房地产权属登记制度研究
瞿张莉
（西南政法大学民商法学院重庆401120）
【摘要】房地产权属登记是房地产登记制度的重要组成部分。随着房地产市场的日益活跃，房地产登记制度也先得越来越重要。由于我国还未建立科学、系统的房地产权属登记制度，本文通过对房地产登记制度的立法现状，结合《物权法》、《城市房地产权属登记管理法》、《房屋登记管理办法》、《担保法》等相关法律，从房地产权属登记的分类，性质以及功能价值上分析，并结合我国房地产登记制度的现状，为建立完善的房屋产权属登记制度的，保证我国房地产市场静态和动态的交易安全提出微薄的建议。
【关键词】房地产权属登记；效力；物权法
一、房地产权属登记概述
（一）房地产及其权属登记的概念
我国学者大多将房地产做出广义与狭义的分类。广义上的房地产包括一切作为财产的土地、房屋及附着于土地、房屋上不可分离部分。狭义上的房地产特指以商品经营服务性质为主的地产和房产，尤其特指城市中具有商品房意义的房地产，而不包括乡村房地产【1】。可见，广义上的房地产广泛的包括了所有的不动产，本文研究的是作为商品交易的房产和地产权属登记制度，故本文采用了狭义上房地产
的定义。
房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分，指对土地和地上建筑物的所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门登记薄上记载确认的一种制度【2】。结合现行建设部《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国担保法》等规章、法规和法律，本文研究的房地产主要指狭义上的城市规划区国有土地范围内的房地产的房屋权属登记。
（二）房地产权属登记的分类
《城市房屋权属登记管理办法》将房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。
笔者认为可以从权属登记的目的将其分为两类：维护静态安全的总登记、初始登记和他项权利登记为静态登记；维护动态安全的转移登记、变更登记和注销登记为动态登记。总登记是一种针对所有地产和房产的一种普遍性登记，是为方便国家对房地产市场的宏观调控而作的登记；初始登记是房屋所有权属的初步确认，确定房地产最初的权利所有人；他项权利登记是指在房屋所有权的基础上创设他人对于此不动产的权利，在不改变房地产所有权的前提对房屋所有人设置的权利约束。总登记、初始登记和他项权利登记都是确认房屋产权归属后不改变房地产所有权属的静态登记，三者从不同的角度维护着房地产市场的静态安全。转移登记是房地产所有权发生转移的变更登记；变更登记是房地产所有权的内容变更的权利变更
；注销登记是一种房地产所有权的一种灭失。此三个登记都是对房屋产所有权权属变更后的确认，属于动态登记，在房地产市场中不但增加了房屋交易的效率，同时在维护房地产动态交易市场的安全方面起着重要的作用。
（三）房地产权属登记的价值功能
房地产权属登记的制度承担着由不同社会职责构成的制度功能，概括说来当代社会的不动产等级制度至少承担着以下几方面的制度功能。
1、私权保护的功能
第一，公示功能，公示是指公告并告示，是向社会大众广泛传递信息的并具有一定法律效力的一种告知方式。房屋登记制度是对房屋所有权的归属和性质明示的一种界定。登记制度的建立，从根本上解决了不动产物权因权属不明而带来的诸多问题。通过登记将房地产权属的主体、客体的范围、权力的性质、权利的变动等事项记载于登记薄中，并将登记薄向社会公开，一旦登记，就是对物权的最有效的界定。【6】物权公示使物上权属的状况公之于众，明确了权利的归属，客可起定纷止争的作用，不论对所有权还是他物权，都使义务人负不侵犯物权的义务。物权公示制度的这一权利归属宣示功能，对于保护物权人的利益，稳定财产关系，具有重要的秩序价值。【3】第二，保护交易安全。保障各种市场主体之间的交易能够安全、有序地进行，是促使社会经济稳定持续发展的重要条件。房地产作为经济发展中及其重要的生产和生活资料，其交易的安全尤为重要。在
房地产市场交易中，只有双方当事人充分了解交易客体的权属状况，包括物权的归属和物权上的他物权的基础上，才能公平的交易，不给交易欺诈行为提供机会。物权的公示不仅对权利人自己能够正当合适的行使权利是必要的，而且对稳定社会正常的物权秩序也是必须的。
【4】凡是在房地产房屋登记薄上登记的事项，都可以得到法律的保护，具有权利推定的作用和保护善意第三人的作用。权利推定是静态交易安全的有力保障，而对善意第三人的保护既是对房地产市场的动态交易安全的保护。登记薄为房地产的权利归属和房地产的物上权提供了的合法依据，即使登记薄本身上存在错误，善意第三人也可以基于信赖登记薄而受到法律的保护。这为房地产交易市场的交易秩序提供了有力的法律保障。
2、国家的监督调控功能
依我国法学界以及实际工作部门的解释，房地产登记时国家对房地产市场进行监督管理的重要手段。【5】完善的房地产权属登记制度可以为国家宏观调控房地产业，提高宏观调扩决策管理水平提供第一手的真实资料，有利于增强决策的科学性和管理的高效性。因此，建立一种合理、完善、透明的商品房权属登记制度，对于我国房地产业健康、规范发展以及整个社会的稳定都有着极其重要的影响。
（四）房地产权属登记的性质
1、公法上行为说。认为从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权所实施的行政行为
【6】。它体现的是国家对房地产物权关系的干预，旨在明晰各种房地产物权，依法保护物权人的合法权益。
2、证明行为说。避免公、私法性质上的判断，认为“房地产权属管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备交付条件，房屋产权变更登记本身，也只是对双方履行买卖合同结果的确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查批准。”【7】著名法学教授梁慧星认为“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。【8】
3、私法上行为说。认为登记本质上应为私法行为。第一，登记请求权为私权。登记申请是当事人向行政机关申请登记的行为，登记效力发生于登记的意思表示，包括当事人以及相对人提出的登记申请，登记机关在登记时所做的其他为登记所必须的意思表示，当事人或相对人为支持和补充登记申请所作的其他意思表示。【9】可见房地产权登记的效力的发生脱离申请人的意思是不能发生法律效力的，其行为本质上是一种事实行为。第二，登记的意义在于不动产物权变动的公示及公信，其目的在于确认不动产的所有权以及和所有权有关的权属的动态或静态的归属问题，并且对于不动产的登记申请，登记机关必须按照法律规定办理，登记既是登记机关的权力也是登记机关的义务。第三，在登记制度中的预告登记、异议登记、撤销登记向法院提起的诉讼均为私法上的诉权，并且登记机关应负登记错误的赔偿责任。
