现场销售的基本动作
房地产销售，现场接待是主战场，如何将产品尽可能快地，尽可能全面地为客户所接受，销售人员的基本动作是关键。下面，我们按照整个销售流程，将几个最基本的销售动作及其注意事项作一详细介绍。
第一节接触并介绍
一、接听电话
1、基本动作
1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候“××花园，你好”，而后开始交谈。
2）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地溶入。
3）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：
第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。
第二要件，客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。
4）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。
5）马上将所得资讯记录在客户来电表上。
2、注意事项
1）销售人员正式上岗前，应进行系统训练，统一说词。
2）广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。3）广告当天，来电量特别多，时间列更显珍贵，因此接听电话应以2~3分钟为限，不宜过长。
4）电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。
5）约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。
6）应将客户来电信及时整理归纳，与现场经理、广告制作人员充分沟通交流。
二、迎接客户
1、基本动作
1）客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。
2）销售人员立即上前，热情接待。
3）帮助客户收拾雨具、放置衣帽等。
4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。
2、注意事项
1）销售人员应仪表端正，在态度亲切。
2）接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。
3）若不是真正客户，也应照样提供一份资料，作简洁而又热情的招待。
4）未有客户时，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。
三、介绍产品
1、基本动作
1）交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况。
2）按照销售现场已经规划好的销售动线，配合灯箱、模型、看样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于地段、环境、交通、生活机能、产品机能、主要建材等的说明）。
3）通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定自己的应对策略。
4）当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间的关系。
四、购买洽谈
1、基本动作
1）倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。
2）在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍。
3）根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。
4）针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。
5）适时制造现场气氛，强化其购买欲望。
6）在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。
2、注意事项
1）入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦的便于控制的空间范围内。2）个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。
3）了解客户的真正需求，了解客户的主要问题点。
4）注意与现场同仁的交流与配合，让现场经理知道客户在看哪一户。5）注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率。
6）现场气氛营造应该自然亲切，掌握火候。
7）对产品的解释不应有夸大、虚构的成分。
8）不是职权范围内的承诺应报现场经理通过。
五、带看现场
1、基本动作
1）结合工地现况和周边特征，边走介绍。
2）按照房型图，让客户切实感觉自己所选的户别。
3）尽量多说，让客户始终为你所吸引。
2、注意事项
1）带看工地的路线应事先规划好，注意沿线的整洁与安全。
2）嘱咐客户带好安全帽及其他所带物品。
第二节客户档案追踪
一、暂未成交
1、基本动作：
1）将销售海报等资料备齐一份给客户，让其仔细考虑或代为传播。
2）再次告诉客户联系方式和联系电话，承诺为其作义务购房咨询。
3）对有意的客户再次约定看房时间。
4）送客至大门外或电梯间。
2、注意事项
1）暂时成交或未成交的客户依旧是客户，销售人员都应态度亲切，始终如一。
2）及时分析暂时成交或未成交的真正原因，记录在案。
3）针对暂未成交或未成交的原因，报告现场经理，视具体情况，采取相应的补救措施。
二、填写客户资料表
1、基本动作
1）无论成交与否，每接待完一组客户后，立刻填写客户资料表。
2）填写的重点：
A、客户的联络方式和个人资讯；
B、客户对产品的要求条件；
C、成交或未成交的真正原因。
3）根据客户成交的可能性，将其分类为：
A、很有希望 B有希望C、一般D、希望渺茫，这四个等级，以便日后有重点的追踪访询。
4）一联送交现场经理检查并备案建档，一联自己留存，以便日后追踪客户。
2、注意事项
1）客户资料表应认真填写，越详尽越好。
2）客户资料表是销售人员的聚宝盆，应妥善保存。
3）客户等级应视具体情况，进行阶段性调整。
4）每天或每周，应由现场销售经理定时召开工作会议，依客户资料表检讨销售情况，并采取相应的应对措施。
三、客户追踪
1、基本动作
1）繁忙间隙，依客户等级与之联系，并随时向现场经理口头报告。
2）对于A、B等级的客户，销售人员应列为重点对象，保持密切联系，调动一切可能，努力说服。
3）将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。
4）无论最后是否成交，都要婉转要求客户帮忙介绍客户。
2、注意事项
1）追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅、死硬推销的印象。
2）追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜。
3）注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加仲销活动，等等。
4）二人或二人以上与同一客户有联系时，应该相互通气，统一立场，协调行动。
第三节促成与服务
一、成交收定
１、基本动作
１）客户决定购买并下定金时，利用销控对答来告诉现场经理。
２）恭喜客户。
３）视具体情况，收取客户小定金或大定金，并告诉客户对买卖双方的行为约束。
４）详尽解释定单填写的各项条款和内容：
Ａ、总价款栏内填写房屋销售的表价；
Ｂ、定金栏内填写实收金额，若所收的定金为票据时，填写票据的详细资料；
