一级开发综合成本方案（11月11日稿）
在这篇中我们针对标准成本相关的问题进行问答，供大家参考。 1. CK11N原材料无法取到采购订单价格？ 答：如果没有专门维护信息记录，而是创建采购订单后，使用采购订单的价格作为采购物料的标准价，但是CK11N执行标准成本计算时取不到价格，原因可能是采购订单手工输入价格时，系统不会自动生成默认的信息记录号码，如果生成，就可以取到值。 2. CK11N进行标准成本估算时，系统提示消息号：“M3 551，你不能更改价格从S到移动平均价，因为负数评估库存存在。” 答：可能的原因是BOM中启用了虚拟件，虚拟件没有维护财务视图，正常情况下，虚拟件需维护MRP视图中的采购类型和特殊采购类型为E/50。 3. 成本组件中哪个组件会更新为标准价？ 答：系统逻辑为，在OKTZ成本组件视图中只要标为和存货评估相关的，就作为标准价（会计视图）的一部分。如下图： 注意：如果某些组件未标记为和存货评估相关或者说只是一部分和存货评估相关，则可能导致物料主数据成本视图中的标准价和会计视图中的标准价不同。
SAP配置点的说明如下图：
4. CK11N出现消息：KC694”No structure could be determined for internal activity”是什么原因？ 答：通常是因为作业价格是否由系统自动计算还是手工维护和OKTZ 成本组件结构中是否勾选“初级成本要素分割”有矛盾造成的，一般情况下，如果由系统自动计算作业价格，则可以在OKTZ中勾选“初级成本构成分割”，如果作业价格为手工维护，同时在OKTZ中勾选“初级成本构成分割”，则在CK11N会出现该消息。该消息的意思实际是作业价格对应的为43类型次级成本要素，如果没有计算作业价格，则初级成本要素不会分割到作业，那么从成本组件上来说也就对于作业相关的成本就无法使用初级成本要素分割。应该说，如果勾选了“初级成本要素分割”，在对应的成本组件行中可维护作业对应的初级成本要素。 详细解释可参考note：1658589 备注说明：OKTZ中“初级成本构成分割”一般情况下不勾选。 5. CK11N和MR21的关系是什么？ 答：如果先使用MR21维护半成品、产成品标准价格（价格标识为S），则可以后续使用CK11N继续更新价格，但如果一旦使用 CK11N更新标准价格后，则系统不再允许使用MR21修改标准价格。此时如果使用MR21修改价格，系统提示会消息号 CKPRCH025。
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
1 土地及大配套费 1.1 土地款 1.1.1 土地购买价 1.1.2 土地征用费 1.1.3 土地转让费 1.1.4 土地评估费 1.1.5 土地堪察费 1.2 大配套费 1.2.1 政府缴费 1.2.2 代征土地部分建造费1.3 土地出让金 1.4 土地契税 1.5 拆迁费 1.5.1 拆迁补偿费 1.5.2 拆迁工程费 1.5.3 拆迁评估费 1.5.4 拆迁管理费 1.6 土地交易费 1.7 拍卖佣金 1.8 耕地占用税 1.9 其他土地费用 2 前期费用 2.1 三通一平费 2.1.1 临电工程费 2.1.2 临水工程费 2.1.3 临路工程费 2.1.4 填土及平整场地费2.2 临时设施 2.2.1 临时围墙 2.2.2 临时办公室 2.2.3 临时场地占用费 2.3 设计费 2.3.1 方案规划设计费 2.3.2 建筑施工图设计费2.3.3 装修设计费 2.3.4 环境设计费 2.3.5 综合管网设计费 2.3.6 人防设计费 2.3.7 设计咨询费 2.4 服务咨询费 2.4.1 可研编制费 2.4.2 招投标费
2.4.3 环境评估费 2.4.4 交通评估费 2.4.5 施工图审查费 2.4.6 合同审查费 2.4.7 勘察费 2.4.8 测绘费 2.4.9 工程造价咨询费 2.4.10 工程监理费 2.4.11 法律咨询费 2.5 行政收费 2.5.1 规划管理费 2.5.2 墙改费 2.5.3 地名费 2.5.4 产权登记费 2.5.5 销售许可证及面积测量 2.5.6 分户土地登记费 2.5.7 地籍地形图、核地 2.5.8 水泥专项基金 2.5.9 公告费 2.5.10 质量监督费 2.5.11 氡气检测费 2.5.12 人防监督及档案费 2.5.13 证照费 2.5.14 养老保险费 2.5.15 农民工工资保障金 2.5.16 价格认证费 2.5.17 建筑垃圾管理费 2.5.18 白蚁防治费 2.5.19 公安编号费 2.6 工程保险费 2.7 其他前期费用 2.7.1 合同担保费 2.7.2 消防图纸缩微 2.7.3 工程档案编制费 2.7.4 其他费用 3 建安工程费 3.1 地基处理 3.1.1 桩基工程费 3.1.2 桩基检测费 3.1.3 地基处理工程费 3.1.4 基坑开挖及边坡支护、降水3.2 建筑工程费
