试论不动产物权登记制
度
Document serial number【KKGB-LBS98YT-BS8CB-BSUT-BST108】
题目：试论不动产物权登记制度院系：
专业：法学
姓名： X X X
指导教师： X X X
院系
年级XXXX级学号 XXX 姓名XXX
学习中心 XX 指导教师 XXX 题目试论不动产物权登记制度
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毕业论文任务书
班级 XXXX级学生姓名 XXX 学号 XXX
发题日期：年月日完成日期：年
月日
题目试论不动产物权登记制度
1、本论文的目的、意义不动产登记制度是物权法的一项重要内容。该制度从
产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世
界各国基本上均予采用。但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如
德、匈等国采取“登记要件制度”；美、英等国采取“托伦斯制度”；法、日等国
采取“契约登记制度”。由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。我国虽
然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实
践上也缺乏可操作性。从严格意义讲，我国的不动产登记制度还尚未建立。因此，
研究我国不动产登记制度，并对现有规定提出修改和完善的建议，是摆在法律工作
者面前的一一个重大课题。本文试就此问题作一探讨，并就构建我国的不动产登记
制度提出自已不成熟的主张。
2、学生应完成的任务
第一步：在全面掌握有关理论的基础上积极着手收集资料，拟定该论文大纲；
第二步：依据指导老师修改后的论文提纲撰写论文；
第三步：向指导老师提交论文初稿；
第四步：依据老师的指导对论文进行反复修改；
第五步：论文定稿并对论文进行装订；
第六步：对论文答辩进行准备。
3、论文各部分内容及时间分配：（共10 周）
第一部分不动产登记制度的产生和发展趁势
( 1 周) 第二部分不动产登记制度的意义和作用
( 2 周)
第三部分我国目前不动产登记制度的现状和存在的问题
( 3 周) 第四部分完善我国不动产登记制度的立法建议
( 3 周) 第五部分结束语（ 1 周）
评阅其答辩
( 周)
4、参考文献：
1、孙宪忠.论不动产物权登记.民商法学,1996年第5期第7页.
2、谢在全.民法物权论.中国政法大学出版社,1999年版第57页.
3、孙宪忠.论物权法.法律出版社,2001年版第471页.
4、吕家政.房屋典当回赎及不动产物权登记.中国律师,2000年第10期第57
页.
5、赵鹏越.借鉴国际经验改革我国不动产登记制度.改革与发展战略, 1999年
第1期.
6、金绍达.澳大利亚的产权登记制度对我们的启示.中国房地产 ,1999年第5
期.
7、王泽鉴.民法总论.台北三民书局,1992年版第2页.
8、黄健雄.试论我国房地产登记法律制度的完善.厦门大学学报,1997年第1
期.
9、王洪亮.不动产物权的立法研究.法律科学,2002第2期.
10、孙宪忠.论不动产物权登记.民商法学,1996年第5期第10页.
11、梁慧星.中国物权法草案建议稿.社会科学文献出版社,2000年页,第180
页.
12、王利民.物权法专题研究.吉林人民出版社,2002年版344页.
13、王利民.论我国不动产登记制度的完善.民商法学,2002年第1期第13页. 备注
指导教师：年月日
审批人：年月日
承诺
一、本论文是本人独立完成；
二、本论文没有任何抄袭行为；
三、若有不实，一经查出，请答辩委员会取消本人答辩资格。
承诺人：
年月日
目录
摘要···································I
Abstract ··································I I
前言··································· II
I 第1章不动产登记制度的产生和发展趋势 (1)
1.1 登记要件制度 (1)
1.2 托伦斯制度 (2)
1.3 契约登记制度 (2)
第2章不动产登记制度的意义和作用 (3)
2.1 确定物权归属 (3)
2.2 善意保护效力 (4)
2.3 风险警示效力 (4)
2.4 国家监管效力 (5)
第3章我国不动产登记制度的现状及存在的问题 (6)
3.1 不动产登记立法缺乏统一性 (6)
3.2 不动产登记房产与地产分立 (7)
3.3 不动产登记城市与农村不统一 (7)
3.4 不动产登记法律性质定位不当 (7)
第4章完善我国不动产登记制度的立法建议 (9)
4.1 我国的不动产登记效力应采取登记要件主义 (9)
4.2 建立不动产登记制度的“五个统一”的原则 (1)
4.2.1 统一法律依据 (1)
4.2.2 统一登记机关 (1)
4.2.3 统一登记效力 (1)
1
4.2.4 统一登记程序 (11)
4.2.5 统一权属证书 (11)
4.3 扩大登记不动产权利之范围，保护第三人权益 (12)
4.4 建立不动产预告登记制度 (12)
4.5 建立登记机关责任赔偿制度 (13)
4.5.1 承担赔偿责任的条件 (13)
4.5.2 当事人、利害关系人的范围 (13)
4.5.3 承担责任的范围 (14)
结束语 (15)
致谢 (16)
参考文献 (17)
摘要
不动产登记制度是物权法的一项重要内容。该制度从产生至今已经历了两个多世纪的发展历程，其意义和作用已为人们普遍认同，现世界各国基本上均予采用。但世界各国关于不动产登记制度的规定却不尽相同，如德、匈等国采取“登记要件制度”；美、英等国采取“托伦斯制度”；法、日等国采取“契约登记制度”。由于各国规定不同，其表现形式和效力也不相同。我国虽然已有不动产登记的规定，但我国有关不动产登记的规定缺乏统一性和规范性，实践上也缺乏可操作性。从严格意义讲，我国的不动产登记制度还尚未建立。因此，研究我国不动产登记制度，并对现有规定提出修改和完善的建议，是摆在法律工作者面前的一个重大课题。本文试就此问题作一探讨，并就构建我国的不动产登记制度提出自已不成熟的主张。本文共分四个部分：第一部分，不动产登记制度的产生和发展趋势,介绍了不动产登记的含义及其沿革。第二部分，建立不动产登记制度的意义和作用，阐明不动产登记的公示性及四方面作用。第三部分，分析我国目前不动产登记的现状及存在的问题，指出我国不动产登记存在房产与地产、城市与农村不统一等方面的问题。第四部分，提出我国不动产登记制度的立法建议，主张我国不动产登记效力应采取登记要件主义；建立不动产登记“五个统一”的原则；扩大不动产权利登记的范围；建立不动产预告登记制度；建立登记机关的责任赔偿制度。
