是指两次相邻大修之间的间隔时间
B．修理间隔期是指两次相邻计划修理之间的工作时间
C．确定修理间隔期时应使设施设备计划外停机时间达到最高限度
D．修理周期结构是指在一个修理周期内应采取的各种修理方式的次数和排列顺序26.下列属于清洁卫生服务管理方法的是( )。
A．日常管理 B．外包管理 C．指定管理 D．管理要点
27.下列属于白蚁防治方法的是( )。
A．药杀法 B．诱杀法 C.生物防治法 D．以上三项都是
28.下列不属于车辆管理方法与要求的是( )。
A．建立健全车辆管理队伍 B．车辆出入管理
C．车辆消防通道 D．车辆停放管理
29.消防器材的一般配置有( )。
①楼层配置；②岗亭配置；③消防配置；④机房配置；⑤其他场所配置
A.②③④⑤
B.①③④⑤
C.①②④⑤
D.①②③⑤
30.“对物业管理区域内出入及停放的车辆，宜采用出入卡证管理”指的是( )。 A．建立健全车辆管理队伍 B.车辆出入管理
C.车辆停放管理 D．以上三项都不是
31.( )是一门新兴的管理学科，它以观察实验、经验积累为基础，以科学分析为手段。
A．风险管理 B．防范管理 C．风险防范管理 D．物业风险管理
32.妥善处理物业管理活动相关主体间关系不包括( )。
A．妥善处理与业主的关系
B.妥善处理与客户的关系
C.妥善处理与开发建设单位的关系
D．妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系
33.下列说法错误的是( )。
A．业主由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题
B．由于物业管理企业普遍缺乏有效的追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一
C．物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象
D．物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担全部的法律责任
34.( )是指物业管理企业利用物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入。
A．材料物资销售收入 B．废品回收收入
C．商业用房经营收入 D．无形资产转让收入
35.( )是指国家拨给物业管理企业的政策性亏损和其他补贴。
A．营业利润 B．投资净收益 C．营业外收支净额 D．补贴收入
36.专项维修资金的来源主要有( )。
A．法规规定的费用 B．物业服务费结转的费用
C．业主共有物业的收益 D．以上三项都有
37.( )由业主或物业使用人交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
A．专项维修资金 B．专项保养资金 C．专项改造资金 D．专项服务资金
38.( )的物业管理档案收集工作重点集中在物业业主，即未来的主要服务对象。 A．物业承接查验期 B．物业入住期 C．日常物业管理期 D．特殊物业管理期
39.下列不是物业管理档案分类方法的是( )。
A．年度分类法 B．组织机构分类法 C．内容分类法 D．事件分类法40.( )是直接记载物业及物业管理各个方面的历史记录。
A．物业管理资料 B．物业管理记录 C．物业管理档案 D．物业管理文件
41．物业管理档案管理常用的检索工具有( )。
A．簿式索引 B．指南 C．卡片或检索工具 D．以上三项都是
42．下列有关简历的说法中错误的是( )。
A．简历的结构在很大程度上反映了应聘者的特长和工作经验
B．简历的内容大体可分为主观内容和客观内容两部分
C．简历的客观内容要注意个人信息和受教育经历，判断应聘者的专业资格和经历是否和应聘岗位相符
D．在工作经历和个人成绩方面，要注意简历的描述是否有条理，是否符合逻辑
43.下列培训中需要技能培训的是( )。
A.保安员培训 B．保洁员培训 C．维修员培训 D．绿化员培训
44.下列不属于培训的组织与实施的是( )。
A．年度培训计划 B．培训员工的管理 C．培训师资的管理 D．培训方法的运用
45.在与客户沟通的过程中，要形成完整的( )，包括时间、地点、沟通人员、事件和处理结果等。
A．会审制度 B．跟踪分析 C．沟通记录 D．沟通服务
46.下列不属于物业管理投诉处理方法的是( )。
A．耐心倾听，不与争辩 B．真诚对待，冷静处理
C．提出解决投诉方案 D．总结经验，改善服务
47.客户满意度调查过程的成败首先取决于该调查的( )。
A．实施步骤 B．协同运作 C数据 D．策划
48.“仅限在独立的组织中传达的文书”是( )。
A．上行文 B．下行文 C．内行文 D．外行文
49.在物业管理适用的各类文书中，( )的规范性最强。
A.行政公文 B．事务文书 C．制度文书 D．礼仪文书
50.物业管理制度主要有( )。
①制度；②办法；③守则；④公约；⑤总结
A.①②③④
B.①②③⑤
C.②③④⑤
D.①③④⑤
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）51．按投资主体经济成分的不同，物业管理企业可分为( )。
A．全民所有制物业管理企业 B．集体所有制物业管理企业
C．民营物业管理企业 D．外资物业管理企业
E．合资物业管理企业
52.制定物业管理方案的要求包括( )。
A．对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整
B.物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件中对物业管理
服务需求的规定
C．方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定
D．方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的
E．制定物业管理服务费用价格必须合理
53.合同承诺的构成要件主要有( )。
A．承诺必须由受要约人或其代理人作出 B．承诺一旦生效就不可撤销
C．承诺必须在要约的有效时间内作出 D．承诺必须与要约的内容一致
E．承诺必须传达给要约人
54．早期介入的作用有( )。
A．优化设计 B．有助于提高工程质量
C．有利于了解物业情况 D．更改物业的规划设计
E．为验收接管打下基础
55.新建物业承接查验的计划准备有( )。
A．物业管理企业制定承接查验实施方案
B．与建设单位确定承接查验的日期、进度安排
C．要求建设单位在承接查验之前提供移交物业详细清单、建筑图纸、相关单项或综合验收证明材料
D．让承接查验工作按步骤有计划地实施
E．派出技术人员到物业现场了解情况，为承接查验做好准备工作
56.物业管理的有关约定包括( )。
A．物业管理费收费面积、收费标准及金额
B.物业管理费计费时段和缴费时间
C．物业管理费收缴方式