项目责任成本测算办法 1 范围 本办法适用于公司、分公司及项目部。 本办法主要包含工程项目标价分离的原则、工程项目成本分类、工程项目标价分离费用组成及计算方法、工程项目标价分离工作步骤、工程项目标价分离工作考核五部分内容。 2 定义 标价分离 是指工程项目的中标价或合同价与项目责任成本（价）的分开。 标 是指承包方向发包方承诺并获得认可的完成所承包内容需发包方支付的工程款。 价 是指在既定的施工环境和市场条件下，根据企业现有的生产力水平、管理特点，按企业费用支出标准计算，项目部为完成工程合同义务而支出的各项费用总和（或项目部为完成所签订的项目管理目标责任书的预计支出），即项目责任成本。它不包含企业经营效益、企业管理效益、政府规费及税金、企业管理成本、企业管理风险、市场风险和合同外的资金风险。 3 职责 公司 1) 成立标价分离管理领导小组指导分公司对项目目标成本进行测算和标价分离工作。 2) 考核项目施工期间责任成本执行情况和考核项目竣工后责任成本执行结果。 分公司 1) 组建目标成本测算小组进行项目目标成本测算和标价分离工作。 2) 新承揽项目标价分离率必须达到100%。 3) 在项目中标后28天内，完成标价分离方案和测算成本的编制，并报公司合约部门备案。特级项目或特殊项目的标价分离时间可酌情延长。 4) 按工程的形象进度节点或时间节点对项目部进行标价分离后的节点考核。 5) 工程竣工后，对项目进行责任成本的最终考核，按本“办法”规定的责任成本范围对项目责任成本进行整体核实后，特级项目上报公司合约部审批，其他项目报公司合约部门备案。 项目部 1) 施工期间的责任成本控制、核算与分析。
工时计算方法 生产效率：是衡量生产单位或部门管理绩效的一个指标，体现生产单位或部门的管理能力，即总标准工时与生产总工时的百分比。为了准确快捷填写生产计划表，现将需计算之工时与相关注意事项做说明。 一、工时计算方法 1、出勤工时：为实到人数与每日标准工作时间数（8小时）之乘积 2、受援工时：为接受支援人数与实际支援时间之乘积 3、加班工时：为加班人员与加班时间之乘积 4、实勤工时：出勤工时+受援工时+加班工时 5、除外工时：为当日非发生于生产之工时 6、生产总工时：实勤工时—除外工时 7、异常工时：为当日因各种因素造成生产部无法正产生产而耗费的人工工时。
8、总标准工时：为当日生产之各产品入库总数与各产品之单一标准工时之乘积之和。 9、异常工时：将影响当日生产所发生之状况分别填写实际时间 10、除外工时：将当日发生于生产中无法抗拒之工时，分别填写实际发生之工时。 11、生产工时：为当天生产此工令所发生的实际工时。 12、差异工时：为产出标准工时与生产工时之差 ※生产效率=总标准工时\生产总工时×100% ※总标准工时=产出数×单一产品标准工时 二、注意点 1、由于作业不良问题较多，造成的不良应有专门维修人员进行处理，不可返回前面工位重工，否则影响正常下拉速度，造成瓶颈现象，不可有此现象发生。作业不良重工时应填写重工工时。 2、新员工试用期间，应在在职培训栏注明，一般试用期为3个月，各领班应将新
员工每段时间进行考核。特别为焊接工艺问题。新员工作业时其产能不能达到标准产能，影响生产效率，应填写在职培训工时。 3、为了提高生产效率，领班应注意尽量减少转线，应将工令数少的工单（和KEY 板）尽量安排在同一条生产线作业。注意填写转线时间。 4、测试线注意不良品的区分（挡机不良的，不用测试功能，所以其总标准工时会相应减少，其总生产工时一样减少）为了准确记录工时，请测试线领班注意区分。 5、由于电脑和治具有维修需求，所以领班应在最短的时间内知会相关人员进行维修，保证正常下拉。需填写故障等待时间。 企业经劳动行政部门批准以季为周期综合计算工时，若企业因生产任务需要，经商工会和劳动者同意，安排劳动者在该季的第1、2月份刚好完成了季总时的工作，第3个月整月休息。企业这样做应视为合法且没有延长工作时间。对于这种打破常规的工作时间安排，一定要取得工会和劳动者的同意，并且注意劳逸结合，切实保障劳动者身体健康。 工时计算方法应为： (1)工作日的计算。 年工作日：365天/年-104天/年(休息日)-10天/年(法定休假日)=251天/年 季工作日：251天/年÷4季=62.75天
标准成本核算方法 1.A工厂是一个生产某种汽车零件的专业工厂，产品成本计算采用标准成本计算系统，有关资料如下： （1）成本差异账户包括：材料价格差异、材料数量差异、直接人工工资率差异、直接人工效率差异、变动制造费用效率差异、变动制造费用耗费差异、固定制造费用能量差异、固定制造费用耗费差异。 （2）原材料在生产开始时一次投入，除直接材料外的其他费用陆续发生，其在产品约当产成品的系数为：月初在产品0.6，月末在产品0.4。 （3）成本差异采用“结转本期损益法”，在每月末结转“主营业务成本”账户。 （4）单位产品标准成本为56元，其中：直接材料30元（10千克×3元/千克），直接人工16元（4小时×4元/小时），变动制造费用6元（4小时×1.5元/小时），固定制造费用 4元（4小时×1元/小时）。 （5）本月生产能量11000小时，月初在产品数量600件，本月投产数量2500件，月末在产品数量700件，月初产品数量100件，月末产品数量120件。 （6）期初库存原材料1000千克，本月购入原材料30000千克，实际成本88500元（已用支票支付）；本月生产领用原材料25500千克。 （7）实际耗用工时9750小时；应付生产工人工资40000元；实际发生变动制造费用15000元；实际发生固定制造费用10000元。 要求： （1）编制以下业务的会计分录： ①购入原材料； ②领用原材料； ③将生产工人工资记入有关成本计算账户； ④结转本期变动制造费用； ⑤结转本期固定制造费用； ⑥完工产品入库； ⑦期末结转本期成本差异。 （2）计算本月的主营业务成本。 （3）计算期末存货成本。 1.【正确答案】（1）编制以下业务的会计分录 ①购入原材料： 实际成本88500（元） 标准成本3元/千克×30000千克＝90000（元） 价格差异－1500（元） 会计分录： 借：原材料90000 贷：银行存款88500 材料价格差异1500
432标准成本的计算 1）直接工程费 a）劳务费 劳务分包单价采用公司与劳务分包单位签订的劳务分包合同约定单价。单价包括人工费、中 小型机械费、辅助材料费及其它应由分包方承担的费用。计算方法如下： 劳务费=刀艺劳务分包工程量x劳务单价 其中：①平米包干劳务费=中标工程建筑面积X平米包干劳务单价 ②实物量包干劳务费=施工图预算工程量X实物量包干劳务单价 ③包定额工日劳务费=施工图预算定额工日X劳务分包定额工日单价 b）材料费 材料用量按照施工图预算用量确定，单价按照标准成本测算当月公司实际采购价格或经公司认可的材料市场价格确定。不包含劳务分包费用中已包括的辅助材料费及措施费中的周转材料费。 材料费=刀施工图预算用量X测算当月材料实际采购价格 c ）机械费 ①大型机械费=刀某种机械配置数量X使用天数又机械租赁合同单价+进出场费、转移费、安拆费+基础费 其中：机械配置数量以优化后的施工方案中配置数量为准； 机械的使用天数以优化后的施工方案中使用天数为准； 机械使用单价采用经公司认可批准的市场价或租赁合同价； 大型机械进出场费、安拆费按租赁合同相关约定或同类同期同地工程发生费用计算；基础费按公司制定的标准或同类同期同地工程发生费用计算。 ②中小型机械费包括在劳务费或专业分包费中，不再另行计算。 d）专业分包费 专业分包费=刀某专业分包工程量X专业分包单价 其中：分包工程量按实际分包工程量或施工图预算工程量； 单价采用公司认可批准的专业分包合同单价或同类专业分包市场单价。 2）措施费 按照经公司相关部门优化后的施工方案进行测算。 a）周转材料费： i、配置种类和数量：按优化后的施工方案计算； ii 、租赁单价：执行公司认可的租赁价格或市场价确定； iii 、租赁日期：按优化后的施工方案中的使用天数计算。 b）大型机械费： i、配置种类、型号和数量：按优化后的施工方案计算;
房地产开发项目（投资）经济测算 1、测算三方面：开发成本、盈利能力、现金流安排 2、项目建设总投资（开发总成本）：建设成本+ 财务费用 （1）土地成本：土地款+ 税费 （土地取得方式：征用农地、场地平整、临设费）（2）勘察设计和前期工程费： 勘察测量+ 市场研究+ 规划设计+ 场地平整+ 临设（3）建筑安装工程费：土建工程+ 安装工程+ 装修装饰 （4）室外工程和市政配套： 基础设施配套+ 公共配套+ 附属工程（5）其他工程费：监理费+ 竣工验收费 （6）管理费用：组织和管理房地产经营活动必要的费用 （7）财务费用：项目筹集资金发生的费用，主要为利息 3、项目评价指标： （1）静态评价指标：收资收益率：投资成本获得利润的能力。 （除以开发年数得出年投资收益率） 静态回收期：净收益回收全部投资所需时间。 盈亏平衡点：收入等于成本时的项目销售率。 （2）静态评价指标： 项目净现值：项目投资活动期内，净现金流按基 准收益这算到项目建设期初的基准年后的数值。
内部收益率：项目寿命期内，使投资方案净现值 为0 的贴现率。 项目净现值率：动态投资收益率，单位同投资现值所获得的净收益现值大小。 动态回收期：考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵 偿原始投资现值所需要的时间。 4、操作指南： （1）项目基本经济技术指标：土地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积 （2）建设工期安排：资料齐备 （3）成本计取计划：其他费用：按建安工程费、室外工程及市政配套和的3%计取；管理费用：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用和3%计取；不可预见费：按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和3%-5%计取。 （4）销售安排：明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用计提比例。 （5）销售回款：假设一次性付款比例为10%，按揭比列为90%，按揭首付比例为3成，非住宅为4 层，按揭资金在销售后的第三个月或下一季 度到位。 （6）资金安排：自由资金占总投资不低于20%，且在建设初期一次性投入。
