致业主
尊敬的业主：
当我们相逢在云鼎庄园，谨向您表示诚挚的欢迎。
您选择云鼎庄园，是选择一种生活。云鼎庄园诞生在人们对高尚生活的不懈追求中，她所体现的是建立在质量和品位基础之上的新型居住文化。您和您的家人，将是这优雅环境中的主人；你们的生活，将是这一首委婉旋律中最美满的主题。
而我们选择云鼎庄园，是选择一种追求。我们将以优良的管理和精心的服务，创造卓越的居住品质。和谐安宁的氛围、绿色自然的环境、便捷周到的服务——我们将以点点滴滴的付出，汇聚成您的完美生活。
家，是一个古老而温馨的字符。从现在开始，我们将共同为这个古老的字符注入全新的内涵。我们深信，在未来的日子，您将为自己拥有云鼎庄园而骄傲。
我们祝贺您，并感谢您的信赖。
请仔细阅读《业主手册》，并随时想起：任何时候，您的需求就是我们服务的目标。
浙江大管家物业管理服务有限公司
目录
1 物业项目概况----------------------------------------------------------------------------------------------3
2 物业服务指南----------------------------------------------------------------------------------------------
3 2.1 物业公司简介---------------------------------------------------------------------------------------------3
2.2 云鼎庄园服务机构----------------------------------------------------------------------------3 2.3物业管理服务内容--------------------------------------------------------------------------------------4
2.4物业管理综合服务费-----------------------------------------------------------------------------------5
3 业主须知----------------------------------------------------------------------------------------------------5 3.1 电梯的使用-----------------------------------------------------------------------------------------------5 3.2 水、电、煤气的使用-----------------------------------------------------------------------------------6 3.3 电信和有线电视的使用--------------------------------------------------------------------------------7 3.
4 车辆泊位的使用------------------------------------------------------------------------------------------7 3.
5 环境保护---------------------------------------------------------------------------------------------------7 3.
6 居家安全---------------------------------------------------------------------------------------------------
7 3.7 防火须知---------------------------------------------------------------------------------------------------9 3.
8 消防应急预案--------------------------------------------------------------------------------------------10 3.
9 防台应急预案--------------------------------------------------------------------------------------------10 3.10 公共区域管理须知------------------------------------------------------------------------------------10
3.11 其它须知------------------------------------------------------------------------------------------------10
4 装饰装修----------------------------------------------------------------------------------------------------11 结束语----------------------------------------------------------------------------------------------------------16
1. 物业项目概况
【云鼎庄园】本项目地块位于仰义乡河岱村前山村，地块毗邻现已建成的18洞温州高尔夫球场,基地用地总面积3.914285公顷。该项目由18栋2-3层点式低层、2栋3层板式低层由2层地下板式跃层及1-4层会所连成一体的住宅楼组成。景观方面，本着“移步易景、步步是景”的中式园林造景方式，通过对坡地的保护性改造，展示小区内自然、乡村的景观特色；同时，沿主干道两侧设置景观公园，内部拥有景观步道、风水亭等休闲设施，使人们能够充分参与到景观空间中去，形成浓厚的人文休闲特色和休闲度假主题。温州市天鸿房地产开发有限公司对其定位高档（将打造温州高端度假休闲别墅区），而物业管理上也提出了相应的高档次、高品质的服务，结合楼盘的特性我司建议在实施日常物业管理服务的基础上，充分运用酒店化管理模式进行服务，并充分延伸管家式服务的相关内容。
【云鼎庄园】规划建设用地面积：39137.94㎡，总占地面积:11742.8㎡，计入容积率指标的总建筑面积：38988.9㎡，
其中住宅33374㎡：点式低层住宅:24119㎡、板式低层住宅:9255㎡。会所：2497.6㎡，物业用房：302.3㎡，设备用房：654.5㎡，容积率：0.996，建筑密度：30%，绿地率：30%，总户数:264户，机动车停车泊位：198辆。
2.物业服务指南
2.1物业公司简介
一、公司概况
我司为股份制企业，成立时间2002年4月，注册资金508万元，企业原名温州大管家物业管理有限公司，于2011月8月变更为浙江大管家物业管理服务有限公司。
●成立中共大管家物业党支部；
●企业资质国家一级；
●通过ISO9001：2008质量管理体系认证；
●通过ISO14001：2004环境管理体系认证；
●中国物业管理协会会员单位、温州市物业管理协会副会长单
位、鹿城区物业管理协会会长单位；
●温州市价格协会理事单位；
●《浙江东方职业技术学院》教学实习基地；
●浙江中梁置业有限公司战略合作伙伴；
●公司为全球金钥匙联盟温州地区代理。
