房地产项目联建及其法律风险防范
敬启者:
接受委托,现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题,根据《中华人民共与国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。kbk1cZ7。
一、联建得法律概念及有关法律规定
联建一般意义上就是指一方提供土地使用权,她方提供资金,双方进行合作建房,并对建成后得房地产共同经营管理或进行利益分配得行为。VDWa198。
根据《中华人民共与国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得得土地使用权,可以依照本法与有关法律、行政法规得规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》(以下简称《解释》)第十四条规定,“本解释所称得合作开发房地产合同,就是指当事人订立得以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容得协议。”第十五条规定:“合作开发房地产合同得当事人一方具备房地产开发经营资质得,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质得,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质得房地产开发企业得,应当认定合同有效。”因此,通过联建方式进行房地产开发就是具备法律依据得,为合法有效得房地产开发方式。hkNtRx3。
二、联建得具体形式
根据目前联建得实际操作方式,联建得具体形式包括如下几种:
(一)房屋合建
双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同得约定共同取得或分别取得竣工房屋得产权,办理产权登记。此类模式得特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。3V6nwzO。
(二)房屋联建
此为真正意义得联建模式,即:一方提供建设用地,另一方出资,双方办理了土地出让及合建审批手续,共同负责建设施工,双方按照合同约定得投资比例共享利益,共担风险。此类合同因符合房地产经营开发得法定条件,则属典型得房屋联合开发形式。其特点为共同经营、共享利益、共担风险。jC5L7ay。
(三)名为联建,实为土地使用权转让
一方提供建设用地,以自己得名义取得了建房审批手续,另一方出资;双方按合同约定得比例分别取得竣工房屋得产权或利润;提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点出地一方只享利益、不担风险。而根据《解释》第二十四条规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权得当事人不承担经营风险,只收取固定利益得,应当认定为土地使用权转让合同”。而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险:ZoJNSCG。
1、土地使用权转让风险
若出地方得土地使用权就是出让取得得,在出地方取得国有土地使用证得前提下,双方办理了土地使用权变更登记,合同即有效,否则可能导致合同无效,或者说合同无法继续履行。t2Alf12。
2、房地产开发企业一方提供土地使用权而不承担经营风险时,其依据双方合同享有得“固定利益”并不能完全“固定”,而就是存在必然得法律风险。lAqgBDe。
由于各种合同都就是以出地一方得名义签订,收款发票也就是以出地一方得名义出具,尽管实践中就是由投资方操作得,但如果因合同发生纠纷,仍需由出地一方承担责任。因此,在整个合作建设过程中,有必要建立对投资方得责任追究机制及加强对建设项目得监督。具体措施包括:wi2SC79。
首先,建立切实可行得责任追究机制,包括:要求实际建设方(出资方)以书面形式确定与认可施工方或建设管理方;明确实际建设方(出资方)相应得授权与赔偿范围;确定实际建设方(出资方)代为赔偿得义务。即在项目建设中出现需由出地一方承担赔偿责任得情形后,由实际建设方(出资方)代为赔偿,或出地一方做出赔偿后,均由出资方进行赔偿。A1hbzVm。
其次,出地一方应对项目建设严格监督,避免项目建设出现质量事故、进度缓慢等不利情况。如前所述,在未办理土地转让手续,虽然实际建设方(出资方)承担项目建设赔偿责任,出地一方也有可能受到资质、信誉等难以弥补得损失。因此,除应设置相应得具体施工单位资质标准,出地一方还有与实际建设方共同选择具体施工单位得权利;并且,合作双方应共同建立有效工程建设磋商机制,就工程质量、进度与安全等进行通报与协商,有权查阅、复制、核实项目建设中资料文件等。iQYpiwa。
3、在建设开发资金实力方面得风险
《解释》第十七条规定:“投资数额超出合作开发房地产合同得约定,对增加得投资数额得承担比例,当事人协商不成得,按照当事人得过错确定;因不可归责于当事人得事由或者当事人得过错无法确定得,按照约定得投资比例确定;没有约定投资比例得,按照约定得利润分配比例确定”。KKndYGc。
基于前述司法解释规定,在选择合作对象时,应尽量选择具有一定经济实力得企业或者令其提供如资金不足需追加投资时同意为其追加投资得第三人所出具得保函。在建设过程中,建立有效机制促使建设资金及时到位就是防范合作方资金不到位得一项重要措施。YghVuYe。
(四)名为联建,实为房屋买卖
根据《解释》第二十五条规定:合作开发房地产合同约定提供资金得当事人不承担经营风险,只分配固定数量房屋得,应当认定为房屋买卖合同。若要避免合同无效,则此类定性为房屋买卖得合同及合作开发得项目须具备法律法规所规定得销售条件。其中,我国现行相关商品房销售分为预售与现房销售,则分别满足《城市商品房预售管理办法》第五条及《商品房销售管理办法》第七条所规定得条件(具体法条详见附件一)。换言之,如若要名为联建,实为房屋买卖得合同就是否有效,必须满足法定生效条件,并按照法律规定完善相关商品房买卖得备案登记手续等,以避免合同得无效或不能实际履行。PFpe0Xo。
(五)名为联建,实为房屋租赁
该《解释》第二十七条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金得当事人不承担经营风险,只以租赁或者其她形式使用房屋
得,应当认定为房屋租赁合同。”本条规定得就是合作开发房地产实务中得另一类特殊形态。其特殊性仍就是相对于合作开发房地产法律关系得特征而言。在司法实践中,这样得纠纷并非鲜见。该类合同中,无论“合作”结果怎样,提供资金得当事人都将使用(租用)一定数量得建成房屋。双方当事人得真实意思在于使一方当事人所提供得资金成为其约定面积建成房屋得对价,而不就是集双方之合力,共享合作利润,共担合作风险。该约定内容无疑也就是不符合合作开发中“共担合作风险”得要求,因此,本解释否定了双方当事人之间存在合作开发房地产得法律关系。在当事人意思表示得外在形式与内在真意并不致得情况下,本解释同样采纳了以真实意思确定当事人法律关系性质得立场,将此种情况下得“合作开发房地产合同”定性为“房屋租赁合同。”sacnMM1。