厦门大唐房地产集团有限公司文件 大唐集投字〔2016〕1号 厦门大唐房地产集团有限公司 项目经济测算指标体系规定 修订记录 修改内容修改人批准人发布日期
第一章总则 第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。本体系适用于大唐地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。 第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则： （一）反映公司阶段特征和战略目标要求。经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。 （二）科学合理性。经济测算指标体系应包括影响项目经济效益 的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。 （三）系统性。经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济 效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。 （四）可比性。经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能 够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时 期的纵向比较。 （五）可操作性。经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实 际应用中要简单，便于计算。 第二章定义及分类
第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。 第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅 用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。 第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类： （一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分 割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目； （二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可 分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建 筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目； （三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在 销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。 第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分， 视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。混合型商业地产 项目中持有部分视同持有型项目开展评估，下文统称“持有项目”。 项目分类图示请见附件一。 第三章体系结构 第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则，本指标体系分为
标准工时计算方法 一、目的：规范标准工时制定与修改作业，使标准工时具有完整性,使ERP系统运行之排程合理和成本准确。 二、名词定义： 2.1、标准工时：在特定的工作环境条件下，用规定的作业方法和设备，以普通熟练工作者的正常速度完成一定质量和数量的工作所必需的时间。 2.2、宽放时间：指作业员除正常工作时间之外必须的停顿及休息的时间。包括操作者个人事情引起的延迟，疲劳或无法避免的作业延迟等时间。对于没有规定发生时间、发生频率、所需时间的不规则要素作业，并不在正常时间范围之内，而属于宽放时间。 2.3、标准速度：没有过度体力和精神疲劳状态下，每天能连续工作，只要努力就容易达到标准作业成果的速度。 三、标准工时的构成： 3.1、标准时间＝正常时间+宽放时间＝观测时间*(1+熟练修正数+努力修正数)+观测时间*宽放率 3.2、正常时间： 3.2.1、主体作业时间：按照作业目的进行的作业。