三四线城市商业地产运营
第一章三四线城市商业地产实操概论
许多大型商业地产项目，开发商错误以为有了主力店，特别是主力超市如沃尔玛等，项目成功就万事大吉了。却不知道目前主力店在运作上，除了给该项目带来人气，知名度之外，却同时扼杀次主力店生存空间，从而出现主力店超市人气旺，次主力店（只有一步之遥）。却是空荡荡的商业地产项目。在今天的国内商业地产项目是随处可见！
城郊、开发新区或三线城市的商业地产项目，就是人气可能不足，或购买力低或时尚化程度不够。这类商业项目该如何操盘运作？
由于种种原因，项目商业定位不当或运作时机错过，或开发商轻视商业项目长期经营的独特性。往往项目开业经营不到一年，就出现撤柜、减租、免租、赔偿等冷场现象，此类开业旺经营衰的商业地产项目普遍存在，这也是当地政府最头疼的问题，如何解决？怎么解决？用多大成本解决？
资金断裂是现在开发商头疼的事之一，尤其是项目市场培育与运营推广的资金断档。如何融资？在哪里融资？怎么融资成本、风险最低？
第一节三四线城市商业地产市场特点简析
世界上没有两片完全相同的树叶，三四线城市与一二线城市的市场环境与商业分为有着巨大的差异，往往使一二线城市屡试不爽的商业项目操盘绝技，却在三四线城市的项目操盘中折戟沉沙，因此想要在三四线城市商业地产的市场中攻城略地，首先得从三四线城市的客观存在入手。
一、中国城市商业地产发展中存在的问题
1.开发商或投资人对商业地产发展的理念不清晰、或者较为缺乏对商业地产项目的基本理解：什么是商业地产？它的市场属性是什么？开发商业地产来干什么？怎样才能通过开发获取利润回报？追求的投资回报目标是否合理？它的风险在哪里？如何控制开发风险？
2.不少开发商抱着开发住宅地产的思想，去拿了开发商业地产项目的地块，又以开发住宅地产的理念去开发商业地产；或者被逼无奈而不得不拿住宅项目去赌商业项目，再来向商业地块要超值利润回报。
3.在此情况下，就出现了商业地产选址不当或错误的状态，从而直接导致商业地产开发的后续困难：缺乏开发商业的可行性、规模无法控制、找不到目标消费群和商业概念、招商困难、销售难、更无法开业……
4.国内三四线城市规模中等，商业发展水平相对落后，商业模式较为简单，以百货、超市、大卖场、商业街、批发市场等为主要形式，业态传统，分布集中，传统商业中心的垄断地位较难打破；由于经济增长和消费能力有限，商业发展难以承受超量商业物业供应和超大体量商业体的生存。
5.三四线（地级）城市，尤其四线（县级）城市的地产开发商，多数具备较强的获取土地能力和建设开发能力，但缺乏对商业的理解，商业基本概念模糊、资金实力不够雄厚，更缺乏商业运营能力，高层次商业开发的难度较大。因此，基本以销售商铺为主，较少能够持有统一运营。
6.三四线城市的商业环境不规范，缺乏有理念有实力的开发商和运营管理者，零散经营租户不敢进入，品牌店、连锁百货、大型连锁餐饮等大商家亦望而却步，导致商源的供应链困难，招商运作难。卖了一年的商铺还没能租出去投入经营，迟迟开不了业的商业地产项目比比皆是。
7.有鉴于此，三四线城市的商业地产项目开发，应该勇于打破传统的思想框框，突破固有的思维定式。通过开发商持有经营物业的方式，发展现代商业经营模式和商业运营供应，完全可以期待更大的升值空间，有实力的投资者或开发商应尽早选取优势位置的商业物业予以持有。
二、三四线城市商业地产具有8大与众不同的特点
1.一般而言，三四线城市的市级商业中心一般只有一个，因为传统习俗与历史商脉，而深为当地消费客群所认知接受，排他性较强，在非传统市民接受的商业区开发项目，面临一定的投资风险与旺衰制约。
2.当地商业发展处在较低水平，大型商业机构（如知名百货、大型超市）相对较少，对商业地产的运营招商存在一定推广限制。
3.消费客群对于品牌的商品认知度较低，货真价实的国际顶级品牌市场反应冷漠，认可一般，对国内一二线品牌认知度反而较高。
三四线城市购物中心调研 作者：张金光 摘要：通过对三四线城市购物中心的调研，指出其存在问题和未来发展方向。 关键词：三四线城市、购物中心、商业资源、运营管理 一、定义 （一）三四线城市定义 所谓一线、二线、三线城市的概念起源于房地产市场。常规或主要的指标包括经济地位、城市规模（人口，面积等）、城市级别、影响力、辐射力、知名度等。 中国地产市场分为四个层次 一线市场：北京、上海、广州、深圳。 二线市场：厦门、天津、杭州、重庆、武汉、南京、成都、大连、青岛、沈阳、长春、等直辖市或部分副省级兼省会城市，以及一些副省级计划单列市。 三线市场：济南、福州、长沙、郑州、西安、哈尔滨、温州、宁波、佛山、东莞等部分省会城市或沿海较发达城市。 四线市场：昆山、江阴、常熟、张家港、义乌、洛阳、柳州、株洲等经济强的县级城市和内陆一般地级市。 例如盘锦市现在正处在规划阶段，目前是全市所有道路全部改扩建。消费水平还是比较高的，由于有辽河油田的支撑，城市得以迅速的发展，在20年里发展到现在的规模，已经很不错了，人均的GDP达到辽宁省的第二位，由于是新兴城市，所以城市的发展很快，淘汰的也快，市内的环境还是不错的。 综上，个人认为盘锦应该介于三四线城市之间。 （二）购物中心的定义 中国的购物中心已经走过22年的发展历程，与欧美等发达国家相比，中国的购物中心还处于发展阶段，但随着中国经济的发展、城镇化趋势的加快、人民生活水平的提高、消费者对生活方式的追求多元化，特别是三四线城市购物中心将进入黄金发展时期。 