房地产企业知识管理三步走1 房地产企业知识管理三步走
俗话说，“春生夏长，秋收冬藏”。对中国的地产行业来说，始于2010的打压投机的调控，历经2年，到2012整个行业已经不可否认进入严冬期。行业的寒冬，正是企业放慢脚步，修炼内功，提高管理能力的绝佳季节。对于企业重要知识资产管理的能力，众多房地产企业思慕已久。站在标杆企业实践的肩膀上，我们总结了房企实施知识管理三步走的路径：1、强控—关键知识资产沉淀；这个是基础工作，也是重点工作。2、鼓励——员工头脑的隐性知识沉淀和分享；
3、服务——个性化知识门户和知识场景化服务。
一、强控——关键知识资产的沉淀
这里遇到两个问题：什么是企业的关键知识？如何强控？强控，制度上强制相关岗位在相应的时点将知识沉淀到统一的系统平台上；同时系统平台有知识中心、待办提醒、知识统计等配套的功能。至于需要强控的关键知识，目前标杆企业主要关注两类：一是项目阶段成果。二是产品设计成果。
项目阶段成果
对地产企业来说，项目开发是其核心业务流程，它直接决定企业的投资收益。项目开发特点是周期长（一般在1年以上），涉及专业多（营销、设计、成本、施工……），输入和输出的知识量大（数据、计划、报告、合同、图档……），是复杂度比较
高的系统化工程。然而，目前很多地产公司还没有对项目开发过程中的知识进行统一管理，知识仅仅零散无序地存放在个人电脑中，这样就可能出现项目推进效率低、各专业口人员配合困难、项目间无法相互借鉴各自的经验和教训等现象，最终导致项目成本增加，开发周期延长，投资收益率降低。而且，当企业面临异地扩张的战略选择时，会发现很难把控异地公司工作——标准的缺失，以及以往项目知识积累的贫乏，使得各个分公司都只能凭自己的聪明才智做事情，项目的发展结果往往出乎老板的意料之外。
对于从零起步做知识管理的地产企业来说，机械化的沉淀和积累是基础工作。因此，我们往往建议他们第一步梳理项目开发过程中产出的关键工作成果，并在公司统一的知识管理平台上进行沉淀和积累。龙湖地产在迈出全国性扩张的第一步前，就在重庆进行了长达10年的知识积累。他们规定项目必须在某些重要节点沉淀所谓的“项目阶段性成果”——总共30多个文档，这是作为项目工作的一部分，是必须要做的。招商地产也规定，从2011年起，各个区域必须在公司统一的知识管理平台上沉淀至少5个项目的项目阶段性成果。这样，不同项目之间知识就可以实现共享。而且，经过若干年的积累，知识管理平台上的知识达到足够数量级。厚积而薄发，这些原始资料，就为企业进行知识标准化、知识创新的奠定了坚实的基础。
产品设计成果
实现对现有项目成果简单直接的沉淀和积累，只是刚刚迈出了第一步。在这个基础上，可以对这些工作成果进行标准化提炼，并进行推广应用。在这一方面，龙湖和招商都做了同一件事情—
China Real E s tate 68 中国房地产 2009.3总第339期 一、房地产企业知识管理的内涵所谓知识管理是指对知识的创造、获取、加工、存储、传播和应用的管理，其实质是为企业实现显性知识和隐性知识的共享提供途径，通过对知识的识别、获取和利用，增加企业的知识存量，充分发挥其价值，从而提高企业的竞争力。 房地产企业是资金密集型企业，更是资本密集型企业。这里的资本既包括资金与其他有形资本，还包括名种无形的知识资本。房地产企业在发展过程中积累与创造了各种各样的知识，只有进行知识管理，将这些知识进行整合，形成企业特有的知识资本，才能提高房地产企业的核心竞争力。 二、目前房地产企业知识管理的不足 在一项对我国企业知识管理现状的调查中显示，医药卫生、文教、ＩＴ业、电信业在知识管理上相对领先，而能源产业、娱乐传媒、建筑房产、商贸的水平则排名靠后。就目前看，除了少数大型房地产企业开始注重知识价值的发挥外，大多数企业仍把管理重点放在“跑项目、拿土地”上，知识管理水平普遍偏低。房地产企业知识管理的不足主要表现在以下三方面： １．实施知识管理的动力不足从房地产企业自身来看，一些企业为知识管理而知识管理，对知识管理的商业效益认识不足，缺乏实施知识管理的商业动机。从房地产企业的员工来看，由于缺乏对知识贡献、知识创新的激励措施，很多员工不愿意将知识拿出来供大家分享，缺乏集体学习的动力。 ２．缺乏实施知识管理的文化氛围和企业家群体由于文化氛围的缺失，房地产企业部门与员工之 间缺乏知识的流动与共享意识，造成企业内部人与人 之间、部门与部门之间的知识垄断，甚至对一些毫无价值的知识保密，这严重阻碍了知识管理的实施。与此同时，我国房地产企业知识管理的人才较少，没有 形成具有创新能力、 战略眼光和致力于组织学习与知识资本管理的企业家群体。 ３．知识管理手段单一 实际上，房地产企业平常自觉不自觉地进行着知识管理，如文件资料的归档保存、楼盘营销经验的推广、员工培训等，只是管理手段比较少，管理层次比较低。这主要表现在：一些企业只重视知识的保存，忽视了知识的整合，这样就无法发挥知识资本的作用；知识共享度差，知识库不健全；激励机制不完善，人力资本开发程度不够，从而严重影响了企业的知识管理工作。 三、房地产企业知识管理的必要性１．企业生存与发展的需要 房地产企业面临的市场竞争是残酷的，一方面，房地产企业数量众多，加之目前房地产市场不景气，可以说大多数房地产企业的发展都面临着巨大的挑战；另一方面，房地产市场同质化竞争严重，相同的资源，相同的管理模式，使房地产市场成为一片红海。面对困境，实施知识管理是房地产企业“突出重围”的一条有效途径。首先，知识管理可以创造利润，这种新的管理方式可以去除一些多余的环节，提高企业的效率，为企业带来更多的商业利润；其次，知识管理可以提高房地产企业的核心竞争力，从而确立企业在市场竞争中的优势。 ２．加强房地产企业知识整合的需要 房地产企业的知识管理 孙中伟南开大学商学院 房地产开发
