北奇星河湾销售百问（doc 2页）
北奇星河湾销售百问
:名称及地理位置
本楼盘正式推广名称；
1
、
北奇星河湾
2
楼盘所在地理位置；
、
位于长春市。
3
周围主干道；
、
4
离主干道距离；
、
5
其它道路情况；
、
6
周边楼宇及建筑物情况;
、
二：交通与配套
7、自行开车如何到达本楼盘
8 公共交通线路有那些；停靠站点名称;
大巴：中巴：
9、大巴、中巴运行时间；
10、周边配套设施；
A购物；
B银行；
C证券公司;
D邮局；
E、药店
F、医院
G、公园
H、餐饮、娱乐
I、肉菜市场
J、加油站
K、学校
11、楼盘自身配套；
三：周边竞争楼盘资料
12、在售、在建楼盘资料;
13、二手楼盘资料；
四: 开发、设计、施工资料
14、开发商名称；
15、开发商开发过的楼盘及销售情况;
16、设计单位名称；
17、设计过的项目；
18、承建商名称；
19、承建商施工过的项目；大堂及公共部分由哪家装修公司施工；其以
往承接过那些项目;
20、
21、监理公司名称;
五：楼盘资料
22、本楼盘用地性质;
23、楼盘约占地面积; 总建筑面积; 容积率;
24、绿化率；建筑覆盖绿；
25、住宅面积；群楼商场面积；会所面积；其他面积;
26、楼层每层面积；套数；
27、楼盘共有多少套；商、住各占多少；
28、本楼盘开工、封顶、入伙日起；
29、楼宇结构；
30、整体建筑特点；
31、平面设计特点；
32、环境设计特点；
33、楼高几层；
34、层高多少；
35、实用率；
36、户型特点；
37、各户型朝向、噪音情况；
38、外墙装修情况；
39、窗框材料、颜色；玻璃材料、颜色；
40、入口大堂装修标准；
41、电梯间装修标准；
42、楼道内装修标准；
43、住宅交楼标准；商场交楼标准；
44、每栋楼房配电梯情况；
45、电梯数量、品牌、承载人数、运行速度；
46、消防系统情况;
47、给排水情况；
48、通讯设施情况；
49、有线电视情况；
50、闭路电视监控，保安对讲情况；
51、中央空调；
52、地下空间几层，分别用途；
53、停车位有多少，售价或收费标准，有无固定车位;
54、备用发电机组品牌；
55、窗台高度，窗户尺寸，窗户开启方式；
56、智能化情况如何；
57、本楼盘其他硬件设备如何；
六：楼盘销售
58、售楼处地址；
59、每期发售价目表起价是多少，均价是多少；
60、折后起价、均价是多少；
61、临时定金是多少，可保留时间；
62、定金金额；
63、首期发售优惠条件如何；
64、首期发售的活动安排情况；
65、内销银行是那家提供按揭，几成、几年；
66、外销那家银行提供按揭；几成、几年；
67、按揭须交哪些费用，提供哪些资料；
68、购买后何时办理按揭手续，何时开始月供；
69、买房后还须交哪些费用；
70、入伙费用包括哪些，须交的费用为多少；
71、何时开始交管理费用，办理入伙手续后是否给装修其，时间多场;
72、接到入伙通知书后，业主能否推迟入伙手续，其间是否交管理费；
73、水电费收费标准；
74、管理费收费标准；
75、管理处是否提供租赁业务；
七：开发商承诺
76、土地使用权的有效期限及起始日期；
77、办理《房产证》需多长时间；
78、物业管理公司是哪家，有否物业管理顾问公司，哪家；
79、物业管理的项目及收费；
80、公用洗手间的装修标准；
81、有否公共环境的背景音乐；
82、能否自行安装防盗门，防盗网；
83、公司牌匾有没有限制；
84、本楼盘物业治安措施，周边治安情况；
85、屋内结构有哪些可以变动；
86、会所设施及投入使用时间；
87、会所营业时间及费用；
88、公司购买须提供的资料；
89、个人购买最多可以几个人签名; 八：销售优劣
90、本楼盘卖点；
91、销售优势及难点；。