规模上以温州为总部，实现集团化运营模式。总部设总经办、拓展部、人力资源部、综合财务部、品质部、工程部、秩序维护部、环境部等，各部门“职能细分、责任到人”，形成一个高绩效的工作团体。
大管家物业集团化运营模式
下属5个子公司：
温州安泰保安服务有限公司；
●温州市满堂红装饰工程有限公司；
●温州美益物业管理有限公司；
●温州威格斯酒店管理服务有限公司；
温州威格斯房地产咨询有限公司；
下属8个分公司：
●龙湾分公司；
●瑞安分公司；
●永嘉分公司；
●苍南分公司；
●平阳分公司；
●乐清分公司；
●经开分公司；
●杭州分公司。
现在管小区（大厦）等项目44个，处于前期介入阶段项目24个。公司物业管理总面积已近600万平方米，服务业主户23000多户。
公司在2011年被“中共温州市鹿城区委组织部”、“中共温州市
鹿城区社会工作委员会”被为鹿城区“发展强、党建强”重点培育企业。
公司管理项目有11个获温州市物业管理优秀（示范）小区（大厦）称号。
员工2000多
人，现有中高级
职称30人，大专
以上、各类专业
技术人员500多
人。
二、管理经验及
成果
目前，公司接管物业管理范围主要涵盖甲级写字楼、公共物业、高端住宅物业（含别墅、多层公寓、小高层公寓、高层公寓、酒店式公寓）、房产销售中心等。介入咨询和接管物业的总建筑面积逾600万平方米，已成为温州地区同行业中涉及物业类型最多、涉足范围最广、接管和咨询、服务面积最大的企业之一。
代表性项目有：
甲级写字楼：经济开发区商务广场、置信广场、温州世贸大厦、
工行温州市分行大楼、宏国大厦等。
公共物业：中国移动公司、红蜻蜒集团、温州中学等；
高端住宅物业：银都花园别墅、中梁公寓、香缇半岛
外滩国际公馆、京都城等。
销售中心服务：置信广场、瓯江公馆、凤凰城、翡翠湾花园等。
三、在管项目及部分物业管理示范住宅小区与大厦掠影
四、管理团队
1、中层管理团队合影
2、档案管理人员实景图
3、秩序维护队员提供礼仪服务
4、保洁人员
5、客户服务人员
6、车辆引导人员
2.2云鼎庄园物业服务机构
云鼎庄园服务中心是浙江大管家物业管理服务有限公司派出具体负责云鼎庄园物业服务日常机构。人员包括：物管员、维修工、秩序维护员、保洁员。小区物业管理工作人员将热情为住户提供各项服务，乐意接受住户的监督，诚意采纳利于小区管理的各项合理化建议。机构设置如下图
物业办公室电话：0000000000
24小时值班电话：0000000000
投诉电话：00000000000
物业服务中心办公时间：上午8：30——下午17：00（节假日照常上班）
2.3 物业服务内容
2.3.1房屋建筑共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的维修、养护、运行和管理等；
2.3.2 公共绿地的养护与管理；
2.3.3 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、道路清洗等；
2.3.4、交通与车辆停放秩序的管理；
2.3.5 维持公共秩序，协助公安机关做好小区的公共安全防范工作;
2.3.6 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料等；
2.3.7 政府及合同规定的其他有关物业管理公共服务项目的内容。
2.4 物业管理综合服务费
小区各业主所缴纳的物业管理综合服务费用于小区日常管理、养护等支出。
各业主有义务前往小区物业服务中心付清应缴纳的物业管理综合服务费、公共能耗、二次供水费用和其他应付的款项，亦可采用划帐的方式将应付款项划至物业管理公司指定的专用帐户。
特别提醒：按时支付物业管理综合服务费是本小区全体业主应尽的义务！
3、业主须知
3.1 电梯的使用
为了安全方便使用电梯，减少故障，请您在使用电梯时注意以下几点：
3.1.1注意看清内外地坎的高低，待电梯停稳后再进出电梯；
3.1.2 上下方向的呼梯按钮，可根据您的需要按其中一个按钮，如两个按钮都按，因电梯运行时不能改变方向，可能会耽搁您一些时间；
3.1.3 厢内出现超载信号时，请等下一次进入轿厢，否则会出现人为故障，电梯将无法运行；
3.1.4 电梯突然发生故障或停电时，请您不要惊慌，轿厢内的操控板上有紧急按钮，您只需按一下，我们会在最短的时间内迅速赶到现场援助您，切勿强行撬门自行出电梯，因为这样极易发生安全事故；
3.1.5 不要靠在厅门或轿门上，不要在电梯内嬉戏玩耍，严禁在电梯内吸烟、吐痰和乱扔杂物；
3.1.6 残疾人士，应与监护人员一起乘坐电梯，因电梯门是自动开关，不加注意易发生手
脚或衣物夹入门缝中而发生事故。如您感到一人乘电梯不便，请找我们的工作人员陪同。3.1.7 您要搬运家具或大批货物时，请您与物业服务中心联系，我们将配合您使用好电梯，但严禁将超重超长物品搬入轿厢内，严禁开启轿厢顶部安全门，否则一切后果自行负责。3.1.8 搬运一般性物品请走服务中心指定电梯，易燃易爆、易污染等化学物品一律从消防楼梯搬运，以免泄露影响电梯的安全运行。
3.1.9 电梯若出现下列情况，请勿乘坐，并及时报告服务中心就近工作人员：
·门的开启与关闭失去控制；
·运行时有明显的速度异常；
·运行时有异常的振动和响声；
·有漏电现象等。
3.2 水、电、煤气的使用
3.2.1水
?业主不得对楼宇内安装的给排水管道随意改动，如确需改装或增建，应向物业服务中心提出书面申请，经审核批准后方可施工。
·下水道内禁止倒剩饭剩菜或其他废、杂物。如已造成堵塞，物业服务中心可派人疏通维修，业主户内部分维修费用由业主全部承担，公共管理部分的维修费用由使用该管道的各业主共同承担。
·公共管道出现堵塞、破裂，业主可通知物业服务中心派人员到场，切勿擅自拆卸，对有公共管道或其他业主管道通过的房屋，需要维修时，其房屋业主有义务提供方便，对因装修或其他原因造成上述维修通道堵塞时，物业服务中心有权要求恢复原维修通道或予拆除。
3.2.2 电
?业主对原设计电路不得擅自更改，要维护供电设施的完整性、可靠性，保证安全用电，如确需变更，应按《房屋室内装饰装修管理办法》向物业服务中心申请。
?业主安装空调室外机组，须按物业服务中心指定位置安装，公共电路出现故障应通知物业服务中心检查维修，不能私自触及公共配电设施，尤其在停电时不得私自维修作业。
3.2.3 煤气
?业主不要擅自拆装、移动煤气管道、表具。发现异味或泄漏应关闭阀门，尽快向煤气公司或物业服务中心报修。
3.3 电信和闭路电视的使用
3.3.1 业主如需增装、开通、移机、变更电话或闭路电视，请与专业公司联系。
3.3.2 如要在公共部位施工，须报物业服务中心核准，防止影响公共部位及其电信和闭路电视设施，影响公众利益。
3.4车辆泊位的使用
3.4.1 进入云鼎庄园范围内的车辆应服从物业服务企业的工作人员的管理。
3.4.2 车辆必须按车道标识行使，不得逆行，不得在人行道、绿化带上行使，区域内禁鸣喇叭，限速5公里/小时。
3.4.3 业主停放在云鼎庄园泊车位（露天泊车位和地下室泊车位）的车辆，请到物业服务中心办理相应的手续，并按标准收费。
3.4.4 区域车辆停放管理属有偿服务，请车主支持配合。
3.4.5 固定泊位和临时停车的收费均不含保险费，车辆停妥后，请勿将贵重物品放于车中，以免被窃。
3.5 环境保护
3.5.1 为使业主拥有一个幽静、舒适的生活环境，物业服务中心配备保洁人员，专职负责该项工作；
3.5.2 请业主不要乱丢垃圾、杂物，更不要从窗户、阳台向外乱丢杂物、垃圾，切勿随地大小便，随地吐痰；
3.5.3 每个单元门口设生活垃圾桶一只，安放在固定部位，保洁工每天收集生活垃圾；3.5.4 请业主自行放置指定的垃圾桶内，物业服务中心将派专人予以清运；
3.5.5 物业公司设置的垃圾桶专供生活垃圾使用，装修建筑垃圾请业主自行清运到物业服务中心指定的装修垃圾临时堆放点；
