国外房地产评估制度对我国房地产评估制
度的启示
资环1401班袁隆湖
一.国外的房地产评估制度分析
美国:
首先,从机构管理上来看,美国政府没有专门设立房地产估价管理部门。房地产估价管理工作主要是由政府授权,并由行业协会和民间组织来完成,这种模式也是市场经济背景下,房地产估价业发展的必然趋势。在美国,评估机构从事业务范围分为商业物业评估机构和居民住宅评估机构,较大的评估机构兼营两类物业的评估,房地产评估机构除从事估价业务外,还从事房地产顾问、咨询等业务,房地产顾问咨询业务主要包括:最高最佳使用分析、市场分析、销售分析、价格及租金预测研究、吸纳率分析、可行性研究、经济基础研究、消费者描述研究、土地使用策略研究及其他经济特性研究、开发项目风险分析、房地产投资研究等。
其次,美国政府对行业内部从业人员有较为细致和严格的分级并采取分级管理的模式。美国房地产估价协会和组织主要有:美国不动产估价者协会、不动产估价者学会、美国估价者学会、美国估价协会、估价基金会等。这些协会和组织都是以提高估价人员的地位为存在目的的,为达到这种目的主要通过以下三种途径:一是发展有能力的估价人员作为会员,并授予各种资格;二是制定伦理章程以规范估价人员的行为;三是制定有关估价业务基准及发展估价方法与技术,研究有关估价问题。其中“不动产评估者协会”和“美国估价者学会”对其准会员就要求有大学学历;而“美国不动产估价者协会”则要求其候选会员具有四年制大学毕业的学历;由“美国不动产估价者协会”和“不动产估价者学会”合并成的“美国估价学会”对其较低级的会员则要求有受承认的教育机构颁发的大学学位。估价人员一般由州政府负责管理,取得从业资格必须具有实践经验并达到教育要求,美国估价师执照的取得一
般要经过下列程序:实习估价员阶段、30个月的实践经验,参加教育和考试,考试通过后即可取得执照,执照取得后必须参加一定学时的继续教育。美国各州对估价师执照根据估价人员接受教育和实践能力状况分级管理,一般为3级。其中C级执照必须有180小时理论学习和3000小时实践,可对任何物业进行评估;R级执照必须要有120小时理论学习和2500小时实践经验,可对20万元以下的商业物业和居民住宅评估;L级为有限执照,可对一定金额以下的物业进行估价,具体金额由各州自行确定。美国法律没有禁止估价师在多家机构同时执业,但估价师自身会从信誉和工作精力的角度考虑,也不会同时在两家机构工作。
美国的民间协会组织对其会员也实行分级管理。例如,美国最权威的房地产评估行业组织美国估价学会(Appraisal Institute),对其会员授予的专业资格称号有两种:一是高级住宅估价师(Senior Residential Appraisers Membership,简称SRA),另一种是估价协会会员(Membership Appraisal Institute,简称MAI),后者较前者资深,也是美国房地产估价行业中最高的专业资格,高级住宅估价师是授给那些在居住房地产估价中有经验的估价师,而估价协会会员是授给那些在商业、工业、住宅及其他类型的房地产评估中有经验的估价师和在房地产投资决策中提供咨询服务的估价师,估价协会会员所能承接的估价业务范围更广。
再次,美国对估价行业收费操作有指导规定及法律依托。美国联邦政府对估价业的指导主要体现在每年制定全国统一的行业估价统一操作标准上,该标准由美国估价基金(一个专
业机构)每年负责修订,年初出版,估价行业均以此为操作规范。美国估价报告与估价机构从业范围相对应,分商业物业格式和民宅格式,商业物业格式又根据标的物价值等分为限制报告(25万美元以下)、归纳报告(25万一80万美元)和详实报告(80万美元以上)。此外,估价人员的酬劳多为固定金额,这样强化了估价人员的独立性,从委托方来看,可以证实估价人员的估价是公正的。美国的评估机构一般专设客户异议接待人员,具体异议由估价师与客户通过协商解决,很少产生对价值异议而引发的诉讼,常见的涉及评估的诉讼主要是对物业的注定描述或建筑物丈量的不正
确,一旦产生需要承担法律责任的估价报告,主要责任由估价师承担。通常方式是内部查找责任,最严重的处罚是吊销估价师执照,估价机构责任则较好处理,估价机构一般均有估价责任险,如需经济赔偿则由保险公司负责理赔。在美国,政府不直接参与房地产估价业的管理,而是通过立法授权和制定一些法律法规的方式进行间接管理,具有较为完整的法律管理体系。美国国会通过专门的评估立法《金融机构改革、恢复、强制执行法(FIRREA)》,确定房地产评估业的监管方案和行业管理授权。依据FIRREA 中规定,评估基金会制定了《专业估价实务通用规范》和《专业道德法规》,用以规范房地产估价行业的合法性。
日本:
1.从事不动产鉴定评价的人员需要取得一定资格。
2.法律上规定了对不动产鉴定士的要求:
(一)应凭良心,诚实进行不动产的鉴定评价,同时不得做出损伤不动产鉴定士及不动产鉴定士补的信用的行为。
(二)如无正当理由,不得将其业务上所得的秘密向他人泄露。除了法律上规定的要求外,日本还制定了不动产鉴定评价的伦理纲要,要求不动产鉴定士有良好的道德品质。
3.从事不动产鉴定评价业者需要向政府登记,其业务的行使必须受到某种限制。《不动产鉴定评价法》规定,欲经营不动产鉴定业者如在两个以上的都道府县设立事务所,则应向国土厅登记,其他则向事务所所在地的都道府县登记。登记的有效期间为3年期满后如欲继续营业则需要重新登记。经营者还需每年一次向国土厅或都道府县提供以下文件:过去1年的工作实绩的书面报告;不动产鉴定士及不动产鉴定士补变动的报告:其他总理府令所规定的书面报告。未按规定登记者不得经营不动产鉴定业。
英国
1.英国房地产评估的对象
英国房地产评估对象为市场交易中的“完全持有房地产”和“租赁持有房地产”的各种权益理论上,英国土地均为王室所有,但实际上英国房地产所有制形式主要表现为以上两种类型,“年房地产法案”第一节中阐明它们是在土地法及现存普通法律中“合法的房地产”的仅有的所有制形式当然它们又派生出许多房地产权益形式,从而使评估对象非常复杂。
2.房地产评估的市场依据与评估人员的作用
房地产的各种权益进行各种交易,形成房地产市场房地产因区位、种类、质量、交易时间等不同产生不同的市场价值或市场价格,是英国房地产评估的主要的、基本的依据。在英国,房地产的价值是指房地产的市场价值或市场价格,是买卖双方在房地产某一特定权益的交易
中,买方对该特定权益在特定时间愿意承受的价格亦为卖方接受的,是买方对未来利润的估算,它完全由市场决定。
既然房地产的价值被理解为市场价格,估价人员的作用主要就是预测或估计在特定时间内某项房地产权益的可能的市场销售价,简言之,就是预估房地产市场价值或价格——即资本(资金)总额或年租金。估价人员在多方面从事业务,如向房地产销售商咨询售价向潜在的佃户咨询他应付多少年租金;向房屋抵押贷款者咨询风险值及他应承受多少抵押贷款;以及向因政府强制购买而失去房地产的人咨询他们应索求的补偿金额;等等。
