国内外商业发展历程
国际零售业的发展分析 (3)
一、国际零售业的发展理论阐述 (3)
（一）国际零售业态发展理论及启示 (3)
（二）国际零售业的发展特点 (6)
二、国际零售业的发展趋势分析 (12)
（一）购物中心成为发展的主流 (12)
（二）购物中心发展的原因分析 (14)
（三）购物中心的作用 (16)
三、国际主要购物中心模式及特征分析 (18)
（一）美国的购物中心 (18)
（二）英国的购物中心 (23)
（三）日本的购物中心 (30)
（四）新加坡购物中心 (35)
（五）东南亚购物中心 (38)
第二节中国零售业的发展分析 (39)
一、中国零售业的发展趋势分析 (40)
（一）中国零售业的现状特征 (40)
（二）中国零售业的发展趋势 (42)
二、中国购物中心的演变规律分析 (44)
（一）、购物中心在中国的发展历程 (44)
（二）、中国购物中心发展的趋势和背景 (47)
（三）、购物中心在中国发展的市场基础 (50)
国际零售业的发展分析
重要提示——
购物中心作为零售业发展的最高市场体现，在全球范围内得到肯定并不断发展。
一、国际零售业的发展理论阐述（一）国际零售业态发展理论及启示
目前在国际上有许多有关零售业发展的理论框架可解释零售业态发展的历史和未来趋势，尽管没有一个单独的理论能够解释零售业态发展的所有规律，但至少揭示了零售业态发展的某一方面的规律。我们试图对西方零售业发展的循环理论和进化理论以及对我国的启示作一个比较系统的阐述。
从整体上可以将西方的零售业态发展理论分为两种：零售业态发展的循环理论和进化理论。
1、零售业态发展的循环论
循环论的支持者认为，零售业态以循环的形式向前发展。循环论又包括以下三种理论：
1）、车轮理论
零售业态发展的车轮理论认为：创新型零售商在开始进入市场时总是以低价格、低毛利和低定位为特点和优势，从而在与业内原有零售商的竞争中取得优势。而随着这一业态的进一步发展，它们会不断购进新的昂贵设备，不断增加新的服务，从而不断提高其经营成本，逐步转化为高成本、高价格和高毛利的传统零售商，并最终
发展为衰退型的零售商，同时又为新的零售业态留下了生存和发展的空间，而新的业态也以同样的模式发展。
对于这一模式最常见的例子就是百货业的发展。百货公司刚出现时，由于它的低价格和高度便利性而倍受消费者欢迎，从而在与小型零售商的竞争中占得先机，成为几十年来占统治地位的业态。而时至今日，百货商店却在与超级市场的折扣商店的较量中处于下风。
2）、生命周期理论
这一理论认为，零售业态具有生命现象，即存在一个从产生到消亡的过程，而在每一不同阶段，零售业态表现出不同的特征。生命周期理论将零售业态的发展分为四个阶段：①创新阶段。在此阶段，出现新型的零售业态，由于新型的零售业态的许多特点都与传统的零售业态不同，因此，新型业态具有差别优势。企业的投资回报率、销售增长率和市场占有率都迅速提高。②加速发展阶段。由于新型的零售商在竞争中获得优势，因此有大批模仿者开始效法，而最早进入市场的新型的零售商也开始进行地区扩张。市场竞争异常激烈，市场占有率和收益率达到最高水平。③成熟阶段。在此阶段，更新型的零售业态进入市场，原有业态失去朝气和生命力，市场占有率和收益率降低。成熟期可能持续很长时间，处于此阶段的业态可以进行创新以维持中等赢利水平，从而避免被市场淘汰。④衰退阶段。市场范围明显萎缩，反应迟钝，最终退出市场。
3）.综合化与专业化循环理论
这一理论认为，在零售业态的发展过程中，存在着商品种类由综合化到专业化，再到综合化的循环往复的过程。也就是说，商品系列从注重深度，再到注重宽度的循环往复过程。按照这一理论，可以将美国的零售业发展分为五个阶段：①杂货店时
期——综合化；②专业店时期——专业化；③百货店时期——综合化；④方便店时期——专业化；⑤商业街、购物中心时期——综合化。
从世界零售业总的发展趋势来看，60年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；70年代，零售业则进入专门化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等业态相继发展；进入80年代，大型购物中心等在世界范围内兴起；而90年代则朝细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、效外大型专门店、产地直销及家庭购物等兴起。因此，世界范围内零售业的发展轨迹也表明了这种综合化与专业化的循环趋势。
2、零售业态发展的进化论
在西方，零售业态发展的进化论主要包含两种理论，即辨证过程论和自然选择论。
1）、辩证过程论
这一理论主要来自于黑格尔的辩证法思想，该理论认为，任何观念，就其本性而言，均会导致对其本身的否定，起初提出观念，称之为“正”，对它的否定称之为“反”，其结果称之为“合”，又称之为“正”，从而又开始新的辩证过程。例如，百货商店是高价格、高毛利、低周转率的零售业态，而其对立面——折扣商店，则以低价格、低毛利、高周转率为特点。而随着零售业的发展，这两种相反特点的融合形成新的零售业态：折扣百货商店，如KMART和WAL-MART等。
2）、自然选择论
此理论以达尔文的“适者生存”为基础，认为零售业态的发展必须与社会环境的变化相适应，只有那些能够适应消费者需求，社会、文化和法律环境变化的零售商才
能生存下来。例如，二战以后，在美国发生了城市人口向郊区转移的情况，原来的百货商店由于都开设在市中心而发生经营困难。为应付这一变化，百货商店进行革新，在店内开设专门店，并在郊区的购物中心开设分支机构。又如，近年来，由于妇女参加工作的人数增加，一些零售商为迎合这一变化而开设了以职业女性为目标市场的女性用品专门店等。
（二）国际零售业的发展特点
1、零售业态的多样化
西方零售业经过几次流通革命，基本上形成了以百货公司和超市这两种业态为骨干的多层次、多形式、多功能的适合不同消费群体需求的零售经营体系，但这两种主导业态并没有取代其他多种业态。目前主要有以下四种类型：一是以配送中心为基础的大型连锁超市，主要是通过配送中心辐射一批超市形成的区域化经营网络。二是以大型超市为核心，在城乡结合部或高速公路边、连接众多专卖店的规模化购物中心。三是以大型百货商店为主，包括餐饮、娱乐、住宿等为一体的综合性商场，这是大中城市主要的一种零售业态。四是以中小型超市、便民店、折扣店、专卖店等形成的零售经营网络。据统计，全球零售行业百强企业中大多经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务。
西方商业业态的发展中值得注意的是：
