未来房地产市场发展格局分析
一、预计到2020年房地产发展仍有较大空间
我国未来的房地产市场空间仍大与目前的发展阶段有关，根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在较大的住房需求缺口。现在中国的新房交易占到总交易量的80%左右，二手房交易量占比小，且集中于北京、上海这些一线城市，只有这些城市新房与二手房交易各自占比相当。而美国、日本、欧洲这些发达国家主要是以旧房交易为主。比如，美国2009年有7%的家庭换房，其中90%的交易是旧房交易。其原因在于发达国家的住房套数比家庭户数还多。未来房地产市场发展仍有较大空间，这是因为：
1．城市人口不断增长对住房需求较大
城市人口不断增长，今后几年1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户将产生巨大的住房需求。城市人口的增长包括三个来源，一是农民进城所产生的新市民。目前我国城镇化率为53.7%，根据世界城镇化发展普遍规律，我国仍处于城镇化率30%－70%的快速发展区间。按照我国新型城镇化发展规划的目标，城镇化率将在2020年达到60%左右，这意味着未来城市将吸纳超过8500万的新增人口；二是通过户籍落户实现真正的市民化。目前户籍人口城镇化率只有36%左右，16.7%的城市居住的人口未实现真正的市民化，无法享受相应的权利和保障，无法完全融入城市，释放需求。新型城镇化规划的发展目标将2020年的户籍人口城镇化率设定为45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距将会不断缩小，未来将实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇
落户，这会产生巨大的住房需求；三是人口从中小城市向大城市的集聚。人口普查数据表明，近10年来人口迁移存在一个发展趋势，即人口正在从中小城市向大城市不断聚集，且人口超过100万的城市住房需求更为旺盛。大城市新增人口较多，房价增长较快，住宅需求较大。
2．棚户区改造与改善性需求将进一步推动房地产市场
“今后一个时期，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。未来全国还有1400多万户需要进行棚改。尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。通过改造，这些区域的约1亿居住人口将会搬迁进新的住宅。这必将产生巨大的住宅需求和配套基础设施建设需求。
棚户区改造是政府对棚户区居民内在改善性需求的顺应，其他市场主体的改善性需求将通过自身市场行为释放住房需求。目前我国城镇人均住房面积31平方米，但人均住房面积低于20平方米的家庭还占32%，其中一部分需要政府的支持，另一部分主体将通过自身努力在未来几年逐步改善居住条件，我国住房的改善性需求远远没有结束。
3．家庭小型化导致住房需求增加
改革开放以后，随着计划生育政策、城市化进程、现代生活方式演进等因素，家庭分化加剧，小型化趋势明显。家庭规模已从1982年的每户4.41人缩小为2010年的每户3.1人。这就使得在总人口不变的条件下，住房需求也在增加。过去10年，仅仅因为家庭
小型化因素，导致住房需求增加9.1%。预计到2020年，即使将受计划生育政策调整影响的1000万人考虑进来，这一基本趋势也不会发生改变。
4．购买力强劲支撑房地产需求
当前劳动力人口达到顶峰，并且在未来一段时间内仍将保持在高位。根据第六次人口普查数据，购房能力最强的20-49岁人口占比为54.8%，对房地产影响最大的35-46岁之间的高储蓄人口比重是42.6%；中国人口抚养比不到35%，远低于日本，未来若干年人口因素对住房需求的增加仍将存在。根据“十八大”提出的“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”的“收入倍增计划”，未来购房的支付能力也将因收入的提高而增强。
二、未来房地产市场增速将逐步放缓