3.5.6 请业主不要擅自乱搭建、乱堆放物件，车辆需停放在专用车位上，不得破坏绿地、污染环境，影响区域美观，不得制造噪声扰民；
3.5.7 绿地内花、草、树木均是业主的共同财产，所有人员均有责任保持绿化完好，不乱砍伐、攀折树木，不乱摘花、果、践踏草地，任意损坏绿化由当事人赔偿。
3.6 居家安全
3.6.1 严禁在区域内燃放烟花、爆竹。燃气灶请经常保持清洁，勿留有油渍。烟头及火柴余梗要即时熄灭，教育孩童不要玩火。
3.6.2业主外出时，请锁好门、窗，关闭煤气与电器开关。
3.6.3遵守安全用电规则，勿乱接乱拉电线，勿使电线超过负荷。
3.6.4 不得挪用或损坏消防设备和器材，保持走廊楼梯及消防通道畅通。
3.6.5 楼梯防火门应保持常开状态，不要加锁，不要在附近堆物。
3.6.6 室内不要储存易燃易爆物品，凡储有小量的煤油、石油气和其他燃料供煮食用途，要格外小心，以确保安全。
3.6.7 发生火警，切勿惊慌失措，应立即拨火警119并告知物业服务中心，关闭电源及煤气开关，尽力采取补救措施或迅速离开住所。切勿从电梯逃生，应稳步从消防楼梯疏散。3.6.8当台风来临时，应将所有容易被吹倒的物品，尤其放在阳台(窗台)处的盆花等搬回室内，并关好所有门窗。
3.6.9 进入区域的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒及各种腐蚀性物品，以确保区域内安全。
3.6.10 为了整个小区的安全，物业服务中心门岗、巡逻岗会查询一切进出小区的陌生人员，请业主（使用人）向亲朋好友解释此乃为加强小区安全所采取的必要措施，若有失敬或不便之处，敬请谅解。
3.6.11 您在进出单元门时，请注意是否有陌生人跟随，提防其紧随而入。如有可疑人员，请立即通知物业服务中心或秩序维护人员。
3.6.12 不要给任何陌生人开门（尤其请教育好小孩），请来访者使用可视对讲系统与您联络，经确认后方可开启电控防盗门。如来访者自称是物业服务中心工作人员，应请其出示相关证件并仔细查验，如有怀疑请立即通知物业服务中心。
3.6.13 尽量谢绝外界各行业的上门服务，物业服务中心将严禁一切未经业主（使用人）预约和同意的兜售商品、派发传单、广告及赠品等行为，业主（使用人）若发现以上现象，请立即通知物业服务中心。
3.6.14 外出购物或倒垃圾时，请带好房屋钥匙并将门锁上；请勿将幼儿单独留在家中，以免发生意外。
3.6.15 聘请保姆时，请对其身份、简历及健康状况进行核实，并在物业服务中心备案以备查阅，对保姆应时常进行安全知识教育。
3.6.16 家中应避免存放贵重财物、大量现金及不记名证券等。外出时请务必关闭好门窗，并启动安全防盗装置（如已配置）；回来后请务必关闭安全防盗装置，以免误报警。夜晚外出时，家中最好留有适度照明灯光。
3.6.17 业主（使用人）应妥善保管单元感应卡和房屋钥匙。若业主（使用人）有单元感应卡遗失，请及时通知物业服务中心，以便物业服务中心及时采取措施；若有钥匙遗失，应及时更换锁芯。
3.6.18 为确保安全，请在关闭进户门后（特别是外出时），锁上保险锁，谨防失窃。
3.7 防火须知
3.7.1 对燃烧中的烟蒂及火柴等，应留意火种是否完全熄灭，即时清理灰烬。
3.7.2 不可在同一插座接驳太多电器，以免电线负荷过重。
3.7.3 不可将裸露电线直接接驳插座，应使用适当插头。
3.7.4 家庭各成员应知道室内电源总闸，在紧急时，及时关闭。
3.7.5 火柴、打火机、易燃及危险物品，应远离儿童。
3.7.6 使用管道燃气时，请将窗户打开，以保持空气流通，外出或临睡前应关闭燃气总阀。
3.7.7 定期检查和更换电线和插座，及接驳燃气的胶喉。
3.8 消防应急预案
3.8.1 业主（使用人）必须熟悉物业内放置的灭火器和消防设施、警报系统的位置。
3.8.2 若是轻微失火（如废纸篓、烟灰缸和油锅等），立即使用灭火器灭火，切勿慌乱。3.8.3 如火势不能即时得到控制时，应及时逃生。
3.8.4 向消防局报火警，应告知以下内容：
·本物业及发生火灾单元的名称；
·所在的道路交界；
·火警蔓延的范围及位置；
·你的电话号码及姓名。
3.8.5 通知本物业服务中心
依从服务中心职员指挥疏散，疏散时关闭分户门，切勿使用电梯。
3.8.6 如果出现被火焰或高热所围困的情景：
·有可能的话，尽快向消防部门求助；
·谨记烟和热空气都是向上升的，接近地面的空气含氧气量较高，温度亦较低，故应弯腰或爬行逃生；
·如情况许可，打开窗门或打碎玻璃以求室内空气流通，并到阳台或窗前向外挥动醒目衣物求救。
·逃离火场的人，须在指定的空旷地聚集；
3.8.7发生火警时，物业服务中心的员工会协助消防员和警方阻止公众人士进入现场，在物业服务中心或消防局宣布有关房屋安全之前，任何人士不得进入。
3.9 防台应急预案
当台风来袭时，提醒各业主注意下列防风措施，以保障人身财物安全：
3.9.1缚紧容易被风吹倒的物件，把置于阳台、窗台上的盆花及构件搬回室内。
3.9.2扣紧门窗，以免被强风吹开。
3.9.3如窗户玻璃松动或有裂纹，应将玻璃贴上胶带，防止吹破后，碎片四散，引起危险。
3.9.4勿在玻璃门、窗附近停留。
3.9.5检查排水管道，以免杂物堵塞，导致积水泛滥。
3.9.6台风过后，若有破裂之玻璃，须立即更换。
3.10 公共区域管理须知
3.10.1 请勿将杂物堆放在公共场地。
3.10.2 公共场地均安装消防设备，非火警状况不得擅自动用。
3.10.3 不得对公共场地或公共设施做出任何改动。
北京高端别墅市场需求调研报告 1
北京高端别墅市场需求调研分析报告 最近,我们对密云、怀柔、顺义、平谷、延庆、昌平等区域的别墅市场进行了一次系统的研究和分析,从市场供应,需求等方面对该区域别墅的现状进行了深入了解。此次,我们就这次高端别墅需求调研的一些基本情况与大家做一次分享,希望能给各位一些启示。 1 需求调研说明 1．1需求调研目的 对市场需求进行深入研究的目的在于,经过对不同人群市场需求研究,来获得需求主体的行业、年龄、收入等方面的特征,最终为客群定位提供依据;经过对需求主体的房地产产品需求特征的研究,主要包括购房区域、面积、价格、园林选择取向等方面,为本项目的产品设计、市场定位提供指导性建议。 1．1．1解决方法 本报告在需求研究方面,主要经过两个方面来完成,首先经过对现阶段市场在售的而且和北京别墅物业总体价格分布相同的,高档项目购房客群的描述,以解决市场需求主体及其购房取向的问题;并对需求问卷进行
定量分析,解决购房人群特征、需求产品特征等问题。其次,经过有购买本项目潜力的人群进行深访,了解她们对度假物业的看法和需求,对她们的消费行为特征作出描述和概括。这样,即有定性的方向指引,又有定量的数据分析,从而对需求研究提供有力的支持。 1．1．2调研范围 为了更深入的了解同项目类似的客群情况,我们在各区选取了9个高档物业,包括写字楼、别墅、公寓,而且其价格和北京总体别墅价格分布相似,这9个物业分别是:源屋曲、文津国际、观筑、融城、西环广场、华悦国际、华鼎世家、佳程广场、中环世贸。 1．1．3样本确定 为了准确反映调研人群的特征,对于普通访谈部分,我们所统计的人群均为已经购买或者即将购买的有意向购房群体。对于深访人群,均是资产在600万以上的,对该项目有兴趣的人群。 1．1．4调研问卷数量 本次需求调研问卷部分共下发普通问卷449份,其发放标准按照别墅物业的价格分布发放,收回问卷449份,其中有效问卷397份;深访部分我们选取了30位潜力客户。我们利用这397份调研问卷和30位的深访资料对度假别墅需求市场作了详尽的分析,以求对本项目的市场定位及后期运作提供较有力的支持。