D．滞纳金及其计收比例
E．调整管理费的其他情况
57.制定房屋及设施设备维修养护计划的基本内容有( )。
A．维修养护的方式与类别 B．维修养护计划的种类
C．维修养护计划的编制依据 D．编制维修养护计划应考虑的问题 E．编制维修养护计划的进度
58.清洁卫生的日常管理包括( )。
A．清洁卫生操作的基本方法 B．清洁卫生服务管理的基本方法
C．清洁卫生管理制度的建立 D．清洁卫生日常管理方法与要点
E．清洁卫生日常服务的要点
59.安全防范工作检查方法有( )。
A．日检 B．周检 C．月检 D．季检 E．督查
60.业主使用物业、接受服务中发生的风险有( )。
A．物业违规装饰装修带来的风险 B．物业使用带来的风险
c．物业管理带来的风险 D．物业管理费缴纳带来的风险 E．法律概念不清导致的风险
61.物业管理企业除主营业务收入外，其他业务收入包括( )。
A．房屋中介代销手续费收入 B．物资销售收入
c．废品回收收入 D．商业用房经营收入
E．无形资产转让收入
62.物业管理档案管理包括物业管理档案的( )。
A．概念 B．分类
D．收集整理 C．价值
E．保管利用
63.员工的解聘包括( )。
A．员工辞职 B.员工退职 C．员工辞退 D．员工的资遣 E．员工的解除合同
64.沟通的方法一般有( )。
A．倾听 B．猜测 C．表示同情 D．解决问题 E．跟踪
65.物业管理应用文书的类型包括( )。
A．行政公文 B．事务文书 C．记事公文 D．制度文书 E．礼仪文书
参考答案
一、单项选择题
1 C
2 B
3 B
4 B
5 D
6 C
7 C
8 A
9 C 10 D
11 C 12 C 13 D 14 B 15 C
16 B 17 D 18 A 19 C 20 D
21 A 22 D 23 B 24 A 25 C 26 B 27 D 28 C 29 C 30 B 31 A 32 B 33 D 34 C 35 D 36 D 37 A 38 B 39 C 40 C 41 D 42 A 43 C 44 A 45 C 46 C 47 D 48 C 49 A 50 A
二、多项选择题
51 ABCD 52 BCDE 53 ACDE 54 ABCE 55 BCE 56 ABCD 57 ABCD 58 CD 59 ABCE 60 ABE 61 ACDE 62 ABDE 63 ACD 64 ACDE 65 ABDE
1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚，用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点，而他们经常上中班，晚12点以后才下班，无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚，理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自搭建任何建筑，并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实，但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。 请问，物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题？ 答：物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题： 1]向两户居民说明情况，要求居民按照物业服务合同的条款来做，并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育，争取让居民主动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育，两户居民仍不同意拆除护栏，可以请业主委员会出面协调，要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间，可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效，还可向这两户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取法律手段，保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以准备好充足的证据，包括物业服务合同，对方搭建小棚的证据（照片等），向被告所在地的基层法院起诉，起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中，物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求，进行发言和答辩，争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利，还可考虑上拆。 2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作，该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目，附属配套设施缺乏。通过调查，得知该小区的中老年人占有一定比例，为了能够搞好该小区的综合经营服务项目，满足小区业主的生活需要，请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目（只写出服务项目名称即可），并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。 答：1]适合该物业项目的综合经营服务项目有：超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。 2]综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括：A现有综合经营服务场所分析；B综合经营场所再开发的原则与目标；C综合经营场所再开发的可行性分析；D综合经营服务场所再开发内容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的投资估算；G综合经营场所再开发的环境影响评价；J综合经营场所再开发效益分析；K规划设计图件 3、方达物业管理公司（3级资质）目前承接了5个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积135万平方米，服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。 1]为了进一步发展企业，该物业公司应如何制定市场营销策略？ 答：该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构；2]调查分析市场；3]明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营战略。5]设计营销战略；6]制定和实施营销战略。 2]物业管理公司经营战略的模式有哪些？ 答：1]特色品牌专一发展模式；2]特色品牌综合发展模式；3]连锁经营发展模式；4]资产重级发展模式。
