浅谈施工企业开展工程项目过程审计 摘要:过程审计是对工程项目的事中控制，是对工程项目经营管理状况进行动态监督，在防范违法违规事件发生的同时，改善和加强经营管理，提高企业经济效益，充分发挥内部审计工作监督与服务并重的职能。 关键词:工程项目过程审计改善管理提高效益 0 引言 内部审计作为企业内部控制体系的一个组成部分，帮助企业改善管理，提高经济效益，促进企业总体经营目标的实现，是其服务宗旨和任务，是内部审计发展的必然趋势。施工企业的效益主要来源于工程项目，能否取得较好的经济效益关键在于工程项目的经营管理是否有效。近几年对一些亏损项目审计发现普遍存在成本控制观念差，管理混乱，有关职能部门疏于监督，导致管理失控。对工程项目进行过程审计，加强对项目管理事中监督，发现并及时纠正施工管理中存在的问题，及时堵塞漏洞，提高效益成为内部审计工作的重点工作。下面我对如何开展工程项目过程审计做一些初步探讨。 1 开展过程审计的有效组织方式
各职能部门组成联合审计组是开展过程审计的有效组织方式。传统的财务收支审计只是项目审计的一部分，而对施工过程中影响工程成本的施工组织方案、材料物资供应、施工机械的配置与调度、合同签订的严密性、分包工程成本计量等重要因素的审计，没有相应的专业人员的参与很难达到一定的深度，也会使审计结果存在较大风险。‘因此，由审计部门牵头根据需要组织各有关职能部门具有丰富工作经验的专业人员参与组成联合审计组，是进行项目过程审计监督控制的内在需要，同时也是实施项目过程审计的有效方式。 2 开展过程审计具体实施办法 2.1工程初期开展审计调查，着重进行内控制度健全有效性检查。督促项目部建立健全各项规章制度，完善会计基础工作，保证初期工作进入规范化、制度化的轨道。工程开工初期之际，保证各项工作能有计划的规范运作是很重要的，因为受人员调配、工期、施工环境等诸多因素的影响，各项规章制度还未建立健全，人员、机械设备未完全到位;针对这种情况，在新工程开工后几个月内主要从以下几个方面开展审计调查，督促检查项目部的工作: 2.1.1检查公司与项目部有没有签订工程项目经营责任承包合同，有没有进行责任成本测算，编制成本预测报告，公司有没有下达目标成本及利润指标，有没有根据合同价及目标成本指标进行单价分解和控制，使公司和项目部对工程项目的成本情况能有一个清楚的认识。项目究竟是盈是亏，可采取什么措施扭亏为盈，只有做了预测才能做到心中有数。 2.1.2检查是否与施工队伍签订相关施工合同协议，合同签订是否符合程序，有无采取会签会审的制度，有无明确承包单价、
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/9112082778.html, 土地一级开发基本流程及成本构成分析 作者：严峻 来源：《今日财富》2017年第28期 房地产市场的高速发展，造成一二线城市用地紧张，为顺利拿到城市核心区域的优质土地，一些社会投资人积极参与到土地一级开发项目中，但由于对土地一级开发基本政策流程及成本构成认识的不足，许多土地一级开发项目开发周期过长，资金成本过重，导致最后项目停滞或转手。本文将从四个方面对土地一级开发基本流程及成本构成做一个探讨。 首先了解一下昆明市城中村改造现状，2008年，昆明城中村改造“五年计划”横空出世：原计划要在五年之内也就是2013年年底完成382个城中村改造，然而计划却远远赶不上变化，自城中村改造启动至今近9年的时间，别说列入改造名录的382个城中村全部完成，即便是已启动的208个城中村改造，现如今仍处于步态蹒跚阶段，实际完成情况仍与初时规划的浩大工程相去甚远。所以，不深入了解土地一级开发政策和资金实力不强的社会投资人，要谨慎介入城市的土地一级开发。 一、什么是土地一级开发 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并依照批准的规划要求组织实施市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”（通水、通电、通路、平整土地）、“五通一平” （通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）或“七通一平” （通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程，一级开发后的熟地通过招牌挂形式公开上市。生地是指可能为房地产开发与经营活动所利用，但尚未开发的农地和荒地。熟地指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地，即建筑地块产品。