第七章土地增值税作业与答案
一、单项选择题
1.下列各项中，应当征收土地增值税的是( ）。
A．公司与公司之间互换房产B．房地产开发公司为客户代建房产
C．兼并企业从被兼并企业取得房产D．双方合作建房后按比例分配自用房产2．下列各项中，应征收土地增值税的是( )。
A．非房地产企业之间用房地产进行投资B．兼并企业取得被兼并企业房地产
C．企业与个人之间进行的房地产交换D．房地产的出租
3．下列项目中，关于计征土地增值税时确定取得土地使用权所支付金额中地价款的说法，不正确的是( )。
A．以协议出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金
B．以行政划拨方式取得土地使用权变更为有偿使用的，为补交的出让金
C．以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款
D．以拍卖出让方式取得土地使用权的，为土地使用权的账面价值
4．下列项目中，在计算土地增值税的扣除项目时应计入房地产开发成本的是( )。
A．耕地占用税C．取得土地使用权时缴纳的过户手续费
B．利息支出D．地价款
5．某单位转让一幢2000年建造的公寓楼，当时的造价为500 万元。经房地产评估机构评定，该楼的重置成本价为2000万元，成新度折扣率为六成。在计算土地增值税时，其评估价格为( ) 万元。
A．500 B．1200 C．2000 D．1500
6．纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按地价款加开发成本之和的( )计算扣除。
A．5％以内B．10％C．10％以内D．20％
7．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额20％的，应就其( )按规定计算缴纳土地增值税。
A．超过部分的增值额C．扣除项目金额
B．全部增值额D．出售金额
8．某房地产开发企业在计算土地增值税可扣除的房地产开发费用时，有如下资料：取得土地使用权支付的地价款为1000万元，房地产开发成本为2000万元，开发期间发生管理费用、销售费用、财务费用共计1100万元；财务费用中的利息支出共计400万元，包括超过贷款期限的利息110万元及罚息40万元，利息支出能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明；管理费用中记载与转让房产有关的印花税3．5万元。省级人民政府确定的其他房地产开发费用扣除比例为5％。则该企业在计算土地增值税时可扣除的房地产开发费用为( ) 万元。
A．550 B．396．5 C．1100 D．400
9．土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，按照( )计算征收。
A．最高一档税率
B．扣除项目金额不得扣除的原则
C．成交价格加倍，扣除项目金额减半的办法
D．房地产评估价格确定转让房地产的收入
10．北京市某企业转让一块土地使用权，签订产权转移书据，取得收入560 万元。年初取得该土地使用权时支付地价款420万元，取得土地使用权时发生相关费用6万元。该企业应纳土地增值税( )万元。
A．37．81 B．38 C．38．12 D．38．23
11．某市某房地产开发企业建造一栋住宅楼出售，取得销售收入2000万元。建此住宅楼支付地价款和相关费用200万元，开发成本400万元．缴纳印花税3万元，该企业利息支出无法准确计算分摊，该省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10％。其应纳的土地增值税为( ) 万元。
A．412．3 B．421．5 C．422．1 D．422．35
12．某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税( )万元。
A．2l B．30 C．51 D．60
13．自然人转让房地产，其转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在( )税务机关申报缴纳土地增值税。
A．居住所在地C．办理过户手续所在地
B．纳税人经常居住地D．自行选择纳税地点
14．以下项目在计算土地增值税时，不得扣除其成本费用的是( )。
A．建成后产权属于全体业主的会所
B．建成后无偿移交给派出所用于办公的房屋
C．建成后有偿出售的停车场
D．建成后待售的商业用房
15．房地产开发企业取得销售(预售)许可证满( ) 年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。
A．2 B．3 C．5 D．8
16．以下关于土地增值税清算的规定，下列说法不正确的是( )。
A．房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理
B．回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应作为房地产企业的销售收入
C．房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算土地增值税时不得扣除
D．房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，在计算土地增值税时不得扣除
17．关于土地增值税预征率(除保障性住房外)的规定，不正确的是( )。
A．全国平均预征率为5％
B．东部地区省份预征率不得低于2％
C．中部地区和东北地区省份预征率不得低于1．5％
D．西部地区省份预征率不得低于1％
18．土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到( )税务机关办理纳税申报。
A．房地产所在地C．纳税人核算地
B．纳税人注册地D．合同签订地
二、多项选择题
1．土地增值税的纳税义务人可以为( )。
A．外国企业B．个人C．个体户D．医院
2．下列行为中，应当征收土地增值税的有( )。
A．将房屋产权赠与直系亲属的
B．双方合作建房后分房自用的
C．以房地产抵债而发生房地产产权转让的
D．以房地产作价入股投资房地产开发公司的
3．下列各项中，应缴纳土地增值税的有( )。
A．事业单位转让土地使用权
B．个体户将自有建筑物投资给某工业企业
C．外商投资企业将接受投资投入的房地产再转让
D．房地产企业将自有房地产作股投资给某社会团体
4．下列各项行为中，可以免征土地增值税的有( )。
A．企业与企业之间的房地产交换
B．私营企业的房地产评估增值
C．双方合作建房，建成后分房自用的
D．因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让
5．下列行为中，应缴纳土地增值税的有( )。
A．将使用过的旧房卖给某单位做办公室B．将使用过的旧房赠与子女
C．将使用过的旧房出租D．将使用过的旧房换取股票
6．下列各项中，属于房地产开发成本项目的有( )。
A．取得土地使用权支付的金额C．耕地占用税
B．土地征用费D．周转房摊销
7．下列项目不属于土地增值税征税范围的有( )。
A．以收取出让金的方式出让国有土地使用权B．以继承方式转让房地产C．以出售方式转让国有土地使用权D．以收取租金的方式出租房地产8．下列项目中，属于房地产开发成本的有( )。
A．土地出让金C．公共配套设施费
B．耕地占用税D．借款利息费用
9．房地产开发企业在计算土地增值税时，允许作为“与转让房地产有关的税金”项目单独扣除的有( )。
A．营业税B．印花税C．契税D．城建税
10．下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有( )。
A．将房地产通过中国境内非营利的社会团体赠与公益事业的
B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的
C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的
D．以出地、出资方式双方合作建房，建成后全部转让给其中出资一方的