物业管理实务( 1) 模拟试题A卷 一、判断题( 10个空, 每个2分, 共20分) 1．物业是房屋建筑与土地的统一体( ) 。 2．物业管理公共服务是一项特殊服务业务。( ) 3．因事设职原则要求做到人人有事做。( ) 4．物业服务企业是物业管理委托合同的执行者, 它必须按照委托人的意志办事。( ) 5．房屋租金即房屋租赁价格, 是房屋承租人为取得一定期限内房屋的所有权而付给房屋所有人的经济补偿。( ) 6．住宅物业的建筑单位, 应当经过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。( ) 7．物业服务企业支付的管理用房、经营用房、共用设施设备有偿使用费, 经业主委员会或物业产权人、使用人认可后转作管 理用房、经营用房的房屋共用部分维修基金和共用设施设备维 修基金。( ) 。 8．物业管理资金的筹措, 应实行”谁所有”、”谁负责”的原则。 ( ) 。 9．顾客对服务产品的判断取决于体验质量与实际质量的对比。 ( ) 。 10．物业管理虽然采用企业化方式, 但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( )
二、单项选择题(10个, 每小题2分,共20分) 1．物业管理的最基本的服务业务是指( ) ．A．公共服务 B．专项服务 C．社会福利类服务 D．特约服务2．委托代理型物业服务企业只能收取( )。 A．管理服务费 B．利润 C．代管基金 D．管理员薪酬及服务代理酬金 3．设备在管理后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片4．房屋完损的等级, 反映了房屋质量的好坏, 它是根据房屋各个组成部分的( )来综合评定的。 A．结构 B．完损程度 C．装修 D．设备 5． ( )的基本原理是: 员工的工作是多方面的, 工作业绩也是多维度的, 不同个体对同工作得出的印象是不同的。 A．360度考核法 B．工作标准法 C．配对比较法 D．功能测评法6．安排招标人会议( 标前会议) 的目的是为了( ) 。
2020年专业知识与实务试题50题（含答案） 单选题 1、依照公司法的规定，股份有限公司以超过股票票面金额的发行价格发行股票所得的溢价款，应当列为公司财产的哪一部分 A．利润 B．资本公积金 C．盈余公积金 D．法定公益金 答案：B 见《公司法》第178条。 单选题 2、投资者在写字楼内升级现有网络通信设施提供更方便的网络通信服务．体现了投资者对房地产投资()的重视。 A．区位选择异常重要 B．需要适时的更新改造投资 C．存在效益外溢和转移 D．适于进行长期投资 答案：B 暂无解析
单选题 3、下列不属于建筑工程一切险的除外责任的是()。 A．由于工人、技术人员的恶意行为而造成的损失 B．因被保险人的严重失职或蓄意破坏而造成的损失 C．由于军事行动、战争或类似事件而造成的损失 D．因设计错误(结构缺陷)而造成的损失 答案：A 暂无解析 单选题 4、企业对固定资产进行清理，其原始价值为500000元，已提折旧400000元，发生清理费用50000元，清理收入200000元，按5%计提应交营业税(未交)。则年末应计入现金流量表中“处置固定资产收到的现金净额”的金额为()。 A．150000元 B．140000元 C．40000元 D．200000元 答案：A [解析] 处置固定资产，无形资产和其他长期资产所收回的现金应以净额反映，即 200000-50000＝150000元。 单选题
5、某工程由六个分部工程组成，采用价值工程分析得到各分部工程功能指数和成本指数如下 表所示，则首先应进行价值工程改进的是()。分部工程分部一分部二分部三分部四分部五分部 六功能指数0.200.300.200.150.100.05成本指数0.210.290.190.170.100.04 A．分部二 B．分部四 C．分部五 D．分部六 答案：B 对于功能指数法，F/C值低的功能区域，即目标成本与现实成本的比值小于1，属于低功能领域，基本上都应作为提高功能对象，通过改进设计使V达到1；V越小的，越优先改进。如下 表所示。分部工程分部一分部二分部三分部四分部五分部六功盲目指数 0.20 0.30 0.20 0.15 0.10 0.05 成本指数 0.21 0.29 0.19 0.17 0.10 0.04 价值指数 0.952 1.034 1.053 0.882 1 1.25 改进排序 2 ― ― 1 ― ― 单选题 6、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如 下表所示。如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为18%，则该投资项目的财务净现 值为（）万元。 A.235.34 B.564.73 C.300.06 D.271.93 答案：D
1、你是一个职业经理，负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房（中等偏高端）居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求，成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求，要贯标（ISO9001）。请说明影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么？答：主要因素有①企业战略因素②外部环境因素③技术因素④组织规模及所处阶段。按直线职能制组织形式思路，设立公司的职能部门，并确定各部门的职责？答：(一)总经理室(二)人力资源部(三)行政管理部(四)财务部(五)品质管理部(六)市场拓展部(七)经营管理部(八)工程管理部(九)安全管理部(十)环境管理部。直线职能制的主要优缺点？答：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 2、公司刚刚意向成立一个物业管理公司，你是行政经理，请你写出物业管理公司设立的程序，（分为工商注册登记和资质审批两个阶段）。答：工商注册登记阶段：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。资质审批阶段：申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 3、如果你是企业的经营者，请说明物业服务企业的“产品”是什么？答：物业服务企业的“产品”是服务。