美国房地产估价（ MAI ）体系及方法之启示
摘要：随着经济全球化发展脚步的加快，中国经济在整个全球化进程中扮演的角色也越来越重要，并且成为了世界上经济急剧增长的国家之一。进入 2006 年后，国际资本更加频繁地进入中国市场，特别是房地产市场，这不仅在一定程度上带动了国内房地产市场的发展，也为房地产相关产业提供了巨大的机遇和挑战，包括房地产估价行业。外资进入中国，不仅带来了资金，也带来了他们的价值观、评价标准及体系等。就房地产估价行业而言，由于外资在进入一个陌生市场的时候，更倾向于他们所熟悉的、能给他们带来“安全感”的东西，我们惯用的估价体系不一定能被外资所接受，可能在短期内不具备很强的竞争力；但是，我们也应该认识到，国外先进估价体系的引入带给我们一次完善自身估价体系、学习国际通用估价语言的机会。当我们和世界用同样的一种语言沟通的时候，我们对价值的把握才能更有效地表达出来。
本文通过介绍美国（ MAI ）估价体系在最高最佳使用分析及三种主要估价方法（市场比较法、收益法和成本法）等方面的操作办法，结合案例分析，试图比较中美两国估价体系和方法的不同之处，希望能给读者带来一些启示。
关键词：最高最佳使用；假设空地；价外支付；“大尾款”；功能减值；外部减值
第一章最高最佳使用分析
1. 最高最佳使用分析的定义
最高最佳使用分析是要寻找到一种最合理、最可能的用途，并使得标的物业价值达到最大。物业是否达到最高最佳使用应从以下四个角度去衡量：
?技术上可能（ Physically Possible ） ;
?法律上允许（ Legally Permissible ） ;
?经济上可行（ Economic Feasibility ） ;
?最大产出性（ Maximally Productive ） .
“技术上可能”，主要分析土地上可以建造怎样的建筑物，以及在已有建筑物的情况下，在技术上是否可能对现有建筑物用途进行改建。这部分包括分析物业建筑物、地块、位置、建造规范的限制、通达性可及性等方面。
“法律上允许”，主要分析在法律层面上，任何法律法规以及城市规划对物业的土地用途或建筑物用途的特别限制，分析这些限制对物业的影响究竟是正面的还是负面的，分析将来是否有可能取消或更改这些限制，以及分析这些可能的调整是否会对物业价值有所影响。
“经济上可行”，主要分析物业在财务上是否可行，测算物业是空地或假设为空地时，土地回报减去费用的值是否为正；如果土地上有建筑物，在考虑了各种费用和风险的情况下，物业的净现值是否为正。另外，在物业用途转变、翻新、改造（ Conversion ， Renovation ， Alternation, 简称 CRA ）的情况下，这些 CRA 是否可行。只有当进行 CRA 后物业的价值减去 CRA 的成本费用超过物业现状价值时，进行CRA 才在经济上可行。
在美国的估计体系中，比较强调最高最佳使用时点的问题，即，某种用途在现在时点上是经济上不可行的，但通过对未来市场发展和供求变化的预测，该种用途可能在未来某个时点上可行。例如，一块待开发的空地由于位置比较偏远，现在如果开发成住宅的话并不可行，然而通过分析市场以及推测未来的趋势，可以得知由于相邻城镇发展迅速，该地区将在未来 3 年内成为新兴住宅区，到那时如果开发成住宅在经济上会变得可行，且收益丰厚。那么，该物业的最高最佳用途为保留空地状态，待三年后开发成住宅。当然，在预测市场时必须考虑风险，否则会影响对未来市场的判断，在分析经济可行性，选取收益率时也应该充分考虑风险因素。另外，这在很大程度上受到两国体制以及市场情况的差异的影响，最高最佳使用时点的问题在两国的应用完全不同，这些差异将在后面章节介绍。
“最大产出性”，这方面评判的目的是为了发掘物业本身的潜能，要求判断物业在满足以上三点的同时，在何种状态下，其价值能够达到最大。对于空地和假设空地的情况而言，需要考虑最大利用开发密度、开发最合适的产品等方面的要求；对于已开发的物业，应判定其现时情况与在假设空地时确定的最理想的情况是否匹配。如不匹配，应在继续开发、翻修、转换用途以及拆除重建等多重操作渠道种进行论证和选择。
下图介绍了最高最佳使用分析的基本过程。
2. 两国最高最佳使用分析的区别原因
美国房地产估价中的最高最佳分析是与其市场基础扎实的特点相适应的，美国的房地产市场比较成熟，各种房地产交易频繁、交易量大，参与者众多，而且房地产各项不同权利都可以成为转让交易的内容，比如抵押贷款中的抵押权可以转让（贷款人可以将还款人的分期付款权益转让给第三方，这也是住房贷款证券化的基础）。房地产作为一种商品或投资的渠道，其任何可能创造价值的环节都可能被发掘出来，并被实现。这也就是最高最佳使用的意义所在。
下图表明了美国房地产估价体系中的估价流程
和最高最佳使用分析在其中的位置。
相比之下，国内与美国在此项分析的实际内涵上有很大不同，其主要原因有：
1 ）土地制度不同：
在国内，由于土地所有者是国家，所有房地产的土地都是以划拨、出让或转让其使用权（即长期租赁）方式被使用。这样一来，相比美国的土地制度，中国的土地使用更会受到出让合同中出让条件的限制。由于国家所有，因此对土地的各种使用必然需要得到所有人的同意，土地建设开发时是如此，在开发建成房地产后的使用也是如此。
在中国如果房地产要改变用途，在规划许可的情况下，还会涉及政府的土地管理部门对出让金的征收。土地出让金有关政策的规定在增加土地用途变更程序的复杂性之外，还会带来业主成本的增加。而且由于土地出让政策比较有地域性的特点，操作的口径不够清晰，标准不够透明，使得这部分成本的预测存在不确定性，使变更土地用途工作增加风险。
在美国土地私有制度下，土地仅受到规划的限制，相对而言，土地用途的变更就简单明晰，最高最佳使用分析的意义就比较重要。而在国内此项工作既困难、所涉及增加成本的测算又不确定，因此相对缺少实际意义。
2 ）土地规划水平不同
中国的土地规划水平较低，比较粗放，缺少完整的、针对性的规划设定。由于对土地利用的详细规划设定得不够细致，而且一旦设定后往往更新的周期又比较长。这样一来，政府规划部门对土地的使用规定就比较严格，不会轻易改变土地用途，不会轻易调整规划。而一旦需要调整，所涉及的程序和审批又特别复杂、困难，使得有改建、改造（改变土地用途）需求的业主也很难得到规划的批准。
3 ）房地产市场基础不同
我国只有土地的一级市场，二级市场尚未形成。在中国房地产转让时受到的限制远远超过美国，比如，划拨土地上的房地产转让先需要经过土地出让程序，纯土地也还不能直接转让，一般只能以在建工程的形式（在满足已投资 25 ％的条件下）转让，而且转让对象也有限制（只能是相应的房地产开发商）。因此在中国首先不存在纯粹的土地交易市场，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作为完整的房地产，在转让中不同类型房地产的转让对象也有限制，比如，工业房地产的受让人只能是企业，私人不能受让。
因此，不同类型房地产市场有各自不同参与者，使得市场的参与程度相对较低。不象美国的房地产市场，投资者能自由参与到各种类型房地产市场中，形成成熟、广泛的市场基础。这样也使得房地产市场中
对土地资源的利用得到充分竞争，达到最高最佳。而国内房地产市场还不够发达，基本上土地市场还属于垄断市场，竞争不够充分，对土地资源的利用效率还比较低下，所谓“最高最佳使用”的需求也还不明显。