笔者认为，房地产权属登记的价值不是简纯的对房地产买卖双方交易成立
的证明，也不是仅仅旨在国家的行政监督管理，而是着重在对公民私权的保护。房地产权属登记是公民房屋所有权的权属和性质明示的一种界定，具有公示公信力；也是保护房地产交易市场买卖人双方合法房地产权属的重要保障，对公民私法行为的保护和约束。故房地产权属登记性质上应属于私法行为，其特殊之处在于其中有由国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。故立法者在保护交易安全的同时应兼顾登记的私法属性，摒弃单纯的批准式的行政观念，使登记机关在作为一个行政监督机关的同时也作为一个行政服务机关，使其依法为当事人服务，建立一个安全有序的房地产登记制度。
二、我国房地产权属登记制度的现状与缺陷
（一）立法体系不完善
自1997年10月24日第六次部常务会议通过的《城市房屋登记管理办法》，我国房地产登记制度开始走向成熟，2008年7月1日起实施的《房屋登记办法》废止了《城市房地产权属登记管理法》。但我国目前的房地产登记法律制度仍然存在体系散乱，而且内容多有矛盾，尤其在管理职能法规方面，彼此关联的部门及其实施细则不相呼应，难以混成一个统一的整体。而最重要的是现行登记制度只以实现行政管理为目的，而不能贯彻物权公示原则，这使现行的房地产登记法规依其性质均属于行政法，而不属于保护公民合法私人权利的民法。为了满足现行体制的房地产管理的需要，房地产登记的各种规章均由各地各负责登记的部门根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》
制定，不但法律效力不足，而且散乱不一，达不到物权公示的效果。
（二）法律行为引起的房地产权属登记效力认定不一致
对于房地产权属登记效力的认定，我国相关法律、法规和司法解释对房地产权属登记效力的规定不一，如《担保法》第41条：“抵押合同自抵押登记之日起生效。”《城市房地产管理法》第31条：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”而《物权法》第187条、188条明确规定，登记是抵押权的成立要件，未办理抵押登记债权人不享有抵押权，仅享有一般债权，不能对抗善意第三人。对于不同的法律关系和法律事实中运用不同的法律就会造成不同的法律后果，这样就给法律适用者增加了不必要的困扰。笔者认为，随着房地产交易市场在世界经济的大环境中日益活跃，只依靠旧法废除新法的原则还不能彻底解决权属登记效力认定不一致的矛盾，我国房地产权属登记制度应该进一步作出调整以彻底解决交易市场出现的旧法不能解决的法律问题，以及旧法与新法矛盾部分给适用法律带来的麻烦，使房地产登记制度成为一个完善的体系。
（三）登记机关和发证主体不统一
根据现行法律、法规，我国房地产权属登记机关和发证主体存在的两大特点；第一，登记机关和发证主体为两类，即颁发土地使用证的是“政府”，土地管理部门代表政府负责核实、登记，颁发房屋所有权证、进行房屋产权登记的是“房屋管理部门”①；第二，登记机
①《城市房地产管理法》，第61条，第63条。
不动产登记制度的意义 不动产登记的意义何在?施行不动产登记有什么意思呢？ 土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，也是社会各界高度关注的话题.那么，不动产登记的意义是什么?不动产统一登记的时间表和路线图如何设计?这项工作责任重大、使命光荣，国土资源部将如何开好局、起好步?不久前，国土资源部地籍管理司(不动产登记局)有关负责人接受了专访，对上述问题一一作出解答. 明确目标方向——确认和保护产权，为市场经济保驾护航 市场经济的本质是产权经济，不动产统一登记制度是不动产物权的确认和保护制度，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平具有重要意义 整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，是国务院机构改革和职能转变方案的重要内容，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，也是贯彻落实十八届三中全会提出的“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”的一项基础性工作，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，方便企业、方便群众，尤其是对进一步健全归属清晰、责权明确、保护严格、流转顺畅的现代产权制度，夯实社会主义市场经济基础具有重要意义. 具体来说，根据国务院有关精神，建立和实施不动产统一登记制度，有以下三方面意义.第一，有利于保护不动产权利人合法财产权.市场经济本质就是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础.通过不动产统一登记，进一步提高登记质量，避免产权的交叉或冲突，保证各类不动产物权的归属和内容得到最为全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权.第二，有利于保障不动产交易安全.通过不动产统一登记，促进不动产登记
我国目前实行的是全国统一的房地产权属证书制度。 我国的房地产权属证书是由中华人民共和国建设部和中华人民共和国国土资源部统一制作并监制的。我国有的地方实行的是房屋所有权证书和土地使用权证书分开的制度，有的实行的是二证合一的制度。在二证合一的制度下房地产权属证书就指房地产所有权证；在二证分开的制度下房地产权属证书就指房屋所有权证和土地使用权证 。 （1）房地产权属证书的效力：国家对房地产权属证书按统一规定制作，各地必须使用由建设部和国土资源部统一制作的房地产权属证书，其他部门、单位制作的证书无效，不受国家法律保护；但实行该规定前由各市、县人民政府房地产管理部门颁发的房地产权属证书仍然有效，受国家法律保护； 房地产权属证书是当事人享有物权的法律凭证，取得了房地产权属证书，就意味着当事人已经将自己享有物权的房地产按照法律规定办理了登记手续，将自己的房地产权利记载于不动产登记薄上，可以按照该证书确定的内容享有该不动产的权利，履行因此而产生的义务。 （2）房地产权属证书的种类： 一是房屋所有权证书，此类证书为实行房屋所有权和土地使用权登记分别制度的地方，国有土地上的房屋所有权证书在实践中被印制为红色的证书，以区别于集体土地上的房屋所有权证书。 房屋所有权证书，包括房屋所有权证书和房屋共有权证书、房屋他项权利证书三大类。，《房屋共有权证》 、一般是房屋所有权人为二人或二人以上的情况下颁发领取的,《房屋他项权证》一般是房屋抵押权人、典权人持有的；另外，已购公房的房产证又区别为完全产权的房产证（成本价）不完全产权的房产证（标准价）。 二是土地使用权证书，实践中的土地使用权证书，包括划拨国有土地使用权证书和出让国有土地使用权证书。二者的区别是： （一）划拨国有土地上的房地产转让必须遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的审批程序，出让土地上的房地产在改变土地用途的情况下不需要办理额外的审批手续； （二）划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产在国家征收的情况下补偿的标准也不一样，划拨土地上的房地产在征收的过程中不存在土地使用权出让金的退还和补偿的问题，而出让国有土地上的房地产在征收的过程中存在补偿出让金的问题；