购物中心到底属于房地产形态？还是零售业态？国内外均有不同说法，一直尚未有定 论。我们先参考国内外的多种定义，然后就我们的实践给出普适性的定义。 1、国际购物中心协会的定义 购物中心是指一群建筑，是组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模，将多种 店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥有一定规模的停车场。 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物中心协会又将购物中心细分为“摩尔”(Mall，停车场与店铺间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心)和带状中心。(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的步道连接，如邻里型、社区型等)。由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计划地实施的全新的商业聚集形式，有着较高的组织化程度，是业态不同
宜昌市物流发展现状调查与分析 1、引言 面对当今的国际国内形式，宜昌作为长江中上游的地理节点、中两部地区的物流节点、渝东鄂两的商贸节点，抢抓机遇，大力发展现代物流业不仅是适应经济全球化的需要，更足当前应对经济危机的重要举措。 近年来，随着宜昌市经济社会的全而发展，宜昌市作为省域副中心城市，现代化立体交通体系已初步形成，信息化平台初步建立，使全市的现代物流业、专业物流企业不断壮大。宜昌已成为中西部地区物资的重要集散地。据《宜昌建设现代物流中心调研报告》的结果显示，同前外地在宜昌中转的物资运输量占全市运输总量的70％；外地在宜昌的商品交易额占全市交易额总量的80％；宜昌港口完成的吞吐量中有7l％是为周边地区服务的。 2宜昌市物流业发展现状 2．1地理交通现状 宜岛位于西部．与长江中下游的交结点，是同家重要的二类交通枢纽城市。《湖北省“十一五”现代物流业发展规划》指出：宜昌在区域位置上地处以武汉、郑州为中心的中部物流区域和以重庆、成都、南宁为中心的西南物流Ⅸ域的交接处，长江物流通道、中部地区南北物流通道和煤炭物流通道的交汇点，承担着西南、中南和华东等地的物资中转和接运重任，在全国的物流区域分布与通道规划中的地位已十分突出。 新中国成市60年以来，宜昌交通事业飞速发展。从宜昌市交通局网站上的相关宜昌交通概况及远景规划了解到，几年来，宜丹公路、水运、铁路和民用航空等四大运输方式高速、协调发展，为加快宜昌高标准、高层次、现代化、立体化的综合运输体系建设打下r坚实的基础。在公路方面，宜昌位于沪蓉、沪渝龌大高速公路的主通道上，还存荆宜高速，在建的宜万高速，以及即将陆续开工建设的襄宜、宜湘等高速公路。宜昌已初步建成与周边地区快速通达的公路网络。在铁路方面，焦柳铁路、沪蓉铁路穿城而过，宜昌至万州铁路谁在加紧建设，十堰至宜昌铁路将于2009年开T．，汉宜城际铁路将提前于2011年完工。宜昌作为纵横铁路大动脉上的交通节点，正在逐步成为鄂西南地区重要的铁路交通枢
陌拜步骤及话术0331 第一轮、首次拜访,赠送小礼品(抽纸一盒,开始由浅入深的交谈: 1.开场白:先生/女士你好,我是泛华盛世的销售代表小X,首先我 十分肯定的告诉您,我并不是来这里给您捣乱或者浪费您的时间来的,我这次来的主要目的是向您请教几个问题并和您一起探讨并且解决您的一些实际问题,为使您做出更好的投资提供非常靠谱的建议;您不介意吧? 2.请问您贵姓,您是这家店的老板么?您做这一行多久了?当初是 怎么进入这个行业的?(打开话匣子,消除客户戒备,大多数人尤其是生意人都很乐意谈论自己的经历或者创业史,这里少不了恭维和赞美,以博取信任 3.现在生意还好做吧?看您这里的生意氛围挺好的;(探测其经济实 力及经营信心 4.您平时会做哪些投资呢?您炒股么?(然后国家产业转型期,各 种投资都风险高不确定等一番渲染 5.您对投资商铺怎么看?您身边有投资商铺的亲戚或朋友么?大家 都觉得宁都的商铺怎么样?(然后渲染就目前情况下,投资商铺是相对最稳定的一种投资方式,至少店铺在那里,宜商宜居 6.如果在宁都投资商铺您会比较看重哪些方面?(然后着重讲解前 期开发商实力和后期升值潜力的重要性 7.现在我有个能让您或您的亲戚朋友更理性的投资宁都商铺的建议,
您一定会从中明白商铺投资的要点的,您愿意花几分钟的时间听我简单介绍一下么? 8.您对我们的项目十分了解吗?我们项目是目前宁都最大的楼盘, 分3期开发总共有约3600多户,真正的万人大社区,现在正在开发的是第二期,第一期的业主已经入住了;我们项目是目前宁都自身配套最齐全的社区,公立学校、泳池、沿江休闲步道及喷泉广场、商业街一应俱全;我们项目地处整个县城的东北片区,纵观全城,东北片区的商业基本还是一片空白,我们有理由相信,只要这个城市还在发展,那么我们那个片区就一定会发展起来,而在那个地方也只有我们社区能够成为最终的商住中心,更何况我们自身就有上万业主和几千名学校师生,人流中心的地位毋庸置疑,未来的升值潜力更是无限; 9.