梁丰与亲爱的广告：做小而精的创意热店 “十亿年来，人性未改；再过十亿年，人性依旧”——伯恩巴克 中秋后，广告门网站与深圳广告圈内的朋友们进行了一次非正式集会，酒足饭饱过后，不少朋友都谈到同一个名字：梁丰。而且我们发现梁丰的粉丝中不乏深圳广告圈的中坚力量。广告门不满足于从先生系列作品上了解梁丰，我们更加好奇：是什么样的一个人值得让同行们如此热情向广告门推荐？经过深圳主意会创意总监章峰（微博@zhang3feng）的热情引荐，广告门与深圳亲爱的广告梁丰聊天的机缘产生。 梁丰（微博@梁轰），雅号俗称都是丰兄，科班出身，爱吉他，爱创意，爱说人话，爱比尔·伯恩巴克。十年广告行业经历中，出离过两次，一次开餐馆，一次开家具店，却都以倒闭而告终。之后他与伙伴王宏创业，今年三月把公司更名为“亲爱的广告”。广告门严肃考据后，认为起名来源大致是方便姑娘们手机里都存上：梁丰亲爱的。准确的来说梁丰是亲爱的广告与“二生三传播”的合伙人，目前亲爱的广告主要服务地产类客户，二生三传播则是金融类客户。梁丰的团队在30人左右，小而精的创意热店是他的初衷。出于对自己的约束，他在深圳华侨城东方花园里一座非常安静的别墅签了五年的租约。楼上办公，楼下饮茶喝咖啡，旁边还开了一小块菜地，晴耕雨读，大隐于市。 广告门：外界有一种说法：梁丰是比较享受广告生活的人。
梁丰：对，如果你想多赚钱，想快赚钱的话也不是不可以，但是你会很累。我们可不可以站着把钱挣了？这是我们的初衷。我做的是我要的那种广告，做的是享受创意的这种过程。这个享受不是说一定要做有多好，或者有多大的影响力，整个过程哪怕我卖不掉，但这个过程我很high。这个是我在学校的时候就形成了我对广告的认识，我认为广告是这个样。 我们的广告，实际上我觉得与其说我们要标新立异，还不如说我们更渴望想过上像欧洲广告人的那种状态，就是一群相对比较资深的人，大家的合作方式相对比较自由。大家很享受广告状态，不会被业务绑架，不会被上市公司绑架，也不会被人员的规模绑架，也不会被客户成本绑架。像现在很好啊，我这个地方撑死装30几个人，我签了五年的合同，我短时间内不可能搬走，这个空间决定了不能装太多人。 广告门：中国房地产行业这几年热火朝天，房价也很高，有一些人会有这种观点“现在这个行业还需要广告吗，地产广告的好坏不会影响他的销售量，只要给出基本信息，就有很多人过来买”。广告的功能被弱化了，你怎么看？ 梁丰：我们存在的价值要从不同的维度来看。比如：很简单，从项目的角度来看，我们是坏蛋，他本来在卖五千，我们可以让它看起来像六千，实际上我卖五千五，消费者觉得我赚到了，就是议价的功能。除了这个，我们说促销，溢价到品牌嘛，促销卖得快。也许我能让它卖得快一点，也许我能让它
星河湾营销策划报告-跨界营销 跨界营销 打破传统营销思维，缔造价值共赢之道 潘石屹 SOHO中国总裁:用20年前的标准看，今天我们每个人都在做跨界的事情，比如开车，摄影，电脑什么的。 秦朔《第一财经日报》总编:跨界，显然不是简单的商战技巧，而是一种企业或品牌的创新战略。 方洪波美的电器总裁:通过前瞻而领先的品牌跨界战略，商业奇迹才能成为可能。 我们看看世界上一些跨界的例子 宜家不但是家具，更是,，,的生活方式宜家以消费品方式销售家具(空前成功 跨界启示一 突破原有行业惯例而实现价值跨越 传统家具 大件的 很少更换的 难以搬运的 区域性的 …… 可拆分的 可经常换的 可自主搬运的
全球性的 …… iPod跨越数字音乐播放器，成为时尚音乐生活代表Ipod占据全球mp3/mp4销量的70%以上 跨界启动二 全面创新而实现价值跨越一般播放器 时尚的音乐生活方式…… 容量大 音质好 设计好 …… 斯沃琪Swatch成为全球时尚人士的收藏品 不只是手表，更是手腕上的时装跨界启示三 通过嫁接外行业价值实现价值跨越传统手表 手腕上的时装 时尚的多变的 经常性消费的 …… 计时功能 质量好 一块足亦 …… 时装 时尚 多变