毛地主要指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地。 土地一级开发整理坚持政府主导、市场化运作的原则，其本身是一个政府高度控制与主导的市场，而并非是一个完全市场化的活动，政府主导、市场化运做的原则决定了社会投资人参与土地一级开发活动必须认真研究政府的相关政策，充分理解和利用相关规定，以保证自身利益的最大化。同时必须对今后房地产市场的发展趋势有所预判，毕竟社会投资人的身份只是一个协助实施者，并非是土地一级开发市场的实施主体。 二、社会投资人参与土地一级开发形式 社会投资人参与土地的一级开发形式分为两种：一种是受托管理，对于受托管理方式，政府土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择社会投资人土地开发具体管
土地一级二级三级开发概念 2013-01-21 18:05:14 来源：贵州圣思项目策划有限公司浏览：6631次土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发 土地一级开发一般工作程序 程序一：确定土地一级开发项目 程序二：确定一级开发单位 程序三：办理建设意见（根据联席会要求办理） 程序四：办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序五: 办理古树处理意见（根据联席会要求办理） 程序六: 办理文物保护意见（根据联席会要去办理） 程序七: 办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理） 程序八:办理规划意见书 程序九：办理土地一级项目开发项目核准 程序十：取得征地批复(实施征地) 程序十一：办理拆迁许可证（实施拆迁）
程序十二：编制市政基础设施实施方案 程序十三：组织验收，评估土地成本 程序十四：纳入土地储备库或直接入市交易土地开发市场相关知识储备 目录 一、土地一级开发. 2 1.1 土地一级开发概念 (2) 1.2 土地一级开发的流程 (2) 1.3 土地一级开发中涉及的法律问题 (3) 1.3.1土地征收及拆迁补偿 (4) 1.3.2土地一级开发协议 (4) 二、土地二级开发. 4 2.1 土地二级开发的概念 (5) 2.2土地二级开发流程 (5) 2.3土地二级开发中涉及的法律问题 (6) 2.3.1转让以出让方式取得的土地使用权 (6) 2.3.2转让以划拨方式取得的土地使用权 (8) 三、土地三级开发. 9 附件一征地拆迁补偿协议. 10
工程建设项目审计管理办法 第一章总则 第一条为了加强对公司工程建设项目的审计监督，规审计程序，提高审计工作质量，根据****《审计工作制度》的规定，结合公司工程项目建设的具体情况，制订本办法。 第二条工程建设项目审计，是指对公司工程建设项目造价进行的审计监督。 第三条工程建设项目审计的目的，在于促进工程建设单位加强项目管理，降低工程成本，提高投资效益。 第四条工程建设项目造价管理，应区别情况，按照下列原则进行：（一）属于以招投标形式实现的一次性包死的分步、分项工程，财务依据工程承包合同及审计监察办公室出具的结算审核意见书进行结算；如有变更，仅对合同变更部分进行结算审计，对合同变更部分按照审计确认价款进行结算。 （二）除上述情况以外的其他工程，以社会审计机构出具的工程审计报告中审定的工程造价进行结算，实行“先审计，后结算”的原则。 第二章审计围和审计依据 第五条工程建设项目审计围，包括公司投资的所有资本性支出项目及各单位的技改、维修工程项目，包括和林生产基地及外埠工程，无论采取何种承建形式、金额大小，均应进行审计监督。
第六条为明确职责划分，提高工作效率，节约费用，做如下规定：（一）单独交付使用的项目预算在50万元以上的，由建设单位第一负责人及工程项目负责人签字同意送审，经工程服务中心初审后，向审计监察办公室提出审计申请。 （二）单独交付使用的项目预算在50万元以下的，由建设单位第一负责人及工程项目负责人签字同意送审后，委托当地社会审计机构进行审计。出具工程审计报告初稿后报审计监察办公室，由审计监察办公室委托集团公司聘请的社会审计机构进行复审并出具复审意见书后，方可正式出具工程审计报告，经审计监察办公室备案后生效，并据此进行工程结算。 （三）各建设单位委托当地社会审计机构进行审计所支付的工程审计费按照不超过核减金额的10％或者按照不超过送审金额的1％，以二者孰低的原则计算，由建设单位和施工单位各承担50％。 （四）审计监察办公室委托集团公司聘请的社会审计机构进行复审所支付的审计费按照每份报告500-800元计算，由各建设单位承担。 第七条工程建设项目的审计依据 （一）国家、工程所在地有关法律、法规、政策、规定； （二）公司《工程发包及设备采购管理办法》有关规定； （三）财务投资事业本部《项目投资财务考评体系》有关规定；（四）工程项目立项文件、设计图纸、概（预）算及招投标有关文件、工程承包及设备物资采购合同、协议等。