房地产企业的知识管理1 房地产企业的知识管理 一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、
图纸和过程文件记录等显性知识为 分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显性知识和隐性知识，同时使企业智力资本得到不断的积累。对于企业员工，企业的知识库和交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己的知识和能力，有助于员工能力的培养，这是一个由企业显性知识和别人的隐性知识转化为自己的隐性知识的过程。 从知识管理的视角来分析企业的管理活动，这不仅仅是简单的工作推进和结果产生，而是一个不断学习、不断进行知识输入和输出的过程，隐性知识是在具体的工作过程中，遇到合适的环境和机遇时，才会释放出来。隐性知识是人的潜能，它需要外部环境的诱发，否则，它会像沉寂的冰山一样被淹没在大海之下。认识隐性知识的价值会使人们从一个全新的视角评价员工的价值，营造一个宽松自由交流的、尊重员工思想和价值的企业文化氛围。 往往人们对于知识的重点在于那些通过书本或教育与培训获得的原理知识和事实知识，但是企业的经营决策过程实质上是一种知识创新，因为这个决策不是简单地照搬和汇编书本上的知识，而是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成的，它们之间大量的交叉融合，相互诱发，相互转化。一般信息管理
房地产知识库-土地及综合类知识 1、土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、如何了解土地来源及性质？ 答：对已办理房地产登记的，可以从《房地产证》中了解；对未办理房地产登记手续的，可以从土地使用权出让合同书中了解。 3、什么是集体土地？
答：集体土地是指农村集体所有的土地。 4、有哪些用地属于集体土地？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 5、对集体土地使用权有哪些规定？ 答：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据《深圳经济特区土地使用权出让条例》的规定，集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，方能依该条例出让其使用权。《深圳市土地征用与收回条例》还规定，违反该条例的规定，擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用
土地协议的，其征用土地协议无效；在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的，以非法转让土地论处。
6、什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。特区内，从特区成立至1988年1月3日期间，由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地；特区外，土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地，均可认定为行政划拨用地。 7、什么是合作建房？ 答：合作建房是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
房地产企业知识管理模式分析 一、房地产企业的知识管理 知识管理指的是企业在日常生产运营中要随着市场的转变，不断获取新的知识，在对新知识充分利用的同时还需根据企业的实际情况对知识进行创新，进而使企业自身的生产运营能力得到强化。将知识管理落实到房地产企业中，就是要求房地产企业在日常的生产运营中根据国家现阶段房地产市场的主要形势来获取最新的知识信息，并针对这些知识信息进行分析、筛选、整理、存储、创新，进而通过知识信息在企业内部各部门之间的传递来强化部门间的合作交流，使房地产企业日常的生产运营变得更加有序化。从现实层面来看，我国的房地产企业要想充分发挥知识管理的作用，就必须明确知识管理在企业日常生产运营汇总的重要性。这要求房地产企业能在企业内部设置专门的知识管理机构，在提高企业知识管理专业性的同时协助企业其他各部门进行知识管理的完善。不仅对强化企业内部各部门之间的合作有着非常有效的帮助，同时还能有效强化企业在市场中的核心竞争力。 二、房地产企业知识管理实施的意义 市场经济的飞速发展使得我国房地产行业的竞争趋势变得越发激烈，房地产企业要想在激烈的市场竞争中提高自身的竞争优势并获得长足的发展就必须通过有效的知识管理来提高企业的管理质量。就房地产企业的生产运营来看，从生产规划到最终产品落实期间的各工作环节都设计广泛的知识信息，且这些知识信息在房地产企业中不仅是维持生产运用的重要资源，同时还是维护企业在市场竞争中得到长足发展的重要保障，因此，房地产企业在日常的工作中应重视对知识信息的管理。就房地产企业的知识管理工作来看，其中一项至关重要的内容就是及时有效的将知识信息传递至企业生产运用的相关部门中。这一工作能使企业相关的工作人员与知识信息之间形成充分的衔接，在已有知识经验的基础上对知识信息进行创新创造，这对强化房地产企业内部员工的创新能力也有极为有效的促进作用。由于房地产企业所涉及的知识内容非常繁杂，因此在实际的知识管理中就必须形成一套系统的管理方式，这不仅能使房地产企业在生产运营中实现资源利用的最大化，同时对激发企业的潜能促进企业自身竞争实力的提升也有着巨大
