不动产物权公示制度三
论
内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
不动产物权公示制度三论
[摘要]不动产物权公示是不动产物权的重要制度，但是理论界对公示的对象还存在争议，通过比较分析，本文认为，不动产物权的公示对象是物权的变动；对于不动产物权公示与物权变动的关系上，应以公示生效主义为宜，但应对其进行功能优化；在公示生效主义下，公示具有公信力，但同时应设计相应的机制对公信力的绝对性进行补救。
[关键词]不动产物权，公示，公信力，物权变动
一、不动产物权公示对象论
对于不动产物权的公示，界的界定至今没有统一。争议在于，公示的对象或者内容到底是什么。在理论界，对不动产物权的公示对象有“物权变动说”、“物权状态说”、[1]“物权状态与变动说” [2]三种观点。
依照“物权变动说”，物权公示对象为物权变动的行为（物权变动的意思表示）或者物权变动这一事实。之所以如此，乃是因为物权公示的目的在于保护交易安全。“物权交易常常是伴随着与第三人之间的关系，所以在近代法中，合理地调整与第三人之间的关系，即对‘交易安全’的保护，便成了物权法最重要的课题。” [3]物权变动即物权权属的变动，往往涉及物权变动之外的第三人的信赖利益，如果没有公示，则物权权属纯粹为一种物权变动当事人的观念，第三人当然无从知晓，也就没有一种可以信赖的表征，其与他人的物权交易就可能不是与真正的权利人交易，因而就可能遭受损害。为防止这种状况的发生，有必要将“原本存在于人们观念中的物权变动过程，外化为一定物态形式为公众所知，以维护交易过程的安全”，即，物权公示对于处在物权变动交易之外的第三人提供所谓的“消极的信赖利益”。[4]“物权所具有的对抗第三人的排他性，使得物
权的变动会对不特定的第三人的利益产生限制作用。为避免第三人遭受不虞之害，要求物权的变动应当与一定的技术手段结合起来。这一技术手段就是公示制度。”[5]这种学说是德国及我国的主导学说，在日本亦有一定的影响。
按照“物权状态说”，物权公示的对象为标的物上的物权状态，从而间接地公示物权的变动。因为从理论上看，物权的变动实际上是设在物上的权利的变动。从事实上来看，物的所有权人的相对人并不关注物权变动的过程，关注的是物上存在什么权利，有什么限制，谁拥有权利。“就物权人而言，他向外界表明的是他对何物拥有何种物权，使相对人负有不作为的义务，并不需要向外界表明这一物权得失变更的行为。”[6]这种学说在法国法学界占主导地位，在日本的地位十分突出。[7]
而按照“物权状态与变动说”，物权公示的对象包括两个，一是标的物上的物权状态；二是标的物上的物权变动。这实际上是上述两种观点的综合。因为物权为具有绝对排他性效力的权利，若某一物上已经成立物权，则与之不能两立的、有着同一内容的物权便不得再行成立。物权具有排他性，其变动常常产生排他效果，若无可由外界查悉其变动的征象，则难免致第三人于不测的损害。因此要发挥物权的排他作用，防止人对物的争夺、对他人财产的侵犯，物权公示制度使当事人及第三人能够直接从外部认识物权的存在及现象，物权法律关系据此得以透明。反之，若无此项制度，则于交易旺盛、物权变动频繁的交易中，不仅物权交易的安全将受到损害，且也必然害及第三人利益，从而最终使财产交易秩序陷于紊乱境地。足见物权的公示制度具有维护物的占有秩序和交易安全的双重作用。[8]
《物权法（草案）》第四条规定：“物权应当公示。除有相反证据证明外，记载于不动产登记簿的人是该不动产的权利人……”从该条款来看，草案似乎采纳“物权状态说”观点。而从草案第十条、第十六条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记，不经登记，不发生物权效力，但法律令另有规定的除外”“……未办理物权登记的，仅涉及物权效力，不影响效力”来看，草案又有采“物权变动公示说”之意。
笔者认为，“物权变动说” 更具有比较优势，更为科学可信。首先，物权的享有离不开物权的变动，因为在一般情况下，如果没有物权的变动，则各物权人可安享其权利，这样也就无须对权利进行公示以昭示其权利的变动了；相反，只有当权利发生变动，物在不停地从一个人移转给另一个人时，既为防止发生混淆，也为了昭示新的权利归属，才需要将该权利变动的事实予以公布和确定。因此，离开了物权变动的物权公示是没有多大的存在意义的。其次，在物权变动的原因是法律行为以外的法律事实时，物权的享有并不成问题，此时重要的是，物权因法律行为而再次发生变动的情况规制。依据德意志法系的限制主义，不动产不经登记不得处分。如《瑞士典》第656条第2款规定：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情形下，得在登记前，先取得所有权。但是，非在不动产登记簿上登记，不得处分土地。”我国地区民法第759条（物权的宣示登记）规定：“因继承、强制执行、公用征收或法院之判决，于登记前已取得不动产物权者，非经登记，不得处分其物权。”第三，对于物权变动公示应该作广义理解，即该公示应涵盖物权变动全过程，这当然包含物权状态的公示。物权法草案没有对物权公示对象进行明确界定，应为其不当。
二、不动产物权公示与物权变动论
（一）两种立法例
关于不动产物权公示与物权变动的关系，在各国立法中，主要有两种立法例：公示对抗主义和公示生效主义。
所谓公示对抗主义，又称意思主义、合意原则，是指法定的公示方法仅仅是物权变动的对抗要件，而非物权变动的发生要件。即当事人一旦形成物权变动的意思表示，即发生物权变动的效果，只不过在具备公示手段前，物权变动的事实不能对抗第三人。这就意味着：其一，所有权的观念性。公示对抗主义所体现出的所有权的观念性将所有权归为一种纯粹的观念构造，严格区分“占有”与“所有”。“占有”是一种事实，其移转必须有“交付”这一有形的事实；而所有权作为一种纯粹观念性质的东西，只要有单纯的、诺成性的合意就足以使其发生移转。其二，就第三人而言，只要没有公示就没有物权变动。将公示作为物权变动对抗第三人的条件，一方面驱使受动当事人及时完成公示以阻止第三人介入，另一方面，也为第三人提供了一个“消极信赖利益”，从而保护动态交易安全。在立法上，公示对抗主义并非大陆法系的传统，而是自然法思想笼罩下的所有权观念化的产物，其最初形成于《法国民法典》，并为日本和意大利等民法所继受，但在英美法系却源远流长。