xxx工程决算审计实施方案 根据xxx的审计计划，xxx派出竣工决算审计组10人，对xxx工程进行竣工决算审计。为了明确决算审计目的、范围、内容及重点，保证竣工决算审计质量和效果，现结合审前调查，编制项目决算审计实施方案。 一、项目基本情况 xxx （一）项目批复情况 xxx （二）项目参建单位 勘察、设计单位：xxx 施工单位：xxx 监理单位：xxx 检测单位：xxx 第三方质量监督单位：xxx 二、审计目的 本次审计主要对xxx竣工决算的真实性、合法性和效益性进行审计，核实项目建设过程管理的合规性、控制建设成本、保障资金安全、规范项目管理，要揭示建设项目存在的管理漏洞和潜在风险，确认建设项目工程投资造价，核实交付使用资产，总结建设项目经验，评价工程管理水平和投资绩效。 三、审计范围
审计范围包括工程建设项目从立项到竣工决算全过程的所有投资、实体工程、与建设项目有关的管理情况进行审计。本次重点审查项目工程结算、财务决算、物资采购、招标投标、合同管理、工程质量、安全环保、与建设项目有关的管理单位及其管理活动。 四、审计依据 （一）国家、工程所在地有关法律、法规、政策和规定； （二）国家主管部门、各级行政部门制定的法规及制度； （三）集团（股份）公司及管道分公司的制度及有关规定； （四）工程可行性研究报告、初步设计文件及批复、核准文件；安全环境等各项评价及有关批复； （五）工程设计文件、竣工图纸、 （六）开工报告、项目总体部署等前期工程管理资料，建设工程有关的招标投标、合同文件； （七）物资采购、库存、验收资料； （八）财务凭证、账册、报表、经营管理分析、工程结算资料； （九）现行施工技术验收规范及工程技术验收资料、隐蔽工程记录、监理日志、质量监督过程及质量评定报告、工程各项验收审批等资料。 五、审计内容和重点 本次审计实施过程按业务范围划分为结算、管理、物资和财务四个工作分组。各审计人员按照审计实施方案要点，结合自身工作经验，对项目建设的全过程管理情况进行审计，并对审前调查中发现的风险提示做进一步查证和落实。对于所发现的普遍性问题及重大问题，各审计人员有责任和义务将审计发现告知其他审计人员，以提供更多信息扩展思路，提高审计效率。
土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例 2009年11月16日来源：互联网 一、土地一级开发的内涵 关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年l2月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发E2002]l6号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字E2002]l100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。 二、土地一级开发的模式 土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。 关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢掌握在政府手中，政府必须加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发，而是通过市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业，通过市场的方式来进行一级土地市场的资源配置。 基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。本文以重庆和
土地一级开发流程及收益模式 土地一级开发流程及收益模式 一、土地一级开发现状 近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。 目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。 二、土地一级开发的流程与分工 土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地