关键词：不动产登记公示原则预告登记立法建议
Abstract
Real estate law is the important part of the law of property ,and the system of registration for real estate is the core of real estate law .There are some regulations which is rather scattered in our country .And also there is no systematic research for real estate so that some practices are on the country of the principles involving registration for real estate .This paper tries to do systematic research on the theory in the field of real estate registration .So some efforts shall be given to make perfect the system of real estate registration in our country .This paper have four parts ,the first part discusses the emergence ,development and trend regarding to the system and the definition and change of it as well; the second part presents the significance and effects shall be the public known of the registration ;the third part puts forward the status quo and existing problems of the system; and the last part give some lawful suggestions on making the system perfect . In the author’s opinion ,it’s necessary to take the ism of requisition covering the effects of real estate registratio n in our country ,and it’s also necessary to establish the principle of “five unification” in the system and expend the scope of right on it so as to make the system perfect and set up the system in the field of conscientious compensation by the registration office.
Keywords: real estate registration，the principle of public known，pre-registration
前言
随着社会主义市场经济的确立与发展，民法典的制定已刻不容缓。物权作为民法的重要组成部分，其立法如何对制定统一的民法典至关重要。不动产作为物权立法的重要内容对完善物权立法不可或缺，而不动产登记又是不动产立法的基本制度，故对此进行研究具有重要意义。由于我国长期受计划经济的影响，原先的交易关系相对简单，在立法、司法和法学理论界对不动产登记也未引起高度重视，至今尚未制定出不动产登记法。已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的规定，但这些规定比较零散，过于原则、缺乏操作性。因此，在我国构建与世界接轨且适应我国国情的不动产登记制度已时不宜迟。本文试就此作一探讨，并就我国的不动产登记立法提出自己的建议。
第1章不动产登记制度的产生和发展趋势
不动产登记，即经权利人申请，由国家专职部门将有关申请人的不动产物权变动事项依法定程序记载于不动产登记簿的事实。①广义上的不动产登记，包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上的不动产登记，是土地上建筑物的所有权与他项权利的登记。
在古代罗马法中，并无不动产物权的设立、转移、变更和消灭的登记制度。它最初对所有权的转移注重形式，要求采用要式买卖。以后逐渐采取了占有转移或交付的方式。日耳曼法进一步发展了交付制度，要求当事人在让与土地所有权时，不仅要求缔结让与契约，而且还必须要有物的转移交付行为。让与契约与交付行为构成土地所有权让与的条件。此种交付逐渐发展为以文书代替物的交付。现代的不动产登记制度正是在该文书的基础上发展起来的。根据学者的一般看法，不动产登记制度，开始于12世纪前后的德国北部城市，当时规定不动产物权变动须记载于市政会所所掌管的都市公簿上。其后不久，这一制度因德国大规模的接受罗马法而在多数地方被废止，仅个别地方略有采用。②直到18世纪，由于农业和商业的发展，在普鲁士邦和法国开始恢复了土地抵押权登记制度。土地登记制度的产生恢复，表明国家权力已经介入到市场交易中来，同时也克服了在不动产的交易中占有转移不具备较强公示力的缺陷。
经过两个多世纪的发展，目前世界各国基本上均建立了不动产登记制度。其表现形式，主要有登记要件制度、托伦斯制度、契约登记制度。
1.1 登记要件制度
亦称权利登记制度或德国登记制度。该制度认为不动产的取得、设定、变更不仅要有契约，同时还必须具备形式要件——登记，否则不动产物权变动不发生效力。登记的记载对权利转移或设定具有绝对的效力。该制度以德国为代表，瑞士、奥地利、匈牙利等国也采取此登记制度。
①孙宪忠.论不动产物权登记.民商法学,1996年第5期第7页