Ｃ、若是小定金，与客户约定大定金的补足日期及应补金额，填写于定单上；
Ｄ、与客户约定签约的日期及签约金额，填写于定单上；
Ｅ、折扣金额及付款方式，或其他附加条件于空白处注明；
Ｆ、其他内容依定单的格式如实填写。
５）收取定金、请客户、经办销售人员、现场经理三方签名确认。
６）填写完定单，将定单连同定金送交现场经理点收备案。
7）将定单第一联（定户联）交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将定单带来。
8）确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件。9）再次恭喜客户。
10）送客至大门外或电梯间。
2、注意事项
1）与现场经理和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。
2）正式定单的格式一般为一式四联：定户联、公司联、工地联、财会联。
注意各联各自应该所被持有的对象。
3）当客户对某套单元稍有兴趣或决定购买但未带足足够的金额时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法。
4）小定金金额不在于多，三四百元至几千元均可，其主要目的是使客户牵挂我们的楼盘。5）小定金保留日期一般以三天为限，时间长短和是否退还，可视销售状况自行掌握。6）定金（大定金）为合约的一部分，若双方任一方无故毁约，都将按定金的1倍予以赔偿。
7）定金收取金额的下限为1万元，上限为房屋总价款的20%。原则上定金金额多多益善，以确保定户最终签约成交。
8）定金保留日期一般以七天限，具体情况可自掌握，但过了时限，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户。
9）小定金或大定金的签约日之间的时间间隔应尽可能地短，以防各种节外生枝的情况发生。
10）折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案。
11）定单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
12）收取的定金须确实点收。
二、定金补足
1、基本动作
1）定金栏内填写实收补足金额。
2）将约定补足及尖补金额栏划掉。
3）再次确定签约日期，将签约日期和签约金填写于定单上。
4）若重新开定单，大定多定单依据小定金定单的内容来填写。
5）详细告诉客户签约日的各种注意事项和所需带齐的各类证件。
6）恭喜客户，送至大门外或电梯间。
2、注意事项
1）在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并作好准备。
2）填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确。
3）将详尽情况向现场经理汇报备案。
三、换户
1、基本动作
1）定购房屋栏内，填写换户后的户别、面积、总价。
2）应补金额及签约金，若有变化，以换户后的户别为主。
3）于空白处注明哪一户换至哪一户。
4）其他内容同原定单。
2、注意事项
1）填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确。2）将原定单收回。
四、签定合约
1、基本动作
1）恭喜客户选择我们的房屋。
2）验对身份证原件，审核其购房资格。
3）出示商品户预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款：
A、转让当事人的姓名或名称、住所；
B、房地产的坐落、面积、四周范围；
C、土地所有权性质；
D、土地使用权获得方式和使用期限；
E、房地产规划使用性质；
F、房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；
G、房地产转让的价格、支付方式和期限；
H、房地产支付日期；
I、违约责任；
J、争议的解决方式。
4）与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步。
5）签约成交，并按合同规定收取第一期房款，同时相应抵扣已付定金。
6）将定单收回，交现场经理备案。
7）帮助客户协理登记备案和银行贷款事宜。
8）登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户。
9）恭喜客户，送客至大门外或电梯间。
2、注意事项
1）示范合同文本应事先准备好。
2）事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决的办法。
3）签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管。
4）签合同最好由购房户主自已填写具体条款,并一定要其本人签名盖章。
5）由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证。
6）解释合同条款时，在情感上应侧重于客户的立场，让其有认同感。
7）签约捕捞凳，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案。8）牢记：登记备案后，买卖才算正式成交。
9）签约后的客户，应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户。
10）若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约时间，以时间换取双方的折让。
11）及时检讨签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。
五、退户
1、基本动作
1）分析退户原因，明确是否可以退户。
2）报现场经理或更高一级主管确认，决定退户。
3）结清相关款项。
4）将作废合同收回，交公司留存备案。
5）生意不在情谊在，送客至大门外或电梯间。
2、注意事项
1）有关资金移转事项，均须由双方当事人签名认定。
2）若有争议无法解决，可提请仲裁机构调解或人民法院裁决。
第四节客户类型分析
一、理智稳健型
特点：深思熟虑、冷静稳健，不容易被推销员的言辞所打动，对于疑点必详细询问。
对策；加强产品品质、公司性质及独特优点的说明，一切说明须讲究合理有据，以获得顾客理性的支持。
二、感情冲动型
特点：天性激动、易受外界的刺激，很快就能作出决定。
对策：开始即大力强调产品特色与实惠，促其快速决定，当客户不准备购买时，须应付得体，以免影响其他客户。
三、沉默寡言型
特点：出言谨慎，一问三不知，反应冷漠外表静肃。
对策：除了介绍产品，还须以亲切、诚恳的态度拉拢感情，想办法了解其工作、家庭、子女以能拉拉家长，以了解其心中的真正需要。
四、优柔寡断型
特点：犹豫不决，反复不断，怯于作决定，如本来认为四楼好，一下又觉五楼也不错，再不六楼也不错。
对策：推销员须态度坚决而自信，来取得客户信任并帮助他下决定。
五、喋喋不休型
特点：因为过分小心，竟至喋喋不休，凡大小事皆在顾虑之内，有时甚至离题甚远。
对策：推销员须能取得他的信任，加强他对产品的信心。离题甚远时，须随时留意适当时机将其导入正题。从下定金到签约须“快刀斩乱麻“，免得夜长梦
多。
六、盛气凌人型
特点：趾高气昂，以下马威来吓唬推销员，常拒推销员于千里之外。
对策：稳住立场，态度不卑不亢，尊敬对方，恭维对方，找寻对方“弱点“。七、求神问卦型
特点：决定权操于“神意”或风水先生。
对策：尽力以现代观点来配合其风水观，提醒其勿受一些“歪七八理“的风水说迷惑，强调人的价值。
八、畏首畏尾型
特点：购房经验缺乏，不易作决定。
对策：提出信服而有力的业绩、品质、保证、行动与言语须能博得对方的依赖。
九、神经过敏型
特点：容易往坏处想，任何事都会“刺激“他。