香麓山十二大卖点 五大特色：美、巧、贵、秀、香 美：美在纯自然，美在原生态，美在山水之间。 巧：巧在规划，巧在建造，巧在天人合一。 贵：贵在俯瞰沈北、居高临下；贵在盘龙乘势、依山伴水、贵在理想的风水格局。秀：秀在构思，秀在设计，秀在适宜居住。 香：香在春夏之际花香怡人，香在秋冬之际果香四溢。 四大优势：海拔高、密度低、赠送多、产品纯。 海拔最高： 本案属于沈北地区海拔最高的别墅园区海拔99米俯视浦河。（高） 密度最低： 一期仅50户，园区户均资源占有率在沈阳地区堪称第一。 。 赠送最多： 本案赠送地下室，赠送大型私家花园，赠送大面积观景露台。赠送私家 农场。 产品最纯： 沈北地区独一无二的纯山地别墅园区。 三大亮点：绿视率、私密性、性价比。 绿视率： 自然绿色在人的视野中达到25％以上时，人感觉最为舒适，本园区 绿视率高达50%以上。 私密性： 园区位处人和街末端，三面环山顶级隐幽之地，是集低调高雅舒适于一 身的顶级半山豪宅，实现与生俱来对独立空间和身心自由的终极追求。 性价比： 3万平多功能山地公园50户业主独享。附带赠送地下室、私家花园、阳 光露台、生态农场绝对物超所值。
嘉润香麓山项目介绍说辞 案场沙盘说辞： 【开场白】 客户到！（置业顾问）欢迎参观（全体在案台后站好身体微倾，双手叠放于身前大家一起说声音洪亮适中）。（置业顾问）您好我是嘉润香麓山的置业顾问XXX，您叫我小X就可以了，先生（女士）您贵姓（客户回答）X先生（女士），您是第一次来我们项目吗。客户： 1、是（继续介绍，进入销售流程讲解） 2、不是（1）询问之前置业顾问是谁，让该置业顾问接待此客户 （2）之前置业顾问不在，则由原接待人员接待。 【区位说辞】 由我来为您介绍一下项目所在的区域，您这边请（指项目的区位图）这是我们项目的区位示意图，方位是上北下南左西右东，我所指的位置就是项目所在地，位于沈北新区蒲河新城。 首先给您讲解一下大概方位以及行车路线，沈北新区是国务院批准的第四个国家级生态新区，它坐落在棋盘山脚下，自然环境优美，绿树环抱，空气清新，湖光山色。久居于此可谓是推门见山，抬眼望绿。2011年政府投入巨资打造蒲河绿化景观工程，栽植了大量的珍稀树种300余万株。新区内绿化覆盖率高达５０％，人均占有公共绿
定制化：必将成为高档别墅的重要开发模式 别墅市场进入大盘时代随着珠江合生、首创置业等实力强劲的 大开发商进入别墅市场，大块拿地、大盘操作，市场供应呈现出大 盘化趋势。这有可能在很短时间内就改变别墅市场的竞争格局。中 国内地大规模的别墅开发项目最早源于珠江三角洲地区，其中尤以 广州凤凰城、锦绣湘江等项目为代表，均是数千亩甚至上万亩的大 型别墅社区。近年来这种开发模式逐渐向全国蔓延，特别是年内各 地纷纷亮相的一批别墅大盘项目更是充分体现出这种变化发展趋势。除了地段、环境资源配套等因素之外，别墅项目的规模效应也越来 越被看重。成片开发别墅的所谓“别墅区”和单个别墅受到的青睐程 度截然不同。成熟的别墅区，市场走势长期看好；而零零散散的别墅，特别是规模小的零星别墅，则不大容易受到市场认可。别墅市 场进入大盘时代，有利于开发建设中整合别墅配套资源并充分发挥 别墅的规模化效应，也是国内别墅市场进入鼎盛期的标志。 定制化必将成为高档别墅的重要开发模式 在别墅的开发模式上，国内通常是由开发商统一将别墅区建造完毕后向市场发售，购房者只能根据建成实物进行选择。而国外则不论项目大小，新建项目要么完全采用定制方式，即购房者在建造前有充分的机会在相对广的范围内对建筑形式、面积、立面风格等做出个性化的选择。要么是部分定制，而且往往定制的比例更大。独立别墅的定制通常先由业主确定住宅所处的地块位置及大小，然
后从开发商提供的设计图库中选择所需的别墅款式，并可以进行适当修改、调整，最后交由开发商施工建造。也可以自行委托其它设计师针对地块进行专门设计，在满足规划要求和别墅区宏观控制条件下，根据自身需要设计出心目中理想的别墅，至于其它诸如图纸报批、施工、验收等交由开发商完成。别墅的定制在别墅区开发模式中，有其相当的优势。既能满足业主个性化的需求，又可避免别墅区建筑风格的千篇一律，形成丰富多变的社区外部环境，在别墅大盘中尤其明显。但这种开发模式也有其局限，如果规划不当、宏观控制不足，则容易出现小区杂乱无章的现象。况且由于业主之间审美水平、文化品味等方面的差异，建成后的别墅难免出现良莠不齐。特别是由于国内别墅用地往往比较紧张，在每栋别墅占地不大的情况下，也容易在邻居之间产生矛盾。因此，定制别墅并不是没有原则、没有限制的完全自由发挥，同样要遵守一些共同的准则，比如规划间距、立面整体风格、外墙材料、颜色等等，并要本着外观从严、内部从宽的处理方式，尽量避免对左邻右舍的视觉和心理影响。 别墅市场格局更趋细分 市场定位细分，产品功能多样国内别墅开发市场的发展和进步，促使其使用功能定位进一步细分，这在北京、上海等大城市尤为明显。别墅市场由于区域的特点、项目的分布、买家的意愿、最终的
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
益阳碧桂园钻石墅xxx样板房解说词 您好！欢迎参观碧桂园有史以来最好的别墅----钻石墅XXX示范单位，我是板房宾客专员***，请问X先生/女士，需要什么茶点吗？我们已经为您备好了一些茶水和糕点，请尽情享用。下面让我来为你们介绍这间钻石墅板房。 【钻石墅】外立面，外挂石均是采用天然花岗岩---原材料是采用顶级霞红石材，部分挂石也雕刻了不同的图案，外层干挂石防水效果特别好，既有冬暖夏凉的保温作用，且持久耐用，谈到这个干挂石材，干挂即是不用混凝土粘贴石材，是在外墙上钉上钢架，再把一块块石材用螺丝固定在钢架上，其工序非常复杂，工期长而且制造成本高，目前国内用于大型公共建筑，民用住宅则非常少。为此技术我司派专人去意大利与西班牙学习石材工艺技术，运用了电脑水刀和红外线切割技术（石材切割精度更高，接近无缝状态），每1平方的石材雕花工艺，须3个工匠一起耗时7天以上共同雕刻，并且每间房子运用超过12000颗进口螺丝，成本造价高达2000元/方以上，每栋楼需20个工匠3个月时间共同完成，才能完成今天钻石墅的钻石“外衣”。而石材来源地是碧桂园在省外购买一个石矿场专门生产，再长途运到，非常珍贵呈现古典欧美式的天然风格，其材质坚硬、色泽鲜明古朴，给人一种华贵感。 一方面象征其具有钻石般尊崇的品位与品质，是能够经得起时间考验的优质产品，更能随着时间的推移，积淀深厚的人文底蕴和历史的厚重感。“钻石墅”是金字塔顶尖人士成功的见证，不仅是他们传承给子孙后代宝贵的物质财产，更是他们拚搏、奋斗理念、家道家风的重要载体。 产品其特性：容易清洁、保养方便、耐用抗震、不褪色、耐风光、抗冻隔热、吸音、吸水率低、耐腐蚀、高强度、防火无毒、不变形等特点，让建筑显得华丽、
顶级别墅瞄准目标客户 经过近期对顶级别墅的采访,让我们进一步了解了顶级别墅项目的真实定位和营销过程。当然,对于天天接触亿万富豪和在上千万的豪宅别墅里工作的营销人员,我们是羡慕有加;对于开发商能与这些高智商客户斗智斗勇取胜,更是五体投地。在这场以占有各种资源为最终目的的竞争中,谁是赢家一看就知道……目前市场上,对顶级别墅、高端别墅、普通别墅的定义还非常模糊,一方面是因为北京别墅的风格、定位太多元化。 不同的客户对顶级的价值理解不同;另一方面,别墅产品的资源优势也各不相同,不能做简单意义上的比较。据记者了解,碧水庄园能称为顶级豪宅,就是因为开发商能够将独栋产品打造出2000平米的院子,最贵的别墅都紧挨着一个大湖面,景观感觉非常有震撼力。其实别墅客户也追求一种安静和大环境,所以一栋别墅标价1000多万,不足为奇。东北四环附近的碧海方舟,对外称1700万/栋起价,是因为项目与姜庄湖公园和高尔夫球场相邻,作为城市别墅的代表,能够为客户节省出很多的时间成本,而且整个社区的绿化和周边环境也非常突出。由此可见,判断顶级豪宅的价值和价格,最主要的就是看其占有各种资源的程度,占有稀有资源的比例越多,售价也就扶摇直上。毕竟有形的物质可以买来,但资源是买不来的。 目前,北京的顶级别墅大概有五六个,而在部分别墅项目中,也有个别产品超过千万。