（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。土地一级开发实施流程具体如下： ㈠策划及前期准备阶段 ⒈土地一级开发计划 土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。 ⒉城市专项规划与土地一级开发计划 城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导性文件。包括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。 ⒊土地一级开发实施方案 国土局或委托单位依据开发计划编制实施方案，由政府相关部门联席会议审批。 ⒋土地一级开发招投标 国土局会同相关部门通过招投标方式确定土地一级开发主体。 ⒌土地一级开发主体 土地一级开发主体可以由政府或企业担任，全面负责实施某块土地的一级开发工作。 ㈡行政审批阶段
施工项目成本审计 建筑产品价格=社会平均成本+利润+税金 利润为按计划利润率计算的施工利润。 一）工程项目部的会计资料： 1）工程承包合同、劳务合同等经济合同； 2）全施工图纸、设计变更图纸、设计变更签证单； 3）施工进度图表； 4）主要材料分析表、调价部分材料耗用明细表； 5）成本费用支出明细账； 6）工程项目部自行采购材料的原始凭证； 7）需要上级主管部门批准方可执行事项的指示文件； 8）内部控制制度的文件； 9）其它会计资料。 二）对以上项目查错防弊外，还应对项目部的内部控制系统的适当性和有效性，以及对履行职责的工作质量做出检查和评价，具体为以下方面： 1）检查财务和业务信息的可靠性和完整性，确定、核实、衡量、分类和报告这些信息的方法是否恰当；
2）检查保护资产的方法，核实资产是否真实存在，保证资产不受损失； 3）检查遵守政策、计划、程序、法律和条例的使用情况； 4）检查和评价各种资源的经济有效使用情况； 5）检查业务经营和规划中既定目标的实现情况，评价各项任务的完成质量； 6）企业管理部门所要求的其它审计事项。 三）工程项目部的财务审计主要分为收入审计、成本与费用审计和利润审计。 1、工程结算收入审计 “工程结算收入”核算工程项目部承包工程实现的工程价款结算收入、工程项目部向甲方收取的各种索赔款及收取的除工程价款以外的按规定列作营业收入的各种款项，如临时设施费、劳动保险费、施工机构调迁费等。（192页） 我国《企业会计准则》规定，“长期工程合同，一般应当根据完成进度法或完成合同法确认营业收入。”具体有一是实行完成合同后依次结算工程价款，应于合同完成、工程项目部与发包单位进行工程价款结算时，确认工程收入的实现，实现的收入须为承包双方结算的合同价款总额。第二种是实行旬末或月中拨款，月中结算，竣工后清
工程项目审计的内容 由于施工企业工程项目存在着工期长、工点多、管理跨度大等特点，所以将工程项目审计一般分为前期审计、中期审计和终结审计三个阶段。各施工阶段的特点不同，其审计的内容也有所侧重。 一、工程项目的前期审计工程项目前期审计，主要是对工程前期准备工作及施工管理的各项内控制度进行审计。及早发现矛盾和管理上的薄弱环节，防患于未然，为后续工程施工打下坚实基础。1、首先审查《工程承包合同》：是否签订了项目承包合同，合同双方是否具有法人资格和相应的履约能力，内容是否合规完整；权、责、利划分是否明确。如有分包工程，还应审查《工程分包合同》。2、审查工程施工准备工作情况：施工组织设计是否先进，现场施工队伍和机械设备的配置能否满足需要，指挥部的设置、定员、人员素质能否符合管理要求，达到精干高效、结构合理。3、工程预算编制审查：是否编制了工程项目成本预算、费用预算、资金预算，编制依据是否充分，内容是否完整，预算定额是否合理。4、对内控制度建立的审查：是否建立工程预算管理、合同管理、工资管理、成本管理、设备材料管理、安全质量管理、财务管理、分包工程管理等一系列管理制度，各项制度是否完善、严密。 二、工程施工过程审计工程施工过程审计或称中期审计，主要围绕成本效益情况进行的审计。通过对工程项目的事中监督，发现并纠正施工管理中存在的问题，及时堵塞漏洞，降低成本，提高效益。1、工程成本管理审查：通过对人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费等构成成本五大要素的逐一审查，找出薄弱环节，提出对策和建议。(1)人工费的审查：审查工时统计资料是否真实、准确，是否按劳动定额核算人工费，工资、奖金是否与效益和劳动生产率挂钩，有无不按规定多发工资，巧立名目发奖金，有无违反规定将其他费用列人人工费，使人工费超支加大。(2)材料费审查：材料费是工程成本的主要组成部分，控制了材料支出，就有效控制了成本。审查材料物资消耗是否按定额控制，实行限额发料，材料实际消耗与预算定额的差额是否合理，材料的采购、管理、消耗手续是否齐备，有无损失浪费现象，余料是否盘点，料差和周转材料是否按规定分摊。(3)机械使用费的审查：机械台班统计资料是否完整、真实，机械使用是否充分，有无因操作失误而造成机使费超耗浪费，费用分摊是否准确、