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实
房地产权属登记与一体 化管理
八十年代末期，全国各地在房屋权属普查登记的基础上，相继建立房地产市场。有的城市房地产交易与房屋权属登记由一个部门管理，有的则分开运行。到1998年，建设部司在总结十几年经验、教训的基础上，明确地提出了在全国实行房地产交易管理与房屋权属登记一体化（以下简称交易与权属管理一体化）的意见。建设部住宅与房地产业司的产权处和市场处合并为一个处，部司先后三次召开全国性的专题现场会，推广交易与权属管理一体化模式，并通过房地产行业的各种会议反复强调。建住房[2000]201号文件下发的《关于简化房地产交易与房屋权属登记办事程序的指导意见》又要求“推行房地产交易管理与房屋权属登记一体化”。建设部住宅与房地产业司司长谢家谨在2002年2月4日的全国住宅与房地产工作会议上又强调：“为进一步简化程序，推进交易与权属管理一体化，今年起部里将开展交易与权属规范化管理考核工作”。在建设部司的部署下，上海、北京、南京等百分之八十的城市已实现了交易与权属一体化办公，其中福州、天津、哈尔滨、牡丹江等百分之六十的城市实现了交易与权属管理机构的一体化。从目前的形势来看，交易、权属管理机构完全合并，实现一体化管理，已成为发展的必然。 一、交易与权属管理一体化是现代化管理的需要 现代化管理的主要内容是管理方式的程序化、管理标准的规范化、管理组织的网络化和管理手段的自动化，交易与权属管理一体化模式适合现代化管理的客观要求。首先从交易与权属管理自身特点来看，二者是一个不可分割的整体。权属管理是交易管理的基础，交易管理是权属管理的继续或者说是权属动态管理。一项合法有效的房地产交易其前提是房产产权明确、数量准确、质量
不动产登记制度古今演变一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在。唐以后，中国在土地管理方面还出现了立契、申牒或过割制度。土地买卖必须通过官府，进行书面申报和登记，才能发生效力。否则，不仅交易无效，而且还要受到严厉的制裁。 土地交易始自周朝 严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和提供质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开始了。 据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进行造册登记，便于国家治理。 按照周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的所有权，他直接统治的区域称为王畿。王畿之外的土地进行分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田。 他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥（粥，同鬻，出卖之意）”。他们还必须定期向周王交纳贡赋，土地的所有权还是掌握在周王手里。 西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素。因此，随着经济的发展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯
的控制减弱，这种限制必然会被打破。到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换经常出现，而且事实上还得到了法律的认可。 目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周。一个陕西出土的西周青铜器上，刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前919年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值100串贝壳的几件“奢侈品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙。 历史上还有周厉王买地的记录。周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有立即给钱。鬲从担心周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我一定会照价付款。如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。” 周厉王买地究竟花了多少钱，记载此事的铭文上没写。但有人买地、卖地，已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是出现了统治者对土地所有权掌控的松动局面。 春秋时期，楚康王十二年（公元前548年），楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进行测量，并根据肥沃程度，规定其产量的标准，再根据产量征收赋税。这种方式其实就是在进行土地登记，按照收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记管理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令。 秦始皇在公元前216年下令“使黔首自实田”，即命令所有占有土地的地主和自耕农，按照当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中央政府如实呈报。