对策：谨言慎行，多听少说，神态庄重，重点说服。
十、斤斤计较型
房地产销售的九大话术 在业内，素有这样的说法：“房地产项目销售业绩50％取决于地段，30％取决于前期定位和规划，20％取决于销售人员的技巧。地段和规划决定了项目业绩的80％，但这80％最终要靠销售人员的20％去实现。”可见销售案场执行力的重要。 作为一线销售人员，除了必备相关的专业知识外，销售技巧是决定业绩的重中之重。销售重点在于沟通，所谓“辩才无碍”，沟通是语言的艺术，过人的销售技巧其实就是过人的语言艺术，即我们本讲要介绍的“话术”。一个优秀的置业顾问，不仅要有洞悉人心的敏锐，也要有动摇客户心旌的表达能力。天才置业顾问总是擅长在合适的时间、合适的地点用合适的“话术”抚摸到客户心灵最柔软的地方。实战中，“话术”是置业顾问开疆拓土的利器。 话术之宗：赢家心态 作为置业顾问来说，首先必须要树立的就是“赢家心态”。 所谓“赢家心态”就是看待产品像看待自己孩子般的自信、宽容、爱护，接待客户像在自家招待客人一般的主动、从容、随心，这就是“赢”。 我们看到，西方很多行业例如汽车销售、房产经纪、保险经纪等特别强调销售代表在销售过程中注重树立自身的“顾问形象”和“行业权威”，其实，这二者的实质就是我们上面所说的“赢家心态”。 销售过程中，无论话术有多少种技巧，无论如何变化，其根本的内核就是“赢家心态”。 一次完整的房地产销售过程基本包括初次接待、有效展示、跟单促单和签约动作四个环节。每个环节都包括很多关键的情境，需要置业顾问有成熟的“话术”来应对，我们将之概括为“九大话术”。 一、首次接触的喜好话术； 二、初期报价的制约话术； 三、讲解过程的FAB话术； 四、看房过程的控制话术； 五、交谈过程的主导话术； 六、处理异议的避免对抗话术； 七、竞品比较中的打岔话术；
流程一：接听电话 一、基本动作： 1、接听电话必须态度和蔼，语音亲切。一般先主动问候“XXX项目，您好”。 2、通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将楼盘卖点巧妙地融入其中。 3、在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯； 第一要件，客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况资讯。 第二要件，客户能够接受的价格、面积、房型等楼盘要求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。 4、最终目的，约请客户来现场看房。 5、将所得客户资料及客户需求记录在客户来电表上。 二、注意事项： 1、销售人员在正式进入案场前，应进行系统培训，统一说词。 2、广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。 3、在来电量特别多时，接听电话应控制在2－3分钟，并牢记要点，以达到约请客户到现场看房、以及记录客户资料的目的。 4、电话接听时，尽是由被动回答转为主动介绍、主动询问。 5、约请客户应明确具体时间和地点，并向客户表达会专程等侯与接待。 6、应将客户来电信息及时整理归纳，与销售经理充分沟通交流。 流程二：迎接客户 一、基本动作： 1、客户进门，销售人员应主动打招呼“欢迎光临”。 2、销售人员立即上前，面带微笑，热情接待。 3、若遇雨天，应主动帮助客户收拾雨具或放置衣帽等。 4、通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。 二、注意事项： 1、销售人员应身着销售制服，仪表端庄，态度亲切。 2、接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。 3、若不是有效客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好印象。 4、做事要善始善终，销售接待结束后应送客户至售楼处门外。 流程三：介绍楼盘 一、基本动作 1、了解客户的个人资讯。 2、自然而又有重点的介绍产品（着重环境、风水、产品机能、楼盘概况、主要建材等的说明） 二、注意事项 1、则重强调项目的整体优势点。 2、将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。 3、通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。 4、当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。
现场销售基本流程Newly compiled on November 23, 2020
现场销售基本流程 房地产销售，现场接待是主战场，如何将产品尽可能快速、全面地为客户所接受，销售人员的基本动作是关键。本文按照整个销售流程，将几个最基本销售动作及其注意事项作一详细介绍。 填写客户资料表 客户追踪 流程一：接听电话 1．基本动作 （1）接听电话必须态度和蔼，语音亲切，语速得当。一般先主动问候“阳光森林，你好”，而后开始交谈。 （2）通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销售人员应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。 （3）在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件：客户的姓名、地址、联系电话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的资讯。 其中，与客户联系方式的确定最为重要。 （4）最好的做法是，直接约请客户来现场看房。 （5）马上将所得资讯记录在客户来电表上。 2．注意事项 （1）应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。 （2）广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。 （3）电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。 （4）约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。 （5）应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理充分沟通交流。 （6）接听电话忌口头禅。 流程二：迎接客户 1．基本动作 （1）客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他销售人员注意。 （2）销售人员立即上前，热情接待 （3）帮助客户收拾雨、放置衣帽等。 （4）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体。 2．注意事项 （1）销售人员应仪表端正，态度亲切。 （2）接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。 （3）若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好的印象。 （4）生意不在情谊在，送客户至大门外。