物业服务企业是通过什么实现物业的保值增值的？答：它是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目尽可能实现物业的保值和增值。物业服务企业的特征是什么？答：物业服务企业的特征：第一是独立的企业法人；第二是属于服务性企业；第三是是具有一定的公共管理性质的职能。新成立的物业服务企业无须定级的说法正确吗？答：不对。就如何理解？答：新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。 4、你是一家物业管理公司的管理人员，由你负责对这一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问：你的法律依据是什么？答：物业管理报标投标的法律依据主要有《中华人民共和人招投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。你将按怎样的程序开展投标工作？你标书中的主要内容有哪能些？答：投标程序：①获取招标信息②项目评估与风险范防③登记并取得招标文件④准备投标文件⑤送交投标文件⑥接受招标方的资格审查⑦参加开标、现场答辩和评标⑧签约并执行合同。标书的主要内容：分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括：①公司简介②公司法人地位及法定代表人的证明；③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是：物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？答：基本要求(1)遵守法律法规：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，
《物业管理实务》考试模拟习题 一、单项选择题（每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题 意） 1、物业服务公司是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据（）从事物业管理相关活动的经济实体。 A 物业管理服务内容 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务费用 2、物业服务公司的（）登记内容包括：企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员和公司章程。 A 信用档案记录 B 资质申请 C 税务注册 D 工商注册 3、物业服务公司资质等级分为（）。 A 一、二、三级 B A、B、C级 C 初、中、高级 D 甲、乙、丙级 4、物业服务公司组织机构设置的要求是：按照（）设置，统一领导、分层管理，分工协作，力求精干、高效、灵活。 A 组织规模 B 企业实际 C 组织名称 D 规模和任务
5、新设立的物业服务公司，其资质等级按最低等级核定，并设（）年的暂定期。 A 半 B 一 C 二 D 三 6、物业服务公司在领取营业执照之日起（）天内，向当地的房地产主管部门申请资质。 A 10 B 20 C 30 D 60 7、企业各职能机构职责由各企业按（）设定。 A 自身需求 B 企业战略目标 C 领导要求 D 同行的经验 8、省、自治区人民政府建设主管部门负责（）物业服务公司资质证书的颁发和管理。 A 一级 B 二级 C 三级 D 四级 9、（）是物业管理服务产品预购的一种交易方式。 A 物业管理投标 B 物业服务公司接管项目
C 物业管理招标 D 物业服务公司竞标 10、物业管理招标由物业的建设单位、业主大会或物业所有人根据（），制订符合其管理服务要求和标准的招标文件。 A 物业管理服务费用 B 物业管理服务标准 C 物业服务合同 D 物业管理服务内容 11、物业管理招标是由多家物业服务公司或专业管理公司参与竞投，从中选择（）的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。 A 最符合条件 B 服务费用最低 C 服务标准最高 D 性价比最高 12、物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指（）的物业服务公司，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 A具有相应资质 B 符合招标条件 C 被指定参加 D 企业自愿参加 13、根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为（）两大类招标。 A 住宅项目和写字楼项目 B 住宅项目和商业项目
《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总；同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因
物业管理实务试题答案 一、单项选择题(共10题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) (1) 标语、温馨提示、启事属于物业管理的( )应用文书。 A. 事务类 B. 告启类 C. 礼仪类 D. 条据类 (2) 物业服务企业制订招聘计划的依据不包括()。 A. 物业面积的大小
B. 业主构成情况 C. 物业管理市场的发展情况 D. 管辖项目类型 (3) 业主及业主大会的基础资料、会议决议、决定、请示报告记录等文件，均属于()保存的物业服务企业档案。 A. 短期 B. 长期 C. 阶段性 D. 永久 (4) 物业服务企业向物业使用人收取的公共 性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入应纳入()。 A. 物业经营收入 B. 商业用房经营收人 C. 物业管理收入 D. 其他业务收入
(5) 物业服务企业对员工进行面试的正确程 序是()。 A. 营造和谐气氛一列提纲一提问一结束一复审 B. 列提纲一营造和谐气氛一提问一结束一复审 C. 营造和谐气氛一准备提问一结束一复审 D. 准备一营造和谐气氛一提问一结束一复审 (6) 房屋及设施设备维修方式中，()适用于重点设施设备，以及利用率高的精、大、稀 设备等。 A. 计划性预防维修 B. 改善性的预防维修 C. 状态监测下的预防维修 D. 紧急抢修 (7) 物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前()日以书面形式通知企业。
A. 20 B. 30 C. 60 D. 10 (8) 下列选项中，属于物业管理事务文书文种的是()。 A. 计划 B. 批复、 C. 公约 D. 会议纪要 (9) 招标人采取邀请招标方式的，应当向( )个以上物业服务企业发出投标邀请书。 A. 6 B. 3 C. 5 D. 4