1）.大型百货公司和超市的发展曾对小型商店的经营造成了冲击，威胁了个体经营者的就业，但其不便于消费者的零星采购和无汽车者及老年人的就近购买。现实中，中小企业也会由于其具有的经济合理性而继续生存下去，英国的便利店数量近年已有所回升即是例证。
2）.西方国家政府对商业企业，尤其是大商店的建立和营业实行一定监控。如美国在商业设施规划中将网点配置明确分为城市中心、地区中心、社区中心等层次，分别调控，以保证合理建设、规模适度和有效竞争。
3）.为适应不同层次消费者的需求，国外的百货商场、超市及专业店均按商品质量、价格和商店装潢不同而明显分为高、中、低不同档次。这样十分便利不同顾客根据自己的消费水平到不同商店选购商品，也利于商店集中经营某一档次的商品。
2、经营国际化、连锁化
商业企业经营的国际化主要有以下几方面：企业的经济活动不局限于本国，有很大比重在国外市场进行；企业的运行机制、制度规范与国际市场相一致；国内流通领域充分实现对外开放。发达国家的商业企业已实现较高程度的国际化，表现为：一方面，各国大商团均将经营范围扩展到国外市场，在国外开办商店，在国外采购商品。另一方面，各国又在较大程度上向国外开放本国市场，与外商合资合作建立零售企业。80年代末，美国的海外加盟连锁店已有３万余家，全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。
商业企业经营国际化的动因有两方面：一方面，随着商品流通和生产的国际化，各国市场需求呈现多样化、国际化趋势。另一方面，70年代中期以来，发达国家零售商业的发展受到两方面制约：一是由于西方国家经济增长缓慢，消费不振，市场增长空间有限，制约国内零售商业的扩张；二是发达国家的零售商业经过多年发展，新型业态发育成熟，零售业实现了组织化和规模化，竞争激烈，国内市场渐趋饱和，而市场份额有限。经营成本增加，商业利润下降。各国大型商业企业的发展要求冲破本国市场局限而向国外拓展。国际零售业界认为，现代零售商必须克服国内市场
饱和的局限性，实行国际化经营，才能实现销售的持续增长。进入90年代以来，全球经济一体化进程大大加快，也为零售商业的国际化经营提供了良好的外部环境。
3、组织结构集中化、规模化
随着零售企业的大型化，西方零售业的组织结构呈集中化趋势。商业企业组织的集中化，意味着主导商业企业的巨型化、规模化，可以达到规模效益：大型商企尤其是大型连锁超市，可以集中批量采购，从供方得到价格优惠；可以通过各分店商业设施的统一化、标准化，降低成本；大型企业靠雄厚财力，可以进行小企业无力从事的广告宣传、市场调研、产品开发等活动；大型商企的统一性、集中性，决定了它便于接受社会监督，任何一家分店的经营过失都会影响整体信誉。这就促使企业加强自律，保证商品质量及服务水平，又可以进一步增强企业竞争力。
近年来我国经济高速增长，商业企业规模明显扩大，但产业集中度及企业规模仍无法与发达国家相比。美国最大的50家零售商业企业销售总额在1993年即已达4910亿美元，占当年美国零售总额的21.34％，而我国1995年最大的50家零售商业企业销售总额仅为499亿元人民币，占全社会商品零售总额的2.45％。美国最大的零售企业“沃尔玛”在全世界有3000多个连锁店，年销售额高达1000亿美元以上，而我国最大的百货商业企业上海第一百货公司年销售额仅30多亿元人民币。最大的上海华联超市连锁店目前也只接近200家。我国零售企业散、小、弱的状态有体制、生产力发展和产业结构等方面的原因，而体制方面的原因是主要的。地区部门分割制约着商业资产的流动与重组和连锁业态的形成；国有商业企业在经营发展机制上的固有缺陷也严重制约企业的发展；从业态结构上看，近年来各地偏重发展高级商厦、连锁店发展迟缓是妨碍商业企业规模扩大的主要原因。
4、流通功能的主导化
经营业态的变化和企业规模的扩大，使商业企业在商品生产和流通中的地位和功能发生了重要的变化。零售商业的商流、物流组织由批零分开向批零一体化、生产加工销售一体化、高度组织化转变。
从整个社会角度看，商业自有品牌的发展体现了商业在商品生产和流通中主导作用的增强，这对于整个社会生产流通模式的变革有十分重要的意义。近年来消费品买方市场的供求状态给了商业企业一定的采购主动权，但工商关系的基本格局仍是工业企业居主导地位。因为我国商业相对于工业高度分散化、规模小而无力承担引导、参与生产的重任。当前产业集中程度不可能迅速提高，商业企业可在如下方面努力：一是开展代销、代理等多种方式建立密切稳定的工商关系，随着营销规模与能力的扩大而逐步加强对生产企业的影响能力；二是通过参股投资等形式与工业资产实现一定程度的融合，从而直接影响生产，掌握资源；三是由易到难地自行开展流通加工业务，逐步将经营业务向工业延伸。
5、城市商业网点布局的转移
零售商业布局正由市中心向城郊结合部转移，呈集中化、规范化形态，中心城区出现空心化倾向。发达国家商业中心区的形成，一般经历了几个阶段：
1）.城镇建设初期，随着居民迁入，在居民聚居区开设一些满足日常生活必需的小商店，零星、松散、小而全。
2）.随着城镇规模扩大，主要道路的形成，商业在原有的点状结构上沿街道延伸，形成条状结构的商业街，进而形成街区商业中心。
3）.随着社会经济的发展，商业中心区交通日益拥挤、地价昂贵，一般居民无法继续在此地生活，向城郊结合部扩散，于是城效结合部又出现新的商业设施。中心商业区因人流减少而销售增速减缓。美国纽约的曼哈顿区、日本东京的银座、新宿区、巴黎的香榭丽大街都属于这种类型。
4）.随着生活水平的提高，汽车成为主要代步工具后，人们改变了就近购物的习惯，距离远近不再成为障碍。所以，购物中心开始相对集中，条状商业街区向块状商业圈聚拢，城郊结合部商业向郊区特大型购物中心发展，新社区逐步形成，商品齐全、档次拉开，能满足不同层次的需要。
5）.中心区居民经过两次扩散，纷纷向边远城镇转移，小区安静，生活质量明显提高，中心商业区逐渐萧条。
据预测，按照大城市发展趋势，尤其在人口众多的国家，到2010年前后，城市人口的40％会分布于市区边缘，30％在市区，30％分布在郊县。这种趋势对传统商业中心显然有影响。道路、交通、停车场、购物环境在现代商业发展中占据重要地位。目前，我国商业布局在一些大城市已开始向城郊结合部转移。虽然旧有的商业中心客流量大大减少，但仍有许多城市还在市中心建商业网点，以求扎堆效应。总之，随着经济发展水平的不同，不同地区处于商业发展的阶段不同，应结合当地实际情况，选择适宜的发展模式，不应盲目照搬国外现成模式或大城市的商业经营模式。
6、商业经营管理的高技术化、现代化
在商业经营管理中大量应用现代科技，是企业的竞争优势，也是流通产业现代化的必然之路。发达国家的商业是新技术产品化应用最广阔的市场，不仅提高了商业企业的管理水平，而且适应激烈竞争的快节奏，加快了资金、商品库存周转，也是组