3.主要的传统估计方法
英国房地产评估中主要采用5种传统的评估方法进行,即比较法、投资法、剩余法、利润法和成本替换法。
对估价方法的选择依据房地产的类型和估价的目的,除上面5种传统方法外,目前又出现了许多现代方法,如“贴现流动资金法”已广泛用于评估中,从而克服了传统方法的某些不足,但是许多新的方法源于传统方法,传统方法仍是估价的基本方法。
4.房地产评估的主要内容
理论上,凡是存在房地产产权交易都需要进行评估。因此,英国房地产评估包罗万象,有商业房地产、农业房地产、居住房地产、开发房地产的评估,也有对房地产抵押贷款、防火保险、资本收益税、继承税及收入调节税、强制性购买的补偿等的评估,另外还有矿产评估,等等。
工商房地产大体分4大类:零售、工业、仓库、办公地。它们的共同特征是均被用来从事以赢利为目的的工业、贸易或中介服务,从长远看,取得的利润决定了佃户愿意为它们支付的租金农业房地产的评估一般包括有农场、林地、住房、渔猎权等的评估通常要求估价人员对农场租金、林地及森林价值、土地所有者允许打猎及捕鱼要求的回报等进行估价。
居住房地产有廉价的公寓楼、农舍、小型及大中型住房、单元套房等。估价过程中,必须区分两种类别:一是以一定租金出租的居住房地产和买来用作投资的居住房地产,二是市场上出售的待居性质的居住房地产。前者常用投资法评估,后者则用比较法完成。
开发房地产指的是通过资本支出、改变用途而其价值随之增加的房地产,如待开发的成片土地、待建的城镇孤立场地、由过时建筑物占用的或未达最佳利用的城镇场地等,它们的价值均是潜在的,只能通过开发才能释放出来,通常用剩余法评估开发房地产的价值。
香港
1.评估行业的组织与管理
香港将不动产评估称为物业评估。物业评估的基准是公开市场价值。对物业
评估通常有专业评估人员--产业测量师来进行。香港有英国皇家特许测量师学会(香港分会)和香港测量师学会,在香港供职和执业的产业测量师大都是这两个学会
的会员。香港的产业测量师除供职于地政署、差饷物业估价署、房屋署、房屋委员会、土地审裁署土地注册处、各地产公司、银行等单位外,有相当大的一部分民间
测量师为社会服务。产业测量师负责物业评估、买卖、屋宇租售等的管理。《香港不动产估价指南》在香港不动产业颇有影响,1991年5月,政府正式颁布了《测量
师注册条例》,对注册机构、注册资格、注册申请程序、注册资格证书、纪律制
裁、上诉、吊销资格、重新申请登记等作了较为严密的规定。
2.产业测量师
香港的产业测量师负责物业评估、买卖、楼宇租赁及管理,产业测量师均受过专业训练,具有丰富的知识和经验,对土地及楼宇的发展、运用、管理等各方面都有深入的认识。产业测量师的工作大致可以分为以下4个方面:
(一)物业评估
(1)评估各类物业出租、转让及按揭等的价值;
(2)提供与征地赔偿、租务管制、差饷厘印税及遗产税等法例有关的物业评估服务;
(3)评估公司的物业价值,作为该公司上市、收购、合并及估量资产负债之用;
(4)研究各类物业的市道行情发展可行性;
(5)在有关物业价值的纠纷或诉讼中,以独立估价师、仲裁人或专家身份提供
专业意见。
(二)物业发展顾问
土地发展是一门复杂的投资,产业测量师的专业知识及经验,为发展商、投资者及财经界人士提供物业发展顾问服务。其中包括:
(1)对各种发展计划的可行性做出分析评估及市场研究;
(2)与政论治商有关修改地契细则,土地收回及重批(即续期)等事宜;
(3)就更改土地用途等问题,向城市设计委员会提供申请及上诉;
(4)制定发展及设计大纲;
(5)在整个发展过程中,在财政上做出详细估计,并分析资金流动情况,管理工程开支等;
(6)临察整个物业发展工程的进度及建议适当的修改,以符合市场的需求。
(三)土地及楼宇租售
产业测量师代客户洽商收购及租售各类土地及楼宇,主持物业拍卖,并替个别物招投标方式出售或租售物业,也为客户提供市场推广策略,对有关物业租售的各种法律文件细致提出建议。
(四)物业管理
产业测量师负责各类楼宇的管理,并代客户洽商一切有关租金调整、续约及转租等事宜。
3.评估专业人员从业人员资格要求
属于某组别的学会会员;
其他测量师团体的成员,该成员的资格标准不低于学会的会员资格标准;
已在测量学及其他学科考试、训练及经验符合注册管理局在一般或个别情况
下接纳学会会员所要求的资格标准。
通常居住在香港,已在香港取得1年有关专业经验;
未接受过组织的纪律制裁;
必须书面声明有能力在有关级别内执业。
韩国
①“土地评价”制度:1972年建立建筑部主管
②“公认鉴定师”制度:1973年建立财务部主管
二.对我国房地产评估制度的启示
1.加强房地产评估人员综合素质
我国估价师入行门槛低,虽然确立了房地产估价师资格认证制度,但只有房地
产估价师的资格是经过国家统一考试取得,一般的房地产估价员资格的取得是由各省自行决定。而且也没有在法律上规定他们从业的行为规范和烙守的准则。
而日本的不动产鉴定士的资格须经过三次考试合格,并有两年以上的实务经验,再需完成1年的实务补习者方可取得,而且还在法律上规定了不动产鉴定士、不动产鉴定士补的职业道德。可见国外都比较重视估价实务的训练,且从制度上避免了从业经历造假的行为。
所以,我国应该逐步完善房地产估价师考核制度,从法律层面上规定估价师的从业行为规范和职业准则;实行估价师分级制度,可采用房地产估价员、助理房地产估价师、房地产估价师、高级房地产估价师的级别划分。提升考试门槛,限制非估价专业人员从业,制定明确有效的问责制度,改善从业环境,加强房地产评估人员的综合素质。
2.加强对房地产估价业的管理,建立政府监督和组织约束相结合的管理体制。
我国在政府管理机构中还没有单独的部门来管理房地产估价业,而只有房地产估价师学会管理房地产估价人员,但它只是接受政府主管部门的指导,只属于建设部管理的学术团体,管理职能有很大的局限性。
相较于国内以管理评估机构为主的管理模式,国外多以估价人员的管理为主,靠各种行业法律法规、行为准则来规范其执业行为,估价师必须遵守统一的专业技术标准,并签名以示负责。对于严重违反行业规范的,将吊销执业资格,终身不得从事估价业务。这种严格的制度使估价师都很珍重自己的职业声誉,从而有效杜绝了估价师迎合客户的现象。且国外估价机构多以政府独家管理,或以政府为主(如美、日、韩)的管理模式为主,更从源头上杜绝了估价机构和客户的勾结行为。
因此,我国应以管理估价机构的管理模式转变为以管理估价师为主,依靠行业法律法规约束估价师执业行为,取消估价机构对估价师的不合理的限制,使估价师可以自由流动。建立政府监督和组织约束相结合的管理体制。
3.建立和健全房地产评估的法律和法规体系。