浅谈土地储备审计的思路和方法 杨长福（审计署沈阳办） 【时间:2012年01月04日】【来源: 】【字号：大中小】土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉”。土地资源自身的稀缺性与经济增长的之间的矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范，一方面使之确定土地权利的归属和流转，另一方面据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备制度即是这种社会客观需要催生的一种有效规范制度。在此，笔者结合工作实践谈一下关于土地储备审计的思路与方法。 一、准确认识土地储备制度的内涵和意义 按现行规定与惯例，土地储备就是指各市、县人民政府为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发，储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施一般由政府的专门土地储备机构承担与完成。 建立土地储备制度是为了加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，适应国家对土地资源进行宏观调控的需要。对土地进行储备不仅使土地资源发挥尽可能大的效用，在土地利用成本节约上见到效果，也可为重大项目
建设提供融资资源。 二、土地储备制度的法律依据与审计目标 土地储备审计是一项政策性较强的工作。审计人员必须较为熟悉地掌握好土地储备方面的法律法规等法律依据。从目前看，国家有关土地储备制度的法律、法规及制度主要有：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》、《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、国土资源部、财政部、中国人民银行联合印发的《土地储备管理办法》。其中，《土地储备管理办法》是关于土地储备制度的较为系统和详细的法规文件；该办法对土地储备的基本定义、实施主体、计划与管理、范围与程序、开发与利用、土地供应、资金管理等方面做出了具体规定，是当前实施土地储备工作最为直接的政策依据。 促进国家土地储备管理方面的法律法规及制度的完善应该成为土地储备审计的审计目标之一。即通过分析土地收储的制度建设，储备土地部门的管理，土地储备资金的获取、管理和使用等方面情况，反映和揭示土地储备制度建立和执行中存在的成效与缺失，提出完善制度和解决问题的建议，促进土地储备制度在保障和改善民生，统筹土地资源的开发、利用和保护，加强和改善宏观调控等方面发挥更大的作用，更好地促进经济社会全面协调可持续发展，发
有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。 三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用 地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 → 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。 → 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》
工程项目审计方案集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-