经常性消费 …… ， 星巴克不可能成就纳斯达克最强劲的股票之一 星巴克 不只是咖啡，更是清新休闲的都市第三空间世爵汽车联合PRADA联合打造汽车 ,,与PRADA合作生产手机 三星联合阿玛尼出品手机 可口可乐联合魔兽做联合推广 宜家让家私从耐用品变成消费品 …… 国际上越来越多的跨界之作 实现跨界的若干种途径 跨界 品牌成功跨界的“工具箱” 跨界战略意义 跨界是对专业化的一次创新，它能让原来毫不相干的领域或元素，相互 渗透融汇，带来新的观念或生活方式，帮助品牌跨出本领域，跳脱价格战，甩脱 竞争困境。 跨界成功的启示 跨界----完成角色的转变 从企业家到趋势观察家的转变
别墅作为房地产业顶端产品，它服务于金字塔尖的成功阶层。他们讲究品味、在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等等有着更高的要求。 所以对于别墅的营销而言，其购买群体关注的绝不仅仅是“一个平方米便宜多少，然后有升值空间就买”，关注的更是一种生活方式，它代表了舒适的、惬意的、高雅的生活。 别墅的营销不同于普通住宅的营销，它的消费群体一般是第二、第三次置业者或投资者，不属于强烈的刚性需求，其市场需求量很难调查出来，很难量化。 所以说，别墅市场不是由刚性需求推动的，而是由一座城市的购买力所决定的。因此如何吸引有购买力的消费群体出手，才是实现供需对接的关键。 No1：USP营销理论指导下的营销模式 50年代初罗瑟?瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理论，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（ Unique Selling Proposition ），简称USP理论。 USP理论包括三个方面： 一是每个广告不仅靠文字或图象，还要对消费者提出一个建议，即买本产品将得到的明确利益； 二是这一建议一定是该品牌独具的，是竞争品牌不能提出或不曾提出的； 三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者，招徕新顾客购买你的东西。 简单的说USP就是：独特销售理论，也就是给产品一个买点或恰当的定位。 许多的别墅项目都是遵循着这一理论而展开的。比如别墅项目营销宣传中特别突出的地段、环境、服务等等，都属于此种营销模式。 “地段，地段，还是地段”这句李嘉诚所说的话一直被奉为地产行业的经典依据，因此类似于“绝版地段”等字眼我们时常见诸于别墅楼盘的宣传之中。的确，每个城市中都有一些地方属于绝版地段的，比如在南通而言，濠河、狼山、军山等等景区周边的地段都属于此范畴。
星河湾酒业真相 当概念炒作在白酒行业愈演愈烈之时，总会有企业沉下来，在产品上进行正本清源。尽管花样百出的概念炒作散发出无法抗拒的诱惑力，但随着消费者日趋理性，产品将成为说服消费者最有力的武器。高端白酒的竞争被称为是最有文化的战争，但是当人们发觉所谓的酒文化已经与品质没有直接联系时，这场战争进行到最后，比拼的仍旧是产品力。层出不穷的“年份门”，不得不让人们反思高端白酒的核心竞争力。产品与概念如同天平的两头，如果忽视产品的力量就会使天平失衡，出现劣币驱逐良币的现象。在过度概念化的时代，到底制定怎样的战略才能获得持续的竞争优势？星河湾酒业为中国白酒业树立了一个价值标杆。 唯品质论 中国的大多数白酒企业习惯了炒作，在他们看来，炒作是快速打造品牌的捷径，事实上，品质才是品牌的基石。正是基于对这一本质的深刻洞察，星河湾集团董事长黄文仔拿出多年窖藏白酒。在他看来，不少的中国高端白酒业只重营销不重品质的事实，让整个市场有了空白点。 在房地产开发上，黄文仔是一个令所有人尊敬的对手，他所恪守的品质标准使星河湾成为中国地产界难以逾越的标杆。在他看来，只有最好的品质才能征服最挑剔的人。从创办星河湾开始，黄文仔就只做高品质地产，多年来的坚守让星河湾收获了一大批社会精英