由于我国估价行业历史相对较短,所拥有的相关法律制度还不完善,拿日本来说,日本有《不动产鉴定评价法》,《不动产鉴定评价法施行令》,《不动产鉴定评价施行规则》,《不动产鉴定评价基准》等法律;而在道德规范方面,美国评估基金会也制定了《专业估价实务通用规范》和《专业道德法规》等法规。
因此,我国应该制定并推行《房地产估价法》,规定估价机构、估价人员、估价管理机构、估价协会、委托方的权利、责任、义务,尤其要对委托方的利益诱导行为、管理机构或行业协会的不作为行为作出具体规定,规范估价执业行为,保证公平、自由竞争。
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他山之石，可以攻玉。公租房制度在起步探索阶段，有必要借鉴国际上一些己经建立了较为成熟的住房保障制度的国家和地区进行了解，汲取它们的优秀经验。 但是，需要注意的是，借鉴的方式不应该以照搬的形式直接移植，需要事先认清国情国力，认清社会保障体系的异同，“中国是个很特殊的国家，既是大国，起点又是穷国，还是一个转型国家，又是一个社会主义国家。这些特征结合在一起，就导致了中国对于国际上先进经验的借鉴比如是大拼盘似的。 我们先来看一下，比较的前提。即对异同点的梳理。 相似处： 第一,社会保障基金的筹资方式基本相同。除少数福利国家和强制储蓄型国家,世界上大多数的国家都采取由社会各方共同承担的方式筹集社会保障基金,即国家、单位、个人三方共同承担的方式。 第二,社会保障制度的主要内容基本相同。这一点从各国的社会保障体系划分就一目了然,各国社会保障体系都包括了社会保险、社会救助、社会福利等内容。 第三,社会保障制度的主要原则基本相同。社会保障制度是保证社会全体成员基本生活的"安全网",是社会发展的"安全阔"和"稳定器",它的目标是促进人的自由与全面发展,以实现文明社会的公平性。 区别处： 第一,社会保障制度的制度基础不同。发达国家特别是西方国家的社会保障制度改革不会遇到诸如怎样培育资本市场、怎样建立劳动力市场、怎样适应对外幵放等问题,而这些是我国社会保障制度改革的必然障碍。因此,我国社会保障体系改革的深度和难度比西方国家更大。 第二,社会保障制度的经济基础不同。在各西方发达国家经过工业化进入到后工业社会的发展阶段之时,我国仍处在努力实现工业化的进程当中,经济的二元结构还很明显,加之城市化进程远落后于工业化进程。所以,在就业、收入、国际竞争等方面都存在着更大的压力,自然对于我国社会保障制度的要求也会有所区别。 第三,社会保障制度的覆盖面不同。目前发达国家的社会保障制度基本覆盖了其全体社会成员。我国受生产力水平不高的限制,国民经济还处在转轨时期,社会保障制度的覆盖面还局限在城镇居民,少于制度开始向农村居民蔓延。离全民覆盖的距离还有一大截。 基于以上前提，以下对于国际相关的住房保障制度经验做简要介绍，“公租房”是中国根据自己当下政策内容订立的名称，其性质即由国家提供以出租的公共住房，各国对此的命名不同，但是其运营方式、制度性质都是一致的。 根据对各国住房保障制度的观察，美国在公共住房的法制建设上最为完善，新加坡是住房保障制度的典范国家，亦是我国借鉴最多的国家，相较而言是与我国住房保障制度内容最为相似的国家，香港的“以房养房”“以商养房”模式值得借鉴。故以下，我们分别对美国、新加坡、中国香港3个国家和地区的公共住房保障经验进行分析，探讨其可能借鉴之处。 美国的公共住房起源于20世纪30年代，城市化使得城市涌入大量人口，其中包括大量的廉价劳动力，他们的住房成了问题，从而逐渐形成“贫民窟”，引发不少社会问题为了应对此问题，美国政府进行了不少尝试，但是当时的目的都是在于发展经济、解决就业和挽救衰弱的住房工业。 1937年，美国国会通过了瓦格纳住房法，人道主义才被作为公共住房建设的主要理念，这也是正式的美国公共住房政策的开始。二战后，美国城市面临着内城衰败、贫民窟恶化，同时城市黑人移民增加、大量复员军人和军工企业工人的失业都加剧了住房短缺问题。为此，1959年，美国国会通过了“1949年住房法”，首次强调政府在住房领域的重要责任，成为美国住房政策的里程碑。
国外公务员制度 一、外国公务员制度概况 现代公务员制度发源于英国，后来在经济和科学技术高度发达的美国得到了新的发展。其产生的历史背景是：“恩赐官职制”和“政党分肥制”。在英国，在两党制下，执政党的更迭和内阁的变动比较频繁，本着战利品归胜利者所有的观念，每当一个政党执政并组成内阁，便相应地任命大批本党成员担任政府公职。撤换一批官员。从而造成了政府行政人员中经常性的大换班，造成了肥缺分赃、营私舞弊的恶风，埋没了真正的人才，使政府管理效率低下。为了建立一个廉洁、稳定、高效的政府，保护整个资产阶级的利益并促进资本主义生产的发展，从19世纪50年代开始，在英国，随后在世界上许多国家形成了国家公务员制度。 外国公务员制度建立的两个重要标志是：“考试录用制度”以及“政务官与事务官分离，事务官职务常任制”。 外国公务员制度的基本内容包括“以考任制为核心的任用制度”和“以工作实绩为基础的考核制度”。考任制是公务员制度的基本标志。英美两个国家的官吏制度改革，是以建立考试录用制度为开端的，法国、日本、德国等国建立现代国家公务员制度也是从实行公务员录用考试开始的。 公务员管理可以归纳为入口管理、在职管理和出口管理。把好入口关后，主要是通过绩效考核来决定奖励和惩罚、职务的任免和升降等。工作实绩为基础的考核制度是在职管理的中心内容。 二、英美法等国公务员制度的建立和发展 1．英国文官制度的建立和发展 英国文官制度的形成，经历了一个漫长的过程。英国文官制度起源于政务官与事务官的分离。 （1）实行官职考试补缺制度是英国文官制度的标志 英国文官制度形成的一个重要标志，就是推行考试录用制度。在两党轮流执政的情况下。执政党往往把政府的官职，作为“战利品”，公开进行“肥缺分赃”。这种“政党分肥”的选官制度，一方面随着执政党的变换，造成政府官员大换班，不利于政局的稳定和政府工作的连续性；另一方面，使官场营私舞弊、腐败成风。为克服这些弊端，英国政府从1833年开始，对各部门实行官职考试补缺制度，规定每有职位空缺时，需要有四人以上参加考试，通过竞争择优录用。这是英国建立考录用制度的第一次尝试。1853年，针对东印度公司的《用公开考试办法录用职员》的报告对英国文官考试录用制度的建立和发展，产生了重大的影响。