(六)名为联建,实为融资借贷
该《解释》第二十六条规定:“合作开发房地产合同约定提供资金得当事人不承担经营风险,只收取固定数额货币得,应当认定为借款合同”。YLbZYpo。
最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题得解答》及最高人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款得应如何处理得批复》得规定,企业借贷合同违反有关金融法规,属无效合同。虽然对企业间借贷合同就是否无效,存在无数争议,但根据司法机关得惯常操作,一般认定为归还本金,但利息不予保护。因此,此类合同,对于投资方风险较大,可能存在不能获得超出本金部分得利息等额外收益得风险。EFLPa5e。
三、法律建议
伴随着房地产市场得不断发展,房地产项目开发形式日趋灵活多样,联建、参建等各类合作进行房地产项目开发得建设模式层出不穷,然而其中潜在风险也比比皆就是,如何确保联建合同效力,如何实现合同最终目得,我们认为以下方面应为联建各方所关注:Z1nXhIR。
(一)合同主体资格合法。我国《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及相关法律法规均有规定,从事房地产开发与经营得企业,应当就是具备企业法人条件、经工商行政管理部门登记并发给营业执照得房地产开发企业。不具备房地产开发经营资格得企业与她人签订以房地产开发经营为内容得合同,一般应认定无效。从而以法律形式确定了以房地产开发为目得房屋联建合同得主体必须具备房地产开发经营资格。MDumpoY。
(二)具备房地产开发条件。我国法律、法规虽没有就房屋联建应具备得条件作出专门得规定,但由于房屋联建同属房地产建设开发得范围,确认房屋联建应具备得条件则同样应依据房地产开发得相关法律、法规。jNm7T54。
例如《城市房地产开发经营管理条例》第10条规定,“确定房地产开发项目,应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划与城市规划、房地产开发年度计划得要求;按照国家有关规定需要经计划主管部门批准得,还应当报计划主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划”,这一规定明确了任何房地产开发项目都应办理审批手续,房屋联建也不应例外。而由于房屋联建合同因涉及土地使用权得问题,它就是一种土地使用权有偿转让得特殊形式,还须完善土地使用权转让得相关手续。dj6L35H。
(三)所提供土地应以出让方式获得,且国有土地使用权无瑕疵。以土地使用权作为出资得一方,由于在办理城建手续中,须先将土地过户到立项一方名下,属于先履行合同得一方,一旦对方在取得土地后不履行合同时便处于不利地位,因此应当有一定得防范意识。可采取由对方提供一定得担保资金等方法保证对方能积极履行合同。l4r11Ye。
(四)具有国有土地使用权转让、房屋买卖、融资借贷、房屋租赁等性质联建合同,应具备上述相应合同得有效要件。房屋联建虽就是一种特殊得房地产开发形式,但房屋联建合同同样也应符合一般合同得生效条件,合同中约定得权利义务也应遵循公平、诚实信用等原则,以确保合同效力及可执行性。qqNTAiB。
上述意见系承办律师根据目前我国现行有效得法律法规及司法解释分析,供敬启者决策时参考。本意见书未经本所及承办律师同意,不得提供给任何第三方及/或用于其她用途。Es3gZCd。
附件一:《法律依据》
1、根据《城市商品房预售管理办法》第五条:商品房预售应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证与施工许可证;
(三)按提供预售得商品房计算,投入开发建设得资金达到工程建设总投资得25％以上,并已经确定施工进度与竣工交付日期。rDDViS0。
2、《商品房销售管理办法》第七条:商品房现售,应当符合以下条件:
(一)现售商品房得房地产开发企业应当具有企业法人营业执照与房地产开发企业资质证书;
(二)取得土地使用权证书或者使用土地得批准文件;
(三)持有建设工程规划许可证与施工许可证;
(四)已通过竣工验收;
(五)拆迁安置已经落实;
(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其她配套基础设施与公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度与交付日期;1RZ6sH9。
(七)物业管理方案已经落实。
3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件得司法解释》第二条:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立得商品房预售合同,应当认定无效,但就是在起诉前取得商品房预售许可证明得,可以认定有效。zcWvLFT。
编号：______________ 房地产项目合作开发协议书 甲方： _______________________ 乙方： _______________________ 签订日期： ___ 年____ 月_____ 日 甲方: 乙方： 本协议双方当事人本着自愿，公平的原则，经友好协商，就双方合作开发建设和销售商
住房项目达成如下协议，供双方遵守。 第一条、总则： 1.1经本协议当事人（以下简称本协议当事人）充分协商，本协议当事人决定由甲方全 权负责市县镇路号地块的拆迁，这些地块 达到整平并四周砌好围墙后，由本协议当事人按本协议的约定联合投资开发。拆迁地块、整平及砌围墙的费用由甲方承担。乙方全权负责合作项目的工程前期、工程营造、房屋销售、工程维修。 1.2本协议当事人双方同意设立房地产开发公司，该公司是本协议项 下合作项目（以下简称合作项目）的最高权力机构，由其全权负责合作项目的开发、决策和管理。该公司下设项目部具体负责合作项目实施。该公司设法人兼总经理1名，副总经理2名，工程部长1名，财务部长1名，综合部部长1名。 1.3工程前期的报批、对规划设计单位、工程监理单位、施工单位的选择和确定、工程的营造、工程款支付、工程的验收以及工程竣工后材料的备案、房屋的保修等事项由房地产开发公司统一管理。1.4这些地块的开发建设及销售模式经协议当事人协商可采用以下方式之一或组合的模 式： （1 ）将地块划成方块的方式出售。 （2）建设成商品房成品出售。 1.5该项目设立独立的财务帐户，费用的支取按本协议的约定统一拨付。 第二条、机构的设置和职责分工: 2.1为便于合作项目的开发、建设、管理，由本协议当事人乙方派员设立“”项目部（以下简称项目部），项目部全权负责合作项目的开发和管理。项目部下设综合部、工程前期部、工程部、销售部、财务部、工程予决算部等部门。 2.2项目部由人组成，乙方派员人。项目部设总经理1人（房地产开