11．在计算转让旧房时，以下可作为扣除项目金额的有( )。
A．房屋及建筑物的评估价格
B．取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用
C．房地产开发成本
D．房地产开发费用
12．纳税人转让房地产，有( )情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
A．隐瞒、虚报房地产成交价格
B．因偷税被税务机关给予两次行政处罚
C．房地产成交价格在l亿元以上
D．转让房地产的成交价格低于评估价格。又无正当理由的
13．纳税人转让国有土地使用权应缴纳的税种有( )。
A．土地增值税C．营业税
B．耕地占用税D．城市维护建设税
14．计算土地增值税时，允许扣除的利息支出不包括( )。
A．10年以上的借款利息
B．境外借款利息
C．超过国家的有关规定上浮幅度的利息部分
D．超过贷款期限的利息部分和加罚的利息
15．下列项目中，计征土地增值税时需要用评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目金额的有( )。
A．出售旧房屋及建筑物的
B．虚报房地产成交价格的
C．以新建房地产进行投资联营的
D．转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的
16．下列情形中，纳税人应进行土地增值税清算的有( )。
A．房地产开发项目全部竣工、完成销售的
B．取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的
C．整体转让未竣工决算房地产开发项目的
D．直接转让土地使用权的
17．计算土地增值税时，下列费用准予从收入总额中扣除的有( )。
A．建房贷款超期支付的利息B．开发小区的排污费、绿化费
C．出售旧房过程中发生的评估费用D．取得土地使用权时办理登记的手续费18．下列关于法人企业转让房地产的土地增值税纳税地点的说法中，正确的有( )。A．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
B．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在房地产坐落地所属辖区税务机关申报纳税
C．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税
D．转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税
19．下列关于土地增值税的说法，正确的有( )。
A．土地增值税的纳税人仅涉及内资企业、单位和个人
B．某单位支付土地出让金取得50年土地使用权，该支出不缴纳土地增值税
C．对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用或转让的，均暂免征收土地增值税
D．对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税
20．下列关于土地增值税的说法，错误的有( )。
A．增值额未超过扣除项目金额20％的房地产开发项目，免征土地增值税
B．对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时按评估价扣除土地使用权金额
C．某房地产公司将待售的一栋花园别墅赠送给某影视明星，由于该房地产公司未取得收入，则不缴纳土地增值税
D．超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，不允许在房地产开发费用中扣除
21．下列关于土地增值税的说法。正确的有( )
A．房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本中扣除B．法人企业转让的房地产所在地与其机构所在地或者经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报缴纳土地增值税
C．房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房，其成本、费用可以扣除，但是会所、邮电通讯等公共设施不计收入，其成本、费用也不可以扣除D．房地产企业将开发的房地产出租而产权未发生转移的，不征收土地增值税，清算时不计收入也不扣成本和费用
三、计算题
1．某房地产开发企业建造一教师住宅楼(普通标准住宅)出售，取得货币收入2200万元，水泥两车皮(市价折合100万元)(城建税税率7％，教育费附加3％)。建此住宅支付地价款和相关过户手续费800万元，开发成本700万元，其利息支出50万元可以准确计算分摊，该省政府规定的费用扣除比例为5％。计算其应纳的土地增值税。
2．某市一内资房地产开发公司2011年开发一个项目，有关经营情况如下：
(1)该项目商品房全部销售，取得销售收入4000万元，并签订了销售合同。
(2)签订土地购买合同，支付与该项目相关的土地使用权价款600万元，相关税费50万元。
(3)发生土地拆迁补偿费200万元，前期工程费100万元，支付工程价款750万元，基础设施及公共配套设施费150万元，开发间接费用60万元。
(4)发生销售费用100万元，财务费用60万元，管理费用80万元。
(5)该房地产开发公司不能按转让项目计算分摊利息，当地政府规定的开发费用扣除比例为10％。
根据上述资料和税法相关规定，回答下列问题：
(1)计算该房地产开发公司2011年应缴纳的印花税。
(2)计算该房地产开发公司计算土地增值额时准予扣除的税金。
(3)计算该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除项目合计金额。
( 4)计算该房地产开发公司2011年应缴纳的土地增值税。
3．某县城一家房地产开发企业2011年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：80％的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有：
(1)支付土地使用权价款1400万元。
(2)取得土地使用权缴纳契税42万元。
(3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元。
(4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、财务费用370万元(财务费用虽未超过同期银行贷款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、财务费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为9％。
根据上述资料回答下列问题。
(1)该房地产开发企业2011年应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计数；
(2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的土地使用权金额和开发成本的合计数；
(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的开发费用金额；
(4)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的税金金额；
(5)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额合计数；
(6)2011年该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
土地增值税参考答案及解析
一、单项选择题
1．【答案】A
【解析】选项A应当征收土地增值税；选项B不属于土地增值税的征税范围；选项CD暂免征收土地增值税。
2．【答案】C
【解析】非房地产企业之间用房地产进行投资、联营以及被兼并企业将房地产转移到兼并企业的，暂免征收土地增值税；房地产的出租不属于土地增值税的征税范围；企业与个人之间进行的房地产交换属于土地增值税的征税范围，应征收土地增值税。