②谢在全.民法物权论.中国政法大学出版社,1999年版第57页
1.2 托伦斯制度
亦称地券交付制度。该制度是澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚所创。这种制度也强调登记对不动产权利的转移或者设定具有绝对的效力，但是它在登记形式上与登记要件制度略有不同。它规定将不动产权属状态记载于依法制成的地券上，一式两份，一份由权利人保存，另一份由登记机关存查。权属状态发生变化时，登记申请人应将旧地券交回，由登记机关重新颁发新地券。目前，除澳大利亚外，英国、美国、以及加拿大等多数英语国家和地区也采取这一制度。
1.3 契约登记制度
也称登记对抗制度。该制度规定，不动产物权的取得、丧失及变更只要当事人订立契约即生效。但同时认为非经登记，不得对抗善意第三人。该制度以法国和日本为代表。此外，意大利、比利时、西班牙等国也实行该制度。
上述三种制度中，登记要件制度和托伦斯制度都有利于进一步强化登记的效力，并能够简便处理不动产权属纠纷。但它也存在以下几个方面的问题：第一，不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖未经登记的情况错综复杂，应当区分导致未登记的各种情况，尤其是要通过对当事人双方过错情况的分析来决定是否应当宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记作为生效要件，则有可能鼓励一些不法行为人规避法律，利用买卖欺诈他人，而损害善意一方当事人的利益；第二，绝对适用登记要件制度会冲击现有的财产秩序。例如当事人之间的房屋买卖，当时双方自愿并签订协议，同时付清了房款、交付了房屋，购买人还对房屋进行了重大修缮，只是没有登记。后出卖方反悔，如果因未登记而准许返还房屋，就会扰乱现有的财产秩序。若采取契约登记制度，则可以克服以上不足，而且还可以促进交易，提高交易效率。但该制度也有不足之处，因为它过分强调了当事人意思的地位和作用,主张不动产物权变动仅有当事人的合意就足以。这对交易安全的影响很大，很容易产生交易纠纷，使善意第三人的利益受到损害。
综合分析以上三种制度的利弊，笔者认为，我国的不动产登记制度应当从我国的具体国情出发，考虑我国的经济环境、社会需求以及有关配套制度的实际，原则上应在登记要件制度的基础上，借鉴和吸收其他二种登记制度中的有益部分，最终形成具有我国特色的不动产登记制度。
第2章不动产登记制度的意义和作用
登记制度的建立体现了国家对不动产交易关系的干预，但法律上为什么要设立不动产登记制度？登记制度的意义和作用又是什么呢？对此我们可以先举个例子，在民事交往中，时常会出现一个债务人同时对多个债权人负债的情形。但如果这些债权人中的其中一个债权人对债务人履行债务的能力产生怀疑，从而要求债务人为其设定抵押担保，而实际上该债务人也确为其设定了担保并进行登记。若日后该债务人确实出现资不抵债的情况时，设定抵押的债权人就能依法优先于其他债权人实现其债权。然而为什么抵押权人能够排斥其他的债权人而优先受偿？其他债权人的权利也是合法的权利，为什么他们必须在该抵押权之后才有实现的机会？法律这一规定的正当性在哪里？其答案就是抵押权的设立经过了登记，经过登记的抵押即具有优先受偿的法律效力。
利用登记的公开性，告诫其他债权人有抵押权的存在，即告诫其他债权人该项抵押权的排他作用，使其在知道这一风险的情况下，根据意思自治的原则，自己决定是否与债务人发生债权债务关系。如果抵押权的设立不以登记的方式告知其他债权人，那么由于债权的相对性，抵押合同就无法为其他债权人知道，而整个社会的交易秩序也就根本做不到公正有序。这种利用不动产登记的公开性，将不动产物权的变动向社会予以展示的方式，在法律上称为公示。这就是物权法上的公示原则。法律建立物权公示原则的原因，并不是从法学原理上出发而进行的拟制，而完全是客观经济生活的反映。物权公示原则的基础是物权的绝对性和排他性，这是由物权的本质决定的。物权的设立、变更、终止都必须公示，一经公示便具有公信力。债权因为具有相对性，没有排他性，所以债权法当然不存在这一原则。在大陆法系的民法立法中，一般均承认物权公示原则是物权法的基本原则。我国也应当在今后的物权法中对不动产的登记加以确定。如果从物权的公示原则来看，不动产登记主要具有以下作用：
2.1 确定物权归属
由于物权的设立应当登记，通过登记就能确定某项物权归谁所有，登记记载的权利人实际上就是对物权的归属在法律上的确定。换言之，凡是登记所记载的权利人，就是法律所承认的享有权利的人。一旦实行了登记，就是对物权最有效的界定。正是从这个意义上说，物权登记具有定分止争功能。同时设立登记还有助于解决物权冲突。如在同一物权上存在两个或两个以上内容相互矛盾的物权时，就应当以登记的时间先后来确定应当保护的权利。因为，按照一物一权原则，在一个标的物上设定两个或两个以上的相互冲突的不动产物权的，各项物权的效力以登记时间的先后顺序为准。
2.2 善意保护效力
即对信任不动产登记簿记载的权利为正确权利而取得该项权利的第三人，法律认可其权利取得有效而予以保护，禁止原权利人予以追夺的效力。这就是说，即使物权变动中的原因性行为可能无效，但是不能因此而追夺善意第三人因不动产登记而取得不动产物权。对此，我国法学家一般将其称为“登记的公信力”。为什么要赋予登记公信力呢？原因有二：第一，有利于维护正当的交易安全。基于公信力，凡是参加交易的当事人在从事交易行为时，只要查阅了登记，了解了公示的内容，基于公示所表明的权利状况而从事的交易是完全可靠的。基于这一原则从事交易并受让财产，此种交易就不应当被宣告无效，财产也不应当被追夺。第二，节约交易成本，鼓励交易。由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态，从而可以较为迅速地达成交易；交易当事人不必要因为过多的担心处分人不是真正的权利人而对交易犹豫不决。公信力使交易当事人形成了一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，这就对当事人从事交易形成了一种激励机制。
2.3 风险警示效力
不动产登记的主要任务之一是反映不动产物权的详细法律信息，并在法律许可的范围内将其提供给社会，为不动产市场交易服务。这一点在不动产抵押制度中显得非常重要。如果不动产登记簿已经给抵押权人提供了足够的警示，使其了解了设立后序顺位抵押权风险，这就为其判断形势并做出决定提供了充分而有力的帮助。
