均价确定及价格策略目录
一、均价制定
1.定价方法
2.定价影响因素
3.参考楼盘
4.参考均价制定
5.最终价格确
二、价格策略
1.销售阶段
2.价格策略
3.阶段优惠
4.付款方式折扣
5.账面价格计算
6.价格表制作原则
一、均价制定
1.定价方法
2.定价影响因素
本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响：
片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境
产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。
以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。
根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。（各因素之权重分析见下表）
在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。
3.参考楼盘
鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山
?鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。
?梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。
?淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。
4.参考均价制定
参考楼盘综合评比表：
东方尊峪一期参考均价=∑（参考物业均价pi ÷参考物业比重X参考物业权重） X 东方尊峪比重[i=a、b、c] =【PA/74*50%+PB/72*20%+PC/81*30%】*0.75=【8108+3055+4445】*.75=11706
按以上公式计算，东方尊峪一期参考均价为：11706元/平方米
5、最终价格修正
1)宏观市场走势分析
今年5月份以来，政府有关打压房地产泡沫的措施层出不穷，项目受影响较大的是：
?提高首付成数的规定对90平米以上的项目大面积单位产生一定影响；
?二手房转让的年限由两年增加到五年，短期的投资者开始徘徊；
客户心理期望值急速下降，房产市场的走势明显放缓，房价也开始呈现停滞且稍为回落。据中原市场调查部门跟踪研究，罗湖区的成交量创下了上半年的最低峰。成交量也比5月份下降了45%。其原因一方面是由于开发商放缓了推盘的速度，供给减少，另一方面是由于国六条的影响，购房者也犹豫不决。
2)豪宅市场楼盘销售近况
?万科金域蓝湾3期积累接近2000批客户，开盘成交230套左右，一天售罄的日子一去不复返；
?卓越浅水湾前期积累2000多个筹，5月20日开盘搁浅，至今销售套数仅80多套；
?鸿景翠峰5月开盘至今（截止至2006-9-1），也只成交71套；
?名家富居8月5日解筹，2000批诚意客户最后成交100套单位，消化了总体量的不足十分之一。
政府宏观调控措施的出台，对豪宅市场形成了较大的冲击，一些传统的豪宅区域的各楼盘解筹及销售现状陷入低潮，莲塘片区这个非传统豪宅区域，客户更是抱冷眼旁观的态度，豪宅市场在不断发出“市场低潮”来袭的警报。
3) 片区住宅价格走势
罗湖历年成交均价
2000
40006000800010000120002003
2004
2005
2006上半年
单位：元/㎡0.00%
4.00%8.00%12.00%16.00%20.00%
数据来源中原深港研究中心
? 从罗湖区历年的成交均价可以看出，过去三年的住宅均价都有稳步的升幅，但上涨幅度不大，这个和罗湖的发展空间渐渐减
少的区域发展属性有很紧密的联系。
罗湖区商品6月住宅销售价格对比
? 7月罗湖区整体的成交均价约8969元/平方米，环比减少了5.7%，同比增长8.37%，从上表得出，
7月销售总金额仍然持下降
趋势，房价波动较大，造成本月房价下降主要是因为7月份全区主要还是消化存量楼盘，新开盘的楼盘阳光绿地家园的成交量占全区总成交量的比例不到50%，虽然其销售均价达到11000元/平方米（带装修），但是也不足以拉高整个片区的均价。
罗湖区商品住宅销售数据对比
