中建三局项目资金管理办法
第一章总则
第一条为加强项目资金管理，规范项目资金运作，提高资金使用效率，根据局《资金管理办法》及《预算管理办法》，特制定本办法。
第二条项目资金管理的基本原则：集中管理、统一使用、以收定支、加快周转、开源节流、提高效益。
第三条项目资金管理实行“收支两条线”管理办法。即项目工程款回收后全额转入公司（本办法均指公司或分公司）帐户，项目各项支出由公司按计划统一支付，零星支出实行定额备用金制度。对远离公司所在地单独开设银行帐户的项目，则由公司根据审定的资金需用计划划拨给项目，由项目按计划支付。
第二章项目资金管理职责
第四条各级财务部门是本单位项目资金管理的职能部门，负责本单位项目资金回收及使用的日常工作，向本单位负责人负责，并接受上级主管部门的检查、监督。
第五条项目经理部是项目资金管理的直接责任单位，负责项目工程款回收与项目资金收支计划的编制。
（一）项目经理是项目工程款回收第一责任人，领导和管理项目资金工作，对项目资金回收、合理使用负责。
（二）项目内业技术员（或预算员、统计员）负责在合同规定时间内完成对业主报量及工程进度款的申报，并催促业主在规定时间内审定，为项目回收工程款提供可靠依据。
（三）项目预算员负责编制和办理工程预结算、索赔、变更及签证等工作，协助项目内业技术员办理每月工程进度款和向业主报量的核对工作。
（四）项目成本员负责按月编制资金收支计划，并办理收取工程款相关手续。
第六条公司预算部门应及时解决涉及工程合同条款的争议问题，协助项目办理工程预结算、索赔、变更签证、工程进度款申报工作。
第七条公司财务部门应及时收集了解业主资金动态信息，提供业主欠款有关数据，协助项目收取工程款，并平衡审定项目资金收支计划。
第三章银行帐户管理
第八条为实现项目资金集中管理，各单位应加快信息化建设，逐步实现异地零距离资金管理，减少银行开户个数，避免资金沉淀，提高资金使用效率。
第九条银行帐户实行集中管理。项目原则上不得开设银行帐户，远离公司所在地300公里以上或因特殊原因确需单独开户的项目，应报公司批准，并定期向公司报告帐户使用情况。
第十条对开设银行帐户的项目，其帐户由公司统一管理，并委托项目进行日常管理工作，严禁将银行帐户出租、出借。公司财务部门应定期对项目银行帐户使用情况进行检查监督。
第十一条银行帐户预留印鉴实行分开保管制。单位财务专用章由财务部门负责人保管，人名章由本人或被授权委托人保管，严禁一人保管支付款项所需的全部印章。
第十二条项目单独开设的银行帐户，工程竣工后必须及时予以注销，预留银行印鉴章交公司财务部门统一保管。
第四章工程款回收管理
第十三条各单位应严格执行工程投标及合同评审程序，慎重承接垫资工程。确需垫资的应认真贯彻执行中建三财字[2002]123号《中国建筑第三工程局资金管理暂行办法》有关规定。
第十四条工程款回收的原则：全面深入了解合同条款，加强与业主的联络，及时取得业主资金信息，采取合法手段，及时回收各种款项。
第十五条各单位应成立回收工程款及清欠小组，负责工程款及
清欠日常工作，明确目标、方法，并落实到人。
第十六条在施工程项目，如业主不能及时支付工程款超过一个月（合同有规定的按合同），原则上应报公司经理批准停止施工，并办理相关索赔签证手续。
第十七条项目月度奖金（或管理人员岗薪）发放应与工程款回收情况挂钩。原则上，项目累计工程款回收率（累计工程款回收率=累计实收工程款/按合同计算可收工程款×100%）高于90%时，项目月度奖金可如数发放；项目累计工程款回收率在70%-90%之间时，按同等比例发放当月奖金，回收率达到要求标准时，再行补发；项目累计工程款回收率低于70%时，项目月度奖金暂停发放，待达到要求标准时补发。如确因承诺垫资等原因，而非项目自身管理原因造成不能及时回收工程款，经公司经理批准后奖金可适当予以发放。
第十八条原则上项目兑现前必须收齐合同规定的全部款项，否则不予兑现。如确因承诺垫资及业主因素（如业主安排的付款时间较长）等原因，而非项目自身管理原因造成不能及时回收工程款，经公司经理批准后可予部分兑现，但总体上应从严掌握。
第五章项目资金使用管理
第十九条项目资金使用原则：计划管理、以收定支、控制使用。
第二十条项目应于月底前填报下月《项目资金收支计划》报公司财务部门，由公司审核汇总后编制公司总的资金收支计划，经公司经理批准后执行。项目各项开支由公司统一支付。远离公司所在地单独开设银行帐户的项目由公司根据审定的《资金收支计划》将款项划拨项目，由项目按计划支付。
第二十一条项目各项开支由公司统一支付，项目日常零星开支实行定额备用金制度（远离分公司所在地单独开设银行帐户的除外）。定额备用金标准：大型及特大型项目30000元，中小型项目10000元。定额备用金由项目成本员于项目开工前向分公司借取，主要用于项目零星、急用的日常支出，项目成本员应汇总整理有关票据及时向分公司财务科报销。项目完工后，项目成本员应及时交回所借备用金。
第二十二条项目应加强物资采购计划管理，限量采购，避免存货积压、浪费。
第二十三条项目应建立健全分包工程结算台帐，核实计算分包单位完成工作量及质量安全等情况，协助公司办理有关分包工程付款审批程序。
第六章项目资金检查与分析
第二十四条各单位应定期检查项目资金收支管理情况，特别是对单独开设银行帐户的项目应加强检查、监督，发现违反资金管理规定的应严肃处理，给企业造成损失的，应追究有关人员相应责任。
第二十五条项目资金分析是项目经济活动分析的重要内容。项目应于每月经济活动分析会时进行分析，通过对收支情况分析，及时发现项目资金管理中存在的问题，以便及时采取措施，管好用好资金，提高资金使用效益。
第七章附则
第二十六条本办法适用于局所有新建、扩建和改建等施工项目，自2002年11月12日起开始施行。
第二十七条本办法由局财务部负责解释。
附：《项目资金收支计划》
月份资金收支计划
项目名称：单位：万元
（分）公司经理（审批）：财务部门（审核）：项目经理（审核）：成本员（制表）：