织大生产、大流通低成本高效益的需要。现代商业应用的高新技术，主要有以下几方面：
1）.信息、通讯、情报处理技术。这方面最主要的部分是MIS（管理信息系统）。MIS的核心主要有以下几部分：一是POS和各种数据库分析软件。二是EDI（电子数据交易供方管理库存系统）。三是EOS（电子订货系统）。四是多媒体信息直销技术。
2）.物流系统机电一体化技术。现代化的配送中心有现代化的分检技术、传输技术、堆码技术，形成高效率的现代化配送技术组合。
3）.自动传感技术。如监控、摄像、报警系统，普遍应用了现代最新科技成果。如法国家乐福超市为侦破营业员内窃问题，采用微型摄像镜头全天录像。
4）.商品包装技术。要求牢固安全，美观轻便。从造型、装饰到材料加工都要求用最新技术成果。另外，食品保鲜、杀菌、干燥等技术应用广泛。
高新技术在我国商业的应用尚处于初始阶段。当前商业系统技术装备水平低，缺乏专业技术人员，具有大专以上文化程度的各类专门人才只占３％左右，经营管理人才的缺乏和人才结构的不合理已成为制约我国商业企业发展的瓶颈之一。由于人才匮乏，造成管理水平、技术水平低下，许多商业企业的采购、仓储、运输、销售等管理职能的分工与协作方面仍极为落后，有的连锁店根本没有建立POS、ESO及EDI 等。另一方面，受设备成本和网络条件方面的制约，新技术仍只限于商业企业内部信息网络的应用。
零售商业已不再是简单交易行为，它已跻身于市场经济的第一线，成为社会经济运行中的重要成员。零售商业的经济活动对人民生活、社会生产都有重要影响作用。要保持国民经济活跃和国内市场的繁荣，就必须重视零售商业的发展，并充分发挥其应有的作用。
二、国际零售业的发展趋势分析
（一）购物中心成为发展的主流
1、购物中心（SHOPPING MALL）的概念
Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司（Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。
由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即"购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区"。从这个定义来分析，购物中心所包含的内容比较广泛，在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性，在服务范围上表现为特定商圈。由此我们可以看出，购物中心不是一个简单的分散式的经营模式，而是一个统一高效运作的有机整体。
2、购物中心的起源与发展
第二次世界大战以后，西方工业发达国家的零售模式经历了深刻的变化。产生这些变化的原应是多方面的其中既有环境和社会文化方面的，也有经济和政治方面的。归结起来主要有：经济的发展；国民收入水平的提高，尤其是用于随意性支出的收入的增加；教育水平的提高；人口流动性的增强；娱乐时间的增多；家庭结构和就业条件的改变；交通工具和设施的发达等等。这些因素导致了零售商业大规模地在大城市中分散化和市郊化。
零售业的这一市郊化趋势在美国表现得尤为明显，购物中心作为西方零售业革命的标志之一，便在美国首先创立起来了。因为新兴工业都市的产生、家庭组织形态的改变，住宅区域往都心外围的发展，再配合越来越扩张的美国高速公路系统，同时，应对市场产生的新的需求空间，房地产建造商在风景怡人的城市近郊，修建起大规模的摩尔购物中心。摩尔购物中心的建设吸引了对郊区生活情有独钟的高收入人群，房地产建造商通过摩尔购物中心的建设提升周边土地价值而获益；因此，在50年代初期产生了第一期的邻里型购物中心，并接着在1950年代、1960年代、1970年代，又相继出现社区型购物中心、区域型购物中心以及广域型购物中心等各类型，形成购物中心的多元化现象。60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个。50年代以后，西方其他一些发达国家也相继出现了与美国相类似的情形：
在英国，由于政府对郊区发展的控制，英国的中心城市购物中心得到更多的重视，而郊区的购物中心则不如美国发展得那么快。
法国在建造城外购物中心和超级市场方面一直被看作是欧洲国家的先锋。60年代以来，作为对传统的市中心零售形式的补充，法国建设了不少大型的郊区购物中心。
在原联邦德国，由于人口在大都市中的分散化，也推动了郊区有计划的购物中心和超级市场的蓬勃发展。
在所有这些发达国家中发生的零售业的郊区化现象，产生了一个共同的结果，即城市中心的大规模购物中心（购物区）逐渐兴盛，多中心的城市结构得到发展。由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。
在发展中国家，由于经济增长速度较慢，许多城市还没有经历零售业的这种革命性转变。普遍偏低的收入、较弱的购买力和人口缺乏流动性，限制了零售设施在城市郊区的发展，但新加坡的情况则是一个例外。新加坡作为一个既是发达的又是发展中的国家，其零售业的发展走过了与西方发达国家相似的道路，新加坡购物中心的发展得到了政府的大力支持。
（二）购物中心发展的原因分析
购物中心的兴起是伴随着各国的经济发展的过程出现的，并且在一定程度上进一步促进了各国经济的发展。
由于世界各国经济发展水平不同，购物中心在全球的发展呈现出了不均衡的态势，绝大多数的购物中心集中在美国、欧洲、日本等发达国家和地区，其中仅美国所拥有的购物中心总数就多达43000个。形成这种局面的主要原因在于：
1、经济和社会进步的需要
购物中心的兴起是随着城市化进程的加快而产生的，其兴起之初主要以服务郊区新人口以及城乡均衡发展为目标。因而从购物中心产业化发展的角度而言，购物中心大都兼具有经济面和社会面的双重使命。例如，六、七十年代，大型购物中心在美国的兴起，便具有经济发展与城镇建设的两层意义。在此之后，随着购物中心产业的逐步成熟，其主要经营思想也就被很自然地被移植到城市中心地区的购物中心上。购物中心集"买、吃、玩"三种消费功能于一体，而这正是促进消费能力增长的主要方式的集中反映。但必须承认的是，"买、吃、玩"功能是对购物中心建立的必备要求，购物中心也就需要围绕这三大功能，确立自己的定位，搞好自己的经营。为"买"，则需要购物中心拥有丰富且有较大市场的商品，这也是百货公司、超市、专卖店纷纷进入购物中心的内因；为"吃"，大多数购物中心都引进了知名的餐馆和快餐店；为"玩"，购物中心则开辟了电影院、健身场所、儿童乐园等等为居民、家庭服务所需要的休闲形式。在以消费者为导向的经济形势下，顾客可以到任何场所购物，包括百货公司、超市、大卖场，选择空间很大。而购物中心抓住了"买、吃、玩"三位一体，在这里完全可以呆上一整天，多种消费目的的整合及其相互之间的互相促进，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。