2011年电大《物业管理实务Ⅰ》复习资料 1.早期的物业管理产生于19世纪60年代的英国，而现代的物业管理则产生于（20世纪初的美国），中国的物业管理最早起源于（20世纪50年代的香港）。 2.物业管理企业按业务性质划分，可分为委托服务型物业管理企业、（租赁经营型物业管理企业）、（委托代理型物业管理企业）等类型。 3.物业的竣工验收主要有（隐蔽工程验收）、（单项工程验收）、分期验收和全部工程竣工验收。 4.房屋的完损等级划分为5类，即：(1)完好房(2)基本完好房、(3)一般损坏房、(4)严重损坏房、(5)危险房。 5.物业园林绿化的管理工作主要有两大类：(1)明确园林绿化员工职责；(2)严格执行质量管理标准。 6.前期物业管理就是物业管理企业与（业主委员会）签订的物业管理服务合同生效（之前），建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。 7.商品租金也称为理论租金，是由成本租金加（保险费）、（地租）和利润等八项因素构成。 8.物业管理招标按管理内容可分为（单纯物业管理招标）、物业管理与经营综合招标、（专项服务工作招标）等。 9.物业管理经费按其来源可分为（物业维修基金）、（物业管理服务费）、物业经营收人和国家财政补贴四种类型。 10.人力资源一般是指蕴含在人体内的一种（生产能力），以及具有这种（能力）的人。 16.从物业管理的角度，物业是指(一个建筑群)。 17.委托服务型物业管理企业只有(经营管理权)。 18.区分建筑物所有权立法问题的产生是因为(产权多元化)。 19.把物业租赁分为住宅租赁和非住宅租赁，这是按(按照物业用途)划分租赁市场。 20.业主或物业管理企业，从管理的角度，或因成本控制，或因自身的能力限制，把物业管理中的某一项服务项目(如设备维修保养、自动化管理、园林绿化、保洁、保安等)拿出来进行单独招标或分包的行为属于(专项服务工作招标)。 21.房屋建筑物管理的主要内容有(资料档案管理、质量管理、修缮管理)。 22.房屋装修管理所依据的法律规范有(《建筑装饰装修管理规定》、《家庭居室装饰装修管理试行办法》、《住户装修管理规定》)。23.房屋租金基数的计算方法的(等级计算法、项目基分计算法、结合计算法)。 24.人力资源管理是指对人力资源的(取得、开发、激励、利用)等活动的计划、组织、指挥和控制过程。 25.根据社区的结构及其综合表现，可以分为(农村社区、城市社区)。 26.很多写字楼业主委托物业管理企业代理出租。对物业管理企业来说，其全部工作的出发点和落脚点是(为业主获取最大利润)。27.在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供商品是(劳务)。 28.业主自治的关键是业主大会、业主委员会对物业管理企业具有(选聘权和解聘权)。 29.1994年4月建设部颁布了33号令，即《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：由物业管理公司统一实施(专业化管理)。 30.管理型物业管理企业主要由管理人员组成，不带(作业层)。 31.注册资质一级的物业管理企业多层住宅物业管理总面积要求(不少于200万平方米)。 32.新设立的物业管理企业应按规定到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取(临时资质证书)。 33.物业管理企业经理、部门经理、管理员实行持证上岗。《岗位合格证书》实行动态管理、复检制度。复检验证工作一般(每二年进行一次)。 34.现代物业管理中，业主自律的约束机制主要是通过(业主公约来实现的)。 35.物业管理招投标实质是一种(市场双向选择行为)。 36.原有房屋装修时，涉及进行仅做面层涂料、贴墙纸等简易装修的，(应到房屋产权单位或物业管理单位登记备案)。 37.绿化有两个方面的功能：一是物质功能，二是(精神功能)。 38.房屋租赁合同到期，合同自动终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限(届满前3个月提出)。 39.由折旧费、维修费、管理费、投资利息和税金等五项因素组成的房屋租金为(成本租金)。 40.在物业管理经费筹集中，长期、稳定、主要的物业管理经费来源是(物业管理服务费)。 41.住宅小区物业管理应当以(专业化管理为主)。 42.现阶段我国居住物业的特点是(产权多元化、档次多样化、管理体制和管理方式的多样化) 43.要正确处理好单个业主与全体业主之间的关系，单个业主的利益要服从全体业主的共同公众利益，这就要求所有业主都要增强(义务意识、自治意识、自律意识)。 44.物业管理的启动阶段工作包括下列基本环节(物业的接管验收、用户入住、档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会成立)。 45.物业管理企业部门经理、管理员岗位培训内容，其中考试课是(物业管理概论、房屋结构、构造与识图、物业管理法规)。 46.按层次，业主分(单个业主、全体业主，即业主大会或业主代表大会、业主委员会)。 47.物业管理《业主公约》的主要内容包括(业主的权利和义务、业主大会和业主委员会的组成和运作、违约责任、其他事项)。 48.物业管理招标书的主要内容有(拟招标物业的基本情况、物业管理的内容和要求、对招标的有关说明、物业管理考核标准与奖罚措施)。 49.对物业危房的使用管理一般按以下情况处理(观察使用、处理使用、停止使用、整体拆除)。 50.电梯常规日常维护保养可分(周保养、半年保养、一年保养)。 51.物业安全管理包括(治安管理、消防管理、车辆道路管理)。 52.物业租赁管理模式有(包租转租模式、委托管理模式、出租代理模式)。 53.据法律规定，房屋租赁合同是经济法定要式合同必须(登记备案、采取书面形式)。 54.物业管理工作中经常涉及的主要保险种类有(财产保险、公共场所保险、雇主责任保险)。 55.物业信息和信息流的特点有(多样性、持续性、动态性、基础性)。 56.早期的物业管理产生于19世纪60年代的（英国），而现代的物业管理则产生于20世纪初的（美国），中国的物业管理最早起源于 20世纪50年代的（香港）。