房地产企业的知识管理 一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显
房地产企业知识管理三步走1 房地产企业知识管理三步走 俗话说，“春生夏长，秋收冬藏”。对中国的地产行业来说，始于2010的打压投机的调控，历经2年，到2012整个行业已经不可否认进入严冬期。行业的寒冬，正是企业放慢脚步，修炼内功，提高管理能力的绝佳季节。对于企业重要知识资产管理的能力，众多房地产企业思慕已久。站在标杆企业实践的肩膀上，我们总结了房企实施知识管理三步走的路径：1、强控—关键知识资产沉淀；这个是基础工作，也是重点工作。2、鼓励——员工头脑的隐性知识沉淀和分享； 3、服务——个性化知识门户和知识场景化服务。 一、强控——关键知识资产的沉淀 这里遇到两个问题：什么是企业的关键知识？如何强控？强控，制度上强制相关岗位在相应的时点将知识沉淀到统一的系统平台上；同时系统平台有知识中心、待办提醒、知识统计等配套的功能。至于需要强控的关键知识，目前标杆企业主要关注两类：一是项目阶段成果。二是产品设计成果。 项目阶段成果 对地产企业来说，项目开发是其核心业务流程，它直接决定企业的投资收益。项目开发特点是周期长（一般在1年以上），涉及专业多（营销、设计、成本、施工……），输入和输出的知识量大（数据、计划、报告、合同、图档……），是复杂度比较
高的系统化工程。然而，目前很多地产公司还没有对项目开发过程中的知识进行统一管理，知识仅仅零散无序地存放在个人电脑中，这样就可能出现项目推进效率低、各专业口人员配合困难、项目间无法相互借鉴各自的经验和教训等现象，最终导致项目成本增加，开发周期延长，投资收益率降低。而且，当企业面临异地扩张的战略选择时，会发现很难把控异地公司工作——标准的缺失，以及以往项目知识积累的贫乏，使得各个分公司都只能凭自己的聪明才智做事情，项目的发展结果往往出乎老板的意料之外。 对于从零起步做知识管理的地产企业来说，机械化的沉淀和积累是基础工作。因此，我们往往建议他们第一步梳理项目开发过程中产出的关键工作成果，并在公司统一的知识管理平台上进行沉淀和积累。龙湖地产在迈出全国性扩张的第一步前，就在重庆进行了长达10年的知识积累。他们规定项目必须在某些重要节点沉淀所谓的“项目阶段性成果”——总共30多个文档，这是作为项目工作的一部分，是必须要做的。招商地产也规定，从2011年起，各个区域必须在公司统一的知识管理平台上沉淀至少5个项目的项目阶段性成果。这样，不同项目之间知识就可以实现共享。而且，经过若干年的积累，知识管理平台上的知识达到足够数量级。厚积而薄发，这些原始资料，就为企业进行知识标准化、知识创新的奠定了坚实的基础。 产品设计成果 实现对现有项目成果简单直接的沉淀和积累，只是刚刚迈出了第一步。在这个基础上，可以对这些工作成果进行标准化提炼，并进行推广应用。在这一方面，龙湖和招商都做了同一件事情—
房地产内训:标杆房企运营管理体系解密与经验借鉴内训-中房商学院１ 房地产内训:标杆房企运营管理体系解密与经验借鉴内训 【课程背景】 房地产内训：标杆房企运营管理体系解密与经验借鉴内训，如何通过运营管理实现内部各专业的配合与协同?项目开发计划与企业经营计划无法接轨，到底谁决定谁?项目计划编制要考虑哪些核心因素,如何调整与跟踪?如何提升计划目标达成率?绩效考核与计划挂钩时，一场场博弈持续不断上演,如何进行计划管理的考核?计划管理考核如何与绩效考核结果对接?如何尽可能减低由于外部及内部相关方工作的影响造成的计划延误的风险？ 中房商学院房地产培训网特邀房地产投资领域资深从业人士;曾任合生创展集团开发中心与营销管理中心高级经理、龙湖地产重庆公司前期项目负责人、恒大地产集团开发中心投资总监谯老师,详细讲述标杆企业运营管理的经验点，敬请关注！ 【讲师介绍】 谯老师:中房商学院房地产培训网高级顾问，房地产投资领域资深从业人士;曾任合生创展集团开发中心与营销管理中心高级经理、龙湖地产重庆公司前期项目负责人、恒大地产集团开发中心投资总监等职位。 曾在几个大型房地产集团的投资领域工作超过1２年。他从
事投资工作十多年来，经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、２００多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入,公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作,为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题;从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调项目各管线的纵横向沟通问题,以此来为企业的决策层提供客观准确的决策依据。 【学员对象】 地产企业董事长、总经理、副总、各部门负责人;工程管理、设计管理、资金管理及专门从事计划运营管理的人员等 【课程大纲】 一、房地产标杆企业地产运营管理体系的内涵与模式探索 1．房地产标杆企业的运营管理理念 ２.房地产标杆企业的运营管理内涵 (1)运营绩效管理(设定-跟踪-评估) （２)时间节点管理(项目进度计划管理) (３)质量管理(成果管理) (4)决策管理(运营会议管理)