指能创造价值的作业，如改变产品外形，改变产品性能等。 3.2.2、副作业时间：与主体作业同步发生，起附属作用。如取放工具、检查等。 正常时间设定方法如下： 直接观测法：秒表观测法；摄影分析法；work sampling法。 优点：比较简单；任何人都可以做。 缺点：难于跟标准速度相比较，需要评价标准速度；生产之前不能设定。 合成法：动作分析法、历史数据法。 优点：信赖程度和一贯性高；客观性和普遍性高；不需要评价标准速度；可在生产之前设定；容易消除不必要动作。 缺点：需要教育和训练。 3.3、宽放时间： 3.3.1、私事宽放时间：作业过程中，满足生理要求的宽放时间，如上厕所，喝水，擦汗。 3.3.2、疲劳宽放时间：为了补偿工作过程中体力和精神疲劳，采取的休息或操作速度减弱的宽放时间。 3.3.3、特殊宽放：学习宽放、机械干涉宽放、奖励宽放、工厂宽放、其它宽放. 作业宽放时间：补偿作业过程中发生不规则的要素作业。如用处理不良品等。 3.3.4、集体宽放时间：集体作业时，对于个体差异产生损失的补偿。如熟练度的差异，工位编排产生的损失等。 3.3.5、宽放系数表
4.3.2 标准成本的计算 1）直接工程费 a）劳务费 劳务分包单价采用公司与劳务分包单位签订的劳务分包合同约定单价。单价包括人工费、中小型机械费、辅助材料费及其它应由分包方承担的费用。计算方法如下： 劳务费=∑艺劳务分包工程量×劳务单价 其中：①平米包干劳务费=中标工程建筑面积×平米包干劳务单价 ②实物量包干劳务费=施工图预算工程量×实物量包干劳务单价 ③包定额工日劳务费=施工图预算定额工日×劳务分包定额工日单价 b）材料费 材料用量按照施工图预算用量确定，单价按照标准成本测算当月公司实际采购价格或经公司认可的材料市场价格确定。不包含劳务分包费用中已包括的辅助材料费及措施费中的周转材料费。 材料费=∑施工图预算用量×测算当月材料实际采购价格 c ）机械费 ①大型机械费=∑某种机械配置数量×使用天数又机械租赁合同单价＋进出场费、转移费、安拆费＋基础费 其中：机械配置数量以优化后的施工方案中配置数量为准； 机械的使用天数以优化后的施工方案中使用天数为准； 机械使用单价采用经公司认可批准的市场价或租赁合同价； 大型机械进出场费、安拆费按租赁合同相关约定或同类同期同地工程发生费用计算； 基础费按公司制定的标准或同类同期同地工程发生费用计算。 ②中小型机械费包括在劳务费或专业分包费中，不再另行计算。 d）专业分包费 专业分包费=∑某专业分包工程量×专业分包单价 其中：分包工程量按实际分包工程量或施工图预算工程量； 单价采用公司认可批准的专业分包合同单价或同类专业分包市场单价。 2）措施费 按照经公司相关部门优化后的施工方案进行测算。 a）周转材料费： i 、配置种类和数量：按优化后的施工方案计算； ii 、租赁单价：执行公司认可的租赁价格或市场价确定； iii 、租赁日期：按优化后的施工方案中的使用天数计算。 b）大型机械费：
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标 （1）、项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的基准年后的数值。 （2）、内部收益率 动态分析指标二：就是指项目寿命期内使投资方案净现值为0的贴现率。
标准工时测定方法 一、标准工时定义 标准工时指对于必要能力受过充分训练的作业人员，在适当的速度和作业环境下执行作业所需要的时间。 即是在下列条件下，完成一单位作业所需的时间： 1.采用标准作业及标准设备 2.在标准化的作业条件下 3.作业者均具备制程所要求的熟练度和适应度 4.在不妨害生理健康的情況下熟练度与适应度 5.以企业所设定的正常作业速度，完成一個单位作业量 二、标准工时的角色 三、标准工时的构成 四、宽放时间种类 a. 生理宽放：又称私事宽放。 标准工时 标准准备时间 标准主体时间 净准备时间 宽放时间 净作业时间 宽放时间 一般时间 特殊时间 特殊时间 一般时间 标准工时 工厂管理 外包价格的決定 标准价目格的決定 的決定 设备管理 设备机种的选定 设备台数的決定 设备定位的決定 生产管理 生产计划 日程计划 作业管理 适当的人员配置 作业制程改善 效率管理 工程管理 价格管理 效率与生产性能的评价 奖励津帖的策略 价格的预估
b.疲劳宽放：分为体力疲劳和精神疲劳。 c.管理宽放：又称连接宽放。 五、标准工时测定方法 a.秒表测时法 b.PTS测时法（多采用MTM法） c.MOD测时法 标准工时测定方法有很多种，各IE作业者由于喜好及运用熟练程度不同而选择不同的动作方法。以上三种方法各有优缺点，实际操作中往往结合运用。 a.秒表测时法 秒表测时法是最古老、最常用的测时方法，目前多数企业广泛采用。 1．局限性 1>必须在生产效率达到一定水平时采集到数据才有效。 2>评比比较困难，人为因素较多。 3>采集数据周期比较长，时间成本耗费较大。 2．优势性 1>采集数据简单，较为直接，操作比较简单。 2>IE人员能更多了解生产实际，采集数据更据有说服力。 3．具体操作方法 1>操作要素 测时人员必须了解被测对象（包括：a.工件的制作流程；b.作业的工作方法和 作业标准；c.进行作业的人和设备。）