案例分析及相关法条 一、物业装修管理相关法条 〈物业管理条例〉第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。 物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 【案例一】某日，某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表，申报在阳台装一台太阳能热水器，物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确，于是要求装修管理人员去现场核实，发现该户申报的安装位置实为共用屋面，而非业主自用部分。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】此案例中反映的问题主要是： 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单，以至于无法确认业主安装设备的具体位置； 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此，物业装修管理中，应从以下方面改进： 首先是业主申报装修时，物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》，详细说明装修地点、内容等情况。 其次，在物业装修情况不明，或语言表达不清时，物业管理人员应到现场核实，不可盲目接受业主装修申报。 第三，应对物业管理单位相关人员加强培训和约束，强化装修管理责任意识，同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识（工牌）施工人员在小区进行装修作业。经询问，称其未来得及办理相关手续。 问：你认为物业公司应如何处理此类案例？ 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为，要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时，要求未办理装修人员入场手续的立即补办，否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放，经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图，并应事先申报，得到许可后方可施工。 问：1.物业公司在管理服务中存在什么问题？ 2. 物业公司在管理服务中应如何改进？ 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的，往往导致不安全因素产生。增设钢结构楼面板，需经专业设计单位或有同等资历的设计单位进行具体设计，而装修单位一般无钢结构设计能力，物业管理单位也没有设计权限。因此，需经专业设计单位进行设计。从管理角度看，有较大量钢材料在楼顶堆放，说明在建筑装修材料进出管理上存在问题，物业管理方应检查相关管理环节，尤其是加强材料出入控制和巡视检查工作，防患于未然。 【案例四、 103】某高层写字楼物业国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。 问：物业管理员的要求是否错误，为什么？ 【分析】装修作业的时间控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本例系写字楼项目，不像一般的住宅项目节假日不宜施工，其合理的装修时间应是节假日。因此，物业管理员的管理要求是错误的。 【案例五、103】某日，某高层楼宇巡楼员在巡检过程中，发现某户业主未经申报擅自违章更换了四扇铝合
物业管理实务复习题5 一、判断题（10个空，每个2分，共20分） 1．根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，国务院决定对<物业管理条例》进行了修改，如将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。( ) 2．“空间”作为物，可成为区分所有权的客体。( ) 3．管理规约是区分所有权人团体的最高法治规范。( ) 4．在停车场交通组织规划时，必须将车的活动放在首位。( ) 5．物业经营管理，有利于提高物业管理企业自身素质及业主委员会的自治能力，并丰富和发展了物业管理交易市场。( ) 6．物业管理招标投标实质上是围绕物业所有权的一种交易方式。( ) 7．物业竣工验收是指物业服务公司接交开发建设单位或业主委托管理的新建成或原有物业时、以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。( ) 8．针对普遍性、战略性、长远性问题开展的基础性、常规性的培训工作属于拔优培训。( ) 9．服务是由人的活动构成的、无形的、也可以用物质尺度衡量的、具有价值量的行为效用。( ) 10.物业管理虽然采用企业化方式，但从本质上讲其根本属性是公共管理的属性。( ) 二、单项选择题（10个，每小题2分．共20分） 1．从物业管理的角度，物业是指( )。 A．一个建筑群 B．一个居住小区（大厦）‘ C．已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和相关场地 D．土地 2．( )在区分所有权中占主导地位。 A．共有所有权 B．专有所有权 ．成员权 D．物业使用权 C． 3. 2007年10月1日起实施新《物业管理条例》规定：业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施事项时，应当经专有部分占建筑物总面积____以上的业主且占总人数____以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。( ) A．1/3 1/2 B．2/3 1/2 C 2/3 2/3 D．1/2 1/2 4．设备在接管后均应建立原始资料档案。以下不属于原始资料档案文件的是( )。 A．设备验收文件 B．设备安装图 C．设备使用维修说明 D．设备卡片 5．承接查验的重点是( )。
一、单项选择题 1．写字楼物业保值增值的关键是（D ） A．所处区位好，规模大 B．功能齐全、配套设施完善 C．由专业物业管理企业管理 D．保持产权的完整性 2．收益部分使用率最大化是写字楼物业管理的（A） A．经营目标 B．管理目标 C．服务目标 D．微观目标 3．以下属于写字楼物业管理管理目标的是（B） A．收益部分使用率最大化 B．物业资产保值率和升值率最大化 C．物业所有人与使用人满意率最大化 D．充分发挥写字楼的形象作用 4．从管理的角度，确保物业资产保值率和升值率最大化的关键措施，是做好（A）A．房屋与设备维护工作 B．与客户的及时沟通 C．与业主的及时沟通 D．加强物业的管理 5．普通租售型商务写字楼的标准层有效使用率一般为（C） A．50%~60% B．60%~70% C．70%~80% D．80%~90% 6．（B）是写字楼物业的市场定位 A. 物业管理目标 B. 物业发展目标 C. 财务管理目标 D. 租金水平 7．（A）是写字楼良好形象的缩影，是写字楼项目难以估价的无形资产。 A．品牌 B．交通 C．环境 D．服务 8．物业管理企业经常更新和评估物业的（A ），以便从中发现物业经营状况好坏的原因。 A．财务状况 B．运营状况 C．租赁状况 D．竞争状况 9．以下哪一种指标不属于物业管理经常使用的经营状况评估指标？（D） A．预计的租金水平与实际租金水平的比较