目前,在顶级别墅中东山墅共有175户,财富公馆也有200多户,供应量最大;另外,碧海方舟有55栋,玫瑰园、碧水庄园、紫玉山庄也都有不同程度的顶级产品放量,所以北京的顶级别墅市场供应量还算是非常充足的。虽然这些别墅价格不相上下,但是风格、特色却大不相同。众所周知,顶级别墅的利润空间比较大,但是销售周期非常漫长,压力和风险也非常大。所以,对开发商来说找到一个吸引有效客户的途径,是当务之急。 特殊的推广渠道顶级别墅的客户有着高、精、尖的特点。吸引这些客户当然需要通过特殊的营销。经过记者了解,这些顶级别墅客户主要通过杂志、路牌、网络来了解外界的信息。特别是一些从事IT研发的国际大型公司的高层和核心技术层,都是通过上网来了解生活和消费的许多内容,尤其集中在一些门户网站。另外,杂志也是别墅推广的一个有力工具,以《BEIING TA TLER》为代表的一些涉外和高档杂志,就曾经帮助一些顶级别墅促成成交,当然还要注意推广的技巧,选择内页要比首页的效果好。路牌当然也不可缺少,对于不是城市别墅的顶级豪宅来说,路牌不光能提高知名度,还能带给客户第一时间的印象营销。对于富豪来说,他们的社交停留在一个圈子。所以,一些普通层面的公共活动或休闲活动,不会吸引他们的视线。另外,这些人通常都比较忙,空闲的时间本来就很少,所以很难将他们都凑在一起。其实这些人,也比较喜欢联谊的方式,如果是一些大型机构或知名俱乐部组织的高级论坛和主题鲜明的联谊活动,比如财富论坛,这些富豪参与的机会大一些。 不用玩销售技巧碧海方舟销售总监迟颂认为,越高端的项目营销越轻松。因为在这些项目中不用动太多脑筋,只要真实就可以了。尤其是对普通住宅客户都有效的营销方法,比如打折、优惠、送电器、送面积等等,在顶级别墅中根本用不着。因为工薪阶层的客户由于积蓄有限,所以非常希望开发商推出一些优惠活动。另外,对于还是工地、甚至还未施工的普通住宅项目,营销人员可以尽可能地发挥想象,尽情去描绘未来。所以,开发商想抓住这部分客户的心理,就要在推广时多做一些工作,甚至不停地推陈出新。顶级别墅则完全不同,对营销人员来说能抓住产品的重点和优势,让客户第一时间了解就足够了。 事实上,越是高端的产品越不能马虎。在顶级别墅中,销售得好与不好,推广的作用大不大,决定着销售最终结果的是产品。另外,对于顶级别墅的营销人员来说,面对客户时不需要花言巧语。因为这些富豪的见识和经历远不是营销人员能比的;更何况他们已经过了做梦的时候,而是兑现梦的时候。据记者了解,顶级别墅的推广主要策动于精神层面的价值感,或者是尽可能地让客户身份、地位与所售别墅项目相匹配。举例来说,可能只是一般的别墅产品,但如果李嘉诚
高档别墅项目介绍说辞范本 更新：2016/5/5 阅读：16587 栏目：营销策划 高档别墅项目介绍说辞范本提要：50栋别墅全部为框架结构，由低到高依山势而建，完全尊重天然的地势、地貌，将别墅巧妙的镶欠在山体之上，北高南低 文章来源自房地产E网 高档别墅项目介绍说辞范本 案场接待前统一规范： 1、前台配备对讲机一部，当接到保安人员通知有客户到访时，接待人员应第一时间到营销中心门外迎接客户；其它置顾问集体起立表示欢迎。 2、接待人员开场礼仪：当客户乘坐的电屏车到达门前时，销售人员应主动迎上前，面带微笑鞠弓，同时说"欢迎光临"，将客户迎进销售中心。 3、销售人员对到访客户询问了解，销售人员在引领客户进门时，必需做以下的询问： （1）、请问您是第一次参观我们的项目吗？ A：是的---销售员直接接待 B: 不是---需继续询问： 您上次是什么时候来这参观的？ 您还记得以前接待您的置业顾吗？ 请客户先到前台做一下登记，以便查询，在查出 规属置业顾问之前，接待人员必需正常接待客户。 （2）、您是通过什么方式知道我们的项目的？ （3）、之前您的家人和朋友来参观过吗？（如果有，请客户登记一下朋友或家人的姓名和电话以便查询）。 （4）您对蒲河新城的区域了解吗？ 【区位讲解】 在了解项目之前，首先向您介绍一下项目所在的区域及周边的环境，您这边请： （指项目的区位图）这是香麓山所在的区位示意图，方向是上北下南左西右东。项目位于沈北新区蒲河新城人和街最北端，最高海拔99米，北依辉山、南临蒲河，这里自然资源丰富、历史文化悠久、环境优美、名校云集、交通便利、商业配套齐全，在2006年，沈北新区被国务院批准成为第四个国家级生态新区，如今，这里已成为一个天蓝、地绿、水清、路畅、宜居、宜业的东北第一生态城。香麓山之所以选择沈北新区，除了这里的自然资源之外还有一个重要的原因，就是成熟的生活配套。别墅距离市中心多远才算最为理想呢？专门机构有专家对此进行过研究、计算，认为别墅距离市中心的车程应控制在30分钟以内，距工作单位的车程控制应在45分钟之内。这就是我们业界所说的"离尘不离城"。毕竟人群对群居的渴望不是某个项目的单体配套就可以解决的，城市依旧非常重要，但又必须与中心城区有距离感，那里太吵太闹，尾气太重，不够私密，且没有山水环境。因此，遵循这样一个原则，我们将项目选择在这里。
《高端别墅室内设计》开题报告 学生：胡超 指导教师：武明煜 三峡大学艺术学院 一、课题来源 由三峡大学艺术学院武明煜老师拟定《高端别墅室内设计》。 二、研究设计高端别墅的目的及意义 无论古今中外，别墅均被人们视为住宅的最高形态，也往往寄托着人类诗意栖居的终极梦想。随着经济条件的变化，现在世界许多地方诞生了豪华气派、尊贵典雅的超级别墅，这两年，全国数百万、数千万，甚至数亿元的豪宅次第而起，成为城市中一道亮丽的风景。 别墅是一种文化．当前，越来越多的人认识到，别墅是一种文化，满足的不仅仅是物质生活的需要，更是一种精神需求，这是城市中的集约住宅难以承载的．当代中国的别墅设计起步比较晚，主要是改革开放之后的二十几年，而真正意义上的兴起是近十年的事情，在这二十几年中，别墅都是以“舶来品”的形象出现．在欧陆别墅中，人们享受着物质化的愉悦，但难找到精神的依托．于是，近两年人们开始探求中国传统文化与当代别墅建筑结合的途径，开始寻求中式居住文化的回归．文化回归现象开始涉及到别墅建筑的领域，对于设计者来讲是机遇也是挑战。 从建筑设计的本身看研究的必要性．别墅不是简单的居住建筑，可以说别墅是居住的终极目标，人们对于其品质要求很高，但是从当前的发展情况看，还远远没有达到这种要求．例如：从别墅空间设计角度看，以前更注重建筑室内空间和户型本身，讲究它的豪华气派，而忽略室内生活空间跟室外空间的统一．再就是科技含量，别墅是高档住宅，特别是高端的别墅，但是横向比较，科技含量远远低于城市里面的高档的住宅，尤其是在生态、环保以及节能设施配备方面。随着经济水平的提高，人们对生活品质的追求也越来越高，购买别墅的业主越来越多，面对别墅如何装修，往往会不知所措：装修风格的选择、空间功能的划分、主材的选用、品牌的考虑和装修总价的控制等，这些问题也让高端别墅的业主陷入困惑。 三、阅读的主要文献，国内外学术动态及本课题的主攻方向 1. 阅读的主要参考文献： （1）.《别墅室内环境设计整体记录》尚金凯编著，中国建筑工业出版社，2006年 （2）.《别墅设计资料集》乐嘉龙编著，中国电力出版社，2006年 （3）.《别墅复式家居设计》卢小根编著，2004年 （4）.《室内外设计资料集》薛健主编，中国建筑工业出版社，2002年 （5）.《植物园规划与设计》余树勋天津大学出版社 2003.03.01 （6）.《世界园林，建筑与景观丛书》著作：薛键，中国建筑工业出版社，2003年 （7）.《当代别墅的设计和探究》邵炎，山西建筑工业出版社，2008年 （8）.《别墅及环境设计》韩光熙、韩燕编著，中国美术学院出版社，2006年 （9）.《别墅花园设计》韦松林、彭璐编著，新疆科学技术出版社，2005年 （10）.《高科技园区景观设计》著作：俞孔坚，中国建工出版社。 （11）.《空中花园别墅》杨美涛编著，中国计划出版社 （12）.《园林景观设计》（美）里德著陈建业赵寅译中国建筑工业出版社2004.09.01 （13）.《暖通空调设计图集》刘宝林主编，中国建筑工业出版社2004.2