**项目专项审计实施方案 为了进一步巩固**的成果，提高**项目严格规范水平，根据**安排，结合**要求，审计部门组成审计组，对**项目进行专项审计，具体安排如下：一、实施目的 通过此项审计的开展，梳理相关资料，增强项目开展的规范、节约力度，达到控制造价的目的。 二、审计对象 **** 三、审计期间及审计范围 **** 四、审计依据: **** 五、人员安排 审计组长：** 审计组员：** 四、时间安排 检查工作时间：*** 五、检查内容 1、**项目开工至今的所有项目实施管理情况，重点关注以下内容： （1）项目管理的各项流程是否符合**制度要求。 （2）达到公开招标标准的项目（包括暂估价项目和暂估价材料）是否进行了公开招标。
（3）合同条款是否与招标文件及投标承诺一致，合同是否经过**部门的审核，签字是否齐备。 （4）合同条款中预付款、进度款、结算款的支付进度和方式是否实际执行到位。 （5）项目各参建方是否按合同约定的工作内容、工作方法进行工作。 （6）如有违反合同约定的情况，是否已按照合同约定的违约责任处理方式执行。 2、**开工至今的所有变更、签证的管理情况。重点关注以下内容： （1）设计变更和现场签证的程序是否符合合同条款的约定； （2）签证是否有拆分从而规避审批流程的； （3）是否有书面约定计价方式的，约定是否合理； （4）变更签证是否经过监理、跟踪审计、***审核，是否对变更签证的过程造价进行了测算； （5）变更、签证是否有重复申报的； （6）变更、签证是否真实有效。 3、**项目投资控制情况。重点关注以下内容： （1）各单项项目合同金额的支付情况，占合同金额比率； （2）所有项目发生费用占批复投资额比率，是否有超概算情况。 4、**项目会计核算的账务处理情况，重点关注成本项目分类的合理性及入账金额的准确性。 5、**项目资料归档是否及时、完整。 六、审计方式 现场审计与抽样审计结合 七、检查要求：
有关土地一级开发项目的成本测算工作 有关土地一级开发项目的成本测算工作 一、土地一级开发成本的概念： 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红 线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。 二、土地一级开发成本测算的作用： 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据： 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于
建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。 四、土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费
土地一级开发成本的组成 （一）项目前期费用 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 ◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费 （测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 4、环境影响评价分析费用 5、交通影响评价分析费用 6、地震影响评价分析费用 7、地价评估费用 8、工程设计费及施工图审查费 9、招标代理费、招标服务费 10、工程保险费 （二）征地、拆迁费用 1、征地补偿费用 根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。 本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。 征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。 2、拆迁补偿费用
第八讲工程项目施工成本考核及工程项目施工成本审计 PPT1各位，大家好！ 现在我们讲解第八讲，这一讲的主要内容是第十章工程项目施工成本考核及成本审计 工程项目成本考核和成本审计是施工企业定期考查、审核项目各项管理目标和成本计划指标的完成结果。其作用体现在两个方面： 一是评价项目业绩，促使各责任部门对所控制的成本承担责任，并借以控制和降低各种产品的生产成本，及时修正管理中的偏差。 二是为项目部绩效考核、员工岗位绩效考核以及企业落实激励机制提供依据。 工程项目成本考核和成本审计都属于管理监督范畴，两者既有区别也有关联，故将两章内容合并介绍。 PPT2第一部分、工程项目施工成本考核 项目绩效考核分为管理考核和经济效益考核两部分，两者密切关联，通过管理考核可以反映出项目综合管理能力，也是确认其效益实现的一个保障。项目成本考核是个综合性很强的工作，成本考核要和其它专业管理考核相结合，进而考察项目管理和经济总成效。