过去10年的商品房销售面积年均增长速度是16%，未来我们将逐渐告别如此高速的增长速度，销售面积和价格上涨将会放缓。1998年到2011年房地产开发投资高速增长，年复合增长率24.4%。从2012年起，这种高速增长的情况开始发生变化，2012年和2013年分别同比增长11.4%和19.4%，整体上明显放缓。这种放缓符合规律，是房地产持续十几年的高速增长以后，规律性地回落。这种回落不仅仅表现在投资方面，还表现在销售以及其他方面。所以，增速换挡是当前的一个比较明显的特征。
1．潜在增长率下降宏观经济进入中高速增长阶段
我国经济由长达30多年的高速发展阶段转向中高速发展阶段，已是国内外经济学界的普遍共识，国内外研究机构和专家认为，“十三五”期间我国潜在增长率将在5%-8%之间。投资拉动的增长方式已出现弊端和动力不足的问题，结构调整和战略思路的调整，
更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展也更加注重质量和生态，城市建设也将告别大拆大建，房地产发展恐将告别“野蛮生长”阶段，逐渐回归理性。
2．近年快速增加的住房供给市场短期难以消化
中国未来一段时期房地产需求仍将持续上升，但供不应求的局面已经过去。当前，全国住宅库存积压已达3亿平米，2012-2014年住宅市场已呈现明显的供过于求态势。预计到2017年，中国住宅市场重新恢复供求平衡，但在2020年以后需求增速或将趋于下降。按照2009-2012年以来全国每年销售的住房套数计算（每套100平方米以上），每年可解决2600万-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决2.26亿人的居住，而城市增加的人口实际只有1.76亿，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求1700万套。此外，城市化所创造的住宅“刚需”也无法完全消化如此多的供给。未来10年，所谓“刚需”也就是每年城镇首次置业的新房需求年均大约是2.7亿-3.2亿平米，假设刚需在全部新房成交中占比35%，可以推算出全国每年的商品住宅销售面积至多是7.8亿-9.2亿平米。这样的销售量即便与2011年的销量相比，也缩水了5%-20%，房地产市场或将进入“买方市场”。
3．存量规模巨大影响房地产新建投资速度
这十几年来大规模建房，使得整体的存量规模已经相当庞大，住宅结构也发生了变化。尽管市场交易仍然以新建房为主，但存量房的规模和新建房的建筑规模已平分秋色，所以存量房的交易量如果继续增大，对新建住房投资也将产生影响。从客观上来讲，房地产不可能永远高歌猛进，到了一定程度会规律性地回落，这种回落
并不是泡沫的破裂，而是市场向均衡的回归。预计2018年城镇住宅存量估计将超过250亿平方米，巨大的存量必然会影响房地产的新增投资速度。尽管目前我国房地产商品住宅实际增速仍保持2位数增长，但预计未来将逐渐减缓，到2019年甚至可能会开始负增长。
4．新型城镇化更加重视质的建设不再侧重追求速度
简要回顾中国的房地产市场发展历程不难发现，十多年的房地产上升周期一方面得益于经济发展、投资环境和人口结构，另一方面也得益于房地产制度的改革所释放的政策红利。经过这些年的快速发展，这些“红利”已基本吸收和释放，下阶段的房地产市场将由新型城镇化等新的发展模式来拉动，更加注重发展的质量和民生水平的提高以及生态环境的可持续发展，房地产发展的重点也随之改变。过去10年的城镇化速度为年均1.36，未来的城镇化速度将降低为每年0.8-1.0。尽管这依然是一个较快的速度，但是质的提高更为关键，这也促使房地产发展更加向人性化和更加注重经营管理的方向迈进。
三、未来房地产市场发展趋势
1．双轨供给模式正在形成
“十二五”期间，保障房供给大幅度提高，现在差不多达到12%-13%左右，全部建成以后，到2015年保障家庭会达到20%左右。预计未来，我国将逐渐建成“双轨”供给模式。“双轨”一边是市场轨，一边是政府轨，各自归位，起到了市场配置资源的决定性作用，也发挥了政府的民生保障作用。而双轨的形成特别是保障房的占比增加，对商品房市场有一定的影响。一方面填补了开发企业对利润较少、户型较小、价格较低的此类住宅热情不够的市场缺陷，另一方面也存在挤占低端商品房市场的可能。但总体来说，随着城市保障房的推开以及农村土地制度改革的启动，未来中国房地