所谓公示生效主义，又称形式主义、交付原则，是指未经公示，当事人之间根本不发生物权变动，当然更谈不上对抗第三人的效力。根据此种立法例，物权变动系于公示形式之采纳，该形式在动产表现为交付，在不动产为登记。由于公示形式对物权变动的决定性作用，对该形式所表彰的物权的信赖就是合理的，应受法律的保护，故公示要件主义下公示具有公信力。在大陆法系民法发展史上，公示要件主义源远流长，在罗马法，无论是早期市民法上的曼兮帕蓄
（mancipatio）、拟诉弃权（injurecessio），还是后来万民法上的交付（traditio），都是导致物权变动不可或缺的形式。只不过，罗马法对所有权“让与”和债“契约”混淆不分，它们在外观上必然表现为统一的要式交易行为。其形式主义对物权变动也有一定的公示效果，但也仅具有从属性意义。在《德国民法典》制定之际，体制业已建立，且德国在思想上素以绝对主义着称，国家对于私人交易活动的介入，实属平常。况16世纪以来，物权信用没落，30年战争所发生的恐慌与信用膨胀等问题，使得不动产信用急需以强有力的制度加以规制，以提升信用及确保交易安全。于是，《德国典》赋予植根于前近代土壤的传统制度在新的近代条件下以全新的机能和构造，通过公示将观念的、眼睛和肉体不能看到与触及的权利有形化，统一了物权变动中当事人之间的对内关系和对外关系，正式确立了“物权变动如未能依一定公示方法表现其内容，则物权变动法律效果无从发生”的近代物权公示制度。
（二）立法选择-公示要件主义优于公示对抗主义
公示对抗主义与公示生效主义对物权变动的要求不同。前者是强行性法律规定，要求所有的物权变动都必须公示，后者则将公示作任意性规定，由物权变动的当事人决定是否进行公示。由此亦产生两种立法例功能的巨大差异。公示对抗主义因将是否公示的决定权赋予当事人而使交易更为灵活、便捷，同时也因不去有关部门进行公示而节省了交易费用。但是，比较而言，公示要件主义优于公示对抗主义，具体体现在以下几方面：
1、公示对抗主义之弊
（1）违反物权之本质。物权为对世权，本可对抗一切人。但依公示对抗主义，物权变动因双方当事人的“合意”而完成，且变动后的物权在完备公示前不
能对抗第三人，而不能对抗第三人之“物权”是否为真正意义上的物权，颇值疑问。[9]（2）造就了矛盾之第三人。公示对抗主义认可了买受人在公示前再次将标的物转让的合法性。买受人虽未取得占有或变更登记，但其已是合法所有人，其再次将标的物转让显然属于有权处分，次买受人能基于买卖之缔结而取得所有权。如果出卖人也将同一标的卖与他人，则若干当事人都成为该标的的合法所有人并互为第三人，尽管可以依靠公示的对抗效力对已经取得占有或者已经办理登记之善意第三人提供保护，但其他善意第三人，根本无法取得所有权，只能依靠债权合意彼此追究违约责任，结果必然导致纠纷丛生，影响物权交易的正常秩序。（3）难以实现与相关民法制度的协调。首先是同时履行抗辩的问题。依公示对抗主义，买卖活动中所有权与买卖契约的成立具有同一性，于契约作成时移转，则所有权的移转与契约的履行两相分离，同时履行抗辩权的行使即与所有权的移转毫无联系。也就是说，即便买方没有支付价款，即便出卖物还处在卖方的控制之下，由于出卖物的所有权已然先行移转，卖方事实上失去了对买方进行同时履行抗辩的机会。其次是关于消灭时效的问题。依公示对抗主义，买方可直接由卖方取得出卖物的所有权，并可在往后基于所有权要求卖方移转物的占有，该移转占有的请求权在性质上为物权请求权，不罹于消灭时效。相反，卖方的价金请求权却会因时效的完成而消灭。如此必然导致买卖双方契约履行利益的不平衡，其结果欠缺妥当性。
2、相对于公示对抗主义，公示要件主义向交易当事人提供了更为充分的公示激励
为了实现物权公示的目标，法律应向交易当事人提供公示激励，该激励机制的缺失，将致使公示理想的落空。公示生效主义和公示对抗主义分别向人们提供
了不同的激励，但公示生效主义的激励是更为充分的。具体而言，公示生效主义向人们提供了物权变动形成力的激励，它让交易当事人深切地认识到公示对物权交易的决定性意义。这样的激励毫无疑问是充分的，其作用机制较为完善。而在公示对抗主义下，法律向交易当事人提供的激励是对抗力，即：作为意思表示的产物，物权变动虽在当事人之间发生，但在完成公示之前，不能对抗第三人。也就是说，要确实保有通过交易取得的物权，非经公示不能实现，公示可以免除权利得而复失之忧。通过对抗力提供的公示激励远不如通过形成力提供的公示激励充分。因为交易当事人也可能为了图一时之便利（例如节省交易的时间和费用）或规避法律（例如规避纳税）而不为公示。如此，公示对抗主义法制欲借公示对抗力达成明澈物权状态以维护交易安全的目标，就很可能会落空。
3、相对于公示对抗主义，公示生效主义具有更完整的公示效果
物权公示的目的是将观念中的物权交易外化为一定的物质形式，向社会提供认知某一物权实际底细的手段。既然如此，公示的内容应当是值得信赖的。而关于公示内容之信赖，有两种态样。一是作为与公示内容不同的权利状态，对其不存在的信赖。也就是说，某一物权虽然发生了变动，只要没有相应的公示方法进行表彰，人们便可相信没有物权变动发生，此刻，信赖内容为某一权利状态之“无”，学者将此种信赖称为消极信赖；二是与作为公示内容一致的权利状态，对其存在的信赖。在这一信赖态样下，即使某一物权未发生变动，只要公示表彰有物权变动，人们就可信赖物权变动的发生，此刻，信赖内容为某一权利状态之“有”，学者将此种信赖称为积极信赖。消极信赖反映为物权公示的对抗力，积极信赖则反映为物权公示的公信力。在公示对抗主义，仅仅保护人们的消极信
赖，而在公示生效主义，法律则对潜在的交易当事人提供了消极信赖和积极信赖的双重保护，因此，公示生效主义的公示效果更为明显。
（三）公示生效主义功能之优化
公示生效主义优于公示对抗主义，乃是比较后的结论。这并不意味着公示生效主义没有“弊”。如彻头彻尾地固守公示生效主义，有时，公示生效主义所要求的“形式”可能成为交易的桎梏，严重影响交易的进行。而有助交易便捷之功能却是公示对抗主义之“利”，因此，如何扬公示对抗主义之长以避公示生效主义之短，就成为立法选择之关键。笔者认为，立法选择公示生效主义，同时有必要对公示生效主义进行功能优化。
优化的途径就是：法律明确规定某些特殊情况，物权变动采公示对抗主义。需要强调的是，这些特殊情况需要由法律来具体规定，不得由当事人约定或者法规规章等来规定。这种优化途径其实是符合我国的现行立法实践。如我国《海商法》第9、13条明确规定船舶所有权的取得、转让和消灭以及船舶抵押权的设定采公示（登记）对抗主义。最高人民法院2000年9月29日《关于适用〈〉若干问题的解释》之第47条、49条、59条等条文规定，如非因债权人原因（比如因登记机关的原因）导致未登记，抵押有效，但其不能对抗第三人，显然也系采公示（登记）对抗主义。《物权法（草案》》第10条、16条的规定说明，物权法草案是采公示生效主义，第10条的例外规定则体现对公示生效主义进行优化之态度。