房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识
名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值
西西4#地项目 成 本 测 算 及 费 用 分 析 二零零三年十月三十一日
一、总论 1、项目概况： 北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。 西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。 2、建设规模及经济技术指标 本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。 项目技术指标如下： 占地面积：16072.66平方米 总建筑面积21.4866平方米 其中：地下建筑面积63760平方米 地上建筑面积151106平方米 层数：地上：15层 地下：4层 檐高：59.4米 容积率：9.4 停车位：996个 绿化率：11.6% 建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑， 其中： 1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。 2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。 3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736
平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方 米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共 14055平方米。 4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。 西西4#地楼层功能分布图 二、费用估算 1、项目的成本估算：
标准工时管理办法 1.总则 1.1.制定目的 为规范本公司标准工时之制定与管理，方便生产效率之计算，特制定本办法。 1.2.适用范围 本公司产品作业标准工时之测定、制定、修改等，均适用本办法。 1.3.权责单位 1)生技部负责本办法制定、修改、废止之起草工作。 2)总经理负责本办法制定、修改、废止之核准。 2.标准工时管理规定 2.1.定义 2.1.1.标准工时 某一加工工序，在标准的作业条件下，中等熟练之作业人员以正常之努力，完成一件工作的时间，称为标准工时，单位为分、人/件（或秒、人/件、小时、人/件）。2.1.2.标准产量 某一加工工序，在标准的作业条件下，中等熟练之人员以正常之努力，在一个工作日内（一般为8小时），可以加工完成的产品数量，称为标准产量，单位为件。2.1.3.标准工时与标准产量的关系 标准产量=标准工时*标准人数*每日工作时间 2.1.4.宽裕时间、宽裕率 1)为了执行所定之作业，必要的、不可避免的耽误时间，称为宽裕时间。 2)在本公司管理现状下，完成作业所必要的不可避免的耽误时间，称为管理宽裕， 如工装夹具之安装、整理整顿等。 3)为恢复疲劳所必要之耽误时间称为疲劳宽裕。 4)因人类生理需要必要之耽误时间称为生理宽裕，如喝水、上洗手间等。 5)计算公式 管理宽裕率=管理宽裕时间/实际时间*100% 生理宽裕率=生理宽裕时间/实际时间*100% 疲劳宽裕率=疲劳宽裕时间/实际时间*100% 宽裕时间=管理宽裕时间+生理宽裕时间+疲劳宽裕时间 宽裕率=宽裕时间/实际时间*100%=管理宽裕率+生理宽裕率+疲劳宽裕率 6)评核系数 测试实际作业时间时，参照之作业人员，其劳动熟练程度与中等熟练工人之比较系数称为评核系数。系数越大表示其劳动熟练程度越高。 2.2.标准工时的测算方法 2.2.1.作业时间测算 1)新产品小批试制是生技部工艺人员持秒表在作业现场对每一工序作业时间进 行实际测算。 2)应选择生产较为顺畅时进行测算，并连续测试20个以上的周期时间。 3)周期时间系指作业人员从取料开始到下一次取料的总时间。 4)实测时间=测试总时间/测试周期数。 2.2.2.评核系数测算