?自3月份以来，罗湖区成交量一直在下降，7月份，成交量仍然大幅下降，根据中原深港研究中心的数据，7月成交量仍然保持下降趋势，成交单位约285套，比6月下降23.39%，同比去年同期降低了76.75%；成交总面积仅为18871.5平方米，比6月下降34.73%，成交量是2006年以来最低的一个月。
?另一方面，6月初出台的深圳国十五条表现了深圳政府调控房地产市场的决心，由于这一政策的影响，置业者的观望氛围越来越浓。在新政出台的关口上，部分置业者开始犹豫是否买房，更多的人选择了继续观望市场的走势。
小结：整个罗湖片区楼市也进入一个相对冷静期，成交量的急剧减少、成交价格的稳定的小幅上升，表明楼市由于政策的影响，众多豪宅客户（包括投资客）出现了持币观望态度，因此这部分客户对于政策及价格有相当高的关注度和敏感度。
4)东方尊峪现状分析
东方尊峪现在登记了1500名的客户，但是在没有梳理客户的情况下，客户的诚意度未能确定。现场的交通及停车位不具备现场开盘的环境，肯定会影响开盘效果。
根据销售现场前期对诚意客户的意向统计以及销售人员和客户的沟通表明，大部分客户的心理价位区间集中在8000-10000元/平米，前期定价过高的话，很多客户会觉得难以接受，容易造成开盘期不畅的结果。如果开盘期销售不畅，再降价处理，一方面前期客户容易产生责难，另一方面容易造成项目市场价值下降的形象，使得中期的销售陷入困境。
鉴于市场因素、片区状态、项目本身情况等综合因素，本项目的一期的定价原则及目标是：一期在保证价格的情况下，追求销售速度最大化，以一期的热销带出二期单位，在二期单位中追求利润值！
5) 东方尊峪价格确定
参考与本项目毗邻且户型定位较接近的鸿景翠峰，虽然项目规模及景观面没有本项目优胜，但其展示条件较为良好及抢了市场先机，以12000元/平米的均价发售，仍然得到以开盘三个月66套的惨淡结果。这个和其脱离市场盲目定价脱离不了关系。
为避免本项目的定价更具时效性和市场依据，本项目定价的时候需要考虑到市场的不稳定性因素，因此，中原认为需要考虑片区整体二级市场价格走势及三级市场近期成交价格作为参考，根据其影响和参考价值取其恰当的比例，最后得出修正后的项目均价。
罗湖区二手住宅半年度成交均价
7480
6543
6196
5,000
5,5006,0006,5007,0007,5008,00005年上半年
05年下半年
06年上半年
单位：元/平方米
数据来源中原深港研究中心
如上图所示，06年上半年罗湖区三级市场成交均价为7480元/平米，二级市场成交均价为9678元/平米，根据市场影响的敏感性分析，各取20%的比重对东方尊峪一期的价格进行修正：
罗湖历年成交均价
2000
40006000800010000120002003
2004
2005
2006上半年
单位：元/㎡0.00%
4.00%8.00%12.00%16.00%
20.00%
最后得出经过市场比较的东方尊峪的价格为10455元/ 平米。
因而中原建议：
如果开盘销售非常顺畅，成交量高于60%，可将价格分两阶段各提升5%（销售率达60%和80%两阶段）
一期最后实现均价10455×60%+10455×20%×（1+5%）+104550×20%×（1+5%）（1+5%）=10774
元/ M2
6)东方尊峪二三期均价确定：
A.经过东方尊峪项目策划和销售同事分别打分，综合系数计算后初步得出整体各栋的综合系数及栋差如下：
东方尊峪各栋整体均价图示
根据上述均价表计算所得，在目前市场及自身条件情况相同下，各期均价如下：
㎡
注：虽然项目考虑整体推售，但是整体推售策略仍然是先主推第一台地，第二台地则需要通过价格制造一个自然引导，因此对二三台地的均价需要加入市场增长、竞争对手比较、工程完善度等方面进行修正。
B.二期价格最终价格测算修正：
1)市场增长率考虑因素
2005年1月——2006年8月罗湖整体均价增长率
根据上表所得
A.罗湖整体均价月平均增长率为2.3%；
B.以2006年8月为价格表制作节点，一期推售时间为2006.10—2006.12（3个月），二期推售时间预计为2007.1—2007.5
（5个月），三期推售时间预计为2007.6—2007.8（3个月）；
2)园林工程完善对价格修正
根据中原以往操盘经验，园林工程完善后对项目价格的影响率为2%
结合1）和2）的修正系数，二期最终实现均价：
11659×（1+2.3%）×（1+2.3%）×（1+2.3%）×2%=12435元/㎡
C.三期入市价格修正