房地产销售现场工作制度[119482] 1.销售员必须规定的时间上班,每天在考勤记录簿上签到,不得迟到、早退,不得擅自离开工作岗位。 2.销售员迟到、早退或擅离工作岗位超过半小时计为旷工。 3.销售员请假需提前填写请假单,请假二天以内由销售经理(现场专案经理)审批,超过三天(含三天)须报营销总监批准。请假超过半天,必须为事假或病假。病假需提供区级以上医院的证明,每月底薪及补助根据考勤按实际出勤日数发放。 4.销售员实行轮休制,每周每人休息一天,具体休息时间根据现场工作实际安排;因工作原因占用休息时间,可以补休,计为累计假,累计假只在次月有效,累计假记录及补休安排由销售经理(现场专案经理)负责,因工作情况而定。 5.销售员须严格遵守《礼仪规范》,在工作时间必须佩戴公司工牌,着职业装(或公司统一制服),保持仪表形象的整洁。 6.销售员须保持售楼处整洁,随时保持接待台面、洽谈桌的整洁,下班后须将个人资料整理并放在资料柜中。销售员不得在销售前台吃东西以及阅读与销售无关的报刊杂志。 7.实行每日晨会制度,例会由销售经理(现场专案经理)主持,布置每日工作,沟通各种信息,了解客户需求,及时解决和协调前一天工作中出现的问题,内勤人员做会议记录,并在周报上摘要汇报。 8.部门每月至少安排一次集中业务培训,培训内容参考销售员要求及工作实务由专人负责安排,培训内容及缺勤记录在销售周报上汇报。 9.部门培训及重要会议原则上不允许请假,有特殊情况须向销售经理(现场专案经理)请假,按事假一天记录在销售员考勤表上。无故不到视为旷工。 10.考勤表和请假单每月月底交销售经理(现场专案经理)签字查核后交营销总监。 11.销售员负责客户售前、售中及售后服务全过程;内勤人员负责各项销售资料的审核存档及报表制作。 12.现场总销控由销售经理(现场专案经理)负责。销控以客户下定金为依据,客户实行先到先得的原则。未经销售经理(现场专案经理)同意,不可预留房号。 13.销售过程中,不可随意向客户许诺。认购之前要将有关认购注意事项向客户详细讲解。 14.销售条件变更需由具有相应权限的部门负责人或公司领导书面批准,客户资料变更必须由销售经理(现场专案经理)在有关单据上签字认可(来自:),有关变更的原始资料和单据作为销售档案纳入销售资料严格管理。
房地产销售人员现场逼 定技巧
如何逼定 1.关于逼定的认知 (4) 1.1理论 (4) 1.2销售进程的需求 (5) 1.3我们理解的逼定 (5) 2.逼定时机的判断 (6) 2.1逼定的前提 (6) 2.2逼定的信号 (7) 3.逼定的技能 (8) 3.1逼定前的准备 (8) 3.1.1心理素质 (8) 3.1.2行为素质 (8) 3.2逼定 (9) 3.2.1逼定的方法 (9) →3.2.2逼定中的说服技巧 (11) 3.2.3异议的处理 (16) 3.2.4成交方法 (16) 3.2.5逼定的相关说辞 (41) 3.3逼定的注意事项 (58) 3．3．1逼定九忌 (58) （1）碰到客户就沉不住气，一副急于求成的样子 (58)
（2）对于问底价，就以为即将成交甚至自动优惠折扣，降低后还征询对方是否满意 (58) （3）拼命解说销售重点，缺点反倒避而不谈，通常买方发现了，未必会说出来，但购买意识却立刻降到最低点，天下没有十全十美的商品 (58) （4）因客户未提商品缺点，而沾沾自喜，这是一大失策，肯定是低劣的行销； (58) （5）谈话侧重大道理：习惯用书面化、理论性的论述进行销售，使客户感觉其建议可操作性不强，或者感觉心里距离太远，产生拒绝； (58) （6）喜欢反驳：不断打断客户谈话，对每个异议都进行反驳，导致客户恼羞成怒，中止谈话； 58 （7）谈话无重点，时间是宝贵的，应有充分准备和计划，反复申述我们的重点，谈话无重点，客户无法得到自己想了解的，反而会认为你对他不够重视； (58) （8）跟客户翻脸争吵 (58) （9）假装自己很有权力，开空头支票，逼定时答应任何你办不到的事项 (58) 3．3．2逼定十三宜 (59) （1）短促而有力的逼定。最成功的逼定是一蹴而就的，短促而有力，不拖泥带水，犹犹豫豫59（2）逼定要稳、准、狠 (59) （3）观察客户的反应,一紧一松。如一味很紧张地逼定，有可能适得其反,如果一味的松，反而让客户更紧张。 (59) （4）大胆逼定，在客户未做决定时，敢于向客户质问原因，了解客户真正需要及未解决的问题；锲而不舍，坦然面对问题，解决问题，继续逼定； (59) （5）宁愿一鸟在手，不要十鸟在林”，抓住目标坚决逼定； (59) （6）顽强：不要在客户提出拒绝后就与此顾客“拜拜”。客户拒绝成交，是处于对自我利益的保护。在客户没有完全明白购买行为中得到什么利益点之前，他会用最简单的方法--拒绝购买来保护自己，而对客户的拒绝，我们可以装作没听见，继续向客户介绍楼盘“利益的新要点”在客户明
珠宝销售的基本流程文件管理序列号：[K8UY-K9IO69-O6M243-OL889-F88688]
珠宝销售的基本流程： S：先生，您好！欢迎光临XXX，我是XX，很高兴为您服务，请问有什么可以帮到您？ C:我先随便看看 S：好的，我们这边陈列着很多不同种类的首饰,您先浏览一下我们的产品，有需要可以随时叫我S:(您是想购买哪方面的首饰呢黄金18K金还是钻石呢我可以给您介绍一下。) C:我们准备结婚，想看一下结婚的饰品。您有什么推荐的呢？ S:您是准备要买什么首饰呢 C：额。我先了解一下，想买钻石戒指和龙凤手镯，请问今天金价多少钱一克呢？ S;恩恩，好啊！今天金价是3XX元一克，钻石戒指在这边，你可以看看。 C:你们品牌的价格定位是怎么样的？ S：我们品牌是钻戒的高级定制品牌，现场也有现货出售，如果您不喜欢现场的货品，我们可以根据您对钻石的要求和款式的要求进行定制，定制出一款只属于您独一无二的产品。 C：这样还挺人性化的，那我先看看这里的款式先。 S：好的。
客人看中某一款式，指向柜台里的某一款 C：我能看看这款戒指吗？ S：好的，我现在就拿出来给您。 用钥匙开柜子，戴手套拿出首饰，放到托盘上 客人仔细观察 S：这一款是我们最经典的款式，简单大方，而且也很百搭。 C：挺不错的，那钻石怎么选？ S：那您之前有了解过钻石的4C知识吗？ C:没有啊！ S：钻石的等级主要由4C来决定它的价值，4C是克拉、颜色、净度、切工 克拉：钻石的重量大小，一克拉等于0.2克，一克拉等于100分，钻石越大越珍贵 颜色：钻石有多种天然色泽，由珍贵的无色（切磨后白色）到带明显的黄色调。越是透明无色，钻石更加闪亮。最白的定为D级（即从Diamond 的第一个字母开始）。从D到Z按字母降序排列，D色最好。 净度：钻石的净度通常使用10倍放大镜对对未镶嵌钻石内部、表面瑕疵程度等进行分级，按中国国检的标准细分为LC、VVS1、VVS2、VS1、 VS2、SI1、SI2、P1、P2、P3共10个级别。 【国家标准钻石净度：】 LC（无瑕级）
（试行） 深圳同致行物业顾问有限公司现场考勤管理制度工作时间 1、销售经理必须于工作日9：00 前到岗，允许晚到情况： A、当天晚上加班或接待客户等工作原因，第二天上午可晚到
小时； B、需提前在《工作日志》备注栏中说明考勤异常原由； C 临时工作任务，需在当天上午及时告之人力资源部。 2、销售人员工作时间：（如果销售现场有特殊情况以销售现场为准） 早班9:00-18:00 晚班10:00-19:00 3、销售人员必须严格遵守项目组考勤、值班时间，每天于考勤记录薄签到。业 务员必须亲自签到，不能互相代签。 4、销售经理或销售经理指定人员作好月考勤统计，由销售经理签字确认 后于每月1号前报公司人力资源部。 二、休假 1、销售人员每周休息一天，具体安排由销售经理负责协调。 2、现场销售经理与组长不得在同一天休息。 3、销售经理休假需报人力资源部及相关领导审批。审批程序按公司请假 制度相关规定办理，批准后方可休假。 三、轮班制 售楼处实行两组早晚轮班制：（各销售现场可根据项目的情况做相应调整报行政人资部） 早班时间：9:00-14:00 （14:00-15:00为休息时间） 晚班时间：14:00-19:00 （13:00-14:00为休息时间） 四、迟到、早退、旷工 1 、迟到、早退：