家具公司成本核算操作方法 一、标准成本的制定 （一）制定产品标准成本的作用： 1、制定标准出厂价格的依据。 2、比对实际生产成本，分析成本差异，从而降低成本的依据。 3、生产工人工资核算的标准。 （二）标准成本操作方法： 1、设计部设计“产品图纸初稿” 2、设计部根据图纸编制“用料清单初稿” 3、打样组根据设计图纸打样，校正“用料清单初稿” 4、打样组核定产品各工序工价，编制“产品工价表” 5、打样组将校正好的“用料清单”与“产品工价表”，递交设计部进行修正出图表 设计部各分管主管应全程跟踪打样过程，配合打样组准确及时完成样品 打样组在产品标准成本制定过程中起到一个重要纠偏的作用，因加大力度管控 6、设计部将已修订好的“产品图纸”及“用料清单”、“产品工价表”报送成本核算部核算产品标准成本 7、成本核算部将已计算完成的新产品“标准成本表”初稿报请生产总经理准备安排产品签订时间 8、生产总经理及时调集设计、打样、生产、销售、成本相关人员，召开产品签订会，产品一经签订，不允许随意修改，修改产品设计用料，需经相关人员报生产总经理修改方案后，再次签订通过 9、产品签订一经通过，由设计部将核准后的“产品设计图纸”及“用料清单”、“产品工价表”报送成本核算部，二次核算产品标准成本，完成新产品“标准成本表”修正稿，存档，并编录产品建议出厂价，报送销售部 10、销售部依据成本部报送标准成本及建议出厂价签订销售协议，销售价格过低，则要提请总经理或董事长审批通过，方可签订协议 11、销售协议一经签订，由生产部编制生产排程单，发送生产车间正式投入生产 12、生产车间要严格按照生产部下达的排程单操作，不得随意更改产品生产工艺，如有异常，提请生产部，由生产部联合设计部等相关部门重新修订产品图纸及工艺，再重复6-11流程重新核定材料、工价等相关资料。． 13、标准成本的修订： 发生下列情况时必须对产品标准成本进行修改： A、每年三月份和九月份两届展会前，必须对所有产品标准成本进行校正； B、主要材料价格（含加工费）上下浮动幅度超过±5%时，必须对相关标准成本进行调整； C、产品结构、用料发生变化时必须对产品标准成本进行调整。 标准成本是我们产品定价的重要参考依据，因此一经确认，除发生以上四种情况外，一律不得更改。 二、成本的日常控制 （一）材料的领发 1、物控部门的备料生产部下达生产通知，要将生产订单所需的物料清单同时递交仓库与生产车间各一份，仓库检查所需物料是否齐备，如库存量不够，由仓库（物控）提请采购购买，采购严格按照物控提供材料品质、规格购买，如有异常情况，将异常原因报生产总经理审批，然后报成本核算，作为临时修订标准成本依据。
一、目的：规范标准工时制定与修改作业，使标准工时具有完整性,使ERP 系统运行之排程合理和成本准确。 二、名词定义： 2.1、标准工时：在特定的工作环境条件下，用规定的作业方法和设备，以 普通熟练工作者的正常速度完成一定质量和数量的工作所必需的时间。 2.2、宽放时间：指作业员除正常工作时间之外必须的停顿及休息的时间。 包括操作者个人事情引起的延迟，疲劳或无法避免的作业延迟等时间。对于没有规定发生时间、发生频率、所需时间的不规则要素作业，并不在正常时间范围之内，而属于宽放时间。 2.3、标准速度：没有过度体力和精神疲劳状态下，每天能连续工作，只要 努力就容易达到标准作业成果的速度。 三、标准工时的构成： 3.1、标准时间＝正常时间+宽放时间＝观测时间*(1+熟练修正数+努力修 正数)+观测时间*宽放率 3.2、正常时间： 3.2.1、主体作业时间：按照作业目的进行的作业。指能创造价值的作 业，如改变产品外形，改变产品性能等。 3.2.2、副作业时间：与主体作业同步发生，起附属作用。如取放工具、检查等。 正常时间设定方法如下： 直接观测法：秒表观测法；摄影分析法；work sampling法。 优点：比较简单；任何人都可以做。 缺点：难于跟标准速度相比较，需要评价标准速度；生产之前不能设定。 合成法：动作分析法、历史数据法。 优点：信赖程度和一贯性高；客观性和普遍性高；不需要评价标准速度；可在生产之前设定；容易消除不必要动作。 缺点：需要教育和训练。 3.3、宽放时间：
3.3.1、私事宽放时间：作业过程中，满足生理要求的宽放时间，如上 厕所，喝水，擦汗。 3.3.2、疲劳宽放时间：为了补偿工作过程中体力和精神疲劳，采取的 休息或操作速度减弱的宽放时间。 3.3.3、特殊宽放：学习宽放、机械干涉宽放、奖励宽放、工厂宽放、其它宽放. 作业宽放时间：补偿作业过程中发生不规则的要素作业。如用处理不良品等。 3.3.4、集体宽放时间：集体作业时，对于个体差异产生损失的补偿。 如熟练度的差异，工位编排产生的损失等。 3.3.5、宽放系数表 注:宽放种类很多,但在实际计算标准工时时,不能将所有宽放都考虑在内,因宽放越多说明作业效率越低,一般宽放效率10%-20%之间均为正常尺度,根据本公 司产品特点总宽放率设置为10%-20% 总宽放率=Σ+各宽放率=15% 四、评比 4.1定义：作业观测者(时间研究者)把头脑中的正规作业状态(速度、动作 等) 和观测对象(操作者)的作业状态相比较，使之定量化。4.2评比技术：标准作业状态(作业速度)并对之有感性化的认知。 评价结果定量化。 4.3平准化法（平准化法又称西屋法） 4.3.1、熟练程度(表现工人的工作能力,在完成工序连续性,动作有没有犹豫不诀情况)