三期入市时间与百仕达花园5期入市时间相同，两者产品和档次都类似，因此需要将百仕达花园的入市影响作为三期入市价格的因素之一，由于百仕达花园有部分未确定因素，因此根据经验，参考比例只定到20%，下一步将工程完善程度确定三期均价。
东方尊峪三期参考均价=∑（参考物业均价pi ÷ 参考物业比重X 参考物业权重） X 东方尊峪比重[i=a 、b 、c]按以上公式计算，东 方尊峪三期未来参考均价为：13767元/平方米，因为三期推售时，主体园林工程预计已经全部完毕，园林冲击力仍然可以为三期
的价格带来2%的提升，因此：
注：
● 评分及系数原则请参考第七部分《东方尊峪价格表定价原则》；
● 栋差是整体考虑的基础方向，与后期制定的准确的单位均价可能有差别，敬请留意！
二、 东方尊峪一期价格策略
1. 销售阶段
2. 价格策略
由于项目周边环境杂乱、容积率高，目前很多客户的心理价位都在8000-10000元/ M 2左右。所以开盘价格不宜过高，以免与客户心理价位相差过大，造成解筹率低下。
万科东方尊峪 山外无山海拔148米俯瞰城市的高度 山谷露天吧梦幻开放 居梧桐山外无山体悟山的境界 万科蓝山 出众源于不同 万科原创，蓝山别墅 住别墅，品味蓝山 提前十年住南湖 原创才是世界的独一无二 在广州，下班后回蓝山的家 把财富留给孩子，不如把孩子变成财富 生活，自有一番天地 西山庭院 人文大宅·院落友居生活 所谓气质，大体上是和出身背景由关系的 在这里，每个人的观点竟是那样的不同 空虚的理由各不相同，不空虚的理由却大体是一致的 万科十六年的沉淀，提纯一种西山生活 拥有庭院中随处散发的宁静气息 传承西山沉稳建筑中简朴之美 万科兰乔圣菲 没有ceo，只有邻居 看不见浮华，正是价值所在 没有一定高度，不适合如此低调 铺惯了红地毯，会梦见石板路 服务·纯粹生活，于细节处惯想荣宠 万科东海岸 让深圳因海洋而生动 山海在前面世界在身后 读懂深圳读懂海 东部万科的蓝色版图 当深圳面向大海生活走向何处 50亿，可能跟你的脚有关 30亿，可能跟你的眼睛有关 深圳，向东看~30亿旅游工程，50亿交通工程，东海岸展翅高飞 大梅沙只可逗留不可久留？那已经是上个世纪的事情了。（万科东海岸，真正的海岸生活）有了东海岸，大梅沙的生活味十足。 有人觉得东海岸很远，有人觉得东海岸不够远。 深圳人，有了财富之后，你还需要什么？
出海 另一种别墅级生活 万科东海岸2期半山洋房，正在绝版的别墅级生活境界 把生活的版图归入海滨，是世界不变的潮流。 东海岸·上层别墅完全兑现城市与海的脚步，与万象城十八公里的生活安排 别墅，从海开始 你相信吗？仅约0.1%的深圳人能拥有这样的海岸生活 拥有纯粹的心境，就是此刻的珍藏 隐逸山海，动静进退自若（山海之上，真实人生） 到东部去，那里有真正的海。 上次经过这条路的时候是在迈阿密 30年后，又一次把鞋丢了 万科·四季花城 一城山水一生珍藏 湖山之上，新奢想生活 为山水而居 寻找超乎想象的湖山洋房 湖山美筑，生活于湖山上，品鉴风景。 都市水岸，情景生活 都市田园别墅，稀缺自然奢侈梦 偷得浮生半日闲 万科·清林径一览森林湖山 到清林径走走，多晒晒太阳，呼吸新鲜空气 万科08年“v-nature”自然珍藏计划不只是风景，而是可参与的有机生活方式 万科·棠樾 在东方，生活当以境界甄别 居山水如画，藏丰饶于心 湖山闲庭，享时光 万科·金域蓝湾（广州） 大宅江景，东南赏阅周日盛大登场 来金域蓝湾共享试听盛宴 空中大宅，江景无限（在金域蓝湾，邂逅福建老房子） 中粮万科·金域蓝湾 第1岸 全新江景组团 95-170平米三-五房徇众加推 因为懂得江的灵动特质 故而有了东向望江的灵动建筑 一线江景与地铁在此完美交汇
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地产记因：万科项目名与产品系之精妙 作者：HOMER 来源：https://www.doczj.com/doc/6d1885657.html,(半求·房地内参) 类型：营销万象 2010-10-29 11:13:12 点 击1025次 导读： ■万科三季度创辉煌，第五园6期受追捧 ■“记因”：抢夺消费者的记忆空间 ■万科四大产品系，在市场强化品牌力量 ■记因营销：万科产品的营销智慧 ■万科八大起名案例 正文： ■万科三季度创辉煌，第五园6期受追捧 今年，在房地产调控政策重磅出击，市场面临重大危机的局势下，万科依旧保持领先地位，销售业绩 再创新高。前三季度万科共累计实现销售面积601.1万平方米，销售金额714.2亿元，分别比2009年同期增长17.8%和54.8%，实现净利润32.7亿元，同比增长10.6%。