三、不动产物权公示效力论-公信力
（一）不动产登记簿的公信力
公示的物权状况与实际的物权状况在绝大部分情况下是一致的。不动产的登记是国家专门的机关经过严格的程序办理的，准确率亦较高。但是，公示并不是想象的那般完全映射出权利的实像，登记簿并不能保证公示的权利和实际权利完全相吻合。此中原因很多，主要有：（1）已登记的不动产物权变动无效或被撤销，但登记尚没涂销；（2）物权已发生得丧变更情形，但未及时登记的；（3）因登记机关的错误或疏漏；（4）伪造文书欺骗登记机关而登记。此时，对于第三人基于善意信赖公示方法而受让物权的，应如何保护呢？原权利人的利益应如何平衡呢？
目前有两种理论建议，其一是将善意取得制度扩大到不动产，[10]其二是借鉴德国、瑞士等国立法，赋予登记簿的公信力。笔者赞成后一种建议。因为不动产物权的变动采公示生效主义，在交易中，第三人不致于光凭前手占有该不动产就误认占有人为所有权人而与之交易。另外，虽然保护善意可以在立法中作为原则而存在，但在具体制度上不能不考虑到动产交易与不动产交易的不同特点以及占有和登记簿作为公示方法的不同特点，因此将动产善意取得制度与不动产登记簿的公信力制度各自独立为宜。
所谓公信力，是指凡为信赖物权变动的外观表象（登记或交付），认为有该物权真实存在而有所作为，即使该外观表象与真实权利不符，对信赖该外观表象的人亦加以保护的法律制度。这种因信赖物权公示而产生的特别效力即为公信力。公信力的特色在于保护交易之安全、维护第三人的利益，使连续发生的交易活动不致因原权利人主张权利而毁于一旦。现代各国大多承认物权公示能产生公信力。
不动产物权交易中的第三人要主张登记簿公信力的保护，一般应具备以下几个条件：（1）登记簿的内容与实际权利的状况不一致。即此“不一致”是取得人在登记簿中所不能发现的，但却是客观存在的。（2）取得人须为善意。至于何为善意，德国规定为“就土地登记簿登记之不正当之消极不知”，而瑞士规定为“取得人应就登记之正当及完全或登记涂销为善意，知登记簿之不正当或以相当之注意可得而知者，为恶意，不受保护。”本文认为，瑞士的立法较为可取，因为不动产交易的取得人应尽相当的谨慎和注意义务，这也与取得人“信赖”登记簿法律才给予保护相照应，故如果取得人明知或依当时之情形应知登记簿有错误而竟然未知的，不受登记簿公信力之保护。体现在物权法草案就是第25条的规定。（3）取得人须具备有效的取得原因。如果取得原因不存在或无效、被撤销，则取得人纵已登记，也不因而成为权利人。（4）取得人须基于法律行为而取得。非法律行为取得不动产，比如继承、法院判决等，不属于交易范畴，不受公信力保护。
（二）公信力之补救
尽管公示内容与真实权利不一致是少数情形，但是这少数情形以登记之公信力对第三人利益的保护确实是以牺牲原真正权利人的利益为代价的。因此，为避免对真正权利人权利的过度剥夺，凡承认物权公示公信力的国家，一般采取一定的措施以予补救。
一是采取事先的措施，以尽量避免登记与实际情形不符情况的发生，如对登记进行实质审查，实行预告登记，异议登记，更正登记，建立登记请求权制度等。所谓登记实质审查是指，登记机关在受理当事人的登记时，必须对交易当事人之间的意思是否一致，是否有违法情形，是否是系伪造是否有涂改等，产权证
书是否真实等进行实质审查，以防止登记错误的制度。预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。异议登记是指权利人发现登记簿册中关于自己权利的记载不正确时，将自己对登记簿中所记载自己权利的合法性及具体记载错误的异议抗辩进行登记。这种异议登记的效力在于它赋予登记权利人对登记错误提出异议，主张其权利合法真实，使第三人不能根据该错误登记取得有关权利，从而使自己的利益得到有效保护。所谓更正登记即是指当登记人员或利害关系人在登记完毕后发现有错误登记或遗漏登记的事项时，将其予以改正，使登记内容真实反映权利的客观状态。通过登记更正最终可避免因登记公信力损害真实权利人利益的情况。登记请求权是指，登记权利人向登记主务人行使的要求协助完成登记手续的权利，其目的是为了防止一方当事人怠于进行登记而损害另一方正当利益。
二是采取事后补偿措施，对于真实权利人所受的损害给予适当的补偿。虽然异议登记和更正登记等可以防止一些错误登记的发生，但是这毕竟只是预防性质的，而登记机关的过错造成的错误登记，当事人常常并不易发觉，因此许多实行登记制度的国家均建立了登记机关的赔偿责任，如德国、瑞典承认责任以及英、美等国从登记手续费用中提取一部分作为补偿基金和基金用来补偿受害人利益。
物权法草案第12、13条规定“当事人需提交合同书等必要文件及相关证明文件”“就有关事项询问申请人”，结合第26条“登记机关应对其过错承担赔偿责任”，可以认为物权法草案包含登记实质审查之意；第20、21、22条创设了预告登记、异议登记等制度；第26条是登记机关过错责任的规定。应当说，这些制度的创立都是立法的一大进步。但是物权法案并没有规定登记请求权制度，在一方
当事人怠于进行登记而损害另一方的利益的时候，对受害方不能提供更为充分的救济，这不能不说是物权法草案的一个缺憾。
注释：
[1]江帆、孙鹏：《交易安全与中国民商法》，中国政法大学出版社1997年版，第76页。
[2]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第70页。陈华彬：《物权法原理》，国家学院出版社1998年版，第156页。
[3]铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，渠涛译，科学文献出版社1999年版，第171页。
[4]孙毅：《物权法公示与公信原则研究》，载梁慧星主编：《民商法论丛》第7卷，法律出版社1997年版，第464页。
[5]王轶：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第115页……
[6]江帆、孙鹏：《交易安全与中国民商法》，中国政法大学出版社1997年版，第72－76页……
[7]齐毅保：《论物权公示的性质和制度价值》，《中外》，1997年第3期，第47－51页。