如果您有投资商铺的想法,那我们项目的商铺一定值得您考虑; 俗话说,投资成熟商圈的商铺就好像啃别人啃剩下的骨头,升值潜力非常有限,对商铺投资老手来说,泛华盛世就是真正的肥肉,因其自身的优势潜力无限;现在我们项目正推出沿江步行街的一批商铺,面积都在30~40平米左右,价格因为刚推出我们准备低开高走所以非常实惠,均在8000~12000元/平;我们的商铺是第三代商铺,5.6米挑高,还特意预设排烟排水系统,部分商铺还有大面积的赠送空间,这种商铺等于是买一层用两层了,隔断后就有上下两层的使用空间,阁楼既可以商用也可以用来居住(窗户都开好了的;现在我们政府前不久开完两会,很多支持房地产的 政策已经出台了,等这一波政策全部出台后,全国的地产市场必定会发生巨大的变化,所以趁这个低谷的时候入手投资是明智的选择;而我们项目的商铺真正是低门槛大未来,都是现铺发售,现在买了就可以现在租,根本就不用等; 10.现在入手我们项目的商铺还享有优惠:开发商承诺返租3年,平 均每年返7%,3年就是21%了,所以您根本就不用担心现在买了之后没人来租,3年的时间店租全由开发商来买单;另外在4月15号前现场登记成功并购买的有额外赠送5000元优惠哦。
宜昌市物流发展现状调查与分析 摘要：宜昌作为建设三峡物流中心的重要物流结点城市, 必须抢抓机遇, 积极推进本地区物流业现代化的步伐. 本文主要从宜昌市的地理交通、物流需求等方面分析了本地区物流现状及存在的主要问题, 并在理论与实际相结合的情况下, 提出了应对措施. 关键词：宜昌; 物流; 现状; 措施 Abstract:As a key hub in the supply chain of the Three Gorges Logistics network, Yichang must grasp every opportunity and proactively promote the pace of its logistics modernization. Based on the geography and transportation data in this region, the paper analyzes the current situation and points out problems of logistics development in this city. Practical measures for solving these problems are recommended as well. Keywords: Yichang; logistics; current status; measures 面对当今的国际国内形式, 宜昌作为长江中上游的地理节点、中西部地区的物流节点、渝东鄂西的商贸节点, 抢抓机遇, 大力发展现代物流业不仅是适应经济全球化的需要, 更是当前应对经济危机的重要举措. 近年来, 随着宜昌市经济社会的全面发展, 宜昌市作为省域副中心城市, 现代化立体交通体系已初步形成, 信息化平台初步建立, 全市的现代物流业、专业物流企业不断壮大. 据《宜昌建设现代物流中心调研报告》的结果显示, 目前外地在宜昌中转的物资运输量占全市运输总量的70%; 外地在宜昌的商品交易额占全市交易额总量的80%; 宜昌港口完成的吞吐量中有71%是为周边地区服务的. 1 宜昌市物流业发展现状 1.1地理交通现状 宜昌位于西部与长江中下游的交结点, 是国家重要的二类交通枢纽城市. 《湖北省“十一五”现代物流业发展规划》表明：宜昌在区域位置上地处以武汉、郑州为中心的中部物流区域和以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域的交接处, 长江物流通道、中部地区南北物流通道和煤炭物流通道的交汇点, 承担着西南、中南和华东等地的物资中转和接运重任, 在全国的物流区域分布与通道规划中的地位已十分突出. 新中国成立60年以来, 宜昌市交通事业飞速发展. 从宜昌市交通局网站上的相关宜昌交通概况及远景规划了解到, 近年来, 宜昌公路、水运、铁路和民用航空等四大运输方式高速、协调发展, 为加快宜昌高标准、高层次、现代化、立体化的综合运输体系建设打下了坚实的基础. 在公路方面, 宜昌位于沪蓉、沪渝两大高速公路的主通道上, 还有荆宜高速, 在建的宜万高速, 以及即将陆续开工建设的襄宜、宜湘等高速公路. 宜昌已初步建成与周边地区快速通达的公路网络. 在铁路方面, 焦柳铁路、沪蓉铁路穿城而过, 宜昌至万州铁路正在加紧建设, 十堰至宜昌铁路将于2009年开工, 汉宜城际铁路将提前于2011年完工. 宜昌作
西安建筑科技大学华清学院 毕业设计(论文)文献综述 院（系）：经济贸易系 专业：市场营销 姓名：刘楠楠 学号： 07 完成日期：2011年3月25日