3. 最高最佳用途的分析
美国估价体系在进行最高最佳用途分析时，需要判断土地在假设空地的情况下，何种用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改变用途来达到其最高最佳用途。
?空地
在土地为空地时，需要分析市场上的供求情况，判断怎样利用该空地能使其价值最大。
?假设空地
何谓假设空地？当土地上已经建有建筑物，但是我们估价前提是假设建筑物需被拆除，称为假设空地。此时土地的价值是来自于对其价值最有利的用途，而不一定是其现时用途。所以，假设空地时的最高最佳使用分析需要解决的问题是，如果假设土地是空地，它将被用做何种用途，以及土地上的建筑物应在何时被开发、开发成何种用途的物业能使它现在的价值最大。
如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作为空地时的价值减去拆除成本大于原房地产整体价值的时候，可以将物业假设为空地，消除拆除建筑物对整体价值的影响，以及判断并消除是否存在外部减值
（ External Obsolescence ，在中国的估价教材中称为外部折旧，但它在本质上不是一种折旧，而是由于物业与外部环境、使用功能上不匹配而造成的物业价值的折损。关于这方面的内容，将在成本法一章中讨论），并判断在特定用途下土地价值达到最大。
?地上已有建筑物
如果地上的建筑物不会使整体物业遭受价值损失时，即整体物业的价值大于或等于假设空地时的价值减去拆除成本，最高最佳使用的分析就将研究的问题转化为，为了达到最高最佳用途，是否需要对物业进行翻新、转换用途或改造。这时，衡量的标准是物业未来的经济效益，以及物业对未来的使用者提供经济利益的能力。判定物业经济效益，具体的讲，就是指未来租金和占有率水平达到稳定时，建筑物对整个物业价值提升的程度；对物业翻新、转换用途、改造甚至是拆除的可行性以及具体应在何时进行这些措施。
另外，在某些情况下，可以不需要对物业进行翻修或改变用途就能使它达到最高最佳使用。比如说，扩大或限制物业的功能来达到产出最大，或者是重新定位产品，把它定位到不同的细分市场或消费群体上去。
例如，在一个低于最高可用容积率并且有剩余土地尚未开发的住宅项目中，继续开发住宅，充分利用未用足的容积率，可以提升物业整体价值；把原先全天营业的餐厅，改为只在晚上高峰时段开业也可以提高其价值等。
在地上已有建筑物的前提下，物业的最高最佳用途通常可以分为以下四个类别： 1 ）现状； 2 ）改建建筑物：包括维修维护、翻新以及转换用途（必须在经济上可行）； 3 ）拆除建筑物（当土地价值减去拆除成本大于现状价值，或大于改建后价值减去改建成本时，拆除建筑物在经济上可行）。 4) 临时用途：指物业现在的用途虽然与规划用途不符合，但是如果拆除并重建成规划用途或者改建成规划用途的话，其建成的规划用途的价值减去拆除并重建的成本或者改建成本小于其现状价值，这时保持现状用途成为物业的最高最价用途。但是由于现状用途与规划用途不符，这种用途又被称为临时用途。
?将要开发的物业
评估一个将要开发的物业在某种用途下的价值，要了解市场上最需要哪种产品，所以需要对市场供求情况进行深入的分析。
本质上来讲，分析将要开发物业的最高最佳用途与分析地上已有建筑物建筑物业的最高最佳用途很相似。因为，该物业规划将要开发的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部减值就会降低物业的价值。
4. 房地产市场与最高最佳使用分析的关系
从以上的介绍中，我们可以发现，最高最佳用途的分析必须紧密地和市场联系在一起，因为最高最佳使用分析是要解决如何为标的物业寻找最高最佳用途的问题，房地产市场分析需要考虑的问题包括标的物市场供求情况、竞争情况、潜在消费者和终端使用者情况及未来市场发展趋势等。所以，对于房地产市场的分析、判断以及预测应是融入在最高最佳使用分析的过程中的。房地产分析应从宏观和微观两方面入手来分析市场的供求关系。
宏观分析应从市场总体的角度出发，通过分析人口、收入、就业等方面的信息，来显示市场占有和吸收的情况。
微观分析研究标的物业或竞争性物业在市场上的消化情况，从而研究该细分市场中的供求关系，以及
市场消化情况。
它们之间相互联系的桥梁是最高最佳使用
的四个评判条件，即技术上可能、法律上允许、
经济上可行和最大产出性，请见下图。
5. 最高最佳使用分析与传统估价方法间的联系
除了我们所提到的，最高最佳使用分析应作为传统估价方法的基础和前提，最高最佳使用分析还应该应用到传统估价方法测算具体价值中去。比如说：
在市场比较法中，可比案例土地在假设空地情况下的最高最佳用途和已开发建筑物的最高最佳用途，应分别与评估对象的最高最佳用途一致。
在成本法中，土地的可比案例必须与评估对象在假设空地的情况下的最高最佳用途一致。
6. 最高最佳使用分析举例
在某商业繁华地区现有一幢 10 年前建造的住宅物业（建筑面积 1000 平方米，占地面积 1000 平方米）计划进行重新改造。目前在市场上，该地段同类型的新住宅单价是 10000 元 / 平方米，该地段新增商业物业的单价是 30000 元 / 平方米。该建筑物翻新成住宅的成本为 500 万元，若重建成商业用房的话，需要拆除成本 200 万元和重建成本 1800 万元，若翻新改建成商业物业需要 1000 万元，翻新后可实现的售价为 22000 元 / 平方米。与此同时，相同用途、相同容积率的空地在市场上的售价为 3000 元 / 平方米。问，怎样才能使该建筑达到最高最佳用途？
若作为空地出售，可实现的价值是售价减拆除成本：
1000平方米×3000元/平方米－200万元＝100万元；
若继续用作住宅用途，但需要进行翻新时，可实现的价值是售价减翻新成本：
10000元/平方米×1000平方米－500万元＝500万元
若改变其用途成商业，并重新改建现有建筑物时，可实现价值是售价减改建成本：
22000元/平方米×1000平方米－1000万元＝1200万元
若拆除现有建筑，重新开发成商业物业时，可实现价值是售价减拆除、重新开发成本：
30000元/平方米×1000平方米－200万元－1800万元＝1000万元
所以该物业的最高最佳用途为改变其现状住宅用途，改建成商业用途，并加以翻修。
虽然这只是一个简单的例子，我们发现，最高最佳使用分析的本质是比较容易理解的，但是该例子所省略了的市场宏观和微观分析，正是最高最佳使用分析的基础内容。
7. 差异与启示
在介绍了美国估价体系中最高最佳使用分析的一些内容后，回顾美国估价体系中最高最佳使用分析在实务中的应用，我们归纳了几点差异之处：
两国体制的差异造成了最高最佳使用分析应用的不同 : 由于美国土地实行私有化，并且土地交易发生得相当频繁。在这种完全竞争市场里，每个投资者都希望自己的投资能够得到最大的收益，所以对于他们投资的产品来说，如何最大化地挖掘物业的潜在价值就成为了投资者最迫切的要求。
在国内，由于土地制度在根本上与美国不同，土地受到了全方位的限制。对于最高最佳使用分析来说，待开发的物业又必须受到规划限制条件的控制，受到法律法规的约束，这无疑缩小了最高最佳使用分析的施展舞台。在国内，最高最佳使用分析在房地产投资咨询领域更能发挥其作用，比如说，开发商在获得土地后，可以在满足所有限制条件的情况下，选择开发的产品种类、开发的规模，来满足价值最大的要求。