管理考核主要包括质量考核、生产履约考核、技术方案与节约措施实施情况考核、安全生产考核、材料物资与能源节约考核、劳动工资考核、机械利用率考核等。 本教材重点阐述的是经济效益考核即成本考核。但是作为施工企业，二者相辅相成，应当制定详细的管理考核办法并分系统落实，管理考核区别于成本考核，应按月度、季度等时间节点进行考核。这里还要重点强调的是，无论哪种考核，都应与企业薪酬考核，企业在制定薪酬制度时，应拿出一部分用于考核的应用，否则会失去考核的制约与激励作用。 成本考核对象可划分为两个类别，一类对项目整体运营结果的考核即对组织的绩效考核，二类对成本控制岗位的考核，即对岗位的绩效考核。 PPT3一、工程项目成本考核流程及考核内容 1、工程项目成本考核流程分为7个步骤。 一是企业与项目部签订内部责任书并下达各项指标，二是企业制定考核计划，三是下达考核通知，四是考核实施，这步是考核的核心部分，五是考核结果汇总，六是下达考核结论，七是考核结果应用，这步是确保考核工作能够发挥其作用的关键所在。 2、企业对项目成本考核的要求 （1）项目考核时间的划分： 企业对项目部绩效考核通常分为五个阶段：一是准备工作完成阶段；二是正负零施工完成阶段；三是结构施工完成阶段；四是项目竣工交付考核；五是特殊考核；六是结算审计。在实际工作中，受市场不规范等因素的影响，部分工程竣工后很长时间一些项目才能结算，项目可能已经解体，最终结算后的考核以内部审计为准。 （2）企业应制定《项目考核办法》： 施工企业应制定《项目考核办法》，规范项目考核流程、方法和考核结果与项目部的奖金及人员绩效考核挂钩等相关内容。在文件中应重点规定企业管理层和管理部门的考核职责与内容，为了不使考核工作流于形式，考核工作的组织人，应是施工企业的领导层，建立一个强有力的考核小组是项目考核的重要前提。 3、成本考核的的内容 企业建立的项目成本考核制度，除包括考核目的、时间、范围、对象、方式、依据、指标、组织领导、评价与奖惩原则等内容外，应以项目成本降低额和项目成本降低率作为成本考核的主要指
土地一级开发项目审计需要提供的资料 一、土地一级开发手续履行方面需提供的资料 1．建设项目立项及批准文件（项目建议书、可行性研究报告、可行性研究报告批准文件、项目核准相关文件）。 2．用地批准文件（土地一级开发授权批复、用地预审、征地批复）。3．规划批准文件（规划意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证）。 4．拆迁实施方案及批复文件。 5．拆迁公示（拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知）。 6．拆迁许可证。 7．拆迁公告。 8．建设单位与项目实施单位的委托合同及相关资料（委托土地一级开发的项目）。 9．项目资金的预算及批复资料。 10．建设单位及项目实施单位对该项目建立的管理制度及流程。11．选用拆迁评估、拆迁服务及拆除单位的招投标资料（拆除公司、拆迁服务公司、评估公司招投标资料和资质、营业执照等证明资料）。12．拆迁人与拆除公司、拆迁服务公司、评估公司签订的合同。13．土地一级开发中关于重大事项处理的报批资料、会议纪要、内部文件、规定等。
14.征地补偿安置协议、补偿款具体构成明细和依据。 15. 工程施工许可审批文件。 16. 交通影响评价报告及批准文件。 17．环境评估报告、环境评估报告批准文件。 18.地质灾害评估报告、地质灾害评估报告批准文件。 19.安全、消防设计批准文件。 20.劳动职业卫生设计、劳动职业卫生设计批准文件。 21.与土地一级开发项目有关的其他审批手续资料。 二、土地一级开发拆迁补偿方面需提供的资料 ㈠民宅拆迁补偿审核需提供的资料 1．房屋拆迁补偿估价结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料）。 2．宅基地使用证、准建证及其他产权证明资料原件或宅基地、房屋面积测绘图及政府相关部门确认产权人、宅基地面积的资料原件。3．北京市房屋估价表——房屋条件登记表。 4．有停产停业补偿的需提供： （1）营业执照复印件。 （2）税务登记证复印件。 （3）税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定）。 （4）停产停业面积示意图。 （5）出租经营需提供租赁合同。 5．户口本复印件（分户的需提供分户条件下的户口本、法院判决书、