3．【答案】D
【解析】以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为转让土地使用权时，按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为实际支付的地价款。
4．【答案】A
【解析】耕地占用税属于房地产开发成本中土地征用及拆迁补偿费项目。
5．【答案】B
【解析】用评估的重置成本价与成新度折扣率计算评估价格。评估价格=2000×60％
=1200(万元)。
6．【答案】C
【解析】这里注意不要忽视有“以内”的字样。
7．【答案】B
【解析】在土地增值税税收优惠条款中规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计算缴纳土地增值税。
8．【答案】D
【解析】利息能够按转让项目分摊且能提供金融机构证明，可扣除其正常的利息，不含超期利息、罚息。可扣除的房地产开发费用=(400－110－40)+(1000+2000)×5％
=250+150=400(万元)。
9．【答案】D
【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(1)隐瞒、虚报房地产的成交价格的；(2)提供的扣除项目不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
10．【答案】A
【解析】第一步，扣除项目=420+6+(560－420)×5％×(1+7％+3％)+560×
0．5‰=433．98(万元)
第二步，土地增值额=560－433．98=126．02 (万元)
第三步，增值额与扣除项目金额之比=126．02÷433．98=29．04％．适用税率30％第四步，应纳土地增值税额=126．02×30％=37．8l(万元)。
11．【答案】B
【解析】收入总额为2000万元
扣除项目金额=200+400+(200+400)×10％+2000×5％×(1+7％+3％) +(200+400)×20％=200+400+60+110+120=890(万元)
增值额=2000－890=1110(万元)
增值率=1110÷890×100％=124．72％，适用于第三档税率50％，速算扣除系数15％应纳土地增值税税额=1110×50％－890×15％=555－133．5=421．5(万元)。
12．【答案】A
【解析】转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额。
扣除项目金额=800×50％+30=430(万元)
土地增值额=500－430=70(万元)
增值率=70÷430×100％=16．28％，适用税率为30％，应纳土地增值税=70×30％=2l(万元)。
13．【答案】C
【解析】为了便于税源控制，纳税人是自然人且转让房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。
14．【答案】D
【解析】选项ABC均可在计算土地增值税扣除项目时凭有效凭证扣除；选项D尚未实觋销售，不能在计算土地增值税时扣除其成本费用。
15．【答案】B
【解析】房地产开发企业取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的，税务机关可要求其进行土地增值税的清算。
16．【答案】B
【解析】回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。17．【答案】A
【解析】预征率的确定要科学合理，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部地区和东北地区省份不得低于1．5％，西部地区省份不得低于1％。注意不要与核定征收率搞混。
18．【答案】A
【解析】土地增值税纳税人应在签订房地产转让合同7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。
二、多项选择题
1．【答案】ABCD
【解析】土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织、个人、个体户。2．【答案】CD
【解析I以房地产抵债而发生房地产产权转让的和以房地产作价人股投资房地产开发公司的，均应缴纳土地增值税。将房屋产权赠与直系亲属的，不征收土地增值税，所以不能选A选项。合作建房后由双方分房自用的，暂免征收土地增值税，所以不能选B选项。3．【答案】ACD
【解析】土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物，并取得收人的单位和个人。包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。选项AC应缴纳土地增值税；选项D的房地产投资，有一方涉及到房地产企业，应缴纳土地增值税；选项B的房地产投资，投资方和被投资方均不涉及房地产企业，暂不缴纳土地增值税。4．【答案】CD
【解析】企业之间交换房地产，应征收土地增值税；房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于土地增值税的征收范围；双方合作建房，建成后分房自用的，暂免征收土地增值税；因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让，免征土地增值税。5．【答案】AD
【解析】选项AD都发生了房地产权属的转移，且取得了收入，应缴纳土地增值税；选项B发生了房地产权属的转移，但未取得收入，不属于土地增值税的征税范围；选项C未发生房地产权属的转移，不属于土地增值税的征税范围。
6．【答案】BCD
【解析】区分取得土地使用权支付的金额与土地征用费不是一个概念。
7．【答案】ABD
【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让，不包括未取得收入的继承行为，不包括未发生房地产权属转移的出租行为；包括转让国有土地使用权并取得收入的行为。
8．【答案】BC
【解析】选项A属于取得土地使用权所支付的金额；选项BC属于房地产开发成本：选项D属于房地产开发费用。
9．【答案】AD
【解析】房地产开发企业在转让房地产时缴纳的税金包括营业税、印花税、城建税及教育费附加(视同税金)。其中印花税通过管理费用进行扣除，营业税、城建税和教育费附加作为与转让房地产有关的税金扣除。
lO．【答案】AB
【解析】将房地产通过中国境内非营利的社会团体赠与公益事业的，不属于土地增值税的征税范围。以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的，没有发生权属的变更，不属于土地增值税的征税范围。被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的，属于土地增值税的征税范围，但暂免征收土地增值税。以出地、出资方式双方合作建房，建成后全部转让给其中出资一方的，应征收土地增值税。
11．【答案】AB
【解析】转让旧房的，可作为扣除项目金额扣除的项目有：房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用、转让环节缴纳的税金。不涉及房地产开发成本和开发费用。
12．【答案】AD
【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：(1)隐瞒、虚报房地产的成交价格的；(2)提供的扣除项目金额不实的；(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
13．【答案】ACD
【解析】纳税人转让国有土地使用权，应缴纳营业税；就其实际缴纳的营业税税额计算缴纳城市维护建设税和教育费附加；就其土地增值额缴纳土地增值税；就其签订的产权转移书据缴纳印花税。耕地占用税在占用耕地从事非农业建设时一次性缴纳，在土地再转让时不再涉及。
14．【答案】CD