[8]梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1997年版，第71页。
[9]王泽鉴：《最新综合六法全书》，三民书局1994年版，第333页。
[10]高富平：《物权公示与公信力原则新论》，《华东政法学院学报》，2001年第5期。
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实
在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所
论文提纲 一、物权登记制度的概述。 （一）物权登记制度概念 （二）物权登记的分类 l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记 （三）物权登记的法律效力 1．物权公示效力。 2．物权变动的根据效力。 3．权利正确性推定效力。 4.善意保护效力。 5．警示效力。 二、物权登记制度的弊端 （一）中国物权登记之现状 （二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一 2.登记机关不统一 3.登记效力未区分物权变动的原因 4.绝对化的登记要件主义 5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动
三、物权登记制度的完善 （一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理 （二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则 （三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关 （五）统一物权登记的信息公示场所
试论物权登记制度 [容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。 [关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关
一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！ 二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。 房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。 具体费用如下： 1、继承权公证费用; 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 2、房地产价值评估费用； 根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算， 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 3、房地产继承过户税费。 由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4、契税
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： （一）标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 （二）让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处
试论《物权法》中规定的预告登记制度 程啸清华大学法学院副教授 《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。 一、预告登记的概念与特征 预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。 由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物
论我国的不动产异议登记制度 10法学宣元帅100402122 一、异议登记制度简介 异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登 记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁 士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们 今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。 二、各国立法例比较分析 1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以 规定。但各国法对该制度的规定并非完全一致。异议登记制度在不同的国家名 称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制 度相结合的新特色。 2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之 前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实 权利人权利保护的空缺。德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时 登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。 日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该 权利登记可能不正确，交易有风险。异议登记作为一项临时性的登记在保障交 易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。 3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则 是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。笔者认为这仍可视为台湾法中 有异议登记之实。台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其 法律效果与德国、瑞士不尽相同。