我国房地产开发企业面临的问题及对策 【摘要】在日趋激烈的市场竞争环境和复杂的宏观环境下，房地产市场呈现出供不应求向结构性过剩转变。大量的中小型房地产企业面临被迫退出市场的风险，而大型的房地产企业也到了一个需要重新思考企业发展战略的时刻。本文通过对房地产业现状的分析，探讨房地产开发企业存在的问题，并提出相应的意见及建议，以期提高房地产企业的竞争能力。 【关键词】房地产行业房地产企业问题对策 一、引言 随着消费者购房消费日趋成熟，以及政府对房地产业发展宏观调控政策的不断出台和完善，房地产市场的竞争必将日趋激烈，房地产开发企业要想在竞争中获得优势，就必须提高企业竞争力，扩大企业的规模和知名度，从而带动整个房地产市场的日趋完善和成熟，更好地满足消费者的需求。然而我国房地产开发企业普遍存在竞争力不高的问题，既有房地产产业不发达和行业规范有待进一步完善的影响，也有企业自身的原因，提高房地产企业的竞争力就成为当下亟待解决的问题。 二、房地产业现状分析 （一）宏观经济的调整。由于中国房地产市场的特殊性，所以其与宏观经济存在着相互影响的关系。当前宏观经济面临新常态，将继续深化实施“稳增长、调结构、促转型、惠民生”
的战略，在此期间，房地产业在结构调整中的地位趋于下降但仍是稳增长的重要力量，由此，“稳”是房地产业在未来一年中的基本特点，在这样的特点下，窄幅震荡很可能成为房地产业的常态表现。 （二）土地市场的变化。伴随地方政府推地节奏放缓和房企受存货与资金压力影响，企业投资放缓，拿地日趋谨慎，土地市场下行趋势更加明显，供求量持续下降且降幅扩大，市场持续走低加速降温。各能级城市土地市场分化进一步加剧，马太效应更加明显。但由于地方政府过度依赖土地财政，囤积土地，出售优质地块，使得地价继续成为推高房价和房价过高的主体因素。 （三）金融市场的变化。房地产企业直接金融市场融资比重微升，间接融资比重微降，但信贷融资市场主导格局未变。其背后的机理来自三方面的因素的综合作用，其一是国家层面战略推动。其二是近两年持续收缩的房地产信贷政策迫使房地产企业增加直接融资。其三是IPO重新开闸。 三、房地产开发企业存在的问题 （一）开发企业数量多但规模小。目前我国房地产开发企业数量多、规模小，相对于发达国家，存在较大差距。这样不仅分散了有限的投资资金，还引发了行业内部的恶性竞争，导致开发的房屋质量差、不能按期交房，老百姓投诉不断，从整体上影响了房地产开发企业的公众形象。 （二）人才紧缺，专业化经营人才需求增大。我国房地产
万科集团知识管理实践分享 作者：万科副总裁陈东锋博士 首先，欢迎全国各地的房地产行业同行们，今天下午来到这里交流房地产行业的知识管理。当然也感谢蓝凌公司给我们提供这样一个机会。 我觉得今天下午的讨论特别有意义，特别刚才跟世联地产等几位老总沟通，我觉得他们做得特别好。我相信在座的同行可能也做得特别好，可能以前没有机会做沟通，我就先抛砖引玉，把房地产行业管理的思考给大家做这样一个分享。 房地产行业除了资金密集型，还是知识密集型。知识管理特别特别重要，可能比其他行业还重要。 第一，我们这个行业知识管理为什么这么重要？这是业务的需要和战略的需要。一是我们业务特别复杂，房地产整合了十几个行业，从钢筋、水泥、家具、绿化等等，要跟这些都打交道。这个行业特别复杂，因为整个资源很多，要做好很难。 第二，我们大部分企业都是多项目、多城市。不同的城市文化不同，消费者的需求不同。 第三，我们这个行业跟消费者日常生活密切相关。小孩子怎么玩，老人怎么散步，怎么做饭、教育、配套。这个行业基本上跟衣食住行都非常紧密，但是细节、体验都要考虑，要做好一个楼盘不容易。 第四，变化多和快。客户的需求跟五年前、十年前比，人家要看房子的设计和景观到整个配套完全不一样。现在全球对节能环保、绿色要求很多，导致这个行业如果不学习就退步了，就很难跟上时代的潮流。 第五，行业不成熟。这个行业发展太快，行业成熟度、精细管理意识不足。 第六，人才经验不足。我们的设计师、工程师、客服服务人员，因为行业发展太快，所以人才培养跟不上。 所以，房地产企业知识管理显得特别重要，比零售、快销品更复杂，知识更多，更容易犯错，做好更难。所以知识管理对我们行业是一个特别重要的东西。 可能各企业都深有感受，行业问题反复出现。第一，重复错误，一个错误可能是五年前发生的错误，但是今天另外一个项目出来，他又犯错了。比如空调位置没有做好、厨房洗菜的地方太小、拐角冰箱放不进去，重复错误是一个项目又一个项目来，基本上很难避免。第二，浪费特别多。因为没有一次做好，导致很多返工、变更、维修投诉，这些都是浪费，如果一次做好了，后面就不需要了。
