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本科毕业设计（论文）
文献综述
题目当前房地产销售面临的困境及对策研究
一、前言部分
房地产是国民经济的支柱产业，其发展程度已成为国家经济现代化的重要标志。近年来，中国房地产业在迅猛发展的同时，存在一定程度的混乱与无序，导致资源的浪费，收益分配失衡，主要原因是房地产在交易销售过程中出现了诸多可以让不法分子有利可图的环节和问题。在房地产的交易销售中，清楚了解有关房地产的相关法律法规对消费者是至关重要的。但是，就是有部分不法分子利用消费者对房地产相关法律法规知识和意识的薄弱和局限，从中获利，从而损害了消费者的自身利益，才导致房地产销售中出现的种种问题。可是，随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的不断深入，房地产这种特殊的商品在公民生活消费中的地位日渐重要，所以对于探讨在房地产交易销售中出现的问题并找到相应的对策给予解决对买房的普罗大众而言是相当有意义的课题。目前，我国房地产行业正面临的重大矛盾就是房地产经营者和消费者之间利益的矛盾。这些矛盾以问题的形式出现在房地产销售交易的过程中。当两种相互对立的利益发生冲突的时候，法律法规的约束和保护起着规范房地产交易销售市场的作用。
因此，本篇综述主要是从房地产销售方式的不同及其相关涉及的盈利提成方面来针对性的指出日常生活中房产交易销售中最易涉及出现的问题，再给予深入的探讨研究。
二、主体部分
（一）房地产销售交易市场的发展形势与展望
《2009中国房地产市场形势与2010发展展望》这篇论文中指出：2009年1～12月，全国70个大中城市房屋销售价格保持不断回升态势，12月，全国房屋销售价格指数为107.8，比11月上升21个百分点，比上年同期上升15个百分点。新建住房销售价格指教为109.1，比ll月上升2.9个百分点，二手房销售价格指数为106. 8，比11月上升1.3个百分点。分城市看，12月份，70个大中城市中有54个城市房屋销售价格强幅高于3%，深圳涨幅最高为18%，仅唐山市房屋销售价格同比出现
下跌。从环比价格情况看，有67个城市房价环比出现上涨，锦州、洛阳和平顶山市房价环比持平。（刘青，高聚辉，杨颖，2010）
《2010年我国房地产业的政策导向与发展趋势》这篇论文中指出：2009年楼市热销，商品房库存持续下降，而房地产投资和新开工面积又未能达到预期，一些业内人士开始忧虑未来楼市再度出现供不应求局面。据国家统计局统计，2009年前十个月全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4％。其中，商品住宅销售面积增长50.1％。而当期房屋新开工面积8.14亿平方米，同比仅仅增长3.3％，并且增速是自2009年年初以来首次实现由负转正。（肖元真，张天，戴骏冬，2010）
（二）房地产销售过程中最常出现的法律法规问题及研究
《略论我国房地产销售中的若干法律问题》这篇论文指出：在我国房地产销售过程中涉及到了若干法律问题，主要包括：我国房地产预售问题、房地产买卖中定金问题、商品房预售合同问题、商品房预售资金监管问题等。（于学政，2004）《我国商品房销售市场的法律调制体系研究》这篇论文中指出：我国现行的商品房销售市场法律调制体系存在对开发商的违法责任规定不够明确、对开发商的违法行为处罚较轻、相关配套措施之间缺乏协调、管理措施难以到位、未规定房管部门不尽管理职责等四大问题。笔者建议从三方面来加以完善：立法上加大政府的调制力度，完善政府的调制制度；加强执法力度，使整顿和规范房地产市场秩序工作经常化；建立科学、合理、规范、高效的房地产市场管理运行体系。（党存红，李龙江，2009）
《论商品房交易中开发商行为的法律规制》这篇论文中指出：随着我国房地产经济的发展和住房制度改革的深入，商品房这种特殊商品在人们生活消费中的地位日渐重要，但是由于购房者在获取信息的能力、法律知识、交易能力等方面存在严重的不对称现象，以致其在商品房交易市场中处于弱势地位，其合法权益常常受到侵害。其中，商品房预售制度是实践中最具争议的制度，也是导致大量商品房交易纠纷的主要原因。（董雨凌，2009）
《商品房销售中价格欺诈行为民事责任研究》这篇论文中指出：商品房销售中的价格欺诈行为，是指在商品房销售领域，房地产经营者利用虚假的或是使人误解的价格手段欺诈购房消费者的行为。商品房销售中价格欺诈行为的具体表
有：违反明码标价规定的行为、哄抬商品房价格的行为、因质量缺陷、面积缩水而变相提高价格的行为、虚假广告中的价格欺诈行为、中介企业的价格欺诈行为等。（马丽，2007）
《物权法的施行对我国房地产业的影响研究》这篇论文中指出：预告登记制度主要适用于各类不动产交易进程中，当前我国不动产交易中对预告登记制度确立的主要作用体现在商品房预售中，其有效解决了一房二卖、预售后又设抵押权以及预购人与承建商的权利冲突等问题。而且预告登记制度可以有效地防范房地产企业的不法销售行为，消除“一房二卖"的现象，对预购人的债权起到保护作用，赋予了预购人债权以物权的排他效力。（朱成竹，2009）
《熟知常见商品房销售策略，谨防坠入房屋销售陷阱》这篇论文中指出：近几年，房地产市场成交火爆、房价不断上扬，让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而使购房者与房地产开发商之间的房屋买卖合同纠纷数量也犬幅上升。某些不良开发商为了赚取暴利，利用各种手段设置形形色色的房屋销售陷阱，令人防不胜防。下面作者对某些开发商的常用销售陷阱及购房者的相应对策逐一进行分析。
①利用房屋销售广告进行夸大或虚假宣传，而此广告中的亮点内容并没有写入商品房买卖合同中，待购房人交纳房款或入住后方知被“忽悠”。
②用购房者首次看房而在其对楼盘周边情况并不了解的情况下，通过销售人员的狂蠢乱炸，逼诱购房者在最短时间内签商品房买卖合同。
③诱使购房者在最短时间内先交定金，但购房人后来决定不买房子时，开发商却坚决不退还定金。
④利用假造销售的火爆气氛，诱使购房者尽快签约五、利用商品房买卖合同众多不平等条款规避自己责任，牵制购房者。（宋玉才，2010）
《城市房地产引发矛盾纠纷的原因与对策》这篇论文中指出：引发城市房地产矛盾纠纷的原因归纳起来有以下几点：
①相关的法律法规不够完善，操作性不够强。
在我国《合同法》、《土地管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规相继颁布施行后，应当说，涉
及城市房地产的法律体系已经初步形成。然而，由于我国处于社会的转型期，房地产市场发展迅速，运行机制复杂，利益群体出现多元化，现行法律法规日益显得不够完善，房地产涉及的需要调整的各种关系，并未能完全纳入法律规范之中。
②行政管理缺位，有法不依或监管乏力。
商品房是一种特殊的商品，涉及众多消费群体，对这一领域，行政的管理和指导必不可少。然而在施行管理和指导过程中，往往缺乏行政效率，甚至存在缺位的现象。