房地产开发项目投资合作协议书 甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等互利、诚实信用的原则，共同参与合作开发建设房地产项目。为明确双方的权力、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下合作协议，共同遵守执行。 第一条、开发项目 项目名称： 项目地址： 第二条、项目占地面积和用地性质 开发项目占地约为XX平方米，土地性质为商住土地，双方确认的土地价值为XX万元，折为甲方出资款XX万元，项目所用土地文件以批复为准。 第三条、项目规模 在本协议所述地块上开发建设的具体内容包括： 1.拟建商业及住宅工程约为XX平方米； 2.拟建地下车库工程约为XX平方米。（以上面积以工程竣工后实际丈量为准） 第四条、甲乙双方合作方式 1.甲乙双方共同出资合作开发房地产项目，共同管理、共享利润、共担风险。甲方出资 总额占房地产开发项目资金总额的50%乙方出资总额占房地产开发项目资金总额的50%以出资比率确定股权比例，按照股权比例分配利润，利益、风险按各方的股权比例享有或承担相应的权利、义务和责任。 2.本次合作开发项目投资总额约为XX万元（人民币），按上述出资比率，甲方应出资额约为XX万元、乙方应出资额约为XX万元。（实际投资额以双方实际出资额为准）上述投资总额包括项目占地的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比例分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 第五条、合作项目付款方式 该项目资金在银行单独开户管理，具体银行账户见补充条款，在本协议经甲乙双方签署生效后按以下具体时间和额度支付各方应出资的款项： 1.根据项目投资总额和各方出资比率，乙方按实际建设工程进度支付投资款，在利益未分配前乙方所有的投资款应作为甲方的借款。 2.银行账户应由甲乙双方监管资金收支，确保双方利益分配。
地产项目合作协议书-合同范本 第一篇：商业地产项目合作意向书 合作意向书 甲方：*********************公司 乙方： 甲方现提供的商业项目给乙方进行投资购买，现这一项目中，甲乙双方的合作模式具体如下（以下两种模式，乙方可根据实际投资安排选择其中一种与甲方进行合作）： 一：乙方支付甲方中介信息费的合作模式 乙方认可该项目的投资价值，并完成与该项目开发商的购买合同后三日内，支付甲方投资额（即购买合同中的房产总金额）的10%作为信息费。二：利润分成的合作模式 1、乙方选择该合作模式的前提是，乙方在完成投资，并具备再次销售的条件下，乙方立即开展全面的二次销售。 2、乙方将该项目的二次销售工作交由甲方全面执行。 3、二次销售金额实现收回投资成本以后，甲乙双方进行利润分配，具体如下：
（1）纯利润未达到25%，甲方不参与分成。 （2）纯利润达到25%（含25%）—50%，甲乙双方分配比例为2: 8 （3）纯利润达到50%（含50%）—75%，甲乙双方分配比例为2.5: 7.5 （4）纯利润达到75%（含75%）—100%，甲乙双方分配比例为3 : 7 （5）纯利润达到100%以上，甲乙双方分配比例为3.5 : 6.5 此协议经甲乙双方友好协商拟定，未尽事宜可另行商定。 甲方：乙方：代表人：代表人：月月 第二篇：智能家居如何与大地产项目合作 与大地产项目合作思路 借助智能家居实现家居智能化，无论是对于智能家居企业还是地产商来说都是很好的卖点和促销接入点。这是一种多赢的市场战略。首先，房地产商通过智能家居增加楼盘的附加价值，赢得业主的青睐，加速回笼资金。其次，通过“送”来取代“卖”，让业主零成本享受智能家居，迅速提升普及率。 下面从几个方面来阐述智能家居与大地产项目的对接点
房地产开发企业法律风险类别及表现 房地产开发企业面临的法律风险分类： 一、关于土地使用权取得的风险 房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。采取这些方式取得土地使用权的风险要紧包括： 1、土地使用出让过程中的法律风险 （1）政策及法律、法规变化的风险； （2）政府规划方案变更的风险； （3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制； （4）招拍挂过程中的法律风险； （5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险； （6）房屋拆迁及土地平坦等相关问题的法律风险； （7）土地使用权被政府收回的法律风险。 2、土地使用权转让过程中的法律风险
（1）土地使用权转让合同无效的法律风险； （2）土地使用权权属瑕疵的法律风险； （3）土地使用权转让的税收法律风险； （4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险； （5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。 3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险 （1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，专门多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有认真审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由确实是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。）； （2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险； （3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：专门多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发觉项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）； （4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险； （5）房地产项目公司的税收风险；
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑 和打印，感谢您的下载 房地产内部认购协议 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用时请详细阅读内容。
认购协议 ******** 置业有限公司 *** 内部认购协议 **
出卖人（甲方）：*******置业有限公司 营业执照注册号：企业资质证书号： 联系电话： 售楼地址： 买受人（乙方）： 【本人】【法人代表】姓名：性别：— 【身份证】【护照】【营业执照注册号】【】 地址： 邮政编码：_联系电话：_ 第一条项目建设依据 出卖人以出让方式取得位于_编号为： _的地块的土地使用权。 该地块规划用途为：商住，土地使用年限为:70年。 出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现暂定名为****** 。 第二条认购物业基本情况 1、认购房源：_号楼单元—层户。 2、该商品房用途为：，属结构，建筑层数地上层，地下—层。 3、认购房源意向销售面积：宿；单价：￥ _元/m2 ;总房款约为：（金额大写）_ （注：签订〈〈商品房买卖合同》时面积最终以房地产管理部门 实测面积为准，多退少补）。 4、该楼所属地下室售价为：元，地下车库售价—元。 第三条意向价格及定金 定金：_兀，需于签署本认购书时付清（签订〈〈商品房买卖合同》后定金折抵房款）。 第四条意向付款方式及期限 买受人按下列第种方式按期付款。