分公司工程建设项目审计实施办法 第一章总则 第一条为了加强对公司工程建设项目的审计监督，规范审计程序，提高审计工作质量，根据中国****股份有限公司《内部审计工作暂行规定》和《内部审计规范》，****分公司《关于内部审计工作的规定》的要求，结合分公司实际情况，制订本办法。 第二条工程建设项目审计，是指审计机构从工程建设项目投资经济活动开始后，至竣工决算编报之前，对工程建设项目资金来源及使用情况、招标投标情况、工程建设成本及其他财务收支情况、概算（预算）调整情况，以及各种合同执行情况等进行的审计监督。 第三条工程项目审计的目的，在于促进工程建设有关单位加强基本建设管理，提高投资效益。 第四条工程建设项目造价管理，应遵循股份公司的要求，以审计部门审定的工程造价进行招标或结算付款，实行“先审计，后招标”和“先审计，后结算”的原则。 第五条工程建设项目审计工作，应执行股份公司企业标准《内部审计规范—工程建设项目审计》的操作规范。 第二章审计范围和审计依据
第六条工程建设项目审计范围，包括公司投资的所有资本性支出项目及各单位的检维修工程项目，无论采取何种承建形式、金额大小，均应进行审计监督。 第七条需对外委托审计的项目，由审计监察处通过招标等方式确定实施项目审计的机构，经主管领导批准，签定委托合同。 第八条工程建设项目的审计依据包括： 1.国家、工程所在地有关法律、法规、政策、规定； 2.股份公司有关规定； 3.工程项目立项文件、初步设计、概算（预算）及招标投标有关文件、工程承包及设备器材采购合同、协议等。 第三章审计内容 第九条工程建设项目审计内容包括： 1.工程建设项目开工前审计； 2.工程建设项目预（结）算审计； 3.工程建设项目财务审计； 4.工程建设项目招标投标审计； 5.工程建设项目合同执行情况审计。 第十条工程建设项目开工前审计，审查工程项目开工前的工程项目计划、资金落实情况，开工条件具备情况，以及施工队伍选定、承包合同签定情况等的合法性、合规性。 1.所建工程是否为经过批准的计划内项目，是否正式列入本单位固定资产投资计划或企业年度预算内，项目建设是否符合基本建设程序有关规定； 2.所建工程是否进行了立项论证，初步设计、概算是否经过有关部门审批，项目
土地一级开发 一、什么是土地一级开发 土地一级开发，是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化、土地平整等城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。 二、土地一级开发意义 土地一级开发是进一步规范土地市场秩序，增强土地储备的作用和功能，优化土地资源配置，盘活存量土地，有效配置土地资源，充分发挥土地资源在经济社会发展中的促进和保障作用。通过实施土地收储、一级开发工作，将增强政府对土地市场的调控能力，实现新城城市基础设施配套到位和熟地供应、保障重点项目用地的总目标。 三、土地一级开发范围 未实施征收的集体建设用地、需组织报批的新增建设用地及其他符合收储条件的存量国有土地。 四、土地一级开发方式 （一）存量国有土地收储 一是有偿收回。因实施城市规划等公共利益目的，报经市政府批准，依法收回土地使用权并给予补偿，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。二是有偿收购。根据土地储备计划，土地储备机构与土地使用权人签订土地使用权收购合同进行收储，由土地登记
机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。 （二）集体建设用地 确定一级开发实施主体后，根据土地利用总体规划、城乡规划和土地储备计划，提出收储方案，报经市政府审定后，办理农用地转用、土地征收批准手续，土地登记机关办理注销原土地登记手续，开展土地一级开发，土地一级开发验收完成后，纳入土地储备。 五、主要程序 1、编制土地储备、供应计划。市土地储备中心作为牵头单位，县（区）政府依据城市总体规划、土地利用总体规划情况，汇总重大项目用地需求，协助市储备编制土地储备、供应计划。 2、编制土地储备初步方案。县（区）政府为牵头单位，根据土地储备、供应计划，确定一级开发范围、土地权属、规划设计条件、一级开发成本、资金预算、完成时限等，初步方案上报市储备、市政府审批。 3、确定一级开发主体、制定土地一级开发方案。初步方案批准后，确定开发主体，制定土地一级开发方案，并报市规划部门和市储备机构。 4、实施主体开展土地收储和一级开发。按照批准的一级开发方案，县（区）政府对拟收储的国有存量和新增建设用地组织土地报批、征收、拆迁安置补偿等工作；市国土资源管理部门依据市规划部门出具的项目规划意见，分期分批次组卷报批土地。待依法取得合法土地手续后，开发主体办理规划、建设、施工、环评等相关审批手续，依照