第四章房地产产权产籍管理法律制度
本章主要内容
第一节概述
一、房地产权属登记的概念
二、房地产权属登记的功能
三、房地产权属登记的效力
第二节土地权属登记管理
一、地产权属登记的种类
二、地产权属登记的程序
第三节房屋权属登记管理
一、房产权属登记的种类
二、房产权属登记的程序
第四节城市房屋管理
一、城市私房管理
二、城市公房管理
本章学习辅导
第一节概述
一、房地产权属登记的概念
房地产权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房地产他项权利进行登记，依法确认房地产权隶属关系的行为。房地产权属登记是房地产登记的主要内容之一。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在大多数城市，房地产权属登记实行土地与房屋分别登记的制度，即一宗房地产要办理两个产权证书，一个是国有土地使用权证书，一个是房屋所有权证书。广州、深圳等少数城市制作、颁发统一的房地产权证书。
二、房地产权属登记的功能
房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能，即产权确认功能、公示功能和管理功能。
(一)产权确认功能
(二)公示功能
(三)管理功能
三、房地产权属登记的效力
(一)房地产权属登记的效力模式
房地产权属登记的效力，是指法律赋予房地产权属登记的强制力。在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。
各国关于房地产权属登记及其效力的规定，大致有三种模式。．
1．德国法模式
2．托伦斯(Robert Torrens)模式
3．法国法模式
(二)我国房地产权属登记的效力
《土地管理法》第9条规定，集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权；全民所有制单位、集体所有制单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发证书，确认使用权。上述规定表明，无论是“确认所有权”，还是“确认使用权”，其前提条件都是“登记造册”和“核发证书”，亦即都强调以登记为取得物权的成立要件。
(三)登记与公信力
德国法模式与托伦斯模式均承认登记的公信力。所谓公信力，是指在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记簿的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。
我国房地产立法是否承认登记的公信力，学者们有不同看法：一种意见认为，我国房地产登记具有公信力；另一种意见认为，我国房地产立法未体现登记具有公信力。笔者认为，我国房地产立法承认登记具有公信力，但规定得不明确。因为：(1)《房屋所有权证》和《土地使用权证》是权利人管理物业的法律凭证，产权受法律保护。(2)我国房地产立法承认登记为房地产权变动的成立要件，不登记即无房地产权，这就意味着登记具有公信力。
(3)我国不动产物权的变动中实际上已开始承认善意取得制度。登记具有公信力是保障交易安全的前提，符合社会主义市场经济客观要求。
第二节土地权属登记管理
一、地产权属登记的种类
地产权属登记，是房地产行政主管部门代表政府对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及他项权利均进行注册登记和发证的一种制度。地产权属登记是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。
按照登记的时间和内容的不同，地产权属登记可区分为初始登记和变更登记。
1．初始登记
初始登记是指在一定时间内，对辖区内全部土地进行的普遍登记。其权利范围包括国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权等。
2．变更登记
变更登记是指继初始土地登记之后，因土地所有权、使用权、他项权利以及土地的主要用途发生变更而随时办理的登记。包括土地所有权变更登记、土地使用权变更登记、土地抵押权登记、主要用途变更登记和注销登记。变更登记是在初始登记的基础上进行的，与初始登记相比，变更登记具有分散性、经常性和多样性的特点。
二、地产权属登记的程序
1．初始登记的程序
(1)申报。
(2)地籍调查。
(3)权属审核。
(4)注册登记。
(5)颁发土地证书。
2．变更登记的程序
(1)变更申报。
(2)变更调查。
(3)变更审核。
(4)变更登记注册、发证。
第三节房屋权属登记管理
一、房产权属登记的种类
房产权属登记，是指房产行政管理部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
《城市房屋权属登记管理办法》规定：房屋权属登记分为：总登记、初始登记、转移登记、他项权利登记和注销登记六种。
1．总登记。
总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前30日发布公告，公告应当载明的有关事项是：
（1）总登记的区域；
(2)申请的期限（注明起止日期）；
(3)申请人应当提交的有关证件（告知登记人应携带的证件和有关文件）；
(4)受理登记的地点（可以是登记机关所在地或登记机关设立的登记点）；
(5)其他应当公告的事项（如登记费用、不登记的责任等）。
2．初始登记。
3．转移登记。
4．变更登记。
5．他项权利登记。
6．注销登记。
二、房产权属登记的程序
房产产权登记的全过程，大体包括登记收件、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和税费发证等五道程序。
1．登记收件
2．勘丈绘图
3．产权审查
4．绘制权证
5．税费发证
第四节城市房屋管理
一、城市私房管理
(一)城市居民私房
城市居民私房是指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。私房按其业主的数量可分为个人所有的私房和数人共有的私房。个人所有的私房，其房屋的占有、使用、收益和处分权在不违反国家法律、法规的前提下可以自由行使；数人共有的私房，其房屋的占有、使用、收益和处分权应按有关共有财产的法律规定行使。私房按其用途可分为住宅用私房和非住宅用私房。住宅用私房由个人或多人一起居住使用；非住宅用私房即除用作住宅用以外的其他私有房屋，包括营业用私房、仓储用私房等。
(二)城市居民私房管理的内容
1．所有权登记
城市私有房屋的所有人，须到房屋所在地政府房产管理部门办理所有权登记手续，经审查核实后，领取房屋所有权证；房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地政府房产管理部门办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。办理城市私有房屋所有权登记
或转移、变更登记手续时，须按要求提交下列证件：
(1)新建、翻建和扩建的房屋，提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；
(2)购买的房屋，提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；
