房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其
防范对策
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房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策
房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。
项目收购中的法律风险及其防范
一、直接收购项目方式
（一）主要风险
1、项目标的现状风险。如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。
2、项目不符合法定转让条件的风险。根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效：
（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；
（3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；
（二）防范对策
1、审查房地产项目的合法性。即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。
2、确认是否符合上述法定转让条件。注意认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，不包括已交纳的土地出让金。应由建设银行出具审核开发建设资金达到工程总投资25%以上资金的验资证明。
3、调查项目开发情况。是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。
4、避免收购毛地的风险。毛地出让中往往政府出让土地使用权时尚未完成国有
土地使用权收回和对房屋所有权人和土地使用权人拆迁补偿安置工作，地上现存建筑物和构筑物的所有权人和相应的土地使用权人在法律上依然享有完全的物权，因此新的土地使用权受让中标人面对的法律关系较为复杂。我国物权法更加严格地限制了征收条件，这必将使我国现行的征收拆迁补偿制度发生重大变化，无疑会增加房地产开发的成本，同时有可能延缓拆迁的进度进而影响房地产开发的速度。
5、确认是否存在分层设立的土地使用权。我国《物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”据此，要防止同一块土地的地下部分和地上空间还设有其他土地使用权。
二、通过收购项目公司的股权间接收购项目方式
（一）主要风险在于标的公司对外担保等或有负债的风险较大。2007年10月1日起施行的我国《物权法》在《担保法》的基础上，根据实践中出现的一些新情况、新问题，充分吸收国外担保物权立法的先进经验，对担保物权制度作了补充、修改和完善，扩大了可担保财产的范围，实现了从“依法可以抵押的其他财产”到“法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可设定抵押”的转变，并增加了浮动抵押、股权质押，基金份额质押、应收帐款质押、最高额质押等规定。上述法律规定一方面大大拓宽了企业的融资渠道，另一方面也增加了企业并购中正确判断标的公司的资产状况的难度。
（二）防范对策
在房地产项目公司股权转让中，为了清楚地判断股权的价值，股权受让方必须对房地产项目公司的资产有十分充分的了解。除了了解目标房地产公司的有形资产和负债，还必须判断目标公司是否存在或有债务，即是否存在对外担保。因担保物权要发生法律效力或者产生对抗第三人的效力，必须办理登记，这就要求股权受让人应当及时到相关登记主管部门查询核实，如目标房地产公司所在地的房地产管理部门、国有土地管理部门、工商行政管理部门、交通运输工具管理部门、证券登记结算机构、信贷征信机构等等。只有在上述部门仔细核实相关真实情况，才可能最大程度地降低投资风险。除了上述对项目本身的调查外，还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。具体来说，应当主要从以下几个方面考察：
1、标的公司的基本资料。如公司是否正常经营（营业执照是否正常年检，有无停业），公司股东是否主体适格（实际出资人与登记股东是否一致，出资是否按时足额缴纳），转让标的是否适格（股权有无抵押登记或被查封），对外转让是否合法（是否符合法律及公司章程的程序和实体规定）。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。
2、标的公司的资质等级及年检情况。根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业的资质实行年检制度。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担业务。因此，目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到建设行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应特别注意。
3、标的公司的经营情况。如标的公司的年检报告，财务、税收情况等。从法律角度应主要审查标的公司对外签署的合同及其履行情况。特别是标的公司的对外担保情况应重点审查，并逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映标的公司的现实状况。
4、标的公司股东的财务实力与履约能力情况。可以参照对标的公司的调查项目对其股东进行必要调查。
项目转让中的法律风险及其防范
一、项目直接转让方式
（一）项目直接转让的特点。项目转让是指将已经获得立项批准具备开工条件的房地产开发项目转让给第三方的行为。在时间点上项目转让是指在取得商品房预售许可证之前，否则就可能是房屋转让。
（二）项目直接转让中的主要法律风险。项目转让的特点要求转让方对项目转让时必须已完成了法定要求的投资，否则将被视为炒卖土地，不仅存在转让合同无效的风险，甚至存在非法倒卖土地使用权罪的刑事风险。
（三）防范对策：
1、对行政变更的复杂性和税费负担要有充分了解。项目直接转让一是手续复杂，要从立项开始，对项目建设选址意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等经济技术指标的风险；二是需缴纳数额相当可观的过户税费，包括营业税、契税、印花税、地方教育附加等税收和交易手续费。
2、注意在项目转让时完成法定投资要求，达到法定转让条件。否则，转让合同将可能因违反法律的强制性规定而无效。