房地产企业场景式知识管理 现在，越来越多的地产商认识到，知识管理是企业未来快速发展和扩张的必经之路。但在动心的同时，又会产生困惑——如何切入知识管理，才能为企业带来实实在在的成效？看看远远跑在前面的标杆企业，以及身边的同行们——龙湖早期在重庆耕耘和积累了近十年，总结出了一套“产品标准模块”，并固化在系统上，成为实现其快速区域扩张的“密码”；万科内部推行了一套“组织学习”的机制，并搭建知识共享平台，鼓励个人将头脑中的隐形知识沉淀为组织智慧……更多的地产公司，也都开始或已经搭建了自己的知识库，将企业的文档统一到库里管理。 这些公司的知识管理实践，都可以称之为“图书馆”模式：企业建立一些文档库——如同图书馆的分馆，以及分馆内各个类别的书架——将企业的显性或隐性知识分门别类地放到这些库中，员工遇到问题的时候，再到各个库中去搜索和查询相关的资料（如下图所示）。 图1 传统知识管理系统功能模块 “图书馆”式实施模式的好处是，实现技术比较成熟，平台搭建比较快速轻松，可能在短期内见到一定成效，目前应用很广泛。然而，对于每天忙于日常工作企业员工来说，如果没有强大的搜索引擎的帮助，他们是不愿意去这样浩如烟海的知识管理平台中去找知识——对各知识库的分类逻辑不熟悉，查找的命中率低，翻找平台上堆积的大量文档和信息让他们迅速失去耐心。 事实上，我们也发现，很多企业花了大量时间精力建立的知识库，可能仅仅只起到了存储的作用，知识的点击率和再利用率是比较低的。而且，随着一阵风过后对知识库的关注度降低，知识的积累量也呈日益递减的趋势。因此， 有必要思考另一种知识管理应用模式，员工不需花大量时间就能得到自己所需的知识，这样就能大大提高知识的利用率。 如何才能达到这样的效果？员工每天都在处理自己的日常工作，都会面对一些比较固定的工作场景。设想，员工在各个工作场景中处理事务时，与该工作场景紧密相关的各类知识会自动呈现，随手取用。使得合适的人，在合适的场景，获取并利用到合适的知识。这样的知识管理平台，对于员工来说才是最有实用价值，这样与工作场景密切关联的知识，利用率才是最高的。当然，这些知识都是以同样的规则存储在企业的知识仓库中。 根据这样的思路，我们设想如下的实现模型： 知识管理平台上 沉淀显性和隐性 知识的各个模块
上海瑞安房地产发展有限公司参选案例 2009-06-30 参选企业名称： 上海瑞安房地产发展有限公司 企业简介： 上海瑞安房地产有限公司（以下简称“瑞安房地产”）于2004年成立，是瑞安集团专注发展内地市场的地产旗舰公司，并获得多个国际投资伙伴的支持，总资产近10亿美元。公司结合了瑞安集团在上海的主要房地产发展项目，日后享有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。瑞安集团在香港拥有32年的历史，在内地亦已有18年的经验，成功奠定了集团在内地房地产市场的领导地位，并以高瞻远瞩见称。凭借集团卓越的往绩，瑞安房地产将为投资伙伴提供高增长的商机。 瑞安房地产在内地的项目均为具独特性的商业、住宅及综合发展项目，可分为两个类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施的优质综合住宅发展项目。这些项目均反映了瑞安独特的发展策略：瑞安房地产的最高管理层积极参与各项目的总体规划，尽量使项目的规划设计能配合政府的整体城市规划，并把当地的特色融入项目设计内。 目前，瑞安房地产拥有逾680万平方米可建楼面面积发展权，即位于上海的瑞虹新城、太平桥地区重建计划、杭州的西湖天地项目、重庆项目及位于上海市杨浦区的创智天地。瑞虹新城为综合住宅发展项目，主要针对上海迅速增长的中收入市场；而太平桥地区重建计划则属市中心商住综合发展项目，占地52公顷（128.5英亩），主要包括三个部分：国际知名的上海新天地、企业天地和翠湖天地。 1. 您的行动案例，是为了解决企业中存在的什么问题？ 瑞安房地产商务部是专门负责出售、租赁及管理办公楼、住宅、零售等项目的一个部门，下设市务推广、商铺租赁、办公楼租赁、住宅市务与销售四个部门。瑞安房地产商务部在知识管理方面进行了较长时间的积累，是公司内部对知识管理最为重视且取得成效最大的部门，并且已搭建了科学实用的知识分类体系，其成果在知识管理平台Sharepoint系统上得到落实。但是经过一段时间的开发与试运行后，一系列问题凸显出来： ※资料收集难度大 在实际工作中，很多部门的工作资料不能及时、有效地被采集并存储到系统上。知识管理岗位职责说明、知识采集、知识存储、知识考核激励等相关保障制度的缺失，导致知识管理“无人执行、无人管理、无人负责”的现象发生； ※文档共享不到位 系统权限设计落实不到位，使员工对系统使用的安全性存在较大疑虑，造成在系统中共享的文档质量不高； ※知识管理与业务“两张皮” 知识管理未能与业务有效结合，使得员工对知识管理系统的依赖程度大大降低，并产生了“知识管理工作会增加新的工作量”的错误想法；同时，知识管理与业务“两张皮”——公司内产生的知识难以有效地在业务中得到运用，造成知识管理系统里积累的知识与企业的知识积累方向相去甚远。比如商务部现有的知识库平台中存放了大量市场报告、竞争情报等有价值的知识，但是商务部下属各部门在进行市场调查这项实际业务活动中往往不能优先考虑使用公司内部的知识资源。不仅如此，很多员工不清楚在自己开展的业务活动的重要节点上可以参考到哪些有用的知识为我为用，以达到事半功倍的效果。 ※员工对知识管理和知识管理系统的认识尚浅 员工对知识管理的认识普遍停留在文档管理的层面，并对Sharepoint系统缺乏了解和使用经
房地产企业成本管理的四步法 随着中国房地产市场由成长期步入成熟期，地产界的竞争也逐步规范化。房地产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通过IT手段、科学的管理方法提升房地产企业成本管理的水平？我们根据几年来对房地产企业成本管理的研究与实践，结合多家优秀房地产企业在成本管理方面的先进经验，总结提炼了“成本管理四步法”。这四个步骤分别是：制定目标、明确岗位职责、跟踪执行、业绩评估。以下就这四个步骤做详细的分析： 一、制定目标--目标成本 目标成本是企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成 本的控制线。 许多项目成本失控的一个很重要原因是：事先没有建立明确的目标成本，即便有也是相 对粗线条的，通常只是个“大致的数”，而真正到了执行时，这个“大致的数”往往就经不起推敲，无法作为项目的控制线。所以这种粗线条的“目标/计划”实际上是“假目标/计划”，其结 果导致“走一步看一步”、“拍脑袋做决策”，成本失控就不足为奇了。 目标成本法的基本思想：制定目标成本，将目标成本按规范的成本结构树层层分解；再 通过将预算计划落实到部门与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措施。