【解析】财政部、国家税务总局对扣除项目金额中利息支出的计算问题作了两点专门规定：一是利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；二是对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
15．【答案】ABD
【解析】出售旧房及建筑物，虚报房地产成交价格，以及转让房地产的成交价格低于评估价格，又无正当理由的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入或扣除项目的金额。
16．【答案】ACD
【解析】纳税人应进行土地增值税清算的情形有：(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；(3)直接转让土地使用权的。若取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。17．【答案】BCD
【解析】对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除；开发小区的排污费、绿化费属于基础设施费，应作为房地产开发成本扣除；评估费用与评估价格不是同等概念，评估费用可以在计算土地增值额时扣除；取得土地使用权时办理登记的手续费，应作为取得土地使用权所支付金额扣除。
18．【答案】 AD
【解析】土地增值税的纳税人是法人的，转让房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果不一致的，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。
19．【答案】BD
【解析】土地增值税的纳税人涉及符合土地增值税征税范围的中外资企业、行政事业单位、中外籍个人，A选项错误。土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权出让，也不会由支付一方缴纳，B选项正确。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的．应征收土地增值税，c选项错误。对房地产的抵押，在抵押期间未发生房地产权属转移，不征收土地增值税；抵押期满对于以房地产抵债而发生房地产权属转让的，属于土地增值税的征税范围，应征收土地增值税，D选项正确。
20．【答案】ABC
【解析】A选项错误在于缺少一个关键条件一纳税人建造普通标准住宅出售的，其增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除，B选项错误。不征收土地增值税赠与仅包括：(1)赠与直系亲属和直接承担赡养义务的人；(2)通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。房地产公司将花园别墅赠送给影视明星的行为不符合不征税的“赠与”规定，而属于视同销售，应征收土地增值税，C选项错误。超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许在房地产开发费用中扣除，D选项正确。
21．【答案】ABD
【解析】ABD选项正确；房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可用扣除。
三、计算题
1．【答案及解析】
第一步，确定收入总额为货币与实物之和=2200+100=2300(万元)
第二步，确定扣除项目金额：
支付地价款=800(万元)
房地产开发成本=700(万元)
开发费用=50+(800+700)×5％=125(万元)
与转让房地产有关的税金中：营业税=2300×5％=115(万元)
城建税和教育费附加=115×(7％+3％)=11．5(万元)
加扣费用=(800+700)×20％＝300(万元)
扣除费用总计=800+700+125+115+11．5+300=2051．5(万元)
第三步，确定增值额：2300＝2051．5＝248．5 (万元)
第四步，确定增值率：248．5÷2051．5＝12．1l％
增值率低于20％的普通标准住宅免税。
2．【答案及解析】
(1)该房地产开发公司2011年应缴纳印花税=4000×0．5‰+600×0．5‰=2．30(万元)
(2)该房地产开发公司计算土地增值税时准予扣除的税金
＝4000×5％×(1+7％+3％)=220(万元)
(3)准予扣除的取得土地使用权支付的金额=600+50=650(万元)
准予扣除房地产开发成本=200+100+750+150+60=1260(万元)
准予扣除房地产开发费用=(650+1260)×10％=191(万元)
准予扣除“其他扣除项目金额”=(650+1260)×20％=382(万元)
准予扣除项目合计=650+1260+191+382+220=2703(万元)
(4)收入总额=4000(万元)
准予扣除项目合计=2703(万元)
增值额=4000－2703=1297(万元)
增值率=增值额÷扣除项目金额×100％=1297÷2703×100％=47．98％
适用税率30％
应纳土地增值税=1297×30％=389．1(万元)。
3．【答案及解析】
(1)该房地产开发企业2011年应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加合计数=7648×5％×(1+5％+3％) +63×5％×(1+5％+3％)=412．99+3．40=416．39(万元) 【注意】县城的城建税税率是5％。
(2)取得土地所有权支付金额＝(1400+42)×80％＝1153．6(万元)
开发成本=(90+2100+60)×80％=1800(万元)
【注意】按照已售的比例分摊应扣除的土地使用权金额和开发成本。合计为1153．6+1800=2953．6(万元)
(3)开发费用=(1153．6+1800)×9％=265．82(万元)
【注意】使用题目给定的9％的扣除率。
(4)允许扣除的税金=7648×5％×(1+5％+3％)=412．99(万元)
(5)加计扣除=(1153．6+1800)×20％=590．72(万元)
允许扣除项目合计=1153．6+1800+265．82+412．99+590．72=4223．13(万元)
(6)增值额=7648－4223．13=3424．87(万元)
增值率=3424．87÷4223．13=81．10％
适用40％的税率和5％的速算扣除系数。
土地增值税额=3424．87×40％－4223．13×5％=1158．79(万元)。
税二第3章土地增值税(课后作业)
第三章土地增值税（课后作业） 一、单项选择题 1.我国计算土地增值税采用的税率类型是（）。 A.比例税率 B.定额税率 C.超率累进税率 D.超额累进税率 2.下列各项中，在计算应缴纳的土地增值税时，准予加计扣除20%的是（）。 A.房地产开发企业转让未经开发的土地使用权 B.房地产开发企业转让存量房 C.非房地产开发企业转让新建房 D.房地产开发企业转让新建房 3.2013年2月，位于市区的某房地产开发公司转让2011年购入的一块未开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得转让收入700万元，取得该土地使用权时支付地价款200万元及相关税费10万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（）万元。 A.172.97
B.188.25 C.195.4 D.195.63 4.2013年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。 A.58.8 B.61 C.108.8 D.400 5.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