2、生活和消费的需要 :
当地居民的消费需求随着收入水平的提高出现了新的变化和调整，而购物中心则迎合了这种需求。
从生活面而言，新都市生活形态的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理区域内，使得消费行为可以集中而高度地产生在一个特定地点内；消费面的最大转变，则是消费的目的不再仅仅是购买一种实质而看得见的物品，它更是购买一种感觉，可以满足人们生理及心理的双重需求。从美、日两国来看，生活与消费面的转变正
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
李宁品牌发展历程集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#
李宁品牌发展历程 概述 1990年，李宁有限公司在广东三水起步。创立之初即与中国奥委会携手合作，透过体育用品事业推动中国体育发展，并不遗余力赞助各种赛事。1995年，李宁公司成为中国体育用品行业的领跑者。2005年，李宁公司继续保持行业领先地位，销售额创下历史新高，向着国际一流品牌的目标冲刺 产品的专业化属性，是在体育用品行业中竞争的基础。李宁公司把产品的研发，看作一个不断创造纪录、刷新纪录的赛程。早在1998年，公司就建立了本土公司第一家服装与鞋的产品设计开发中心，率先成为自主开发的中国体育用品公司；2004年，李宁公司与香港中文大学人体运动科学系合作，对李宁公司生产的运动鞋的力学特性进行运动生物力学测试，建立专业运动员的脚型数据库，对专业运动特征进行数据搜集和分析，从而进一步提高产品的专业性和舒适度。经过十五年的探索，李宁产品已由单一的运动服装，发展至运动服装、运动鞋、运动配件等多系列并驾齐驱。不久的将来，李宁牌将致力跻身世界一流品牌，为全世界的运动员和体育爱好者提供专业的体育产品。因为这样的热忱，李宁公司拥有了中国最大的体育用品分销网络。同时，李宁公司的国际网络也在不断拓展，目前已进入23个国家和地区。 每一个冠军团队的背后，必然有一套卓有成效的管理方法。李宁公司也是如此。在实践与探索中，形成了一套适合自身的战略规划模式和管理体系，使公司组织运作顺畅无阻，战略执行果断快速。目前，李宁公司正在全国范围内建立以ERP为起点的信息系统，全面整合产品设计、供应链、渠道、零售等资源，发展电子商务，进一步提高运作效率和品牌形象。
万豪 发展历史: 万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司，万豪国际集团总部位于马里兰州贝塞斯达，旗下拥有4,200家酒店、19个酒店品牌，以及在全球各地的4,200家管理和特许经营酒店任职的众多员工。公司由J. Willard 和 Alice Marriott 创办并在90多年来由万豪国际酒店家族领导人掌控大局，其总部位于美国马里兰州贝塞斯达。 公司由J. Willard 和Alice S. Marriott 在1927年创建。他们的儿子J.W. “Bill ” Marriot t, Jr. 长大后在家族企业工作，用了50多年的时间将其打造成为世界领先的酒店公司。Bill Marriott 目前是万豪的执行总裁兼董事会主席。 万豪国际集团的发展起源于1927年，由已故的威拉德?玛里奥特先生在美国华盛顿创办了公司初期的一个小规模的啤酒店，起名为“热卖店”，以后很快发展成为服务迅速、周到、价格公平、产品质量持之以恒的知名连锁餐厅。其成功经验的关键是自公司成立之日起，就以员工和顾客为企业的经营之重。 威拉德?玛里奥特先生创立的经营思想是：你如能使员工树立工作的自豪感，他们就会为顾客提供出色的服务。在此基础上，连锁“热卖店”的成功经营为玛里奥特涉足于后来酒店业的发展提供了先天的条件。 首家万豪(Marriott )酒店于1957年在美国华盛顿市开业，在公司的核心经营思想指导下，加之早期成功经营的经验为基础，万豪酒店很快得以迅速成长，并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名，并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。到1981年，万豪酒店的数量已超过100家，并拥有40000多间高标准的客房，创下了当年高达20亿美元的年销售额。 1984年，以公司创办者的名字命名的J.W.万豪(J.W.Marriott )酒店在美国华盛顿市开业。J.W.万豪酒店品牌是在万豪酒店标准的基础上升级后的超豪华酒店品牌，向客人提供更为华贵舒适的设施和极有特色的高水准的服务。此后，在1987年万豪公司收购了“旅居”连锁酒店(Reside nee Inn )，其特点是：酒店房间全部为套房设施，主要为长住客人提供方便实用的套房及相应服务。同年，万豪又推出了经济型的(Faifield Inn )和万豪套房酒店 (Marriott Suites )两个新品牌酒店。至1989年末，万豪已发展到拥有539 家酒店和134000间客房的大型酒店集团。 万豪国际集团在持续快速发展中，又于1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司一丽嘉酒店(Ritz-Carlt on )。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。此后又在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司。(Renaissanee )的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。 万豪国际集团于1997年进入中国内地酒店业市场，并于此后快速发展。