高端别墅应该具备的几个特点： 1、独占性： 独占性的这个“独”字，首先是独占别墅所用土地使用资格。现在有很多别墅项目只有房证没有土地证，而别墅产品的高保值正是因为有了“土地证” 做为保障。其次，高端别墅必须是独栋的，因为除独栋别墅之外，任何其他如联排别墅、跃层别墅等产品都不是真正的别墅，只能算是“类别墅”产品。 2、私密性： 高度的私密性也是高端别墅必须具备的一个特点，这就要求别墅间有一定的房距，并且窗与窗之间要有角度错开，避免正对。另外，别墅的墙体隔音也要求做得更好一些，这样才能保证业主间不会相互打扰。 3、品质化： 高端别墅的高品质主要体现在以下几个方面： a：别墅户型布局合理、空间大且功能完善； b：拥有可以同时容纳两辆车（或以上）私家车库、且同时拥有可以暂时停放车辆的地上空间。 c：拥有独立的私家花园庭院； d：院落及户门监视系统、报警系统24小时有人值守（与物业联网监控）。 e：完善的大区域配套，凡业主需要的一应俱全； f：良好的交通环境； g：距离市中心较近，能做到真正的“闹中取静”。 4、管理优： 一个高端的别墅产品需要一流的物业团队进行管理这是不争的事实。正如我在买房怎么选择物业公司一文中提到的：物业公司对房产项目的保值、增值可以起到很大的辅助作用。高端的、管理规范的、服务完善的物业公司在为业主提供快捷、周到的服务的同时，还会对所管理房产的保值、增值做出自己应有的贡献。 别墅设计师介绍高级别墅应具备的条件 别墅设计师认为购买别墅的群体，都期望享受到一个超高品质的居住生活空间。既能享受到别墅的自然，生态，健康，文化，又能同时享受到城市繁华与便利。因此在别墅设计中，尤其是别墅开发要想赢得消费者的“芳心”必须具备以下三大要素： 山水与环境资源未来别墅设计的发展方向，其中一个值得关注的是生态化，由于别墅大多是建立咋郊区或空旷之处，如何节约能源、改善地域气候、最大限度表现和利用自然环境是今后别墅保持可持续发展所要解决的关键问题。因此，我们评判一个别墅的环境和质量时，应该从三个方面进行分析：项目大周边环境、社区内部环境、别墅自身院落和内部空间的室内环境，其中，最重要的是看别墅所处的地理环境是否具备山水与环境资源，因为买别墅的人并不是因为缺房子住，买别墅的主要目的是为了提高自己的生活质量特别是追求更好的室外居住环境。 对于一个别墅社区内部环境质量的评判，主要看建筑的密度、私密性和规划
万科东海岸项目价值点梳理 一、区域价值 东岸城市、总部海岸 2500年前。古希腊学者忒弥斯托克利就预言：谁控制了海洋，谁就控制了一切。 1、资源价值 n地块资源因稀缺，土地价值的升值空间巨大 因稀缺，只能被少数人拥有 ü住宅用地稀缺，以保障公共配套及园林绿地为主的区域（盐田区5年之内不批地，大梅沙无地可用，片区主要土地用途为滨海公园、旅游度假、 商业服务、配套居住及风景林地，公园、度假、风景用地比例大。）ü东部23个沙滩中离市中心最近的海滨旅游区 ü唯一实现了整体事前规划之后再建设的海滨旅游区域 ü0.34深圳最低容积率的住宅区域（总用地面积464.19公顷，区域建设规模总量为约158.5万平方米） ü万科、招商、华侨城、京基、联泰、东部集团等品牌开发商争相开发的区域 ü顶级高端豪宅集聚的别墅区域（天琴湾、天麓、联泰梅沙湾等） ü建筑与自然的完美融合区域（海水高潮水位线退后80米范围内不宜进行建设，滨海首排建筑不得超36米，降低对滨海公共空间的压迫感）n生态资源： 国际标准生态旅游资源“３Ｓ＋Ｍ”（即阳光ＳＵＮ、海水ＳＥＡ、海滩ＳＡＮＤ＋山地ＭＯＵＮＴＡＩＮ） ü在1000公顷天然氧吧自由呼吸 3面环山，崎头岭、菠萝山和正角嘴所环抱，1000公顷的天然林场，犹如天然氧吧，梧桐山犹如一道天然屏障，为其遮挡了来自市区的近90%的灰尘微粒和污染，而海拔353.8米的菠萝山及其郊野公园则像一道过滤网，将空气进一步净化过滤，空气纯净。 ü 1.8公里长共计1800米滨海生态休闲岸线
在这里的海边，可以欣赏到日出、日落、朝晖、夕阳，这里的海万顷波涛，拥有磅礴的浪、空灵的云天，蔚蓝、博大与天相接；绵延的海岸、细细的沙滩、自然造化的礁石；这里海山交融相映 2、配套价值 n交通配套 18分钟直达城市核心圈，自由度假生活 ü盐坝高速开通2小时车程范围内可辐射深圳、香港、澳门、东莞及珠江三 角洲各城市，全面节省时间成本 ü深盐2通道相继开通，使大梅沙真正融入城市核心圈，车程18分钟使市 内上班海边居住成为现实 ü公交系统的日趋完善（103B\J1\103及假日专线开通）让家庭生活更加便 利 ü深盐路拓宽工程、明珠立交工程、规划中的地铁八号线等交通工程逐步到 位将令片区城市功能日趋凸现。 n功能配套 “海岸城市”生活（商务、交通、就业、旅游、娱乐——事实上，从世界普遍公认的城市六大功能看，深圳大梅沙已经具备一个城市的所有功能要素。）ü主题式旅游配套：东部华侨城主题公园、大梅沙海滨公园 ü国际级商务配套：万科国际会议中心、直升机停机坪、国际五星级的喜来登酒店、茵特拉根酒店、京基五星级酒店 ü便捷的生活娱乐配套：国际游艇俱乐部、梅沙高尔夫、湖心岛商业街、酒吧街、盐田外国语学校、梅沙医院 3、发展价值 n政府定位 国际级海滨旅游度假胜地、国际级会议展览中心、国际级海滨居住区 n发展前景 东部最高端的城市海岸生活区 盐田中心区将在5年内形成一个与福田中心区、南山滨海中心齐名的集高端商务办公、商业及多项市政配套于一体的城市中心区，盐田中心区将以盐
一、满足人对“世外桃源”的向往 东晋大诗人陶渊明在其传世之作《桃花源记》里，不仅构建了一个和平安宁的乌托邦社会，而且设计了一个中国人理想的居住模式：晋太元中，武陵人捕鱼为业。缘溪行，忘路之远近。忽逢桃花林，夹岸数百步，中无杂树，芳草鲜美，落英缤纷。渔人甚异之。复前行，欲穷其林。 林尽水源，便得一山，山有小口，仿佛若有光。便舍船，从口入。初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。土地平旷，屋舍俨然，有良田美池桑竹之属。阡陌交通，鸡犬相闻。其中往来种作，男女衣着，悉如外人。黄发垂髫，并怡然自乐。……这种世外桃源的生活方式获得了中国历代文人墨客最广泛的共鸣，并反复成为中国山水园林的主题。桃花源的居住模式反映了中国人对隐 逸生活方式的偏好。 中国人理想的别墅什么样?北面有连绵山屿为屏障，左右有低岭岗阜环抱围护，前有湖泊或河流婉转经过，水前有远山或近丘作对景呼应。既远离都市尘器，又享受现代物质文明这样的别墅不正是中国人梦想中的桃花源吗? 二、满足成功人士的成就感 香港半山、深水湾和浅水湾的豪宅别墅全球闻名，低者700万-800万港元，高达4000万-5000万港元一套，即使订金也高达100万港元。1997年香港岛半山大潭道玫瑰园豪华别墅对外出售，来“看
楼”的人土要先放下一张200万港元的银行本票。这也从另一个侧面反映出别墅是只有人阶层才“玩得起”的奢侈品。 在我们中国，天价别墅还不多见，但是能买得起别墅的，却非成功人士莫属。别墅，成为表明住户自身品位和个性的标志，这些正处于人生与事业上升阶段的社会中坚，回到属于自己的空间，一种“我是富人”的成就感怎能不油然而生?上世纪70年代美国出了一本反映成功人士生活的摄影集《郊区》，图中的中产夫妇在自己漂亮的别墅里说：“我们真的很幸福，我们的孩子很健康，我们有精美的食物和舒适的房。”这样的生活想不自豪都难! 三、满足人对个人领地的渴望 在所有类型的物业里，别墅的领地属性是最具有明显的排他性。美国报业大亨赫斯特为了建造一套属于自己的豪华别墅，曾不惜花巨资买下了一座山；世界首富比尔?盖茨也曾花费8000万美元建造了一个有私家湖泊的庄园别墅。顶级富豪们不惜破费巨资拥有属于自己的“领地”。我们何曾不想?不仅拥有一处属于自己可以遮风挡雨的住处，还想拥有属于自己的山水，属于自己的庭院，属于自己的花木绿地……而当你拥有了别墅，这一切就自然纳入你的囊中。 四、满足人对自由的渴望 渴望自由，是人的天性。现代都市生活在给人们带来方便与快捷的同时，也给人们带来喧嚣与束缚，来自生活、工作、情感的压力，使人们更向