③开发商缺乏自律，违法违规操作。
相对而言，开发商和业主地位是不对称的，开发商是强者，处于强势地位，业主是弱者，是弱势群体。因此，开发商在房地产开发、商品房预售合同签订及其履行过程中缺乏自律，为追求最大的利益，甚至无视消费者的合法权益，违法违规操作，导致纠纷产生。（吴明高，2009）
《浅论房屋买卖涉及的部分法律问题》这篇论文中指出：房屋买卖是我国市场经济发展的良好果实，也是市场经济发展的中坚力量，更是法律中不动产买卖的重要一部分，因此从法律上进行必要的认识和了解是必须的。房屋买卖严格上是“纯民事关系”，是公民之间的自由往来，但是由于房屋作为不动产在法律上的特殊性和重要性，法律对房屋的买卖和转让等行为进行了“行政包装”，对房屋进行登记造册，白纸黑字的身份记载，这也是保护公民合法权益的必要之举。（张立琴，2010）
（三）房地产销售模式中存在的问题及对策研究
1．销售代理方面的相关研究
《房地产销售代理业中存在的问题及对策》这篇论文中指出：房地产销售代理业存在的问题有法制不健全、代理市场混乱、代理商营销策划缺乏新意等。（袁韶华，陈伟，雷灵琰，2009 ）
《房地产销售代理合同违约金计算模型构建研究》这篇论文中指出：房地产销售代理模式尽管有很多优势。但实际操作过程中一些开发商认为销售代理商投资少、利润高，心里极不平衡。在一些销售实例中，某些开发商看到委托的销售代理商通过一系列策划后所获得收益很高，出乎自己的预料，这时开发商在利益的驱使下便单方面毁约，通过支付违约金的方式拿回销售权自行销售，结果给销
售代理商造成很大的损失。而实际案例中房地产销售代理过程中开发商的违约行为给代理商带来了严重损失，而准确确定双方签订合同中的违约金数额是解决这一问题的关键，也是合同顺利执行的重要保障。（林广利，蒋慧杰，张金辉，2010）
《一手房地产销售代理的现状与对策研究》这篇论文中指出：内地一手房地产销售代理的现状堪忧。一手房的销售代理，和二手房的销售代理一样，本质上是房地产业的专业分工、专业化的发展趋势的体现。在地产企业将楼盘的规划设计、建设施工、广告传播、物业管理纷纷外包出去的时候，地产销售的外包也是不可避免的趋势。但从地产发展的客观规律看，一手房的代理销售会是一个美好的明天。（钱广贵，2006）
2．房地产预售方面的相关研究
《小议房屋阁楼若干法律问题》这篇论文中指出：所谓商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。并已经确定施工进度和竣工交付日期。（王南，2009）
《商品房预估中若干问题探讨与商品房销傅系统的开发设计》这篇论文中指出：由于我国房地产起步较晚，房地产市场中还存在很多问题，其中房地产预售问题是我国房地产中最重要的问题之一。目前我国房地产预售中存在的主要问题有：商品房质量问题、商品房预售中面积差异问题、预售商品房的再行转让问题、商品房预售的广告乱象给广大购房者带来的危害等一系列的问题。然而根据我国的国情和我国房地产发展的需要，再借鉴国外一些发达国家的房地产预售监管经验，总结出以下几点解决目前我国房地产预售问题：①分情况解决我国商品房中质量问题；②处理建筑面积产生的差异的方法；③明确商品房预售再转让的条件；
④商品房预售广告的法律约束力；⑤建立房地产销售和备案制度。（徐云飞，2007）
《浅谈商品房的预售模式》这篇论文中指出：在实际的交易过程中，我国的
商业模式变文献综述 1．商业模式的概念 彼得德鲁克说：“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争”。伴随着经济全球化的浪潮，商业模式的重要作用已得到各界的高度认可与重视。众多企业在有效利用商业模式的情况下，获得了巨大的收益。但对于商业模式的研究还是不够系统、完善。一般定义：为实现客户价值最大化，把能使企业运行的内外各要素整合起来，形成一个完整的高效率的具有独特核心竞争力的运行系统，并通过最优实现形式满足客户需求、实现客户价值，同时使系统达成持续赢利目标的整体解决方案。对于商业模式的真正含义，理论界没有形成统一的权威解释。笔者将对商业模式的四个角度对其概念进行综述。 经济（盈利）角度：经济类的定义仅仅将商业模式描述为企业的经济模式，其本质内涵为企业获取利润的逻辑。与此相关的变量包括收入来源、定价方法、成本结构、最优产量等。许多研究者都从这个角度对商业模式进行了概念界定和本质阐述。Stewart 等 ( 2000 ) 认为，商业模式是企业能够获得并且保持其收益流的逻辑陈述。Rappa ( 2000 ) 则认为商业模式的最根本内涵是企业为了自我维持，也就是赚取利润而经营商业的方法，从而清楚地说明企业如何在价值链 ( 价值系统) 上进行定位，从而获取利润。Hawkins ( 2001) 把商业模式看作是企业与其产品/ 服务之间的商务关系，一种构造各种成本和收入流的方式，通过创造收入来使企业得以生存。Af uah 等 ( 2001 ) 把商业模式定义为企业获取并使用资源，为顾客创造比竞争对手更多的价值以赚取利润的方法。商业模式详细说明了企业目前的利润获取方式、未来的长期获利规划，以及能够持续优于竞争对手和获得竞争优势的途径。 运营角度：运营类定义把商业模式描述为企业的运营结构，重点在于说明企业通过何种内部流程和基本构造设计来创造价值。与此相关的变量包括产品/ 服务的交付方式、管理流程、资源流、知识管理和后勤流等。也有许多研究者从这个角度对商业模式进行了概念界定和本质阐述。Timmers 将商业模式定义为表示产品、服务和信息流的架构，内容包含对不同商业参与主体(business actors) 及其作用、潜在利益和获利来源的描述。Mahadevan 认为，商业模式是企业与商业伙伴及买方之间价值流(value stream) 、收入流(revenuestream) 和物流(logistic stream) 的特定组合。Applegate 把商业模式说成是对复杂商业现实的简化。通过这种简化，商业模式可用来分析商业活动的结构、结构元素之间的关系以及商业活动响应现实世界的方式。Amit 等把商业模式看作是一种利用商业机会创造价值的交易内容、结构和治理架构。他们描述了由公司、供应商、候补者和客户组成的网络运作方式。 战略角度：战略类定义把商业模式描述为对不同企业战略方向的总体考察，涉及市场主张、组织行为、增长机会、竞争优势和可持续性等。与此相关的变量包括利益相关者识别、价值创造、差异化、愿景、价值、网络和联盟等。目前来看，国外对商业模式的定义大部分属于这个范畴。KMLab 顾问公司(2000) 将商业模式定义为关于企业如何在市场上创造价值的描述，内容包括企业的产品、服务、形象与配销的特定组合，还包括用以完成工作的人员与作业基础建设的基本组织。Linder 等(2000) 认为商业模式是组织或者商业系统创造价值的逻