房地产估价档案管理制度 为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，及时做好估价资料整理归档，方便内部和外部审核，并且防范风险或解决有关估价争议，根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定，结合本公司实际，制订如下评估报告档案管理制度。 一、估价项目档案管理的主要工作原则 在加强房地产估价资料归档管理中，应遵循下述工作原则： 1、及时性原则 估价人员在出具估价报告后的3天内，及时将一切必要的资料整理归档，避免出错或丢失资料。 2、真实性原则 估价项目档案具有依据凭证作用，必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则 估价项目档案应涵盖全部估价活动，具有较好的完整性，以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则 估价项目资料应便于整理归档，切忌过于繁琐和盲目求全；应便于查找保管，并满足保密的要求：应便于开发利用。 二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立，应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案 估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。1）微机存档的估价报告，应包括以下内容： a) 《房地产估价结果报告》： b）《房地产估价技术报告》： c）现场勘查数码照片。 2）书面存档的估价报告，下列资料必须完善： a）《房地产估价委托书》：
考察德国的住房制度 近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示，4月中旬开始的新一轮房地产调控很可能是“来真的”。这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。而年初以来的政策实践及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。 在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场化和保障性住房并行的双轨制，以此稳定房价和创造社会公平。更有甚者，从土地国有这一宪法基础出发，要求由国家出面解决大部分人的住房问题。凡此种种，愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。 德国完善的金融体系有以下几个重要特征: 1.建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人们比较重视“储贷合同”契约型融资。其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用，但是它所提供的资金毕竟是有限的。只有建立多元化的融资机制，将契约型融资与商业性的储蓄融资结合起来、将住宅金融与整个金融市场联系起来，相互协调，才能使之发挥更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。 2.住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行自愿、平等、互利互惠的原则，既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格，保障了储蓄与货款权利与义务对称和储户之间机会均等。相比之下，我国的住房公积金制度实行强制性储蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人(如城镇个体劳动者、
中西方公务员制度之异同 一、公务员的界定与分类 在西方国家，一般而言，凡是在国家和地方政府机关公共团体中从事公务者都是公务员。但西方发达国家的公务员在管理上都作了政务员(或特殊职)与事务官(或一般职)的划分和区别。政务官属于公务员的范畴。政务官的选举、任命由宪法、选举法或其他专门法律加以规定。事务官的考试录用、考核培训、工资福利等则由公务员法加以规定。 在我国，公务员是指各级国家行政机关中除工勤人员以外的工作人员，包括各级人民政府的组成人员、各级政府中除工勤人员以外的非政府组成人员，还包括行使政府职能的事业单位的组成人员。公务员制度是指国家通过指定法律和规章，对政府中行使国家权利，执行公务的人员，依法进行科学管理的制度。我国不实行“两官分途”，对类似西方政务官的公务员，我国都统一适用于公务员法律，这是由我国国情决定的。西方各国把文官系统看作是独立的利益集团，将文官身份分裂开来：对公众是官员，而对政府来说是雇员，公务员与政府的关系是雇佣关系。我国的公务员则是人民的勤务员，是国家的主人，是代表人民使国家行政权利的工作人员，他们和政府的关系是共同履行行政责任的连带关系。 二、公务员的政治态度 西方公务员制度是在两党制的背景下产生的。西方国家为了在不稳定的斗争环境中维持政府相对稳定，强调公务员“政治中立”，不介入政党活动，即，文官工作不受党派斗争的影响，不得偏向某个政党，也不对政治决策的成败负责，公务员不得参加政党或介入党派活动。它通过法律的形式体现党的意志，我国公务员坚持拥护中国共产党的这是西方文官制度的显著特征。如各国公务员法都明确规定：公务员不得参加政党的竞选活动和支持竞选的募捐活动，不得担任由选举和政治任命产生的公职，不得接受政治捐款，等等。规定“政治中立”，有利于在多党竞争的政治环境中，避免“政党分赃制”造成的工作混乱和官员队伍的动荡不稳，使业务类公务员不卷入政治斗争，以稳定公务员队伍，保持政策的连续性和政治的稳定。 我国公务员制度的建立，是由于随着经济体制改革的不断深入，政治环境中的某些环节形成了障碍，特别是政府机构的恶性膨胀，官僚主义泛滥，人事制度缺乏科学性，民主性。我国全体公务员都要坚持中国共产党的基本路线，并接受马列主义、毛泽东思想、邓小平理论。公务员制度是在党的领导下建立的，它通过法律的形式体现党的意志，公务员必须坚持贯彻执行党和国家的路线、方针、政策。我国公务员坚持拥护中国共产党的领导，这有利于维护我国的政治稳定。 三、公务员考试、考核和奖惩制度 无论中国还是西方国家，公务员的录用一般都采用考任制。考试方式大多为三种：笔试、口试和实际操作。但西方发达国家比较注重职务上所需要的知识能力。采取的方法是客观公正的竞争考试，以保证真正优秀的人才有机会担任公职。这样有利于提高公务员的素质，克服政府官员任用中的不正之风。并在任内进行各种考核，保证公务员的素质。 我国的公务员考核注重的是“德、能、勤、绩”四方面的内容。方式以平时考核和年度考核为主。 西方各国以人事部门为主对公务员进行考核。一般以领导考核为主，考核结果不公布。我国则不仅注重业务素质，还强调公务员的政治素质。这对于保证党的领导地位以及党和国家政策的一致性十分必要。我国考核机构是各部门本身，采取领导与群众相结合的方法，考试结果通知本人。 西方国家的考核等级与奖惩直接挂钩。如美国，评为优等(工作超过标准)提薪一级，并拥有优先提职的机会；评为满意(工作合乎标准)提薪一级；不满意(工作没有达到标准)酌情减薪、降级或免职。而在我国，考核登记分为优秀、称职与不称职三种。大部分公务员的考核成绩或考核等级都集中在“称职”这一等无法体现出绩效的优劣，也就无法实施有效的奖惩。这是我国考核机制没有起到积极的激励作用的原由之一。 四、公务员晋升制度 目前，中西方公务员的晋升机制主要有四种：考试晋升制、功绩晋升制、年资晋升制与越级晋升制。考试晋升制是通过竞争考试，以考试成绩为升迁标准：功绩晋升制是以工作成绩大小为晋升依据的机制；年资晋升制则以工作年限为晋升依据；越级晋升制是让成绩特别突出，贡献特别大的公务员不受年限与考