万豪 发展历史： 万豪国际集团是全球首屈一指的酒店管理公司，万豪国际集团总部位于马里兰州贝塞斯达，旗下拥有 4,200 家酒店、19 个酒店品牌，以及在全球各地的 4,200 家管理和特许经营酒店任职的众多员工。公司由 J. Willard 和Alice Marriott 创办并在 90 多年来由万豪国际酒店家族领导人掌控大局，其总部位于美国马里兰州贝塞斯达。 公司由 J. Willard 和 Alice S. Marriott 在 1927 年创建。他们的儿子J.W. “Bill” Marriot t, Jr. 长大后在家族企业工作，用了 50 多年的时间将其打造成为世界领先的酒店公司。 Bill Marriott 目前是万豪的执行总裁兼董事会主席。 万豪国际集团的发展起源于1927年，由已故的威拉德·玛里奥特先生在美国华盛顿创办了公司初期的一个小规模的啤酒店，起名为“热卖店”，以后很快发展成为服务迅速、周到、价格公平、产品质量持之以恒的知名连锁餐厅。其成功经验的关键是自公司成立之日起，就以员工和顾客为企业的经营之重。 威拉德·玛里奥特先生创立的经营思想是：你如能使员工树立工作的自豪感，他们就会为顾客提供出色的服务。在此基础上，连锁“热卖店”的成功经营为玛里奥特涉足于后来酒店业的发展提供了先天的条件。 首家万豪（Marriott）酒店于1957年在美国华盛顿市开业，在公司的核心经营思想指导下，加之早期成功经营的经验为基础，万豪酒店很快得以迅速成长，并取得了长足的发展。新加盟的酒店从一开始就能以其设施豪华而闻名，并以其稳定的产品质量和出色的服务在酒店业享有盛誉。到1981年，万豪酒店的数量已超过100家，并拥有40000多间高标准的客房，创下了当年高达20亿美元的年销售额。 1984年，以公司创办者的名字命名的J.W.万豪（J.W.Marriott）酒店在美国华盛顿市开业。J.W.万豪酒店品牌是在万豪酒店标准的基础上升级后的超豪华酒店品牌，向客人提供更为华贵舒适的设施和极有特色的高水准的服务。此后，在1987年万豪公司收购了“旅居”连锁酒店 (Residence Inn），其特点是：酒店房间全部为套房设施，主要为长住客人提供方便实用的套房及相应服务。同年，万豪又推出了经济型的（Fairfield Inn）和万豪套房酒店（Marriott Suites）两个新品牌酒店。至1989年末，万豪已发展到拥有539家酒店和134000间客房的大型酒店集团。 万豪国际集团在持续快速发展中，又于1995年收购了全球首屈一指的顶级豪华连锁酒店公司—丽嘉酒店（Ritz-Carlton）。这一举措使万豪成为首家拥有各类不同档次优质品牌的酒店集团。此后又在1997年，相继完成了对万丽连锁酒店公司。(Renaissance）的收购。此举使万豪国际集团在全球的酒店数量实现了大幅增长，特别在亚太地区，一跃成为规模领先的酒店集团。 万豪国际集团于1997年进入中国内地酒店业市场，并于此后快速发展。
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
李宁品牌发展历程 概述 1990年，李宁有限公司在广东三水起步。创立之初即与中国奥委会携手合作，透过体育用品事业推动中国体育发展，并不遗余力赞助各种赛事。1995年，李宁公司成为中国体育用品行业的领跑者。2005年，李宁公司继续保持行业领先地位，销售额创下历史新高，向着国际一流品牌的目标冲刺 产品的专业化属性，是在体育用品行业中竞争的基础。李宁公司把产品的研发，看作一个不断创造纪录、刷新纪录的赛程。早在1998年，公司就建立了本土公司第一家服装与鞋的产品设计开发中心，率先成为自主开发的中国体育用品公司；2004年，李宁公司与香港中文大学人体运动科学系合作，对李宁公司生产的运动鞋的力学特性进行运动生物力学测试，建立专业运动员的脚型数据库，对专业运动特征进行数据搜集和分析，从而进一步提高产品的专业性和舒适度。经过十五年的探索，李宁产品已由单一的运动服装，发展至运动服装、运动鞋、运动配件等多系列并驾齐驱。不久的将来，李宁牌将致力跻身世界一流品牌，为全世界的运动员和体育爱好者提供专业的体育产品。因为这样的热忱，李宁公司拥有了中国最大的体育用品分销网络。同时，李宁公司的国际网络也在不断拓展，目前已进入23个国家和地区。 每一个冠军团队的背后，必然有一套卓有成效的管理方法。李宁公司也是如此。在实践与探索中，形成了一套适合自身的战略规划模式和管理体系，使公司组织运作顺畅无阻，战略执行果断快速。目前，李宁公司正在全国范围内建立以ERP为起点的信息系统，全面整合产品设计、供应链、渠道、零售等资源，发展电子商务，进一步提高运作效率和品牌形象。
“推动中国体育事业，让运动改变我们的生活”，是李宁公司成立的初衷。李宁公司从不放弃任何努力以实现这一使命。从1990年支持北京亚运会中国体育代表团开始，李宁公司对体育事业已投入大量赞助，同时也创造了数以万计的就业机会。 独特的企业文化，是李宁公司每个部分紧密协作、奋力向前的接力棒，使所有的供应商、经销商、服务商成为合作伙伴，让所有的员工合力同心。李宁人相信：人有无限潜能。运动让人更加自信，敢于表现，不断发掘潜能、超越自我——有这样的品牌观，并始终不渝地付诸实践：1990年，李宁公司成为第一家赞助亚运会中国体育代表团的中国体育用品企业；1992年，李宁公司为中国奥运代表团提供领奖装备，成为第一个赞助奥运会的中国体育用品企业；1993年，李宁公司率先在全国建立特许专卖营销体系；1998年，李宁公司率先在广东佛山建成中国第一个运动服装与鞋的设计开发中心；1999年，李宁公司与SAP公司合作，引进AFS服装与鞋业解决方案，成为中国第一家实施ERP的体育用品企业；2004年，李宁公司在香港联交主板成功上市，成为第一家在海外上市的中国体育用品企业；2005年，李宁公司成为NBA官方合作伙伴；2006年，李宁公司成为ATP中国官方市场合作伙伴。 发展历程 1990年，李宁体育用品有限公司创立之初即与中国奥委会携手合作，通过体育用品事业推动中国体育发展，并不遗余力赞助各项体育赛事。1995年，李宁公司成为中国体育用品行业的领跑者。2004年，李宁公司继续保持行业领先地位，销售额创下历史新高，向着国际一流品牌的目标冲刺… 李宁LOGO创意
世界顶级运动品牌的发展与营销经历 众所周知，阿迪达斯是当今世界著名的体育品牌之一，与耐克、锐步等品牌占据了全球体育用品消费的主要市场份额。阿迪达斯从1920年创立以来（“ADIDAS”商标注册于1948年），既有过成功的辉煌，也有过失败的教训。这些商战中的起落，与其品牌的定位和发展策略有着密切的关系。审视阿迪达斯的发展历史和品牌经营过程中的得与失，对于我国方兴未艾的体育用品产业的发展，无疑具有重要的借鉴价值。从初创到世界体育用品一流品牌—— 扩张性的品牌策略频频奏效 阿迪达斯公司初创时，虽然还只是一个作坊式的小企业，但其眼光已瞄准了世界大市场。所以，在公司发展早期，阿迪达斯就将产品技术创新作为开拓市场、提高品牌知名度的动力。“功能第一”，“给运动员最好的”是公司品牌发展的原则。阿迪达斯的创始人阿迪·达斯勒不但是位田径运动员和体育爱好者，也是位推崇工艺、品质和热衷于创新的企业家和发明家，阿迪达斯运动鞋制作工艺中的许多技术突破都是由他实现的，他先后共获得700项的专利。同时，阿迪·达斯勒也是世界运动鞋制作领域的开先河者。1920年，阿迪就发明了世界上第一双训练用运动鞋，在他领导下的阿迪达斯诞生了世界上第一双冰鞋和胶铸足球钉鞋。阿迪达斯研制