对于市场微观的分析重视程度不同 : 在美国的估价体系中，最高最佳使用分析必须是基于市场，来源于市场的，这一点应该得到我们的重视。
我们在估价过程中，的确有部分内容是阐述宏观市场走向的，但是到了微观层面，市场分析就显得比较单薄。在美国体系中，对于市场的分析不仅通过市场分析从宏观角度看市场，更通过可销售性分析从微观角度出发，比如需求分析中的人口分析方面来说，一些美国的估价人员从一个社区的用水量来推算这个社区的人口。虽然说这样的方法由于数据来源的问题，在中国并不可行，但是我们完全可以从适合我国国情的方面入手研究人口数量和人口变化，比如说，我们可以利用我国户籍制的特点，通过社区的居委会来了解当地社区的人口及其变化情况等。
再比如，就收益率的选取来说，我们采用的是安全利率加风险调整值的理论做法，其中风险调整值部分一般都是凭借估价师的感觉和积累取值的，该部分的取值是否能够反应市场情况还有待商榷。而美国估
价体系中，对于收益率的选取是从市场中提取的，通过比较相同地区相同物业的收益率，来确定估价对象的收益率。相比之下，他们的做法显得更为客观。
我们也许会说，我国估价业务量巨大，任务紧急，无法对市场做如此深入的分析。但是如果我们把眼光放长远一些，我们应该能意识到自身与国际水平的差距。那么我们就应该抽出时间，调动一些资源，静下心来考虑一下如何提高自己的竞争力，因为我们不仅仅要在中国当地市场里生存，且已经暴露在全球化竞争的环境里。
通过以上分析对比带给我们的启示，我们可以先从以下几方面入手，思考我们能够改进的地方。
重视市场分析的重要性，建立相关数据库：市场分析是我们估价行业的立足之本，我们必须总结出一套适合我们国情的市场分析手段。并且，我们建议进行市场分析的积累，建立市场信息数据库并及时更新，这不仅可以为我们把握市场发展打下扎实的基础，也可以为紧急情况下的数据调用做好二手准备。
完善理论研究：就拿本文中谈到的最高最佳使用分析来说，我们应该深入地、全面地研究学习国外理论以及体系，从中找出值得学习的地方，并提高我们的不足之处，提升我们的理论水平。当然，这种研究不仅仅局限于最高最佳使用分析，所谓“师夷之长技”大概就是这个意思。另外，我们建议能将研究成果融入到估价教材当中，从教育培训入手，提高我们估价人员的理论水平和实际应用水平。
8. 小结
最高最佳使用分析的根据源于市场，用来反映市场真实情况，并且作为任何估价方法的前提和基础。美国估价体系将最高最佳使用分析放在了一个很重要的位置上，其对最高最佳使用分析进行了全面、详细的介绍。
我国的估价体系中，最高最佳使用作为一种原则，同样处在一个非常重要的地位上。然而，由于体制的限制，并没有深入介绍最高最佳原则该怎样应用到实务中去，也没有阐述应通过怎样的定量分析来判断物业是否满足了最高最佳的四条评判标准，在理论方面有完善的空间。毋庸质疑，就最高最佳使用分析来说，美国的估价体系带给我们很多思考和启发。
在经济学上，市场的每个参与者都被假设为理性，在房地产市场中也是一样，物业的所有者都希望能够发挥物业的最大潜力，来达到价值最大化。最高最佳使用分析正是通过估价人员对市场的把握将该目的表达出来。
美国西部开发利弊谈 美国对其西部的开发在历史上各国的边疆开发中最为经典, 通过 100多年向西的拓殖中,领土不断扩大,工农业经济迅速腾飞,人口中心、经济中心逐渐西移。整个西部开发大体分为三个阶段:第一个阶段 , 从美国独立战争胜利结束到 19世纪中期,以农业开发为主,带有自发性、原始性、粗放破坏性;第二个阶段,从 19世纪中叶到二次大战结束,以产业革命为动力,农业开发逐步转向工业开发, 矿产资源的发现使采矿业迅速崛起, 并带动西部石油、钢铁等工业迅速发展;第三个阶段,从二战结束到 20世纪 70年代,是美国西部深度开发时期, 以科技革命为动力, 对西部进行科技开发, 高新技术产业飞速发展, 引起美国产业结构发生重大改变,同时极大推动美国经济、科技实力的进步。综合来看,美国西部开发的模式是:是在大规模人口迁移的基础上, 充分利用资本主义工业化所提供的先进物质技术手段, 开发各种自然资源, 促进美国西部地区经济发展的一种区域社会经济发展模式; 其特点是:以大规模人口迁移为基础, 以交通运输业为先导,以农牧业为主要产业指向,以增长焦点带动区域开发。 西部开发给美国带来许多有利影响。西部开发促进了交通运输业的迅速发展, 促进了国内统一大市场的形成, 加速美国完成政治经济的一体化。西部开发还极大促进了美国农牧业的发展, 并促进农业科研工作的深入, 从而促成了近代美国的农业革命,使美国农业走向现代化。农业现代化和农业的大发展为 19世纪末美国经济的腾飞奠定了坚实的物质基础, 同时提供了美国工业革命所需的丰富原材料、资金,配合已经扩大的商品销售市场,加速了资本主义工业化进程。 ,对美利坚民族的形成和国家的巩固具有重大作用。同时, 西部开发孕育出美国式的民主, 培育了美国人民的拓荒精神, 即在长期而艰苦的拓荒生活, 也要乐观进取、勇于创新、讲求实际。西部开发塑造美国特有的民族性格和价值观念, 他们不断迁移、热爱工作、个人主义和实用主义、诚实直率等特征都是在西进运动中逐渐形成的。还有学者指出西进运动中形成的创新意识是美国科技革命的动力源; 西进运动中锤炼的民族精神是美国社会机制运转的动力。由此可见, 西部开发对美国历史发展产生了深远
一、单选（共10小题，总分：40分） 1. 克林顿上台之后，重点是解决美国的国内问题，尤其是它的 :;A.政治问题 * B.经济问题 C. 人口问题 D. 社会问题 2. 1860年到1890年，美国工业产值增长了几倍？ * A.9 倍 B. 10 倍 C. 7倍 D. 8倍 3. 从1873年到1913年，美国的年经济平均增长率达到了多少？ A. 0.1 B. 0.07 * C.0.05 D.0.08 4. 从经济的角度上讲，美国经济是从什么时候开始迅速起飞，并走上了稳定的经济增长和工业化的历程？ A. 19世纪60年代 * B.19世纪50年代 C. 19世纪70年代 D. 19世纪40年代 5. 14条计划是美国开始为世界和平勾勒蓝图，要追求世界性的道义影响的一个标志，这个计划是由美国总统威尔逊在哪一年向国会提出的？
* A.1918 年 B. 1917 年 C. 1916 年 D. 1919 年 6. 1939年以来，美国的哪个总统将对外政策逐步转向英法，向英法倾斜，扩大了对英法的援助？ A. 威尔逊 B. 杜鲁门 * C.罗斯福 D.肯尼迪 7. 美国曾经的外交独立宣言--要避免同世界任何一个部分结成永久的联盟，要保持美国的孤立，是哪个总统发表演说时提出的？ * A.华盛顿 B. 里根 C. 罗斯福 D. 杜鲁门 8. 当时英国得以称霸世界的王牌是 A. 它的陆军力量 * B.它的海军力量 C. 它的经济实力 D. 它的军事实力 9. 奠定了战后美国外交政策的基本模式的是： A. 联合国家宣言