A.1年 B.2年 C.3年 D.5年 6.2013年2月，位于市区的某非房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入2500万元，签订了产权转移书据；该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1900万元，利息支出80万元（不能提供金融机构贷款证明）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。 A.0 B.14.16 C.46.39 D.92.78 7.下列关于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用说法中，正确的是（）。 A.如果代收费用计入房价向购买方一并收取，则可作为转让房地产所取得的收入计税，但是在计算扣除项目金额时，代收费用不得扣除
资源税法与土地增值税练习题 （一）1 1以下煤炭资源中征收资源税的有 （ A. 洗煤 B..? C.原煤 D.n 2. 纳税人开采或生产应税产品并销售的，其资源税的征税数量为 A.开采数量 B. .■: C.计划产量 D.\ 3. 下列各项中，属于资源税纳税人的是 （）i A. 境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的个人 B ?生产居民煤炭制品的企业 C.中外合作开采石油、天然气企业 D ?进口应税资源产品的单位或个人 4. 某冶金联合企业铁矿山，8月份开采铁矿石5000吨，销售4000吨，适用的单位税额为每吨 14 元。该矿当月应纳资源税为（）元。 A. 33600 B. 56000 C. 22400 D. 28000 5?下列各项中，不符合资源税确定课税数量基本办法的是 （ ）： A. 纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量 B. 纳税人开采或生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量 C. 纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的， 以应税产品的产量或主管税务 机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量 D. 对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭， 可按加工产品的综合回收率，将加 工产品生产量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量 6. 某联合企业为增值税一般纳税人， 2015年2月专门开采的天然气 45000千立方米，销售 天然气37000千立方米（含采煤过程中生产的 2000千立方米），每千立方米1200元；开采 煤层气300000 立方米，对外销售200000立方米，每立方米2元以原煤直接加工洗煤 110万吨, 对外销售90万吨，每吨不含税价格 670元。 （提示：资源税单位税额，煤炭 5%天然气10%洗煤与原煤的综合回收率为 60% 2015年2月该企业在本省应缴纳的资源税为（ ）万元。 A. 2229 B. 2631 C. 2253 D. 2349 7. 纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其为加工固体盐而（ ( )： ）的已纳税额准予抵扣。
2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
第34讲-流动负债 第九章负债 本章考情分析 本章内容主要包括流动负债和非流动负债两部分，既可以考核客观题，也可以作为基础知识在主观题中进行考核，预计3分左右。 本章教材变化 本章内容无实质性变化。 本章基本结构框架 第一节流动负债 一、短期借款 短期借款：是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款。 计提利息时： 借：财务费用/利息支出（金融企业） 贷：应付利息/银行存款 借：应付利息（已预提部分） 财务费用/利息支出（金融企业）等（未预提部分） 贷：银行存款等 二、应付票据 企业应设置“应付票据”科目进行核算（核算商业汇票）。 （一）带息应付票据的处理 通常在期末，对尚未支付的应付票据计提利息，计入当期“财务费用”；票据到期支付票款时，尚未计提的利息部分直接计入当期“财务费用”。 （二）不带息应付票据的处理 1.不带息应付票据，其面值就是票据到期时的应付金额。 2.在票据到期时，如果不能如期支付的：
贷：银行存款80 000 000 第二年允许抵扣剩余的增值税时： 借：应交税费——应交增值税（进项税额） 1 320 000 贷：应交税费——待抵扣进项税额 1 320 000 3.小规模纳税企业发生的应税行为适用简易计税方法计税。 小规模纳税企业应设置“应交税费——应交增值税”科目，应采用三栏式账户。 【例9-2】某工业生产企业核定为小规模纳税人，本期购入原材料，按照增值税专用发票上记载的原材料价款为100万元，支付的增值税税额为17万元，企业开出承兑的商业汇票，材料已到达并验收入库（材料按实际成本核算）。该企业本期销售产品，销售价格总额为90万元（含税），假定符合收入确认条件，货款尚未收到。该企业适用的增值税征收率为3%。根据上述经济业务，企业应作如下账务处理： 【答案】 购进货物时： 借：原材料 1 170 000 贷：应付票据 1 170 000 销售货物时： 不含税价格时=900 000÷（1+3%）=873 786（元） 应交增值税=873 786×3%=26 214（元） 借：应收账款 900 000 贷：主营业务收入 873 786 应交税费——应交增值税26 214 4.视同销售的会计处理（两类） （1）不确认收入 借：营业外支出（对外捐赠） 销售费用（市场推广、样品） 管理费用（交际应酬）等 贷：库存商品（成本价） 应交税费——应交增值税（销项税额）（按计税价格计税） （2）确认收入 借：长期股权投资（用于投资）（同一控制下企业合并除外） 应付职工薪酬等（用于职工福利） 应付股利（用于分红） 贷：主营业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 同时： 借：主营业务成本 贷：库存商品 5.进项税额不予抵扣的情况及抵扣情况发生变化的会计处理 （1）按照增值税有关规定，一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或个人消费等，其进项税额不得从销项税额中抵扣的，应当计入相关成本费用，不通过“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目核算。 （2）因发生非正常损失或改变用途等，导致原已计入进项税额但按现行增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的，应当将进项税额转出。 借：应付职工薪酬/待处理财产损溢等 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） （3）一般纳税人购进时已全额抵扣进项税额的货物或服务等转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分应于转用当期转出。 借：应交税费——待抵扣进项税额 贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）