试析城市旅游文化的营销策略——以西安为例 文献综述 【摘要】 旅游文化是人类过去和现在所创造的、与旅游有关的物质、精神财富的总和，一种成功的旅游文化，不仅仅表现在对这种文化的培育和树立，还需要有成功的 营销策略。因此，在我国旅游文化的发展过程中，对城市旅游文化如何开展文化 营销显得迫切而紧要。本文通过针对西安旅游文化营销的路径分析，提出相应的 营销实施具体策略。分析旅游产业在西安市社会经济发展中占有特别重要的位置, 找出西安市旅游产业的资源优势远未发挥出来、产品结构等问题, 研究投资导向 问题和市场营销问题, 必须实现上述几个方面的多元创新, 才能在真正意义上 推动西安旅游文化产业的高速、健康发展。 【关键词】城市旅游文化西安营销策略 【正文】 一、目前国外理论的研究进展 在城市旅游研究方面， Stansfield (1964)首次阐述了旅游研究中不可忽视城市旅游研究至今，西方学者纷纷从旅游经济学、旅游心理学、旅游文化学、城市规划与建设等角度对城市旅游进行了探讨，涉及的领域非常广泛、细致，基本上已形成多学科综合研究的局面。但国外旅游研究的高度分散与独立活动，在旅游文化研究方面，文化概念的抽象性与复杂性，决定了旅游文化概念的广泛性。国内外学者从不同侧面、不同角度对旅游文化概念的界定各不相同，目前仍没有形成普遍认同的定义解释。笼统地说，西方对旅游文化概念的表述比较注重从人本主义的角度出发，把旅游者放置在旅游文化结构框架研究之中心位置，以交际(或跨文化交际)为媒介，研究旅游过程中主客“碰撞”而产生的各种文化现象，突出这个概念的动态特征。在国内，旅游文化概念这一问题已经引起了旅游界的足够重视，对课题的研究也已经作了许多工作。但从总体上说，静态的片面研究颇多，系统、动态的全面研究较少。在旅游文化概念的语言表述、构成要素、文化特点等问题上，专家学者们也难以达成共识，所以，旅游文化课题的理论体系还有待在继续探讨和深入研究中不断完善和发展。在这种背景下，对旅游文化现象表征之一的城市旅游文化的专
三四线城市商业特点 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。 一、三四线城市商业地产开发有何特殊性？ 一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。 特殊性一：业态组合要偏向“生活”、平价 一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活”、平价。 特殊性二：要适当控制体量 规模和体量的控制要根据项目所处的地理位置、商圈成熟度、周边支撑人口数量等因素决定的。若周边商圈尚未成熟或附近已规划有相应的大型购物综合体，则应适当控制体量避免形成同质化的直接硬性竞争。 同时，由于三四线城市人口基数小，消费外流的情况也非常普遍，城市整体商业的总购买力、市场规模相对有限，且由于城市流动性较弱，该购买力和市场规模的扩张弹性也会相对较低。因此，要适当控制体量。 特殊性三：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消 特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式 国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，
成都市现代物流业发展概况 一、物流发展区位优势明显 从国家区域定位来看，成都是国务院确定的西南地区“三中心、两枢纽”（科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽）和全国统筹城乡综合配套改革试验区，地处国家“一带一路”和长江经济带战略交汇点，为成都经济社会发展尤其是物流业发展带来了难得机遇和良好条件。从国家区域物流发展定位来看，成都是21个全国性物流节点城市之一、37个国家级流通节点城市之一、3个西南物流区域中心城市之一、29个国家一级物流园区布局城市之一，是“3纵5横”全国骨干流通大通道中西线呼昆流通大通道的4个支点城市之一，2015年3月28日，国家发改委、外交部、商务部联合发布的《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》明确提出“打造成都等内陆开放型经济高地”。从四川区域物流发展定位来看，根据《四川省物流园区发展规划（2014-2020）》和《四川省物流业发展中长期规划（2015-2020年）》，成都是四川省唯一一级物流园区布局城市，是全省物流园区规划布局和物流空间布局中的“一核”，是全省物流主枢纽和核心增长极。这为成都更好发挥物流枢纽节点作用、推进物流业转型升级、实施物流区域合作、提升物流业发展层次和水平奠定了坚实基础。
二、区域物流市场需求旺盛 成都物流业市场直接辐射西南6省市区；近年来通过大力实施互联互通战略，加强与沿海沿边城市开展物流区域合作：通过与上海、宁波合作联通日本、韩国市场，通过与厦门合作联通台湾市场，通过与深圳合作联通香港、澳门市场，通过与昆明、南宁合作联通东南亚市场，通过打造蓉欧快铁等五定班列联通中亚和欧洲市场，成都枢纽中转集散功能不断提升、枢纽地位不断巩固。从城市经济社会发展物流需求来看，成都正在调整产业结构、优化产业布局、促进产业聚群集聚发展、加快外向型经济发展、加快国际化步伐，这就要求成都物流业加快发展、培育新型物流业态、提升现代物流国际化水平。 三、物流产业发展提速增效 作为四川省委、省政府确定的五大新兴先导型服务业之一，成都现代物流业发展速度不断加快、效益不断提升。近年来，成都市现代物流业实现了持续快速增长，产业规模不断扩大，社会物流成本占GDP比率进一步下降，服务能力和水平显著提升。2014年物流业增加值达768.93亿元，比2009年增长2.51倍，年均增长25.9%，物流业增加值占GDP的比重由2009 年的6.8%提高到2014年的7.65%。全市社会物流总额达36907亿元，比2009年增长2.33倍，按现价计算，年均增长23.5%。物流集中发展区物流固定资产投资力度加大，对全市物流业发展贡献率较大，物流领域投资效益边际