浅析国外经验对我国实施素质教育的启示 刘林林 【摘要】：一、找出中国与国外学生的学习制度基本区别。二、中国学生与外国学生老师与家长对待学生成绩的态度的区别。三、日本学校有多方面的课外活动，而中国却只是遵从“满堂灌”的教育方法。四、中国实行素质教育的难度。 五、中国考试与课题的死板，助长了应试教育的发展。六、如何改变当前教育方法与考试制度和考试方法。 【关键词】：素质教育应试教育认知结构教学 经过反复商讨，我确定了《中外中小学教育的比较与分析》这一课题。课题确定后，到学校阅览室查阅了大量资料，对素质教育和应试教育的区别有了初步的了解。 在查阅资料的过程中，遇到了许多问题不知如何着手，面对桌上的书本，是每本阅览还是怎样，真有点儿手足无措。幸亏有指导老师的指导，我们才能正确、熟练地进行。 为什么世界的诺贝尔奖大多数都是外国人拿的，而我们中国人就没有一个呢？难道我国人民的智商就比外国人差吗？但我们可以肯定地说：不是的。那，这到底是为什么？这引起了我们对中国教育制度的怀疑。我们就以这个问题，展开了研究性的学习。我们决定研究中国与外国教育方法的区别。 素质教育与应试教育有什么区别呢？我们绕着这个问题找出： 老师不一样。美国老师非常亲切、友好，考完试他们进行评论；而在中国，我们只是拿到分数就行了。 学习目的不一样。在中国我们需要的是死记硬背；而在美国的学生就不得不学习思考，学会表达思想。获得诺贝尔奖的杨振宁也有体
会。他说：“我想中国的留学生比起美国的留学生或者别的国家的留学生，普通讲起来有一个特点就是兴趣比较窄，还有一个就是胆子较小。这与中国的教育政策，社会的结构有密切的关系。我推荐中国学生应向广泛的兴趣方向发展，而美国一般的同学普遍有相反的特点，就是兴趣广泛，太广泛就没一个方面深入。”他认为中国的传统中国现在的社会环境训练出来的学生大体上应该认为是成功的。 重视程度不同。日本已成为教育、文化、生活水平较高的国家，教育本身也正在把重点逐渐从数量向质量转移。他们认为，教育面向21世纪，就要适应社会变化所必须的素质、能力。具体说，学校要努力培养具有创造性和独立思维、表达、行动能力的人。为了达到这个教育目标，许多学校在传授基础知识和基本技能的同时，十分重视培养创造性、逻辑思维、抽象思维、想象力等思维能力和表达能力。 日本十分重视校外管理和教育活动，这是日本学校对加强管理的重要内容，实行每周学习5天休息2天的制度后，许多学校都设课外活动课程，成立课外活动指导室，落实学生课外教育。据我们上网知道，在日本国立的机构就有23个单位形成全国实施每周5个工作日后，社会进一步承担学生校外教育的责任。 当然，中国也开始重视素质教育了，列出了种种的方案。但始终效果不大。原因在于： 施行素质教育是一项十分复杂而艰难的社会工程，它运行基础的背景是——根深蒂固的应试教育模式；二是社会对“转轨”的强烈要求和教育工作者的初步探索。应试教育模式与素质教育的种种反差，使素质教育的运行陷入“雄关漫道真如铁”的困境。 首先当前教育改革的弊端，其主要表现是：
中国人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 主编部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 批准部门：中华人民共和国住房和城乡建设部 施行日期： 2 0 1 4 年 2 月 1 日 中国建筑工业出版社 2013年北京
中华人民共和国国家标准 房地产估价基本术语标准 Standard for basic terminology of estate appraisal GB/T 50899–2013 * 中国建筑工业出版社出版、发行（北京两郊百万店） 各地新华书店、建筑书店经销 北京红版制版公司制版 廊坊市海涛印刷有限公司印刷 * 开本：850*1168毫米 1/32 印张：2 67 千字 2013年12月第一版 2013年12月第一次印刷 定价：13.00元 统一书号：15112·23790 版权所有翻印必究 如有印刷问题，可寄本社退换 （邮政编码100037） 本社网址：https://www.doczj.com/doc/6f10682082.html, 网上书店：https://www.doczj.com/doc/6f10682082.html,
中华人民共和国住房和城乡建设部 公告 第 84 号 住房城乡建设部关于发布国家标准 《房地产估价基本术语标准》的公告 现批准《房地产估价基本术语标准》为国家标准，编号为GB/T50899-2013，自2014年2月1日实施。 本规范由我部标准定额研究组织中国建筑工业出版社发行。 中华人民共和国住房和城乡建设部 2013年6月26日
现代中西方社会保障制度的比较 材料一①从19世纪末起,英、德等国先后颁布了针对疾病、工伤事故等的保险法。针对低收入群体以及老人、儿童和妇女,西欧又建立或完善了救济制度。在理论方面,英国经济学家凯恩斯、贝弗里奇是最有代表性的社会保障学者,其中贝弗里奇被西方称为“福利国家之父”。②二战后,西欧逐步建立起面向全民的社会保障网,除退休、失业和医疗工伤三大保险外,还设立了产妇补贴、学童补贴等几十种项目。③20世纪70年代,欧共体制定了社会行动纲领,其把解决青年人和残疾人的就业问题列入优先目标之一。④20世纪80年代,西欧各国为了缓和财政不平衡状况,削减了社会保障支出。 ——摘编自李琮主编《西欧社会保障制度》材料二⑤计划经济时期最突出总体性特征是社会主义国家福利制度建设模式,社会主义、国家性、工作单位、民政部门、福利制度建设是五个关键词,凸显社会政策与福利制度的时代性特征。其目标是建立社会主义全民福利,追求平等与自由……⑥改革开放后突出总体特征是中国特色社会主义市场经济条件下多元主义社会福利制度,中国特色、社会主义市场经济、多元主义、个人与家庭责任、社区服务、社会保障制度是六个关键词,凸显改革开放以来中国社会福利制度建设时代特征。 ——刘继同《中国现代社会福利发展阶段与制度体系研究》 ①反映的是19世纪末西欧资本主义国家的社会保障措施;②反映出二战后西欧社会保障项目增多,保障范围扩大;③反映的是欧共体对社会保障的关注;④反映出20世纪80年代西欧各国削减了社会保障支出;⑤反映的是计划经济时期中国社会福利制度的特征,即国家主导;⑥反映的是改革开放后中国社会福利制度的特征,即多元化。材料一主要叙述的是19世纪末以来西欧社会保障制度的发展,材料二主要叙述的是中华人民共和国成立后社会福利制度的发展,凸显了时空观念、史料实证、历史解释等学科核心素养。 【问题设置】 (1)根据材料一并结合所学知识,指出二战后西欧社会保障制度的新发展并分析其原因。 (2)根据材料二并结合所学知识,指出从计划经济时代到改革开放以来中国社会福利制度的变化及其原因。 (3)根据材料一、二并结合所学知识,谈谈你对中外社会保障制度的认识。 第1页共1页