房地产项目合作投资开发协议书 甲方：山东开元置业发展有限公司 乙方：张国宁 根据《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方经友好协商，本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则，就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议： 第一条投资开发主体 1、甲乙双方同意，以双方注册成立的有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。 第二条出资比例及支付 1、有限公司注册资本为人民币3000万元。甲乙双方在公司出资比例为：甲方出资人民币万元，占注册资本的%；乙方出资人民币万元，占注册资本的%。 2、有限公司注册成立时，甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应年月日前将人民币万元支付至公司帐户；乙方应年月日前将人民币万元支付至公司帐户。 3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金，则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃，违约方应向守约方或股东之外的他方办理股权转让的手续。 4、甲乙双方须按照各自在公司中的出资比例承担房地产开发项目投资总额。经甲乙双方股东同意，公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。 第三条公司经营范围
房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售；自有房屋的物业管理。 第四条管理机构设置 1、公司董事会由人组成，其中甲方推荐名董事，乙方推荐名董事。在董事会中，由方董事出任董事长，在项目公司中，甲方推荐总经理人选；公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定，双方各指派财务人员 2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员，必须按照公司章程进行管理。对不能胜任和违纪人员，公司有权辞退。 3、公司的利润分配，按会计年度结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益，按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。 4、甲乙双方承诺，公司投资收益如用于股权分配以外的用途，需经董事会决定后，报甲乙双方确认后执行。 5、凡涉及公司的具体事项，均以公司章程的约定为准。 第五条双方权利与义务 1、甲方的权利和义务： （1）按照本协议的约定对开发项目进行投资，并按股份比例取得相应的投资收益，承担投资风险。为项目开发提供人民币万元的启动资金（含注册资金）； （2）负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划，争取开发项目利益的最大化； （3）与乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事会通过； （4）严格遵守本协议其他条款约定的甲方义务。 2、乙方的权利和义务：
编号：项目合作协议书 （房地产项目） 年月
目录 项目合作协议书……………………………………………………项目合作协议书（附件一）………………………………………项目合作协议书（附件二）………………………………………项目合作协议书（附件三）………………………………………项目合作协议书（附件四）………………………………………土地抵押合同………………………………………………………
项目合同协议书 协议编号： 一、合作双方： 1、有限公司（以下简称甲方） 法定住所： 有权签字人： 公司主要经营范围： 2、有限公司（以下简称乙方） 法定住所： 法定代表人： 公司主要经营范围： 二、合作前提条件： 1、乙方能提供位于市房地产项目用地平方米，且该地块已付清出让金及一切相关契费，取得了国有土地使用权证；同时该项目已获得当地政府的批准、立项，完成设计方案，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证。 2、由于缺乏建设资金，乙方认定中国银行分行
支行可以《专项资金托管》的方式引进建设资金，对资金使用进行全面监管，保证按时回款。为此，甲乙双方经友好协商达成以下协议。 三、合作方式及合作期限 1、甲方以专项资金托管的方式与乙方进行合作。（详见《专项资金托管协议》）。 2、合作期限为3年。 A：乙方若提前完成项目建设，并通过销售回款能足够偿还甲方投入的全部投资款及投资利润，乙方可与甲方协商，提前结束合作期限，甲方在证实确有可能的前提下可以考虑提前结束合作。 B、乙方若在双方合作期限内未能全部完成项目建设或销售所得款项不够满足偿还甲方投入的全部投资资金及投资利润，乙方可与甲方协商，要求延长合作期限，甲方可以考虑延长合作期限，但需得到充分证证和乙方能满足甲方的条件下方可，届时另行签订协议。 四、投资总额及投资利润 1、甲方为乙方提供项目开发建设资金总额为元人民币。首批拨付元人民币，后续资金将视项目工程进展情况确定是否拨付。 2、三年期内（以每笔款到帐之日起计），乙方应每年向甲方
房地产企业法律风险防控及对策 房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。 房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。 房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。企业经营中机遇与风险是永远并存的。如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。事前防范的重要性不亚于事后的补救。那么如何做好房地产企业的风险防范呢？