(3)赠与的房屋，提交原房屋所有权证、赠与书和契证；
(4)交换的房屋，提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；
(5)继承的房屋，提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；
(6)分家析产、分割的房屋，提交原房屋所有权证，分家析产单或分割单和契证；
(7)获准拆除的房屋，提交原房屋所有权证和批准拆除证件。
2．买卖管理
买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持身份证明，到房屋所在地政府房产管理部门办理手续。任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。
在具体的私房买卖中，应注意如下几点：
(1)房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。
(2)房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
(3)买卖城市私有房屋，双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地政府房产管理部门同意后才能成交。
(4)机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县级以上人民政府批准。
(5)凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，应当卖给原补贴单位或政府房产管理部门。
3．租赁管理
租赁城市私有房屋，须由出租人和承租人签订租赁合同，明确双方的权利义务，并报房屋所在地政府房产管理部门备案。房屋的租金，由租赁双方按照房屋所在地人民政府规定的私有房屋租金标准协商议定；没有规定标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意提高。出租人除收取租金外，不得收取押租或其他额外费用；承租人应按合同规定交租，不得拒交或拖欠。
在租赁期间，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同：
(1)承租人擅自将房屋转让、转租或转借的；(2)承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；(3)承租人累计6个月不交租金的。
机关、团体、部队、企业事业单位不得租用或变相租用私有房屋，如因特殊需要必须租用，须经县级以上人民政府批准。
4．代管制度
城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或因其他原因不能管理其房屋时，可出具委托书委托代理人代为管理。代理人须按照代理权限行使代理权并履行应尽的义务。对于所有人下落不明又无合法代理人或所有权不明的城市私有房屋，如因天灾或其他不可抗力遭受损失，政府房产管理部门不负赔偿责任。
(三)私房继承
1．私房继承的条件
私房继承，是指在公民(被继承人)死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有的法律关系。继承法的一般原理和规定，适用于私房继承。
2．私房继承的方式
私房继承方式有法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。
二、城市公房管理
(一)城市公房
城市公房是指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所有的房屋。
(二)城市公房管理的内容
1．所有权登记
城市公有房屋实行所有权登记制度。公有房屋产权人应当在规定期限内，到房屋所在地政府房产管理部门办理所有权登记手续，经审查合格后领取《房屋所有权证》；其中，
共有房屋由房屋共有人共同申请所有权登记，领取《房屋共有权证》。公有房屋所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失的，公有房屋产权人应当在规定期限内到房屋所在地政府房产管理部门办理所有权转移、房屋状况变动和房屋灭失登记。办理公有房屋所有权登记、所有权转移登记和房屋状况变动登记手续时，应当按照下列要求提交证明文件：
(1)新建、改建和扩建的房屋，应当提交立项、规划、用地和建设等部门的批准文件和证件；
(2)购买的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、买卖合同和批准买卖的文件；
(3)划拨的房屋，应当提交原《房屋所有权证》和划拨的有关文件；
(4)赠与的房屋，应当提交原《房屋所有权证》、有关批准文件、赠与合同和公证书；
(5)交换的房屋，应当提交双方的《房屋所有权证》和双方签订的交换合同。
对公有房屋设定抵押等他项权，应当到政府房产管理部门办理他项权登记，领取《房屋他项权证》。
2．使用管理
公有房屋的产权人和使用人应当按照房屋的用途合理使用房屋，不得擅自改变。确需改变用途的，应当依照有关规定办理审批手续。共有房屋可以通过调整、交换等方式，促进合理使用。交换公有房屋使用权，应当遵循有利生产、方便生活的原则，由交换双方签订书面协议。房屋使用人应当合理用房，不得无故闲置不用。对无正当理由闲置6个月以上不用的住宅，房屋产权人可以收回其使用权。对具有重要历史意义、文化艺术和科学价值的公有房屋，产权人和使用人应当予以保护，不得擅自改变原状。
3．租赁管理
公有住房的租赁必须执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策和租金标准。出租人和承租人应当签订书面租赁协议，明确双方的权利和义务，并到政府房产管理部门办理审核手续。承租人有《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定的行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此而造成损失的，由承租人赔偿。
租赁期满后，承租人应当返还房屋。如需继续使用，应当在租赁期满前重新签订租赁协议。出租人在租赁期满前必须收回房屋时，应事先征得承租人同意，并赔偿承租人的损失；收回住宅用房的，同时要作好承租人的住房安置。承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。
4．买卖管理
公有房屋的买卖，买卖双方必须持有房屋所在地城市人民政府规定的证明文件。任何单位或个人均不得擅自买卖公有房屋。公有房屋买卖应当根据国家规定进行房地产价格评估，经过交易审核后，方可办理所有权登记。出售公有房屋所得价款应当按照国家有关规定使用。
5．修缮管理
公有房屋的产权人或房屋共有人有义务维修养护公有房屋及其附属设施。产权人与使用人分离的，应当在协议中明确修缮义务。修缮责任人应当对房屋及其附属设施进行定期检查、修缮，保证其正常使用和安全。修缮责任人没有履行修缮责任的，房地产行政主管部门应当责令修缮责任人进行修缮。房屋修缮应当执行国家和地方的法规、政策
和标准。公有危险房屋的鉴定、修复和拆除应当按照有关规定执行。公有房屋修缮所需资金，应当按照现行财务制度和有关规定分别列支，严禁挪用。