B. 14条计划 C. 门罗宣言 * D.租界法案 10. 19世纪70年代，美国超过哪个国家成为世界上最强大、最先进的经济体？ A. 日本 B. 德国 C. 法国 * D.英国 二、多选（共5小题，总分：20分） 1. 1947年6月，美国国务卿马歇尔提出了援助西方，实现西欧经济复兴的马歇尔计划，这个计划代表了 A.美国正式建立世界霸权 ’ B.美国开始从建立世界霸权，转向巩固西方霸权，由建立全球自由主义的经济秩序，转而寻求特定的经济安排 C.美国已经不满足于西方霸权，从而转向建立世界霸权 ’ D.美国霸权战略的转轨 2. 威尔逊的14条计划都有哪些内容？ ’ A.要求公开缔结和平条约 “ B.维护公海航海自由 “ C.降低贸易壁垒，裁减军备 “ D.提议成立一个维护和平的国际组织 3. 门罗宣言的双重性质指的是： * A.门罗宣言反对欧洲列强的干涉与扩张，具有防御的性质 ‘ B.门罗宣言是美国将美洲大陆视为势力范围的一种宣言
房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。
美国创业扶持政策体系对我国的启示 【摘要】鼓励创业、培育自主创业意识，是一个国家经济持续发展、保持经济活力的源泉。大力推进创业工作是党和政府在总结我国近年来经济、社会发展和就业工作的实践基础上提出来的重大战略决策。本文以美国为例，通过对美国创业扶持政策体系的介绍和分析，从中得到若干启示，提出我国建设扶持创业政策体系的相关建议。 【关键词】创业扶持政策建议 一、引言 创业是经济活动中最具活力的组成部分，是经济社会发展的发动机。我国近年来非常重视创业、就业。党的十七大报告明确提出，要“实施扩大就业的发展战略，促进以创业带动就业，把鼓励创业、支持创业摆到就业工作更加突出的位置”，可以看出，大力推进创业工作是党和政府在总结我国近年来经济、社会发展和就业工作的实践基础上提出来的重大战略决策。美国经济奇迹的秘密武器在于近30年兴起的创业革命，而支撑美国创业革命获得巨大成功的是其完善的创业政策体系。认真分析研究美国的创业扶持政策体系，对我国深入推进创业，提高创业的成功率具有非常重要的借鉴意义。 二、美国的创业扶持政策体系 1、创业教育系统 （1）创业教育资金。美国国家科学基金会设立了实施“小企业创新研究计划”的机构，鼓励创业者积极创业。另外，创业教育得到了社会机构和基金的广泛支持，比如科尔曼基金会、国家独立企业联合会、考夫曼创业流动基金会、新墨西哥企业发展中心等，这些基金会每年都会以不同的奖励形式赞助创业教育。此外，美国的风险投资机制十分完善，也为创业教育提供了经费保障。 （2）创业教育组织机构。美国推广创业教育的机构主要有小企业管理局（SBA）、美国堪萨斯州青年创业家、柯夫曼创业中心等。同时，美国高校创业教育机构种类也很多，如创业教育中心，负责制定和实施创业教育课程计划、创业教育研究计划、外延拓展计划；创业家协会，由杰出创业家组成，参与教学，并为创业者提供资金和捐助；智囊团，由外聘的董事长、首席执行官、总裁等组成，定期召开会议，就创业教育提出建议与措施，发挥咨询与外联的作用等。 （3）创业教育课程体系。美国创业教育的萌芽可追溯至1947年，体现在哈佛大学商学院开设的一门课程《新创企业管理》。1977年，美国约有70所大学设立了创业课程，到1999年美国设立了创业课程的大学超过1000所。大学里创业课程体系完善，由必修课和选修课程组成，课程内容涵盖小企业的运作、高科技企业的管理、创新及管理能力的提升等。美国不仅在大学开设有创业课程，
市场比较法在房地产评估中的运用 发布时间: 2004-6-10 9:18:00在房地产评估的实际工作中，我们能够运用的方法有很多，如市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。我们不仅要懂得这些方法的基本原理，更应该注重这些方法的灵活运用以及综合运用。下面以市场比较法为例来具体谈一谈。 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，其实质就是房地产估价过程的实质。即根据估价人员掌握的市场资料，采用房地产交易中的替代原则，通过选取与估价对象有相关性的实例，并分别进行实地勘察，做出交易情况、交易日期、区域因素与个别因素的修正，以此估算出估价对象客观合理的价格或价值。 运用市场比较法估价的操作思路如下： 一、搜集交易实例 运用市场比较法估价，应准确搜集大量交易实例，掌握正常市场价格行情。这个环节我们往往通过平时调查、看报等采集积累得到不同地段、不同用途、不同时点的房地产信息。搜集交易实例应包括下列内容： 1、交易双方情况及交易目的； 2、交易实例房地产状况； 3、成交价格； 4、成交日期； 5、付款方式； 6、其它一些附加说明（图片资料）。 二、选取可比实例 根据估价对象状况和估价目的，应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
l、估价对象的类似房地产； 2、成交日期与估价时点相近，不能超过一年； 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。 三、建立价格可比基础 运用市场比较法进行评估的过程中，在选取可比实例之后，应对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格可比基础，统一，其表达方式和内涵。换算处理应包括下列内容： 1、统一付款方式：应统一为在成交日期时一次总付清。 2、统一采用单价；常采用建筑面积单价为多。 3、统一币种和货币单位：不同市种之间的换算，应按中国人民银行公布的成交日期时的市场汇率中间价计算。 4、统一面积内涵和面积单位。 四、进行交易情况修正 由于不同的交易案例都有其与众不同的地方，其实际价值必然有差异，所以我们有必要进行交易情况修正，排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的成交价格调整为正常价格。 一般来说，有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：l、有利害关系人之间的交易；2、急于出售或购买情况下的交易；3、受债权债务关系影响的交易；4、交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易;5、交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；6、相邻房地产的合并交易；7、特殊方式的交易；8、交易税费非正常负担的交易；9、其他非正常的交易。 要特别指出的是，当可供选择的交易实例较少，确需选用上述情形的交易实例时，应对其进行交易情况修正，对交易税费非正常负担的修正，应将成交价格调整为依照政府有关规定，交易双方负担各自应负担的税费下的价格。
美国大战略及其启示课程的考试 一、单选( 共8 小题，总分: 40 分) 1. 从经济的角度上讲，美国经济是从什么时候开始迅速起飞，并走上了稳定的经济增长和工业化的历程？ A.19世纪60年代 B.19世纪50年代 C.19世纪70年代 D.19世纪40年代 2. 1939年以来，美国的哪个总统将对外政策逐步转向英法，向英法倾斜，扩大了对英法的援助？ A.威尔逊 B.杜鲁门 C.罗斯福 D.肯尼迪 3. 奠定了战后美国外交政策的基本模式的是： A.联合国家宣言 B.14条计划 C.门罗宣言 D.租界法案 4. 14条计划是美国开始为世界和平勾勒蓝图，要追求世界性的道义影响的一个标志，这个计划是由美国总统威尔逊在哪一年向国会提出的？ A.1918年 B.1917年 C.1916年 D.1919年 5. 克林顿上台之后，重点是解决美国的国内问题，尤其是它的 A.政治问题 B.经济问题 C.人口问题 D.社会问题