的业主粉丝。 在地产界，星河湾董事长黄文仔是著名的懂酒之人。他对于白居易的“身后堆金拄北斗，不如生前一樽酒”别有感悟，出于对中国白酒的热爱，黄文仔在贵州核心酱酒产区展开酱香原酒收储，至今已有二十余年。现今，高年份、高度数原浆白酒的抗通胀性、自然增值性、稀缺资源性等特征逐渐凸显，黄文仔当年的收藏之举意外完成了现今的珍稀储备。 不同于其它高端酱酒，这批老原酒的酒体呈现出琥珀色，通体金黄透明，而不够年份的新酒和杂酒一般为白色透明。一般酒企把老原酒当做企业立身之本的资源进行储备，只取少量用作高端产品的调味酒，不在市面上出售，而黄文仔则反其道而行之。在勾兑食用酒精酒大行其道的高端白酒业，这批窖藏二十多年的老原酒显得越发弥足珍贵。 星河湾老原酒的顶级品质源自于传统古老的固态发酵工艺。一位星河湾酒业技术人员说，“星河湾老原酒的每一滴酒都是经过传统工艺9次蒸馏而成，9次蒸馏后6.5斤粮食才能酿造1斤酒。” 多年来，立志“做中国地产业的劳斯莱斯”的黄文仔相信，自己珍藏的这些老酒会让星河湾酒业在同行里的异军突起，而星河湾在高端客户中的影响力为实现这一目标进行了强有力的背书。尽管如此，黄文仔并不急于将这批珍贵无比的私藏老酒推出市场。产品的稀缺性决定了星河湾老原酒的战略走向，但更为重要的是品牌信
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/644575663.html, 星河湾酒业真相 作者：谢文心 来源：《新营销》2012年第09期 当概念炒作在白酒行业愈演愈烈之时，总会有企业沉下来，在产品上进行正本清源。尽管花样百出的概念炒作散发出无法抗拒的诱惑力，但随着消费者日趋理性，产品将成为说服消费者最有力的武器。高端白酒的竞争被称为是最有文化的战争，但是当人们发觉所谓的酒文化已经与品质没有直接联系时，这场战争进行到最后，比拼的仍旧是产品力。层出不穷的“年份门”，不得不让人们反思高端白酒的核心竞争力。产品与概念如同天平的两头，如果忽视产品的力量就会使天平失衡，出现劣币驱逐良币的现象。在过度概念化的时代，到底制定怎样的战略才能获得持续的竞争优势？星河湾酒业为中国白酒业树立了一个价值标杆。 唯品质论 中国的大多数白酒企业习惯了炒作，在他们看来，炒作是快速打造品牌的捷径，事实上，品质才是品牌的基石。正是基于对这一本质的深刻洞察，星河湾集团董事长黄文仔拿出多年窖藏白酒。在他看来，不少的中国高端白酒业只重营销不重品质的事实，让整个市场有了空白点。 在房地产开发上，黄文仔是一个令所有人尊敬的对手，他所恪守的品质标准使星河湾成为中国地产界难以逾越的标杆。在他看来，只有最好的品质才能征服最挑剔的人。从创办星河湾开始，黄文仔就只做高品质地产，多年来的坚守让星河湾收获了一大批社会精英的业主粉丝。 在地产界，星河湾董事长黄文仔是著名的懂酒之人。他对于白居易的“身后堆金拄北斗，不如生前一樽酒”别有感悟，出于对中国白酒的热爱，黄文仔在贵州核心酱酒产区展开酱香原酒收储，至今已有二十余年。现今，高年份、高度数原浆白酒的抗通胀性、自然增值性、稀缺资源性等特征逐渐凸显，黄文仔当年的收藏之举意外完成了现今的珍稀储备。 不同于其它高端酱酒，这批老原酒的酒体呈现出琥珀色，通体金黄透明，而不够年份的新酒和杂酒一般为白色透明。一般酒企把老原酒当做企业立身之本的资源进行储备，只取少量用作高端产品的调味酒，不在市面上出售，而黄文仔则反其道而行之。在勾兑食用酒精酒大行其道的高端白酒业，这批窖藏二十多年的老原酒显得越发弥足珍贵。 星河湾老原酒的顶级品质源自于传统古老的固态发酵工艺。一位星河湾酒业技术人员说，“星河湾老原酒的每一滴酒都是经过传统工艺9次蒸馏而成，9次蒸馏后6.5斤粮食才能酿造1斤酒。” 多年来，立志“做中国地产业的劳斯莱斯”的黄文仔相信，自己珍藏的这些老酒会让星河湾酒业在同行里的异军突起，而星河湾在高端客户中的影响力为实现这一目标进行了强有力的背