影响目标成本制定准确性的原因 1）项目进度太紧：基于市场竞争的需要、资金回收的压力、或是上市公司基于完成年度利润指标的需要，房地产公司对项目的进度通常都卡得比较紧，许多项目匆匆上马，为了赶时间/赶进度，经常未等设计完成就开始“招标”、“施工”、“边干边设计”的现象相当普遍。既然“施工图设计”未能在“招标”、“施工”之前完成，就造成了在项目前期无法对目标成本进行准确测算。 另外，也正因为招标前不能对“合同标的”进行准确测算，实际业务中只能使用“费率招标”方式取代“总价招标”、“工程量清单招标”，这就为日后施工过程的成本控制埋下了巨大的隐患。实际中的许多项目存在着大量的“合同变更”，其中很重要的一个原因就是采用了“费率招标”的模式。 “欲速则不达”，为了进度却牺牲了成本。业内许多企业都意识到其间的弊端，严格规范开发流程，重点加强“规划设计”、“招标”环节，积极推行“目标成本管理”，取得了不错的效果。 2）缺乏规范的目标成本测算体系：从项目管理的角度看，房地产项目具有较高的复杂度，项目周期长、涉及的环节多。项目发展、规划设计、招标、签约、施工、竣工结算、销售、物业管理……每个环节都涉及到成本控制，因而要为这样的项目制定“目标成本”就需要有一套规范的体系来保证其顺利实施，即建立企业内部的“目标成本管理规范”。 规范的目的： 保证目标成本的准确性：通过制定统一的流程与标准，使目标成本的准确度不因项目差异而不同。 实现项目间的成本数据共享：通过项目间成本数据的对比分析，可以及时发现项目中潜在的问题并及时采取措施予以解决。另外，我们还能很好的利用历史数据，为新项目提供指引，避免犯重复错误，并可以站在“历史的高度”去不断完善优化相关流程。 规范的方法：
知识管理：万科多项目间资源平衡之道2007-8-139:00:29??佚名/K M C e n t e r? 国内很多房地产企业一年只能运作一、两个项目，究其原因，还是项目管理没有做好。相较于单个项目的管理，多项目管理要复杂得多，它必须解决在诸多项目中平衡资源、对不同的项目采取不同管理方式的问题。而万科的“均好”之道为我们提供了一个模板。 曾经有人对《圣经·创世篇》做了引喻：“第一个项目管理的从业者是上帝，他给了自己6天的时间，在此期间创造了世界，然后让亚当进行操作管理，亚当很快就完成了第一个毛坯。”虽然和公司的项目经理不一样，但是，上帝对时间——“6天”和资源进行了定义。 事实上，今天的企业对多项目（或项目组合）的综合管理更加重视。因为每个组织都会同时有N 个项目并发进行，但是组织的资源是有限的，每个项目给公司带来的收益也是不同的。 “让我们来画一棵树，先描出主干以代表利润，将利润生成所需要的两个因素——销售和成本画成主干上的两个枝桠，然后分别在销售和成本这两个枝桠上，寻找与它们相关的价值因素画为树叶，不停地寻找相关因素，直至最基本的价值单位。现在，一棵生机盎然的大树出现了！画出了树的全貌，你就能顺着主干找到那一片最关键的叶子，反之沿着树的神经末梢，又可以清晰地找到主干。”这是美世北京分公司总经理王宪亮为记者描绘的价值树图形。 通过这个价值树，我们可以轻易地发现整个企业的利润构成涵盖了从主干到树叶的每一个部位。利用价值树的理论来研究项目管理，即将项目的管理与企业整体利润实现结合起来，放在整个企业系统中，才会更有效。 克隆推进产品 “很多房地产企业依靠单个、少数几个项目，项目的运作周期较长，盈利直接受销售期影响，从而业绩浮动明显。而这一点在万科并未得到体现，这表明，万科已经完成了从项目型公司到公司的转化。”万科集团总经理郁亮对记者说。 恐怕万科是国内最早用移植的手段，把产品复制到其他城市的房地产企业了。这个时间的标记是在1992年，名称：“城市花园”，首站为北京。提起为什么要用复制产品的方法来推进时，郁亮说，“原因很简单，万科当时没有那么多的人。” 从1992年将上海的城市花园复制到京、津、沈开始，万科有意识地将各种产品类型复制到它战略地图上的多个城市。复制使项目运作的时间、质量、成本得到了有效控制。不过，在复制的过程中，他们也会依据不同的地域特点及客户的需求有所创新。 1992年的城市花园特点是：厅大，卧室小；每扇窗子打开都看到绿地。设计师来自新加坡，在最初做上海城市花园的设计时，对朝向问题并未注意，设计成朝北户型。后来将其复制到北京、天津以后，依据当地的气候和特点，万科在调整朝向以外，还加厚了墙壁，扩大了房屋面积。如今，带有万科“城市花园”标记的建筑遍布上海、北京、天津、深圳、桂苑等各大城市。 同样，他们将深圳的四季花城复制到广州时注意到，所选地块附近有两座山，风景宜人，但是在项目规划中的红线以外。于是，万科把它们租下来，并向前来看房的客户诚恳地说明。由于世纪花城在广州卖得非常好，与此同时，其升级版万科城已有超过今年计划预售套数3倍的3000名客户登记。紧接着，万科城还会有升级版“第一花园”出现。 万科已经形成了相对稳定的系列：万科城市花园、四季花城、花园新城。当然，与最初的想法不同，今天万科复制产品的立足点在于：同一产品系列会有一样的价值点和诉求。 总体把握资源