这样做的目的，是为社会作不动产风险的警世，让社会尤其是不动产交易人了解不动产的全面情况，然后自己决定是否进行有关的法律行为。
2.4 国家监管效力
我国法学界以及实际工作部门的解释，不动产登记是国家对不动产市场进行监督管理的重要手。通过不动产登记，国家实现了对不动产交易的宏观调节和监控。登记制度是一种对市场进行宏观监控的制度，在登记过程中，通过登记的实质审查，也能够发现土地所有权和土地使用权非法转让的问题，及时纠正土地交易中的违法行为，确保国家对不动产交易市场的宏观调控能力。
以上四项作用，正是不动产登记对不动产交易提供的法律基础，也是以客观公正的原则对不动产物权变动提供保护的重要理论基础。依据这些理论基础建立起来的不动产登记制度，是不动产物权法贯彻物权公示原则的具体表现，是不动产交易安全的法律保障，是确保交易秩序的基石。
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实
在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所
论文提纲 一、物权登记制度的概述。 （一）物权登记制度概念 （二）物权登记的分类 l、总登记与变更登记 2、不动产所有权登记与他项权登记 （三）物权登记的法律效力 1．物权公示效力。 2．物权变动的根据效力。 3．权利正确性推定效力。 4.善意保护效力。 5．警示效力。 二、物权登记制度的弊端 （一）中国物权登记之现状 （二）物权登记现存的弊端 1.登记的法律依据不统一 2.登记机关不统一 3.登记效力未区分物权变动的原因 4.绝对化的登记要件主义 5.将登记作为物权移转合同生效的要件混淆了物权变动和债权变动
三、物权登记制度的完善 （一）动产物权实行自愿登记和强制登记相结合的方法，自由动产物权登记由公证机关办理 （二）不动产物权登记统一归口于各级政府法制部门,严格登记落实物权法定原则 （三）制定《物权登记法》作为《物权法》的程序法（四）统一物权登记机关 （五）统一物权登记的信息公示场所
试论物权登记制度 [容摘要]：《物权法》是规财产关系的民事基本法律，物权理论政治性、政策性、专业性都很强。物权登记是物权法定的基础，是一切权利的出发点，在中国市场经济大潮中,《物权法》对于定分止争、发挥物的效用、促进产权明晰、公平竞争的市场经济秩序具有特别重要的意义。物权登记可以界定为国家依法委托特定职能机构按照当事人的申请对于当事人的物权状况决定进行记载或不予记载的行为过程,以及这种记载或不记载发生特定法律效力的事实状态。登记具有公信力,包括登记推定力和不动产善意取得效力。登记可以明确和宣示权属,实现国家治理,保护合理信赖,降低信息成本。物权登记至关重要,《物权法》认可和巩固了物权登记制度，确立了不动产物权登记生效的公示原则，同时对现实中不可穷尽的物以国家所有可以不登记作为兜底保护。 [关键词]:物权登记、概念、登记的效力、登记机关
物权登记的效力 何为物权登记效力？——物权登记的效力是指登记对物权的设立或变更起何种效力的问题。物权作为绝对权，在因法律行为发生变动时需要采取特定的方式进行公示，借以保护第三人和社会公众的利益。登记作为不动产物权及一些动产物权的公示方式，是指将物权的取得、丧失与变更记载于专门机关掌管的簿册上。那么，物权登记具有哪些效力呢？ 1.物权登记具有公示力。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。如动产抵押权虽办理了登记，但仍不能对抗抵押物的善意受让人，其原因是尊重动产交易习惯及保护善意第三人利益。 2. 物权登记具有公信力。登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。这主要是为保护信赖登记而做出交易的第三人。登记要具有公信力，必须符合特定的条件，要统一登记机关，实行登记实质审查，并需要建立针对真正权利人的错误登记赔偿制度。在我国物权登记现状下还不具备赋予登记公信力的条件，应当采用其它制度来保护第三人的合法利益。但当登记的物权状态与物权的真实状态不一致时，错误的登记能否发生相当于真实物权存在的效果则是登记是否具有公信力的问题。 针对不同物权，登记的效力亦不相同。根据物权客体——物的分类,物权登记可以分为不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。 所谓不动产登记的效力，指的是权利人申请国家职能部门将有关权利人的不动产物权的事项记载与不动产登记簿的事实，对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”确立不动产登记的意义，在于作为对不动产进行管理、确定产权并课税的依据；在民法的意义上，不动产登记则为不动产物权变动的公式方法，具有物权设立的公示功能，物权变动的公示功能和权利正确性的推定功能。绝大多数的物权登记为不动产物权登记。 在我国，不动产登记是一种行政行为，所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的在于明晰各种不动产物权，依法保护不动产权利人的权利。不动产登记应当由统一的职能机关负责，改变我国目前的分散的登记状况。《物权法》第十条第2款规定对此已经作出明确的规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： （一）标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 （二）让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处
试论《物权法》中规定的预告登记制度 程啸清华大学法学院副教授 《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。 一、预告登记的概念与特征 预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。 由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物