产品库专题报告 高端别墅潜在购房者的 特征分析 中国房产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用， 未经中国房地产信息集团| 克而瑞（中国）信息技术有 限公司的书面许可，其它任
高端别墅潜在购房者的特征分析 一、 区域选择 1． 消费者特征现状 从整个华东地区高端别墅市场的客户区域选择来看，这些高端客户的选择区域主要集中在上海松江佘山地区、淀山湖风景区、环太湖地区、杭州西湖风景区、苏州木渎风景区等自然景观较好的区域。 图3-1 高端别墅项目客户选择区域 从潜在客户区域选择的运动走向来看，由于华东地区的水资源比较丰富，因此以水资源为背景的自然风景区的休闲度假职能颇受高端客户的亲睐，预计今后几年华东地取高端客户的走向将进一步趋向于水景资源，特别是环太湖、淀山湖地区，这些地区具有一个普遍的共性——离经济发达城市比较近（例如：上海、苏州、杭州等）。 图3-2 高端别墅项目客户流向预测 环太湖（泛） 43% 淀山湖5% 杭州西湖风景区 19% 上海松江佘山 24% 苏州木渎风景区 9% 上海46% 环太湖（泛） 31%淀山湖12% 其他景区11%
淀山湖地区客源开发仍存在一个很大的空间，只要开发合理、产品适合市场需求、消费群体的导向适当，项目的客源一定能得到基本的保证。 2．消费者行为分析 目前上海地区的高端别墅产品已明显呈现出质优价高的趋势，好几个项目均已被列为豪宅之列，在这个层面上的消费者对于价格的敏感度已经不是很高，因此上海地区的高端别墅市场目前的供求还是较为平衡的，与之相反，环太湖（泛）地区由于近两年来高端别墅产品开发势头较猛，加上这些区域本身的客源开发限制，因此这一区域的客源几乎趋于饱和，在将来的2-3年内该区域将以中档产品开发为主线，辅以部分高端产品开发。 纵观淀山湖沿线的别墅用地，以上海为例，由于这些土地均开发较晚，因此在客户发掘上预留了较大的空间，结合淀山湖沿岸的众多江南水乡（周庄、朱家角等）旅游景点，这些产品的度假性能将进一步得到升华。 二、年龄层次 1．消费者特征现状 从高端别墅购买者的年龄层次来看，这一区域的客层年龄均有些偏大，具体分布比例如下： 图3-3 高端别墅项目客户年龄层分布 26-35岁, 13.50% 36岁以上, 86.50% 2．消费者行为分析 从购买高端别墅产品客户的年龄来看，年龄层都比较大，36岁以上的别墅购买者中50岁以上的归国华侨占了很大的一个比例，这些客户的喜好对于高端别墅的产品风格有着不小的影响，从90年代的欧美风到目前的南加州（西班牙）、中式等众多风格并进的局面，这和客户的需求心理有着不小的联系。
高端别墅应该具备的几个特点 问帮手给我写信RSS订阅邮件订阅 网站承诺：阿邦网坚持写作客观独立的立场，永远不受金钱影响。秉承为人民生活服务的宗旨，与您分享特邀帮手的经验和知识，帮您解决生活问题，提高生活品质。本文系阿邦网独家稿件，未经许可，任 何媒体和个人，不得全部或部分转载，违者必究。 高端别墅应该具备的几个特点来源：李霞 在怎么买到适合自己的别墅产品一文中，我分别从产权性质、土地使用权、环境情况、人文因素等8各方面介绍了挑选别墅的方法，有网友看后联系我，希望我介绍一下高端别墅应该具备的几个特点，所以写出此文作为回答。 按照目前的市场情况，高端别墅的售价恐怕都在几千万甚至过亿元的区间里了，普通百姓实在是难以企及。但如果认为高端别墅的“高”只体现在价格上未免就有些以偏概全了。那么，高端别墅到底高在哪？高端别墅与普通的别墅产品区别有哪些呢？且听我一一道来！ 高端别墅应该具备的几个特点： 1、独占性： 独占性的这个“独”字，首先是独占别墅所用土地使用资格。现在有很多别墅项目只有房证没有土地证，而别墅产品的高保值正是因为有了“土地证”做为保障。其次，高端别墅必须是独栋的，因为除独栋别墅之外，任何
其他如联排别墅、跃层别墅等产品都不是真正的别墅，只能算是“类别墅”产品。 2、私密性： 高度的私密性也是高端别墅必须具备的一个特点，这就要求别墅间有一定的房距，并且窗与窗之间要有角度错开，避免正对。另外，别墅的墙体隔音也要求做得更好一些，这样才能保证业主间不会相互打扰。 3、品质化： 高端别墅的高品质主要体现在以下几个方面： a：别墅户型布局合理、空间大且功能完善； b：拥有可以同时容纳两辆车（或以上）私家车库、且同时拥有可以暂时停放车辆的地上空间。 c：拥有独立的私家花园庭院； d：院落及户门监视系统、报警系统24小时有人值守（与物业联网监控）。 e：完善的大区域配套，凡业主需要的一应俱全； f：良好的交通环境； g：距离市中心较近，能做到真正的“闹中取静”。 4、管理优： 一个高端的别墅产品需要一流的物业团队进行管理这是不争的事实。正如我在买房怎么选择物业公司一文中提到的：物业公司对房产项目的保值、增值可以起到很大的辅助作用。高端的、管理规范的、服务完善的物业公司在为业主提供快捷、周到的服务的同时，还会对所管理房产的保值、增值做出自己应有的贡献。
致业主 尊敬的业主： 当我们相逢在云鼎庄园，谨向您表示诚挚的欢迎。 您选择云鼎庄园，是选择一种生活。云鼎庄园诞生在人们对高尚生活的不懈追求中，她所体现的是建立在质量和品位基础之上的新型居住文化。您和您的家人，将是这优雅环境中的主人；你们的生活，将是这一首委婉旋律中最美满的主题。 而我们选择云鼎庄园，是选择一种追求。我们将以优良的管理和精心的服务，创造卓越的居住品质。和谐安宁的氛围、绿色自然的环境、便捷周到的服务——我们将以点点滴滴的付出，汇聚成您的完美生活。 家，是一个古老而温馨的字符。从现在开始，我们将共同为这个古老的字符注入全新的内涵。我们深信，在未来的日子，您将为自己拥有云鼎庄园而骄傲。 我们祝贺您，并感谢您的信赖。 请仔细阅读《业主手册》，并随时想起：任何时候，您的需求就是我们服务的目标。 浙江大管家物业管理服务有限公司
目录 1 物业项目概况----------------------------------------------------------------------------------------------3 2 物业服务指南---------------------------------------------------------------------------------------------- 3 2.1 物业公司简介---------------------------------------------------------------------------------------------3 2.2 云鼎庄园服务机构----------------------------------------------------------------------------3 2.3物业管理服务内容--------------------------------------------------------------------------------------4 2.4物业管理综合服务费-----------------------------------------------------------------------------------5 3 业主须知----------------------------------------------------------------------------------------------------5 3.1 电梯的使用-----------------------------------------------------------------------------------------------5 3.2 水、电、煤气的使用-----------------------------------------------------------------------------------6 3.3 电信和有线电视的使用--------------------------------------------------------------------------------7 3. 