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房地产公司住宅产品设计标准化

北辰实业住宅产品设计标准化

打造北辰实业住宅品牌

目录（一）

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1<奥雅产品线>目录

第一部分前期研究

1.1 产品设计标准化研究

第二部分奥雅产品线标准化

2.1 产品定位篇2.1.1 项目运营轨迹2.1.2 总体定位篇2.1.2.1 解析地块关键词2.1.2.2 选定产品类型2.1.3 示范区策略篇2.1.

3.1 选址策略2.1.3.2 边界划分原则2.1.3.3 功能分区2.1.3.4 流线设计2.1.3.5 入口及展示面2.1.3.6 施工顺序2.1.3.7 售楼处设计原则2.1.4 户型策略篇2.1.

4.1 面积段选定2.1.4.2 品质控制

2.1.4.3 附加值增加方式 2.1.4.4 入户流线2.1.4.5 高层全明设计2.1.4.6 洋房货值比较2.1.5 立面策略篇

2.1.5.1 城市建筑历史脉络2.1.5.2 借鉴手法及设计建议2.1.6 地下车库策略篇2.1.7 景观策略篇2.1.7.1 景观定位2.1.7.2 场地问题应对

2.2 产品技术篇

2.2.1 总图技术篇2.2.1.1 总体设计原则2.2.1.2 总体设计策略2.2.1.3 总图方案推演2.2.2 示范区技术篇2.2.2.1 建筑设计

<奥城产品线>

目录（二）

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1<奥雅产品线>

2.2.2.2 参观流线

2.2.2.3 室内设计

2.2.2.4 景观设计

2.2.2.5 灯光设计

2.2.2.6 标识设计

2.2.3 户型技术篇2.2.

3.1 户型标准化理念2.2.3.2 户型模块拼接2.2.3.3 高层户型库2.2.3.4 核心筒库

2.2.

3.5 洋房户型库2.2.4 立面技术篇2.2.

4.1 立面效果展示2.2.4.2 立面尺度研究2.2.4.3 立面用材配置2.2.4.4 立面细部分析2.2.5 地下车库技术篇2.2.

5.1 地库的形式2.2.5.2 地库的范围2.2.5.3 地库的层数2.2.5.4 地库的结构形式2.2.5.5 地库的层高2.2.6 景观技术篇 2.2.

6.1 概念分析

2.2.6.2 总图

2.2.6.3 功能分区

2.2.6.4 交通分析

2.2.6.5 活动分析

2.2.6.6 专项分析

2.2.6.7 景观工程估算

2<奥城产品线>

目录（一）

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第二部分奥城产品线标准化

2.1 产品定位篇2.1.1 项目运营轨迹2.1.2 总体定位篇2.1.2.1 解析地块关键词2.1.2.2 选定产品类型2.1.3 示范区策略篇2.1.

3.1 选址策略

2.1.

3.2 边界划分原则2.1.3.3 功能分区

2.1.

3.4 流线设计

2.1.

3.5 入口及展示面2.1.3.6 施工顺序

2.1.

3.7 售楼处设计原则2.1.4 户型策略篇2.1.

4.1 面积段选定2.1.4.2 品质控制

2.1.4.3 附加值增加方式2.1.4.4 入户流线

2.1.4.5 高层全明设计

2.1.4.6 洋房货值比较

2.1.5 立面策略篇

2.1.5.1 城市建筑历史脉络2.1.5.2 借鉴手法及设计建议2.1.6 地下车库策略篇2.1.7 景观策略篇

2.1.7.1 景观定位

2.1.7.2 场地问题应对

2.2 产品技术篇

2.2.1 总图技术篇

2.2.1.1 总体设计原则

2.2.1.2 总体设计策略

2.2.1.3 总图方案推演

2.2.2 示范区技术篇

2.2.2.1 建筑设计

1<奥雅产品线> 2<奥城产品线>

目录（二）

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1<奥雅产品线>

2.2.2.2 参观流线

2.2.2.3 室内设计

2.2.2.4 景观设计

2.2.2.5 灯光设计

2.2.2.6 标识设计

2.2.3 户型技术篇2.2.

3.1 户型标准化理念2.2.3.2 户型模块拼接2.2.3.3 高层户型库2.2.3.4 核心筒库

2.2.

3.5 洋房户型库2.2.4 立面技术篇2.2.

4.1 立面效果展示2.2.4.2 立面尺度研究2.2.4.3 立面用材配置2.2.4.4 立面细部分析2.2.5 地下车库技术篇2.2.

5.1 地库的形式2.2.5.2 地库的范围2.2.5.3 地库的层数2.2.5.4 地库的结构形式2.2.5.5 地库的层高2.2.6 景观技术篇 2.2.