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北奇星河湾销售百问 :名称及地理位置 本楼盘正式推广名称； 1 、 北奇星河湾 2 楼盘所在地理位置； 、 位于长春市。 3 周围主干道； 、 4 离主干道距离； 、 5 其它道路情况； 、 6 周边楼宇及建筑物情况; 、 二：交通与配套 7、自行开车如何到达本楼盘 8 公共交通线路有那些；停靠站点名称; 大巴：中巴： 9、大巴、中巴运行时间； 10、周边配套设施； A购物； B银行； C证券公司; D邮局； E、药店
F、医院 G、公园 H、餐饮、娱乐 I、肉菜市场 J、加油站 K、学校 11、楼盘自身配套； 三：周边竞争楼盘资料 12、在售、在建楼盘资料; 13、二手楼盘资料； 四: 开发、设计、施工资料 14、开发商名称； 15、开发商开发过的楼盘及销售情况; 16、设计单位名称； 17、设计过的项目； 18、承建商名称； 19、承建商施工过的项目；大堂及公共部分由哪家装修公司施工；其以 往承接过那些项目; 20、 21、监理公司名称; 五：楼盘资料 22、本楼盘用地性质; 23、楼盘约占地面积; 总建筑面积; 容积率;
24、绿化率；建筑覆盖绿； 25、住宅面积；群楼商场面积；会所面积；其他面积; 26、楼层每层面积；套数； 27、楼盘共有多少套；商、住各占多少； 28、本楼盘开工、封顶、入伙日起； 29、楼宇结构； 30、整体建筑特点； 31、平面设计特点； 32、环境设计特点； 33、楼高几层； 34、层高多少； 35、实用率； 36、户型特点； 37、各户型朝向、噪音情况； 38、外墙装修情况； 39、窗框材料、颜色；玻璃材料、颜色； 40、入口大堂装修标准； 41、电梯间装修标准； 42、楼道内装修标准； 43、住宅交楼标准；商场交楼标准； 44、每栋楼房配电梯情况；
---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 新媒体丶跨界营销应用及案例分享新媒体丶跨界营销应用及案例分享新媒体、跨界营销应用及案例分享 2019-11 淘宝许多商家说去年双十一一天是过去一年的销量，但昨晚一小时是去年双十一一天的销量。 截止 20191. 11. 11. 11 时 11 分淘宝商城支付宝交易数据： 11. 54 亿元截至下午 1 点左右，淘宝商城销售额已经 15 亿了，高峰分别出现在凌晨和早上九点。 2010 年，我国网络购物规模已达 5280 亿元今天是腾讯公司13 岁的生日回看: 过去 1 个季度, 在线用户达 7. 117 亿, 最高同时在线人数 1. 454 亿；过去 2 年, 腾讯投资了几十家企业, 进行了 40 多次收购；过去 13 年, 腾讯创造了 3000 亿的市值。 当然也有不少纷争, 其实腾讯只是一个民营企业，假如中国互联网没有了腾讯新媒体，你懂的！新媒体是新的技术支撑体系下出现的媒体形态，如数字杂志、数字报纸、数字广播、手机短信、移动电视、网络、桌面视窗、数字电视、数字电影、触摸媒体等。 相对于报刊、户外、广播、电视四大传统意义上的媒体，新媒体被形象地称为第五媒体。 新媒体，在现有的电子、网络、移动通信技术的基础上，有针对性的通过功能的细分戒加强，所形成的各种形式的精准化、高互动的传播媒介碎片营销把握各个生活中的碎片时间，并在这些特定的时间内对受众进行营销。 1 / 11
（企业管理手册）星河湾地产人力资源中心管理制度手 册
公司制度汇编 星河湾地产集团控股有限公司 人力资源中心管理手册 目录： 一、星河湾地产组织系统 二、集团公司各部门职能说明书 三、项目公司岗位编制一览表 四、集团指挥管理 五、企业文化管理 六、集团经营管理 七、人才选用和招聘管理 八、集团培训管理 九、集团人事考核管理 十、集团激励管理 十一、集团工资福利待遇 十二、集团档案管理 十三、集团财物管理 十四、集团车辆使用管理制度 第一部份集团组织架构 一、星河湾地产集团组织机构图