2、旷工: A、员工没有任何理由不上班，或请假未经公司领导批准，不符合公司 审批程序，均按旷工处理； B、月内旷工一天：置业顾问扣减工资100元/天，销售经理扣减工资200元/天； C、月内旷工两天：置业顾问扣减工资200元/天，销售经理扣减工资400元/天；D月内旷工三天：公司予以除名、扣减当月工资、不做任何经济补偿； E、月内连续旷工三天：公司予以除名，扣减当月工资、提成奖金，不做任何经济 赔偿。 五、请假 1、所有请假置业顾问均需要填写《员工请假申请单》，一天以内由销售经理批 准，二天以内由部门总监及人力资源部经理批准，三天以上由常务副总经理 批准，经相关领导批准后方可请休假。 2、销售经理请假需按照公司请假制度执行。 3、《员工请假申请单》需及时上报公司人力资源备案，人力资源部将根据批准 后的请假单制定请假人员工资。 4、无《员工请假申请单》或未经领导批准，擅自脱岗或外出的，按旷工处理， 并视情节予以处分。 5、转正员工享用三天的带薪病假，需出示正规医院开具的有效医疗 证明，否则一律视为事假。
【最新资料，WORD文档，可编辑修改】房地产销售，现场接待是主战场，如何将产品尽可能快速、全面地为客户所接受，销售 人员的基本动作是关键。本文按照整个销售流程，将几个最基本销售动作及其注意事项作一详细介绍。 填写客户资料表 客户追踪 流程一：接听电话 1 .基本动作 (1)接听电话必须态度和蔼，语音亲切，语速得当。一般先主动问候“阳光森林，你 好”，而后开始交谈。 (2)通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，销 售人员应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。 (3)在与客户交谈中，设法取得我们想要的资讯：第一要件：客户的姓名、地址、联系电 话等个人背景情况的资讯。第二要件：客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要 求的资讯。其中，与客户联系方式的确定最为重要。 (4)最好的做法是，直接约请客户来现场看房。 (5)马上将所得资讯记录在客户来电表上。 2.注意事项 (1)应事先了解广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会涉及的问题。 (2)广告当天，来电量特别多，时间更显珍贵，因此接听电话应以2-3分钟为限，不宜过长。 (3)电话接听时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动询问。 (4)约请客户应明确具体时间和地点，并且告诉他，你将专程等候。 (5)应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理充分沟通交流。 (6)接听电话忌口头禅。 流程二：迎接客户 1 .基本动作
(1)客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼“欢迎参观”，提醒其他销售人员注 丿意、 （2）销售人员立即上前，热情接待 （ 3 ）帮助客户收拾雨、放置衣帽等。 （ 4 ）通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受媒体。 2．注意事项 （ 1 ）销售人员应仪表端正，态度亲切。 （ 2 ）接待客户或一人，或一主一付，以二人为限，绝对不要超过三人。 （ 3 ）若不是真正客户，也应注意现场整洁和个人仪表，以随时给客户良好的印象。 （ 4 ）生意不在情谊在，送客户至大门外。 流程三：介绍产品 1．基本动作 （ 1 ）相互介绍，了解客户的资讯情况。 （ 2 ）按照销售现场已经规划好的销售路线，配合灯箱、模型、样板等销售道具，自然而又有重点地介绍产品（着重于环境、生活配套、产品机能等的说明。） 2．注意事项 （ 1 ）此时侧重强调本楼盘的整体优势点。 （ 2 ）将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。 （ 3 ）通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。 （ 4 ）当客户超过一人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间关系。 流程四：购买洽谈 1．基本动作 （ 1 ）倒茶寒暄，引导客户在销售桌前入座。 （ 2 ）在客户未主动表示时，应该立刻主动地选择一户作试探性介绍。 （ 3 ）根据客户所喜欢的单元，在肯定的基础上，作更详尽的说明。 （ 4 ）针对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。 （ 5 ）适时制造现场气氛，强化其购买欲望。 （ 6 ）在客户对产品有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。 2．注意事项 （ 1 ）入座时，注意将客户安置在一个视野愉悦便于控制的空间范围内。
市 场 营 销 会 议 基 本 流 程 xxx事业部 2016年1月5日
目录 一、作用 (1) 二、目的 (1) 三、时间 (1) 四、物料总表 (1) 五、会前准备 (2) 六、会议流程 (3) 七、会后拜访 (4) 八、注意事项 (5) 九、基本流程详解 (6) 十、人员分工及安排 (9)
xxx事业部 市场营销会议基本流程及执行细节指引 一、作用 市场营销会议是指区域代理商针对终端养殖户进行的以订货为目的的营销 会议。 会议营销是快速开发养殖户、滚动开拓市场的关键流程，是市场调研、客户示范、会议营销的一个环节，在市场开发中有着不可替代的作用。会议营销能短时间内接触更多的养殖户，通过优质客户现身说法，快速、经济、有效地传播养 殖效果，是不可或缺的后续环节；它能最短时间、最大范围传播企业文化、养殖 理念、服务技术，根据不同客户的需求，提供不同的养殖服务，造福广大终端养 殖户，迅速开发客户，拓展市场；它能满足养殖户的自尊和成功的欲望，维护现 有的客户和市场，督促老客户再次订货，并带动新客户订货，挖潜实现更大的销量；它能降低市场营销费用，节约人力资源，提高营销效率，快速扩大市场，提 升市场占有率。 二、目的 促成终端养殖户现场订货或签约，达成会议目标。 三、时间 会议持续时间大约为1-2 天。 四、物料总表 序号项目物料规格数量是否必须备注 1 大拱门否酒店正门 2 道旗否酒店正门主道两侧 3 酒店横幅/LED 屏是酒店正门 4 易拉宝否会场走廊 5 指示牌否楼梯拐角酒店入口
背景KT 板是签到处 6 7 接待桌是签到处 8 签到薄是签到处 9 签到笔是签到处 接待处 10 会议流程表是签到处 11 嘉宾胸花否签到处 12 礼品否签到处 背景KT 板是会场内布置 13 14 横幅是会场前后 15 投影仪是演讲台 16 移动投影布是 17 笔记本电脑是 会场 18 水果否中间休息切好 19 糖果否中间休息布置好 20 政策/协议回执是签约 21 抽奖箱否现场抽奖活动 22 抽奖券否提前设计做好 23 话筒音箱是调试好 24 茶水是休息处 25 会议邀请函是会前邀约 26 播放视频是公司宣传或案例分享 27 播放用PPT 是 其它 物料 28 会场音乐是带动会场气氛 29 签约笔是 30 相机是会议后期报道素材 五、会前准备 1、市场调研 市场调研的内容包括：养殖品种、养殖分布、重点客户、养殖规模、需求状况、渠道状况、竞争对手、前三位竞争品销售状况、用户评价、优势和劣势等。 寻找公司产品的切入机会，制定竞争策略。 2、寻突破口