产将从以往只注重“效率优先”的时代，进入到相对的“公平时代”。过去十多年中国房地产市场的最大受益者是政府、开发商和部分城郊农民，而买单者大部分都是城市的普通民众。展望未来十年，房地产的收益分配逐渐转向公平改善状态。房地产市场也会从单一的商品房市场转向“商品房+保障房”的双轨市场。
2．区域市场继续分化
整体房地产市场分化严重，一线城市的问题集中在土地供给相对有限，高地价问题突出，三四线城市则显现出较为明显的产能过剩，未来国家将逐步引导约1亿人在中西部地区就近城镇化，缓解区域和城市发展不平衡以及中西部城市吸纳力不足的问题。调查显示，中国房地产市场在销售、土地市场以及房地产企业业绩上都表现出分化的特征。许多大城市进入存量房时代，需求仍然较为旺盛，但主要依靠存量交易。“北上广深”四个一线城市的存量房交易量均远超新房交易量，而部分二线城市，如南京、天津、杭州、成都等也逐渐进入存量房时代；一些城市前期存量较大，消化需要较长时间。江苏、浙江这样经济比较好的东部省份，全省大多数地方的住宅去库存周期已经长达15-16个月左右；另外一些城市则是新建住宅过多、过快，局部地区房地产发展过快，某些地方出现了所谓的“鬼城”。286个地级以上市房地产发展风险评估中，风险最集中的区域在我国西北地区，并且风险最高的前50个城市几乎均为三线城市。就市级层面而言，现在很多城市都在兴建新城、卫星城。未来将更加注重中西部城市建设的产业吸纳和基础设施配套问题，但任务更为艰巨，道路更为漫长。
3．业态从住宅开发销售逐渐偏向商业物业经营
首先是房地产开发企业的重点正在从住宅房地产市场转向商业房地产市场。过去企业的开发业态比较单一，基本上以住宅为主，
这在当前的市场环境中具有较大的经营风险。随着楼市调控深入，大量投资投机需求被挤出，住宅市场容量相对缩减，其他如商业地产、旅游地产、养老地产等新型业态则空间巨大。未来的房地产产品，将不仅为了单纯地满足一般性居住，还将为人们提供旅游、消费等服务，这都是全新的市场发展机遇。
其次是更多的开发商会在城镇化过程中更加偏向于持有和经营商业物业。城镇化率超过50%以后更多地会向商业物业转移。香港的前七大地产商都用了二十多年的时间，基本上将持有物业的盈利从20%上升到60%以上，而卖房子的盈利则缩小到40%以下。我国的房地产市场正在从过去的销售房产，到现在经营房产转变。住宅及商业物业的持有运营、社区运营、物业管理等运营模式将迎来成熟期。
4．开发模式将从单一走向联合
总结过去10年，房企的盈利模式最根本的便是土地溢价。过去10年，土地几乎是从计划价或零地价走到市场价，增值空间较大，但今后土地是从市场价到市场价，涨跌都由市场决定，这就非常考验企业的综合开发能力，要求房企必须找到有利于企业资金周转的任何一种开发模式。过去的条件支持单打独斗的开发企业，未来则可能要更多考虑联合开发的模式。
5．房地产衍生金融服务将快速发展
过去房地产的融资渠道较少，货币政策也相对宽松，房企比较习惯于间接融资，主要是银行贷款。随着市场化改革的推进，房地产投融资市场走向模式化、稳定化的趋势不会改变。现阶段，房地产融资将出现投资人的专业化和融资的直接化的特点，前者会将民间融资走向基金化运作，后者会使得结构融资兴起。今后，随着货币政策相对紧缩，房企必将考虑更多的直接融资，如股权、债券、
私募融资等，和投资者一起共担风险、共享收益。从简单的房租支付到复杂的金融理财产品，房地产衍生金融服务的空间巨大。非金融类（不动产）的资产托管，REITs（房地产信托投资基金），MBS （住房抵押贷款资产证券化）等房地产行业衍生金融服务业务将逐步发展起来，房地产后续服务将更加倾向于专业化的理财服务。与之相适应的，与行业相关的衍生金融服务将会迎来更多的客户群，银行和金融体系改革将进一步促进衍生金融服务的专业化和规范化。
（经济预测部刘鹏）