这无疑是万科今年最辉煌的时刻。 作为万科目前正在热销的明星产品，万科第五园6期领峰1-6号楼2010-10-26-正销售，折后均价22000元/平方米，含精装修3000元/平方米，5-6栋复式阔邸已全部售罄，剩1栋20套、2栋10套、3栋 14套、4栋8套122-155㎡山映阔邸平层单位在售。项目销售理想，深受客户追捧。 由以上两条消息可见，即使是在楼市动荡不安、销售受阻的当下，万科依旧可以逆市取胜，这无不说 明万科内在功力足以抵抗外力。而这股势力的体现，与其背后强大的品牌影响力密不可分。作为销售 业绩的强力后盾，万科品牌的记因或许起到了关键作用，这大概也是万科最聪明的营销。 ■“记因”：抢夺消费者的记忆空间 而何为记因呢？据房地内参https://www.doczj.com/doc/6d1885657.html,了解，在科学家进行环境史的研究上，有人受生物学家对基 因研究的启发，提出在历史活动中，有一种相似的东西，或许可以译为“记因”(memes)。这些“记因”是一个人记忆活动的模式，这一模式又可复制到另一个人身上。而在这种“记因”的复制过程中，可 以产生一种社会效应。 这仿佛如人体内的基因一样，具有遗传、传递的功能，能将所记录的有用信息传递给其他受众，以达 到信息广泛传播的效果。就比如，一个商品的名称，如果能让消费者迅速记忆，产生记因，那么这个 产品就很容易由这个消费者的口中，传述给其他受众，让他人也获取、复制到同样的信息，以此达到 记因传播的目的。 其实，万科就是这么做的。在塑造自己的品牌之路上，万科在打造的每个产品系列和产品名称上下足 了功夫。不少人之所以那么快就能记住万科项目的名称，就是由于其利用了记因的原理，能在第一时 间抓人眼球、让客户产生记忆，从而抢夺消费者的记忆空间，让其他产品根本没有回旋的余地。
万科的广告语 ok3w_ads(“s004”); ok3w_ads(“s005”); 篇一:万科及各品牌广告语 万科 万科?松山湖 世界在此岸;世界在此向前 万科?棠樾 你在的时候你就是一切，你不在的时候一切就是你 在东方?生活当以境界甄别 万科?西山庭院 万科十六年的沉淀，提纯一种西山生活 万科?金域西岭 成都，还能有几座城市别墅,如何面对这稀缺的资源,今天，万科给出了答案 万科城 诗意地安居于这块大地之上 打造完美的生活梦想 别墅?大城?生活圈 低密度?大城?生活圈 万科?翡翠别墅 藏于城市精华处 万科品牌
居住改变城市 万科?金色家园 万科?金色家园-活性城市的活性建筑;成都活性城市 万科?朗润园 未来住宅，未来生活 万科?17英里 我能与这个世界保持的距离 万科?第五园 骨子里的中国人是最乐天知命懂得享受生活的 万科?蓝山 选择不一样的生活 万科?上东区 生活有所不同 龙湖 龙湖?长桥郡 与自然不离不弃，和城市若即若离，正是与世界保持的最佳距离; 属于这里的人，是时候属于这里了; 唯品味相近者得知其不同，唯修为相仿者方心领神会 左手山河，右手林溪，唯隐而不显; 成都别墅，从此站在世界的面前; 别墅在成都，有了骄傲的理由和信念 龙湖?春森彼岸 江与城?翡翠岭
龙湖?郦江 龙湖的滨江生活时代 重庆的滨江居住样板 龙湖?翠微清波 在龙湖?翠湖清波，寻找城市中慢慢消逝的春天; 自然主义的生活华宅; 70年河流生活，2分钟繁华金沙，可触摸的自然，可操控的城市; 龙湖?春森彼岸 CBD龙湖生活城; 龙湖?春森彼岸，与CBD一同崛起，与您共赴更为显赫的人生 中海 中海?龙湾半岛 城市岛心，成就世界级藏品 城市岛心，时间沉淀世界级藏品 精髓，此岸传承 世界，此岸凝聚 全球只有极少数半岛在城市中心 中海?金沙湾 中海?金沙湾，29年品质引领金沙洲居住黄金时代 离你最近的远见 广州西岸主流生活宏图 中海金沙计划，以大格局定义主流人居 一个城，一个湾区 广州的湾区生活 中海?观园国际
均价确定及价格策略目录 一、均价制定 1.定价方法 2.定价影响因素 3.参考楼盘 4.参考均价制定 5.最终价格确 二、价格策略 1.销售阶段 2.价格策略