论我国的不动产异议登记制度 10法学宣元帅100402122 一、异议登记制度简介 异议登记是指事实上的权利人或利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而提出的登记。异议登记制度起始于早期的普鲁士法，但那时的异议登 记制度所涉及的范围远比我们现今谈到的异议登记制度广泛。再经由后期普鲁 士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度乃是我们 今天所讨论的异议登记制度。该制度是物权法是的一项重要制度。 二、各国立法例比较分析 1、异议登记制度虽源起于德国，被德国、瑞士、日本及旧中国采纳并预以 规定。但各国法对该制度的规定并非完全一致。异议登记制度在不同的国家名 称也不甚相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制 度相结合的新特色。 2、异议登记与更正登记（或者是涂销、回复登记）相结合，在更正登记之 前作出，意在填补在发现登记错误与最终得以更正错误之间这一段时间对真实 权利人权利保护的空缺。德国、旧中国民法中异议登记以及瑞士民法中的暂时 登记者是为保护真实权利人或利害关系人，排除善意第三人的信赖而存在的。 日本民法上的预告登记则是为了警示第三人而设的，它的作用是提醒其注意该 权利登记可能不正确，交易有风险。异议登记作为一项临时性的登记在保障交 易安全方面确实能起到较大的作用，它的存在是必要的。 3、我国台湾地区现行民法上虽不再有明确的异议登记制度，但它实则 是将异议登记纳入民事诉讼法上的假处分制度。笔者认为这仍可视为台湾法中 有异议登记之实。台湾法中异议登记要假借诉讼中的强制执行程序来作成，其 法律效果与德国、瑞士不尽相同。因为假处分制度实为一种诉讼保全程序，意 在“将争议的法律关系暂时冻结”，以免权利人处分权利之后，判决难以执行。所以笔者认为台湾地区民法中的实质的异议登记制度是禁止登记权利人对登记 不动产的处分的。在作出异议登记的方式上，台湾地区民法与日本民法似有一 些类似之处。 三、我国采纳异议登记制度的必要性和可行性分析 异议登记与公示公信制度相伴而行，能更好地协调登记权利人、事实权利 人及交易第三人之间的利益，设有异议登记制度有利于缓和物权变动中公示公 信原则对第三人保护的绝对性，弥补对真实权利人保护的漏洞。在我国未来物 权法中，采用折衷式的债权形式主义物权变动模式在理论界和立法中并无太大 的争议。债权形式主义的立法模式与物权形式主义的变动模式的区别在于它不 承认物权合意的存在，物权发生变动的根本原因仍然是债权合意，但在此之外，仍需践行交付或登记之类的法定方式；债权形式主义的物权变动模式也不同于 债权意思主义的模式，债权意思主义公有当事人之间有债权合意即可发生物权 变动，、而无须为其他要件，诸如交付或登记。债权形式主义自然要求以公示
试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察
悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
中国法上不动产物权登记制度的实证分析 秦子甲《物权法》颁布以来, 《物权法》的规定和以前各立法规定的衔接问题值得研究。本文以不动产物权登记制度为切入点, 以《物权法》第9条的规定为中心, 梳理中国现有法上对于不动产物权登记加以规定的不同效力, 力求形成体系, 展现这一问题的框架面貌。 一、物权登记效力概述 自19世纪以来, 物权的取得、丧失和变更, 各国无不实行公示原则, 而登记是公示中的重要方法与手段。关于登记的效力, 大陆法系关于物权变动的立法大致上已形成意思主义与形式主义两种模式。 意思主义是指, 物权变动的完成仅以当事人的意思合致为已足, 不以任何物质形式的作成为必要的立法主义。在意思主义法制下, 当事人间的物权变动仅仅存在于交易人的观念里, 当事人的物权交易关系不彰显于外。该物权交易模式是崇尚主体意思自由的结果, 其充分强调交易当事人意思的至上效力。法国法是采行此种立法主义的典范。由此, 物权的登记就没有物权变动的效力, 其效力仅仅在于对抗善意第三人, 即如果不作成登记, 当事人间的物权变动就不能对抗适法取得不动产上权利的第三人, 只有完成了作为公示方法的登记, 其物权变动才是完整的, 一般情形下, 任何人都不能加以否定, 因此这也被称为公示对抗主义。意思主义及公示对抗主义立法, 注重对当事人意思的尊重合物权变动的便捷;其公示的激励意义在于, 向物权变动中的权利人提供对抗利益, 使
权利人认识到, 如果不为公示, 则其取得的权利就有可能被追夺, 公示能够免去这样的忧患。 形式主义是指, 物权变动的完成除当事人的意思合致外, 尚须登记、交付形式的作成为必要的立法主义。在形式主义法制下, 纵使有以物权变动为目的的意思表示存在, 如果缺乏此等物质形式, 则在当事人间仍不能产生物权变动 的效果。由此, 物权的登记有发生物权变动的效力, 如果不为登记, 则物权变动不发生, 物权的设立、变更、转让和消灭都难以完成, 这也就被称为公示要件主义。形式主义及公示要件主义立法, 注重交易安全;其公示的激励意义在于, 不登记就难以发生物权变动的效力, 因此其激励较公示对抗主义更强。 各国对上述两种立法主义的选择是: 德国、瑞士、中国台湾地区等采形式主义和公示要件主义;法国、日本等采意思主义和公示对抗主义。 二、《物权法》第9条第1款本文确立了物权变动以登记要件主义为原则 《物权法》第9条第1款可谓对中国法上不动产物权登记效力的一般原则性规定。这里的不动产物权, 既包括不动产所有权, 也包括在不动产上的用益物权和担保物权。根据其第一款本文来看, 中国物权法原则上采用的是登记要件主义, 未经登记, 物权变动(设立、变更、转让和消灭)的效力即不发生——即使在相对人之间也不发生。 这样的例子有: (1)《物权法》关于建设用地使用权的规定, 具体条文是第139, 145, 150条。这些条文规定了建设用地使用权的设立、转让、出资、互换、赠与、消灭
第 2 单元基于法律行为的物权变动——有权处分考点 10 ：不动产物权的变动要件与对抗要件（★★★） (P50) 1. 登记生效 （ 1）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。（ 2016年案例分析题） 【相关链接】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （ 2 ）登记权利人VS真实权利人 ①不动产登记簿上记载的权利人及其所享有的权利被推定为真实。 ② 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 （ 3 ）不动产权属证书VS不动产登记簿 不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 2. 登记对抗 （ 1 ）土地承包经营权 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记，未经登记，不得对抗善意第三人。 （ 2 ）地役权 地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