房地产服务商知识管理浅析 黄章林包培莉何晓燕徐娴柳素娟 刊发于《易居研究》2011年08月03日第23期（总第199期） 摘要：本文论述了知识管理在中国房地产服务商企业管理中的意义、作用与现状，房地产服务商实施知识管理的基本原则与重点、难点、突破点，典型企业的知识管理实践经验以及CRIC克而瑞的知识管理案例。 关键词：房地产服务商知识管理 1.知识管理与中国房地产企业的机会 1.1什么是知识管理？ 知识管理是网络新经济时代的新兴管理思潮与方法。管理学者彼得·杜拉克早在1965年即预言：知识将取代土地、劳动、资本与机器设备，成为最重要的生产因素。知识管理的观念结合网际网络建构入口网站、数据库以及应用电脑软件系统等工具，成为组织累积知识财富，创造更多竞争力的新世纪利器。 知识管理，就是在组织中建构一个人文与技术兼备的知识系统，让组织中的信息与知识，透过获得、创造、分享、整合、记录、存取、更新等过程，达到知识不断创新的最终目的，并回馈到知识系统內，个人与组织的知识得以永不间断的累积，有助于企业作出正确的决策，以适应市场的变迁。 管理大师德鲁克认为，21世纪的组织，最有价值的资产是组织内的知识工作者和他们的生产力。在信息时代里，知识已成为最主要的财富来源，而知识工作者就是最有生命力的资产，组织和个人的最重要任务就是对知识进行管理。知识管理将使组织和个人具有更强的竞争实力，并做出更好地决策。 知识管理是企业的一个正式、规范的流程，通过这个流程首先推断公司所拥有的何种信息能够对公司其他人有所裨益，然后设法使公司上下能够方便地获得该信息。在实践中不同的组织机构采用不同的知识管理模式，但通常都包括以下步骤：创建最佳实践的信息库；在公司客户服务人员和产品制造人员之间建立信息沟通
恒大万科的知识管理 Prepared on 22 November 2020
知识管理：万科多项目间资源平衡之道 2007-8-139:00:29佚名/KMCenter 国内很多房地产企业一年只能运作一、两个项目，究其原因，还是项目管理没有做好。相较于单个项目的管理，多项目管理要复杂得多，它必须解决在诸多项目中平衡资源、对不同的项目采取不同管理方式的问题。而万科的“均好”之道为我们提供了一个模板。 曾经有人对《圣经·创世篇》做了引喻：“第一个项目管理的从业者是上帝，他给了自己6天的时间，在此期间创造了世界，然后让亚当进行操作管理，亚当很快就完成了第一个毛坯。”虽然和公司的项目经理不一样，但是，上帝对时间——“6天”和资源进行了定义。 事实上，今天的企业对多项目（或项目组合）的综合管理更加重视。因为每个组织都会同时有N个项目并发进行，但是组织的资源是有限的，每个项目给公司带来的收益也是不同的。 “让我们来画一棵树，先描出主干以代表利润，将利润生成所需要的两个因素——销售和成本画成主干上的两个枝桠，然后分别在销售和成本这两个枝桠上，寻找与它们相关的价值因素画为树叶，不停地寻找相关因素，直至最基本的价值单位。现在，一棵生机盎然的大树出现了！画出了树的全貌，你就能顺着主干找到那一片最关键的叶子，反之沿着树的神经末梢，又可以清晰地找到主干。”这是美世北京分公司总经理王宪亮为记者描绘的价值树图形。 通过这个价值树，我们可以轻易地发现整个企业的利润构成涵盖了从主干到树叶的每一个部位。利用价值树的理论来研究项目管理，即将项目的管理与企业整体利润实现结合起来，放在整个企业系统中，才会更有效。 克隆推进产品 “很多房地产企业依靠单个、少数几个项目，项目的运作周期较长，盈利直接受销售期影响，从而业绩浮动明显。而这一点在万科并未得到体现，这表明，万科已经完成了从项目型公司到公司的转化。”万科集团总经理郁亮对记者说。 恐怕万科是国内最早用移植的手段，把产品复制到其他城市的房地产企业了。这个时间的标记是在1992年，名称：“城市花园”，首站为北京。提起为什么要用复制产品的方法来推进时，郁亮说，“原因很简单，万科当时没有那么多的人。” 从1992年将上海的城市花园复制到京、津、沈开始，万科有意识地将各种产品类型复制到它战略地图上的多个城市。复制使项目运作的时间、质量、成本得到了有效控制。不过，在复制的过程中，他们也会依据不同的地域特点及客户的需求有所创新。 1992年的城市花园特点是：厅大，卧室小；每扇窗子打开都看到绿地。设计师来自新加坡，在最初做上海城市花园的设计时，对朝向问题并未注意，设计成朝北户型。后来将其复制到北京、天津以后，依据当地的气候和特点，万科在调整朝向以外，还加厚了墙壁，扩大了房屋面积。如今，带有万科“城市花园”标记的建筑遍布上海、北京、天津、深圳、桂苑等各大城市。
房地产企业的知识管理