第七章资源税法和土地增值税法 本章考情分析 本章在2013年教材中合并包含了《资源税法》和《土地增值税法》。在最近3年的考试中，资源税的平均分值为2分，土地增值税平均分值为8分。均可以命制各种题型。 2013年教材的主要变化 1.将上一年教材的第七章和第八章合并成为一章； 2.增加资源税基本原理的内容； 3.增加土地增值税基本原理的内容。 第一节资源税纳税义务人、税目与税率 资源税是对在我国从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。属于对自然资源占用课税的范畴。 作用： （1）促进企业之间开展平等竞争。 （2）促进对自然资源的合理开发利用。 （3）为国家筹集财政资金。 一、纳税义务人 在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为资源税的纳税人。 【归纳】关于资源税纳税人的四点理解： 1.开采地点——进口不征、出口不退 2.纳税人范围广泛 3.应税与非应税 4.有扣缴义务人的规定（含个体户） 【例题1·多选题】下列各项中，属于资源税纳税人的有（）。（2005年） A.开采原煤的国有企业 B.进口铁矿石的私营企业 C.开采石灰石的个体经营者 D.开采天然原油的外商投资企业 【答案】ACD 【例题2·多选题】下列收购未税矿产品的单位能够成为资源税扣缴义务人的有（）。 A.收购未税矿石的独立矿山 B.收购未税矿石的个体经营者 C.收购未税矿石的联合企业 D.收购未税矿石的冶炼厂 【答案】ABCD 二、税目、税率
（一）税目 资源税的征税范围分为原油、天然气、盐、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、煤炭、其他非金属矿原矿共七大类。 【提示】对伴采矿产品和开采未列举名称矿产品的征税规则： 1.纳税人在开采主矿的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按照主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 2.虽然属于资源税的范围，但未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，省、自治区、直辖市政府有权决定开征或缓征，并报财政部和国家税务总局备案。 【例题1·单选题】下列各项中，属于资源税征收范围的有（）。 A.人造原油 B.煤矿生产的天然气 C.洗煤、选煤 D.液体盐 【答案】D 【例题2·多选题】下列各项中，应征收资源税的有（）。（2009年原制度） A.进口的天然气 B.专门开采的天然气 C.煤矿生产的天然气 D.与原油同时开采的天然气 【答案】BD （二）税率 资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，实施“级差调节”的原则。资源税七个税目中，原油、天然气采用比例税率；煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐采用定额税率。 三、扣缴义务人 1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准。 2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准。 第二节资源税计税依据与应纳税额的计算 一、计税依据 （一）从价定率征收的计税依据
第三章—、税收原理
一、税收的基本问题 （一）税收概念的两种表述： 1.作为国家取得财政收入的一种工具：国家凭借政治权力，无偿征收实物或货币。 2.以满足人民对社会公共的需要：人民依法向征税机关缴纳一定财产以形成国家财政收入，从而使国家可以满足人民社会公共需要的一种活动。 （二）税收的“三性” 1.强制性：并非来自于国家 这种强制性既是伴随着社会契约论的产生，又是单个纳税人对作为整个纳税人的一种服从、一种尊重。 社会契约论：人类社会最初处于无政府状态。个人安全、生命、财产都得不到保障，缺乏社会秩序。组建一个政府，人们让渡自己一部分财产成为税收，维持政府；人们让渡自己的一部分权利、自由，形成政府。 2.无偿性：相对无偿性 A：不是即时有偿，而是中间有一定的时间间隔 B：公共产品的价值有时难以度量 C：个体无偿；整体有偿 D：树立税收相对有偿的观念，对政府有利于其提高税款使用效率，增加政府公共管理的透明度，便于纳税人监督 E：对纳税人有利于提高其纳税意识，减少对税收的抵触情绪，提高其纳税遵从度。 3.固定性：来自于税收的法定性，纳税人、纳税对象、税率、纳税时间等都是确定的 （三）税收国家（无产国家） ?奥地利财政社会学家鲁道夫·葛德雪(Rudolf Goldscheid) 1917年《国家资本主义或国家社会主义》一文中，主张税收国家作为“自然社会发展的结果，将会是国家向人民的需求愈趋减少，而给予人民者，却愈益增加”。 税收国家存在的政治基础就是现代民主政治和法治国家。
税收国家的主要财政来源是税收，而税收是财产权无偿地由私人手中转到国家手中，即税收是对公民财产权的一种侵犯。但财产权又是宪法所保护的公民的基本权利，所以保证国家合宪、合法地侵犯公民财产权的基本前提就是法治国家的存在。 二、税收术语 1.纳税人 税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人包括法人和自然人。负税人：最终负担国家税款的单位和个人。 扣缴义务人：税法规定的，在经营活动中负有代扣税款并向国库缴纳税款义务的单位和个人。 2.课税对象 是指对什么征税，是税法规定的征税的目的物。 如对资源、财产、收益额、商品或劳务等。 税目：是对课税对象的具体表达，具体地规定一个税种的征 税范围，体现了征税的广度，有列举法和概括法两种设置方法。 3.计税依据 课税对象的计量单位和征收标准。 从价税：以课税对象的价值形态为计税单位。 从量税：以课税对象的实物形态为计税单位。 4.税率：体现征税的深度 分为三类 比例税率：应纳税额与课税对象数量之间的呈现等比关系 单一比例税率、差别比例税率、有起征点或免征额的比例税率 累进税率：是随征税对象数额增大而提高的税率（超累的代表个人所得税） 全额累进税率和超额累进税率；全率累进税率和超率累进税率 定额税率：对单位征税对象规定一个固定税额，而不是规定一个征收比例。5.纳税期限：是税法规定的单位和个人缴纳税款的法定期限。 纳税期限的两个具体规定：(1)按期纳税 (2)按次纳税 6.减免税
第8章投资性房地产 一、单项选择题 1. 下列关于投资性房地产初始计量的说法中，不正确的是（）。 A.企业外购的房地产，自用一段时间后再改为出租的或用于资本增值，应当先将房地产确认为固定资产或无形资产 B.企业外购的房地产，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产 C.企业将自行建造的房地产在达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产 D.企业购入的房地产，部分用于出租或资本增值、部分自用，且均能够单独计量和出售，用于出租或资本增值的部分应确认为投资性房地产 2. 甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2015年9月20日将2014年12月31日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元，采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，则2015年该办公楼应计提的折旧额是（）万元。 A.0 B.150 C.200 D.100 3. A公司将其对外出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，A公司将该写字楼出售给B公司，协议约定的售价为1000万元，增值税销项税额为110万元，B公司已用银行存款支付。A公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。出售时该写字楼的账面余额为900万元，已计提折旧100万元，已计提减值准备100万元。不考虑其他税费的影响。则A公司因处置该写字楼影响营业利润的金额是（）万元。 A.460 B.100 C.300 D.900 4. 甲公司2015年7月1日购入一栋办公楼，购买价款为5000万元，另发生相关税费100万元。购买当日即与丙公司签订租赁协议，将该栋办公楼出租给丙公司使用，租期为3年，每年租金为520万元，每年年末支付。甲公司为该项租赁业务发生谈判费用20万元，另预计租赁期内每年将花费10万元的办公楼使用维护费用。不考虑其他因素，2015年7月1日，应确认的投资性房地产的初始入账价值是（）万元。 A.5100 B.5080 C.5150 D.5120 5.