成本管理制度 第一章 成本管理规定 第一条 总则 1、所有开发项目的成本管理均必须明确目标成本，并分阶段进行成 本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的范围内。 2、项目公司在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用 活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途径。 3、为保证对实际发生成本的有效监督，项目公司运营部负责项目目 标成本控制。 4、所有与项目开发相关的直接成本支出（不含贷款利息）必须经运 营部审核，管理费用及贷款利息支出必须经财务部审核。 5、天津公司的销售费用支出必须经过集团运营中心审核，异地公司 的销售费用支出必须经过公司运营审核。 6、 项目开发过程中，项目公司运营部人员持续参与各阶段活动， 统计分析项目成本变化，及时发现、纠正异常成本情况，以保证对 项目成本的有效控制。 7、对于已经市场化、社会化的设计费用，研发部门必须严格控制， 确保设计费支出标准不高于市场平均水平。 第二条 目标成本确定 1、 目标成本由集团运营中心下达。集团运营中心、项目公司运营 部在不同阶段制定相应的目标成本，并完成规定的报批程序，包括：★项目投资决策阶段，集团运营中心依据方案编制投资估算，经
集团领导团队审定、批准，作为项目总目标成本； ★方案设计阶段，依据总目标成本、规划方案、建筑方案设计， 由各项目公司编制目标成本表，经集团运营中心审核后，报集团 领导团队审批，审批后的目标成本作为项目公司的成本控制指 标； ★施工图阶段，由各项目公司将成本控制表细分，作为项目公司 对各分项成本考核依据，同时上报集团运营中心备案； 第三条成本动态控制 1、 各项目公司必须依据已批准的成本指标，对项目开发过程中各 阶段的业务活动进行连续监控，制定控制成本的措施方案。 2、 项目公司运营部必须参与和控制所有影响项目成本的业务活动， 包括，但不限于： ★设计方案优化； ★业务分包（招投标）； ★材料设备采购比价、限价； ★合同签订； ★设计变更及现场签证； ★合同付款等。 3、 项目公司运营部负责建立动态成本台账（包括合同台帐、设计 变更台帐和现场签证台帐），项目公司财务部负责建立管理费用支 出及贷款利息成本台账，集团运营中心销售管理部建立天津公司销 售费用台帐，登记、审核实际发生成本是否在成本控制指标规定范 围内。
《策划部管理规章制度》 一、办公室制度为了更好的完善公司内部管理，本着节俭的原则严格控制公司各项成本的支出，特制订以下办公管理规定。 1. 办公机要制度 (1) 办公桌上不得摆放公司机密文件及重要合同类文件。 (2) 机密文件的草稿纸必须及时销毁，不准乱丢。 (3) 各类记录本不得乱放，统一放置于文件柜中固定的地方。 (4) 未经他人允许不得在办公室内翻动他人物品和各种文件。 (5) 未经部门同意，任何人严禁将机密文件及复印件带出公司。 2. 办公纪律 (1) 办公桌面保持整洁，不得堆放与工作无关的相关书籍、物品，不得摆放杂 物，私人物品应存放在柜子中。 (2) 工作区域内保持安静，不得喧哗，接打电话应以不影响他人为标准。工作时 间不得串岗、聊天，严禁在公共区域内吃零食、吸烟等。 (3) 办公室人员必须保持室内清洁、整齐，不乱扔杂物，办公用品摆放有序。 (4) 节约水、电和办公用品，不得浪费。如长时间离开办公室，要整理好桌面， 关闭电脑(包括显示器电源)，最后离开本部门的员工，应关好门窗，关闭空调、电源。 3. 服装穿着规定
(1) 员工在上班时间内要注意仪容仪表，总体要求是：得体、大方、整洁。 (2) 女职员上班不得穿超短裙、低胸衫或其他有碍观瞻的奇装异服和凉鞋。 (3) 员工上班应注意将头发梳理整齐。男职员发不过耳，并一般不准留胡子；女 职员上班应化淡妆，金银或其他饰品的佩戴应得当。 4. 惩奖措施 (1) 员工违反以上规定者，视相关情况处以50-100 元罚款。 (2) 各部门主管应认真配合、督促属下员工遵守本规定。若月累计员工违反本规 定人次超过 3 次的，相关主管将连带处罚100 元。 (3) 罚款依行政部的处罚通知单直接交款。用于团队日常活动费用。 二、考勤制度 1. 公司办公部门员工工作时间为每周一至周五(上午9：00—12:00 ，下午14：00—18：00)，驻场人员按案场上班时间为准。 2. 迟到(超过规定时间上班)、早退(规定下班时间以前下班) (1) 员工迟到或早退，20 分钟(含)以内罚款10 元，20 分钟以上1 小时(含) 以内罚款30元，1小时以上2小时(含)罚款50元，2小时以上按矿工计算。 (2) 员工每月迟到或早退达 5 次以上(含5 次)的，按以上额度2 倍处罚。 3. 旷工 (1) 员工无故不到岗者，按旷工处理。 (2) 员工旷工 1 天扣除3 天全额工资。
销售财务管理制度 一、制度概况 制度目的规范公司销售收款工作，规避财务管理风险。 定义无 参与部门公司办公室、财务部、营销部 制度关键点关键点说明支持文件签订认购协议、合同 收款/开票 日常清帐 二、相关部门职责 1、营销部 （1）、与客户签订认购协议。 （2）、将认购协议转到财务部备案。 （3）与客户签订购房合同，填写合同日报表。 （4）通知客户交款。 （5）开具收据或发票。 （6）录入销售台账更新销售资源。 （7）与财务部对接收款事宜。 （8）与财务部进行收款票据的交接 （9）编制销售资金回笼计划。 （10）与财务按揭专员对接，备齐全部的按揭资料。 （11）完成上级领导交办的其他零时任务。 2、财务部 （1）、统计公司开发产品的明细情况：项目类别、产品数量、产品面积、产品预算价格、产品实际价格、产品存销情况。 （2）、核算销售人员业绩及提成。 （3）、及时核对销售款项已收（定金、首付款）、应收（分期收款、按揭收款）、退付情况。 （4）、正确编制相关的销售凭证和账簿登记。 （5）、及时统计分析各种销售财务数据，及时上报各种销售财务报表。 （6）、根据公司资金需求状况对销售进度提出建设性的意见。 （7）、催促销售款项的即时回收。 （8）、及时与营销部沟通销售过程中的各种问题。