3.阶段优惠 4.付款方式折扣 5.账面价格计算 6.价格表制作原则 一、均价制定 1.定价方法 2.定价影响因素 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响： 片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境 产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。 以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的分值（见参考楼盘综合评比表）。 根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。（各因素之权重分析见下表）
在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。 3.参考楼盘 鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山 鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。 梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。 淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。 4.参考均价制定
罗湖区2006年推盘回顾及2007年推盘预测 一、2006年罗湖区推盘回顾 1、2006年罗湖区新推楼盘简况 2006年罗湖区在售的住宅工程共有12个，总建筑面积接近70万平方M，除东方尊峪为大盘外，其他工程都是中小工程。2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好，因此这些中小户型工程的销售情况良好，如红桂皇冠，开盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。 东方尊峪 发展商：富春东方地产 工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧 工程简况：占地面积11万平方M，建筑面积33万平方M，容积率2.12，绿化率67.5％，商业面积4000平方M，总共1610套，停车位1772个。 产品类型：2房89平方M，3房123-158平方M，4房171-179平方M，5房178平方M，小复式128平方M，大复式242-271平方M。 工程进度：两栋刚出地面，其他的在做外装修 均价：13000元/平方M 物业经管费：3.5元/平方M/月 开盘日期：2006-11-19 其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日开盘约消化掉4成。
鸿景翠峰 发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司 工程位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧 工程简况：占地面积3万平方M，计容积率建筑面积7.2万平方M，容积率2.4，绿化率36％，商业面积2400平方M，总共447套，停车位402个。由6栋9层、6栋小高层及高层组成。 产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；户型有128-221平方M的3房、4房，少量80平方M的2房。 工程进度：拆外墙 均价：13000元/平方M 物业经管费：3.2元/平方M/月 开盘日期：2006-5-28 天越翔园 发展商：深圳市天越物业发展有限公司 工程位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处 工程简况：占地面积4365平方M，总建筑面积30449.22平方M，住宅建筑面积17439.14平方M，商业建筑面积5680.36平方M，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。 产品简介：以1房（45平方M）、2房（58-67平方M）为主，少量单身公寓（32平方M）。 价格：起价7680元/平方M，均价8000元/平方M 物业经管费：2.8元/平方M/月