一、对企业知识管理的认识 企业的知识管理是以企业正确的经营决策和获得企业可持续的竞争优势为目的，通过开发、组织、整合和共享知识，使企业和员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关的知识和技能，并形成企业智力资本的积累和优势，将企业的显性知识和隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧的核心。 知识管理不等同于信息管理，知识管理的基本思想是以人为本，企业的知识运用和积累是脱离不开人的，在企业经营活动过程中，各级员工在运用和学习知识、发挥头脑的知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发和管理员工的隐性知识，员工发现问题和解决问题的能力、技术技能和特殊技能，经验和判断力，洞察力和前瞻性都是隐性知识的体现。 房地产企业是管理型企业，是依靠脑力的企业。虽然房地产企业开发每一个项目的基本过程在概念上是相同的，但是这个过程是无法标准化，无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺和流程数个小时之内就可以完成生产的全过程。每一个房地产项目都有其特定的市场环境、客户，规划条件，产品设计建造、营销过程。因此，每一个项目都需要根据项目本身的特殊性来进行一系列的经营策划和管理控制过程。在这个特定管理过程中，隐性知识起到一个核心组织决策的作用，也就是说人的因素起到决定性的作用。与此同时，参与者需要市场信息、专业规范、图纸和过程文件记录等显性知识为分析决策的基础。因此，房地产企业知识管理的核心就是要建立一个
能够使隐性知识与显性知识产生互动的机制和平台，使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响，并转化成为企业所共享的显性知识，外化成企业的管理文件。 知识管理的机制作用就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值的显性知识和隐性知识，同时使企业智力资本得到不断的积累。对于企业员工，企业的知识库和交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己的知识和能力，有助于员工能力的培养，这是一个由企业显性知识和别人的隐性知识转化为自己的隐性知识的过程。 从知识管理的视角来分析企业的管理活动，这不仅仅是简单的工作推进和结果产生，而是一个不断学习、不断进行知识输入和输出的过程，隐性知识是在具体的工作过程中，遇到合适的环境和机遇时，才会释放出来。隐性知识是人的潜能，它需要外部环境的诱发，否则，它会像沉寂的冰山一样被淹没在大海之下。认识隐性知识的价值会使人们从一个全新的视角评价员工的价值，营造一个宽松自由交流的、尊重员工思想和价值的企业文化氛围。 往往人们对于知识的重点在于那些通过书本或教育与培训获得的原理知识和事实知识，但是企业的经营决策过程实质上是一种知识创新，因为这个决策不是简单地照搬和汇编书本上的知识，而是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成的，它们之间大量的交叉融合，相互诱发，相互转化。一般信息管理注重知识库的建立，而知识管理则是将人、信息资源和交流平台整合在一个互通的环境中，提升各级员工的决策和行动能力。
房地产企业得知识管理 一、对企业知识管理得认识 企业得知识管理就是以企业正确得经营决策与获得企业可持续得竞争优势为目得,通过开发、组织、整合与共享知识,使企业与员工掌握与经营业务工作需求、与职业发展需求有关得知识与技能,并形成企业智力资本得积累与优势,将企业得显性知识与隐性知识通过知识管理系统成为企业组织智慧得核心。 知识管理不等同于信息管理,知识管理得基本思想就是以人为本,企业得知识运用与积累就是脱离不开人得,在企业经营活动过程中,各级员工在运用与学习知识、发挥头脑得知识、经验并且进行知识创新。知识管理强调如何开发与管理员工得隐性知识,员工发现问题与解决问题得能力、技术技能与特殊技能,经验与判断力,洞察力与前瞻性都就是隐性知识得体现。 房地产企业就是管理型企业,就是依靠脑力得企业。虽然房地产企业开发每一个项目得基本过程在概念上就是相同得,但就是这个过程就是无法标准化,无法像一般制造工厂在一个流水线上按照标准化工艺与流程数个小时之内就可以完成生产得全过程。每一个房地产项目都有其特定得市场环境、客户,规划条件,产品设计建造、营销过程。因此,每一个项目都需要根据项目本身得特殊性来进行一系列得经营策划与管理控制过程。在这个特定管理过程中,隐性知识起到一个核心组织决策得作用,也就就是说人得因素起到决定性得作用。与此同时,参与者需要市场信息、专业规范、图纸与过程文
件记录等显性知识为分析决策得基础。因此,房地产企业知识管理得核心就就是要建立一个能够使隐性知识与显性知识产生互动得机制与平台,使隐性知识能够表达出来对管理过程产生积极影响,并转化成为企业所共享得显性知识,外化成企业得管理文件。 知识管理得机制作用就就是要使企业经营决策能够最大程度利用有价值得显性知识与隐性知识,同时使企业智力资本得到不断得积累。对于企业员工,企业得知识库与交流平台能够帮助员工通过学习内化增加自己得知识与能力,有助于员工能力得培养,这就是一个由企业显性知识与别人得隐性知识转化为自己得隐性知识得过程。 从知识管理得视角来分析企业得管理活动,这不仅仅就是简单得工作推进与结果产生,而就是一个不断学习、不断进行知识输入与输出得过程,隐性知识就是在具体得工作过程中,遇到合适得环境与机遇时,才会释放出来。隐性知识就是人得潜能,它需要外部环境得诱发,否则,它会像沉寂得冰山一样被淹没在大海之下。认识隐性知识得价值会使人们从一个全新得视角评价员工得价值,营造一个宽松自由交流得、尊重员工思想与价值得企业文化氛围。 往往人们对于知识得重点在于那些通过书本或教育与培训获得得原理知识与事实知识,但就是企业得经营决策过程实质上就是一种知识创新,因为这个决策不就是简单地照搬与汇编书本上得知识,而就是由大量显性知识、隐性知识、社会关系知识共同构成得,它们之间大量得交叉融合,相互诱发,相互转化。一般信息管