（9）、及时向上级汇报反映销售情况。 （10）、及时与营销部、按揭银行沟通，催促按揭资料的报备和按揭款的到位。 （11）、完成上级领导交办的其他零时任务。 三、销售财务管理制度细则 第一章总论 第一条为了加强企业的销售财务管理，确保销售收款的准确和销售核算的及时，保障收款现金的安全，加强对销售财务的监督，提升销售财务的服务水平，规范销售流程中的各项经营行为，防止差错和舞弊的产生，提高经营效率，制订本财务管理制度。 第二条销售流程管理的一般要求：保障销售回款的安全性、完整性、及时性；保证已销售情况的真实性、完整性、充分性，促进销售行为程序化，对可销售产品实行动态管理。 第三条销售与收款的价格以总经理审批的目标均价及各阶段的定价为基础，以公司总经理签批的价格表为依据。销售均价与价格调整按公司办公室制定的授权程序审批。 第二章认筹(排号)、退筹(退号) 第一条公司项目在集中认筹期间，由营销部参照项目发布会的情况，预计集中认筹人数，财务部安排（现场）出纳人员，确保认筹现场财务收款有序和准确。 第二条客户退筹时需要携带相关证据包括收据、VIP卡、身份证原件等。营销部根据客户VIP和身份证原件验证客户的身份，由营销部经理在收据上签字，现场出纳根据经审批的收据退款，由客户在退筹表上对收到的现金签字确认。集中退筹的现金由财务部送至现场，结余现金送存银行。提前退筹的客户，需要由本人书面提出申请，同时履行上述审批程序。营销部登记退筹台账并每天与财务核对。 第三条遗失收据的客户退筹时，由客户提出申请，经营销人员、营销主管、营销部经理确认，经与财务核对台账后，客户凭其身份证复印件及客户声明书（包括承诺、卡号、票号、手印），由现场出纳核对身份证原件，办理退款。 第四条营销部建立并登记认筹、退筹台账，每天与项目会计进行账目核对。 第三章解筹(摇号)、下大定、退大定与换定 第一条在公司项目集中解筹、下大定期间，由营销部参照认筹情况，预计集中解筹人数，财务部安排出纳人员，确保解筹、下大定现场财务收款有序和准确。 第二条客户下定金额不足公司约定金额的，由营销部经理在认购协议上审批意见，不足金额必须在3日内补齐，否则取消下定或收取违约金。违约金按照日万分之五收取，违约日期
人事管理制度 总则 为了加强公司人事管理，使人事管理标准化、制度化,特制定本制度. 人事管理机构及内容 一、公司的人事管理工作由办公室具体负责。 二、办公室在人事管理上直接向总经理负责，与各部门的关系是协调、指导、服务的关系。 三、人事管理的主要内容是: （一）协助公司领导制定、控制、调整公司及各部门的编制、定员; （二）协同各部门办理员工的招聘工作，为各部门提供符合条件的员工； （三）协助公司领导和各部门做好员工的考查、任免、调配工作； （四）协同各部门对员工进行培训，提高员工的素质和工作能力； （五）统一管理和调整员工的薪金; （六）保存员工的个人档案资料； 为员工办理人事方面的手续和证明等。 四、管理部门每半年对公司业务主管以上的管理人员进行一次考核,综合其基本情况和主要业绩，对各种能力做出评估，听其上下级对其的评估,填出《员工培训(考核)报告》，为公司储备和提供人才. 员工招聘
一、员工招聘 （一）ＸX房地产开发有限公司将遵循公平、平等、竞争、择优的原则,面向社会公开招聘，所聘员工一律实行劳动合同制. （二）聘用的基本条件 1、想品德端正,遵纪守法，作风正派. 2、具有高中以上文化程度(其中大专以上者占2/3以上），并具有与所 聘岗位相适应的专业知识，能力和技术知识、水平。 3、有开拓创新意识，有事业心和责任感。 4、身体健康、五官端正、举止文明。 （三）招聘程序 1、员工的招聘须严格按照公司规定的编制、名额进行，各部门增加人 员须向办公室提出用人计划，经总经理或董事会批准后实施。 2、应聘人员填写《求职申请表》，并附上工作简历,职称证书和最高文凭 （A4纸)复印件。 3、办公室面试、审查、签署意见。 4、部门经理进行面试、审查、签署意见。 5、副总经理、总经理审核，签署意见。 6、批准录用后，由办公室安排签订劳动合同。 7、具体程序按《员工调入、调出管理规定》有关条办理。 二、劳动合同 （一）试用期新员工一般要经过三个月试用期，试用期内双方签订《用工协议》，待转为正式员工后签订劳动合同。
目录 一、总则 二、房地产成本管理职责（一）集团总部的成本管理职责（二）开发企业的成本管理职责三、房地产成本监控 （一）成本监控系统 （二）成本监控的要求 四、房地产开发环节的成本控制
（一）立项环节的成本控制（二）规划设计环节的成本控制（三）施工招标环节的成本控制（四）施工过程的成本控制（五）工程材料及设备管理（六）竣工交付环节的成本控制（七）工程结算管理 （八）其他环节的成本控制五、附则 万科企业股份有限公司
房地产成本管理制度 （讨论稿） 一、总则 1、为了增强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力，根据国家有关法规政策，结合集团成本管理的要求和经验、教训，制定本制度。 2、成本管理的基本原则是：以市场需求为导向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的。 3、成本监控的任务是：遵守国家有关法规政策，落实成本岗位责任制，完善成本管理基础，形成有效的成本监控系统，努力降低成本，提高经济效益。 二、房地产成本管理职责
（一）集团总部的成本管理职责 1、制定、修正集团成本管理制度，督促、指导各开发企业建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 2、进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给集团和各开发企业管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和集团成本管理环境的了解，协助房地产公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 3、组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助房地产公司做好项目前期策划中的成本控制。立项审查的重点是： ◆立项资料是否齐全、规范； ◆市场定位是否明确、恰当； ◆投资成本估算是否经济、合理； ◆投资回报是否符合集团利润目标要求； ◆投资风险能否有效控制。
第一章营销策划部组织结构 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责项目整体形象策划、项目宣传推广策划、项目营销策划，包括销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、周边竞争对手、周边市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目销售前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、项目整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、完成公司下达的其他任务。