3、避免刑事风险，注意非法转让、倒卖土地使用权罪的构成。我国《刑法》第二百二十八条规定了“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”按照《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，违反土地管理法规，非法获利50万元即可构成，并且可以作为单位犯罪处理。
二、项目公司转让方式
（一）、项目公司转让的含义。“房地产项目公司”是指投资者专为开发特定的房地产项目而成立的房地产开发有限公司。房地产项目公司转让就是指投资者注册成立房地产开发有限公司，然后将其持有的公司股权转让给第三人。这种转让是以公司股权转让方式实现房地产项目转让以达到房地产项目投资主体更替的目的。
（二）、项目公司转让的优势。通过项目公司股权转让实现开发项目的间接转让，是我国房地产二级市场上，项目转让最常见的两种方式之一。其优点在于：
1、手续简便、成本低。由于开发主体不变，故无需履行项目转让的一系列审批和备案手续。避免了项目直接转让的审批手续过繁，耗时过久，交易成本过高等缺点。
2、一般没有项目转让法定转让条件的限制，只需符合公司法股权转让的程序即
可。在公司股权转让的形式下，转让标的是项目公司的股权而不是房地产项目，房地产项目权益作为房地产项目公司的资产随公司投资主体变化而自然转移，因此不受项目法定转让条件的限制。
3、项目的经营主体不发生变化。由于项目公司股权转让的方式不变更土地使用权人，只变更项目公司的股东，项目的经营主体不变，故也不要求出让方已取得土地使用权证。因此，实践中股权转让的方式很常见。
（三）项目公司转让中的法律风险。
在项目本身不符合法定转让条件的情况下，项目公司的股权转让存在被认定为“以合法形式掩盖非法目的”的风险。实践中，有些地方的土地管理部门与工商部门联合规定了一批尚未完成项目开发投资任务的项目公司的名单，规定这些公司的股权不得转让。理由是：我国民法通则和合同法所规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效。笔者认为，这种作法没有法律依据。因为两者的法律关系不同，项目转让的合同标的是项目或土地使用权；而股权转让的合同标的是股权，受《公司法》及《公司登记管理条例》等部门法的约束和调整，在法无明文规定股权不得转让的情形下，不能将其视同项目转让，而以《城市房地产管理法》第三十九条的规定条件加以限制。但实践上来看，不仅出现了合同无效的案例，甚至出现了被追究刑事责任的案例。如2008年12月上海地产富豪周小弟旗下的“懿德公司”即因涉及房地产项目公司股权转让而被控“非法倒卖土地使用权罪”。学界因此认为，以项目公司股权转让的方式出让土地，目前我国的法律法规尚处于空白地带，一直以来有大量的实践存在。如果该案成立，这无异于是悬在房地产商头顶上的达摩克利斯之剑。（四）防范对策
1、为审慎起见，对于只拥有单一项目的纯粹项目公司的股权转让，尤其是全部股权转让，仍应注意项目法定转让条件的限制。一般房地产公司即非项目公司的股权转让，笔者认为只要符合公司法的规定即可，应不受该条件的限制。
2、对于不符合完成投资总额25%等法定条件的项目，应根据项目的具体情况，可在现有法律框架下采取以下灵活务实的变通方案：
(1）增资扩股方式。是指通过增资扩股的方式，为房地产项目开发提供所需资金的融资方法，属于房地产长期性股权融资。实践中主要是通过私募方法由新增股东购买房地产企业所扩股本。
(2）阶段性股权融资方式。是指在项目确定下来之后、即将进入成熟期之前，房地产开发企业通过增资扩股的方式进行融资，而在房地产项目实现销售后溢价回购原所增股权的融资方式。
(3）商品房包销方式。即用包销来代替项目转让，包销人按包销合同约定的时间分期分批支付包销款等于变相的支付项目转让款或合作款，将项目转让合同中受让方的权利义务转化为包销合同中包销方对项目经营管理的权利义务。(4）承包经营方式。以实现广义项目转让为目的的承包经营分为承包经营项目公司与承包经营项目两种，前者由承包人与项目公司的股东签订承包经营合同，后者由承包人与项目公司签订承包经营合同，前者的合同标的是项目公司，后者的合同标的是项目本身。
房地产投资风险规避 This model paper was revised by the Standardization Office on December 10, 2020
房地产投资风险规避 -- 薛栋 03A12113 能源与环境学院 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现“烂尾楼”。 3.技术风险
由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确，往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。房地产投资额大、投资周期长,这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大,当利率上升时,企业支付的利息随之增高,资本成本增大,楼盘成本加大,如果价格调高,楼盘卖不动,如果价格不动,则利润减少甚至为零,更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。 9.房地产政策风险
房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险要紧包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平坦等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险
（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，专门多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有认真审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由确实是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：专门多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发觉项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；
房地产投资风险防范及措施 一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终