因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意 在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记 不动产的处分的。在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一 些类似之处。 三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析 异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利 人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公 信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。在我国未来物 权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大 的争议。债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不 承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于 债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权 变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。债权形式主义自然要求以公示
中国法上不动产物权登记制度的实证分析 秦子甲《物权法》颁布以来, 《物权法》的规定和以前各立法规定的衔接问题值得研究。本文以不动产物权登记制度为切入点, 以《物权法》第9条的规定为中心, 梳理中国现有法上对于不动产物权登记加以规定的不同效力, 力求形成体系, 展现这一问题的框架面貌。 一、物权登记效力概述 自19世纪以来, 物权的取得、丧失和变更, 各国无不实行公示原则, 而登记是公示中的重要方法与手段。关于登记的效力, 大陆法系关于物权变动的立法大致上已形成意思主义与形式主义两种模式。 意思主义是指, 物权变动的完成仅以当事人的意思合致为已足, 不以任何物质形式的作成为必要的立法主义。在意思主义法制下, 当事人间的物权变动仅仅存在于交易人的观念里, 当事人的物权交易关系不彰显于外。该物权交易模式是崇尚主体意思自由的结果, 其充分强调交易当事人意思的至上效力。法国法是采行此种立法主义的典范。由此, 物权的登记就没有物权变动的效力, 其效力仅仅在于对抗善意第三人, 即如果不作成登记, 当事人间的物权变动就不能对抗适法取得不动产上权利的第三人, 只有完成了作为公示方法的登记, 其物权变动才是完整的, 一般情形下, 任何人都不能加以否定, 因此这也被称为公示对抗主义。意思主义及公示对抗主义立法, 注重对当事人意思的尊重合物权变动的便捷;其公示的激励意义在于, 向物权变动中的权利人提供对抗利益, 使
权利人认识到, 如果不为公示, 则其取得的权利就有可能被追夺, 公示能够免去这样的忧患。 形式主义是指, 物权变动的完成除当事人的意思合致外, 尚须登记、交付形式的作成为必要的立法主义。在形式主义法制下, 纵使有以物权变动为目的的意思表示存在, 如果缺乏此等物质形式, 则在当事人间仍不能产生物权变动 的效果。由此, 物权的登记有发生物权变动的效力, 如果不为登记, 则物权变动不发生, 物权的设立、变更、转让和消灭都难以完成, 这也就被称为公示要件主义。形式主义及公示要件主义立法, 注重交易安全;其公示的激励意义在于, 不登记就难以发生物权变动的效力, 因此其激励较公示对抗主义更强。 各国对上述两种立法主义的选择是: 德国、瑞士、中国台湾地区等采形式主义和公示要件主义;法国、日本等采意思主义和公示对抗主义。 二、《物权法》第9条第1款本文确立了物权变动以登记要件主义为原则 《物权法》第9条第1款可谓对中国法上不动产物权登记效力的一般原则性规定。这里的不动产物权, 既包括不动产所有权, 也包括在不动产上的用益物权和担保物权。根据其第一款本文来看, 中国物权法原则上采用的是登记要件主义, 未经登记, 物权变动(设立、变更、转让和消灭)的效力即不发生——即使在相对人之间也不发生。 这样的例子有: (1)《物权法》关于建设用地使用权的规定, 具体条文是第139, 145, 150条。这些条文规定了建设用地使用权的设立、转让、出资、互换、赠与、消灭
第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50) 1. 登记生效 （ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题） 【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （ 2 ）登记权利人VS真实权利人 ①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。 ② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 （ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2. 登记对抗 （ 1 ）土地承包经营权 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 （ 2 ）地役权 地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述 考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的 （ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的 变更登记适用于不涉及不动产 权利转移的情形 （ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的 （ 4）同一权利人分割或者合并不动产的 （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺 位发生变化的 （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间 