●责权一致的原则 ●既无重叠，又无空白的原则 二、集团公司各部门职能说明书 NO：XHW-2009 一、董事会职能 1、执行总公司的诀议。 2、决定公司的经营计划和投资方案。 3、审订公司的年度财务预算方案、决算方案。 4、审订公司的利润分配方案和弥补亏损方案。 5、审订公司增加或者减少注册资本的方案以及发行公司债券的方案。 6、拟订公司合并、分立、解散清算的方案。 7、聘任或解聘项目公司总经理，根据总经理的提名，聘任或者解聘项目公司副总经 理、财务负责人，决定其报酬事项。 8、审定公司的基本管理制度。 9、负责对公司运营的监督管理 二、总经办职能 1、拟订项目公司的总体发展规划及其实施方案、项目的基本建设计划及执行工作(政 策)。 2、负责总体发展规划及实施、管理 3、向董事会提出经营预算和费用预算。 4、领导项目公司的经营活动，实现经董事会批准的预算利利润指标。 5、保证项目公司能提供符合标准的服务
断得到发展塑造本项目公司形象。 7、决定广告基调，指导广告战略。 8、代表本项目公司对外开展公关活动。 10、按既定模式管理公司。 11、建立和完善公司的工作程序和规章制度。 13、向董事会提出组织系统表，人员编制和工资总额计划。 14、决定本项目公司主管层（含主管层）以上人员的任免职奖惩 15、向董事会提出营业状况和财务状况报告，接受质询，将决议事出有因项转达所属 人员，并执行该项决议。 16、审核人事行政部所制定的各项人事制度，包括员工手册、公司CI形象、规章制 度、福利薪金、各岗位责任制等的审订。 17、负责督导行政部、财务部的各项工作和事务。 18、亲临现场处理本项目公司紧急事件，确保企业正常运作。 19、支持协调会议，仲裁及防止各部门之间的冲突。 20、发现并消除公司的安全隐患，为大规模的改造向董事会提出预算外开支汁划。 21、保证员工和客人在公司内的安全。 22、抓好企业文化建设。 三、市场营运中心职能 1、对总经办负责。 2、根据公司有关经营发展战略，制订年度、季度、月度推广方案，呈报总经理。 3、负责根据销售部各时期的租售计划，制订相应的推广策划方案，配合销售部招商 工作的开展。
星河湾集团
针对性的工程技术措施
工程管理中心 2013 年 04 月 16 日
1
目
录
针对性的工程技术措施 ................................ 1 1. 模板工程...................................... 1 2. 钢筋工程...................................... 7 3. 砼工程........................................14 4. 砌体工程......................................16 5. 防水工程......................................26 6. 抹灰工程......................................30 7. 洞口封堵......................................34 8. 烟道、风道 ....................................37 9. 屋面工程......................................39 10. 给排水工程 ...................................51 11. 空调.........................................54 12. 电气工程.....................................55 13. 外立面工程 ...................................61 14. 装修工程.....................................65 15. 成品保护.....................................68