房地产企业法律风险防控及对策 房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。 房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。 房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。企业经营中机遇与风险是永远并存的。如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。事前防范的重要性不亚于事后的补救。那么如何做好房地产企业的风险防范呢？
1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式 在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。 事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。 2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权 合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。在某种程度上说，合同在当事人之间具有意定的“法律”的效果。房地产企业的大量法律风险都来源于签订合同的不规范、不严谨。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目。而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。尤其是针对关系企业重大经营决策的相关合同、文件，房地产企业更应审慎对待，以确保房地产开发的顺利进行。对外应注意对合同他方当事人的信用和履约能力的审查，内部要对企业合同实行专人专管。同时，加强公司相关管理和经办人员进行合同法律知识的专业培训。
房地产项目合作开发及法律风险防范 一、房地产项目合作开发模式的选择 存在三种典型的合作模式： 1、合同型合作开发模式。 是指出地方在不转让土地使用权的前提下以合作项目的土地使用权作为投资、投资方以现金等作为投资，双方以签订合作开发合同的方式来合作开发房地产项目。即一方出地、一方出资，通过合同约定享有权利和义务，但是土地不转移过户，出资方也不办理土地加名，所有开发手续均以出地方名义办理。优点在于省去了土地过户的复杂手续。缺点在于，对于投资方来说，不加名字，土地方如违约，权利难以得到保障。 2、联建型合作开发模式。 是指一方提供土地使用权，另一方提供资金和技术，双方共同办理土地使用权变更登记及合建审批手续，投资方办理土地的加名手续，房地产开发以共同名义进行，双方共同负责建设施工，并按合同约定比例共享利益、共担风险。优点是一定程度上保障投资方对土地的控制和权益。缺点，此种模式要求一方具有房地产开发资质，并需要办理土地更名和合建审批手续，手续复杂，获批准难度大。 3、法人型合作开发模式。 是指出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金等出资共同组建一个项目公司来合作开发房地产项目。此种模式，项目公司是独立法人，独立承担法律责任，独立于合作各方。合作各方通过合资合同、公司章程等约定权利、义务，责任明确，且是有限责任，法律风险相对较小，后续股权易于转让。缺点，土地需要过户至项目公司，具有一定手续和费用。 二、房地产项目合作开发的主要法律风险 1、合作主体经营资格不合法的法律风险。 要求合作各方中至少有一方具有房地产开发经营资格，这影响合作合同效力。若双方均不具有房地产开发经营资质，合同无效。各方将承担由此引起的法律风险，包括交易成本及各项财产损失等。 法律依据：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）（简称“法释[2005]5号解释”）第十五条规定“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立
房地产合作开发从其开始建设到销售完毕这段时间内，存在大量的可预测和不可预测的风险，甚至会卷入诉讼或者仲裁之累；同时由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同内容的不严谨，合作双方之间极易产生纠纷。作为房地产项目的合作方，必须要对其运作模式和过程中的潜在风险有清醒认识，方可保障自己的投资权益。 （一）合同效力风险 （1）缺乏房地产开发企业资质 法律对从事房地产开发的主体有着严格限制条件，从事房地产开发应具备两个条件： 首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业，即“房地产开发企业应依法取得房地产开发的营业执照，从而获得能够从事房地产开发的身份和条件。”根据《城市房地产管理法》的规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定的时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。 其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。房地产开发企业按照企业条件分为一级、二级、三级、四级共四个资质等级。各个资质等级的企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十五条：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产
开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。” 《解释》没有要求合作各方均具有房地产开发经营资质，但合作开发房地产的双方中必须至少有一方具备房地产开发资质，否则，合作开发房地产合同无效。这是实践中应当提防的一个合作开发风险。但是，需注意的是，认定合同是否有效的时间点为起诉前，而非判决做出前。 （2）未取得土地使用权证 《解释》对合作开发房地产合同下了明确的定义，即“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”房地产合作开发合同与土地使用权的转让合同有着本质区别，土地使用权转让合同如果不满足法律规定的转让条件，则合同必然无效。而房地产合作开发合同“不满足土地使用权转让的条件，合作合同并不必然无效”。 事实上，因为缺乏明确的法律依据，这类合同在实践中被认定为有效和无效的情形均可见，这是开发实践中需要注意的地方。一方面应尽量避免未取得土地使用权证对合作合同效力产生影响，另一方面，不可贸然对未取得土地使用权证的合作合同做出有效或无效的认定，以防止损失扩大。 （3）审批、许可与登记影响合作合同效力 关于合作建房审批手续与土地使用权变更登记对合作开发房地产合同效力的影响，《解释》并没有予以规定。《中华人民共和国房地产管理法》实施以前的案件，适用最高人民法院于1995 年12 月27 日发布的《关于审理房地