国内外物流配送业的现状发展与探讨 国外物流业配送发展概况 1)美国现代物流配送的发展状况 从20世纪60年代起，货物配送的合理化在美国普遍得到重视。为了在流通领域产生效益，美国企业采取了以下措施:一是将老式的仓库改为配送中心;二是引进电脑管理网络，对装卸、搬运、保管实行标准化操作，提高作业效率;三是连锁店共同组建配送中心，促进连锁店效益的增长。美国连锁店的配送中心有多种，主要有批发型、零售型和仓储型三种类型。首先是批发型，该类型配送中心主要靠计算机管理，业务部通过计算机获取会员店的订货信息，及时向生产厂家和储运部发出定货指示单。其次是零售型，以美国沃尔玛公司的配送中心为典型。该类型配送中心一般为某零售商独资兴建，专为本公司的连锁店按时提供商品，确保各店稳定经营。第三是仓储型，美国福来明公司的食品配送中心是典型的仓储式配送中心，它的主要任务是接受独立杂货商联盟的委托业务，为该联盟在该地区的若干家加盟店负责货物配送。 (2)日本现代物流配送的发展状况 在日本，零售业是首先建立先进物流系统的行业之一。便利店作为一种新的零售业迅速成长，现己遍及日本，正影响着日本其他零售商业形式。这种新的零售业需要利用新的物流技术，以保证店内各种货物的供应顺畅。因此，日本的物流配送具有以下特点:第一，分销渠道发达。许多日本批发商过去常常把自己定位为某特定制造商的专门代理商，只允许经营一家制造商的产品。为了保证有效地供应商品，日本许多物流公司不得不对旧有的分销渠道进行合理化改造，更好地做到与上游或下游公司的分销一体化。第二，频繁、小批量进货。日本的物流配送企业的很大一部分服务需求来自便利店，便利店依靠的是小批量的频繁进货，只有利用先进的物流系统才有可能发展连锁便利店，因为它使小批量的频繁进货得以实现。第三，物流配送体现出共同化、混载化的趋势。共同化、混载化的货物配送使原来按照不同生产厂、不同商品种类划分开来的分散的商品物流转变为将不同厂家的产品和不同种类的商品混合起来配送的聚合商品物流，从而得以发挥商品物流的批量效益，大大提高了配送车辆的装载率。第四，合作型物流配送。在日本，生产企业、零售企业与综合商社、综合物流公司之间基本上都存在一种长期的物流合作关系。并且这种合作关系还随着日本工业生产的国际化延伸到国外。第五，政府规划在现代物流配送发展过程中具有重要作用。 (3)欧洲现代物流配送的发展状况 在欧洲诸国，尤其是德国，物流配送是指按照用户的订货要求，在物流据点进行分货、配货以后，将配好的货物送交收货人的活动。德国的物流配送产业是第二次世界大战以后，随着现代科技的兴起和经济的高速发展而逐步发展起来的。特别是近10年来，德国的物流配送己经摈弃了商品从产地到销地的传统配送模式，基本形成了商品从产地到集散中心，从集散中心(有时通过不止一个集散中心)到达最终客户的现代模式。走遍德国，可以说德国的物流配送已经形成了以最终需求为导向，以现代化交通和高科技信息网络为桥梁，以合理分布的配送中心为枢纽的完备的运行系统。在总结德国零售业发展的经验时可以看出德国是十分重视按照连锁经营的规模和特点来规划配送中心的，往往是在建店的同时就考虑到了配送中心的建设布局。 笔者分析,发达国家物流配送业发展较快的主要原因有：
关于功能手机在二线三线XX、县级、乡级低价XX、推广计划书的提纲一?市场分析 手机市场竞争焦点由“品牌竞争”向“产品竞争”转变，截止到2011年底，功能手机逐渐从一线城市及不少二线城市退出市场，县级虽有各个商家经营功能机，但是由于比较高昂的价格（相对于功能机本身而言）不完善的售后及产品自身的质量问题，依然困扰着绝大多数的消费者。 （一）功能手机目前市场状况表现为: （同类功能手机的优劣势）。 （二）功能手机市场的基本情况: 高端市场的价位及功能，主流市场的价位及功能，低端市场的价位及功能。 （四）目前在县城及农村消费市场手机流行趋势有哪些？ （五）结论： 1.目前手机的卖点集中在“时尚外形”和“功能”上。2.低端市场以产品竞争为主的特点，为XX手机的进入提供了机会。 消费者需求变化： 手机已经由过去的身份象征的高档品变为廉价的大众电子消费产品。手机的普及让消费者由过去的方便联系、工作需要的购买动机，转变为以使用的手机来追求时尚、体现独特个性。调查显示97%的中国城市居民已拥有手机，其中35%已拥有智能手机，这意味着有能力买手机的人已经基本上拥有了手机，更多消费者是为了追求新功能、追求时尚而购买手机。 影响功能机的购买因素: 经过我们对农村市场的初步调查，影响消费者手机购买因素除质量外，最重要的因素就是功能、价格和外观。 结论： 1.消费者选择手机除质量因素之外，三个重要因素分别是功能、价 格、外观设计。 2.理想顾客群？。 3.消费者期望手机价位区间是？ 你的产品介绍：
（主要从产品竞争力，核心优势等方面阐述）总结： 二.营销模式 1. 3.核心策略： 针对细分市场的突破，主要是对县、乡市场的突破；目标市场：XX消费人群； 4.价格策略： 你的产品的价格及成本控制。 5.销售模式： （你的销售最后一个模式，否定的2个不要写） 6.广告费用预算： （你印制xx 的费用） 7.促销活动现场的费用预算： 促销人员的服装，工资等费用。 三.销售推广日程计划： 分为四阶段进行： 第一阶段： 产品准备XX年.XX月.一XX年.XX月. 第二阶段： 产品推广年.月.---年.月. 第三阶段： 策略调整年.月. -- 年.月.