第三章部门岗位职责描述
第四章市场调研管理规范
××房地产公司薪酬管理制度 1．总则 第一条适用范围 本方案适用于××××房地产开发有限公司（以下简称公司）全体员工。 第二条目的 制定本方案的目的在于使员工能够与公司一同分享公司发展所带来的收益，把短期收益、中期收益与长期收益有效结合起来。 第三条原则 薪酬作为分配价值形式之一，遵循按劳分配、效率优先、兼顾公平及可持续发展的原则。 第四条依据 薪酬分配的依据是：贡献、能力和责任。 第五条总体水平 公司根据当期经济效益及可持续发展状况决定工资水平。 2．薪酬体系 第六条公司员工分成六个职系，分别为管理职系、技术职系、财会职系、行政事务职系、销售/营销职系和工勤职系。针对这六个职系，薪酬体系分别采取三种不同类别：与企业年度经营业绩相关的年薪制；与年度绩效、季度绩效相关的等级工资制；与销售业绩相关的提成工资制。第七条享受年薪制的员工，其工作特征是以年度为周期对经营工作业绩进行评估并发放相应的薪酬。这部分员工包括管理职系中的总经理和党委书记。 第八条实行等级工资制的员工是公司内从事例行工作且非销售业务的员工，包括管理职系中的各副总、总师、部长、主任和技术职系、财会职系、行政事务职系与工勤职系的员工。 第九条实行提成工资制的员工是公司内管理职系中的销售中心副主任（主管营销策划）和销售/营销职系的员工。 第十条特聘人员的薪酬参见工资特区的有关规定。 第十一条离退休人员的薪酬参见公司相关规定。 3．薪酬结构 第十二条公司员工收入包括以下几个组成部分： （1）固定工资，包括基本工资、工龄工资、等级工资； （2）浮动工资，包括绩效工资、年底奖金、销售提成； （3）附加工资，包括一般福利、四项统筹以及企业为员工代交的个人收入所得税。 第十三条固定工资 （1）固定工资=基本工资+工龄工资+等级工资 （2）基本工资：每月600元，是为了保证每一位员工最低生活要求而设立的保底工资。 （3）工龄工资：体现了员工的工作经验和服务年限对于企业的贡献，在××集团内部的工龄工资为5元/年，××集团外的工龄为2元/年。××集团内部工龄自参与组建××集团的单位起开始计算。 （4）等级工资：按照岗位评价的结果确定，体现了岗位的内在价值和员工技能因素。 第十四条浮动工资
********有限公司 成本管理制度 第一章总则 第一条为了规范********有限公司（以下简称公司）成本管理工作，加强成本控制力度，降低成本费用，提高市场竞争力， 根据国家有关法规政策和********集团公司成本费用管理的有关要求、结合公司实际，制定本制度。 第二条本制度适用于公司本部及所属全资房地产开发子公 司。 第三条本制度中的成本包括项目成本、行政费用、营销费用、财务费用等。 第四条公司成本管理坚持“预算先行，过程控制，指标预警， 考核奖惩”的原则。 第五条公司成本管理的基本任务，是通过对成本费用的预 测、计划、控制、核算、分析和考核，正确反映公司的经营成果， 挖掘降低成本费用的潜力，努力降耗增效。 第二章项目成本管理 第一节管理机构及职责 第六条本制度所指项目成本主要包括土地成本、建安成本、 配套费用、开发间接费用等。项目成本管理坚持“以市场需求为导
向、保证质量为前提，过程控制为环节、规范操作为手段，提高经济效益为目的”。 第七条成本管理机构 第八条公司本部的项目成本管理职责 （一）制定、修正公司项目成本管理制度，督促、指导各子公司建立完善本单位成本管理制度；并跟踪、检查执行情况，对成本实行制度监控。 （二）进行房地产市场调研，对房地产市场走势作出分析、判断，及时提供、反馈给公司和各子公司管理层作决策参考；保持对国家有关法规政策和公司成本管理环境的了解，协助子公司争取优惠政策、处理有关政策性问题。 （三）组织各方面专业人士对拟建项目进行实地考察、立项听
证，按立项审批程序审查投资估算，把握投资决策，合理配置资源，帮助子公司做好项目前期策划中的成本控制。 （四）组织进行项目立项审查，审查的重点是： 1、立项资料是否齐全、规范； 2、市场定位是否明确、恰当； 3、投资成本估算是否经济、合理； 4、投资回报是否符合公司利润目标要求； 5、投资风险能否有效控制。 （五）跟踪、落实各项目成本计划及其执行情况，适时了解各项目成本的实际构成，汇编公司成本报表；分析、总结项目成本控制情况，协助、督促各子公司做好项目操作过程中的成本控制工作。 （六）建立成本信息监控中心，及时收集各项目成本动态资料，为公司管理层提供充分、有效的决策依据，并按要求将有关意见反馈给各子公司。按季度组织召开成本分析会，就项目建设过程中涉及重大成本问题进行研讨、分析。 （七）组织公司项目成本管理的信息交流，通过培训、双向交流、研修会等方式，增进全员的成本管理意识，推广公司内外成本管理经验，寻求降低成本的有效途径，促进公司成本管理水平的提高。 （八）根据管理的需要，派出审计小组对项目成本进行阶段审计和决算审计，对项目成本发生的合理性、成本管理的规范性提出审计意见。并结合项目收益情况，考核项目的成本降低率、投入产
规划设计部管理制度
深圳市英龙置业有限公司 项目前期工作指导书 为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。 规划设计部的日常性工作包十一个部分： 一、设计任务书 二、方案设计 三、地质勘探和测绘 四、施工图设计 五、施工图审核 六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手 续） 九、现场施工配合 十、寻找新项目