浅谈商业银行房地产信贷风险及防范(一) 【摘要】房地产信贷是银行信贷业务的重要内容之一。随着经济体制改革的不断深入,国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此,加强对房地产投资风险的分析和提高风险防范意识具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险,揭示了房地产金融投资风险的成因,并提出了银行房地产信贷的风险防范措施,在房地产金融风险防范方面提供了有益的借鉴。 【关键词】风险防范房地产信贷银行业 房地产是我国国民经济中一个重要的支柱产业,它的发展对于发展经济和提高人民生活水平、拉动相关行业发展、扩大内需等都产生着极为重要的作用,房地产信贷又是一项充满风险的业务。因此,如何规避金融风险、积极促进房地产业持续健康地向前发展,将是我国当前十分重要的任务。 一、银行房地产信贷过程分析 1、地产开发阶段。承担土地一级开发的有土地储备中心、土地出让单位、项目公司以及土地出资(合作)者。这三类单位都有银行贷款介入,他们的还贷资金又主要来源于土地转让。 2、房地产开发阶段。房地产开发企业的资金主要来源于自筹资金、国内贷款、外资、债券及其他。房地产开发企业取得贷款后,将部分资金支付给地产一级开发商,这也使银行对地产开发阶段的贷款收回。房地产开发企业通常将工程分为一期、二期、三期等,启动项目后着力开发一期,在取得销售许可证等“五证”齐全后预售商品房,获得预售收入并用该资金开发二期,实现循环开发。 3、房地产销售阶段。银行向购房者提供按揭贷款等服务,房地产开发企业将取得的销售收入支付建筑安装企业的代垫资金和对项目开发贷款进行还贷,银行通过回收购房者还贷资金实现整个房地产信贷资金的“回笼”。 二、银行房地产信贷风险揭示 结合以上银行对房地产信贷过程,银行可能遇到风险如下。 1、项目合法有效性风险。由于房地产和其他行业的差异,这一业务既有房地产企业(借款主体)的资质管理——保留行政审批的项目,还有项目本身的合法有效性,大部分项目都是保留行政审批的,尤其是进行规划的审批很普遍,所以存在较大的政策性风险,这体现在房地产项目的地产一级开发阶段和项目开发阶段,这类风险发生最为显著的是工业园区的房地产开发项目。 2、市场风险。房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素,其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量市场风险的主要参考指标。这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段,易受该行业经济“泡沫”的影响,海南房地产“泡沫”的破灭至今让人记忆深刻。 3、项目质量风险。由于房地产项目按揭时间较长,在此期间容易滋生许多不确定性风险因素。其中项目的工程建设质量相对容易监控,而项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量,从而给银行带来相应的信贷风险。这类风险体现在房地产工程项目建设管理和项目的周围经济环境上。 4、经济风险。经济风险主要指房地产上游行业的风险传导,例如原材料价格的上涨将会加大房地产开发的经营成本,甚至推动房价的上涨,给市场带来许多不确定性。此外,国民经济总量的发展和人们消费水平都将影响到房地产的需求市场。由于房地产的行业特性,其受经济环境的影响因素较多。 5、政策性风险。对房地产而言,其政策性风险主要指货币政策、财政政策、政府对房地产的产业政策等其他相关政策的影响。 三、银行房地产信贷风险防范措施
房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范 房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。 一、开发商按揭贷款主要操作流程 （一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。 （二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。 （三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。 （四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。 二、按揭中的各种法律关系 从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。 （二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。 （三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。 （四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法
房地产企业必须要注意的法律风险及其防范 山东大地人律师冯建钟 房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。 根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个： 一是国家宏观经济调控的风险； 二是项目开发的法律风险； 三是市场风险； 四是不可抗力的风险。 在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考。 一、建立房地产企业法律风险防范机制及其实践性 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。 （一）、房地产项目的合法性问题 这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设