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星河湾销售模式研究 星河湾销售模式研究 被誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。 客户策略（一个前提，三条路线） 一个前提——现场展示 星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。 在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。 三条路线——老客户、数据库、客户平台 （一）注重对老客户的再度开发 “浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。“浦东星河湾” 于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。 据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%，这也反映了星河湾对于老客户的开发利用率之高。 （二）数据库 1、跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源 2008年9月10日，“广州星河湾”跨界招聘，以百万年薪引千人竞聘，星河湾从中选出30人的专职直销团队，他们原本均在其他行业从事销售，具有丰富的各行业高端客户资源。跨界招聘的目的之一是为了项目品牌推广，并形成造势，另一方面则是为了招聘地产之外的跨行业精英。2009年5月21日，“浦东星河湾”以同样的方式，在上海香格里拉大酒店高调举行“跨界招聘会”。通过此次招聘，“浦东星河湾”网罗了一大批来自汽车、金融、高尔夫等行业的销售精英。此行无疑为星河湾数据库的搭建，提供了丰厚的高端客户资源。而这支跨行业精英组建的公关团队，举办各种公关活动、路演以及搭建与对口企业和产品的对接平台，他们被称之为星河湾“特种部队”。 2、十城十打造跨地域高端项目联盟，共享高价值平台与客户 2009年初，星河湾开始运作“十城十客户分享计划”，即嫁接10个核心城市的10大最具综合影响力的地产品牌。打造了中国城市高端地产价值平台营销合作战略联盟。自2009
2013中国房地产企业实力排名 2013中国房地产开发企业200强有哪些第1名：万科企业股份有限公司 第2名：恒大地产集团 第3名：保利房地产（集团）股份有限公司 第4名：大连万达集团股份有限公司 第5名：中国海外发展有限公司 第6名：绿地控股集团有限公司 第7名：龙湖地产有限公司 第8名：华润置地有限公司 第9名：世茂房地产控股有限公司 第10名：富力地产股份有限公司 第11名：碧桂园控股有限公司 第12名：绿城房地产集团有限公司 第13名：金地（集团）股份有限公司 第14名：融创中国控股有限公司 第15名：招商局地产控股股份有限公司 第16名：远洋地产控股有限公司 第17名：佳兆业集团控股有限公司 第18名：北京首都开发控股（集团）有限公司 第19名：新城控股集团有限公司 第20名：华夏幸福基业股份有限公司 第21名：金科地产集团股份有限公司 第22名：雅居乐地产控股有限公司 第23名：复地（集团）股份有限公司 第24名：中信房地产股份有限公司 第25名：融侨集团股份有限公司 第26名：建业住宅集团（中国）有限公司
第27名：北京金隅嘉业房地产开发有限公司 第28名：天津住宅建设发展集团有限公司 第29名：亿达集团有限公司 第30名：江苏中南建设集团股份有限公司 第31名：路劲地产集团有限公司 第32名：北京城建投资发展股份有限公司 第33名：农工商房地产（集团）股份有限公司第34名：卓越置业集团有限公司 第35名：广州时代地产集团有限公司 第36名：旭辉控股（集团）有限公司 第37名：沿海绿色家园集团 第38名：重庆隆鑫地产（集团）有限公司 第39名：上海城开（集团）有限公司 第40名：重庆协信控股（集团）有限公司 第41名：建发房地产集团有限公司 第42名：福建正荣集团有限公司 第43名：海亮地产控股集团有限公司 第44名：禹洲地产股份有限公司 第45名：龙光地产控股有限公司 第46名：融信（福建）投资集团有限公司 第47名：景瑞地产（集团）股份有限公司 第48名：浙江佳源房地产集团有限公司 第49名：浙江昆仑置业集团有限公司 第50名：上海三盛宏业投资集团 第51名：荣盛房地产发展股份有限公司 第52名：开创置业股份有限公司 第53名：联发集团有限公司