【摘要】房地产权属登记是对房地产物权的确认和公示，对国家和房地产权利人具有十分重要的意义。本文简单介绍了关于房地产权属登记制度的基本概述，点明我国现行房地产权属登记在制度存在的三大缺陷：发证主体不统一、赔偿机制不完善及法律效力较低，并针对缺陷提出了自己的建议对策，以此来完善我国现行房地产权属登记制度。 【关键词】房地产权属；登记；统一 房地产是我国特有的不动产定义，指用于开发经营服务目的的不动产，按我国的房地产相关法律规定，能够用于房地产开发经营的不动产主要指城镇国有土地的使用权和依附于土地上的房产。房地产登记是指房地产管理部门依其职权对房地产权利人合法土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、设典、租赁等房地产其他权利的登记发证行为。 1 房地产权属登记概述 1.1 房地产权属登记基本内涵 房地产登记，又称为不动产登记，是指国家法定机关依当事人的申请，对有关房地产权利信息、客体信息等进行登记，并对所登记信息赋予一定法律效力的制度。房地产权属登记是房地产权属管理的重要组成部分。 从宏观角度看，目前我国房地产权属登记基本可以分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记和其他登记。从登记客体的角度划分，房地产权属登记又可以分为房产登记和地产登记。从登记管理的角度划分，房地产权属登记还可以分为静态登记和动态登记。 在我国，因为登记是房地产行政管理机关依职权而实施的行政行为，它体现了房地产管理部门与登记申请人之间管理与被管理的关系。它的目的在于为行政权力对房地产制度的监督管理和国家征税提供现实的依据，所以当前我国的房地产登记体现的是一种房地产行政管理部门与登记申请人之间的管理与被管理关系。由于这种房地产登记制度在性质上所具有的浓重的行政干预色彩和在内容上所着重强调的管理与被管理的关系，学界一般认为，我国房地产登记制度具有公法性，它与民法物权意义上的登记制度稍有不同。 1.2 房地产权属登记的重要性 1.2.1 对国家的意义 通过对房地产进行登记，国家能够实现对各类土地和房屋的有效管理，防止和避免房地产交易中的各种违法行为，且有利于收集和建立各种房地产档案资料，珍惜和合理利用每一寸土地。 1.2.2 对房地产权利人的重要意义 通过对房地产权利人所属房地产进行登记和发证，达到对房地产物权的确认和公示，保障房地产权利人的合法权益。 建立房地产权属登记制度不仅能够确认房地产权属状态、保护房地产权利人合法权益，同时房地产管理部门对社会公开房地产权利变动的事实，标识房地产流转的各种过程和结果，保障了房地产交易的安全性，为城市规划、建设、管理提供科学依据。另外通过对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查，可以取缔或处罚违法行为。 2 我国房地产权属登记制度的现状及存在问题 1990年12月建设部发布城市房屋产权产籍管理暂行办法，标志着我国房地产权属登记开始走向制度化、法制化。1994年7月八届全国人大常委会通过中华人民共和国城市房地产管理法，明确规定了房地产权属登记制度，从法律上进一步明确了房地产物权的确认和公示是实行房地产权属登记，确定了房地产权属登记制度的法律地位。2007年10月第十届全国人民代表大会第五次会议通过物权法，进一步重申不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力。由此看出我国关于房地产权属登记问题在逐
房地产开发建设管理制度之房地产权属[118356] 房地产开发建设管理制度之房地产权属 第六章房地产权属办理与考核 第一节测定商品房面积考核办法 第一百一十二条预售面积 1、总工室须在每期楼宇三层会验后3天内，将确认的实际施工图纸提交给预决算部和开发部。会验后确定的施工图含地下室、裙楼、住宅、天面、机房等平面图及阳台飘窗大样图，并加盖总工室章，总工室不得自行变更。没有及时提供图纸或未能按时索取图纸的，扣罚总工室主任、预决算部、开发部经理各500元。综合计划部考核。 2、三层会验下发图纸后，预决算部在7天内完成预售面积的计算；同时开发部委托当地房管局或房管局认可的测绘公司进行面积测绘，并在三层会验后10天内取得预测结果，并于1天内提交预决算部复核。预决算部在7天内完成复核、协调并确认后，在1天内将面积确认结果报集团预决算审计部审核。开发部没有及时取得测绘结果的，扣罚开发部经理500元。预决算部没有按时完成审核的，扣罚预决算部经理500元。综合计划部考核。 3、集团预决算审计部须在收齐预决算部报送的销售面积书面资料次日起5天内完成审核，并将审核结果书面反馈给预决算部，预决算部将面积审核结果呈报地区公司负责人审批后1天内提交营销部和开发部。预决算审计部没有按时完成审核的，扣罚预决算审计部经办人200元,预决算审计部经理500元。综合计划部考核 第一百一十三条确权面积 1、在竣工验收后45天内开发部必须取得测绘公司实测的确权面积，提交给预决算部；并于10天内取得面积实测结果。没有按时完成的，每延迟一天扣罚开发部经理50元。营销部考核。 2、预决算部收到实测的确权面积后，须在7天内与开发部、测绘公司共同进行复核，复核无误后形成书面报告，经地区公司负责人签名后1天内报集团预决算审计部备案。未及时复核，每延迟１天扣罚预决算部、开发部经办人100元，部门经理50元。由集团预决算审计部考核。 第一百一十四条开发部、预决算部必须准确做好商品房面积计算及审核工作，套内建筑面积误差比必须控制在－0.3%至－0.6%（含本数）范围内。超过此范围的户数占该期楼宇总户数30％的，每超1％，扣罚开发部经理、预决算部经理各50元；如其中又出现套内建筑面积误差比超出0至0.6%（含本数）或－0.6%（不含本数）至－3%范围的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各50元。倘若出现面积误差比绝对值超过3％的，每户扣罚开发部经理、预决算部经理各200元（注：面积误差比系指实测计价面积与合同约定计价面积之差与合同约定计价面积之比）。营销部考核。 第一百一十五条工程部未严格按施工图纸施工，造成套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至1％以内的，每户扣罚工程部经理50元；套内建筑面积误差比绝对值超过1％的，每户扣罚工程部经理200元。营销部考核。 第二节确权考核办法 第一百一十六条地区公司开发部必须在《商品房预售许可证》取 得后3个月内办理完毕该期楼宇的门牌号码审批手续。否则，扣罚开发部经理500元。营销部考核。 第一百一十七条地区公司开发部必须在取得《房地产权属证明书》6天内办理完毕房管部门的权属归档手续并具备查册条件。否则，每迟一天扣罚开发部经理100元。营销部考核。 第一百一十八条《房地产权属证明书》每出现一次错误或漏项，扣罚开发部经理100