房地产投资风险及其防范策略 王慧 (西安科技大学管理学院陕西西安） 摘要：房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时,房地产业也是一个高风险,高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下,分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。 关键词：房地产投资风险防范策略 0．引言 回顾我国房地产业几十年的发展历程,从19５8年我国房地产市场被取缔，到20世纪80年 代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复，再到90年代发生的房地产泡沫，一直到目前的房地产市场的火爆，中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一，房地产市场的健康平稳关系着国计民生。 近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高.据悉201３年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”，即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录，单日收入高达37。9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨，上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆，105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。 面临着这样的房地产市场形势，许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资.据统计今年全国已有５。7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下，房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑，不要被眼前的火爆局面冲昏，高收益必然伴随着高风险，如何正确识别、评价潜在的各类风险，减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。 1。房地产投资风险浅析 房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。 一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面: 1.1 政策风险 政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风
银行房地产信贷风险防范论文 内容摘要：随着经济体制改革的不断深入，国家有关部门就加强金融宏观调控作用、促进房地产市场持续健康发展出台了一系列措施。因此，在房地产投资风险分析和风险防范方面作一些思考，具有特定的现实意义。本文分析了房地产投资的风险，揭示了房地产金融投资风险的成因，并提出了银行房地产信贷的风险防范措施。以期在房地产金融风险防范方面能引以借鉴。 关键词：房地产投资风险信贷防范 金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。 房地产投资现状及存在的问题 中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。 房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了
股权收购房地产项目的法律风险及防范 （一）风险种类 一、项目公司的设立风险 在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定； 3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、抽逃出资； 6、未依法年检。 上述法律风险对于收购方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生重大影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为构成了对项目公司财产权益的损害，该行为不仅对项目公司的项目开发建设资金投入带来影响，影响项目开发建设的正常进程，更为严重的是，由于未足额出资或抽逃出资导致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级相对应的实收资本要求，从而致使项目公司可能遭受被取消开发资质的重大法律风险；再如，股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。 二、项目本身的风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有： 1、土地使用权风险：包括出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无带征地情况、土地使用权权属不清、项目用地是否存在被征收或征用等风险； 2、项目主体的风险：包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险； 3、动拆迁风险：尚未完成拆迁安置的，拆迁安置补偿合同的权利义务随之转让给受让人，所有的拆迁风险转移给受让人，尤其是物权法实施后，动拆迁个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权安置房； 4、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；
房地产投资风险规避 -- 薛栋03A12113能源与环境学院风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 加强风险管理的重要意义 房地产开发风险管理是房地产开发企业采用科学的方法，对开发过程中存在的风险进行预测、识别、分析、评价，选择最佳风险管理措施，保证以较低的耗费最大限度地降低风险损失，获得安全保障的过程。 房地产开发过程的风险类别 1.经济风险 通货膨胀风险也称为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规的变化导致担保、保险、税等额外费用的增加。 2.财务风险 财务风险是指投资者举债经营而产生的不能履行债务义务或不能及 时获得贷款的风险。建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商的索赔，造成工期延期，甚至会出现烂尾楼” 3.技术风险 由于建设项目所选用的工艺、设备在项目建成时已过时，或由于设计施