十一、其它工作 一、设计任务书 1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场分 析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括《方案设 计任务书》和《施工图设计任务书》。 2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经本 部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约部征 询意见。 3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不同 意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由项目 经理负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。 4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪要》 修改《设计任务书》，填写《公司文件会审单》后，上报 主管领导批准。 5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。 二、方案设计 方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。 1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方案 设计组织计划》，本部门认可后存档。 2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位，填写《公司文件会审单》，上报主管领导批准
3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报主 管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。 4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形图 及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。 5、现场踏勘：由项目经理组织设计人员进行现场踏勘，并填 写《现场工作记录表》。 6、监控：项目负责人应随时了解方案设计进度，对于过程中 出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部 门参加，并作会议纪要。 7、接收设计成果：由项目经理按《方案设计合同》及有关要 求接收设计成果，并填写《资料接收记录单》。 8、审核：由项目经理对方案进行审核，提出方案审核意见。 9、评审：由项目经理报请主管领导批准召开方案评审会，并 负责组织、记录方案评审会，出《会议纪要》，进行设计 修改。 10、结算设计费：由项目经理按《方案设计合同》结算方案设 计费。 三、地质勘探和测绘 1、编制勘测计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《勘 测组织计划》和《勘测方案》，并报工程部经理签字认可 后存档。 2、选择勘测单位：由项目经理选择符合资质的勘测单位，填
***房地产开发有限公司 项目管理办法 项目管理办法的说明 1、项目部是公司针对某一项目下设的业务执行部门。旨在对于项 目的专属管理和协同操作，强调项目操作的一贯性和专业性， 保证项目在公司的控制和监督下，提高项目开发的效率，实现 项目的管理目标和经营效益。 2、本办法是在项目部门中实行的劳动纪律和各项规章制度，目的 在于控制和规范项目部门的系统化管理和业务操作。 3、本办法是依照公司的制度和操作规章而设立的，其内容应该依 照公司的各项制度。其中若有与公司规定相矛盾的部分，应依 照公司的规定执行。 4、本办法参考了其他房地产企业的行之有效的经验和制度，并根 据公司的实际情况而制定的。 5、本办法一经公司审核通过，应形成文件，严格执行。今后在实 际操作中出现某些条款不适应工作的开展、不利于公司对项目 部门工作的控制和监督等情况，应组织相关人员对本办法进行 修改和补充，增补和修改的部分应以文件形式通知公司各部门，遵照执行。
项目部工作范围 1、项目部的工作范围只要是指项目部围绕公司项目开发意图实现 的所有实质性业务工作，主要包括：项目前期筹划、项目设计 审批、项目具体实施、项目完成总结和项目控制管理等。 2、项目前期筹划主要指项目选址、项目用地取得、市场调研、可 行性分析、项目组织协调、项目建议等前期筹划性工作。 3、项目设计审批主要指项目方案设计、初步设计、施工图设计委 托授予和协调完成、图纸会审、项目建设手续报批等经营性工 作，以及相关的文物、勘察和项目开发的商务性工作。 4、项目具体实施主要指项目的招标签约、组织施工、周边环境协 调、材料设备供应、现场施工管理、销售管理、宣传策划实施、财务协调等工作。 5、项目完成总结主要指项目竣工验收、办理交接、办理相关权属 证明、项目资料整理和上交归档等工作。 6、项目控制管理主要是指项目运作各阶段目标控制、方法控制、 质量控制、风险控制、计划控制和投资控制等工作。 7、项目部的工作范围还包括与公司管理性协调、与其他相关单位 的业务协作等工作。 项目部组织架构和人员组成 1、项目部经理和总工程师由公司任命，项目部经理作为项目部行 政业务主管，直接向公司负责；总工程师作为技术主管，在行 政上隶属项目部，同时兼有业务监督职能。
房地产公司合同预算部的管理制度 成本核算部 负责公司的成本管理体系的建立、完善、动态成本管理以及成本分析与改进，是公司的项目成本控制中心； 部门职责 1、协助招标管理 1）负责编制公司招标的经济标书； 2）负责审核招标成本控制价； 2、成本管理 1）成本管理体系 ①建立和完善公司成本控制体系，对项目的整体成本进行控制和管理； ②策划、制订和实施公司房地产开发项目的成本战略； ③建立项目目标成本责任体系，并组织落实与考核； ④建立成本监控预警机制。 2）目标成本管理 ①负责在产品可研阶段进行成本测算； ②负责审批公司项目目标成本； 3）成本动态管理 ①收集、整理公司范围的有关成本、价格信息，并对信息进行汇总