6. 1860年到1890年，美国工业产值增长了几倍？ A.9倍 B.10倍 C.7倍 D.8倍 7. 美国曾经的外交独立宣言--要避免同世界任何一个部分结成永久的联盟，要保持美国的孤立，是哪个总统发表演说时提出的？ A.华盛顿 B.里根 C.罗斯福 D.杜鲁门 8. 从1873年到1913年，美国的年经济平均增长率达到了多少？ A.0.1 B.0.07 C.0.05 D.0.08 二、多选( 共 4 小题，总分: 20 分) 1. 美国的战略历程包含几个主要阶段，分别是： A.霸权准备期 B.霸权确立期 C.霸权护持期 D.霸权扩展期 2. 冷战的结束，标志着一个新的时代的到来，如何确定新时期美国大战略，成为美国各界关心和思考的一个重大问题。而国内激烈的战略讨论凸现了美国的各种战略选择，这几种战略选择分别是： A.新孤立主义战略 B.选择性接触战略 C.合作安全战略 D.单极霸权战略 3. 门罗宣言的双重性质指的是： A.门罗宣言反对欧洲列强的干涉与扩张，具有防御的性质 B.门罗宣言是美国将美洲大陆视为势力范围的一种宣言
美国新经济的发展及其对我国的启示 “新”一词始见于90年代中期的美国，与之伴随的是美国经济123个月的持续增长。美国经济进入巅峰状态之际，新经济潮流迅猛，势不可挡。然而，新世纪开局，美国及世界经济遭遇增长减缓之痛，特别是“9·11”事件的发生将美国经济推进了阶段性调整的灰暗之隅。进入今年，美国经济以强劲之势走出低谷，出人意料地实现高增长，而对其背后成因的重新唤起世人对新经济的兴趣，其未来走向再度成为关注的焦点。依笔者之愚见，新经济只是大潮初起，其生命力蓬勃旺盛，前景看好。同时，新经济的亦对我国提出了诸多严肃的课题。一、与美国经济的起落相伴随1996年12月30日，美国《商业周刊》首次提出“新经济”概念。1997年2月，美国前总统克林顿以官方语言确认了新经济和知识经济的概念。虽然国际上对何为新经济并无统一认识，但综合有关学术资料，可以初步将新经济归纳为：新经济是在经济全球化和信息技术革命的推动下，以生命技术、新能源技术、新材料技术、空间技术、海洋技术、环境技术和管理技术等7大高产业为龙头的经济，其核心是观念的创新、运行模式的创新和技术创新等。新经济作为一种全新的经济技术样式，其对世界经济尤其是美国经济的发展所发挥的举足轻重的作用主要体现在几个方面：首先，高新技术的运用带来劳动生产率的较大提高，弥补了劳动力成本的增加，抑制了通货膨胀，从而减弱了经济增长、通货膨胀间的关联度。其次，利润、信贷和投资成为新经济的重要支撑点，而高科技产品的特点决定了企业在信息充分的条件下，可迅速
进行投资战略调整，增加应对市场供求的灵活度。第三，通胀率和物价水平被控制在较低范围，从而弱化了货币政策干预经济的效能，且政策时滞较前拉长。第四，新经济与传统经济的诸多因素有效结合，提高了传统产业及其产品的高科技含量，并使传统经济的生产、运作、管理模式出现新的变化，较有力地促进了传统产业的发展。新经济的迅速成长，极大地推进了美国制造部门、服务部门和流通部门的发展。1990年到1998年的8年时间里，美GDP增长了26.7%.其间，和电力装备产业产值增加了224%，机械工业增加了107%，商业服务、通讯、流通和产业产值的增幅亦均在42 - 68%之间。2000年，美国GDP达到99657亿美元，在世界经济总量中的比重上升到31.54%.2001年，持续增长近十年的美国经济开始出现周期性调整的迹象，经济增长明显放缓。在此下，作为信息产业经营状况晴雨表的纳斯达克指数出现急剧波动，高新科技企业利润下降、库存增加，企业裁员、倒闭现象急剧上升。而“9·11”事件的发生则使美国经济雪上加霜，导致股市再次暴跌，缩水达65万亿美元，其中在股市重开的第一周，纳指就下跌16.1%.美国经济遭受了有史以来最为严重的创击。但是，“9·11”事件发生后不久，美国经济，其中包括新经济即出现反弹势头。2001年第四季度美国经济增长率由第三季度的负1.3%摸底回升至1.4% ，全年经济增长1.3%.进入今年以来，美国第一季度经济增长率即攀升到 5.8%.美国总统布什年初宣布“美国新经济依然健在”，并且预计在未来11年内，美国劳动生产率可年均增长2.1%，与整个90年代相同。业内专家评称，各种迹象显示，新经济依然生机
房地产估价理论与方法：比较法及其运用考点（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分 遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。 1、单项选择题 间接比较法是（ ）的一种方法。A.房地产状况调整 B.市场状况调整 C.比准价格修正 D.交易情况修正 本题答案： 2、判断题 市场状况修正系数应是以成交日期时的价格为基准来确定。（ ） 本题答案： 3、单项选择题 假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（ ）=正常价格。A.1／（15%） B.5% C.1+5%）／1 D.（1-5%）/1 本题答案： 4、判断题 市场状况调整系数应以估价时点时的价格为基准来确定。（ ） 姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------
本题答案： 5、单项选择题 某地区某类房地产2012年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（均以上个月为100）。其中有一房地产在2012年6月1日的价格为2000元/m2，对其作市场状况调整到2010年10月1日的价格为（）元/m2。A.1376 B.2308 C.2558 D.1055 本题答案： 6、判断题 进行房地产状况调整，是将在估价对象房地产状况下的价格，调整为可比实例在其房地产状况下的价格。（） 本题答案： 7、判断题 进行区位状况修正，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。（） 本题答案： 8、多项选择题 在实际的市场状况调整中，下列哪些价格指数或价格变动率可供选用？（）。A.银行存款利率 B.建筑造价指数或变动率 C.建筑材料价格指数或变动率 D.建筑人工费指数或变动率 E.银行贷款利率 本题答案： 9、判断题 在统一单价方面，土地除了单价之外还可为整个房产地价。（） 本题答案： 10、判断题 即使在总体上房地产市场较活跃的地区，在某些情况下市场法也可能不大适用