编者注：《不动产登记暂行条例》明确，查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。 对普通市民影响小：东北师范大学经济研究所所长、经济学教授、博士生导师金兆怀指出，该制度的确立，对普通市民的影响可以说微乎其微，因为，大部分市民都只有一套普通房产，而对单套普通住房征收房产税的可能性几乎没有。 中国政府网22日消息，《不动产登记暂行条例》公布，自2015年3月1日起施行。 条例全文如下 不动产登记暂行条例 第一章总则 第一条为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第四条国家实行不动产统一登记制度。 不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。 第五条下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （一）集体土地所有权； （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； （三）森林、林木所有权； （四）耕地、林地、草地等土地承包经营权； （五）建设用地使用权； （六）宅基地使用权； （七）海域使用权； （八）地役权； （九）抵押权； （十）法律规定需要登记的其他不动产权利。 第六条国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
房屋的使用权：房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。 房屋的所有权：房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。 取得房屋所有权的方式有很多，现归纳如下： 1、依法新建的房屋； 2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等； 3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋； 4、继承或受遗的房屋。 前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。 房屋的他项权利：房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。 土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。 住宅所有权：住宅所有权是指住宅建筑本身和其附属设备的所有权。不包括宅基地和院地。房屋处分权：指房屋所有权人在法律许可范围内对其房屋拥有的处置权利。处分有两种情况事实处分和法律处分 房屋占有权：指房屋所有人对房屋实际控制的权利。它可以与所有权分离，故非所有权人也可能享有房屋占有权。 双重抵押权：对同一房产作两次(第一次和第二次) 的抵押。 抵押权约款：国外房屋分期付款买卖合同当事人约定，标的物所有权移转于买受人时，在该标的物上设定出卖人第一顺序抵押权的余款。如买受人不按约支付分期价款时，出卖人可请求强制变买标的物，并从中优先受偿。 用益权：亦称"用益物权"。指对他人的物品有使用和收益权利。如租借他人的房屋，有使用该房屋权利。用益权包括典权、永佃权、地上权、地役权等。 抵押权：抵押权刘指房屋所有权认有将其房屋抵押给他人的权利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不转移占有的方式提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房屋拍卖所得的价款优先受偿。 租赁权：租赁权是指房屋所有权人有将其房屋租赁给他人的权利。房屋租赁，是指房屋的所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人支付租金的行为。承租人取得房屋使用权后，未经出租人同意不得随便处置所承租的房屋，除非租赁合同另有规定，否则就是违法行为。 确权：是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。 典权：所谓典权是指房屋所有权拥有者有将其房屋典当给他人以获得利益的权利。房屋典当是指承典人用价款从房屋所有人手中取得使用房屋的权利的行为。 承典人与出典人（房屋所有人）要订典契，约定回赎期限（即存续期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人还清典价，赎回房屋。
城市房屋权属登记管理办法 中华人民共和国建设部令第99号 《建设部关于修改＜城市房屋权属登记管理办法＞的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。 部长俞正声 二○○一年八月十五日 建设部关于修改《城市房屋权属登记管理办法》的决定 建设部决定对《城市房屋权属登记管理办法》做如下修改： 一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。 二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书： （一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋； （二）无人主张权利的房屋； （三）法律、法规规定的其他情形。” 三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。” 四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。” 五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。 六、增加一条作为第二十九条：“权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。” 七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。” 八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。 涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。 非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。” 九、删去第三十九条。 此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。 本决定自发布之日起实行。 《城市房屋权属登记管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。 城市房屋权属登记管理办法 （1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市房地产权属登记管理办法＞的决定》修正） 第一章总则 第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。 第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。