目录 美国 (1) 赴美考察中低收入家庭住房建设报告 (1) 瑞典 (5) 住房宽敞贷款帮忙:瑞典人居住现状一瞥 (5) 加拿大 (6) 日本 (8) 法国 (8) 英国 (9) 美国 赴美考察中低收入家庭住房建设报告 2002年9月12日-27日，由中国合作住宅促进会组团，赴美国考察中低收入家庭住房建设。中国合作住宅促进会副秘书长曹彬为团长，天津财经学院、北京城建住宅合作社、昆明合作建房经营管理处、西安市房地产交易管理中心、邢台市桥西区住宅合作社、黑龙江省职工住房合作社、武汉市武东住宅合作社等单位的代表一行9人。 考察期间，以座谈会、实地参观、入户访问等形式进行，不仅对中低收入者住房问题有所了解，而且还了解了一些相关问题，下面分五个问题予以报告。 一、美国解决低收入者住房的举措 在美国，70％左右的住房为私有。虽然其经济发达，但两极分化是比较突出的，很多穷人没有栖身之地，露宿街头者随处可见。然而，这并不表明美国政府不重视解决低收入者的居住问题。公正地说，美国政府一直采取积极有效的措施，解决低收入者的住房问题，主要办法有四种，即：公共房屋、津贴房屋、租金津贴和廉价公屋。 公共房屋，是政府房屋署拨款建设的，由房屋署派职员管理。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为家庭收入的三分之一。 津贴房屋，指政府给予一定的优惠政策，由私人不牟利机构具体实施并管理的房屋，主要出租给62岁以上，且每年退休金不超过一家一口20850元；一家二口23850元；一家三口26800元的老年人家庭，各州、县、市根据当地情况，每年调整限制数字。 租金津贴，是针对低收入者承租私人房屋而言，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的三分之一付给房主，其余由政府代付。这样，不仅解决了低收入居民的住房，而且不损害房东的利益。例如，一间供出租的房屋，月租金为900元，房客月收入2100元，其中的三分之一是700元，那么，房客就付700元的房租，房屋署代付200元房租，房东总收入不变。
A省xx房地产估价事务所 执业质量控制制度 第一条为严格质量管理，保证业务质量，规避执业风险，根据中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》、GB／T18508-2001《城镇土地估价规程》，结合我所具体情况，制定本制度。 第二条本所严格执行GB/T50291-1999《房地产估价规范》（以下简称规范），执业人员必须按规范要求的估价原则、估价方法、估价程序和报告书内容及格式进行估价操作。 第三条接收估价业务时，首先应与委托方洽谈。洽谈时除明确委估基本事项外，应了解委托方评估的意图，有无高估或低估的要求，原因何在。应向委托方宣传独立、客观、公正和合法原则，对于以下情况，应拒绝接收委托： 1、估价目的违背国家有关法律、法规的； 2、要求高估或低估以达到某些不合法目的，经解释委托方仍坚持的； 3、权益证件不齐备或权属关系不明确、有争议的。 第四条在洽谈业务基础上，确认可以接收的业务，应及时与委托方签《房地产估价协议书》，并由委托方出具《房地产估价委托书》和《房地产估价委托方承诺函》。估价收费原则上应按国家计委、国家建设部计页眉内容 价格（1995）971号文件规定的收费标准执行。低于此标准须经总经理同意。 第五条合同签订后，由洽谈人将合同交办公室登记存档。并由所在评估部部门经理提出项目组名单，报总经理批准，指定项目负责人。 项目负责人必须是注册房地产估价师。 第六条项目负责人按本所《房地产操作规程》，拟定评估方案，填写《估价方案和作业计划表》，经该评估部部门经理签字后按此执行，并交办公室存档。
第七条估价方法和估价技术路线的确定是确保估价质量的前提。 估价人员应根据例外的估价目的、例外的物业用途、掌握资料的情况，选择恰当的估价方法，根据物业的具体情况确定科学可行的估价技术路线。 第八条项目组进入现场查勘调查时，应持本所《执业人员守则》及回执，接受委托方对其职业道德的监督。返回时应由委托方在回执上填写意见并签章。 第九条实地查勘、搜集资料和市场调查应按本所《房地产价格评估规程》的要求进行。作好原始记录并填写《现场查勘记录表》、《建筑物成新率评定表》。 第十条有条件选择市场比较法进行估价的，应以市场法为主要估价方法。估价人员应搜集大量确凿的交易实例，掌握正常市场价格行情。 要求每名估价师每月向所里提供至少5个交易实例，所里在条件成熟时应设专职信息员，逐步建立和充实信息库。 页眉内容 第十一条采用市场比较法估价的，应选择三个以上的可比实例，可比实例应是估价对象的类似房地产，成交时间大凡不超过一年，成交价格为正常价格或可修正为正常价格。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的单项修正率不得超过20%，综合调整不得超过30%。 第十二条具有独立收益性的房地产，应选用收益法作为一种估价方法。收益法中净收益的求取，应根据物业性质（出租型、商业经营型、生产型或尚未使用及自用的房地产）确定计算项目。若与正常客观情况不符，应按社会客观水平加以修正。资本化率的确定，应优先采用市场提取法。若采用安全利率加风险调整值法，风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。 获得收益年限的确定，以选择房屋耐用年限和土地使用权剩余年限二者中较短者。净收益中是否扣除房屋折旧和土地使用权摊销，应严格按《规范》规定执行。