房地产营销策略的研究的文献综述 一、引言 房地产行业在中国经历了几个阶段的发展，已经初具规模。随着行业发展，市场竞争日趋激烈，为更好实现销售，房地产企业不断改进项目的营销策略，已经形成了较为成熟的房地产营销模式。但与此同时，大城市房地产开发竞争日益激烈，营销难度日益加大；随着房屋和土地价格的不断攀升，其开发成本日益提高；随着开发规模日益加大，其可供应土地日益减少。目前大型房地产企业为扩大公司规模，提高项目利润水平，其开发足迹已逐渐向大城市周边的转移。但由于城市房地产开发水平尚处于初级阶段，其市场竞争环境和客户购买行为特征、客户需求等因素与大城市存在明显的不同点。因此，大型房地产企业难以以大城市的房产营销策略促进楼盘的营销。面对房地产的营销，我们在憧憬美好未来的同时，也有很多问题要问。到底房地产的市场特点是什么?什么是房地产市场营销?它的发展历程是怎么样的?制定怎样的营销模式才更适合的发展?等等这些问题,我们都将以理论和其他论述去解决。 二、国内外研究现状 1、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2、营销的意义 美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普·科特勒（Philip Kotler）在《市场营销原理》中这样说：“市场营销是创造顾客价值和关系。”在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同的目标：将顾客放在市场营销的中线。今天的市场营销完全围绕创造顾客价值和建立盈利性顾客关系展开。它始于理解消费者的需要和欲望，觉得组织能够最好的服务市场目标，制定有说服力的价值主张并借此吸引、维持和发展目标顾客。如果组织能很好的做到这些，就可以得到以市场份额、利润和顾客权益等形式表现的回报。 他还认为市场营销应该围绕五个主要的价值主题，分别是： （1）获得来自顾客的价值回报，要首先为顾客创造价值。今天的市场营销必须善于创造顾客价值和管理客户关系。杰出的市场营销公司理解市场和顾客的需要，设计创造价值的营销战略，制定整合市场的营销计划来传递顾客价值和顾客愉悦，建立牢固的客户关系。作为回报，它从顾客那里收获以销售、利润和顾客忠诚为表现形式的价值。 （2）建立和管理创造价值的优势品牌。拥有强势品牌权益的、准确定位的品牌为建
毕业论文文献综述 信息管理与信息系统 上海晟景公司网上电脑销售系统设计与实现随着经济的发展，传统的产品销售方式已不能满足消费者高节奏的生活方式。人们渴望在最短的时间里了解最多的信息，以最快的速度选择自己满意的产品。随着互联网的普及应用，网络销售为这一问题提供了很好的解决方案。 刘志敏（2009）认为网络销售一般是指基于互联网的销售方式,即利用互联网销售企业产品[1]。企业网络销售以在线交易、客户服务为核心，用以提高商业交易的效率、范围，降低经营成本。针对目前的发展趋势，企业开发网络销售系统是必要的。 1 网络销售的现状及发展分析 1.1 网络销售是一种趋势 当前国际金融危机催热了国内在线交易市场，越来越多的人把目光投向广阔的网上购物市场。对消费者来说，金融危机之下对未来收入预期下降，网上购物的价格优势是吸引网民到网上购物的重要原因之一；对企业来说，金融危机让企业面临巨大的成本压力，希望借助网购市场拓展新渠道；对企业来说，出口受阻，他们开始把目光转向国内，也推动了国内网购市场的升温。同时网络购物市场也在成为当前新增就业机会的重要来源，王萍（2009）2008年有57万人通过在淘宝网上开店实现了就业，这相当于上海市2008年全市新增就业岗位数的总和[2]。 1.2制约网络销售发展的因素 裴子钊（2008）认为制约我国网络销售发展的因素：网络覆盖率低，网络支付手段落后，缺乏良好的法律环境[3]。王伟，王丹（2008）认为物流设施不配套，顾客传统购物观念根深蒂固是我国发展网上销售存在的障碍[4]。
1.3 网络销售的发展对策 企业应在结合自身条基础上整合营销渠道资源，根据自己的经营需要选择合适的网上销售模式，李勉（2008）认为如果必要，也可以采用多种网上销售模式[5]，同时确定各渠道成员在网络渠道中的角色定位并规范其网络行为。张玲（2010）认为要坚持创新，注意产业链的协同合作[6]。张月瑶（2009）认为要发挥原有优势，针对不同消费群体，转变不同的销售方式，加大政府的扶持[7]。 2 网络销售的运作流程和系统的结构选择 2.1 网络销售流程管理 网上销售系统整体设计上采用三层浏览器/服务器(B/S)结构，在客户端与数据库之间加入一个中间层，也叫组件层。三层体系的应用程序将业务规则、数据访问、合法性校验等工作放到了中间层进行处理。通常情况下，客户端不直接与数据库进行交互，而是通过COM/DCOM通讯与中间层建立连接，再经由中间层与数据库进行交互。罗永昌（2009）认为设计规划时需要重点考虑以下几点： 用户注册：用户注册功能模块就是提供用户注册个人信息和企业收集个人信息的程序接口。用户只要在注册时填写了个人信息资料，在用户下订单的时候，系统能自动从数据库中提取出相应个人信息填入订单。所以设计时候考虑在主页上提供用户登陆模块和用户注册链接，老用户可以在此登陆，新用户可以在此进行注册。 产品发布：如何管理和陈列所有产品，使用户能方便快速的挑选出所要购买的产品，同时要将所有新上市的产品和正在促销、热销中的产品推荐给用户。因此，在系统中将所有的商品进行产品分类。 产品查询：考虑到用户较多关心的是产品名称和价格，本系统允许用户，选择产品所属类别、产品名称、及用户期望的价格水平，再根据这些条件从产品列表中选出符合条件的产品，若没有符合条件的产品则提示未找到。 电子购物车：其实就是一张在内存中的临时表。当用户首次购买时就在内存中创建此表，并向内添加记录。此后的处理就是对此表的处理更新和删除记录[8]。
文献综述 1.引言 我国房地产市场与国外同行业相比差距大，在融资渠道方面差距尤为明显。现在，我国主要依靠银行贷款满足整个房地产行业的金融需求，对资本市场的利用相对落后，据统计，在我国房地产企业资金来源中，银行贷款占到70％以上，贷款余额也占到了商业银行贷款余额的7．8％。我国仅有为数不多的上市公司可以获得非常有限的市场金融支持，上市对于大多数开发商而言，仍然是可望而不可及的事。资金来源的单一和过度集中，是我国房地产业融资渠道的软肋。一旦银行信贷紧缩，大批白有资金不足的开发商将面临资金链崩断的危险。 2.房地产企业融资方式的研究现状 2.1国外相关研究现状 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称REITs)属美国发展的时间最长，也最为成熟。因此，美国对REITs研究的文献也最多，涉及到有关REITs发展的各个方面，从整体的介绍、发展历史、政策变化对其影响到从定量的角度对RErrs的分红收益率(分红／股价)、净收益、经验所得资金乘数等盈利能力同宏观经济的相关性、股市的相关性等进行定量分析。 美国的REITs要求REITs将应税收入的90％以上分配给投资人，否则REITs就不能享受应有的税收优惠。考察1995-1996年间在REITs分红公告发布前和发布后的买卖报价价差，发现如果分红越高，买卖报价价差就会越小，反之，买卖报价差就会越大。因为如果投资者相信公司的管理者对该股票的相关信息知道得比他们多，他们就会倾向加大该股票的买卖报价差。可见，REds的高分红能消除信息不对称水平。 对于如何衡量REITs的价值，Richard Imperiale在其《房地产投资信托：投资组合管理的新策略》(Real Estate Investment Trusts：New strategies for Portfolio Management)一书中作了详尽的论述，该书是他对房地产投资信托的了解和投资理念以及大量对业界顶尖专家的采访谈话的整理。 Steve Bergsman(2006)提出：尽管人们普遍认为房地产板块的股票价格波动对整个股票市场的影响要高于其他行业板块的股票，但人们却认为房地产投资信