美国旧西部大开发时期，美国野牛被 大规模屠杀，当时野牛骨堆积成山。野牛一度以极大的数量覆盖从加拿大到墨西哥的整个平原，以至于早期的探险家称这个国家是“黑袍者”。美国土著人曾经以野牛为生。埃米尔·河·迈尼·豪斯茨华盛顿的一个印第安博物馆馆长说“一些人说它（野牛）就像一台蹄子上的冰箱”。 印第安部落利用野牛身体的各个部分来做他们的食物、衣服、盾、武器，甚至是胶水。先生解释了美国土著人和野牛之间紧密的联系，“我认为他们和野牛有某种精神上的联系，因为野牛是土著人赖以吃穿的主要的动物；同时，野牛也被用来祭祀。 在十九世纪时，先驱者和移民穿过大平原，为了运动而宰杀野牛，同时为了战略目的，消灭了印第安国家。在二十世纪初，野牛的数量降低到仅仅几百头，使得美国政府和一些非盈利性组织开始干预。今天野牛的数量上升到大约450，000头，而且一些种牛被放养在美国西部。 允许猎杀是为了限制野牛的数量和活动区域。一些野牛携带病毒，所以一些牧场主担心，那些病菌可能传染到他们的牲畜身上。约翰·波德内，蒙大那畜牧协会的负责人说，牧场主非常不满意，“牧场主们非常失望，因为蒙大那州黄石和黄石国家公园附近的野牛群中，很多野牛都感染了普鲁士菌病”。 普鲁士菌病是一种可以导致牲畜胎儿夭折的疾病。自然保护组织的克伦·福斯提尔说，在他们的照顾下的野牛群，不包括黄石野牛群，都已经接种了疫苗，可以对普鲁士菌病之类的疾病免疫。“我们给它们（野牛）接种，检查它们的疾病，保证他们不受病菌侵袭”。 福斯提尔女士说野牛是美国独特风景的一部分。波德内先生则认为野牛的数量应该被限制，“从科学来讲，蒙大那地区不是真的需要野牛。野牛是一个有5000年历史的物种，它们和美国北部的草原和牧场一起进化。” 领航者 20:03:59
美国大战略及其启示(88分) 一、单选 ( 共 10 小题，总分: 40 分) 1. 从1873年到1913年，美国的年经济平均增长率达到了多少？ A.0.1 B.0.07 C.0.05 D.0.08 2. 从经济的角度上讲，美国经济是从什么时候开始迅速起飞，并走上了稳定的经济增长和工业化的历程？ A.19世纪60年代 B.19世纪50年代 C.19世纪70年代 D.19世纪40年代 3. 奠定了战后美国外交政策的基本模式的是： A.联合国家宣言 B.14条计划 C.门罗宣言 D.租界法案 4. 1939年以来，美国的哪个总统将对外政策逐步转向英法，向英法倾斜，扩大了对英法的援助？ A.威尔逊 B.杜鲁门 C.罗斯福
D.肯尼迪 5. 美国曾经的外交独立宣言--要避免同世界任何一个部分结成永久的联盟，要保持美国的孤立，是哪个总统发表演说时提出的？ A.华盛顿 B.里根 C.罗斯福 D.杜鲁门 6. 19世纪70年代，美国超过哪个国家成为世界上最强大、最先进的经济体？ A.日本 B.德国 C.法国 D.英国 7. 克林顿上台之后，重点是解决美国的国内问题，尤其是它的 A.政治问题 B.经济问题 C.人口问题 D.社会问题 8. 14条计划是美国开始为世界和平勾勒蓝图，要追求世界性的道义影响的一个标志，这个计划是由美国总统威尔逊在哪一年向国会提出的？ A.1918年 B.1917年 C.1916年
D.1919年 9. 1860年到1890年，美国工业产值增长了几倍？ A.9倍 B.10倍 C.7倍 D.8倍 10. 当时英国得以称霸世界的王牌是 A.它的陆军力量 B.它的海军力量 C.它的经济实力 D.它的军事实力 二、多选 ( 共 5 小题，总分: 20 分) 11. 关于美国世界霸权的确立表述正确的有： A.美国利用联合国等全球性政治组织，确立了全球的政治霸权地位 B.美国利用世界经济的重建，确立了世界经济霸权地位 C.美国通过与苏联的意识形态斗争，获得了西方精神领袖地位 D.美国通过与苏联的军事对话，确保了军事霸权地位 12. 19世纪40年代中后期，美国在短短的四年之内，将几个地区320万平方公里的土地，纳入自己的版图，迅速成为两洋国家。这几个地区是指？ A.德克萨斯 B.纽约 C.新墨西哥
一、单选 ( 共 10 小题，总分: 40 分) 1. 克林顿上台之后，重点是解决美国的国内问题，尤其是它的 A.政治问题 B.经济问题 C.人口问题 D.社会问题 2. 1860年到1890年，美国工业产值增长了几倍？ A.9倍 B.10倍 C.7倍 D.8倍 3. 从1873年到1913年，美国的年经济平均增长率达到了多少？ A.0.1 B.0.07 C.0.05 D.0.08 4. 从经济的角度上讲，美国经济是从什么时候开始迅速起飞，并走上了稳定的经济增长和工业化的历程？ A.19世纪60年代 B.19世纪50年代 C.19世纪70年代 D.19世纪40年代 5. 14条计划是美国开始为世界和平勾勒蓝图，要追求世界性的道义影响的一个标志，这个计划是由美国总统威尔逊在哪一年向国会提出的？
A.1918年 B.1917年 C.1916年 D.1919年 6. 1939年以来，美国的哪个总统将对外政策逐步转向英法，向英法倾斜，扩大了对英法的援助？ A.威尔逊 B.杜鲁门 C.罗斯福 D.肯尼迪 7. 美国曾经的外交独立宣言--要避免同世界任何一个部分结成永久的联盟，要保持美国的孤立，是哪个总统发表演说时提出的？ A.华盛顿 B.里根 C.罗斯福 D.杜鲁门 8. 当时英国得以称霸世界的王牌是 A.它的陆军力量 B.它的海军力量 C.它的经济实力 D.它的军事实力 9. 奠定了战后美国外交政策的基本模式的是： A.联合国家宣言
B.14条计划 C.门罗宣言 D.租界法案 10. 19世纪70年代，美国超过哪个国家成为世界上最强大、最先进的经济体？ A.日本 B.德国 C.法国 D.英国 二、多选 ( 共 5 小题，总分: 20 分) 1. 1947年6月，美国国务卿马歇尔提出了援助西方，实现西欧经济复兴的马歇尔计划，这个计划代表了 A.美国正式建立世界霸权 B.美国开始从建立世界霸权，转向巩固西方霸权，由建立全球自由主义的经 济秩序，转而寻求特定的经济安排 C.美国已经不满足于西方霸权，从而转向建立世界霸权 D.美国霸权战略的转轨 2. 威尔逊的14条计划都有哪些内容？ A.要求公开缔结和平条约 B.维护公海航海自由 C.降低贸易壁垒，裁减军备 D.提议成立一个维护和平的国际组织 3. 门罗宣言的双重性质指的是： A.门罗宣言反对欧洲列强的干涉与扩张，具有防御的性质 B.门罗宣言是美国将美洲大陆视为势力范围的一种宣言
美国经济发展历程对中国经济发展的启示 ——经济政策的制定 姓名:陈宇辉 专业:经济学 学号:1302010404 课堂号:B0200042 课序号:0 美国经济发展历程对中国经济发展的启示 ——经济政策的制定 摘要:美国经济自第二次工业革命起就开始迅速发展,其中有起有伏,但毫无疑问,仅有两百多年历史,一百多年发展经济史的美国现成为唯一的世界霸主,无论政治经济军事等方面,在此我们主要研究其经济发展历程,并从中得到对中国经济发展过程中对经济政策制定的启示, 关键词:美国经济发展历程财政政策货币政策中国经济启示 一、美国经济发展历程(这里主要研究20世纪30年代后的美国经济发展 (一20世纪30年代到70年代末 提到20世纪30年代的美国经济,我们不得不想到此前的1929~1933的经济大萧条,大萧条从美国蔓延到整个西方资本主义世界,造成极大的恐慌,其源于1921年哈定总统上台到1933年胡佛任期结束的自由放任的经济政策。 1.罗斯福新政开创了资本主义世界政府大规模干预经济的先例。