第三章土地增值税（课后作业） 一、单项选择题 1.我国计算土地增值税采用的税率类型是（）。 A.比例税率 B.定额税率 C.超率累进税率 D.超额累进税率 2.下列各项中，在计算应缴纳的土地增值税时，准予加计扣除20%的是（）。 A.房地产开发企业转让未经开发的土地使用权 B.房地产开发企业转让存量房 C.非房地产开发企业转让新建房 D.房地产开发企业转让新建房 3.2013年2月，位于市区的某房地产开发公司转让2011年购入的一块未开发的土地使用权，签订产权转移书据，取得转让收入700万元，取得该土地使用权时支付地价款200万元及相关税费10万元。该房地产开发公司转让土地使用权应缴纳土地增值税（）万元。 A.172.97 B.188.25 C.195.4 D.195.63 4.2013年2月，位于市区的某工业企业委托建筑公司建造一栋厂房，取得土地使用权支付的金额为100万元，房地产开发成本为120万元，与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用合计为400万元，财务费用中的利息支出共计100万元，其中包括超过贷款期限的利息20万元和加罚的利息30万元，利息支出能提供金融机构贷款证明且能按转让房地产项目计算分摊；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为4%。则该企业在计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。 A.58.8 B.61 C.108.8 D.400 5.房地产开发企业取得销售（预售）许可证满（）仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。 A.1年 B.2年 C.3年 D.5年 6.2013年2月，位于市区的某非房地产开发公司转让新建普通标准住宅一幢，取得收入2500万元，签订了产权转移书据；该公司为取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本共计1900万元，利息支出80万元（不能提供金融机构贷款证明）；已知当地政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为8%。该公司应缴纳土地增值税（）万元。 A.0 B.14.16 C.46.39
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL) 中华会计网校会计人的网上家园https://www.doczj.com/doc/6c8933150.html, 注册税务师考试辅导《税法二》第二章讲义3 例题 【2012年多选题】下列关于房地产开发企业土地增值税清算的说法，正确的有（）。 A.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费可以扣除 B.对于分期开发的房地产项目，清算方式应保持一致 C.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋原值的10% E.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除 [答疑编号6484030302] 『正确答案』BCE 『答案解析』房地产开发企业预期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；房地产企业发生的装 修费可以作为开发成本扣除。 【典型例题P262】某房地产开发公司2009年开发商品房对外出售，具体情况如下：公司营业税税率5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率3%、印花税税率0.5‰（已记入公司“管理费用”中）、企业所得税税率25% 1.按转让产权合同取得收入4000万元； 2.支付取得土地使用权的金额800万元； 3.开发成本1500万元； 4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。 公司计算应缴纳的有关税金如下： （1）应缴纳营业税＝4000×5%＝200（万元） （2）应缴纳城市维护建设税＝200×7%＝14（万元） （3）应缴纳教育费附加＝200×3%＝6（万元） （4）应缴纳印花税＝4000×0.5‰＝2（万元） （5）应缴纳土地增值税： ①扣除项目金额＝800＋1500＋250＋222＋（800＋1500）×20%＝3232（万元） ②增值额＝4000－3232＝768（万元） ③增值率＝768÷3232×100%≈24% ④应缴纳土地增值税＝768×30%－3232×0＝230.4（万元） （6）应缴纳企业所得税＝（4000－3232－230.4）×25%＝134.40（万元） 要求： 1.根据上述核算资料，分析公司计算应缴纳的各种税费是否正确？如错，错在何处？ 2.核定该公司应缴纳的各种税费是多少？ [答疑编号6484030303] 『正确答案』 1.公司自行计算应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税正确，土地 增值税、企业所得税错误。 （1）计算土地增值额时，其开发费用应按照当地政府规定的比例计算扣除，而企业按照实际数扣除。 （2）按照规定，房地产开发公司缴纳的印花税，应记入其“管理费用”账户中，计算土地增值额时不再单独扣除。如果转让时印花税未记入其“管理费用”，可做扣除。 （3）公司在计算企业所得税时，扣除金额中含有计算土地增值额时的加计扣除金额，
土地增值税法习题 The latest revision on November 22, 2020
练习题 一、单项选择题 1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金 2.5万元)。该企业应缴纳的土地增值税（）。 A.96.75万元 B.97.50万元 C.306.75万元 D.307.50万元 【答案】C 【解析】土地增值额=5000-3700-277.5=1022.5(万元) 土地增值额占扣除项目金额的比例 =1022.5÷3977.5=25.7%＜50%，税率为30% 应缴纳的土地增值税=1022.5×30% =306.75(万元) 2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。 3.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用金额为（）。 A.1000万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元 【答案】A 【解析】10000×10%=1000（万元） 4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。但是房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税应列入管理费用中，而不允许单独再扣除。 5.2009年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。 A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元 【答案】B
2015年注册会计师资格考试内部资料 税法 第七章 资源税法和土地增值税法知识点：土地增值税纳税义务人与征税范围 ● 详细描述： 土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。1994－1－1开征。 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二、征税范围 （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 基本征税范围不属于征税范围 1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与； 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为； 2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。 有关事项是否属于征税范围 1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入） （2）赠予：公益性赠予、赠予 直系亲属或承担直接赡养义务 人，不征；非公益性赠予，征 2.出租不征（无权属转移） 3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债 务本息不征；抵押期满，不能 偿还债务，而以房地产抵债 ，征 4.房地产交换单位之间换房，征；个人之间 互换自有住房，免征