1、就掌灯好房子，说不清 2、宽HOUSE 高性价比联排别墅 3、山上的别墅方便亲切会谈 4、星河湾开创中国居住的全成品时代 5、六佰本每个商铺都临街 6、一千栋大美之地，定制别墅主场 7、小平岛百万平米海岸线社区 8、观唐中式别墅，反而涉外 9、每一间山海边的舒适居住 10、野鸭湖昆明两万亩山林别墅区 11、海绵泡在海边的房子 12、鼎科阿布全开门户?31-62㎡无压力型青春社区 13、海绵泡在海边的房子 14、龙门码头创意消费复合区 15、万科东海岸真正的海岸生活 16、佘山3号核心佘山，别墅家 17、湖城大境百万平米史诗巨著 18、石公馆藏于城市精华处 19、西溪里墙门大宅传世之家 20、先生的湖，山下的墅 21、十五峯师著?精端?山宅
22、龙湾别墅湖边的温泉独栋别墅 23、万万树大树下的独栋庭院 24、香港倚峦别墅山顶全维港景独立花园洋房 25、天骄峰景南中国湖山官邸 26、星河丹堤银湖山城市别墅CEO官邸 27、滨江金色海岸全国一流水景住宅 28、龙湖悠山郡200-400㎡创新英伦田园独院 29、万科天琴湾中国双湾千岛别墅 30、万科云山都市闲适山居 31、万科城新里程向上生长的世界观 32、万科青青四期小镇的柔软时光 33、荷塘月色自然生活美学 34、万科17英里生活在17英里处 35、东方尊峪半山私家领地 36、西山庭院人文大宅?院落友居生活 37、第五园原创中国现代 38、河谷上的别墅群落 39、曲江核心25万平米城市中坚典范生活场 40、三代人?两空间?一处居 41、舒阔空间?山景小高层 42、多重庭院?3A纯品别墅 43、CBD双轴线?精萃豪宅
一、“第五园”的产品价值观 刚接手这个项目的时候，被王老师“骨子里的中国情结”所震撼，被万科的执著所震撼。 “第五园”和“万科城”好像万科“四季花城”孕育出的一对孪生兄弟。“万科城”是一个伟大的项目，从他的城市贡献、市场号召力、销售成绩已然得到证明，而“第五园”——骨子里的中国情结，却能让我们真正的折服。 王受之《骨子里的中国情结》详细描述了“第五园”产品的细节，我们试图对其作出我们自己的理解，从中找到建筑产品带给人们居住品位的设想，找到建筑物质带给人们的精神享受，找到万科追寻的理想的凤麟羽角。 对整体环境的考虑和规划 “第五园”在规划上，通过街坊——街巷——大院小院——内院的空间过渡，在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分的交流场所。
1、村 在“第五园”的规划处理上，建筑师突出表达了“村”的形态。 整个社区的规划是边界清晰的由不同形式的住宅组成的一个大村落。联排别墅组成了两个方向略有不同的主要村落，相邻的由情景花园洋房和多层住宅以及小高层区又分别形成了不同的小村落，通过一条半环形的主路连接起来。各“村”内部都有深幽的街巷或步行小路以及大小不同的院落组合而成，宜人的尺度构成了富有人情味的居住空间。 2、巷 “第五园”在设计上吸取了富有广东地区特色的竹筒屋和冷巷的传统做法，通过小院、廊架、挑檐、高墙、花窗、孔洞以及缝隙，试图给阳光一把梳子，给微风一个通道，使房屋在梳理阳光的同时呼吸微风，让居住者时刻能享受到一片荫凉，提高了住宅的舒适度，有效地降低了能耗。 3、院 建筑师通过TOWNHOUSE产品组合形成的“六合院”和“四合院”，情
景洋房的“立体小院”（院落+露台），多层及小高层公寓部分的围合所形成的大院，种种院落形式的采用，着力体现中国传统建筑中的“内向型”空间，依稀可以感觉到江南住宅“四水归堂”的性格。 “第五园”整体规划中，代表不同情绪的多层流动空间叠加后而得到的复合表情所营造的意境，是决非单一三维空间所能达到的。 细节符号的强烈意境特征 1、建筑 在建筑单体设计中，设计师突出于中式民居的庭、院、门的塑造，采用中国传统民居的建筑符号，如安徽的马头墙、北京四合院的垂花门、云南的“一颗印”、广东的“镬斗屋”、江南的“四水归堂”天井院……再仔细推敲，进行重新组合和构置，通过寻找空间的对比和共性，在碰撞中寻求一种共鸣，从而形成一种打破时间、空间维度限制的全新建筑环境。 2、园林 在环境设计的细节处理中，努力营造“幽”的氛围。在“第五园”的