工单位的技术管理水平不高，使工程项目出现质量缺陷或事故等。 4.决策风险 在可行性研究阶段，由于信息的不完备，引起建设项目定位不准确， 往往导致建设项目的收益损失，形成决策失误。 5.不可抗力风险 如台风、洪水、地震，由此蒙受的投资损失。 6.管理失误风险 缺乏管理和常识，与承包商签订的合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱、工程质量和安全事故的风险。 7.组织风险 项目业主若是联合体，则可能由于各合伙人对应尽的业务和应享有的权利等的理解或态度的不同而造成项目进展缓慢，即使在项目执行组织内部、项目管理班子也会因同各职能部门之问的配合不利而导致不能对各部门实施有效的管理。 8.利率风险 利率风险是指资金利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者 带来的损失。房地产投资额大、投资周期长，这就注定外部资金尤其是银行贷款额相当大。这样的不良后果使企业负债规模过大，当利率 上升时，企业支付的利息随之增高，资本成本增大，楼盘成本加大，如果价格调高，楼盘卖不动，如果价格不动，则利润减少甚至为零，更坏的结果是销售价格低于成本，导致亏本。
中文摘要 摘要：随着我国住房制度改革的不断推进、国民经济的持续快速增长和城市化进程的加快，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济信的增长点和消费热点。与此同时房地产信贷随之快速发展，并对房地产业的发展发挥着举足轻重的作用，成为房地产发展的重要支撑。有语金融业资金过度地进入房地产业，只是房地产业将其市场风险向金融业转移，将造成金融风险，国家出台政策，提高了房地产商的自有资金比例，将按揭贷款的门槛设定为30%，就是要将银行放贷遭遇市场风险的概率纳入可控制的范围之内，保护银行信贷资产安全，切断房地产泡沫通往银行的渠道，因此研究房地产信贷风险是具有较大的理论意义和现实意义的。 关键词：房地产，银行信贷，风险防范 引言：房地产业是国民经济发展的基本要素，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的产业，房地产业可带动130多个不同的行业，其产值在GDP中占有很大的比重，并且通过回顾效应、旁侧效应与前瞻效应对经济、社会的多方面带来重要影响。而金融业尤其是房地产信贷为房地产业发展提供了强大的资金支持，房地产信贷贯穿于整个房地产业的上、中、下游，房地产的开发资金大多依赖银行信贷资金。 一、房地产信贷定义以及特点 （一）房地产信贷定义 房地产信贷广义上主要是指银行或金融机构以房地产为服务对象，围绕着房地产再生产各个环节发放贷款的借贷活动。这一借贷活动的具体实务，是指银行或金融机构通过各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金和支配权让渡给土地及房屋的开发、经营者和住房消费者，包括房地产存款和房地产贷款。从狭义上讲，房地产信贷则指房产或地产的开发、经营、消费活动有关的信贷活动，即房地产贷款。本文所说的房地产信贷主要指狭义的房地产贷款。 （二）房地产贷款具有以下特点 1、贷款使用上的专用性。 房地产服务于房地产业，专门为房地产开发、经营和房地产消费服务，是银行或金融机构信用在特定产业领域内的具体运用。 2、房地产贷款期限上的长期性。 房地产贷款周期总体较长，尤其是面向个人的住房贷款，贷款期限往往在10—30年；既是是用于房地产开发的贷款，也由于房地产开发周期往往在1年以上而导致贷款期限比其他行业长，贷款期限往往在1—3年。
今天和大家一起探讨房地产企业建设工程施工合同履行过程中的法律风险管理有关问题,各位在施工方面都是专家,我们相互学习相互交流.我从律师的角度,结合多年的司法实践,谈一谈我的体会. 房地产工程施工合同法律风险有很多种,其中主要有工程内容、工程量变更、签证、索赔、工程转包、分包、工期、工程质量、黑白合同、工程价款以及工程结算等方面的法律风险.作为房地产开发企业,在签订施工合同前,处于主动地位,签订合同后,受制于人的情况比较多见.如何控制施工合同履行过程中的法律风险是房地产开发过程中一项重要课题. 我们接触的很多房地产公司,在建筑施工合同履行过程管理方面存在如下问题： 1、没有建立完善的风险管理体系,没有完善的管理制度,或者有制度没有真正落实; 2、不重视合同交底; 3、施工过程中不重视索赔与反索赔; 4、没有做到“文书化往来”或者法律文书不严谨,产生纠纷. 5、资料、证据意识不强,不注意平时收集,用的时候处于被动. 关于第一个问题.风险管理体系是一个系统工程,是企业经营管理中重要组成部分,相当于人体免疫系统.法律风险管理是其中的一部分,贯穿于整个企业管理中.风险管理体系实际上是有一系列管理制度组成,针对法律风险进行识别、评估、处理的制度体系,它的重点在
制度设计要完善,制度执行不打折扣.这个问题讲起来很复杂,今天就不讲了,我们重点关注合同履行过程中几个重点问题. 第一、合同交底 通常,双方在进场后都会有“技术交底”,企业内部一般也会进行技术交底,但很少有制度化的“合同交底”. 1、交底的作用： 工程师及有关人员了解合同内容、增强合同意识;了解自己的权利义务界限,工作程序;提前发现合同问题和潜在的风险,重点关注和采取措施. 2、交底应达到的核心理想目标 有关人员对合同中的风险条款了然于胸,能够主动从法律证据的角度思考、理解合同的履行.例如,对付款条件要能够认识到：什么时候该付款,满足什么条件,对方要有什么证据才可以付款.对方提出签证,在什么时间提,需要什么证据,我们应该采取什么行动,用什么方式.对方违约,工程质量或者工期违约,我们应该采取什么方式,在什么时间内向对方提出,以什么形式提出,需要对方怎么做等等. 3、合同交底的方式 1)有关人员(涉及到财务、程控、工程等部门)人手一份合同,或电子合同; 2)签订合同后,组织对有关人员进行培训,有专业人员进行讲解; 3)有关人员结合自身岗位要求,制定工作要点和工作文件模板.经
房地产投资风险应当如何防范 房地产投资风险防范策略 房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1、投资分散策略 房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。 房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。 例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率,人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。 共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作,可利用其资金优势,消除房地产筹资风险;与外商联盟,即可引进先进技术和管理经验,又能获得房地产投资开发政策优惠。 2、投资组合以及保险保险 对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。