B．资本回报率 C．空置水平 D．财务净现值 10．下列对于写字楼物业管理内容的说法中不正确的是（B ） A．物业管理师带领有兴趣的人士前往“看楼”是物业市场营销的一种方式 B．为了达到按期足额收取租金的目的，必须对对迟交者予以罚款或诉诸法律C．物业管理应该提倡主动的收租服务 D．及时对话和沟通是建立业主、物业管理师和租户三方之间良好关系的关键11．从业主的角度来说，能否实现预期的（A），是物业管理工作有效与否的标志。 A. 物业管理目标 B. 物业发展目标 C. 财务管理目标 D. 租金水平 12．以下关于合同服务和超值服务说法错误的是（A） A．超值服务是业主服务需求期望值内的 B．合同服务是原则性的 C．超值服务是非强制性的 D．合同服务是业主服务需求期望值内的 13．下列关于写字楼租金的表述中，正确的是（D）。 A．基础租金是租户能接受的最低租金 B．基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平 C．写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般低于基础租金 D．写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异14．在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（A）支付。 A．业主B．承租人 C．物业服务企业D．业主、承租人和物业服务企业共同 15．写字楼租金一般是指租户租用每平方米（A ）需按月或按年支付的金额。A．可出租面积 B．建筑面积 C．出租单元内建筑面积 D．使用面积 16．在计算租金时，需要将（C ）乘以R/U系数来作为计算租金面积的基础。A．可出租面积 B．建筑面积 C．出租单元内建筑面积 D．使用面积 17．R/U系数是指（A ） A．可出租面积和出租单元内建筑面积比例系数 B．出租单元内建筑面积和可出租面积比例系数 C．可出租面积和建筑面积比例系数 D．可出租面积和出租单元内使用面积比例系数 18．写字楼的租金水平，主要取决于（B ） A．物业本身的状况 B．当地房地产市场的状况
注册物业管理师物业管理实务案例分析题 一、某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。 16、物业服务企业处理业主投诉的一般程序。（16分） 17、针对以上三个问题的解决措施。（9分） 二、某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足和物业配套不完善等问题，小区业主多次找到物业公司及开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委员会开会通过，决定号召全体业主拒缴物业服务费、解除与现物业公司的服务合同并选聘新物业服务公司。全体业主支持拒绝缴纳物业服务费的决定，新物业服务公司也已由临时业主委员会以协议方式确定。业主通过新闻媒体，使事件引起社会的关注和强烈反响，部分业主还围堵了物业管理处办公室。 18、上述有几点操作违规之处。（10分） 19、假如你作为本小区的项目经理，你将如何处理当前局面。（20分） 三、某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，每年计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：（一）人工费： 1、人员工资及按比例计提的保险费用和福利费用： （1）公司分管项目副经理的工资 （2）项目经理的工资 （3）社会保险 2、补充养老金 3、项目人员年终绩效奖励 （二）工程保修费 （三）公共区域清洁卫生材料费 （四）装修工程垃圾清运费 （五）对社会的爱心捐赠 （六）用于项目的固定资产折旧 （七）项目履约保证金 （八）共用设施设备及公众责任保险金 （九）公共区域维修保养费 （十）公共秩序维护费 问题：20、按照资质管理制度，哪类资质的物业服务企业可以参加该项目的投标？（2分） 21、根据该投标物业公司管理物业面积可知该公司管理资质等级。（3分） 22、以上费用哪些不能计入物业管理支出费用（10分） 23、假设营业税及附加的总税率是5.5%，项目成本利润率8%，不考虑其他经营支出，计算（保留小数点后两位数）：利润；营业税金及附加；物业服务费总额；物业服务费收费标准（元/平方米·月）。（10分）
2011 年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业管理实务》 一、单项选择题(共10题，每题 1 分。每题的备选项中，只有1个最符合题意) 1. 在包干制下，物业管理的会计主体是() 。 A. 物业管理项目 B. 物业服务企业 C. 业主委员会 D. 业主大会 2. 物业装饰装修管理流程一般包括的内容有：①申报登记；②备齐资料；③办理开工手续；④签订管理服务协议；⑤施工；⑥验收。上述内容正确的流程应是()。 A. ④T①T②T③T⑤T⑥ B. ①T④T②T③T⑤T⑥ C. ②T①T④T③T⑤T⑥ D. ②T④T①T③T⑤T⑥ 3. 关于房屋共用设施设备管理工作内容的说法，错误的是() 。 A. 定期清洗供水水箱和水池，防止二次污染 B. 建立消防设备巡视、检查、测试制度 C. 电梯每隔两年要由政府技术监督部门进行检查 D. 建立空调系统技术档案 4. 某物业服务企业向全体员工公布评选出的“ 2010 年度十佳员工”，应使用的行政公文文种是() A. 计划 B. 通知 C. 通报 D. 意见 5. 物业服务企业薪酬体系设计的步骤主要包括：①职位分析; ②职位评价; ③薪酬体系的实施和修正；④薪酬结
构设计；⑤薪酬定位;⑥薪酬调查。上述步骤正确的顺序是()。 A. ①T②T⑥T⑤T④T③ B. ⑤T④T③T①T②T⑥ C. ④T③T①T⑤T②T⑥ D. ③T①T⑤T④T⑥T② 6. 下列收入中，应当计征物业服务企业营业税的是() 。 A. 代收的水费和电费 B. 代收的专项维修资金 C. 代收的房租收入 D. 从事代理业务取得的手续费收入 7. 房屋共用部分和共用设施的检测、检修与运行记录档案的保存期限应不低于设备使用年限的() 倍。 A. 2.0 B. 2.5 C. 3.0 D. 3.5 8. 关于物业服务的基本内容和质量要求，应当包含在() 文件中。 A. 大厦管理规约 B. 住宅使用说明书 C. 员工行为管理规定 D. 物业服务合同 9. 某住宅小区业主李某向物业项目管理机构投诉，物业管理人员应采取的处理措施包 括：①记录投诉内容；②提出解决投诉的方案；③调查分析投诉原因；④确定处理投诉责任人;⑤答复业主及回访。上述处理措施的正确顺序应是()。 A. ①T④T③T②T⑤