商业模式、共生体与商业生态:案例与理论 魏炜朱武祥林桂平 摘要：商业模式是利益相关者的交易结构。以往研究主要关注只包括核心利益相关者、微观视角的商业模式或包括所有宽泛利益相关者、宏观视角的商业生态。本文在商业模式和商业生态之间建立起中观视角的新概念——共生体，为同个商业生态中不同商业模式的企业建立起同一个坐标系，使不同商业模式的企业之间进行比较成为可能；也为企业创新、重构商业模式提供更为广阔但又不过于宽泛的利益相关者视角。为更好阐述理论，本文采取DG公司的商业模式重构过程作为共生体概念导入、逻辑解释和理论体系建构的单案例研究样本。关键词：商业模式共生体商业生态利益相关者 Abstract: The essence of a business model defines a transaction structure that involves stakeholders. In this article, we examine the transaction structure, including transaction relationship, forms and so on, among these stakeholders, and introduce a new concept of “symbiont”, the aggregation of the business model of the focal firm as well as the business models of its stakeholders. By proposing this innovative concept, we bridge the gap between macro (Business Ecosystem) and micro (Business Model) views and therefore broaden our thinking of business model. The concept of “symbionts” in business model that we create provides a share coordinate system for different business models in the same business ecosystem, making it possible to compare different business models directly. What’s more, it allows us to analyze a focal firm's business model in a micro viewpoint, which may suggests how to restructure or reform the focal firm in a surgical way based on the anatomic picture of the company. We focus on the Business Model Innovation of an old-lined agriculture firm in China to better explain our theory. Key Words:Business Model, Symbionts, Business Ecosystem, Stakeholders 一、问题的提出 传统管理学科，研究对象为企业组织及其内部各部门、人员等之间的关系和业务活动、管理活动。视角从微观到宏观分别为人员、组织和产业。评价标准则为运营的业绩指标——如何更好地发挥既定资源禀赋的最大能力。 商业模式研究对象为焦点企业（商业模式研究的对象）及其利益相关者，考察他们之间的交易关系、交易方式等组成的交易结构总和。视角进一步拓展，微观至焦点企业内部利益相关者（处于企业内部、具备独立投入产出、独立利益诉求、独立权利配置，如物流、信息平台、支付平台等），宏观至整个商业生态，包括焦点企业的外部利益相关者，如企业的供应商、合作伙伴、客户、竞争对手，甚至焦点企业的利益相关者的利益相关者，如供应商的供应商、客户的客户、竞争对手的合作伙伴等等。评价标准则是价值的创造、传递效率。观察价值如何在利益相关者之间创造和传递，焦点企业从中获得多大的价值等。 这种视角的拓展，具备三方面意义：第一，从商业生态等宏观结构定位焦点企业的价值
新疆农业大学 专业文献综述 题目 姓名: XXX 学院: 管理学院 专业: 土地资源管理 班级: 土地资源管理XX班 学号: XXX 成绩: 指导教师: XX 职称: XXX 2015年12月15日 新疆农业大学教务处制
房地产营销策略研究综述 作者：XX 指导教师：XXX 摘要：房地产营销策略的有效应用成为房地产企业在竞争中制胜的关键。然而从现实的房地产业营销策略的应用来看，主要存在市场调查不充分，缺乏市场细分，且营销策略的控制与实施不到位，缺乏策略创新等问题，由此一定程度上导致了房地产业的盲目扩张。在新形势下，房地产市场营销也将越来越注重专业化、差异化、创新化的新思路和新理念，国内有关房地产营销策略优化分析的研究主要集中在低中档的刚需住宅，而有关商业地产的研究文献较少，而针对商业地产的研究对房地产市场发展有重要的意义，需要深入的探究。本文阐明了房地产营销策略研究背景和研究意义，概括了国内外房地产营销相关理论，指出了国内房地产研究的不足和商业地产对房地产市场发展的重要意义。 关键词：房地产业；房地产营销策略；优化分析 1 研究背景和意义 1.1 研究背景 中国房地产业从20世纪80年代初开始起步发展，市场机制和政府监管机制在不断地完善，主要体现是，价格理性与产业危机的处理两个方面。近几年更是房地产行业的极速发展阶段，房地产业更是日益成为我国一些二三线城市的行业性支柱产业。根据我国国家统计局的投入产出模型进行计算，中国房地产投资每100亿元一般可以带动其他各部门的产出约286亿元，而其中房地产业自身的产出可达到10.98亿元。 房地产企业需要不断地提高自身的科学管理水平，其中重点关注营销策略的创新性改进，进一步提升自己的市场竞争力。而国家陆续出台了相关的宏观调整政策。在2015年2月28日，央行2015年来首次降息并决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。近期又推出了公积金新政，进一步降低公积金贷款申请门槛。在2015年3月25日，国土部住建部楼市新政落地2015年3月25日，国土资源部、住建部联合下