李廷举给三四线城市商业地产开发的15个“忠告” 高端不可求，大众是王道 市场消费有个上一级的现象，就是县级高端消费去市级或省会城市，省会城市高端消费去一线城市，一线城市则去国外消费。因此，三四线城市本身高端消费市场容量不大，且外流现象严重，做高端商业，唯独一二。多则死。 若想做大哥，全靠主力店。 主力店全国品牌连锁化能下沉到三四线本身就少，且一旦进入必须是核心商圈，一二线城市很一般的品牌到了三四线城市便是高端大气上档次，这个量和质的特点决定三四线城市商业大哥的身份和模式。 酒店可提升，办公需谨慎。 三四线城市酒店以宾馆居多，其服务和环境比较落后，但入住率却高的惊人，所以小编认为三四线城市酒店开发可以提升环境和档次，精品酒店均可；再看办公写字楼，已经成为商业综合体标配，很多三四线城市商业开发冒然复制标配，试问三四线城市办公真的有那么大的市场么。企业办公选址追求的是资源、人才和形象。 业态有空间，零售和娱乐。 三四线城市商业业态较为落后，生活方式单一，这点可以从百姓睡觉时间看出来，大晚上哥几个出去洗个澡，搓个背就已经觉得自己是旧混夜场的老油条了；所以在商业开发为围绕休闲娱乐必定叫座。 新盘重前期，执行不费力。 开发商多数以本地为主，而且初次涉足商业地产开发，其专业性和经验都不足，在此仅仅一个建议，充分做好前期工作，策划定位、规划设计重中之重，否则，你就准备好钱吧。 旧盘若拆迁，拼了也要抢。 旧盘拆迁，是指在老商圈的旧项目，包括原来的百货大楼或者汽车站等公建，此类物业一般占据很好的地理位置，一旦拆迁，小编建议最好能争取下。如果实在没钱就算了。 客户哪里来，本地加周边。 其实不论是商业销售，还是住宅销售，客户群体占比最多的就是地缘客户，了解他们的需求你就赢了。不要求你的客户多有品位，多有调性，交钱才是王道。 营销重口碑，渠道不单一。 三四线城市营销一定是口碑营销，小地方圈子小，街上溜达一圈全是七大姑八大姨的亲戚，在这里销售，卖的不是一单，而是一家子人。 销售捧外铺，内铺做市场。
重庆市现代物流业发展概况
一、重庆市的简介 重庆是长江上游的重要的中心城市，现为中国西南工业重镇、商贸口岸、交通枢纽。建国以来，党和国家一直重视重庆的建设和发展。特别是党的十一届三中全会以来，重庆经过第一轮综合配套改革试点和实施第二轮城市综合配套改革，形成了大工业、大流通。重庆地势优越，资源丰富。全市幅员面积23113.95平方公里，其中耕地面积104万公顷，占51.14%。地理位于四川盆地东南部，青藏高原与长江下游的过渡地带，地形地貌复杂：境内山脉此起彼伏，江河纵横网织。矿产资源丰富，主要有煤、天然气、铁、锶、硅等30余种，煤的保有储量17亿多吨，占全川总储量的20.5%，天然气探明储量474亿立方米；水资源充裕，流域面积在100平方公里的江河有52条，长江、嘉陵江、涪江、五布河较为有名，江河水能理论蕴藏量为678.36万千瓦。 重庆是中国西南工业重镇，全国老工业基地之一，工业是重庆经济的主体。现有工业企业7704个，其中国有经济1142个（其中中央企业117个），工业固定资产原值411.77亿元。工业门类齐全、综合配套能力强。在全国工业原划分的150个大门类、43个小门类、166个行业中，重庆拥有15个大门类、40个小门类、150个行业。冶金、机械、化工、建材、电子、仪表、医药较有特色。年产钢铁200万吨，重钢、特钢、西铝等钢铁集团公司发展较快。年产机械产品4000余种，汽车、摩托车较有优势。年产汽车20万辆，摩托车200万辆，红岩重型汽车、庆铃轻型汽车、长安微型汽车、建设和嘉陵摩托车销往全国、走向世界。国防工业和电子仪表近年来采用尖端技术，蓄积了发展后劲。目前以光电子器件及应用产品、机电一体化集成电路、光通讯终端设备、数字微波通讯等高技术产品为代表的高新技术已形成新产业的雏形，为重庆工业步入高新技术打下了基础。重庆工业企业通过“抓大放小”的改革，调整企业组织结构和资本结构，逐步形成了以汽车、摩托车为支柱，冶金、化工、机械、医药、电子仪表、轻纺综合发展的产品产业优势，企业规模效益开始发挥。被誉为我国兵器工业“四大明星”的嘉陵、建设、长安、江陵厂，利税总额占全市工业企业50强的38%和45%。 重庆庆市国民经济和社会发展迅速。截止2006年末，地区生产总值3486.20亿元，比上年增长12.2%。按常住人口计算，人均地区生产总值达到12437元，增长11.9%。重庆全社会固定资产投资2451.84亿元，增长24.9%。其中，城镇投资2291.46亿元，增长25.3%；农村投资160.38亿元，增长19.6%；工业投资735.42亿元，增长33.4%。重庆社会消费品零售总额实现1403.58亿元，比上年增长15.4%，扣除价格因素，实际增长13.6%。进出口总额54.7亿美元，增长27.4%。合同外资金额11.3亿美元，增长38.0%；实际利用外商直接投资6.96亿美元，增长34.9%；实际利用内资298.25亿元，增长44.9%。全市地方财政收入达到529.46亿元，增长30.5%，全年地方财政支出820.55亿元，增长30.9%，保障能力不断增强。全市金融机构本外币存款余额5587.50亿元，增长16.9%。城乡居民储蓄存款余额2949.05亿元，增长15.8%。本外币贷款余额4443.84亿元，增长17.6%。城镇化率达到46.7%；城镇单位在岗职工平均工资达到19215元；城市居民人均可支配收入达到11570元；城市人均消费支出9399元；城市居民人均住房建筑面积26.0平方米。农村居民人均纯收入2874元，增长2.3%。
主题商业地产顾问服务热线 021-******** 三四线城市商业地产投资策略