1934年民主党富兰克林-罗斯福上台后,实行了“新政”,对经济实行强力的国家干预,实施扩张性财政政策,首先挽救银行,然后开展农业复兴和工业复兴,制定了旨在保护穷人和劳动者的瓦格纳法、社会保障法,开展大规模救助,联邦政府兴办公共事业,实施美元贬值鼓励出口等。罗斯福的新政,为整个资本主义世界摸索出了一条延长垄断资本主义生命的可行途径,也就是大力发展非法西斯主义的、走所谓“福利国家”道路的国家垄断资本主义。 2.杜鲁门沿袭政府干预经济政策,并从法律上承认并肯定这一政策。 罗斯福去世后,杜鲁门开展“公平施政”,在经济政策方面仍然奉行罗斯福的国家干预政策。二战后,杜鲁门总统签署并由美国国会通过了《1946年就业法》,该法案第一次在美国以法律的形式确认联邦政府有责任运用他所拥有的一且手段干预经济,保证最大限度的就业以及经济增长。这意味着在法律上把促进经济繁荣、对国民经济进行宏观调控国威政府责任赋予了联邦政府,这是在法律上对凯恩斯主义宏观经济政策的肯定,在美国历史上有里程碑性质的意义。[1]前后2人5届20年,体现了 政府强力干预经济并取得明显效果的试验,说明了资本主义市场经济并不是完全放任的,仍需政府的宏观调控。 3. 艾森豪威尔政府期间(1953~1961年 1953年,艾森豪威尔入主白宫,他担心新政以来大规模的国家干预,无异于“滑向了社会主义”,因此,他们极力试图回到“正常状态”(也就是自由放任的状态,但美国的现实情况最终使得艾森豪威尔政府接受了新政以来民主党政府的社会经济改革,走了一条完全不同于胡佛时代的新共和党路线——一条中间路线。艾森豪威尔政府期间,面临的主要经济问题为通货膨胀,所以主要的货币政策时紧缩性货币政策,但当经济萧条时也启用扩张性货币政策。 4.肯尼迪首次正式将凯恩斯主义的短期扩张性财政政策长期化的实际转变。 1961年,民主党肯尼迪入主白宫。在经济政策上,继续奉行凯恩斯主义,实行以减税
房地产估价之市场比较法
第四章市场比较法 教学时数：6课时 教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握市场比较法的基本原理，掌握交易实例的收集与可比实例的选取，掌握估价对象房地产比较修正，掌握市场比较法应用举例与分析 教学重点：交易实例的收集与可比实例的选取 教学难点：估价对象房地产比较修正 教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段，结合案例教学。 教学内容： 第一节基本原理 一、市场法的概念 1、市场法又称为市场比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法等，简称为市场法或者比较法，是指将估价对象房地产与在估价时点的近期发生了交易的类似房地产加以比较对照，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象房地产价值的方法。 2、市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法，其本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。 ——类似房地产：在用途、建筑结构、所处
地区等方面，与估价对象房地产相同或相类似的房地产 ——估价对象房地产：一个具体项目中需要估价的房地产 ——前提：交易市场已经形成——比准价格 3、理论依据：替代原理 4、公式：待估宗地价格=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×估价期日修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 二、适用条件与对象 适用：房地产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与估价对象房地产相类似房地产的交易较多时，才是有效方法。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙 另外，对估价人员要求：广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正） 三、市场比较法的操作步骤 ①搜集交易实例②选取可比实例
美国西部发展与中国西部大开发 肖克 摘要：美国西部发展是在自由市场经济和领土扩张的背景下，以大规模人口迁移为基础，以交通运输为先导，以农牧业、矿产开掘及加工业为产业指向，以科技运用为动力的西部综合开发过程，它实现了美国东西部政治经济的一体化，积累了宝贵的经验教训。我国实施西部大开发战略，应充分借鉴美国西部发展的经验与教训，促进我国经济的均衡持续发展。 关键词：美国西部发展 历程与基本经验 中国西部大开发 1.美国西部发展的历程及政府的政策措施 美国的“西部发展”是一个相对广义的概念，主要指美国整个广大西部开发的过程，包括美国历史上18世纪末19世纪初以来的“西部发展”、“黄金热”、“石油热”、“阳光热”、和“硅谷”的兴起。“美国西部”的概念是一个相对动态发展的概念。最早是指阿巴拉契亚山脉以西到密西西比河以东的地区，后随着美国领土的扩张，特别是随着路易斯安那的购买和1812年对英战争的胜利，移民向大湖区、密西西比河移动，最后，美国西部是指包括太平洋沿岸的整个广大地区。 美国的西部发展是一个长期和持续发展的过程。早在美国独立之前，美利坚民族就开始向北美大陆西部扩张，但直到美国独立之后，美国的西部发展才变得更加积极和有计划，而且一直持续到现在。纵观美国西部发展的历史，可以分为以下几个时期。 1.1．以农业为主的初步开发时期。 从独立战争结束到南北战争时期是美国西部发展的第一个时期，主要是以农业为主的初步开发时期。西部土地对美国独立之后经济的发展具有特别重要的意义，没有西部的开拓就没有今日的美国。七年英法战争结束以后，英国从法国手中获得了加拿大以及阿巴拉契亚山脉以西直到密西西比河东岸的广大的地区；同时，英国宣布阿巴拉契亚山脉以西的土地归英国王室所有，这成为触发北美殖民地人民反英的因素之一，因为西部土地对北美各阶层人民都具有迷人的魅力。资产阶级渴求扩大国家版图，土地投机者企图从中获取暴利，广大农民、手工业者以及外来移民则把西部土地作为摆脱压迫、寻求新生活的唯一希望。美国独立之后，根据1783年巴黎和约，美国领土已扩大到密西西比河东岸。以后随着北方工业革命的悄然开始，南方“棉花王国”也骤然崛起，新西部不断开拓。 这一时期的西部发展以土地问题为核心，以农业开发为主体。主要是因为：在客观上，当时美国西部存在着一片肥沃富饶、尚未开垦的辽阔的土地，这是美国西部发展的基本前提；在主观上，美国独立战争之后，获得了阿巴拉契亚山脉以西至密西西比河以东的大片土地，