4 车辆泊位的使用------------------------------------------------------------------------------------------7 3. 5 环境保护---------------------------------------------------------------------------------------------------7 3. 6 居家安全--------------------------------------------------------------------------------------------------- 7 3.7 防火须知---------------------------------------------------------------------------------------------------9 3. 8 消防应急预案--------------------------------------------------------------------------------------------10 3. 9 防台应急预案--------------------------------------------------------------------------------------------10 3.10 公共区域管理须知------------------------------------------------------------------------------------10 3.11 其它须知------------------------------------------------------------------------------------------------10 4 装饰装修----------------------------------------------------------------------------------------------------11 结束语----------------------------------------------------------------------------------------------------------16
锦绣山河【锦园】核心价值梳理 【代表了未来中国最顶级的生活形态】 中国顶级富人们的终极置业理想在哪里？锦园之前，不曾有。传统豪宅或位于核心城市地段，或独占稀缺生态资源，或私享顶级配套服务······大多只能占其一二。锦绣山河经过七年的豪宅品质积淀，集众多豪宅核心要素之大成，方出锦园。 锦绣山河·锦园，洞悉顶级富人们对居住更深层次的需求，构建在极具区隔性的众多高端资源整合基础之上，代表了未来中国最顶端的豪宅生活理念。 一、世界级的城市地位：参展世博和升格为国家级高新区之后的松山湖，主动国际化， 正从价值想象期迈入价值井喷期，被越来越多的高端人士所接受和认同。无论是领 先世界的前沿规划理念、城市与自然资源的极致融合，还是后期每平方公里11亿的 超高投入，世界500强跨国企业的进驻，松山湖稀缺、难以复制的区域价值在全中 国实属罕见。这里就是未来中国城市发展的典范。 二、三重原生山湖生态环境：在锦园，湖不在是生活的背景，而更是生活的角色。锦 园被松山湖72平方公里原生的自然环境所围绕，被锦绣山河“三山五湖”所簇拥， 更私享原生的“一山一湖”生态小环境，在集万宠于一身。在原生生态环境日益稀 缺的珠三角，三重原生环境给人们带来身体健康的同时，更满足了高端人群事业巅 峰之后对大自然回归的情节。 三、松山湖仅有的山居豪宅：松山湖拥有全东莞乃至中国屈指可数的山水资源，但是 在松山湖内还没有出现拥有真正大型山体公园的社区，锦园以领创者的身份正式展 开松山湖山居生活的新篇章，坐山面湖而居，鸟语花香之余不失湖光山色。光大集 团深信绿山独具自然魅力，能够吸引众多飞鸟飘蝶栖居停留，我们还在绿山上增设 了登山小径、休闲凉亭、观景台、太极场等休闲运动设施及场所，让业主在茶余饭 后能够领略大自然之福。 四、极具奢侈的高端综合配套：与其说锦绣山河打造了极具奢侈的生活配套，不如说 锦绣山河打造了一个高端生活平台。每位锦绣山河的业主必定有其独特的社会圈子，把一部分娱乐商务社交活动安在家旁，让家生活更缤纷，能够不失面子地娱乐。只
浅谈我心目中的高端别墅 大多数中国人都有“房子”情结。自古以来就把其视为安身立命之所。《资治通鉴》曾说“富者有弥望之田，贫者无立锥之地”。由此可见，房产会直接表明一个人的财富状况和所属阶级，进而成为身份的象征，生活品质的体现。 我个人认为，高端别墅作为住宅的最高形态应该包含更多的内容，体现更多的价值。 很多人认为，别墅产品，只要具备“5S价值体系”就可以算得上是高端别墅了。而我觉得，在别墅市场竞争日益激烈的今天，作为高端别墅，“5S价值体系”应该只是基础条件。[5S价值体系即景观（Scenery）、水系（Stream）、人文（Story）、阳光（Sun）、运动（Sport）]除了基础条件，我觉得作为高端别墅还应——有“里子”、有“面子”、有“个性”、有“气质”。 有“里子”——应该包括贴心细致的庭院设计、户型设计和内置设计。 庭院设计： ◆根据不同客户需求，为庭院划分功能分区 ◆充分利用地势特点，使每个庭院都各具特色 ◆单体庭院要自然的与整体园区，建筑风格融为一体 ◆庭院布局需安全稳定，使强烈的归属感与荣耀感并存。
户型设计： ◆室内空间划分既要相互独立又要相互关联 ◆空间尺度符合居住舒适度原则 ◆能够保障各空间的私密性 附：高端别墅应有的五大功能分区 内置设计：（例如） ◆烟道设计要采用功率较大的排风装置
◆上下水设计不要从同层走管道 ◆电路设计应更具备使用上的合理性 ◆北方冬季寒冷，北方业主习惯入户处设立两道门。 有“面子”——是指园区的非实物附加值 1、区位附加值。例如香港的山顶道、浅水湾；北京的三里屯；上海的浦东都是知名的富人区。在此区域居住即是身份的体现。（香港山顶施勋道的一处顶级别墅，面积约2835平方呎，2012年市价约9亿元） 2、与“贵人”比邻的附加值。例如好多中国人都愿意在西雅图的Medina市置业，就是因为在那里买别墅有可能会和比尔盖茨成为邻居。 3、开发商的品牌附加值。在中国，开发商品牌如同明星效应，大品牌开发商身后都有一定追随其置业的消费群体。对于其他购房者来说这就是品质的保证，入住率的保证，后续服务的保证。 4、管家式的物业服务带来的附加值。冯小刚电影《大腕》里李成儒在精神病院里有一段经典台词，其中一部分是“楼里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种，业主一进门儿，甭管有事儿没事儿都得跟人家说，may i help you sir ？一口地道的英国伦敦腔儿，倍儿有面子！”我觉得这并不是一个搞笑的噱头，相反这其实是很多高端业主对物业服务的终极理想。 有“个性”——是指房屋整体设计理念的独创性 为什么作为一个画家即使临摹的作品再接近于实物，一个歌手翻