的旋入型钉鞋是个非常革命性的创新，人们甚至认为它为德国足球队1954年获得世界杯立下了汗马功劳。 zB| 阿迪达斯品牌扬名世界始于1936年在其本土德国柏林举行的奥运会上。此届奥运会前夕，阿迪找到极为希望夺冠的美国短跑运动员杰西·欧文斯，并向他保证钉鞋对其比赛肯定大有帮助，但当时被欧文斯拒绝了。于是阿迪又建议他可以在赛前训练中试穿。结果，使用效果使欧文斯如获至宝，并在正式比赛中使用了阿迪达斯的钉鞋，结果他连夺四枚金牌震惊了世界。虽然欧文斯本身的实力是毋庸置疑的，但他毕竟在众多跑鞋中选择了阿迪达斯跑鞋参赛。欧文斯的成绩令观众席上的阿道夫·希特勒大为光火，由于全世界对纳粹德国的一致痛恨，拍摄了欧文斯穿着阿迪达斯跑鞋的夺冠照片在世界各国广为流传。在确立世界知名体育用品品牌之后，阿迪达斯的品牌发展仍与技术革新保持着紧密的联系。1956年墨尔本奥运会上，阿迪达斯推出了一个附属品牌———“墨尔本”，这个品牌用来命名阿迪达斯新研制的改进型多钉扣型运动鞋。在那届奥运会上，穿阿迪达斯运动鞋的选手共获得72枚金牌，从而使阿迪达斯品牌知名度得到了更大的提高。
国外零售企业自有品牌的发展历程与特点（一）国外零售企业自有品牌的发展历程 1．总体发展 零售企业自有品牌的起源，可以追溯至19世纪，当时批发商作为制造企业与零售企业间沟通的桥梁，掌握了强有力的销售渠道优势，故能与制造企业直接对抗，特别是在日用品方面。最早建立自己的品牌商品的是1882年的英国的玛尔科公司。到了20世纪50年代，制造企业为了获得更多利润，与零售企业直接合作，批发商因此逐渐退出市场。到了60年代，英国法律允许制造企业有权决定市场上产品的价格，而制造企业为了控制零售价格，有权将自行降价销售制造企业产品的零售企业移送法办。在此影响下，零售企业为了反抗规定及不愿受制造企业价格的控制，开始发展自有品牌的产品。 20世纪60年代末70年代初，自有品牌开始在法国、英国兴起，大多是以低价对应的黑白包装，向顾客传达这是比制造企业品牌商品便宜得多的产品。到了70年代末，自有品牌开始在欧美国家迅速扩展，产品的种类更多，并且产品的包装和颜色更接近制造企业品牌，这是为了传达一个与制造企业品牌相同质量的信号。此时，英国零售企业自有品牌的销售额占食品和日用品销售额的20%。 到上个世纪90年代，精明的零售企业意识到了提供给消费者真正的自有品牌商品，这有助于它们获得更多的自有品牌市场份额、提高利润率、增强消费者忠诚度。在90年代中期英国的自有品牌占比达到了近三分之一；德国连锁折扣巨头艾乐迪（Alidi）公司的自有品牌在销售商品中的比例甚至达到了80%以上。根据美国自有品牌协会PLMA提供的数据显示，1995－2001年，美国连锁超市中自有品牌商品的销售比重和销售额比重分别从18.6%和14.3%上升到20.7%和16.2%。 一百多年来，开发、销售自有品牌商品已经成为世界名店广泛采用的营销策略。发达国家零售业的一些领头羊，如沃尔玛(Wal – Mart）、西尔斯(Sears)、加普(The Gap)、7 - 11 连锁(7 - Eleven)、马狮(Marks & Spencer)、阿霍德(Ahold)和大荣(Dayton)等，都拥有大量的自有品牌商品。其中，沃尔玛自有品牌商品占20%-25%，西尔斯是90%，马狮则是100%(马狮所有商品都用自有品牌“圣米高”)。世界百货联合会有20%-40%的成员拥有自有品牌商品。 进入2000年，随着零售企业跨国发展，自有品牌也跟随着开始全球化发展的历程。一项AC尼尔森的研究报告显示：自有品牌在全球各个区域都在积极地推动零售企业的业务增长。2003年全球36个市场中就有三分之二的市场自有品牌增长速度超过了制造企业品牌的发展速度，在这些市场中各有半数以上的自有品牌实现了两位数的增长。这表明，拥有自有品牌商品是西方业绩较好的零售企业的普遍特征之一。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
【摘要】在商品经济发达，产品高度同质化的今天，一个品牌刚刚诞生便有可能淹没在竞争激烈的“商海”中。而农夫山泉却能异军突起三分水市，鼎立十年持续发展。本文从农夫山泉的背景出发，对其十年的品牌发展做简单梳理，从而阐释其成功之道。 【关键词】养生堂农夫山泉品牌发展史 国内瓶装饮用水市场竞争日益激烈，每年都有不少新品牌涌现，但真正能成功打开市场，树立起自己品牌形象的产品却寥寥几家，大部分品牌在“水战”中沉没了。农夫山泉在市场整体处于全面价格战、低利润之时切入，推出含有多种营养物质和生理活性的天然水，形成了独家占有的新概念。 一、坚实后盾——养生堂有限公司 养生堂有限公司创建于1993年，是生产和经营健康产品的现代化高科技的知名企业，现有员工1万余人，管理人员95%以上拥有高等学历。 公司成功创立了龟鳖丸、朵而、成长快乐、成人维生素、清嘴、农夫山泉、农夫果园、尖叫、母亲牌牛肉棒以及万泰艾滋病毒快速诊断试剂等知名品牌及产品。产业横跨保健品、生物制药、饮用水饮料、食品等领域。 二、农夫山泉股份有限公司 农夫山泉股份有限公司，原名浙江千岛湖养生堂饮用水有限公司，成立于1996年9 月26日，2001年6月27日改制成为股份有限公司。农夫山泉公司相继建成七座国际领先的饮用水、果汁饮料、功能性饮料及茶饮料生产基地。公司还拥有专业的实验室，长期从事水与健康的研究，与美国国家实验室，国内的知名科学家进行专项合作，并获得阶段性成果。农夫山泉的这种优质水源的战略选择以及世界领先的生产设备，在全国饮料饮用水行业中是独一无二的。 农夫山泉股份有限公司是中国饮料工业“十强”中唯一的民族企业、农业产业化国家重点龙头企业之一。中华商业信息中心市场监测报告显示，从1999年至2004年在全国瓶装饮用水十大品牌中，农夫山泉市场综合占有率连续六年列第一名。 三、农夫山泉的品牌发展足迹 在饮用水领域，农夫山泉尤其是一个不安分者，同时也是营销界底蕴十足的雄才大略家，它将最平常的饮用水挖掘出许多吸引人眼球的重大事情来，使农夫山泉成为饮用水行业的佼佼者。 1997：横空出世|树立形象 1997年5月，农夫山泉问世，主攻上海、杭州两地市场，以“有点甜”为卖点，凭借其在保健品市场练就的实战经验和大量资金的支持，通过大范围、高密度的广告轰炸，杀入中国水市并迅速崛起，奠定了农夫山泉在水市场的高档、高质的形象。至7月底，农夫山泉已在上海大型超市包装饮用水单品销售额排行榜上名列第一。 1998：走向全国|勇夺季军
长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)