基于法律行为——有权处分情境下物权变动要件与对抗要件综述 考点 11 ：首次登记、变更登记、转移登记和注销登记（★）（ P50 ）
（1）权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的 （ 2）不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的 变更登记适用于不涉及不动产 权利转移的情形 （ 3）不动产权利期限、来源等状况发生变化的 （ 4）同一权利人分割或者合并不动产的 （5）抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺 位发生变化的 （6）最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间 等发生变化的 （ 7）地役权的利用目的、方法等发生变化的 （ 8）共有性质发生变更的 当事人可以申请不动产转移登记的主要情形有： （ 1）买卖、互换、赠与不动产的 （ 2）以不动产作价出资（入股）的 （3）法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发 转移登记适用于不动产权利转 移（权利人发生变 化）的情形 生转移的 （ 4）不动产分割、合并导致权利发生转移的 （ 5）继承、受遗赠导致权利发生转移的 （ 6）共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的 （7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利 发生转移的 （ 8）因主债权转移引起不动产抵押权转移的 （ 9）因需役地不动产权利转移引起地役权转移的 属于注销登记的情形主要包括： （ 1）不动产灭失的 注销登记不动产权利消灭时， 需要办理注销登记 （ 2）权利人放弃不动产权利的 （ 3）不动产被依法没收、征收或者收回的 （4）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消 灭的
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/805104692.html, 论我国物权法中的房地产登记制度 作者：崔戎 来源：《法制与社会》2009年第06期 摘要房地产业是我国国民经济发展的一项重要支柱产业,房地产业要获得迅速发展,需要有完善的房地产登记制度作为保证。我国的《物权法》虽然明确规定了不动产登记制度,为完善 我国的房地产登记制度提供了法律基础,但有些地方还不健全,有待进一步完善。本文简要阐释了房地产登记的概念及功能、对现行物权法中房地产登记的相关规定及存在的一些不足进行了分析与归纳,以期尽快推动制定我国的《不动产登记法》以及完善相关的配套子法律。 关键词物权法房地产登记 中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)02-047-02 《中华人民共和国物权法》已于2007年3月16日获得通过、并于同年10月1日起开始 施行。《物权法》从第九条到第二十二条,共十四个条文对不动产登记的效力、统一登记制 度、登记机构的审查义务和责任、登记的查阅等问题进行了明确的规定,体现了对不动产物权 的静态保护及其交易安全的动态保障。在现今的市场经济条件下,在不动产中占有极重要地位 的房地产已成为事关国计民生的重要行业,土地使用权与房屋像其它商品一样在市场中流通,对我国市场经济的发展起到了重要的作用。《物权法》的基本使命就在于确权,该法中规定的不 动产登记制度可在静态上明确房地的产权归属,在动态上维护交易秩序、确保交易安全,促进我国房地产业进一步健康有序的发展。 一、房地产登记的概念及其功能 房地产登记法律制度是不动产法律制度的重要组成部分,具体是指对土地和地上建筑物的 所有权以及设定房地产他项权利按照法定程序在专门簿册上进行记载确认的一种制度。有部分学者主张,房地产登记又称房地产权属登记,其实这种理解是片面的,因为房地产登记的范围不仅包括房地产权属登记的内容,并且还包括在某一宗房地产上设立的其他权利与负担情况的记录,如租赁、典当、地役、抵押等。 房地产登记的功能,是指房地产登记法律制度所应具有的作用或应达到的目标。房地产登 记作为现代房地产法律制度的基础,具有以下几方面的功能:
不动产登记效力存在的问题与改进措施研究 发表时间：2018-09-10T11:45:13.280Z 来源：《基层建设》2018年第21期作者：王锦 [导读] 摘要：不动产物权登记制度是《物权法》中规定的重要内容，是保障市场交易安全和善意第三人的合法权益的重要举措，而不动产物权登记的效力是物权登记制度体系的核心。 菏泽市单县国土资源局不动产登记中心山东省菏泽市 274300 摘要：不动产物权登记制度是《物权法》中规定的重要内容，是保障市场交易安全和善意第三人的合法权益的重要举措，而不动产物权登记的效力是物权登记制度体系的核心。不动产物权的登记制度是以物权与债权为理论依据，其集行政特性、公示性于一身，更加形象说明不动产登记制度可以作为不动产物权变动的依据，就是通过登记这一法律行为，使社会主体认知到不动产物权的创设、变更、直到消亡的行为。文章探讨了不动产登记效力存在的问题与改进措施。 关键词：不动产物权；登记效力；改进措施 引言 《物权法》对我国民法领域以及行政法领域有着极为重要的意义。虽然作为至关重要的一项法律，但是却涉及到了现行的许多政法条纹中，这样也就充分证明了物权的设立以及变更等对行政法有着重要的影响。物权需要借助行政法的保护，因此，在实际中就要认识到其在行政法上的性质以及效力等。 一、不动产物权登记的涵义与功能 不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。因为不动产登记的内容是关于各种不动产登记的物权变动，所以不动产登记也被称为“物权登记”。 