销售的方法与技巧 一、如何跟进潜在客户？ 做销售，要时刻记得掌控主动权！房产销售每天面对的客户、业主情况都不尽相同，所以会有不同的处理方法和应对方式。跟进客户本身其实是一门学问，并不比开发客户简单，甚至更难，80%的客户都是在跟进中实现成交的。 客户说：“先这样，不用留电话，我需要的时候打电话给你”，这句话应该是咱们典型的销售失败，客户为了“赶快脱身”而说的一句客套话，我们心里一定要有这种意识，但自身的现场表现还应该淡定！ 我们可以争取主动联系的机会，而不是被动的等待“欢迎您来电话，李先生，你看这样会不会更简单些？我星期三下午晚一点的时候给您打电话，您觉得还是星期四上午比较好？”。 我们也可以退而求其次，采用如下方式，可供参考： 1、加个联系方式。“嗯，好的，李先生，那我加下您微信吧，这样您有任何疑问，随时可以微信联系我”（边说边快速打开手机微信“扫一扫”，尽量快，不容客户拒绝）。 2、礼貌的送离客户。“那好，李先生，您先忙，有任何疑问，随时电话或者微信联系我都可以，24小时在线哦”。 3、观察客户朋友圈。如果可以看到以往的信息，统统看一遍，有用的信息，特别是关于客户生活方便，如孩子、家庭、喜欢看的书之类的，可以备注到客户记录本，方便更好的了解客户，做到知己知彼，百战不殆。 4、信息找准时机送达。比如周末了，可以发个周末愉快的微信，比如近期有什么新鲜资讯，可以组织编辑一下。比如“下雪、台风、天气骤变”等等，信息需要点名道姓，比如，王总，李先生。不建议群发，每周如无重要事情，此类信息最多1次。 发信息就是和客户处朋友，先刷存在感，一回生，二回熟，关系也就会慢慢好起来。 注意，信息发送切不可泛泛而谈，非常频繁，与客户关系没有破冰之前，信息越简单越好！ 5、耐住性子。从陌生到熟悉，是需要时间的，虽然急于与客户关系更进一步，但是很多时候你一急，你对客户发自内心做的一些事情，就明显带有“销售的性质”了，目的性太强，遭人反感。所以要暗示自己，耐心耐心再耐心。 6、找准机会，顺势而为。可以借助周末公司老客户回馈或暖场活动，趁机邀约客户过来休闲参与，或者“创造刚好路过客户公司的机会，打个招呼”前去拜访，制造碰面机
销售业务的基本流程 (一)接听电话 在房产营销过程中，顾客第一次与售楼人员的联系往往是通过电话进行的，售楼人员的电话接听不仅反映了其个人的素质和修养，更是体现了该房地产开 发商或代理商的形象。 A、基本要求 1、接听电话必须态度和蔼、语音亲切，一般主动问候“**花园或公寓、你好”，而后开始交谈。 2、通常客户在交谈中会问及价格、地点、面积、布局、进度、贷款等方面，销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙溶入。 3、在与客户交谈中设法取得我们想要的资讯。如客户的个人资讯(姓名、地址、联系电话等)、客户对产品的具体要求的资讯(价格、面积、房型等) 4、最好能直接约请客户来现场看房。 5、马上将所有资讯记录在客户来访表上。 B、注意事项 1、作好应答准备。销售人员在正式上岗前必须相当熟悉楼盘各种情况，根据统一答客问、销讲、统一说辞使电话应答中和以后现场接待时口径统一。顾客往往是看广告后来电询问的，因此，事先必领了解广告的诉求内容，认真仔细考虑客来电可能提出的问题，以便在应答时胸有成付。 2、售楼人员电话接听并不可能立即成交一笔业务，因此答话内容简明扼要，关键是能吸引顾客到售搂处现来参观洽谈，约请客户应明确具体时间、地点并告诉客户你将专程等侯，通话时间也不宜过长，一般在2—3分钟。 3、电话接听应避免消极被动或过于主动两种倾向。消极被动就是有问有答、惜话如金。这样会冲淡客户兴趣；过于主动就是急不可待的向客户自
吹自擂搂盘的长处，甚至急于求成，追问客户个人资讯，这样往往会将客户吓退。电话接听时应签应注意火候、尽量由被动问答转为主动介绍、主动询问。 4、应将客户来电来信及时整理归档，与现场专案、涉及人员充分沟通交流。 (二)现场接待准备 l、售楼员形象准备 1)眼神：凝视或适当地避闪，附合点头或“喂”“不错”等应承语言。传神的 眼神间传达出信任、聆听、明白和真实。 2)手势；坚定地指向，准确地指示。兰花指或染指甲都被视作是花俏与不严肃。 客户迎来送往握手是常见的见面礼仪。 4)开场白：意思明确，三思而后行是开场白的关键；说的多，问的多，了解 就多，机会就越多。 开场白有八个注意点： 一、给客户一个好印象。 二、不用急于求成，应诱导。 三、了解行情，成为专家。 四、你给客户的印象将在最短的时内(14秒)产生。 五、任何一句语都是一个开场白。 六、销售员是导购员，不能指挥客户。 七、善待客户的意见。 八、不要贬损别人或别的楼盘。 5)自我介绍： 一、介绍公司：用最简练的字句；
房地产销售现场管理制度 一、签到 1、售楼处现场员工上下班实行签到制，由现场经理负责核实，作为当天的考勤记录。因事 因病不到者，事先必须向现场经理提交书面请假申请，获准后及时知会其他主管，特殊情况不能书面报告者，员工必须在当天上班前根据请假程序，打电话相关领导口头请假，事后必须销假，任何人不得代他人签到或弄虚作假，否则记过论处。 2、员工因业务需要不能签到者，应提前向现场经理报告，得到批准后按批准时间到岗签到， 特殊情况不能提前报告者，应在事后主动向现场经理报告，经核实后考勤负责入在签到簿上如实登记。否则按事假处理。 3、迟到： 按作息时间始起3分钟至15分钟以内未签到者作为迟到处理。迟到每次当场支 付现金25元，如违反者将在当月工资中双倍扣除。（处罚金将拨入公司集体活动 基金）。如因公外出或请假、特殊原因皆需由主管出书面证明。 早退： 按作息时间结束前15分钟内下班者为早退，处罚方式同上。如因公外出或请 假、特殊原因皆因需由主管出书面证明。 旷工： 无故迟到超过15分钟或提前15分钟以上、下班者以旷工半日论处；未经请假或 假满而善自不到以旷工论处。无故连续旷工3天，销售经理向该员工发出书面警 告。一年累计书面警告3次，该员工自动解聘。全月累计旷工6天或半年旷工达 12天者，销售经理有权解聘该员工。不发任何资谴费，除当月工资、奖金之外。 备注：因偶发或突发事故迟到超过15分钟以上经考勤负责入查实可准予补办请假。 二、员工上下班 销售现场人员实行实名签到制，由经理经指派专人负责核实，在当日9：15分之前上报公司行政部当日签到和前一日下班情况。公司以行政部记录为销售现场人员当天考勤。案场考勤记录由现场经理于每周一上交行政部复核，复核如出现谬误，以公司行政部记录为准，并按情节轻重对签到负责人处以惩罚。如出现委托他人签到或伪造出勤记录者，经查实，双方均以旷工论处；严重者现场主任有权提出解聘。员工旷工时期，该员工无任何薪金及津贴 售楼现场按实际情况，上班时间为六个工作日，每人每周轮休一天；可根据售楼中心的实际情况来调配。（如需要会按排早班、晚班，由主管负责调配）；展会期间提前30分钟到位，展会期间不安排轮休，休息日可换至其他时间。迟到、早退或擅自离开工作岗位则按公司制度处理 销售现场上班时间：早上8：30—晚上5：30 中午（吃饭）11：30—12：30
【房地产销售技巧大全】 房地产销售技巧是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生效益的环节，房地产销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至关重要。销售人员在销售过程中的重要性决定了销售人员的薪水待遇高低。 房地产销售技巧是整个房地产活动中最重要的环节，是直接产生效益的环节，房地产销售人员是整个销售活动的执行者，因此销售人员的作用就显得至关重要。由销售人员在销售过程中的重要性决定了销售人员的薪水待遇高于一般其他职业人员的薪水，成为喜欢挑战的年轻人向往的职业。如何掌握房地产销售技巧，如何成为一个优秀的销售人员；如何争取每一位客户；如何把握客户的心理特征…… 以下便是一个优秀的房地产销售人员所应透彻了解的问题和技巧： 房地产销售技巧目录 第一节成功的销售要素 第二节销售九招式 第三节客户购买动机之研判 第四节销售现场布置及气氛的运用技艺 第五节销售技巧 第六节销售问题的处理技巧 第七节客户提出反对意见的应付办法