人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总
体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升
从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现
宝马汽车品牌简介以及历史 宝马(BMW)与阿尔法〃罗密欧、菲亚特、福特、梅塞德斯〃奔驰、标致、雷诺、劳斯莱斯等老牌汽车品牌相比 属于小字辈。但是在20世纪[综述图片论坛]30年代它却制造出了世界上最好的跑车和豪华轿车 它从二战的破坏和50年代的财政衰退中恢复过来。70年代早期 它再度成为世界高性能和豪华轿车市场上的主角之一并一直延续至今。 宝马(BMW)与阿尔法·罗密欧、菲亚特、福特、梅塞德斯·奔驰、标致、雷诺、劳斯莱斯等老牌汽车品牌相比 属于小字辈。但是在20世纪30年代它却制造出了世界上最好的跑车和豪华轿车 它从二战的破坏和50年代的财政衰退中恢复过来。70年代早期 它再度成为世界高性能和豪华轿车市场上的主角之一并一直延续至今。 宝马—品牌故事 BMW公司的历史始于1916年 公司最初是一家飞机发动机制造商 1917年还是一家有限责任公司 1918年更名巴伐利亚发动机制造股份公司并上市。 BMW是BayerischeMotorenWerke的缩写。在初创阶段 公司主要致力于飞机发动机的研发和生产。BMW的蓝白标志象征着旋转的螺旋桨 这正是公司早期历史的写照。但是现任的宝马总裁却更正说 人们总以为蓝白标志是螺旋桨 其实应该是 宝马的总部在慕尼黑 德国的巴伐利亚州 而巴伐利亚州的州旗是蓝白相间的 宝马的名字又是巴伐利亚发动机公司 宝马就代表了巴伐利亚 代表了德国最精湛的发动机技术。 1923年 第一部BMW摩托车问世。五年后的1928年 BMW收购了埃森那赫汽车厂 并开始生产汽车。之后 BMW将许多汽车制造史上的杰作推向市场 这些产品不断激发
出强烈的感情和人们的渴望 铸就了BMW公司作为一家汽车制造商的杰出声誉。 BMW集团的今天―以高档品牌高效增长当前 BMW集团是全世界最成功和效益最好的汽车及摩托车生产商。2002年 公司成功销售了超过100万部BMW和MINI品牌的汽车 销售纪录首次突破一百万辆 在摩托车业务上 销量超过9.2万辆 再创销售新高。在全球 BMW集团的员工总数超过10万人。 一贯以高档品牌为本 正是企业成功的基础。BMW集团拥有BMW、MINI和Rolls-Royce(劳斯莱斯)三个品牌。这些品牌占据了从小型车到顶级豪华轿车各个细分市场的高端 使BMW集团成为世界上唯一一家专注于高档汽车和摩托车的制造商。高档意味着“附加值”。BMW集团的品牌各自拥有清晰的品牌形象 其产品在设计美学、动感和动力性能、技术含量和整体品质等方面具有丰富的产品内涵 因此 这些品牌可以给用户提供切实的附加值。在此基础上 BMW集团期望获得较高的单车利润率 从而继续保持赢利性增长 并确保公司在未来的独立地位。 BMW集团将长期贯彻明确的高档品牌策略 在未来几年内 这将体现在大范围内的产品和市场攻势上。在注重各品牌独特性的同时 BMW集团将通过推出新产品进军新领域 并把公司的系列产品推广到更多新市场。籍此 公司将跨入一个全新境界。 到2008年 BMW集团将销售大约140万辆汽车 实现40%的增长。同年 集团的年销售额将突破500亿欧元。 宝马-飞机引擎 (宝马最早的飞机发动机工厂) 宝马(BMW)的全称是巴伐利亚汽车制造厂(BayerischeMotoren-Worke) 英文是Bavarian Motor Works。它是由一个制造飞机引擎的公司于1916年3月注册的。这家公司第一个成功的产品是由麦克斯·费兹设计的直列六缸发动机 在第一次世界大战时装配在德国战斗机上。
公司发展史范文_企业发展历程范本 每一个能够发展起来的公司，都有着一段发展的历程，如何将这段发展历程记录下来呢，下面是为你整理的公司发展史范文，欢迎大家阅读。 公司发展史范文篇1 19xx年，中至信家具创始人陈中信以超人胆识，率领一帮时代的弄潮儿来到广东顺德，在这片"家具制造王国"的热土上开疆拓土，进军家具行业。 徽商出身的陈中信先生，慧眼如炬，以职业企业家的敏感度和对家具文化内涵的理解，准确预测到家具行业未来的发展趋势：要想尽快在家具行业生存下去，就必须做别人不敢做、别人想不到的产品。在经过一番深思熟虑后，他把目光锁定在成功人士的身上，因为这部分人综合素质高，有崇尚高雅的文化理念，并且有资本、有实力购买价格昂贵的家具用品，因此生产与之相匹配的高附加值家具产品一定会有很大的市场。 于是，从20xx年开始，中至信家具公司进行产品转型，把产品定位在"品牌化、高档化、欧美化"，立足高端、高附加值家具产品，这次对公司产品准确的定位，是中至信家具公司第一次战略性的胜利，也是中信家具公司迅速崛起的奠基石。搏击长空中至信家具在腾飞 伴随着中国经济的高速发展和企业定位的准确，中至信如雄鹰般展翅地飞速发展。20xx年，中至信硕果累累，获得生产、销售全面大
丰收。三月份美式家具象牙白"夏洛蒂"系列产品隆重登场，国内各大中城市"夏洛蒂"专卖店如雨后春笋般发展起来，销售订单直追公司拳头产品"圣洛克"。在各地经销商争夺"夏洛蒂"经销权的热潮中，公司新产品欧式"美特世家"光彩夺目亮相八月深圳展会，短短半年时间公司连续设计制造两个系列新产品，加上公司"美特美家"和"圣洛克"两个系列，迅速发展专卖店将近200家，这就是被业界传为神话的"中至信速度"!这就是中至信家具品牌的影响力!这就是中至信家具公司董事长陈中信先生的人格魅力的展示!中至信的此番成就，在欧美家具生产厂家中开辟了专卖店发展最多、设计生产产品系列最多的厂家之先河!在同行业中被传为佳话。 胸有成竹完善产品供应链及物流 为了解除经销商及时供货的后顾之忧，"让经销商零库存"!中至信不惜占用公司庞大资金增加产品库存，公司大型的现代化物流中心也由3万平方米增加到6万平方米，从而解除经销商及时供货的后顾之忧，经销商只要订单传到公司，业务部门马上就安排物流中心及时发货，这样经销商不用占用资金增加库存，又使消费者能在第一时间看到自己购买的家具安装在家中。这种"中至信速度"在同行业中也是首屈一指。中至信人凭着对自己产品那种自信，凭着对各地经销商的充分信任， 公司大型的物流中心不但没有形成产品积压，而且在十月黄金周期间很多专卖店生意火爆，充分发挥了强大的供货能力。 品牌创新引领欧美家具潮流