等发生变化的 （ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的 （ 8）共有性质发生变更的 当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有： （ 1）买卖、互换、赠与不动产的 （ 2）以不动产作价出资（入股）的 （3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发 转移登记适用于不动产权利转 移（权利人发生变 化）的情形 生转移的 （ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的 （ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的 （ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的 （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利 发生转移的 （ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的 （ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的 属于注销登记的情形主要包括： （ 1）不动产灭失的 注销登记不动产权利消灭时， 需要办理注销登记 （ 2）权利人放弃不动产权利的 （ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的 （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消 灭的
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/8514810081.html, 论我国物权法中的房地产登记制度 作者：崔戎 来源：《法制与社会》2009年第06期 摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善 我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。 关键词物权法房地产登记 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02 《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始 施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制 度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权 的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位 的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不 动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。 一、房地产登记的概念及其功能 房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的 所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。 房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登 记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:
不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察
悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
确定不动产物权登记机关的理论 随着我国物权法立法进程的加快，有关物权法立法体例的学理争论日益激烈，其中不动产物权登记机关的选择就是一项争议较大、悬而未决的问题。当前学术界和实物界普遍认为建立统一的登记制度是制定物权法的首要任务，而建立统一的登记制度首先要确立统一的登记机关。对于由哪个部门作为未来不动产物权的登记机关，存在几种不同意见。有学者认为应由县级人民法院作为登记机关;有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关;还有学者认为应该设立一个中立的事业性组织来负责登记。本文作者认为，根据物权法的原则和我国的实际情况，确定司法行政机关作为不动产物权的统一登记机关是最佳选择。文章结合实际，观点独到，论证严谨，对不动产物权登记部门的确定具有理论参考价值。 一、不动产物权登记制度的理论基础 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的设立、变更、灭失，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上的活动，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。物权以及登记物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务;同时物权的义务人是不特定的任何人，如果不能从其外部察悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。
论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021
论文摘要 不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。 故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。? 《法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。 一、不动产物权登记的含义 登记，也称不动产物权登记，指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。 （一）不动产的含义