及甄别； ②对目标成本控制范围内的重大支出进行会签，避免目标成本的非预期超出； ③对项目成本进行动态监控，对超出预期成本变动范围的情况启动预警程序； 4）成本分析及效益评估 ①负责项目后成本分析评价及效益评估，并落实成本责任制； ②收集、分析已完工项目的成本经济指标。 5）成本信息库管理 ①收集相关成本信息，积累公司项目案例成果，建立集团成本信息库； 3、预结算管理 负责审批公司项目工程竣工结算、项目决算； 3.1 成本部是成本控制部门，以追求最高经济效益为目标。成本部工作的指导方针是：“坚持原则、据理力争、公平合理、廉洁高效”。 3.2 成本部在公司领导下开展工作。 3.3 协助财务部编制项目部年度费用开支计划，根据销售收入及成本预算预测开发项目利润。采取必要的措施，确保开发项目利润计划的实现。 3.4 负责编制工程项目投资估算，为公司领导投资决策提供可靠的依据。 3.5 负责编制工程招投标的标底预算，作为评标的参考。
房地产营销策划管理规定 及工作流程 Ting Bao was revised on January 6, 20021
第一章营销策划部组织结构及岗位设置 第二章营销策划部部门职能 部门职能： 营销策划部主要负责公司整体形象策划、公司宣传推广策划、地产项目营销策划，包括房地产项目策划、销售策略制定、公关事务策划管理和广告宣传等。营销活动策划符合公司整体形象要求，并达到预期效果；完成项目前期策划、房屋销售计划等工作；积极做好项目实施前市场区域调研及房屋销售前市场区域调研，为项目的持续发展提供有力的依据。 业务职能： 1、对公司的经营环境（行业发展趋势、竞争对手、市场）进行研究，组织实施市场调查，收集市场信息并进行分析整理。对项目区域市场进行调研和分析。
2、组织实施项目前期调研、为公司项目开发定位提供可行性论证分析。 3、公司整体形象的策划与营销方案的制定并具体组织实施，对营销活动的结果进行总结分析。 4、依据项目的市场定位，参与编制项目营销总体计划、销售全案策划，并指导实施。 5、负责项目开盘前营销活动策划，以及样板间、展台、售楼处布置方案策划与实施等。 6、与社会各媒体衔接，负责公司的宣传推广及销售宣传资料的制作。 7、对项目营销策划方案的实施效果进行跟踪研究，以便及时修正方案，改进工作。 8、熟悉、了解、分析国家及项目所在省份有关房地产方面的政策和市场行情。 9、加强与其他部门之间的沟通与合作，协助工作顺利完成。 10、对主要行业媒体、项目所在地的主要媒体进行调研，为确定广告推广策略提供决策支持，并协调好与各媒体间的关系，保证公司经营活动正常进行，杜绝媒体负面报道。 11、部门相关资料的管理。 12、负责公司本部门员工的培训、考核、奖惩等管理工作。 13、完成公司下达的其他任务。
著名地产公司工程付款管理制度 万科，重庆，房地产有限公司编号VＫ—ＣQ—ＣＢ-02 密级秘密 名称重庆万科工程付款管理作业指引版本 A/１第１页共12页 编制刘丛胜修订审核批准生效期２00８年月日 合众不动产投资管理中心 工程付款管理作业指引 1。目的： 为了加强对项目工程付款的管理，规范工程付款作业流程，提高项目资金管理能力. ２。适用范围： 公司所有在建工程项目的工程付款管理作业。包括策划合同、设计合同、工程施工合同、材料采购合同及其他合同等. 3．操作方法及流程 付款满足的一般原则： 已经签订有效的工程合同; 满足合同中要求的付款条件; 所有请款工程内容及工程量需符合形象进度的要求。 ３。2（付款时间要求： 3。2.１。承包商每月25日前向监理公司递交本月进度款申请资料（上月25 日至本月24日的工程进度款申请)。 3.2.2．次月1日下班之前项目经理部向财务部申报本月资金计划. 3.２。3．次月15日财务支付工程款。（原则上每月只办理一次工程款审批,如果需要在月初或月末支付，需要项目部经
办工程师通过邮件向财务负责人、主管领导报告，获审批同意后才可执行,并同时抄送给项目成本人员和成本部经 理.） 3。3( 操作流程： 万科，重庆，房地产有限公司编号 VK—ＣＱ-CB-０２密级秘密 名称重庆万科工程付款管理作业指引版本 A/１第2页共12页 编制刘丛胜修订审核批准生效期 20０８年月日 万科，重庆,房地产有限公司编号VK—CQ-CB-02 密级秘密 名称重庆万科工程付款管理作业指引版本 A/1 第3页共１2页 编制刘丛胜修订审核批准生效期 20０８年月日
某房地产开发公司安全管理制度 一、针对本公司危险性作业多，人员构成复杂，管理疏漏等情况，建立健全各各类的安全 规章制度是确保建立施工安全的基本保证。 二、建立完善和细化的安全管理制度在优化管理流程，精简管理层次，提高安全管理水平，实现全年安全生产目标等方面，能够产生一定的管理绩效。 三、安全管理制度建设是建立现代企业制度的客观要求，是严格安全生产要求的需要，时 贯彻落实公司规章制度的需要。 四、安全管理要变为事前预防与事中控制，则必须实现安全管理的四个凡事，即凡事有章 可循，凡事有据可查，凡事有人监督，凡事有人负责。要明确事前如何预防，事中如何控制， 时候如何处理。 五、为确保安全管理的时效性和可操作性，制度化建设必须实行动态管理，要实时分析生 产作业流程和管理上的薄弱环节，随时捕捉制度执行过程中的信息，结合情况，客观分析存在 的问题并及时修订或拟定可行的规章制度。 安全管理应急预案（制度） 为保证本公司安全管理工作顺利而有效地进行，根据《中华人民共和国安全生产法》、《消防法》、《山西省城市房地产安全生产条例》和市、做好安全管理工作的相关部署，并结合我公 司房产经营管理和其他经济工作的实际情况，特制定本预案，望公司部门及各单位务必遵照执 行。 一、指导思想 以"三个代表"重要思想和"十七大"精神为指导，牢固树立"安全第一，预防为主"的思想，在抓好日常安全管理工作的前提下，加强特殊时段的安全防护检查和举措，全面提升公司突发事 件应急处理能力，最大限度地减轻减少损害，保障公司员工的生命财产安全。 二、本预案适用的范围 （一）房屋结构性安全防护。 （二）供暖设备的生产安全。 （三）住宅楼及办公经营性用房的用电和防火安全。 （四）施工现场的安全生产管理。 （五）上述各项工作所涉及的安全突发事件和其他安全突发事件的应急处理。
某房地产公司规划设计部管理制度 规划设计部管理制度 1、项目前期工作指导书 2、审图管理办法 3、施工图委托管理办法 4、施工图审图流程 5、审图要点 6、施工图设计合同补充协议 7、相关表格