银行信贷紧缩、上调贷款利率、限购令、限价令等政策直接导致了房地产住宅 市场温度转冷。各大房企、基金、投资者都将目光投向受新政影响较小的商业地 产。万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产在企业战略布局中所占 比例,一时间商业地产的热度骤升。 商业地产市场,一线城市资源相对有限,市场竞争激烈,运作成本及绝对风险较大;二线城市投资趋势也日趋饱和。于是开发商纷纷寻找价值洼地,推动有潜力地产板 块的投资发展,三四线城市正成为商业地产的发展热土。 与此同时,三四线城市也已经意识到了越来越多的房企进驻,所以现在很多城市 都开始重新修编其总体规划,并把房地产行业作为一个重点来考虑。这对当地的房 地产市场和开发商来说,都是非常大的机遇。 就商业地产本身而言,其投资回收期较长,并且不宜采用像住宅一样散铺预售的 方式回笼资金,而大量持有、持续经营的方式对资金要求相当高,不仅是运营模式,还有项目的选址、规划、设计平台以及物业管理对开发商而言都是不小的挑战。同时,相对于一线城市,三四线城市市场容量较小,且消费者对超前的开发理念与产品设计 的接受程度有限。所以,在三四线城市做商业地产需要的不仅仅是资金和勇气。 三四线城市商业地产项目发展体量不宜过大、档次不宜过高、选址不宜过远、 建筑不宜过长、不宜一卖了之……如何应对挑战抓住机遇,在三四线城市商业地产 市场竞争中立于不败?易居研究院“三四线城市商业地产市场”系列研究为您出谋划策。 目前,万达在建的38个城市综合体中,有16个分布在三四线城市,占比达到42%;宝龙地产28个商业地产项目中,12个分布在以洛阳、盐城、常州、蚌埠为代表的三
关于全市物流业发展情况的调查报告
关于全市物流业发展情况的调查报告 通辽市商务局 （ 4月） 为全面贯彻落实科学发展观，积极应对国际金融危机对实体经济特别是对物流业的冲击，我们按照市委要求，对我市重点地区和重点物流企业进行了调查。经过实地考察和座谈等形式，掌握了大量的第一手材料，经认真汇总分析，形成报告如下。 一、全市物流业发展的现状 随着我市经济的快速发展和社会化分工的加快，物流业已经成为我市服务业中新兴复合型支柱产业，而且已经实现了由传统物流业向现代物流业的转变，对全市经济和社会发展的促进作用越来越大。全市货运总量达到1.25亿吨，比（“十五”期末）增长了97.3%；实现物流增加值70亿元，增长141%。物流业在推动民营和个体经济发展、促进就业方面的作用日益显现，全市现有131家专业第三方物流企业，绝大多数为民营企业；全市物流业从业人员在5万人以上，占第三产业从业人数的16%。
（一）物流规模不断扩大。 一是煤炭物流量发展迅速。全市原煤产量5296万吨，比上年增长27.5%。霍煤集团年产原煤4000万吨，铁路发运量占总量的90%，由霍林郭勒市与沈阳铁路局合建的煤炭物流园区，开通了“万吨大列”运煤的先河，完成煤炭发运600万吨。开发区煤炭物流园区依托国铁与地铁交汇和主城郊区的区位与交通优势，实施西煤东运、北煤南发的战略，实现煤炭吞吐量600万吨，基本形成了蒙东地区能源基地连接东北乃至华北地区的煤炭通道和蒙东地区煤炭集散中心。 二是工业物流量快速上升。全市工业增加值比上年增长32.4％,工业品物流量达到700万吨，比上年增长28.3%。近几年，先后开通了通辽至大连、通辽至锦州国际集装箱班列，建设并启动运营了设计能力8万标箱的通辽集装箱中转站，设计能力20万标箱的通辽内陆港也已于近日开工建设，集装箱运输能力大幅上升。全市集装箱发运量突破了万箱大关，达到18000标箱，是上年的两倍多。 三是粮食物流量大幅增长。商品粮总量约80亿斤，全市30多家较大型粮食企业承担着粮食仓储、保管、发运等物流服务的任务。通辽国家粮食交易中心已成功与国家粮食交易中心联网并实现网上交易，预计今年网上竞价交易量在200万吨以上。今年还将建设总投资5358万元的通辽市成品粮油物流园区。梅花、顺通、万顺达、利牛四家企业以玉米为主要生产原料，可消化全市大半商品玉米。全市粮食
三线城市的地产营销策略 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。 三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。
商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
重庆西部现代物流产业园区概况与发展战略 https://www.doczj.com/doc/7c11283235.html, 2010年03月24日15:02 进入复兴论坛来源： [内容速览]重庆位于中国西部和中部结合处偏西南，是国家“十一五”规划打造的第四大经济板块（成渝经济区），是规划并在实施的西部交通枢纽；是撬动“连接中国11个省市区，跨越东、中、西三大经济带，辐射近4亿人口长江流域”这一杠杆的支点，西部大开发的前沿和战略核心。 一、园区背景 重庆位于中国西部和中部结合处偏西南，是国家“十一五”规划打造的第四大经济板块（成渝经济区），是规划并在实施的西部交通枢纽；是撬动“连接中国11个省市区，跨越东、中、西三大经济带，辐射近4亿人口长江流域”这一杠杆的支点，西部大开发的前沿和战略核心。胡锦涛总书记在重庆代表团讲话中明确了对重庆的要求：把重庆加快建成西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市，在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标。加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；全面加强城市建设，提高城市管理水平。