我国房地产权属登记制度的缺陷与改进 现行的房地产权属登记制度是我国房地产物权确认和公示的重要手段，对房地产开发商和权利法人都具有重要的意义。但我国现行的房地产权属登记制度在实施过程中仍然存在许多问题，影响了房地产市场秩序。因此，论文就我国现行房地产权属登记制度的缺陷进行研究，并提出相应的改进措施。 标签：房地产权属登记制度；缺陷；改进 1、引言 自1998年的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》出台后，我国住房制度改革全面展开，真正步入商品房时代，此后我国房地产市场快速发展起来，并逐步上升为国民经济的支柱性产业。 然而，由于与房地产相关的法律体系和监管机制严重滞后于我国房地产市场的发展，房地产市场秩序混乱、市场交易不公、房屋产权纠纷的现象时有发生。房地产作为一种不动产，对于我国大部分居民家庭而言，房屋是其价值最大的财产，因此必须加强房地产的产权产籍管理，以保护公民的住房财产权。房地产权属登记制度是加强我国房地产产权产籍管理的前提和基础，也是明确公民的住房所有权，解决住房产权纠纷的重要依据。尤其是今年来，在房地产暴利的驱使下，许多城乡结合部的“小产权房”交易活跃，而由于我国对于农村“小产权房”的权属登记制度尚未完善，“小产权房”频繁引起经济纠纷，严重扰乱我国房地产市场秩序。因此，论文就我国的房地产权属登记制度展开研究具有重要的理论价值和现实意义。 2、我国现行的房地产权属登记制度 由于房地产具有不可移动的特征，所以商品房的流通仅仅表现为权利主体的变更和所属权的变更，而这种权利必须通过法律形式进行确认和公示，因此就诞生了房地产权属登记制度。目前世界上主流的三种房地产权属登记制度是权利登记制度、契约登记制度、托伦斯登记制度，而我国现行的房地产权属登记制度借鉴了权利登记和托伦斯登记制度，并自成体系，富有中国特色。 2.1我国房地产权属登记制度的主要内容 我国的房地产权属登记制度是指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权及由上述权利产生的房地产其他权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。目前，我国房地产权属登记的内容主要包括土地权属登记和房屋产权登记，登记类型有所有权登记、抵押权登记、地役权登记、预备登记、其他登记等。我国房地产权属登记制度的具体特点如下： （1）房地产登记由不同登记机关分别登记房屋与所占用的土地使用权是不
城市房地产权属档案管理办法 中华人民共和国建设部令第101号 中华人民共和国住房和城乡建设部https://www.doczj.com/doc/9c18671420.html, 2001年09月21日 《城市房地产权属档案管理办法》已经2001年8月23日建设部第47次常务会议审议通过，现予发布，自2001年12月1日起施行。 部长俞正声 二○○一年八月二十九日 城市房地产权属档案管理办法 第一章总则 第一条为了加强城市房地产权属档案管理，保障房地产权利人的合法权益，有效保护和利用城市房地产权属档案，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国档案法》、《中华人民共和国档案法实施办法》等法律法规，制定本办法。 第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内房地产权属档案的管理。 第三条房地产权属档案是城市房地产行政主管部门在房地产权属登记、调查、测绘、权属转移、变更等房地产权属管理工作中直接形成的有保存价值的文字、图表、声像等不同形式的历史记录，是城市房地产权属登记管理工作的真实记录和重要依据，是城市建设档案的组成部分。 第四条国务院建设行政主管部门负责全国城市房地产权属档案管理工作； 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的管理工作。 直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房地产权属档案的管理工作。 房地产权属档案管理业务上受同级城市建设档案管理部门的监督和指导。 第五条市（县）人民政府房地产行政主管部门应当根据房地产权属档案管
理工作的需要，建立房地产权属档案管理机构，配备专职档案管理人员，健全工作制度，配备必要的安全保护设施，确保房地产权属档案的完整、准确、安全和有效利用。 第六条从事房地产权属档案管理的工作人员经过业务培训后，方可上岗。 第二章房地产权属档案的收集、整理和归档 第七条房地产权属登记管理部门应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。 第八条下列文件材料属于房地产权属档案的归档范围： 一、房地产权利人、房地产权属登记确权、房地产权属转移及变更、设定他项权利等有关的证明和文件。 （一）房地产权利人（自然人或法人）的身份（资格）证明、法人代理人的身份证明、授权委托书等； （二）建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用权证书或者土地来源证明、房屋拆迁批件及补偿安置协议书、联建或者统建合同、翻改扩建及固定资产投资批准文件、房屋竣工验收有关材料等； （三）房地产买卖合同书、房产继承书、房产赠与书、房产析产协议书、房产交换协议书、房地产调拨凭证、有关房产转移的上级批件，有关房产的判决、裁决、仲裁文书及公证文书等； （四）设定房地产他项权利的有关合同、文件等。 二、房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图；房地产分幅平面图、分丘平面图、分层分户平面图等。 三、房地产产权登记工作中形成的各种文件材料，包括房产登记申请书、收件收据存根、权属变更登记表、房地产状况登记表、房地产勘测调查表、墙界表、房屋面积计算表、房地产登记审批表、房屋灭籍申请表、房地产税费收据存根等。 四、反映和记载房地产权属状况的信息资料，包括统计报表、摄影片、照片、录音带、录像带、缩微胶片、计算机软盘、光盘等。 五、其他有关房地产权属的文件资料，包括房地产权属冻结文件、房屋权属代管文件，历史形成的各种房地产权证、契证、账、册、表、卡等。
全国不动产登记制度() 房产买卖 二手房 商品房纠纷 房产税费 购房指南 物业管理 房屋租赁 小区物权 房屋抵押 导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。全国不动产...