1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式 在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。 事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。 2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权 合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。在某种程度上说，合同在当事人之间具有意定的“法律”的效果。房地产企业的大量法律风险都来源于签订合同的不规范、不严谨。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目。而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。尤其是针对关系企业重大经营决策的相关合同、文件，房地产企业更应审慎对待，以确保房地产开发的顺利进行。对外应注意对合同他方当事人的信用和履约能力的审查，内部要对企业合同实行专人专管。同时，加强公司相关管理和经办人员进行合同法律知识的专业培训。
房地产项目投资合作开发协议书 甲方（房地产开发单位）：注册地： 法定代表人： 乙方（投资合作单位）： 注册地： 法定代表人： 根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规之规定，甲、乙双方本着平等自愿、互惠互利、诚实信用原则，共同参与合作投资开发房地产项目。为明确双方的权利、义务和责任，通过友好、平等、认真协商，达成如下协议，以供双方共同遵守和执行。 一、开发项目概况 1、项目名称： 2、项目地址： 3、用地性质。签约时土地用途为---- ，宗地号----号，使用权人---- （以宗地图、土地使用权证及房产证为准）；具体到 项目实施时的状况，均以政府或相关部门的批复文件为准。 4、项目占地总面积为----平方米。其中，在本协议所述地块开发建设项目的具体内容主要包括： （1）拟建商业工程一平方米； （2）拟建住宅工程----平发米； 3）拟建地下车库工程_________ 平方米； （4）拟建其他附属设施工程________ 平方米。 二、投资合作模式 1.合作理念 甲乙双方以诚信互利为原则，诚心尽力发挥各自所长，以共同出资、共同管理、共享利润、共担风险为前提，合作开发房地产项目。 2股权比率
甲方股权比率占房地产开发项目的47%，乙方股权比率占房地产 开发项目的53%。按照股权比例分配房地产开发项目的全部收益所得，即利益和风险按各方的股权比例享有或承担。 三、本次合作投资项目额度 本次合作开发的房地产项目投资总额为_____________ 万元 （人民币），根据上述股权比率，甲乙双方商定本次投资合作项目各 自应出资情况是： 1、甲方以现款出资万元、以现有土地平方米作价出资万元，该两项实际出资额度占项目投资总额的。甲方在本次合作开发项目中所占的股份为47%。 2、乙方以现款出资万元、以现有土地平方米作价出资万 元，该两项实际出资额度占项目投资总额的%;乙方在本次合 作开发项目中所占的股份（含其它资源性股份）为53%。 3、上述项目投资总额包括项目所占土地及土地之上的拆迁、安置、补偿和办理项目报建手续等费用款项，也包括建筑安装总造价及各方按比率分得的物业相应应分摊的国有土地使用权出让金等。 四、合作投资项目资金和财务管理合作项目的资金须在 双方指定的__________ 银行统一开户管理。在本协议双方签署 生效后，按以下具体时间和额度拨付各方应出资的款项： 1._______________ 项目资金的筹集根据项目投资总额和上述各 方应出资额度，甲方应将现款_________________________ 万元，分—次每次拨付____________ 万元划 转至双方指定的上述银行账户；乙方应将现款___________ 万元，分—次每次拨付_______ 万元划转至双方指定的上述银行账户。双 方首次拨付划转应出资的款项，应在本协议签定之后__________ 日内 划转至上述银行账户中；其余分次应出资划转款项的时间由双方据情另行商定，但每次都应在双方确定用款时间之后的__________________
通讯地址：_____ ____ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，合作各方本着平等、互利、自愿、共赢的原则，以及共同出资，共享利润，共担风险的理念，为明确权利和义务，恪守信用，特签订本合作协议，共同遵守。 第一章项目概况 第一条项目名称：____ （以项目正式报建批准名称为准） _____ 第二条项目地址：____ __ 第三条项目用地性质 1、合作开发项目占地____ ____平方米，土地性质为：______ ___土地，使用年限：_____。 2、该片土地使用权为从当地居民土地合作开发方式获取（需向土地合作方支付部分现金和回迁部分合作开发住宅）。 第二章出资比例与合作方式 第四条合作方式 1、甲方为实际操盘运营方，负责项目整体和全寿命周期运营管理，以管理和部分现金出资；乙方和丙方负责按约定的比例以现金出资投资；在本协议签订后在万宁市注册房地产开发公司（经营范围包括房地产、新农村建设和共享农庄等各类地产形式的投资开发）进行该合作项目以及后续新增投资项目的正常经营运营管理。 2、合作开发项目总投资为____ ____万元人民币，该总投资包括但不限于合作开发项目占地的拆迁、安置、补偿、方案设计、项目报建手续、建筑安装工程及配套工程、销售与入伙管理、项目有关管理费用等。 第五条出资比例：公司注册资金为 _____ ___ 万元，实际认缴资金为___ _ 万元。其中甲方以运营管理入股，并现金出资 ___ __ 万元，占公司 %股权；乙方以现金入股，出资 _____ 万元，占公司 %股权；丙方以现金入股，出资 ____ __ 万元，占公司 %股权。本协议签订后，各方应按上述约定按出资额50%转账到各方共同确认或指定的账户；根据项目推进情况或由于新增投资项目导致出资额不足时，各方应按上述股权比例和原则追加投资。
房地产企业必须要注意的法律风险及其防范 山东大地人律师冯建钟 房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。虽然现在由于国家宏观经济调控政策影响，该行业处在微妙的嬗变之中，但从另一角度来分析，由于银根紧缩，国家政策仍不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险没低之尴尬局面，但由于房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此，投资房地产项目，则必须要对该行业的运作全过程有完整的了解。 根据目前所可知的信息资料分析，房地产开发所会遇到的风险可归纳为以下四个： 一是国家宏观经济调控的风险； 二是项目开发的法律风险； 三是市场风险； 四是不可抗力的风险。 在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。以下结合司法实践就该法律风险作简要的分析，供各位企业家参考。 一、建立房地产企业法律风险防范机制及其实践性 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。 （一）、房地产项目的合法性问题 这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如说，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设