CRM 客户关系管理系统文献综述 1 毕业设计材料：文献综述 课题名称：CRM 客户关系管理系统 专业：软件开发与测试 学生姓名：李祥坤 班级：0813113 学号：30 指导教师：卢正洪 完成日期：2011-10-23 CRM 客户关系管理系统文献综述 摘要：随着经济的全球化和网络化成为世界经济发展的必然趋势,以及公司之间的竞争日趋激烈, 客户己经成为企业与公司争夺的焦点。客户关系管理(Customer Relationship Management ,CRM) 系统作为一种新型的客户关系管理系统应运而生。本文简要介绍了CRM 系统的结构和分类,以及CRM 的发展，同时对CRM 系统的设计原理和基本功能作出了描述，在此基础上详细分析了客户关系管理应用系统设计的模式。 关键词：客户关系管理、管理系统、CRM 系统、客户 一、CRM 概述 1、CRM 的体系结构
CRM 是一种旨在改善企业与客户之间关系的管理机制,利用现代信息技术在企业和客户之间建立一种数字、实时、互动的交流管理系统[1 ] 。从逻辑模型角度来讲,一个完整的CRM 系统分为三个层次:界面层、功能层和支持层。其中,界面层是用户与系统之间进行交互、获取或输入信息的接口。通过直观的、简便易用的前台界面,为各项用户操作提供方便。功能层是由各种功能模块构成包括销售自动化、营销自动化、客户支持与服务、呼叫中心、电子商务以及辅助决策等功能模块,执行CRM 的各项基本功能。支持层是保证整个系统正常运行的基础,通常包括数据库管理系统、网络通信协议等。 2、CRM 分类 通常,CRM 系统分为操作型、分析型和协作型三类。 (1)运营型CRM 。运营型CRM 为分析和客户的服务支持提供依据。运营型CRM 收集大量的客户信息、市场活动信息和客户服务的信息,使得销售、市场、服务一体化、规范化和流程化,主要包括销售、市场和服务三个过程的流程化、规范化、自动化和一体化。在销售方面, 包括销售信息管理、销售过程定制、销售过程监控等。在市场营销方面,提供从市场营销活动信息管理、计划预算、项目追踪等功能。 (2)分析型CRM 。分析型CRM 主要是将大容量的销售、服务、市场以及业务数据进行整合,使用决策支持技术,将完整的和可靠的数据转化为有价值的、感兴趣的、可靠的信息,并将信息转化为知识,对未来的发展趋势做出必要而有意义的预测,为整个企业提供战略和战术上的商业决策,为客户服务和新产品的研发提供准确依据,提高企业的竞争能力。 (3)协作型CRM 。协作型CRM 是为了实现全方位地为客户提供交互服务与
[收稿日期] 2010-08-12 [作者简介] 李 亮(1977 ),男,湖北武汉人,国家外汇管理局湖北省分局经济师。 感谢匿名评审人提出的意见,笔者已作了相应的修改,本文文责自负。房地产市场对消费支出传导效应的文献综述 李 亮 (国家外汇管理局湖北省分局,武汉 430071) [摘 要] 房地产市场主要通过房产的直接财富效应、抵押效应、缓冲储备效应和分布效应等传导渠道影响住户消费支出。本文对近年来房地产市场影响消费的传导渠道的研究文献进行了回顾和归纳,并给出相关评论。 [关键词] 房地产市场;消费;财富效应;抵押效应;缓冲储备[中图分类号]F293 3[文献标识码]A [文章编号]1000-596X (2010)11-0040-07 房地产市场与居民消费支出的关系始终是宏观经济研究的重点问题之一,特别是近年来世界范围内住房价格波动的加剧和居民住房财富的增长进一 步强化了房地产市场与消费关系研究的重要性。就房产与消费研究的整体框架而言,一般包括房地产市场(主要指居民的房产财富或住房价格)对消费支出的影响程度或大小,房地产市场影响消费支出的具体传导途径,房产与消费关系研究的理论背景和计量方法,等等。本文则主要针对近年来房产对消费的传导渠道的文献进行总结性回顾,为国内相关研究提供一个良好的平台。 一、房地产市场与消费支出关系研究 的一个概括性回顾 一般而言,可将房产与消费关系的研究文献归纳为使用宏观时间序列或面板数据的文献和使用微观家庭住户调查数据的文献,这是由于使用宏观、 微观数据的理论框架基本一致,即消费的生命周期模型或永久性收入模型,但是使用的计量方法却有很大不同,同时研究的侧重点也有所不同。使用宏观数据的研究多半采用向量自回归、协整方法、动态随机一般均衡模型,以及基于宏观数据的面板分析等宏观计量方法,研究重点则主要是房地产市场对消费支出的影响程度,其缺陷在于通常不能有效区分房产影响消费的不同传导途径。使用微观调查数据的研究则采用家庭住户调查的微观计量方法,研究重点在于对不同组别的家庭住户的消费行为进行分析,可以有效区分不同的传导渠道,其缺陷在于适合房产与消费关系研究的微观数据库相对较少,不像宏观数据库那样普遍存在,且数据质量有时不能得到保证。不论是宏观数据研究,还是微观数据研究,多数研究都认可房产财富或房价对消费 支出有显著的正向影响,具有代表性的研究分别是科斯等人(Case et al)使用14个OECD 国家和美国各州的面板数据进行分析,认为房产财富对消费 40
关于《房地产营销策略与案例分析》的文献 综述 摘要： 房地产作为一个地区甚至一个国家的支柱性产业，一直受到国家、政府以及消费者的广泛关注，而房地产销售中占重要地位的市场营销策略，在帮助开发商确定投资方向，作出正确的投资决策和解决房地产开发及今后发展方向及房地产销售有关问题的决策和技巧等方面有着不可代替的作用。 近几年来,随着房地产行业快速的发展，行业的竞争、资源的整合、国家各种政策法规相继的出台，使房地产行业逐渐成熟。特别是国家新政限购令的出台，让房地产开发商必须度势审时、占领先机，以求在激烈的市场竞争中站稳脚跟。本文主要以成都地区的二十一世纪不动产为例，来说明当前新环境下房地产企业基本的营销策略，并找出其中不足的地方及改进措施。 关键词：房地产营销策略成都限购令 一、前言： 房价的上涨在全国都是普遍的，成都地区作为西部最大的城市，房价一直居高不下，持续上涨，老百姓对降低房价的呼声越来越高。在我看来，房价的降低是必然的趋势，政府的政策（如限购令）的出台，对抑制房价的上涨有一定的作用，但作用不大，房价在未来的几年内，仍将保持持续上涨的趋势。开发商与民众的矛盾越来越激化，近期相关的冲突不断升级，影响到了社会的稳定发展，导致政府出台