对不动产进行登记在公法上的功能，主要是国家通过对登记的信息进行统计，作为国民经济和国家发展布局的科学依据，可以更好地对资源配置和市场生产要素的信息进行精确把握和适度调控。在私法的功能上，一个可以清楚界定产权的权利，即对使用权人进行登记，通过公示对财产权的法律关系进行公开和透明，来证明自己是物的主人，来实现物权的排他性。二是确保交易安全，物权一经登记就发生效力，让交易双方及其以外的人直观的就可以获取权利存在和现实情况。交易双方要根据公示的内容来做出是不是继续进行交易的判别，就是要保护占有的权利状态和交易秩序。 二、不动产登记效力问题 不动产的效力是指对不动产进行登记之后所产生的法律约束力。由于受到传统计划经济体制思想的影响，认为对不动产进行登记实际上就是为了方便行政部门的管理，因此不动产的登记效力依然还有一些问题存在。 1、利益失衡 在生活实践中，当存在不动产物发生物权的改变时，法律保护的更多的是债权当事人的利益和善意拥有人，但却忽视了在管理交易过程中给予产权真正所有人和其他利害关系人足够的重视和保护。在实际情况中，在物权发生改变之前还会存在着利害关系人，这利害关系人和物权发生改变之后的善意取得人之间是互为第三人的关系。当物权变动完成之后但又存在权利瑕疵的时候，往往的情况是我们只是关注和强调要保护好善意取得者的利益，而忽略了对物权变动前真正权利人的保护，导致了侵害真正权利人利益的事常有发生。在实践操作中，现行的法律过多采用的是登记生效主义，缺乏对当事人意思的尊重，不能够权衡好真正权利人和利害关系人之间的利益，这样的法律是与契约自由和私权自治的民法精神相违背的。一味的只强调保护不动产物权善意取得人的利益，这实质上就是对真正权利人和其他利害关系人的损害。 2、公法缺失 不动产登记具有兼具公法性质和私法性质双重属性，但在实际操作中，更多的人认为登记效力只具备私法效力，而缺乏公法效力。没有公法效力的不动产登记效力，会使公法权力放纵对登记制度的管理，少了公法权力的干预，将会使市场发展走向无序发展。很多关于不动产登记效力的研究文献中就很少有考虑到不动产登记效力的公法性，法律上没有对不动产登记效力的公法效力进行认定。 三、不动产登记效力问题改进措施 1、完善不动产登记效力理论基础 因不动产登记效力理论不清，导致存在很多不动产登记效力问题，因此首先必须加强理论部分，分清概念，划清概念范围，避免概念阐述产生交集部分，异议部分。自2007年颁布了《物权法》后标志着我国对相关法律法规有了较大的进步，但是《物权法》只是法律中的一小部分，所以也不能说明我国在不动产登记效力方面的相关法律是完善的，其次目前《物权法》也不是很完善，其中还是或多或少存在一些概念以及概念界定上的问题，容易产生歧义，再次《物权法》基本采取的是登记要件主义模式，其单纯的采取登记要件主义模式在很多问题上依旧存在问题，因此在效力模式上可是适当借鉴其他效力模式，或者变换效力模式会更好。 2、全面考虑各方面的利益保护 在不动产物权变动的过程中，往往更多的是去考虑债权当事人和善意取得者的权益，在真正交易过程中缺失对真正权利人和其他利害关系者的利益保护。因此要做到利益的全方面的保护。首先登记效力要确保当事人的利益，在契约自由的基础上由当事人决定交易与否、选择交易人、选择交易条件，但在整个交易行为中最为重要的是债权行为，债权合同，借助法律约束力交易当事人必须完成相应的合同义务和违约责任，不动产物权变动的最关键的一步是登记，当交易当事人已经完成相关的债权合同那么必须要按时完成相关登记以此来确保不动产物权的变动，交易的完成，此时的不动产物权变动登记具有强制性，交易双方必须进行相关登记，如果拒绝登记需要承担相应的责任，整个过程中登记效力应当具有保护不动产登记当事人的利益。其次登记效力也要确保利害关系人的利益，虽然在交易的过程中当利害关系人与善意买受人发生利益冲突时，更多的是去保护善意买受人的利益，但是在此基础上也要同时避免发生第三人与真正权利人的利益冲突。 3、提升公法效力 不动产登记具有私法性和公法性，在不动产登记中都主动的去关注权利归属，交易安全性，是在注重私法性，而没有去重视公法性，只是单方面的关注私法性必将导致在登记过程中的自由主义，所以我们在涉及不动产登记效力问题上不能够忽略公法效力，公法性是国家
不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！ 二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。 房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。 具体费用如下： 1、继承权公证费用; 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 2、房地产价值评估费用； 根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算， 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 3、房地产继承过户税费。 由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4、契税
论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021
论文摘要 不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。 故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。? 《法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。 一、不动产物权登记的含义 登记，也称不动产物权登记，指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。 （一）不动产的含义