为使规划设计部日常工作达到规范化、制度化，高效优质地完成公司的各项计划和任务，规划设计部特制定本指导书。 规划设计部的日常性工作包十一个部分： 一、设计任务书 二、方案设计 三、地质勘探和测绘 四、施工图设计 五、施工图审核 六、环境设计 七、灯光设计 八、项目前期工作（办理规划许可证及其相关报批手 续） 九、现场施工配合 十、寻找新项目 十一、其它工作 一、设计任务书 1、编制《设计任务书》：根据《项目开发计划》和《市场分 析报告》，编制《设计任务书》。设计任务书包括《方案设 计任务书》和《施工图设计任务书》。 2、征询各部门意见：由项目经理填写《征询意见表》，经本 部门认可后，发经营销售部、工程管理部、计划合约部征 询意见。
3、协调各部门意见：由项目经理汇总各部门意见，如有不同 意，可组织相关部门，召开协调会议，协调会议应由项目 经理负责记录，并汇总意见后出《会议纪要》。 4、报审：由项目经理依据各部门意见和有关的《会议纪要》 修改《设计任务书》，填写《公司文件会审单》后，上报 主管领导批准。 5、存档：由项目经理将《设计任务书》编号存档。 二、方案设计 方案设计包括：总体方案设计、环境方案设计、灯光方案设计、户型方案设计、立面方案设计、智能化方案设计。 1、编制计划：由项目经理依据《项目开发计划》编制《方案 设计组织计划》，本部门认可后存档。 2、选择设计单位：由项目经理选择符合资质的设计单位，填写《公司文件会审单》，上报主管领导批准 3、签订合同：由项目经理拟订《方案设计合同》后，上报主 管领导批准，并与设计单位签订《方案设计合同》。 4、准备资料：由项目经理准备《方案设计任务书》、地形图 及相关资料填写《资料发放记录单》，转交设计单位签收。 5、现场踏勘：由项目经理组织设计人员进行现场踏勘，并填 写《现场工作记录表》。 6、监控：项目负责人应随时了解方案设计进度，对于过程中 出现的问题及时解决，必要时可以组织协调会，请相关部
某房地产开发公司 人事管理条例 第一章总则 第一条为切实抓好XX房地产开发公司（以下简称“公司”）的企业管理，有效地促进团队建设，确保企业经营理 念的正确贯彻，保障职员的合法权益，根据《劳动法》 和《XX集团人事管理办法》及现行劳动人事政策，结 合公司实际，特制定本条例。 第二条本条例中的“职员”是指公司在册的各级业务管理人员和。 第三条本条例依法制订，其中具体条款有与国家法规相抵触的，以国家法规为准。 第二章职员的招聘、试用与录用 第四条公司根据现有业务和未来发展需要，选用、储备专业和管理人才，建立富有竞争力的职员队伍。 第五条除特殊情况外，公司的职员采用面向全社会公开招聘的方式产生。招聘原则为“公开、平等、竞争、择优”。第六条人员招聘由公司人力资源部及其委托单位依照招聘计划实施。职员的岗前培训、试用、正式录用，按公 司《职工（劳动）管理办法》相关规定办理。
第七条正式录用的职员，由公司与其本人签订《劳动合同》，并发给注明个人职称的《录用通知书》，职员以《录 用通知书》为基础参加晋升考核。试用人员由用人单 位与之签订《试用协议书》。 第三章职员的权利和义务 第八条职员的权利： 一、参加级别晋升考核，获得基本工资，享受与职称津贴相匹 配的权利； 二、参加劳动获得报酬的权利； 三、申诉投诉的权利，提出合理化建议的权利； 四、公民依照法规和国家政策应该享有的其他权利。 第九条职员的义务： 一、遵守公司各项规章制度，接受公司考核的义务； 二、接受公司调遣，完成指派任务的义务； 三、实事求是，诚信做人，认真做好岗位工作的义务； 四、公民依照法规和国家政策应该承担的其他权利。 第四章职员的职称和待遇 第十条行政职员依据能力和资历分为办事员、助理管理师、管理师、高级管理师、主任管理师、管理专员、资深 专员等七种职称。与之对应的技术职员职称为技术 员、助理工程师、工程师、高级工程师、主任工程师、
某知名房地产公司资金管理制度 一.目的: 为保证资金安全～降低资金风险～合理利用资金～规范资金结算。 二.适用范围: 苏南物业及其下属各服务中心、部门。 三.方法和过程控制: 1. 现金管理,出纳、收银员需办理社会担保, 1.1现金,指“存放在出纳处的人民币和外币”～以下同,的使用范围须按国家《现金管理暂行条例》进行～范围之外的现金使用应通过银行进行结算～公司不得为任何单位和个人套取现金。单笔现金使用金额在人民币一仟元以上,包括一仟元,时～需提早一天把审批好的《备用金借支单》交到财务管理部。 1.2以现金方式获取的收入必须及时入帐～当天送存银行～超过银行当天营业 时间收取的现金～应在值班人员的监督下放入投币式保险箱～并需要双方签字确认,于第二天在第三人监督下取出打开,确认无误后双方在值班表上签字确认,并立即送存银行。 1.3出纳在办理现金支付时～必须检查付款单据,备用金借支单等,是否已完备 支付审批手续～不得受理未按规定审批的支付业务,不得受理不完整、不真实、不合法的各类凭证～如有异常情况及时告知财务负责人。 1.4公司各业务部门～在业务活动中收取的现金必须及时上交公司出纳～不得 自行用于任何开支。严禁用“白条”抵充现金,不准因私借支现金,不私设“小金库”保存帐外现金。
1.5出纳在办理收付时～应坚持“当面点清”制度～每笔现金收付后应当即入帐。同时必须作到“日清月结”～日记帐与库存现金应于每日终了后核对～如出现长短款～应立即告知财务负责人～查明原因及时处理。 1.6财务管理部每月至少一次对服务中心库存现金、有价证券进行突发性检查。并填制现金～有价证券盘点表。并随当月检查报表一起装订成册存档。 1.7公司各部门当日营业现金余额最高不得超于伍仟元,特殊情况需要审批,。 1.8公司出纳到银行存取现金时～数额在三万以上一定要有1-2名保安人员陪同～到较远的银行一定要有公司的车辆接送。 1.9做好保险柜的安全保卫工作～即保险柜必须放臵在有监控摄像的地方～所有物业服务项目监控中心必须设臵投币式保险柜。 2. 银行存款管理 2.1因业务需要～新开银行帐户须书面向总部资金管理中心申请～并告开户理由、帐户用途。得到批准后方可开户～并严格按照当初开户的用途使用。 2.2财务应定期对各开户行的户头进行清理、核对～对已存在但不需使用的帐户应及时书面向总部资金管理中心申请销户～得到批准后及时到银行办理销户手续。 2.3严禁出租,或出借,银行帐户～不得以任何形式帮助任何单位或个人进行洗钱行为。 2.4财务印鉴须由两人分别保管。会计主管负责保管和使用银行开户印鉴章中的法人代表章～财务专用章由财务管理部负责人保管和使用。 2.5银行结算单据和支票统一由出纳购买并妥善保管～财务印鉴不得预留在空白票据上。 2.6银行存款的支付～必须检查付款单据,付款审批单～备用金借支单等,是否已完备支付审批手续～不得受理未按规定审批的支付业务,不得受理不完整、不真