法律法规进行干预，必将抑制房价的上涨，使房价趋于一个合理的位置。 高房价体现出的问题是房地产市场的不规范，近两年，疯涨的房价，成为越来越热门的话题，而国家政府对于房地产方面的法律法规缺失，也是导致房价上涨的一大因素，但这毕竟是暂时的，中国经济要持续稳定健康的发展，必然要一个规范的房地产市场，因为房地产是一个地区甚至一个国家的支柱性产业，对经济的贡献是占相当大一部分的，房地产市场的规范发展，对于经济的可持续发展才能做出更大的贡献。 二、国内外研究现状 1、房地产的概念 根据百度文库所述房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 2、营销的意义 美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普·科特勒（Philip Kotler）在《市场营销原理》中这样说：“市场营销是创造顾客价值和关系。”在一项关于世界一流的市场营销者的调查表明，他们都有一个共同的目标：将顾客放在市场营销的中线。
商业模式与战略转型的文献综述 【摘要】动态复杂的外部环境下，企业的需不断调整自身以适应市场的发展趋势，商业模和战略的动态变化成为企业获取持续竞争优势的重要源泉。而在商业模式与战略转型方面国内外的研究现状如何，这是本文的关注重点。本文从商业模式与战略转型纷繁复杂的研究框架中选取了现阶段更受关注的四点——管理者认知在战略中的作用、商业模式转型、战略转型的驱动因素以及多元化经营与企业绩效之间的关系作为论述重点，对国内外的研究做出梳理 【关键词】管理者认知商业模式战略转型多元化 一.管理者认知在战略中的作用 尚航标、李卫宁和蓝海林（2013）给管理认知做出了如下定义：管理认知是企业战略决策者在进行战略决策时所用到的一种知识结构。管理认知通过提供信息搜寻功能、信息解释功能和行动逻辑功能来影响企业战略决策，进而影响企业绩效并决定企业是否具有竞争优势。 在过去的20年中，管理者和组织认知（MOC,managerial and organizational cognition）在战略管理研究中获得了越来越多的重视和发展（Walsh,1995;Huff,2005;杨迤等，2007；Kaplan,2011）。SuchetaNadkarni and Pamelas.Barr(2008)将管理认知划分为注意焦点(attention focus)和环境—战略因果逻辑(environment-strategy casual logics)。其中注意焦点是指高层管理者对他们所处的外部环境的主观认知程度，这些认知受一个(或多个)领域的观念的支配，而忽视其他领域。Daft and Weick (1984)认为关于环境与战略之间因果关系有两种不同的逻辑方式，一种是环境驱动模式(environment-driven)所代表的确定逻辑(deterministic logics)，一种是解释驱动模式(interpretation-driven)所代表的前摄逻辑(proactive logics)。在环境驱动模式中，高管认为环境决定战略，因为高管所感知的环境是确定的、剧烈的、可测量以及有决定因素的，他们先了解那个环境的需要继而提出反应战略。在解释驱动模型中，高管根据战略来确定环境，因为高管所面对的环境是更不确定和更难分析的。武亚军（2013）将MOC的研究领域归纳为三个：一是行为决策理论研究，它关注认知偏见、简化原则等在战略决策中的应用及调整；二是认知地图和认知结构研究，它主要关注管理者的认知方法；三是认知结构与战略管理过程的联系，包括战略形成和实施过程。武亚军运用认知地图和扎根方法对华为公司领导人任正非进行分析，发现了“战略框架式思考”和“悖论整合”两个典型认知模式，在中国转型发展的复杂动态环境下，任正非的这种思维模式具有有价值、稀缺、难模仿、难替代等特征，是华为可持续竞争优势的一种重要来源。 管理者认知在企业战略形成、推进及转型等过程中的决定性作用在国内外学者的研究中达成了一致。Tushman & Romanelli （1985）指出，高管的变革与继任是克服转型障碍的重要机制。Tushman等（1985）的研究发现公司绩效的下滑并不能直接推动战略转型的实施，而是否存在新任管理者是关键的调节因素。Loasby(2002)认为，企业成长阶段演进及相应的组织变革，都与企业管理者对未来变革和成长机会的认知变化发生直接关系。Yokota & Mitsuhashi（2008）的研究发现，新任管理者是否可以推动战略转型的实施取决于其是否可以改变战略决策的过程；高管的变更与继任并不是触发战略转型的充分条件，只有当高管变更后管理者价值观和利益偏好发生改变时，战略转型才会实施。在国内，薛有志等也认为管理者的认知过程是形成战略的组织因素中必不可少的动态要素；中国企业家调查系统将优化高管团队构成和改善经营者战略思维作为提升企业战略决策能力的关键；尚航标黄培伦（2010）在对万和集团的案例研究中提出了有限理性视角下企业管理者认知对企业竞争优势
宁波大学硕士研究生期期末考试答题纸 考试科目：风险管理与文献研读课程编号： 姓名：李晨学号：1611121077 阅卷教师：成绩： 价格波动与房地产金融风险文献综述 姓名：李晨专业：企业管理学号：1611121077 摘要 房地产业与金融业关联很强，金融过度支持会形成房地产泡沫，房地产泡沫的破裂又会导致金融危机，造成经济衰退，本文遵循“风险来源、分析传导效应、预警风险程度、防范危机发生”的逻辑思路，分别从房地产市场风险的生成原因、传导效应、预警体系、防范措施等4个方面梳理了国内外现有研究文献，认为“价格下跌→融资成本增加→资金价格波动→不良贷款膨胀→系统性金融风险”这一传导效应直接影响了我国金融环境的稳定。 关键字：房地产；价格波动；金融风险 一、引言 全球历次金融危机，上世纪八十年代日本由“广场协定”为导火索引发的金融危机、2008年美国的次贷危机告诉我们，房地产业由于在国民经济发展中的“产业链长、涉及面宽、资金密集”的特殊性，并且与银行业紧密相关，一旦价格波动过大，就会产生泡沫，导致系统性金融风险，危及金融安全。在我国，不少专家学者以及普通购房者一致认为国内房地产市场明显过热，已经存在着一定的金融风险。那么，房价的上涨和下跌究竟是如何威胁金融稳定的，系统性金融风险是如何形成的，如何有效预警和防范金融风险。这些对房地产金融风险的研究很重要，也很迫切。 二、相关概念及房地产价格波动 （一）相关概念界定 房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称，具体包括房地产信贷、房地产证券、房地产信托、房地产基金和房地产保险等[1][2]。其基本任务是运用多种金融方式和金融工具等筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。