我国的不动产登记制度 一、不动产登记的含义与理论意义 (一)不动产登记的概念 关于不动产登记制度的概念，不同学者有不同的观点。 王利明教授的观点是：不动产登记是登记申请人对不动产物权的设定、转移在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。 孙宪忠教授的观点是：不动产登记是指经权利人申请，国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记薄的事实。 梁慧星教授的观点则是：不动产登记是指土地及其定着物之所有权和其他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。 综上所述，所谓不动产登记是指经权利人申请，国家专职部门将有关申请人的不动产物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册的事实。不动产登记事实上包括两层含义：一是登记与否的事实状态，二是登记的过程或程序。 （二）不动产登记的理论意义 不动产物权登记的意义，就是完成物权公示原则的要求，通过登记为不动产物权交易提供具有国家公信力支持的、统一的、公开的法律基础。
1、不动产登记为不动产物权变动提供法律基础 不动产物权登记，在物权法上的本质，一方面是对于当事人之间不动产物权变动的法律承认，赋予不动产物权变动充分的法律效力；另一方面由于物权具有强烈的排他性，也是给与第三人足够的警示，为第三人提供安全告诫。 2、不动产登记具有国家公信力 国家出面承担登记责任，就国家行为的严肃性为保障，使得不动产登记具有取得社会一体信服的法律效力。而国家公信力是不动产登记“权利正确性推定效力”的根据；同时，善意第三人根据不动产登记薄取得登记的权利，即使与实际权利状态不符，其权利也应受到保护。 3、国家进行的不动产登记具有统一性，是不动产物权统一的法律基础 通过不动产登记，国家为不动产物权提供了一个在整个法律实施范围内有效的法律基础。从市场经济的发展和人民群众的生活需要来看，国家为不动产所提供的统一效力意义巨大。 二、不动产物权变动模式 物权变动分为因法律行为引起的物权变动和因非法律行为引起的物权变动。前者是生活中的主要部分，体现着当事人意思自治，故物权法变动模式是针对因法律行为引起的物权变动而言。
物权法 一、填空题 1.本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 2.本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 1.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠（开始）时发生效力。” 2.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 3.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。 4.征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予（拆迁补偿），维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。 5.属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 6.法律、法规对处理相邻关系有规定的，依照其规定；法律、法规没有规定的，可以按照当地（习惯）。 物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 7.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。 8.动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 9.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 10.国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 11.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 12.当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 13.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 14.权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。 15.当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 16.动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。 17.船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。 18.动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。 19.因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 20.因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。 21.所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 22.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。 23.法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。 24.城市的土地，属于国家所有。 25.法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使（所有权）。 26.物权的效力是指物权成立后发生的法律效果。物权的效力包括排他效力、优先效力、追及效力和物权请求权。 27.物权是指权利人直接支配物并排除他人干涉的权利。作为物权客体的物，原则上是有体物，但在法律有规定的情况下，权利也可以作为物权的客体，物权的特征包括：物权是对世权，物权是绝对权，物权是支配权，物权是排他性的权利。 28.物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害（公共利益）和他人合法权益。 29.所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害（所有权）人的权益。