遇到物权纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/8514810081.html, 不动产登记与物权的确认和保护 编者按：一个开发商把房子卖给两个人，所谓“一女二嫁”，结果引发产权纠纷。那么，这个房子的产权究竟属于谁?按照物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力。因此，如果，一个购房者支付价款没有办理过户登记，而另一个购房者没有支付价款但办理了登记，则后者依法取得房屋所有权。不动产登记对于物权确认和保护的重要性由此可见一斑。中国人民大学法学院院长王利明教授不久前应国务院法制办之邀，就《物权法》和与之配套的有关法律法规的制订、修改和完善作了讲解。本刊今天刊载关于不动产登记的相关内容，作为《物权法》的实施与配套法律法规完善系列的最后一篇，相信这组专家解读对即将于10月1日施行的物权法的顺利施行有所助益。 物权法是实体性规范，主要调整实体权利义务关系。但是物权法中也不能排除程序性的规定，例如关于登记的规定。这些规范虽然属于程序性规定，但属于物权的确认和保护必不可少的规定，缺乏则实体权利的保护是不周全的，《物权法》关于不动产登记的规定主要有以下几个重要特征：
规定不动产物权变动原则上采用登记要件模式。第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭须依法办理登记才能发生效力，比如房屋登记。不动产物权变动例外采用登记对抗模式，就是非经登记不能对抗善意第三人，主要适用于船舶、车辆、土地承包经营权等。以登记要件模式为例，比如开发商把房子卖给两个人，第一个支付价款没有办理过户登记，第二个没有支付价款但办理了登记，第二个人依法取得房屋所有权。 明确了登记制度完善的目标是建立统一登记制度。长期以来，我们对登记性质有一种错误认识，认为不动产登记就是一种政府管理活动。这种理解不能说没道理。但是登记作为物权的公示方法，其意义主要体现为将物权的设立和变动对外公开，起到确权和保护交易安全的作用。过去比较强调管理，从而造成登记严重分散。这确实存在弊端，既不便民，也造成了实践中的一些欺诈案件。国际上现在流行将企业整体财产作为担保物，比单个财产担保更能够保障债权人的利益，同时发挥担保财产的价值。实际上，企业的无形财产，如品牌、名称，是无法拆散计算到担保财产里的，只有将企业整体财产供作担保，担保价值才能提高。同时，将提供担保的企业财产整体进行拍卖，也比拆散拍卖的价值高，因为买受企业可以整体利用，整体治理。但是我国分散、落后的现行登记体制、制度与整体担保交易方式还不相配套。统一登记制度非常有利，符合不动产制度的发展趋势，《物权
我国的不动产登记制度 一、不动产登记的含义与理论意义 (一)不动产登记的概念 关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。 王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。 孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。 梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。 综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。 （二）不动产登记的理论意义 不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。
1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础 不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。 2、不动产登记具有国家公信力 国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。 3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础 通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。 二、不动产物权变动模式 物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。
物权法 一、填空题 1.本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 2.本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 1.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠（开始）时发生效力。” 2.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 3.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。 4.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予（拆迁补偿），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 5.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 6.法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地（习惯）。 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 7.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 8.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 9.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 10.