编号： 《王府井时尚购物广场》商铺认筹协议书 甲方：山西盛世恒通房地产开发有限公司 乙方： 乙方自愿参加甲方开发的“王府井时尚购物广场”商铺认筹活动，就活动中的相关事宜与甲方协商达成如下协议，以兹双方共同遵守： 一、本协议书仅作为乙方认筹意向，最终成交以开盘当天签订《商铺认购书》为准，具体开盘时间由甲方统一另行通知，乙方需在约定时间统一参加，如乙方不能在甲方通知的时间内签署《商铺认购书》，则视为乙方放弃购买，本认筹协议相关权利及优惠全部作废。 二、基于乙方对本项目购买意愿，乙方自愿缴纳人民币壹万元（￥：10000元）作为认筹金。 三、认筹优惠方式： 1、乙方享有优先选铺权利； 2、自协议签订之日起至开盘前一日止，乙方享有所选铺位总价200元/天的累加优惠； 3、同时享受开盘当天的优惠活动（具体以甲方开盘公布优惠为准）。 四、乙方认筹意向铺位：王府井·时尚购物广场_____层___________号铺。 五、乙方须在开盘当日携带本人身份证及本协议书至本项目展示中心按本协议之编号顺序依次选铺，同时享有选铺让利优惠。 六、签订本协议书后，乙方在开盘时选铺不成功或放弃选铺，乙方凭有效证件及相关手续自开盘之日起10天内到项目展示中心办理认筹金退还手续。 七、乙方签订《商铺认购书》后，认筹金转为购房定金；若乙方未按规定时间补足定金并签定《商铺认购书》，则本认筹协议书中相关权利和优惠全部作废。
八、本协议书不得转让，如遇特殊原因，需与甲方联系进行变更。 九、本协议书一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力，经甲乙双签字后生效。甲方（签章）：乙方（签章）： 销售代表：身份证号： 联系电话：联系电话 签订日期：年月日年月日 认筹须知 尊敬的客户：您好！欢迎参加本次认筹活动，在认筹前，请仔细阅读本“认筹须知”，如有疑问，请咨询您的置业顾问。谢谢！ 一、认筹单位范围：甲方确定认筹铺位单位 二、认筹优惠：从认筹协议签订之日起至开盘前一天，每天每套总价优惠200元，按天数 累加计算，具体以开盘认购套数为准。 三、认筹协议编号为本项目开盘选铺认购之顺序号。 四、客户一张甲方开出的收据对应一个姓名、一个身份证号码和一张认筹协议书。 五、每份认筹协议可选购一个铺位。 六、客户在开盘后未选中认筹协议之约定铺位，可选择其它未售房源或放弃购买。如果客户 放弃购买。则甲方在开盘后10天内无息全额退还乙方所交认筹金。 七、注意事项： 1、认筹者需持本人身份证原件和复印件一份及有效的通讯地址； 2、认筹优惠有效期：认筹者需参加开盘当天选房认购活动，否则视为自动放弃优惠权利，
YOUR LOGO 房地产项目投资协议书范本正式 版 After The Contract Is Signed, There Will Be Legal Reliance And Binding On All Parties. And During The Period Of Cooperation, There Are Laws To Follow And Evidence To Find 专业合同范本系列，下载即可用
房地产项目投资协议书范本正式版 使用说明：当事人在信任或者不信任的状态下,使用合同文本签订完毕，就有了法律依靠,对当事人多方皆有约束力。且在履行合作期间,有法可依,有据可寻，材料内容可根据实际情况作相应修改，请在使用时认真阅读。 本合同由以下两方于______年___月____日在中国签署： 甲方：HY投资有限公司 乙方：________，身份证号码_________。 鉴于： 1、甲方是一家依据中国法律在北京成立并合法存续的有限责任公司。 2、甲方目前拟投资成立北京LH投资有限公司(下称“LH 公司”)，取得开发建设HQ项目(下称“项目”)的预期投资收益。 为了加强双方合作，在落实乙方管理职责的同时给予乙方充分的激励，现甲、乙双方订立本投资协议，以供共同遵守： 一、项目投资金额、比例及投资安排 1、双方将以甲方名义共同向LH公司投入资金 ____________万元。 2、在前述项目投资中，甲方出资____________万元，占投资总额的___%;乙方出资____________万元，占投资总额的___%。如果甲方实际投资金额超出上述约定金额的，双方的投资比例及投资收益分配比例仍按照本款约定比例计算。 3、双方确认，前述甲、乙双方对LH公司的全部投资应
编号：FB-HT-05021 房地产项目合作协议书Model real estate project cooperation agreement 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订日期：_____年____月____日 编订：ｘ原创设计
房地产项目合作协议书 房地产项目合作协议书范本一 甲方:XXXXXXX房地产开发有限公司项目名称:XXXXXXXX电话 乙方:联系方式:手机座机身份证号码:联系地址 指定联系人:电话:有效通讯地址: 甲乙双方本着自愿平等的原则，经协商一致后达成以下协议内容，以咨双方共同信守。 1、乙方自愿认购甲方开发的XXXXXXX商品房(商业用房、住宅、车库)一套;房号:_____区_____号楼_____单元_____室; 建筑面积:_______平方米;(房屋面积以测绘公司最终实测为准)_____ 成交单价:_______元/平方米，成交总价:(人民币小写)_______元(人民币大写)_______元
2、乙方选择的付款方式:(公积金、银行)贷款_____元，_____年_____月_____日付_____元整，剩余首付款_______元整于_____月_____日前交清。如乙方改变付款方式的，须经甲方书面同意并按照甲方的规定重新签订相关协议。 3、认购定金:人民币______元整，(￥______) 4、签约时间请于_____年_____月_____日前交清。 5、双方在签订该认购协议后，须按规定的签约时间签订《商品房买卖合同》，并交纳应付之签约款及其它费用，如由于乙方原因不能在约定的时间内签订《商品房买卖合同》及交付首款，视为乙方自动放弃认购权利，乙方选定的商品房由甲方另行出售，无需通知乙方，乙方定金归甲方所有并按已付房款的10%向甲方交纳退房手续费。 6、双方在签订《商品房买卖合同》时，上述定金直接抵做房款。 7、买卖条款以双方所签订的《商品房买卖合同》及补充协议为准。