Value Engineering 0引言 随着1998年住房体制的改革，我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点，房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期，房地产市场发展非常迅速，房地产投资增速高于其他固定资产投资增速，也远高于经济增长速度，这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高，这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场，掀起国内房地产开发投资的热潮，这也可能使得房地产投资资本积累过度，从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究，为后续进一步研究做好准备工作。 1经济增长与投资效率的文献回顾 在整个研究经济增长的发展史上，投资形成资本， 结合劳动力的投入，共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中，投资（尤其是物质资本投资）是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素，但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长，从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析，我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类：从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题；从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。 分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ 准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps ， 1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精 确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k * gold ），可证f ′（k * gold ）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k * >k * gold ，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效 状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel 等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ 准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I ），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ 准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ 准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。 对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善② 。在一般均衡理论 中， 当且仅当要素价格等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的， 经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的—————————————————————— —作者简介：李文华（1982-），女，山东栖霞人，硕士研究生，教师，研究方向为会计电算化；李文龙（1985-），男，山东栖霞人，宁波大学，硕士研究生，研究方向为金融计量与风险管理。 房地产投资与经济增长效率的文献综述研究 A Survey of Real Estate Investment and Efficiency of Economic Growth 李文华①LI Wen-hua ；李文龙②LI Wen-long （①山东协和学院，济南250107；②宁波大学，宁波315200） （①Shandong Xiehe Institute ，Ji'nan 250107，China ；②Ningbo University ，Ningbo 315200，China ） 摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投 资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经 济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。 Abstract:The real estate industry,as the basic and dominant industry,has promoted the growth of national economy.Has real estate over -invested?Is there a bump in real estate market?So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system.This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth. 关键词：房地产投资；经济增长；投资效率Key words:real estate investment ；economic growth ；investment efficiency 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0195-03 ·195· DOI:10.14018/https://www.doczj.com/doc/8b8115313.html,13-1085/n.2013.14.154