6.1 概念分析

2.2.6.2 总图

2.2.6.3 功能分区

2.2.6.4 交通分析

2.2.6.5 活动分析

2.2.6.6 专项分析

2.2.6.7 景观工程估算

2<奥城产品线>

奥雅产品系——武汉光谷住宅产品设计标准化

打造新都市时代的体育公园社区

前期研究

北辰住宅产品标准化设计STANDARDIZATION

前期研究

一、研究目的

n为加快项目开发速度，掌控开发成本；

n规范开发管理，提高管理效率；

n确定、完善开发产品线，提升项目整体开发能力。

二、研究思路

在研究中分两条线进行

n设计流程标准化——事项、方法、成果、周期

n设计内容标准化——标准产品、产品标准、其他研究

以典型项目为标准框架，结合多个项目操作经验，明确产品开发全程做需要做的事情，并对于项目操作形成约束性指导性的工作方法，通过标准产品及产品标准明确工作成果，并对于项目周期各个环节，有良好的时间控制。三、研究范围及构架

本次标准化研究涵盖两条产品线

n奥雅产品线——以武汉光谷项目为例

n奥城产品线——以长沙三角洲项目为例

以项目区位、市场定位、价值细分、居住需求、设计描述、对应技术标准及若干分项设计组成整个标准化构架；从户型设计、立面设计、总图设计、用材配置、部品部件、节点构造等建筑设计方向切入，以“可复制”为原则，建立固化的产品线。

四、设计深度及成果

总体设计成果达到扩初深度，部分节点构造及用材配置，达到实际施工标准。

2015.1.21

北辰实业设计部

产品设计标准化研究

奥雅产品系——武汉光谷住宅产品设计标准化

打造新都市时代的体育公园社区

产品定位篇

北辰标准<奥雅产品线>

总体定位篇示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹项目启动

项目分析及定位

开发商策划部

设计院

产品及配置

总体布局项目主题

示范区策略

户型策略立面策略地库策略景观策略灯光策略标识策略

成本控制要求

地段: 基地位于武汉市东湖高新技术开发区，武黄高速北侧，三环线以外3.5公里处。位置较偏，定义为市郊。

北辰标准<奥雅产品线>

总体定位篇规划条件产品定位地段解析地块关键词地块关键词主题选定产品类型示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

北辰标准<奥雅产品线>

规划条件

规划净用地面积:104817.23㎡

用地位置：光谷三路以东、高新二路以南

容积率：不超过2.3

建筑密度：不大于30%

建筑高度：不超过100米

总体定位篇规划条件产品定位地段解析地块关键词地块关键词主题选定产品类型示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

产品定位:

定位人群：地块属东湖高新区，靠近光谷，周边有大量IT、金融等从业人员，包含各层次。住宅产品定位：刚需、刚改、以及舒适型产品。

北辰标准<奥雅产品线>

刚需

刚改

舒适型

总体定位篇规划条件产品定位地段解析地块关键词地块关键词主题选定产品类型示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

主题 : 地块周边有二妃山体育公园、奥林匹克体育中心等大型体育场所，运动氛围浓厚，主题定义为运动。

北辰标准<奥雅产品线>

总体定位篇规划条件产品定位地段解析地块关键词地块关键词主题选定产品类型示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

北辰标准<奥雅产品线>

D—2/3—100

关键词1：市郊

关键词2：容积率2-3

关键词3：限高100m

关键词4：刚需、刚改、舒适型

关键词5：运动

地块编号原则：地块（D）——容积率范围——限高；如D—2/3—100代表地块为容积率在2~3，限高100m

地块编号

总体定位篇规划条件产品定位地段解析地块关键词地块关键词主题选定产品类型示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

北辰标准<奥雅产品线>

总体定位篇解析地块关键词容积率对应产品选定产品类型产品选定原则容积率

产品类型2.0-3.0

全高层

高层+小高层高层+洋房高层+联排别墅

容积率对应的产品分布规律

确定产品示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

北辰标准<奥雅产品线>

产品选定原则：1、溢价2、去化速度3、产品市场调研

4、空间形态高层

别墅

洋房

价格因素7000~8000（毛坯）18000~23000增加卖点可到11000去化周期最快

最慢

较慢

产品组合类型全高层

高层+小高层

高层+别墅

高层+洋房周边高层产品较多，同质竞争激烈周边高层产品较多，同质竞争激烈溢价空间大，但产品市场调研武汉市场排斥联排产品有一定溢价去化速度适中无溢价空间

无溢价空间

别墅去化速度慢

周边高层产品较多，稀缺洋房产品

总体定位篇解析地块关键词容积率对应产品选定产品类型产品选定原则确定产品示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

北辰标准<奥雅产品线>

最终结论：

选择周边产品稀缺、溢价较高、去化速度快的产品——高层+洋房组合

总体定位篇解析地块关键词容积率对应产品选定产品类型产品选定原则确定产品示范区策略篇户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

项目运营轨迹

北辰标准<奥雅产品线>

选址策略示范区策略篇边界划分原则功能分区入口及展示面施工顺序1

购房群体人

流方向

区域 1

a.顺迎市区人流方向，有利于展示售楼处的形象。

b.位置独立，不影响地库的施工设计。

c.有利于划分样板区。

区域 2

a.背对市区方向，不利于售处形象展示。

b.东面地块满庭春楼盘正在施工，影响售楼处周围环境和形象。

c.不利于划分洋房样板间。

区域 3

a.背对市区人流方向，售楼处形象展示有限。

b.影响地库施工设计。

c.不利于划分洋房样板间。

选址考虑因素：

p 有利于形象展示p 有利于分期建设p 有利于划分样板区

示范区选址策略

流线设计售楼处设计原则户型策略篇立面策略篇地下车库策略篇景观策略篇

总体定位篇项目运营轨迹