保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地 产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。 一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造 反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分 风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。 房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类 型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。 例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分 在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低 的投资基础上相对地风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开 发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的记 收益支弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。 房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。 房地产投资风险防范步骤 1.了解市场行情,寻找投资良机 房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房 屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所 以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。 了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大， 市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何， 市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性
房地产信贷的风险分析和防范对策研究 中文摘要 房地产信贷是当今世界最为活跃的传统业务之一，大力发展房地产信贷业务能够改善人们的生活质量，也能够缓解新一批就业者面临的买房压力。随着全球银行业竞争加剧，各大银行开始把信贷业务作为业务和利润的稳定增长点，带动房地产业的发展。商品房的价格稳定攀升，大量的社会资金成为购房投资的一部分。住房商品化产生的问题也随之而来。 由于房价持续上涨，一些问题变得更加显著，增加了人们的担心。房地产业在住房商品化的过程当中，并未完全打开房地产的融资渠道，房地产对银行资金的依赖程度过高。 本文将论述近年来的房地产行业状况，金融业与房地产业之间的影响，银行在房地产贷款方面的风险类别及风险分析，以及产生的原因，影响因素，从而找寻改善的方法，对一些可控风险提出防范措施。 关键词：房地产泡沫；资金依赖；融资渠道 Real estate credit risk analysis and prevention countermeasures Abstract Real estate credit is one of the most active of the traditional business in today's world, vigorously develop the real estate credit business can improve people's quality of life, also can alleviate the pressure of the a new batch of workers faced to buy a house.As the global banking industry competition, Banks began to put the credit business as a business of steady growth and profits, giving impetus to the development of the real estate https://www.doczj.com/doc/656224345.html,mercial housing price stability, a lot of social capital to become part of the housing investment.The problem of housing commercialization is followed. As house prices continue to rise, some problems become more pronounced, increased the fears.The real estate industry in the process of housing commercialization, has not fully open real estate financing channels, high degree of dependence on Banks' capital of real estate. In recent years the real estate industry status, will be discussed between the financial sector and real estate industry, the influence of Banks in the field of real estate loan risk classification and risk analysis, as well as the causes, influence factors, so as to find ways to improve, to some controllable risk prevent measures are put forward. Key words: property;reliance of funding;financing channels