硕士研究生文献综述报告 一、引言 一个企业能否寻找到一套优秀、成熟的赢利模式，往往是这个企业能否走向成功的关键所在。因此，赢利模式是企业生存和发展的决定性因素。现代企业的生存和发展在短缺经济时代和市场经济初期经历了要素驱动、能力驱动之后，到了充分竞争的经济全球化时代，企业的生存和发展便要由赢利模式来决定。实际上，当今成功企业的战略，其根本已经不再是公司本身，甚至不再是整个行业，而是企业的整个价值创造系统，也就是企业的赢利模式。 二、国外研究文献综述 国外对于商业模式的研究以2003年为界限大致可以分为两个阶段：2003之前的这个阶段称其为开创性阶段；之后的阶段为综合性阶段。在开创性阶段，人们普遍以概念研究为重点，采用归纳逻辑思维方法从大量案例研究中总结规律，归纳出商业模式的构成要素、分类方法、变革路径、评估方法。在综合性阶段，人们对于概念的研究普遍采用“博采众长”的方法，对前人的研究成果按照主客观要求进行整合，得出自己的概念定义；对赢利模式的构成、表述、演化、评估多数采取演绎的逻辑思维方式进行研究，在人们比较普遍接受的研究成果基础上针对特定领域或特定现象得出特定的结论。本文的阶段划分当然不是绝对的，只是为了研究的方便给出的一个大概的描述。 1、代表性学者著作简介 表1：企业设计要素
资料来源：亚德里安J斯莱沃斯基等著，凌晓东等译，发现利润区【M】.北京：中心出版社，2003.13.页 表2 ：赢利模式构成要素代表性观点[10,11] 3、赢利模式的分类研究综述 分类研究是赢利模式研究的一个重要方面，大多数文献中关于赢利模式分类的描述是非结构性的，这使得很难准确识别和区分具体的商业模式，也很难评价每个商业模式所需要的资源和基础设施。并且，这些赢利模式分类研究一般都没有提供一个框架使得
本科毕业设计(论文)开题报 告题目：贵阳“铜古岁月”总部基地营销策划方案课题类型：设计■实验研究□论文□学生姓名：学号：专业班级：学院：建筑工程学院指导教师：开题时间：2014年3月1日 2014年3月1日一、本课题的研究意义、研究现状和发展趋势（文献综述）1．研究意义房地产营销策划是指运用整合营销概念，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。据统计，2010年1-3月，全国完成房地产开发投资6594亿元，同比增长35.1%，高于同期固定资产投资增速9.6个百分点，占同期固定资产投资的比重为29.2%。全国房地产业的日趋繁荣逐渐成为固定资产投资增长的主要力
量，也逐渐成为国民经济持续增长的重要因素。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。中国房地产营销业的兴起和发展，为加速房地产的循环创造了条件。从当初的“一无所有”到现在的“无处不在”，可以说，营销观念的树立以及各种营销方式的使用，是房地产业蓬勃发展的一个见证。房地产营销与房产开发有着密切的关系。房地产业的蓬勃发展使营销业空前兴旺，同时由于现代市场营销理论在房地产销售中的应用，使房地产业的发展又上了一个新台阶。随着房地产开发微利时代的趋近，房地产业的理性化发展与市场的不断成熟，对房地产营销策划的深入，竞争激烈的房地产营销时代已经到来。2．研究现状（1）房地产营销策划的现状房地产营销策划逐渐得到业界的广泛关注与相当程度的认可，尽管普遍认为房地产营销方式已经从单一化趋同全面化，营销服务已经从表面趋向追求内涵，营销推广已经从杂乱无章趋向规范有序，但纵观现今楼市营销策划很多地方仍然值得深思。许多营销商、开发商对营销的认识仍留于肤浅，甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性认识营销的内核，促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。随着国家不断出台各种宏观调控政策，我国房地产市场已经由卖方市场
关于房地产发展的文献综述 ——土木1007班闵秀明19 摘要：衣食住行是人类发展史离不开的内容，然而近些年来房地产市场发展的一些不合理现象日见突出。不解决这些问题，将势必引起整个国民经济的的动荡，为此本文将着重论述关于房地产宏观调控与经济发展的一些问题。 Abstract: the basic necessities are not human development history, but in recent years the content of the development of real estate market some unreasonable phenomena became more and more outstanding. Don't solve these problems, will certainly will cause the entire national economy national economy unrest, this paper will mainly discussed about real estate macroeconomic regulation and control and some of the problems of economic development. 关键词：房地产，经济，宏观调控。 1、房地产发展出现的问题 近年来我国地方政府热衷于土地财政，主要依靠出让金缓解地方财政的压力，但同时也迅速推涨了房价，并催生出一系列难以预料的影响国民经济健康发展的问题【1】。从长期来看，保持地方财政的课持续增长，应该有稳定的税收来源，而土地是不可再生的稀缺资源，仅仅靠土地出让金的收入支持地方财政，是难以持久的。 这种奇特的财政税收分配体制，不仅改变了地方政府的财政收入结构，而且改变了土地资源配置的模式。以房地产开发为导向的市场经济，在很短的时间里将中国的经济从实物经济转化为“虚拟经济”【2】。如果不尽快抑制房地产过剩的势头，那么中国市场泡沫将越来越严重。 然而对十年来房地产宏观调控政策进行分析，人们就会发现，房地产宏观调控既有政策导向问题，也有政策手段问题，同时还有粗放化宏观调控的问题【3】。对解决这样的问题，我们可以参考国际经验。 2、可借鉴的国际经验 我国可借用韩国累进税率的做法，随着出售房子的数量增多而财产税税率增加，以抑制高房价和提高税收征收的效率【4】。此外，我国目前房地产市场活跃，存在大量的“炒房团”进行投机。这些“炒房团”购买大量的房子，市场上普通居民需要房子居住，需求自然会增加，房价会上涨。“炒房团”就会高价抛出，从而获取高额的差价利润。这也是推动房价上涨的另外一个重要的因素。有鉴于此，政府有必要严厉打击这种投机行为，可以降低对这部分人的贷款额，同时对这些抢购两套及以上的人群征收高额的房地产税以限制他们的这种行为。另一方面，政府应该对那些急需住房的中低收入者提供低利率的贷款，以帮助他们购买住房。 3、我们的应对之策 对我国房地产宏观调控政策进行研究。绕不开房地产宏观调控责任主体问题。当人们把房地产开发商看作是房地产市场价格异常波动的罪魁祸首时；当人们把地方政府通过房地产市场汲取财政收入看作是房地产宏观调控政策失效根本原因的时候【5】，可能忘记了我国房地产市场发展的特殊背景。忽视了分税制下我国地方政府所面临的巨大压力。为此，我们必须首先解决如下问题。第一。必须尽快制定我国住宅保障法。第二。必须尽快制定政府信