美国国家安全战略：大战略的发展 2012年12月04日17:46 作者：知远 国家安全战略的根本目的是提供一个全面的战略，平衡国家实力要素的目的、途径和手段，以实现国家安全并保护、维护和促进一种生活方式。如果成功的话，这个过程最终将导致大战略或统一的战略的发展，这个大战略将把价值观和利益与产生一系列国家政策的战略评估结合在一起，而这些政策将在一个统一的战略中加以表述。然后，这个战略将作为政府的一份统一文件。1 本文将研究美国国家安全战略的起源和发展。本文还将分析，美国总统根据1986年《戈德华特 - 尼科尔斯法案》的规定，编制并向国会提交年度报告的要求和内容。本文随后将介绍和分析1987年、1988年、1994年、1998年和2002年的国家安全战略报告。其目的是为了确定以上这些报告是否实现了《戈德华特 - 尼科尔斯法案》为美国提供一个统一的战略或大战略的意图。选择这五份报告的原因是，在笔者看来，这些报告代表了美国国家安全战略思维和方向的新的或重大的变化。 背景：美国国家安全结构发展的历史回顾。 实现国家安全的根本途径之一是提供所需的政府机构和机制，组织国防机构，统一武装部队，将科学用于军事目的，动员军队的人力，并在整个国民经济中分摊国防的费用。2 对于大多数美国人来说，孤立主义的黄金时代是在1941年12月7日日本偷袭珍珠港那一天结束的。随着第二次世界大战的结束，人们认识到，美国和世界已经进入了一个全球意识形态竞争的新时代。对美国来说，努力界定和完善国家安全结构和战略的过程始于二战期间，并在1947年的《国家安全法案》中第一次正式阐明。 第二次世界大战的结束将两种根本不同的政治理念引入了关于美国未来在世界上所扮演的角色这个问题的辩论之中。第一种理念与旧的保守政治文化有关，担心发展一个强大的国家安全机制，会危及与美国民主有关的基本价值、原则和制度。他们相信，一个强大的国家安全结构会浪费资源，严格地管制这个国家的青年，将权力过于集中在联邦政府，尤其是军队。这些人还担心，建立一个强大的行政部门会破坏国会和行政部门之间符合宪法的基本平衡。4 第二种理念是一种新的国家安全观念，希望在世界事务中积极发挥作用。这种理念强调，美国已经进入全面战争的时代，这种新的威胁需要更高程度的军事警惕和战备，可以为美国的国防动员国家所有的资源。此外，他们还认为，保卫美国的自由与保卫其他地方的自由是不可能分割的。5 “和平与自由是不可分割的，因此，美国领导人别无选择，只有通过捍卫整个自由世界的安全来保卫美国的安全”。6 最后，正如民主社会的所有政治进程一样，两种截然不同的理念之间的辩论以妥协告终。在国防问题上产生一个多数人的共识，这是不可避免的必要妥协。制订战略不是一个理性的和系统性的过程。事实上，这是一个紧张的政治过程。在这个过程中，经历了旷日持久的谈判和妥协，才产生了国家战略。7 1947年《国家安全法案》的起源可以追溯到第一次世界大战和第二次世界大战期间的军事行动的准备与实施，行政与立法之间的斗争，陆军部内部的斗争以及陆军部和海军部之间的斗争。8 主要的不足在于：陆军和海军之间关于空中力量的作用之争；关于国家的安全结构不能再基于一种适用于平时的组织结构，又基于一种适用于战争的不同组织结构的认识；陆军和海军关于战后的作用和任务的分歧；和平时期的国
房地产估价有三大基本方法，即市场比较法、收益法、成本法。其他估价方法都是上述三大基本方法的派生。 1.市场比较法 指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 1)市场法的理论依据 市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。 2)市场法适用的对象和条件 市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准工业厂房等。而对于那些很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以采用市场法估价。 市场法适用的条件是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。如果在房地产市场发育不够或者房地产交易较少发生的地区，就难以采用市场法估价。 市场法的原理和技术也可以用于其他估价方法中有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、报酬率、资本化率、开发经营期等; 3)市场法的操作步骤 运用市场法估价一般分为下列7个步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③建立价格可比基础;④进行交易情况修正;⑤进行交易日期调整;⑥进行房地产状况调整;⑦求取比准价格。 2.收益法 指预计估价对象未来各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到估价时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。 一）收益法应用于房地产的估价的基本原理 收益性房地产在未来的时期内形成源源不断的预期收益,它利用经济学的预期收益原理，即为该房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获得的各年现金流量的现值之和。对于收益性房地产的购买者来说，其主要目的是为了取得收益性房地产所能够带来的直接的或潜在的收益。 所有者让渡出去的权利必然要在经济上得以实现，房地产购买者必须一次性支付一定的金额，补偿房地产所有者失去的收益。这一货币额每年给房地产所有者带来的利息收入必须等于他每年能从房地产获得的纯收益。这个金额就是收益性房地产的理论价格，用公式可以表示为：房地产的价格=纯收益/资本化率，它包含着三个假设前提： 1、收益每年不变 2、资本化率确定 3、收益为无限年期 二）收益法在房地产估价中的优点 收益法与成本法、市场法、剩余法、路线法等其它方法相比有以下主要优点： 1、理论依据充分 2、运用范围广泛 3、符合购买者的理念 三）、收益法在房地产估价中存在的问题
一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 （一）理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 （二）基本思路 在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。 （三）适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区，市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用： 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等； 3.很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 （四）操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行：（1）搜集交易实例。（2）选取可比实例。（3）对可比实例成交价格做适当的处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础，价格修正即交易情况修正，价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。（4）求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现，累加得出评估基准的现值，以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 （一）理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理