逆市下的房地产项目如何营销 一、命题 河北廊坊馨视界项目——作为公司业务重要支撑项目之一，从08年1月以来，受到房地产市场整体低迷的影响，和其他在售项目一样，已连续40余天无成交记录，给项目销售造成了一定的压力。 二、大势判断 一）整体房地产市场 视角1：地产门户网站的新闻热点 新浪网地产版新闻排行榜 深圳搜房网新闻热点 焦点房地产今日热点 作为地产市场的晴雨表，门户网站的新闻热点专题成为衡量地产市场冷热的风向标。从以上三大地产门户网站的新闻热点来看，降价、成交量下降、房价波动、折扣……，是近期楼市的主旋律，从侧面反映目前全国房地产市场正处于一个低潮期。 视角2：一线城市自2007年下半年开始呈现价跌量减的局面 北京、上海、深圳、广州房地产市场状况（略） 视角3：品牌开发商引领降价风暴 近期全国地产龙头企业——万科地产率先在全国范围内进行大幅度的降价销售，引领了市场的降价风潮，但从销售效果来看，销售并不理想，和去年同期相比，销量下降近70%。深圳的其他品牌地产商如中海、金地、招商等地产大佬在深圳项目销售均价也出现了不同程度的下调。 随着品牌地产商在全国范围内的降价，带动二、三线城市的房地产市场也出现价格松动。结论：从不同视角我们可以粗略判断，中国房地产市场在经历了近10年的高速增长后，已度过其循环周期的波峰阶段，逐步回落，房价也达到市场所能够承受的最高点，市场开始进入冷却期，其曲线走势是逐步下行的，整体楼市面临一个重新积蓄力量的过程。中国房地产的冬天已呈“风雨欲来风满楼”之势。 尽管在这样一个市场环境下，很多品牌开发商也做出了积极的应对，用最直接的方式——降价或降价促销来应对当前的困局，但从效果上看，效果并不理想，消费者并不买帐，选择继续持币观望。一方面说明楼市高企的价格和消费者的预期仍有差距；但同时也说明，降价和降价促销并不是打开房地产困局的良药。 二）廊坊市场分析
第一章 1、古波斯天堂园的布局及特点 面积较小，四周有围墙，外观比较封闭，有十字形的林荫路，构成中轴线，中轴线将其分割成四区，载有花草，没有中心水池整体类似现代的建筑围合成的中庭 2、西班牙伊斯兰园林类型及各自的代表、阿尔罕布拉宫的四个著名庭院 类型及代表：（1）宫苑庭园：阿尔罕布拉宫苑（四个著名庭院：桃金娘宫庭园、狮子院、柏木廷院、达那哈庭园） （2）别墅花园：格内拉里弗花园 3、印度伊斯兰园林的著名代表：泰姬陵 第二章 1、欧洲园林的起源国家及其各自的类型和风格特征 （1）古埃及： 类型：宫苑园林、圣苑园林、陵寝园林、贵族园林 风格特征：（1）是自然条件、社会发展状况、宗教思想、人们生活习俗的综合反应（2）实用园林和小气候的改善 （3）植物种类和种植方式多样 （4）园林空间水体、几何形园林、对称、空间分割 （5）宗教迷信、促进了圣苑与墓园的发展 （2）古希腊： 类型：宫廷园林（柱廊园）、圣林、公共园林（竞技场）、学术园林（哲学家的园林）风格特征：1.园林的布局形式采用规则式以与建筑协调； 2.数学，几何，美学的发展影响到园林的形式，强调均衡稳定的规则式 园林； 3.从古希腊开始奠定了西方规则是园林的基础。古希腊→古罗马→欧洲 中世纪与文艺复兴时期的意大利； 4.园林植物：芽接蔷薇，常见的植物有桃金娘，山茶，百合，紫罗兰， 三色堇等；雅典城大街上首次种植了悬铃木。 （3）古罗马： 类型：宫苑园林、别墅庄园园林、中庭式庭园园林、公共园林 风格特征：1.以实用为主的果园，菜园以及芳香植物园逐渐加强了观赏性，装饰性 以及娱乐性。 2.奠定了文艺复兴时期意大利台地园的基础。 3.受希腊园林的影响，园林为规则式。 4.重视园林植物的造型，有专门园丁。 5.除花台，花坛之外，出现了蔷薇专类园，迷园。 6.花卉装饰盛行，几何形花坛种植花卉→采摘花朵，制成花环与花冠。 7.园林树木有悬铃木，白杨，山毛榉，梧桐，槭， 柏，桃金娘，夹竹桃，瑞香，月桂等。 8.出现温室，花园博物馆（Garden Museum）。 9.园林数量众多，罗马城及其郊区共有大小园林180处之多。
目录 一、均价制定 1.定价方法 2.定价影响因素
3.参考楼盘 4.参考均价制定 5.最终价格确认 二、价格策略 1.销售阶段 2.价格策略 3.阶段优惠 4.付款方式折扣 5.账面价格计算 6.价格表制作原则 一、均价制定 1.定价方法
2.定价影响因素 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响： 片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境 产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。 以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的
分值（见参考楼盘综合评比表）。 根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。（各因素之权重分析见下表） 在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。 3.参考楼盘
鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山 鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。 梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。 淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。 4.参考均价制定 参考楼盘综合评比表：
均价确定及价格策略 中原地产代理（深圳）有限公司 东方·尊峪项目组 目录 一、均价制定 1.定价方法 2.定价影响因素 1 / 28
3.参考楼盘 4.参考均价制定 5.最终价格确认 二、价格策略 1.销售阶段 2.价格策略 3.阶段优惠 4.付款方式折扣 5.账面价格计算 6.价格表制作原则 一、均价制定 1.定价方法 2 / 28
2.定价影响因素 本项目在对参考楼盘进行比较确定均价的过程中，主要考虑以下因素的影响： 片区因素：区位、升值潜力、交通、周边配套、周边环境 产品综合质素：景观、户型结构、小区配套、物业管理、发展商品牌、宣传包装、工程进度。 以上评分考虑点是根据中原多年营销经验以及对豪宅客户的把握，并根据不同因素对客户购房产生影响的程度，分别赋予不同的 3 / 28
分值（见参考楼盘综合评比表）。 根据中原经验及结合市场需求（各项因素对本项目目标客户的心理价位影响程度大小）评定定价影响因素之权重，综合分析评定本物业综合素质。（各因素之权重分析见下表） 在评价各影响因素的时候，区位方面我们主要考虑项目所在区位的地段价值、发展前景；对景观的评价，主要考虑了项目外部景观资源及内部景观（园林），同时将项目的视野开阔度也作为了衡量项目景观优劣的一个方面；户型结构方面，在户型的方正、布局合理等方面各楼盘表现均较好，评价户型优劣，主要考虑户型设计是否有特色，及带给客户的附加值；交通方面，考虑了路网的完善、便利程度；而在宣传包装方面，根据宣传包装所体现的项目定位来评价。 3.参考楼盘 4 / 28
鸿景翠峰、梧桐半山、淘金山 ?鸿景翠峰是近邻的楼盘，项目景观和户型都较为相近，具有较高的参考价值，赋予权重50％。 ?梧桐半山同是梧桐山的半山山景楼盘，虽然项目身处沙头角，但距离东方尊峪不远，且小高层部分户型相同，具有一定参考价值，赋予权重20％。 ?淘金山是罗湖大盘，在项目规模、体量和档次都和项目较为接近，同样具有参考价值，赋予权重30％。 4.参考均价制定 参考楼盘综合评比表： 5 / 28
深圳楼盘案名大全
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定位语、推广语、精彩文案大合集 1、就掌灯好房子，说不清 2、宽HOUSE高性价比联排别墅 3、山上的别墅方便亲切会谈 4、星河湾开创中国居住的全成品时代 5、六佰本每个商铺都临街 6、一千栋大美之地，定制别墅主场 7、小平岛百万平米海岸线社区 8、观唐中式别墅，反而涉外 9、每一间山海边的舒适居住 10、野鸭湖昆明两万亩山林别墅区 11、陆家嘴滨江之上天幕行宫/陆家嘴滨江之上都会盛宴 12、鼎科阿布全开门户·31-62㎡无压力型青春社区 13、海绵泡在海边的房子 14、龙门码头创意消费复合区 15、万科东海岸真正的海岸生活 16、佘山3号核心佘山，别墅家 17、湖城大境百万平米史诗巨著 18、石公馆藏于城市精华处 19、西溪里墙门大宅传世之家 20、先生的湖，山下的墅
21、十五峯师著·精端·山宅 22、龙湾别墅湖边的温泉独栋别墅 23、万万树大树下的独栋庭院 24、香港倚峦别墅山顶全维港景独立花园洋房 25、天骄峰景南中国湖山官邸 26、星河丹堤银湖山城市别墅CEO官邸 27、滨江金色海岸全国一流水景住宅 28、龙湖悠山郡200-400㎡创新英伦田园独院 29、万科天琴湾中国双湾千岛别墅 30、万科云山都市闲适山居 31、万科城新里程向上生长的世界观 32、万科青青四期小镇的柔软时光 33、荷塘月色自然生活美学 34、万科17英里生活在17英里处 35、东方尊峪半山私家领地 36、西山庭院人文大宅·院落友居生活 37、第五园原创中国现代 38、河谷上的别墅群落 39、曲江核心25万平米城市中坚典范生活场 40、三代人·两空间·一处居 41、舒阔空间·山景小高层 42、多重庭院·3A纯品别墅