某房地产公司培训管理制度 一、目的 为了加强教育培训工作，提高公司全体员工的整体素质和专业技术水平，以适应企业的快速发展，结合公司的实际情况，特制订本制度。 二、适用范围 *****房地产运营管理机构及分公司事业部。 三、培训类型、形式与考核方式 1、培训类型 1.1员工培训按培训讲师是否本公司员工及培训地点分为：外聘内训、外出培训和内聘内训； 1.2按培训对象及内容不同分为：上岗培训（包括入职培训和岗前培训）、管理技能培训 及专业技能培训等； 1.3按组织部门的不同分为：公司、级、事业部级、项目级培训，公司级培训由总部人力 资源行政部统筹组织实施，事业部级和项目级的培训由事业部／项目负责组织实施，人力资源行政部负责监督。（如事业部没有独立的人力资源行政部的，可由总部人力资源行政部协助组织实施） 2、培训的形式可以是：专题授课、参观、交流研讨、自学、读书、网络或视频等。 3、培训的考核方式可以是：书面考试、培训心得报告、讲师或上级主管对学员进行评价等。 四、公司级培训 1、公司培训主要包括：公司大部分员工所需要的通用知识技能和素质类培训（如入职培训、时间的管理等）、结合公司经营战略与业务发展需要对某一类人员进行的技能提升类培训（如项目经理培训等）、各部门需要公司协助组织的培训等。公司培训由人力资源行政部负责计划安排，在各部门的配合下完成。 2、年度计划 各部门于每年12月底，根据本部门的实际情况填写年度的培训需求，报人力资源行政部。
3、人力资源行政部根据公司的经营战略目标和现有人员能力素质现状，结合各部门的培 训需求，编制《公司年度培训计划》，并交总裁审批。 5、人力资源行政部按《公司年度培训计划》组织实施各项培训活动。 7、培训时，到课员工都必须填写《培训签到表》。培训结束后培训组织者应随机抽取至 少50%的到课员工当场填写《培训效果调查表》进行培训效果评估。 9、人力资源行政部根据受训者填写的《培训效果调查表》及其考核成绩，对受训者进行 跟踪调查，及时对培训效果进行评估总结，以不断改善培训工作质量。 10、相关培训记录资料由人力资源行政部负责保存。 11、公司年度计划的调整：如公司战略目标调整，或事业部培训需求的变化，可根据实际情况，调整年度培训计划，报总裁审批后执行。 五、事业部级培训 1、主要用于提升事业部员工的岗位专业知识与技能，培训对象一般是本部门内员工，讲 师一般是本部门或其他部门员工。部门培训每季度不得少于2课时，由各事业部自行负责计划和组织实施，人力资源行政部负责监督。 2、各事业部应于每季度的最后一天将部门下季度的《部门季度培训计划》（电子版）和，每次培训后，将培训课件、《培训签到表》及《培训效果调查表》提交到人力资源行政部存档。 3、各事业部的管理者都有培训下属和团队建设的责任，培训工作作为其绩效考核和晋升 的重要参考依据之一，具体标准参照《目标责任书》和《人员的晋升标准》执行。 六、项目级培训 主要用于提升本项目员工的岗位专业知识与技能，讲师一般为项目负责人或指定人员，项目培训每季度不得少于4课时，提前将《项目季度培训计划》经事业部总经理审批后交人力资源行政部存档，培训相关记录由各事业部负责保存。 各管理者都有培训下属和团队建设的责任，培训工作计划及实施情况将作为其绩效考核和晋升的重要参考依据之一，具体标准参照《目标责任书》和《人员的晋升标准》执行。 七、上岗培训 1、上岗培训是指对新员工或转岗员工进行的培训，包括入职培训和岗前培训。其中转岗 员工只须参加岗前培训。
房地产企业的成本管理制度汇编 1
遇到建筑工程纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>> 房地产企业的成本管理制度 随着房地产市场竞争的加剧,为提高产品及企业的核心竞争力,房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。在开发建设的整个过程中(立项、规划设计、建设、结算、销售)每一个环节的 成本都要进行严格的和科学的控制和管理,特别是在立项和规划设计阶段,因此,房地产的成本管理应该是全过程的成本管理,而且不但仅要关注财务成本,而且要关注质量、工期等隐性成本,还要考虑消费者的消费成本。 (一)立项环节的成本控制 1、新项目立项时必须提交详细的<可行性研究报告>,<可行性研究报告>除应具备地块基础资料、周边环境及其发展趋势、合作方背景、合作方式及条件、初步规划设计方案、开发节奏及市场定位等基础内容外,还须包括以下内容(<可行性研究报告>详细内容详见<可行性研究报告指引>): 2
1.成本费用估算和控制目标及措施; 2.投资及效益测算、利润体现安排; 3.税务环境及其影响; 4.资金计划; 5.<竞投方案>(仅限招标、拍卖项目); 6.投资风险评估及相应的对策; 7.项目综合评价意见; (二)规划设计环节的成本控制 1、规划设计单位的选择应遵循以下原则: 1)能由公司内部完成的规划设计工作,应由公司内部自行完成; 2)需委托设计院进行的规划设计工作,应采取招标方式,择优确 3
定。 2、总体规划设计方案(必须包括建造成本控制总体目标,即目标成本:详见附录1－目标成本的编制与审核),应首先上报由公司领导牵头组织的”规划设计方案听证会”审查,获经过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计)。每一阶段都 必须要求设计单位出具<设计概(预)算>,并在与上一阶段的概(预)算进行认真分析、比较的基础上,编制我方的<建造成本概(预)算>,确定各成本单项的控制目标,并以此控制下一阶段的设计。 3、施工图设计合同应具备有关钢筋、混凝土等建材用量要求的条款,并载明:设计单位的<施工图预算>原则上不得突破我方编 制的<建造成本预算>。 4、设计、工程、预算人员应会同监理人员、物业管理人员组成联合小组,对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性(包括建成后的物业管理成本、用户使用成本)等进行会审,提出明确的书面审查意见,并督促设计单位进行修正,避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失、浪费。 5、材料设备之品牌／标准、参数的选用应与工程项目的品 4