例题：1.以下关于土地增值税的规定，说法正确的有（）。 A.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税应计入房地产开发成本进行扣除 B.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费 C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 D.对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率 正确答案：B,C,D 解析：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 2.根据《土地增值税暂行条例》规定，下列情形中，应按房地产评估价格计算征收土地增值税的是（）。 A.隐瞒、虚报房地产成交价格 B.提供扣除项目金额不实的 C.成交价低于房地产评估价格，又无正当理由的 D.无法提供房地产成交价格的正确答案：A,B,C 5.以房地产投资、联营 （1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让 暂免8.代建房 不征（无权属转移）9.重新评估 不征（无收入）
第八章土地增值税法 一、本章命题常规 本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。 土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。 二、本章新增或新变化的要紧考点 1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。 2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计
算 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。 【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
各直辖市和计划单列市地方税务局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。 国家税务总局 二○○九年五月十二日 土地增值税清算管理规程 第一章总则 第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程(以下简称《规程》)。 1
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。(只适用于房地产开发项目的土地增值税清算工作) 第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。 第二章前期管理 第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机 2
土地增值税政策规定讲解 主讲人：李金奎 2005年8月17日
目录 第一章开征土地增值税的意义 第一节土地增值税的概念 第二节为什么要在我国开征土地增值税 第三节国际上开征土地增值税的理论与实践第四节我国开征土地增值税的立税原则 第五节我国开征土地增值税的主要历程 第二章土地增值税的征税范围和纳税义务人第一节土地增值税的征税范围 第二节土地增值税的纳税义务人 第三章土地增值税的计算 第一节房地产装让收入的确定 第二节土地增值税扣除项目金额的计算 第三节土地增值税的税率和计算公式 第四章土地增值税的减免与免税 第一节对建造普通标准住宅的减免税政策 第二节对过节征用收回的房地产的免税政策
第三节对个人转让房地产的优惠政策 第五章房地产的评估 第一节房地产评估的基本知识 第二节为什么要在土地增值税计税中采用房地产评估值 第三节土地增值税中有关房地产评估的具体规定 第四节我国房地产评估的现状及评估价格与土地增值税计税的关系 第六章土地增值税的征收管理 第一节土地增值税的纳税申报及纳税地点 第二节土地增值税计税依据的核定及有关部门的配合 第三节土地增殖水税款的计算与征收 第七章土地增值税的其他问题 第一节关于《条例》和《细则》的其他规定 第二节对《条例》施行前签订的房地产开发及转让合同的征免税问题
第一章开征土地增值税的意义 《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第一条就开门见山地对开征土地增值税的目的和宗旨进行了揭示：“为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例”。全面理解这一条的内涵是十分重要的，因为整个《条例》第一条来规定的。要掌握土地增值税的具体知识，必须首先深刻领会土地增值税的开征意义，才能在实际工作中完整、准确地贯彻《条例》和《细则》的各项内容，充分发挥土地增值税的作用和达到预期的效果。 第一节土地增值税的概念 一、什么是土地增值税 要理解和掌握土地增值税的具体内容，首先必须搞清楚什么是土地增值和土地增值税。 所谓土地增值，是指某块土地因为周围环境的变化过者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价（土地地租的资本表现形式）上涨而形成的升值。
土地增值税法习题第八章． 练习题 一、单项选择题 1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金 2.5万
元)。该企业应缴纳的土地增值税（）。 A.96.75万元 B.97.50万元 C.306.75 万元 D.307.50万元 【答案】C 【解析】土地增值额 =5000-3700-277.5=1022.5(万元) 土地增值额占扣除项目金额的比例 =1022.5÷3977.5=25.7%＜50%，税率为30% 应缴纳的土地增值税=1022.5×30% =306.75(万元) 2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B. 个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D. 兼并企业从被兼并企业得到的房地产． 【答案】C 【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。 3.某房地产开发公司整体出售了其新建的 商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目
所在省政府规定计征土地增值税时房地产 开发费用扣除比例按国家规定允许的最高 比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用金额为（）。A.1000万元 B.2000万元 C.2500万元D.3000万元 【答案】A 【解析】10000×10%=1000（万元） 4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣 除项目时，允许单独扣除的税金是（）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。但是房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税应列入管理
第三节转让房地产增值额的确定 二、扣除项目及其金额 5.财政部确定的其他扣除项目 从事房地产开发的纳税人可加计20%扣除： 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20% 房地产开发企业代收费用的处理： 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 （二）旧房及建筑物扣除项目（老房子有老办法） 1.房屋及建筑物的评估价格。（不是房屋原值） 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 3.转让环节缴纳的税金。 房屋及建筑物的评估价格（不是房屋原值）： 评估价格＝房地产重新购置价格×成新度折扣率 房地产重新购置价格的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。（70年代办公楼200万盖的，2009年6成新，2009年建设同样的需要3000万，所以2009年转让时的评估价格=3000×60%） 注意，评估仅仅针对房产，不评估土地。单纯的土地转让，计算土地增值税时，一般不需要评估价格。 特殊强调：纳税人转让旧房，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，取得土地使用权所支付的金额、旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6 个月的，可以视同为一年。（实际的一年） 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 契税扣除的基本规则：凡是计入土地成本和房产成本中，即已经资本化，不能再作税金扣除；如果没有计入相关成本，则可以作为税金扣除，但不能作为加计扣除5%基数。此处理解可参考：《轻松过关》P187经典答疑1；P186经典母题2。 【经典母题】某县工业企业2011年12月销售一栋旧办公楼，取得收入1000万元，缴纳印花税0.5万元，无法取得评估价格，但企业提供了购房发票，该办公楼购于2008年1月，购置原价为600万元，缴纳契税18万元（取得契税完税凭证）。企业上述业务共应缴纳土地增值税多少。 【答案及解析】销售旧办公楼：应纳营业税、城建税及教育费附加=（1000-600）×5%×（1+5%+3%）=21.6（万元）；按购房发票所载金额加计扣除的金额=600×5%×4=120（万元）；所有扣除项目金额=600+120+21.6+0.5+18=760.1（万元）；增值率=（1000-760.1）÷760.1×100%=31.56%，适用税率为30%，该项目应纳土地增值税=（1000-760.1）×30%=71.97（万元）。