这三大定位、一大目标和四大任务，构成一个有机整体，这称之为重庆新阶段发展的…314?总体部署。 2007年6月7日，重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区（发改经体2007．1248号）。9月20日，国务院正式批复同意重庆市城乡总体规划，新总规将重庆市定位为中国重要的中心城市之一、国家历史文化名城、长江上游地区经济中心、国家重要的现代制造业基地和西南地区综合交通枢纽。为贯重庆的区位及辐射半径示意图 彻落实中央的精神，重庆在《重庆市国民经济和社会发展第十一个五年规划现代物流业发展专项规划》（渝府发[2007]41号）布局了三大枢纽性物流园区（西部现代物流产业园，空港物流园、寸滩港物流园），打造长江上游无缝连接的多式联运平台，构建长江上游现代物流中心的主骨架。 园区在主城区的位置 在重庆成为国家统筹城乡综合配套改革试验区，加快实施“一圈两翼”发展战略的新形势下，铁道部与重庆市签订了战略合作协议，对重庆按西部最大铁路枢纽定位实施规划建设，正式批复将团结村铁路集装箱中心站提升为国家铁路综合物流中心，同时对主城区铁路枢纽实行内客外货、客货分流。应对重庆物流发展的新格局、铁路规划和线路调整，在中梁山脉以西加快构建以铁路、绕城高速公路和“一纵五横”城市快速干道、国家铁路综合物流中心、兴隆场编组站主要干线和结点的西部现代物流产业园区和物流大通道，具备了重大机遇和有利条件。 重庆市政府在9月24日市政府常务办公会研究决定，依托重庆铁路综合物流中心设立重庆西部现代物流产业园区（以下简称园区），有利于充分发挥国家铁路综合物流中心作用，实现公路、铁路、水运联运；有利于在西部新城打造大物流带动大市场，大市场带动产业群的新的发展布局；有利于加快农村劳动力向城镇转移，建设统筹城乡的直辖市。同时既可解决铁路物流无法实现门到门服务的“短腿”，又能更好利用立体交通资源，增强城市综合服务功能，规范并提升物流业发展水平，在区域经济中产生集聚效应，成为重庆经济发展的又一重要引擎。 二、园区战略目标 园区按照“资源整合、产业融合、运作创新、典型示范”的理念，依托“一江两片”（长江沿线经济带、西南和西北两大经济区域）的物流腹地产业支撑，立足重庆、服务西部、辐射全国、接轨世界，打造成为以铁路集装箱中心站为支撑，集多式联运、现代仓储、货运配载、物流装备、商贸流通、物流社区、保税物流、
三线城市房地产营销策略分析 首先我们对各种形式的城市划分标准进行一下梳理并统一确认一次：根据房地产行业在全国城市发展的状况和公开的流行说法，通常我们把房地产行业的发轫地区和最发达的城市如北京、深圳、广州和上海划分为一线城市；而把天津和一些发达的省会城市如杭州、成都、沈阳、济南等及一些沿海开放城市如大连、青岛等划分为二线城市；习惯将地级市甚至一些落后省会城市如青海、呼和浩特等划分为三线城市；毫无疑问县级市和县城就是我们所谓的四线城市了。三线城市的经济水平、消费观念、生活习性等与一二线城市有着本质的区别，其营销策略与推广方式也大相径庭，所以很多在一线城市有过辉煌业绩的代理公司曾在三线城市栽过跟头，最后煞羽而归。我们智盟时代的几个策划人曾在省内各地做过些项目，也逐渐形成了自己的一些心得与体会，今日写来与大家交流。 目前，三、四线城市的开发特点和赢利模式突出表现在以下几个方面： 1、做“名片”式住宅项目，制造小“富人区”。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造一种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士一网打尽。价格通常能上冲15-20%。众多一、二线城市的开发商第一次到三、四线城市做项目，大都走上这条路子。 2、以商业为主要赢利点。一种表现是：几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到二层甚至地下一层。赢利模式是住宅小赚、大头全靠商铺赚。有得城市甚至出现“剥皮建筑”的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是：很多地方出现了大型商业项目，然后分割成“豆腐块”，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。 注意：三、四线城市中的顶级住宅小区、中心区商铺两种物业的利润率甚至达到一、二线城市的水平，一个地、县级市黄金地带的临街底商卖到每平方米1万元左右早已屡见不鲜。 3、规模制胜。15万㎡的楼盘放到一、二线城市并不起眼，但到了三、四线城市里就可算是大盘了。规模一大，就能得到很多优惠政策，就可以大大降低成本，利润就相当可观了。 在对此类城市的特点有了大致的了解后，我们对在这类城市操盘的理解如下。 首先，每个城市都有自己的独特性。城市发展情况、城市的经济特点和媒介环境等不尽相同，必须深入进行市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪一个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况、商业兴旺程度、现有居住环境考察、建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，一般来说，通过以上的专项研究，结合相近城市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪一个阶段，然后根据发展趋势，给项目做一个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。毕竟楼市领军者和跟随者是两种截然不同的操盘方式。