导读：延宕5个月的不动产登记条例有望正式出台。参与不动产登记条例起草制定工作的清华大学法学院副教授程啸向中新网记者透露，不动产登记条例年内出台应该没有问题，将于2015年3月1日起实施。 全国不动产登记制度的内容 首先，我们要明确不动产统一登记的功能。不动产统一登记制度是基于健全市场经济需求。有关人士认为，统一的不动产登记制度是市场经济的一项基础性制度，和每个人的切身利益息息相关。这是制度本身的价值，是基本功能。严格地讲，是制度的经济学价值，服务于市场经济。不动产登记制度首先要实现其主导价值，发挥其经济学价值。如果主导价值都不能实现或者无法实现，这项制度以及此项工作自然会功败垂成，何言其他价值。 其次，我们要明确不动产统一登记的用途为全国统一的不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础。与此同时，可以适度挖掘不动产登记的衍生价值。很多制度之间是有关联的，可以相互补充、取长补短。反腐败制度建设与完善，不是单打独斗，应该利用一切现今的与正在建立的制度资源，应该是组合拳。
关住权力的制度笼子，不只是单纯的反腐防腐制度，还有其他制度的帮衬与堵漏，形成制度的叠加，更加严丝密缝，不给权力留下丝毫机会。 制度设计很关键。不以反腐需求为初衷建立统一的不动产登记制度，这种思路是有道理的，但是也不能讳言该制度附带的反腐败功能。应将反腐败基因注入该项制度的设计中，至少要预留一定的预期与空间，这并不会消解它的市场经济的核心价值。 [3] 《不动产登记暂行条例》的出台是一种法治鞭策。一些地方的先行先试先启动，秉承了改革创新精神。如果各地都不动或者观望，不动产就成为不动作。可以允许争议与博弈，但不能容忍不行动。不动产统一登记制度上，与其争议不休，不如实践先动，在实践中摸索与完善。 专家说不动产登记条例 主要涉及5处修改 即将颁布的条例较《征求意见稿》会有哪些变化?据透露，
[模拟] 房地产权属登记制度与政策(二) 不定项选择题 第1题： 权属登记管理的根本目的和出发点是( )。 A.保护房地产权利人的合法权益 B.保证交易安全，减少交易成本 C.房地产权属登记管理是房地产管理的基础工作 D.权属登记管理为城市规划、建设、管理提供科学依据 参考答案：A 答案解析： 第2题： 以下属于房地产权属登记管理的任务是( )。 A.做好房地产登记发证工作 B.做好房地产规划工作 C.做好房地产权属档案管理工作 D.为征地、拆迁房屋提供依据 E.为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据 参考答案：ACDE 答案解析： 第3题： 城市管理法规定国家实行( )登记发证制度。 A.土地所有权 B.土地使用权 C.房屋所有权 D.房地产他项权利 E.继承权 参考答案：BC 答案解析： 第4题： 房地产权属登记管理的原则包括( )。 A.房地产权属登记的合法原则 B.房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则
C.房地产权属登记的属地管理原则 D.申请在先的原则 E.房地产权属瑕疵披露原则 参考答案：BC 答案解析： 第5题： 房地产权属登记的法国登记制是( )。 A.契据登记制 B.产权登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：A 答案解析： 第6题： 以对抗要件主义为理论基础的产权登记制度是( )。 A.契据登记制 B.要件登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：A 答案解析： 第7题： 被称为德国登记制的房地产权属产权登记制度是( )。 A.契据登记制 B.要件登记制 C.权利登记制 D.托伦斯登记制 参考答案：C 答案解析： 第8题： 全国房屋权属的确权、登记、发证管理工作由( )负责。 A.建设部
（1）《不动产登记数据库标准》。《不动产登记数据库标准》以《条例》、登记制度和《簿册样式》为主要依据，基于原有土地、房屋、林业、草原、海域等登记数据，面向各级不动产登记数据库建设需求，明确不动产登记数据库的术语定义、内容、要素分类与编码、数据结构、命名规则、字段常量等内容，指导不动产登记数据库建设、数据交换与数据共享。《不动产登记数据库标准》主要规范不动产登记结果数据，各地结合本地不动产统一登记职责整合等实际情况，在此基础上扩展，满足本地不动产登记业务需要。 （2）《不动产登记数据整合建库技术规范》。依据《不动产登记数据库标准》，面向不动产统一登记制度实施前各级（主要是市、县级）已有的各类不动产登记存量数据整合建库，明确不动产登记数据整合建库的目标、任务、内容、方法和程序，指导各级不动产登记机构开展存量不动产登记数据整合建库工作。不动产统一登记制度实施后产生的登记数据满足统一的标准规范要求。 （3）《不动产登记数据汇交规范》。面向各级不动产登记机构整合建库的成果数据，编制《不动产登记数据汇交规范》，明确汇交数据内容、汇交格式、汇交时间、汇交程序、汇交职责等内容，为不动产登记统一接入系统运行奠定基础。 （4）《不动产登记数据共享交换规范》。主要面向不动产登记机构应与住建、农业、林业、海洋等部门之间的数据共享交换，明确不动产登记机构所需共享的住建、农业、林业、海洋等部门的审批与交易数据，住建、农业、林业、海洋等部门所需共享的不动产登记数据，以及共享的方式、共享职责、共享流程等内容，为实现不动产登记、审批、交易数据的实时互通共享奠定基础。 （5）《不动产登记信息管理基础平台接入技术规范》。对地方不动产登记机构本地运行的不动产登记信息系统接入信息平台提出技术要求，确保各级相关系统与信息平台平稳对接。（6）《不动产登记信息系统建设技术规范》。依据不动产登记制度设计，面向不动产登记业务全过程网络化管理，编制《不动产登记信息系统建设技术规范》，明确系统功能模块、接口要求等内容，指导市、县级不动产登记信息系统建设。 （7）《不动产登记信息管理基础平台服务规范》。对利用信息平台提供的各类服务提出技术要求，确保各类服务对象与信息平台平无缝对接。