第八节结束销售的方法 第九节客户类型分析与对策 第十节应付难缠客户的功夫 第十一节基本素养 第一节成功的销售要素 要想做一个成功的销售人员，应该就以下几项经常自我充实，自我锻炼。 一、专业知识 一个销售人员必须充分具备己身业务范围内最基本的专业知识，包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉……等，以及各种业务上常用到的专业术语，才能对客户详细说明产品的优缺点，进而争取客户的订单，达到销售目的。 二、六心 1、耐心—凡从事高价位商品的销售工作，必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。 2、关心—要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题，并给予完善的解答，才能博取客户的信任。 3、热心—热心协助客户，发掘问题、解决问题、达成购买目的。
房地产项目流程 一、项目审批 1、开发部对市场进行项目调研，依据市场行情，在各部门配合下完成项目内部可行性研究报告（从财力，人力，是否盈利）。 2、总经理通过，申报董事会通过，下达回总经理进行项目实施。 3、项目实施：开发部买地通过拍卖的形式，或政府划拨，投标书，投标成功签订《土地出让合同》，同时准备好对外《可行性研究报告》，凭合同和报告交发改委审批，获得立项批文。 4、工程部牵头测绘勘探公司进行实地勘探出总评图上报规划局出建设用地规划许可证。 5、开发部拿相关证件（用地规划许可证，立项批文等）去国土资源局办理土地证。 6、开发部聘请设计单位出图纸，其他部门配合，如销售部提供客户需求建议。 7、工程部对接图纸，聘请图审单位进行图审（是否符合国家法定法规，是否有差错，是否可以更节省等）。 8、审核通过开发部上报规划局审核（消防，白蚁，防雷，卫生，绿化，环保，人防）质检局出合格报告。 9、规划局审核通过发放建设工程规划许可证。（注：具体办理流程见附件五） 10、开发部先聘请监理单位（招标形式），再聘请施工单位（招标形式），开发部协助施工单位去建设局办理施工许可证。 11、开发部准备好前面的四证，图纸及申报资料，预测报告；销售部准备好买卖合同,两书《住宅质量保证书》，《住房使用说明书》。 （注：买卖合同，两书：公司聘请相应的法律顾问和律师起草，上报总经理通过，下达销售部或办公室拿到工商局备案，备案编号，开发部找测绘公司对每套房子进行测绘，收到房产预测报告。） 12、开发部收集所有资料去建设局申请预售证。（四证两书，图纸，测绘报告，买卖合同等其他预售证申请的具体资料见附件一）。 13、开发部确定相应的物业公司。（自己的物业公司或是通过招标协议的形式确定物业公司） 14、建设局通知房交中心开始办理房产初始化过程，销售部经理和内勤根据房产预测报告及相关资料在房交中心系统中输入项目资料，完成房产初始化过程。 15、房产交易中心通知建设局完成复核后建设局发放预售证，竣工后发附件。 16、物价局备案。 17、建设局五证二书备案。 ☆注：房地产公司前期需要做哪些工作并如何办理请见附件二 二、施工 ▲施工前的准备：开发部寻找合作单位，签订相应的合做合同。（电力局，自来水厂，宽带，电信，网络电视等）同时办理好临时用电用水问题。工程部通知施工单位配合这些合作单位进行衔接。 ▲建设单位，设计单位，监理单位，施工单位进行图纸交底，施工过程中各部门造成冲突的处理方式： 1、不管谁发现问题都要通知建设单位，建设单位联系设计单位要求修改，改好再告诉建设单位，建设单位通知施工单位。 2、建设单位要求变更，通知设计单位。 3、施工单位提出修改（为达到要求）告知建设单位。 4、建设单位要求追加但不影响设计，不用改图。 5、监理单位提出，通过联系函，通知书告知施工单位和建设单位（工期，质量问题）。
销售现场管理制度 (试行)
深圳同致行物业顾问有限公司 现场考勤管理制度 一、工作时间 1、销售经理必须于工作日9：00前到岗，允许晚到情况： A、当天晚上加班或接待客户等工作原因，第二天上午可晚到1 小时； B、需提前在《工作日志》备注栏中说明考勤异常原由； C、临时工作任务，需在当天上午及时告之人力资源部。 2、销售人员工作时间：(如果销售现场有特殊情况以销售现场为准) 早班 9:00-18:00 晚班10:00-19:00 3、销售人员必须严格遵守项目组考勤、值班时间，每天于考勤记录 薄签到。业务员必须亲自签到，不能互相代签。 4、销售经理或销售经理指定人员作好月考勤统计，由销售经理签字 确认后于每月1号前报公司人力资源部。 二、休假 1、销售人员每周休息一天，具体安排由销售经理负责协调。 2、现场销售经理与组长不得在同一天休息。
3、销售经理休假需报人力资源部及相关领导审批。审批程序按公司 请假制度相关规定办理，批准后方可休假。 三、轮班制 售楼处实行两组早晚轮班制：（各销售现场可根据项目的情况做相应调整报行政人资部） 早班时间： 9:00-14:00 （14:00-15:00为休息时间） 晚班时间：14:00-19:00 （13:00-14:00为休息时间） 四、迟到、早退、旷工 1、迟到、早退： 2、旷工： A、员工没有任何理由不上班，或请假未经公司领导批准，不符合公司 审批程序，均按旷工处理； B、月内旷工一天：置业顾问扣减工资100元/天，销售经理扣减工资 200元/天； C、月内旷工两天：置业顾问扣减工资200元/天，销售经理扣减工资 400元/天；
房地产项目销售经理八大重点工作 销售经理是项目顺利运转的关键人物，在协调好各方关系的前提下，落实和把控项目沿着既定的推广方向有节奏顺利销售，达到多方共赢的目标。 销售经理早期介入项目，能够深入的了解项目的定位、推广思路和手法，也能够利用机会在各个合作方面前展示自己的能力，为以后的合作打好基础，也有充分的时间打造适合项目特质的王牌战队，为以后冲锋陷阵做好准备。 一、团队的组建 1.销售团队人数 根据不同项目的推盘量，一般项目组的人数为8—12人。 2.团队人员构成 (1)老销售人员经验丰富，销售技巧相对高超，但缺乏激情。 (2)新人有着老员工无法比拟的激情，而且有很大的提升空间，但是经验不足。 (3)为了保持项目的销售激情又不影响项目的销售速度，一般建议人员结构为70%老销售人员，30%为新人。 3.团队成员选拔方法 招聘→培训→跑盘→考核→汰弱留强。 二、进场前的培训 1.销售团队的磨合 销售经理与团队成员之间的相互了解，增强整个团队的凝聚力和战斗力。 项目成员的第一次见面：销售经理必须做好充分的准备，因为第一次会议的风格会决定整个队伍以后的风格。销售经理必须把自己想要的工作方式和氛围定好调子，方便以后队伍的管理。 2.销售团队的思想动员 要让销售团队成员自动自发，保持整个团队的激情，使团队战斗力保持在最高点，思想动员这一环节肯定少不了。 思想动员小技巧： (1)让领导帮销售队伍洗脑：让基层员工知道公司高层领导很重视这个项目，会在一定程度上给员工努力工作的动力，因为任何员工都希望公司领导能够重视自己。 (2)“画饼”：每个员工都有自己的理想，而这也是思想动员的切入点，给他们点阳光，让他们灿烂一点，动力强一点。但是要注意“画饼”时的表达方式，不能让销售人员听起来像承诺，也不要单一的用佣金点数去做诱饵。 3.市场调查、竞争对手分析、片区市场情况分析 (1)项目周边情况的调查和分析： 详细了解项目周边：教育、医疗、娱乐、餐饮、交通等各种配套设施。