全国物业经管师执业资格考试命题预测 10 套卷 A .直线制 B .直线职能制 C .事业部制D.矩阵制 4.注册资本为人民币 300万元以上的是 ( ) 。 A .-级资质 B .二级资质 C .三级资质D.四级资质 5 ．下列说法错误的是 ( ) 。 A. 对招标物业工程的整体设想与构思必须在对工程进行分析研究的基础上实施 B. 商用类型的写字楼物业、综合性商务经管服务的重点及难点主要体现在经营和设 施设备经管等方面 C. 经管方式与运作程序一般由组织架构的设置、流程与支持系统的设计和经管机制 的确定等内容组成 D. 人员经管不包括竞争机制和协调关系 6．物业经管技术方案的关键性内容不包括 ( ) 。 A. 工程的整体设想与构思 B.组织架构与人员的配置 物业经管实务模拟试卷(三) 每题 1分 一、单项选择题 (共 50题， 1．物业经管公司在营业前必须到 A ．工商经管 B ．行政经管 2．物业经管企业资质等级分为 ( A .特级、一级、二级 B. C. 特级、一级、二级、三级 3. 下图所表示的是 ( ) 后附答案 每题的备选项中，只有 1个最符合题意) ( ) 部门注册登记。 C .工商行政经管 D .物业经管 ) 。 一级、二级、三级 D. 一级、二级、三级、四级 组织机构形式。
C.选聘高级经管人员 D.经管方式、运作程序及经管措施 7. 下列不属于物业经管招标投标特点的是( ) 。 A.具有一定的行业特殊性 B.具有明显的综合性特点 C.可分为全权经管工程招标、顾问工程招 D.不同地区的人们对物业经管的认知水 平不同 8. 当事人以对话的方式就合同的主要条款协商一致达成的协议称为( ) 。 A.口头合同B .书面合同C .文字合同D .事实合同 9. 下列说法错误的是( ) 。 A .当事人缔约能力，指当事人应当具备的合法资格 B .当事人同意的真实，即合同应当是双方当事人意思表示的真实反映 C .合同的不合法，会致使合同撤回 D .合同形式是合同当事人所达成协议的表现形式，是合同内容的载体 10. 下列不是合同签订应遵循的基本原则的是( ) 。 A .主体平等 B .权利义务公平对等c .诚实信用D .维护双方权益 11. 下列有关合同的说法，错误的是( ) 。 A .合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方 B .当事人依法享有自愿订立合同的权利 c .合同的任何一方当事人都享有权利，但可以不承担相应的义务 D .当事人订立合同应当遵守法律法规，不得损害社会公共利益 12. 以下不是早期介入内容的是( ) 。 A .根据物业建设及目标客户群的定位确定物业经管的模式；
《物业管理实务》摸拟题 一．单选题 1．根据物管定义，下面哪个答案不属于其定义内容？ A．具备专门资质B．独立企业法人地位 C．依据物管合同D．根据政府规定 2．物业管理企业特征，下面那个答案表述最确切？ A．独立核算，自负盈亏B．常规性服务 C．保值增值D．具有一定公共管理性质 3．请找出一个刚刚注册成立的物业管理企业的物管资质管理不属于的内容？A．遵守法规规章B．履行合同 C．诚信经营D．企业收入 4．物业管理投标程序中哪一项是不重要的？ A．获取招标信息B．项目评估和风险防范 C．项目现场勘探D．准备投标文件 5．广告不是要约，下面哪个是要约？ A．悬赏广告B．招标广告 C．购物广告D．招租广告 6．签订服务合同应注意事项中，哪一项是错误的？ A．明确业主委员会权利义务B．明确物业管理企业权力和义务 C．主要条款宜粗不宜细D．对违反责任的约定 7．早期介入是一项物业管理咨询活动，下列中哪一项不符早期介入内容？A．立项阶段B．规划设计阶段 C．建设阶段D．承接查验阶段 8．前期物业管理是重要管理服务，下列哪一项不符前期管理要求？ A．销售阶段B．物业承接阶段； C．物业入住D．物业业主大会选聘物管企业 9．早期接入对房地产开发企业作用很大，下面哪项工作是开发商不需要的？A．优化设计B．提高工程质量 C．更好了解物业情况D．提高开发商经济效益 10．物业管理项目前期运作的以下内容中，哪项不符合要求？ A．管理资源的完善与优化B．管理制度和规范的完善 C．确定物业管理单项服务分包 D．确立物业管理收费标准 11．新建物业查验的内容哪一项是不需要的？ A．物业资料B．业主专有部分 C．物业共用部位D．共用设施设备 12．物业管理机构更迭时，以下哪项不符合承接查验条件？ A．与原管理单位解除物业服务合同 B．与新物业企业达成口头承诺 C．与新物业管理企业签订物业服务合同 D．需满足承接查验必要条件 13．清洁卫生服务内容中，哪项是由单个业主付费的？ A．建筑物内公共区域 B．垃圾收集与处理 C．家庭管道疏通服务 D．外立面清洁
物业管理实务 一、单项选择题 1、签订与履行物业管理合同，是物业管理优质服务的核心内容，也是保障物业管理活动顺利开展和物业管理优质服务的基石。 2、物业管理单位实施装饰装修管理的依据是建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》以及国家和地方的其他规定。 3、装饰装修企业自行采购或者向装修人推荐使用不符合国家标准的装饰装修材料，造成空气污染超标的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。 4、未经城市规划行政主管部门批准，在住宅室内装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门窗的，由城市规划行政主管部门按照有关规定处罚。 5、物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反相关法规规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2～3倍的罚款。 6、消防演习是测试消防设备的有效手段。 7、药杀法（单项选择题） 药杀法是通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体拈上白蚁药粉，药粉通过相互传染给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡。 8、义务消防队伍是日常消防检查、消防知识宣传及初起火灾抢救扑灭的中坚力量，为了做好小区的消防安全工作，各物业项目应建立完善的义务消防队伍，并经常进行消防知识与实操技能的训练与培训，加强实战能力。 9、物业管理项目的义务消防队由项目的全体员工组成 义务消防队伍建立后应定期对义务消防人员进行消防实操训练及消防常识的培训，每年还应进行一到两次的消防实战演习。 10、物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业（单项选择题），其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担。 11、酬金制条件下，物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。（单项选择题） 12、档案是历史的原始记录。