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 11.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 12.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 13.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 14.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 15.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 16.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 17.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 18.动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 19.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 20.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 21.所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 22.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。 23.法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 24.城市的土地，属于国家所有。 25.法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 26.物权的效力是指物权成立后发生的法律效果。物权的效力包括排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。 27.物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。作为物权客体的物，原则上是有体物，但在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权的客体，物权的特征包括：物权是对世权，物权是绝对权，物权是支配权，物权是排他性的权利。 28.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 29.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。
《物权法》解读：物权的公示与公信 中山大学法学院讲师、法学博士韩光明 一项最根本的原则 什么是物权？《物权法》第二条给出了明确的界定，本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。根据此定义，支配和排他是物权的两个根本属性。 法律赋予物权以绝对效力 支配，总是表示一种强势的力量，是一种意志对支配对象的主导，在某种程度上表达了一种支配者主权的观念。如果这样的一种支配还具有排他，即排除他人干涉的能力，那么就可以称作是任意支配了，在法律上这通常被称为绝对效力。 物权为什么能够具有如此强的效力呢？有说这是法律所赋予的，的确任何法律权利都是由法律肯认和保障的，否则就只能归属于自然法上的权利。法律是说理的艺术，说理是法律的主心骨，没有说理的法律将会是暴虐和肆意的。法律的说理并不仅仅体现在法官的审判方面，也同样体现在立法规则的设计上。立法者必须对规则的制定给出理由和说明，进行合理性论证，这是法律科学性的基本要求。《物权法》上的公示公信原则正是法律赋予物权以绝对效力的论证技术，其首先是一种法律说理技巧。 《物权法》上的公示公信原则首先是指物权必须采取法律规定的方式予以公示，如此才能获得普遍的公信力，才能真正的发生物权的效力，这是从静态的角度观察的结果。物权表明的是特定的权利人对特定物的直接支配的权利，而这是物权的第一重含义，界定了人与物的法律联系；之后，这样的一种人对物的支配还具有排除他人干涉的效力，换言之，可以对抗除权利人之外的任何不特定的人。支配是一种事实状态，而排他对抗则是一种法律效果，法律认为只有将特定的支配事实状态公之于众，使他人周知权利人是谁，如此才能产生一种受他人尊重而不为肆意干涉的法律效果。 物权归属和享有的公示公信问题
论物权法立法当中的不 动产登记制度 IMB standardization office【IMB 5AB- IMBK 08- IMB 2C】
论物权法立法当中的不动产登记制度 摘要：十届人大常委会第十二次会议对《物权法(草案)》进行了二次审议，审议当中对于我国不动产登记制度有多种意见和设想，本文拟就物权法立法当中对于不动产登记制度的若干问题提出自己的看法和建议，希望对于参与立法者有所借鉴和参考。 制定物权法是为了实现财产关系基本规则的统一、完善，是落实新宪法关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”精神的具体措施。物权法如果没有就不动产登记制度的基本原则做出规定，或者规定得不尽合理和完善，那就不能算是一部好的物权法，公民、法人及其他合法组织的物权就不能得到妥善保护。尽管专家学者对于不动产登记制度论述颇多，笔者还是不赘浅陋，就物权法起草当中涉及的不动产登记制度，谈谈自己的见解。 一、关于不动产登记机构 专家学者对于设立统一的不动产登记机构没有异议，全国主管房地产权属和土地使用权权属的建设部和国土资源部对于统一不动产登记的必要性也不能否认。但是，目前除了青岛、上海、重庆、深圳、大连、厦门等城市的房屋和土地由同一个登记机关进行登记外，绝大部分省、市、区的房屋和土地的登记分别由不同的登记机关进行登记。房屋和土地分别由不同的登记机构进行登记，其弊端主要有： 1.房产管理部门和土地资源管理部门的权责不清、效率低下，不但增加了房地产交易的办事环节，且直接导致房地产的权属不清、双重抵押、交易程序复杂和交易成本增大，使得房地产交易的安全不能完全得到保障，已经严重影响我国经济发展软环境的改善，不利于充分保护公民、法人和其他组织的合法财产权。