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/6f10682082.html, 中国和西方发达国家社会保障制度比较研究作者：黄蕾 来源：《经营者》2019年第19期 摘要加拿大作为西方发达国家，其社会保障制度建设比较完善，对中国社会保障制度的发展具有一定的借鉴意义。本文首先分析了加拿大社会保障制度的基本构成状况，其次总结加拿大社会保障制度设计的先进经验，最后总结了中国社会保障制度建设存在的不足，并提出相应的完善对策，以扩大我国社会保障制度的覆盖面，提高社会保障制度的公平性与福利水平。 关键词中国加拿大社会保障制度经验 一、加拿大社会保障制度的基本构成状况 加拿大社会保障制度的建立开始于20世纪初期，1927年頒布《老年养老金法》标志着加拿大养老保障制度的初步形成。经过几十年的发展，该国社会保障制度相对比较完善，能够适应自身的发展需求，大大提升了社会保障水平，能够满足该国国民的养老、医疗、失业、就业等方面的社会保障需求。当前，加拿大社会保障制度基本由5个部分组成，具体为： 第一，养老保险制度。加拿大养老保险主要为三支柱体系，其中第一支柱是国家养老金计划，于1966年立法实施，主要由雇主和雇员共同缴费构成，缴纳比例为工资的6%，雇主、雇员各承担3%。该养老金计划具有国家强制性。第二支柱是雇主退休金计划，由雇主与雇员双方签订投保协议，雇主选择一个保险公司为雇员投保，且雇主必须缴费。该计划分为确定配额与确定福利两种，能够满足雇员流动时个人账户的转移，但风险需要雇员承担。目前，加拿大有约50%私营企业加入了该项养老金计划。第三支柱是个人登记退休储蓄计划，该计划由政府引导实施，缴纳的资金不超过个人工资的18%，少于13500加元的收入，政府对其免除征税。它是私人养老金计划的一种。除此之外，加拿大还设计了老年保障计划，以确保老年人的健康生活，提升老年人的生活福利水平。 第二，医疗保险制度。加拿大医疗保险制度主要依靠公费医疗，资金来源于政府税收，由私人医院或医生为国民提供医疗保障服务。该医疗保险制度包括加拿大10个省份和3个地区，最终形成一个完整的医疗保障计划，能够让国民享受优质的公费医疗，提升了加拿大的整体医疗保障水平。此外，该国还制定了补充性医疗福利计划，如商业医疗保险，国民在参加该计划后能够享受到公费医疗项目外的一些医疗服务，一定程度上可以减轻国民医疗方面的负担，扩大了医疗保障服务覆盖面。 第三，失业保险制度。加拿大失业保障主要通过发放失业金实现，该资金主要由政府部门承担，是给予失业者的一种短期补贴，包括失业津贴、怀孕津贴和育儿津贴等，能够解决他们失去工作后的生活困难问题。申请失业保险金，相关人员需要满足一定的条件，如连续7天无
国外房地产税制的 借鉴和启示 □ 段晓力 摘要：从经济建设发展的进程看，要进一步抑制房价、打击投机、运用税收手段实现公平和效率的统一，实现房产税改革势在必行，我国财产税体系急待完善。国外的房产课税在税种设置、课征方法、征收规模和征收管理方面的经验有待于我们借鉴和思考。针对中国现行房产税制存在的问题，提出了物业税开征的设想和建议。 关键词；房地产税；物业税；税收原则；课税方法 １ 问题的提出——为什么要对房地产存量进行征税 房地产税，又称“不动产税”， “财产税” （ｐｒｏｐｅｒ－ｔｙ ｔａｘ）或“地产税”，是以房屋为课税对象在不动产的占有环节课征的一种税。主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市场价值的升高而提高。在香港和东南亚地区，又叫做“物业税”。 如今，住房制度改革使越来越多的城市居民拥有了私人住房，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段。这在一方面造成了一部分人同时拥有多套住房，而另外一部分人由于房价过高而买不起房的普遍现象，进而使社会的贫富差距进一步加大。住房占有量的多寡，已经成为区分人们财富多寡和贫富差异的标准之一。 住房是特殊商品，政府必须积极干预，才能保证住房市场健康发展。主要依据是房屋系具有空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性的特殊商品，由于是人类生存的基本需要，所以房地产不仅仅是经济问题，更是社会问题。房地产开发涉及近５０个行业，对国民经济影响较大。特别是中国的房地产行业，目前系中国经济的根本命脉所在，政府不能放任不管。 基于这样的社会现实，中共中央十六届三中全会明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”此后，财政部和国家税务总局的权威人士在公开场合阐述下一步税收改革基本思路时，也多次提及“物业税”内容。中国人民银行行长周小川在“２００３中国企业领袖年会”上表示，中国将在适当时机试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。但是物业税的开征，在理论上还有许多问题尚未界定，在实施层面上有待进一步深化，在效率和公平问题上有待于探讨。２ 借鉴——对房地产课税的国际比较与启示 众所周知，包括房地产税在内的财产税，是当今世界大多数国家普遍开征的税，是一国税收体系的重要组成部分，构成西方国家地方政府财政收入的重要来源。 （１）课税对象的比较 国外的财产税严格来讲，其课税对象应该是纳税人的所有财产，但实际上，由于许多动产无法征税，各国对征收查实困难、征收费用过高或不易作价的财产，一般不列入课税范围。例如，在美国，财产税主 收稿日期：２００５－０４－１８ 作者工作单位：厦门大学，福建 厦门 ３６１００５ ４５
华东师范大学网络教育学院 专升本毕业论文开题报告
下面为附送毕业论文致谢词范文！不需要的可以编辑删除！谢谢！ 毕业论文致谢词 我的毕业论文是在韦xx老师的精心指导和大力支持下完成的，他渊博的知识开阔的视野给了我深深的启迪，论文凝聚着他的血汗，他以严谨的治学态度和敬业精神深深的感染了我对我的工作学习产生了深渊的影响，在此我向他表示衷心的谢意 这三年来感谢广西工业职业技术学院汽车工程系的老师对我专业思维及专业技能的培养，他们在学业上的心细指导为我工作和继续学习打下了良好的基础，在这里我要像诸位老师深深的鞠上一躬!特别是我的班主任吴廷川老师，虽然他不是我的专业老师，但是在这三年来，
在思想以及生活上给予我鼓舞与关怀让我走出了很多失落的时候，“明师之恩，诚为过于天地，重于父母”，对吴老师的感激之情我无法用语言来表达，在此向吴老师致以最崇高的敬意和最真诚的谢意! 感谢这三年来我的朋友以及汽修0932班的四十多位同学对我的学习，生活和工作的支持和关心。三年来我们真心相待，和睦共处，不是兄弟胜是兄弟!正是一路上有你们我的求学生涯才不会感到孤独，马上就要各奔前程了，希望（，请保留此标记。）你们有好的前途，失败不要灰心，你的背后还有汽修0932班这个大家庭! 最后我要感谢我的父母，你们生我养我，纵有三世也无法回报你们，要离开你们出去工作了，我在心里默默的祝福你们平安健康，我不会让你们失望的，会好好工作回报社会的。 致谢词2 在本次论文设计过程中，感谢我的学校，给了我学习的机会，在学习中，老师从选题指导、论文框架到细节修改，都给予了细致的指导，提出了很多宝贵的意见与建议，老师以其严谨求实的治学态度、高度的敬业精神、兢兢业业、孜孜以求的工作作风和大胆创新的进取精神对我产生重要影响。他渊博的知识、开阔的视野和敏锐的思维给了我深深的启迪。这篇论文是在老师的精心指导和大力支持下才完成的