股权收购房地产项目的法律风险及防范 （一）风险种类 一、项目公司的设立风险 在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定； 3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、抽逃出资； 6、未依法年检。 上述法律风险对于收购方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生重大影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为构成了对项目公司财产权益的损害，该行为不仅对项目公司的项目开发建设资金投入带来影响，影响项目开发建设的正常进程，更为严重的是，由于未足额出资或抽逃出资导致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级相对应的实收资本要求，从而致使项目公司可能遭受被取消开发资质的重大法律风险；再如，股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。 二、项目本身的风险 由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有： 1、土地使用权风险：包括出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无带征地情况、土地使用权权属不清、项目用地是否存在被征收或征用等风险； 2、项目主体的风险：包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险； 3、动拆迁风险：尚未完成拆迁安置的，拆迁安置补偿合同的权利义务随之转让给受让人，所有的拆迁风险转移给受让人，尤其是物权法实施后，动拆迁个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权安置房； 4、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；
房地产项目合作协议书范文 (协议样本) Effectively restrain the parties’ actions and ensure that the legitimate rights and interests of the state, collectives and individuals are not harmed ( 协议范本 ) 甲方：______________________ 乙方：______________________ 日期：_______年_____月_____日 编号：MZ-HT-061123
房地产项目合作协议书范文(协议样本) 甲方：法定地址： 乙方：法定地址： 据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲、乙、丙、丁四方本着平等互利、诚实信用的原则，共同合作参与开发建设房地产项目，为明确甲、乙双方的权利、义务和责任，经过友好协商，达成如下合作协议，共同遵守执行： 鉴于： 1、甲方是一家拥有雄厚实力、经验和声誉的商业地产开发公司， 2、乙方拥有本合同项目下涉及的开发土地及附属房产的所有权。 3、汉桥集团拥有乙方45%的公司股份。 甲乙两方有意形成一种战略合作伙伴关系，共同在__________
项目的开发和投资，故经友好协商，双方特签订本战略合作协议如下： 一、项目概况本项目位于，项目暂定名为“________________”。项目用地面积____平方米(约___亩)，规划用地性质为_____用地，土地使用年限____年。项目总建筑面积________平方米，其中地上层(包括住宅面积____平方米、底层商网面积__平方米)，地下一层(面积_____平方米)。 二、合作形式根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发、分段实施、自负盈亏的合作形式。 1、甲乙两方拟成立一家项目公司，负责本合同涉及项目房地产开发经营。 2、甲方在项目公司成立后，出资2000万作为项目启动资金，项目的建设费用由甲方承担。 3、甲方负责项目的建设质量，按双方约定的时间节点完成工程建设。 4、乙方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、
房地产项目合作投资开发协议书甲方: 乙方: 根据《中华人民共与国公司法》与《中华人民共与国合同法》的有关规定,甲、乙双方经友好协商,本着“平等互利、协商一致、等价有偿、共同发展”的原则,就甲、乙双方合作投资开发房地产项目事宜达成如下协议: 第一条投资开发主体 1、甲乙双方同意,以双方注册成立的 ____________________有限公司作为房地产开发投资主体。从事房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售以及自有房屋的物业管理。 第二条出资比例及支付 1、有限公司注册资本为人民币_____万元。甲乙双方在公司出资比例为:甲方出资人民币______ 万元,占注册资本的_____ %;乙方出资人民币____ 万元,占注册资本的 _____%。 2、有限公司注册成立时,甲乙双方必须按以下约定向新公司的帐户支付资金。甲方应____年____ 月____ 日前将___ 万元支付至公司帐户;乙方应___ 年____ 月_____ 日前将人民币______ 万元支付至公司帐户。 3、以上双方如不能按上述约定时间足额注入资金,则视为该违约方对于其在公司中的相应比例的股权自动予以放弃,违约方应向守约方或股东之外的她方办理股权转让的手续。 4经甲乙双方股东同意,公司也可以自行筹措开发项目建设所需资金。 第三条公司经营范围 房地产及房地产项目相关的房地产开发投资、房屋销售;自有房屋的物业管理。
第四条管理机构设臵 1、公司董事会由_____ 人组成,其中甲方推荐____ 名董事,乙方推荐___ 名董事。在董事会中,由____ 方董事出任董事长,在项目公司中,甲方推荐总经理人选;公司的财务制度由甲乙双方协商一致后确定,双方各指派财务人员、 2、公司工程管理人员原则上从甲乙双方指定的人员中选派。双方派往公司中的工作人员,必须按照公司章程进行管理。对不能胜任与违纪人员,公司有权辞退。 3、公司的利润分配,按会计年度结算。公司因经营房地产项目收取的全部投资收益,按照甲乙双方注册资本出资比例依法分配。 4、甲乙双方承诺,公司投资收益如用于股权分配以外的用途,需经董事会决定后,报甲乙双方确认后执行。 5、凡涉及公司的具体事项,均以公司章程的约定为准。 第五条双方权利与义务 1、甲方的权利与义务: (1)按照本协议的约定对开发项目进行投资,并按股份比例取得相应的投资收益,承担投资风险。为项目开发提供人民币_____ 万元的启动资金(含注册资金); (2)负责开发项目经营开发前期各项手续的办理、工程施工管理、市场营销策划,争取开发项目利益的最大化; (3)与乙方共同制定公司利益分配的方案,交由董事会通过; (4)严格遵守本协议其她条款约定的甲方义务。 2、乙方的权利与义务:
房地产项目开发的法律风险专题讲座 讲稿提纲（第五次修改） 第一部分合同法的基本知识与概念 一、合同的重要概念 合同生效、合同效力待定、无效合同（无效合同条款）、合同中止、合同解除、合同终止。 二、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别 三、附条件和附期限的合同 四、可变更可撤消合同 五、合同的主要条款 六、格式条款问题 七、合同违约问题（定金、押金、保证金、违约金、赔偿金、如何免除违约责任等） 八、合同争议解决（协商、诉讼、仲裁、执行、行政处罚） 第二部分房地产项目开发法律风险防范 第一个问题房地产开发管理基本制度 房地产基本法律关系、行政管理、市场准入、法律责任（刑事责任，违约责任，行政责任） 第二个问题房地产开发过程中的土地使用权法律风险 一、开发项目用地的获取与灭失▲； 二、土地使用权法定登记的法律效力； 三、出让土地使用权与转让土地使用权区别、限制； 四、国有划拨土地使用权的使用风险； 五、土地使用权抵押融资问题； 六、土地使用权的租赁问题；