房地产权属登记规范化管理典型经验材料 房地产权属登记规范化管理典型经验材料 规范便民廉洁高效 努力打造一流的房地产交易与登记服务平台 市房地产权监理处自被授予全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位以来,坚持以房地产交易与权属登记规范化管理先进单位考核标准为准绳,以“规范、便民、廉洁、高效”为宗旨,以打造一流的房地产交易与登记服务平台为目标,内强素质、外树形象,房地产交易与权属登记规范化管理工作取得了较好成效,再次荣获“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进单位”称号。现就我处房地产交易与登记规范化管理的主要做法汇报如下： 一、以依法行政为前提,致力于业务管理规范化 1、登记种类法定化。一是认真贯彻落实《物权法》和《房屋登记办法》,增加了预告登记,更正登记、异议登记、最高额抵押权登记、地役权登记等新的登记类型;增加了询问、现场查看等业务程序。二是将登记类型进一步细分,将现有的五大类登记细化为22项具体登记,以更好地适应实际工作中各种登记需求,提高了可操作性。三是按照新增的业务类型,对原有登记程序及软件进行改造升级,完善了登记簿功能,建立了纸质与电子相结合的登记簿。 2、受理要件标准化。首先,我们按照原建设部《关于简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》及《房屋登记办法》的要求,进一步对各类必收要件进行梳理,拒收要件以外的其他资料,提高了受理速度。其次,对证明材料进行分类,进一步明确标准。对婚姻证明、公证文书、具结保证等证明材料,加强与主管部门及法院的沟通,明确要件的形式和内容。再次,我们对历史遗留问题办证,明确必收土地、规划、质监三个方面的要件,缺一不可,规范了遗留问题的收件标准。 3、办证流程一体化。一是理顺体制,实行房地产交易与权属登记合署办公,一体化管理。实行“一个窗口受理,一套资料内部传递,一个窗口发证”的“一站式”服务模式。去年,我们又调整内设机构,增设了大厅综合管理办公室,具体负责综合协调窗口大厅各科室关系、负责进驻单位的协调管理、负责绿色通道、上门服务及快捷件的办理,以及信访投诉处理等,办证效率和服务能力进一步提高。二是精简程序,提高效率。,通过行政审批流程再造活动,我们将“三级办理”的业务分类精简为“二级办理”或“一级办理”,办证时间在原有基础上压缩了60%以上,部分办件实现了立等可取。三是科学设置业务流程,通过引入gis地理信息技术,实现测绘数据、产权数据与档案数据全面共享,实现了登记业务从受理、审核、质检、缮证、收费、发证到归档的一体化管理。 4、市场监管规范化。自1月1日起,我市商品房预售合同全面实现网上备案,市区新建商品房入网销售率达100%;同时,从8月1日起,我们正式实行城区存量房合同网上签约备案管理,实现了中介机构及从业人员备案管理、存量房信息发布、存量房合同网上签约备案及存量房交易资金托管等四大功能,有效防范了存量房交易风险的发生。我们还积极开展商品房预售资金监管工作,促请市政府出台了《市城区商品房预售资金使用管理办法》,并于2月1日起正式实施。至目前为止,共对65个项目进行了预售资金监管,监管资金45.02亿元。 二、以便民利民为核心,着力于服务特色人性化 1、服务环境现代化。6月,我们投资近四千万元建成的市房地产交易市场正式投入使用,市场建筑面积约1万平方米,办证大厅内设有银行、税务、中介等进驻服务窗口,设置有总服务台、导服台、醒目的指示标识牌,已形成集房地产交易、审贷、评估、测量、纳税、结算、办证等全方位一体化的综合服务场所。 2、服务设施人性化。办证大厅共设有15个办事窗口,全部采用窗口自动叫号受理业务;各收
标准答案 房地产权属登记部份 一、填空题 1、公示 2、对抗第三人 3、权属合法、界址清楚、面积准确、便民高效 4、十个 5、六十异动 6、三十 7、宗地 8、城镇混合住宅用地混合用地 二、单项选择题： 1、（ C ） 2、（ B ） 3、（ A ） 4、（ B ） 5、（ B ） 6、（ B ） 7、（ D ） 8、（ B ） 9、（ C ）10、（ D ） 11、（ C ）12、（ B ）13、( C ) 14、( D ) 15、( B ) 16、( A ) 17、( C ) 18、（ B ）19、( C ) 20、( A ) 21、( A ) 三、多项选择题 1、（C D） 2、（B D ） 3、（B C D ） 4、( A B D ) 5、（A B C ） 6、（B C D ） 7、（A B C D ） 8、（A C D ） 9、（B C D）10、( A B D ) 11、( A C D ) 12、（A B C D ）13、（ A C ）。 四、判断题：正确（√）错误（×） 1、（√） 2、（×） 3、（√） 4、（×） 5、（×） 6、（√） 7、（×） 8、（×） 9、（√）10、（×）11、（×）12、（√）13、（×）14、（×）15、（√）16、（×）17、（√）18、（√）19、（√）20、（×）21、（×）22、（×）23、（√）24、（√） 25、（√）26、（√）27、（×）28、（√）29、（×） 五、简答题： ?1、答：我国房地产权属登记制度有以下特点：①强制房产权利人必须按期登记；②对登记申请进行实质性审查；③实行发证制度；④登记具有公信力。 2、答：权属登记中初审人员职责就是根据申请人的申请在调查所能达到的范围查清各登记事项的真实真实性，并依据申请人提供的证件、证明和有关规定初步确定申请事项是否符合登记的条件。 3、答：（1）权利人持有效证件及书面申请，向土地房屋行政主管部门申请灭失补正登记；（2）土地房屋行政主管部门根据房地产登记薄的记载出具核查证明；（3）权利人持核查证明在土地房屋行政主管部门指定的媒体上刊登土地房屋权属证书灭失的声明；（4）土地房屋行政主管部门根据权利人提交的媒体上声明灭失的证明材料汇总后，于每周五将汇总资料（纸质材料及软盘）报市局信息中心，由市局信息中心统