广西玉柴机器专卖发展有限公司管理体系文件标准成本法核算办法 编制：财务部 审核: 陈红云、梁宗柳 批准: 陈小芬 颁布日期：2008-12-9 生效日期：2008-12-1
1目的 为了规范公司存货核算体系，理顺存货核算流程，建立健全成本管理制度，根据公司《财务会计政策》及有关财务管理要求，结合本公司实际经营运作情况，细化成本核算要求，特制定本办法。 2适用范围 本办法适用于专卖公司（下称总部）及下属的控股、参股子（分）公司（下称“子公司”）。 3术语、定义 3.1公司采用标准成本法对库存商品的日常财务核算。 3.2标准成本法是指预先设定标准成本价格，作为商品库存成本核算价格，相对稳定 地核算公司库存商品的正常采购入库、暂估采购入库、销售出库、期末余额变动、报废销账、商品差异的归集与摊销等一切经营活动成本的会计核算方法。 3.3标准成本价是指在采用标准成本法核算中，预先设定的相对固定的库存成本核算 价格，标准成本价原则上一年只调整一次。 3.4实际采购价是指实际购进时支付给供应商的价格，又称购进价。 3.5商品差异是指实际购进价与标准成本价之间的差异。 3.6暂估入账指收到货物并已验收入库，但本月没有收到采购发票，或收到采购发票 未入账，在月末按标准成本价进行估价入账的一种成本记账方法。 3.7暂估回冲指往月已暂估入账的货物对应的采购发票已到达，在本月凭发票入账， 同时将往月已暂估入账金额红字冲销。 3.8票到回冲法指在收到采购发票并入账时，回冲往月已暂估金额，月末再把本月入 库本月未收到采购发票的验收入库单进行暂估入账。 4标准成本价格制定 4.1公司设定两级标准成本价，即总部标准成本价和子公司标准成本价。总部标准成 本价的制定，基于最近一次签订的总部实际无税采购价，只封闭在总部的存货核算体系中使用；子公司标准成本价制定基于子公司实际无税采购价，即无税子公司价，只封闭在子公司存货核算体系中使用。 4.2标准成本价制定及修订的基本程序：按《价格管理规定》由财务部价格合同科提 出制定或修订意见稿，经过公司价格管理委员会审定，由财务部合同价格科在博科系统中维护并审核通过，维护人及审核人必须是不同岗位人员。
房地产项目投资与成本费用估算之开发成本的估算 项目投资与成本费用估算 (1)开发成本的估算 ①土地使用权出让金国家以土地所有者身份，将土地在一定年限内的使用权有偿出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地出让金的估算一般可参照政府延期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到：也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。 ②土地征用及拆迁安置补偿费A。土地征用费。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家建设征用农村的土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设旋维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、新菜地、鱼塘开发基金、征地管理费等。国家和各省市对各项费用的标准都作出了具体的规定，因此农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关标准进行。 广州市曾于1993年颁布了征用农地补偿标准控制额度如表2-2- 15所示。由于国家新近对《中华人民共和国土地管理法》进行了修订，适当提高了征地补偿标准，如将原规定中的土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地补征用前三年平均产值的20倍，提高为30倍。 B。拆迁补偿费。在城镇地区，国家或地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。 因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给予合理补偿。拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据有关规定给予安置所需的费用。一般情况下应按照拆除的建筑面积给予安置，分为原地回迁安置与异地永迁安置两种情形。被拆除房屋的使用人因拆迁而迁出时，做为拆迁人的开发建设单位应付给搬家费或临时搬迁安置费。 拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需要的费用。拆迁补偿的形式可分为产权调换、作价补偿或产权调换与作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积结合重新安置的地点计算，作价补偿的金额按照所拆除建筑面积的重置价格结合成新度与市场行情计算。 ③前期工程费前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。