七、土地使用权入股或合作开发法律风险与司法实践 第三个问题房地产开发经营中的应注意的主要风险 一、房地产开发的注册资金与投资总额、项目资本金、资质取得； 二、房地产项目开发公司、项目转让及其条件与后果▲； 三、房地产开发联营及有效条件▲ 四、房地产合作开发的法律风险▲ (a)房地产合作建房合同及有效要件；(b)房地产联营和联建区别分析； (c)房地产参建合同及有效要件；(d)房地产合作开发中新增建筑面积处理的法院思维 五、房地产开发的规划许可问题 六、房地产前期开发的房屋拆迁主要法律问题 七、房地产开发项目的竣工验收法律问题 八、房地产开发中未经规划许可新增建筑面积的处理（杭州市区） 第四个问题房地产公司与建筑公司的法律风险关系 一、工程款结算的争议解决问题 二、“阴阳合同”的法律效力认定与冲突处理 三、合同履行中因建筑材料或设备大幅度涨价或下跌引起的纠纷处理 四、合同无效或合同条款无效的法律定性分析及产生的后果 五、如何规避施工单位利用工程款项优先受偿权的运用及对策 六、如何界定建筑工程项目的转包、分包（专业分包和劳务分包）、带资承包、挂靠行为及处理 七、建筑施工合同中的垫资条款法律效力的认定及处理 八、建筑物的质量保修法律问题 九、工程建设合同担保和工程风险问题 十、施工单位不规范施工带来的法律风险处理
房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其 防范对策 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
房地产项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策 房地产开发，按照我国《城市房地产管理法》的定义，是指在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为一种周期长、环节多的商业活动，房地产开发的过程也是一个风险相伴的过程。而法律风险在房地产开发的各个环节上亦无处不在，充斥于从立项报批、土地取得、施工建设、到房屋销售的各个阶段。其中，在房地产开发的前期阶段，往往会由于一着不慎而导致项目收购与转让的整体失败，这种开发中的全局性风险尤其需要加以充分的注意与有效地控制。为此，本文拟从律师实务的角度，探讨在房地产前期开发阶段项目收购与转让中的常见法律风险及其防范对策。 项目收购中的法律风险及其防范 一、直接收购项目方式 （一）主要风险 1、项目标的现状风险。如项目标的的地理位置、交通条件、是否毛地、拆迁状况不清晰而导致的风险。 2、项目不符合法定转让条件的风险。根据《城市房地产管理法》第三十九条、第四十条的规定，收购的项目应符合以下法定条件，否则，将会因违反法律的强制性规定而可能导致项目收购协议无效： （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书； （3）以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金； （二）防范对策 1、审查房地产项目的合法性。即审查与房地产项目有关的各类合同和审批文件，充分考虑可能存在的风险。房地产项目资产权属是否明确、清晰、无瑕疵（如有无抵押登记、是否被查封等），土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限及建筑物的占用空间、项目的设计用途等是否符合受让方的投资需求（若不符合需求可否依法变更），相关审批手续是否已经依法办好，如有无建设用地规划许可、建设工程规划许可证、施工许可证等。 2、确认是否符合上述法定转让条件。注意认定完成开发投资总额的百分之二十五以上，不包括已交纳的土地出让金。应由建设银行出具审核开发建设资金达到工程总投资25%以上资金的验资证明。 3、调查项目开发情况。是否存在尚未拆迁完毕、需受让方承担拆迁补偿责任的风险；项目规划是否合理、有无超规划的情况；项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机（如因采光、日照、通风、建设工地噪音等原因引发纠纷或者诉讼，导致工期拖延和经济赔偿双重损失）等。 4、避免收购毛地的风险。毛地出让中往往政府出让土地使用权时尚未完成国有
甲方： 乙方： 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规的规定，甲乙双方本着平等自愿、互惠互利的原则，就合作开发“”项目事宜，经友好协商，达成如下协议，以明确责任，共同遵守。 一、项目概况 本项目位于，项目定名为“”。项目用地面积 平方米，规划用地性质为用地商住，土地使用年限年。项目总建筑面积平方米。 二、合作内容 根据优势互补、互惠互利的原则，双方采用合作开发。 甲方负责办理项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续， 负责项目的开发建设与房屋销售，承担相关费用。 乙方负责出资万元人民币（银行贷款）作为项目的部分资金，并按照约定享有利润分成。 合作期限暂定为年，协议所涉及银行利息和利润分成均按2.5年核算和约定。甲方向乙方支付前期费用万元用于银行贷款前期费用。 三、甲方权利与义务 1、甲方负责办理本项目前期的土地出让、图纸设计、规划审批、施工许可等相关手续。 2、甲方负责承担项目的土地出让金、各项规费与配套费、图纸设计费，以及办理施工
许可证的相关费用。 3、甲方负责整个项目按照约定期限建设完工。 4、甲方保证乙方所投入的资金全部用于该项目的建设及相关支出。 5、甲方承担乙方所投入资金的银行借款利息，并按时足额支付。 6、甲方可根据项目的实施提前还款，银行利息按照实际支出支付，乙方利润按照实际使用时间与合同约定的时间年的实际比例由甲方向乙方支付。 四、乙方权利与义务 1、乙方应按照本协议约定的付款方式，向甲方拨付本协议第二条约定的出资款。 2、乙方按照投资额享有项目开发的利润万元（按照成本元/平方米，住宅销售均价元/平方米核算，可建面积：万元÷元/平方米=平方米，销售收入：元/平方米×平方米=万元，毛利：万元—万元=万元，，两年半银行利息万元×%×=万元，利润：万元-万元万元）。 3、为保证乙方的资金安全，乙方可要求甲方以公司股份或房产作为质押以及乙方按照出资额扣除各项成本费用后分得房产自行使用或销售。 4、乙方有权监督甲方按照合同约定进行项目建设。 五、付款方式 自本协议签订之日起一个月以内，乙方向甲方指定银行账户支付本协议第二条约定的款项。 六、违约责任 1、双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未能履行本协议规定的义务则应视