房地产销售基本流程 流程一：接听电话 1.基本动作 ⑴接听电话态度必须和蔼，语音亲切。一般主动问候“您好！****”，而后开始交谈。 ⑵通常客户在电话中会问及价格、地点、面积、户型、银行按揭等方面的问题，销售人员要扬长避短，在回答重奖产品巧妙的融入。 ⑶在与客户交谈中,要设法取得我们想要的咨询如客户姓名、地址、联系电话、能接受的价格、面积、户型及对产品的要求等。 ⑷直接约请客户来售楼中心观看现房，样板间。 ⑸马上将所有咨讯记录在客户来电表上。 2、注意事项。 ⑴要控制接听电话的时间，一般而言，接听电话以2-3分钟为宜。 ⑵电话接听适应由被动接听转为主动介绍、主动询问。 ⑶应将客户来电信息及时整理归纳，与现场经理及现场人员充分沟通交流。 3.来电统一说辞 （1）、先主动问候“您好！****” （2）、客户问：你们这边价格多少？ 答：价格是一房一价，根据具体位置、楼层不同，价格也不同，11万/套起售。（3）、客户问楼盘在什么地方？ 答：本楼盘在********** （4）、客户问：有什么样的户型？ 答：我们这边有32平米--84平米的户型，不知您需要多大的户型？（有的可以做简单介绍） （5）、客户问：楼盘具体情况？ 答：我们是精装修的单身公寓，里面配置比较齐全（热水器，卫生洁具，地板，全套家具，床，电磁炉等），可以做到提包如住的，并且我们今年10月份就可以交付使用。我们售楼处资料比较齐全，并且有专人进行介绍，如果您有时间，欢迎您来售楼处现场看一下。（注意：明确的邀请客户，不得超过两次）。
流程二：迎接客户 1.基本动作 ⑴客户进门，每一个看见的人都要主动上前迎接，并彬彬有理地说“您好！请问是看房吗”，提醒其他销售人员注意。 ⑵销售人员应立即上前，热情接待。 ⑶帮助客人收拾雨具、放置衣帽等 ⑷通过随口招呼，区别客户真伪，了解所来的区域和接受的媒体。 2.注意事项 ⑴销售人员应仪表端正，态度亲切。 ⑵询问客户是否第一次看房，如以前来过，便由第一次接待的销售人员上前接待；反之则继续接待 ⑶接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两个人。 ⑷若不是真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象 ⑸不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。 流程三：介绍产品 1.基本动作 ⑴了解客户的个人资讯。 ⑵自然而又有重点的介绍产品（着重产品功能、楼盘配套、地段优势、远景规划、装饰建材等的说明） 2、注意事项 ⑴侧重强调楼盘的整体优势。 ⑵将自己的热忱和诚恳推销给客户，努力与其建立相互信任的关系。 ⑶通过交谈正确把握客户的真实需求，并据此迅速制定应对策略。 ⑷当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。流程四：购买洽谈
销售部现场管理制度 一、签到 1、售楼处现场员工上下班实行签到制，巾现场经理负责核实，作为当天的考勤记录。因事因 病不到者，事先必须向现场经理提交书面请假申请，获准后及时知会其他主管，特殊情况不能书面报吿者，员工必须在当天上班前根据请假程序，打电话相关领导口头请假, 事后必须销假，任何人不得代他人签到或弄虚作假，否则记过论处。 2、员工因业务需要不能签到者，应提前向现场经理报告，得到批准后按批准时间到岗签到, 特 殊情况不能提前报告者，应在事后主动向现场经理报告，经核实后考勤负责入在签到簿上如实登记。否则按事假处理。 3、迟到： 按作息吋间始起3分钟至15分钟以内未签到者作为迟到处理。迟到每次当场支付 现金25元，如违反者将在当月工资中双倍扣除。（处罚金将拨入公司集体活动基金）。 如因公外出或请假、特殊原因皆需III主管出书面证明。 早退： 按作息时间结束前15分钟内下班者为早退，处罚方式同上。如因公外出或请假、 特殊原因皆因需由主管出书面证明。 旷工： 无故迟到超过15分钟或提前15分钟以上、卜.班者以旷工半日论处；未经请假或假 满而善自不到以旷工论处。无故连续旷工3天，销售经理向该员工发出书面警告。 一年累计书面警告3次，该员工自动解聘。全月累计旷工6天或半年旷工达12天者， 销售经理有权解聘该员工。不发任何资谴费，除当月工资、奖金之外。 备注：因偶发或突发事故迟到超过15分钟以上经考勤负责入查实可准予补办请假。 二、员工上下班 销售现场人员实行实名签到制，由经理经指派专人负责核实，在当日9：15分之前上报公司行政部当日签到和前一H下班情况。公司以行政部记荥为销售现场人员当天考勤。 案场考勤记录由现场经理于每周一上交行政部复核，复核如出现谬误，以公司行政部记录为准，并按情节轻重对签到负责人处以惩罚。如出现委托他人签到或伪造出勤记录者，经査实，双方均以旷工论处：严重者现场主任有权提出解聘。员工旷工时期，该员工无任何薪金及津贴 吿楼现场按实际情况，上班时间为六个工作每人每周轮休一天；可根据售楼中心的实际情况来调配。（如需要会按排早班、晚班，由主管负责调配）；展会期间提前30分钟到位，展会期间不安排轮休，休息日可换至其他时间。退到、早退或擅自离开工作岗位则按公司制度处理 销售现场上班时间：早上8： 30- 晚上5： 30 中午（吃饭）11： 30— 12： 30
房地产销售的技巧 1.忍耐力 曾看到过很多刚踏入销售行业的人半途而废都是不能坚持的结果，可能你需要忍耐一个月、半年甚至一年才开始积累到一些客户，你 的业绩和收入才能相应的提高，因此如果你是机会主义者千万不要 去做销售。 在销售过程中仍然需要忍耐。和客户约好的时间，你准时到达，可是客户临时有事或者正在开会，你应该如何?忍耐，不然你必定失 去这个客户。早年前我也做过敲门销售，一栋29层的楼，每层8户 人家，从下“扫”上去，见门就敲，结果是20%的人对你的敲门极 端反感，门没开就要你“滚”;40%的人不是很耐烦，开门告诉你 “快走”;30%的人反应平淡，说“我不需要”，只有10%人能够有 耐心听你介绍完你的产品，而且还不一定购买。没有忍耐力做的下 去吗? 2.自控力 很多时候销售人员是单兵作战的，销售人员每天要去开发客户等，这些都不可能完全在领导的监督下进行，企业唯一的控制方式就是 工作日报表，以及每天开会汇报个人的工作状况，可是如果真想偷 懒是非常容易的，比如故意去较远的客户那里，路上可以休息;本来 半小时谈完，结果谎称谈了三小时等等，这种方式除了损害企业的 利益，更重要的也是阻碍自身的发展。 3.沟通力 沟通是销售人员的必不可缺的能力，沟通含有两层含义：一是准确的采集对方信息，了解对方真正意图，同时将自身信息也准确传 达给对方，二是通过恰当的交流方式(例如语气、语调、表情、神态、说话方式等)使得谈话双方容易达成共识。
4.观察力 观察不是简单的看看，很多销售人员的第一堂课就是学会“看”市场，这个看不是随意的浏览，而是用专业的眼光和知识去细心的 观察，通过观察发现重要的信息。例如到卖场逛逛一般人可能知道 什么产品在促销，什么产品多少钱，而专业的销售人员可以观察出 更多信息。 你有没有注意到别人卖的好的产品是因为什么?价格、赠品、包装……用的什么赠品?什么材料?怎么制作的?包装做得很好，好在哪?颜色、造型、材质、可以有别的用途(比如食品的包装，用完了可以 当罐子)。竞争品牌又有哪些促销活动?具体的时间段?活动的具体形式，有哪些参与方式?卖场内的竞争品牌的厂家从28家增加到29家，增加的是哪个厂家，是否对我们有潜在的威胁?它的主要产品和价格 定位如何?……太多的信息需要你仔细的观察，很多销售人员在对其 培训了很久以后，要他去“看”市场，仍然不能得到有用的信息， 那我只能说，你不适合销售这个工作。 销售人员也是每个企业的信息反馈员，通过观察获取大量准确的信息反馈是销售人员的一大职责。 5.分析力 分析与观察密不可分，观察得到信息，分析得出结论。看货架的产品分布你能分析出什么?放在最好的陈列位置上的要么就是销售最 好的品种，要么就是该厂家此时的主推产品;通过生产日期进行分析，生产日期越近说明该产品的销售与流转越正常，生产日期过久说明 该产品属于滞销状态;通过价格进行分析，价格较以前下调幅度较大 说明该产品受到竞争产品的压力过大，销售状况不理想，价格上浮 较大，该产品的原材料市场整体价格上扬，导致产品成本骤增，或 者该产品市场属于供不应求的状态。这些间接信息必须通过慎密的 分析才能得到。 同样在与客户的谈判当中你是从对方言谈举止流露出的信息分析对方的“底牌”和心态，例如进场谈判，买手给你报了个价，作为