2004年郑州市非住宅市场分析 1.非住宅市场整体情况 2004年，郑州市共投放各类非住宅物业81.04万平方米，较去年增加24.63万平方米，占全年商品房投放的14.8％，投放量比去年同期增幅43.7％。其中商业物业投放67.48万平方米，办公物业投放8.12万平方米。 全年共销售各类非住宅物业5239套，面积达43.59万平方米，较去年同期增加15.23万平方米，增幅53.7％。其中，商业物业销售4241套，29.46万平方米；办公物业销售359套，12.35万平方米；车库，地下室共计销售639套，1.78万平方米。销售价格方面，非住宅均价为5984元/平方米，较去年上涨806元/平方米：商业物业均价7294元/平方米，较去年上涨1356元/平方米；办公物业3492元/平方米，较去年上涨147元/平方米。 与去年相比，纵观整个2004年非住宅市场，投放面积和销售面积大幅上升，销售价格一路上扬，商业物业的发展更是蓬勃一片。郑州非住宅市场呈现大好的发展势头。 2.非住宅市场投放情况 2.1年度投放情况
纵观2001年至今的非住宅投放情况，投放面积和项目数量一路上扬。投资者和广大开发商对郑州非住宅市场的巨大潜力和前景非常看好，投资开发热情日益高涨。2004年非住宅项目投放面积更是逐季度递增，全年投放面积是2001年的3.1倍，仅第4季度的投放面积就超过了2001年全年投放量。 2.2分类型投放情况 2.2.1商业用房投放情况 2004年商业用房投放面积67.48万平方米，占整个非住宅市场投放量的83.27％，是2003年投放量的1.8倍；投放项目较去年全年增加11个。今年商业投放又一个明显的特点就是，大体量商业物业的投资越来越受到青睐：单个项目面积超过5000平方米的就达到43个，比去年同期增加20个，它们的面积总和达到51.01万平方米，占全部商业用房投放量的57.6％；单个项目面积超过1万平方米的商业物业达20个之多：恒泰服饰广场和百年德化购物广场
{ 艰苦拼搏期（1998年-2003年）} 创新，无止境 90年代中后期，陶瓷行业进入高歌猛进大发展时期，市场空间扩大。公司顺应时势，果断斥资，高明三洲350亩的第一个生产基地形成，在佛山的上元村建立第一个企业展厅。同时，引进先进生产设备和科研、营销人才，营销总经理彭长华高瞻远瞩，坚持“创新、求实、高效、拼搏”的科学理念，为顺辉瓷砖迈上快速发展之路奠定坚实基础。 2002年，推出300x450mm大规格内墙砖产品，这是顺辉瓷砖产品革命性的成功，这一规格产品逐渐成为终端销售主流。特别值得一提的是，顺辉瓷砖瓷片凭借稳定的产品质量，丰富的花色，缔造了中国建陶行业的“瓷片帝国”的神话，并传颂至今。 { 蓬勃发展期（2004年-2006年）} 加速，求发展 2004年，斥巨资在高明沧江建立1100亩的第二个生产基地，正式推出抛光砖产品。从此，内墙砖和抛光砖两条产品线齐头并进，顺辉瓷砖进入了蓬勃发展期，获得了业内和消费者的广泛认可。 公司不断加强终端专卖店建设和维护，帮助客户完善终端服务体系，体现出超前的战略性服务意识，吸引了更多经销商加盟，确定了“以市场为导向，以创新求发展”的科学发展思路。 为紧贴市场的发展，2006年，推出具有行业标杆性的七次布料产品“腾辉石”，在市场上获得了极大成功。同时，一年一度的经销商年会成为顺辉瓷砖打造厂商共赢体系的优良传统，“年会营销”成为行业佳话。 { 铸就辉煌期（2007年-2010年）} 2007年9月，公司斥巨资在湖南临湘建立第三个生产基地，占地面积2000亩；同年又推出行业创新概念石“天籁石韵”系列，市场份额不断提升，创造令人瞩目的辉煌业绩。 2007年会，大型单一陶瓷品牌专卖店“饰家馆”如雨后春笋出现在全国各地，标志着终端建设步入了新纪元；2008年4月，行业首创抗菌陶瓷专利技术研发成功，标志着产品创新能力迈上了新台阶。 顺辉瓷砖开始重视终端活动和事件营销的积极效应，2009年开行业之先河，举办“导购员设计大赛”，成为行业年度活动策划的一大亮点。 2010年，“东风吹来满眼春”为主题的年会，提出“精耕细作”市场战略，持续推进终端建设，协助客户成长，体现出顺辉人谋定未来的远见力和执行力。 { 未来展望期（2011年-至今）} 实力，赢未来 2010年8月，为满足市场需要，“顺辉陶瓷”更名为“顺辉瓷砖”。作为中国建陶行业的先行者，在多年的发展过程中，顺辉瓷砖不断用实践证明自己永远快人一步。 顺辉瓷砖坚持创新理念，协助终端经销商的成长，2009年开展了“产品展示设计大赛”、2010年开展了“导购员全国统考”、2011年开展了“导购达人秀”、2012将开展“设计达人秀”。
深圳商业地产的发展历程 从简单销售到探索经营管理，深圳商业地产开发渐趋成熟 世方商业地产 深圳房地产市场一直以来都在全国处于领先地位，从开发、策划代理、广告宣传推广等各个链条，无不走在国内其它城市的前列，商业地产亦不例外。目前，国内很多一、二线城市的商业地产开发，无不借鉴深圳的经验，如法炮制深圳的操作模式。可以说，深圳是国内商业地产的一块试验田。而深圳商业地产在自身的探索过程中，也走过了曲折的道路。 深圳商业地产真正的发展是在2001年左右，到今天大概走了6个年头。从罗湖、到福田、南山，再到关外的宝安、龙岗，深圳商业地产的开发，从早期简单的销售时代到后来的“伪经营时代”，再到今天的销售与自营并举的局面。同时，开始重视、探索商业地产经营管理，商业地产在深圳的发展正逐渐走向成熟。深圳商业地产的发展，其产业链虽然不如住宅那样成熟，但已经开始进入市场规律和价值规律的探索运作中。 2001-2004年，商业地产开发以销售为主导 2001-2004年是深圳商业地产的起步阶段。商业地产在“首期几千元买铺”的强烈诱惑之下，迅速形成“全民买铺”的热潮，如在龙岗、南山等区域的商业地产呈现出井喷式的开发，不断上演抢铺风潮，商铺销售异常火爆。这一阶段的商业地产以销售为主，不注重定位、招商、经营等环节，能卖掉就万事大吉。这一阶段主导营销的是强势的广告宣传，其销售模式主要有两种：一是只售不租，二是包租十年销售。 在深圳商业地产营销初期，引进主力店包租十年销售虚拟产权式商铺的模式较多，然而，这种长期包租的虚拟产权式商铺，投资风险极大，并不能给投资者带来稳定的收益。长期包租销售，且不说包租期内开发商有无能力持续返租、大商家能否持续经营等问题不说，返租期后业主找不到自己的铺位、接受不了大商家的低租金，长期包租这颗“定时炸弹”将会引爆。实际上，深圳龙岗、南山不少采用包租销售的项目，早期埋下的“定时炸弹”己经爆炸，主力商家撤场，商场关闭空置。 从长期包租走向另一个极端的是只售不租，开发商只销售产权，销售完后基本上不再管，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。然而，只售不租的模式，仅限于商业的大宗销售或少量的社区街铺，对于大卖场散铺销售和大型商业街销售，采取只售不租导致产权分离，招商经营不统一，业态业种组合混乱，引起后期经营管理失控。事实证明，深圳有多个只管