中西方高等教育体制差别之我见 英国的教育制度有着几百年的发展历史，扬名海外的高等学府及严格的教学质量得到了全世界的认可，使得英国成为了世界最受推崇和普遍接受的留学国家之一。根据学习与技能委员会的统计，留学英国的海外学生给英国大学带来了大量英镑的收入。目前在中国，可以到英国念大学及研究生已经成为许多中国学生的梦想之一。然而英国的教育体制与中国的教育体制却大相径庭。 首先从大体上来说中国以应试教育为主，而英国却以专业兴趣为主。中国的学生从小就要学很多的东西，虽然什么都会但是什么都不精！英国的学生培养个人的专业爱好，虽然不像中国学生那么“博学”，但是世界的每一个领域中都有最精英的一部分是英国人。其实一个很好的例子就是，中国人培养不出很多大家级人物，可是有很多响当当的人物都是华裔，这是为什么？是我们大陆的营养不好培养不出人才吗？其实是教育体制的问题。还有一个需要注意的东西就是，由于观念不同，中国对职业化教育不够重视，所有学生都要上大学，而很少考虑上技术学校，这样造成了大学生过多，就像东西突然多了，不值钱了。下面将详细谈两者之间的差异。 一、学制、教育方式差异 第一，中国大学实行的是四年制，而英国实行的是三年制。中国注重掌握所学知识，英国却注重能力的培养。在考试上，中国以期末考试成绩为主，而在英国平时作业（一般为写论文约占25%~50%，期末成绩仅仅占50%左右。 英国大学第一年成绩不计入三年本科总成绩，英国学生在大学第一年所学课程均为各系公共课，各系派出优秀教师讲授本专业领域内经典课程，学校提供一个月时间给学生选择和决定自己的专业；相反在国内，学生踏进校门的时候就已经选定了自己的专业，极少有在大学期间改变自身专业的情况与条件。 中国硕士的学制是两年至三年，英国硕士学制仅占一年，为全球时间最短。中国的硕士学习仍侧重于掌握更前沿的知识，而英国主要侧重于传授方式，方法，培养综合能力，比如盖高校大厦一般，先将框架搭好，至于所需要的知识，可以在未来的工作中再填充上去。 中国博士实行的是三年制，英国博士恰好实行的也是三年制。但是中国的博士仍需要上一年的课，再做两年的研究，而英国三年几乎全部用于和导师一起做研究 第二，中国大学一学年分为2个学期，每学期20周，主要对课堂所学进行掌握；英国大学一学年分为3个学期，每学期10周，主要对学生进行综合能力培养，鼓励学生半工半读，且有专门老师帮助学生联系工作。英国学生愿意花更多的时间在运动、艺术、社团活动、社会实践和课外兼职等方面。 第三，英国的大学在每学年结束，都有一部分学生被要求留级或者退学，这是因为他们不适合这个专业或者这个学校。退学后他们可以更换专业或者学校，找到更适合自己的发展方向。而在中国大学，因成绩等原因被退学的情况相对较少，在同一学校顺利毕业的可能性相对较高，而学生在退学后难以更换学校或专业继续学习。 第四，中国大学课程一般分为考试和考查科目。英国没有考查课，所有科目都是以学分的形式体现，每科10～20学分不等，大学一般要修满120学分才算合格。 总体来说，中国大学注重课堂教育，以灌输式“应试教育”为主，高校教育
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
三、新加坡的住房保障制度 （一）住房公积金制度 公积金是公共住房建设的资金来源,使政府能循环滚动地建设公共住房,同时可以帮助中低收入者在购房时支付首付款和分期付款,这种强制储蓄的手段保证了公房建设资金的滚动利用。作为社会保障储蓄的一种形式，公积金制度是新加坡政府与1955年建立的一项强制储蓄制度。国家机关或者私人机构的雇主和雇员须以雇员月薪的一定比例缴纳公积金存入中央公积金局的个人账户，政府在建造和出售“组屋”时充分利用这一制度。 （二）政府“组屋”建造 新加坡政府在住房保障中起到了主导作用，其每五年制定一个建屋计划，新建成的房屋称为“组屋”,为确保计划的顺利实施,政府除了专门拨出国有土地和适当地征用私人土地以供房屋发展局建房之用外,还提供低息贷款的形式,给予房屋发展局资金支持。目前新加坡的房屋90%以上由政府出资建造的，“组屋”为全体公民提供了住房保障。 （三）“组屋”的合理配售 在新加坡购买或租住“组屋”的人,初期以登记的先后顺序获得住房。后期改为订购制度。政府每季度公布一次建房计划，定购并申请房屋的人进行抽签，中签后经过购房审查交付订金后随即签订购房合同，并交付房价的首付款。一般两年左右可以住上新房。这种办法缩小了各地区、各类型住房的供求差距。此外，新加坡政府还制定了严格的申请和审查制度，以有效防止利用“组屋”进行投机活动的行为发生。 （四）分级补贴政策 新加坡政府严格按家庭收入情况来确定享受住房保障的水平,以各种形式向中低收入者提供分级住房补贴，帮助中低收入者购房。政府针对购买不同住房面积的家庭，制定了不同程度的优惠政策。对无力购房的家庭，政府允许其租用“组屋”，待有能力买房时再给予优惠。新加坡政府还规定在住房翻新时，给予的津贴与居住面积的大小成反比，以缓解社会住房压力和倡导节约。 （五）法律法规 为了保证住房保障制度的措施顺利实施，新加坡政府制定了细致而周全的法律法规如《新加坡改造法令》、《建屋与发展法》等。 四、国外住房保障制度之比较 通过介绍并分析德国、美国、新加坡的住房保障制度，可以发现各国在住房保障问题上具有各自的特征。下面将从三个方面比较研究这些国家住房保障制度的特征。 （一）政府在住房保障问题方面的作用 这些国家的政府在住房问题上都发挥了积极的作用。德国的住房保障以政府主导为主。在推动住房建设、实施住房保障方面,还通过运用金融财税等经济手段,充分发挥各市场主体的作用来实现。美国的市场经济比较发达，市场在住房供给与分配领域中发挥着重要作用。市场交易是美国的住房分配和消费主要渠道，政府公共住房机构辅助分配低收入家庭的福利性住房。美国住房保障制度的基本特征是实行“市场调节与政府干预相结合的分层调节制”。新加坡的住房保障则完全由政府主导。新加坡住房的建设与分配并不完全通过市场来实现，而是通过政府直接干预，这是新加坡住房保障制度的一大特色。 （二）不同国情下的住房保障模式 这些国家虽然都是发达的市场经济国家，但不同的国情决定了其不同的住房保障模式。德国是一个高福利的国家，自有住房率不高，因此德国基于住房储蓄制度以社会福利房作为最低保障,鼓励住房合作社等非政府形式的建房形式,制定房屋补贴、税收优惠等政策。美国拥有发达的住房金融市场，通过金融政策、财税手段、法律保障等对房地产市场进行调节的模式，保障低收入人群的利益。对于一个发达而规模小的经济体，新加坡建立了以政府建设