作者：ZHANGJIAN 仅供个人学习，勿做商业用途 活动现场的细节要求：讲台配花体积较大遮住星河湾logo一小部分，工作人员立即进行修剪，以求项目案名完整呈现。活动亮点活动现场的细节要求：晚宴外厅大堂本来为酒店统一插花，经过工作人员积极协商更换为以天堂鸟、百合为主的插花。活动亮点严格的成本把控：在成本把控方面本次活动表现突出，不论酒店、物料还是现场摆饰鲜花，充分进行价格把控，并与第三方进行多轮讨价还价，以求压缩成本。活动亮点迅速反应力及执行力：由于本次活动准备时间较仓促，一周内从安排酒店、落实物料到邀约客户，所有工作都是对反应力和执行力的集中考验。活动收获活动亮点有待改进活动小故事上海与杭州沟通官衔接应更为紧密：由于饭局前上海沟通官并未被杭州沟通官引荐，因此与来宾之间熟悉度不深，对后期沟通形成制约。而另一方面也反映出，两地沟通官彼此存在陌生感，不利于工作开展。上海及杭州沟通官应更合理入座：当晚活动虽规定座位（同一桌同设一名杭州沟通官、一名上海沟通官），但由于来宾提前入座，造成空位较集中，导致部分工作人员扎堆坐，而部分桌仅有一位工作人员难以周全照顾。PPT讲解时现场应尽量保持安静：PPT是每次晚宴中的重要环节，利于来宾更加领悟星河湾价值真谛。但当晚活动一度出现较大噪音现象，客户经理应及时礼貌提醒来宾，以确保来宾本人及其他人的项目信息获取。有待改进部分活动收获活动亮点有待改进活动小故事刀锋执行突击杭州站5大不可能！ 4月19日（周二），粱总下达紧急指示，在4月29日前必须做出两站外拓！这让整个团队高度紧张起来，无锡是早在计划之内自然没有问题，但杭州外拓，虽然对杭州公司的沟通和当地资源的一些拜访早已启动，但由于时间太紧张，活动的场地、物料的设计制作等执行问题，却成了迫在眉睫的大难题。不可能之一：48小时内抢到酒店？――可能！ 53通电话、从下午4点到晚上11点――策源团队将杭州19家五星级酒店和高端会所都被打了
浦东星河湾销售说辞 2009年7月29日
前言 从4月中旬开始，项目组正式启动了浦东星河湾的的产品力挖掘工作，非常荣幸能得到星河湾工程部、园林部、装修部、采购部等诸多部门的全力支持，才能使得我们对浦东星河湾的亮点与故事收集、提炼工作顺利开展，在长达3个月的工地走访中，我们对星河湾“舍得、用心、创新”的企业文化从内心深处被认同、被征服，并一次次被星河湾对待产品以近乎艺术品般“苛求”雕琢的态度所震撼。 因此，如何把这份感动传递给到访星河湾每一位客户，如何把星河湾的企业文化传递给客户，如何把中国这样一家如此“执著”做中国豪宅标杆地产品牌传递给客户，是一项十分艰巨的任务。但，也是我们必须肩负的使命。
目录 一、销售说辞策略___________________________________________________________ 4 二、重点型销售说辞_________________________________________________________ 5 1、板房说辞 ______________________________________________________________ 5 1.1具体执行策略__________________________________________________________ 5 1.2说辞内容______________________________________________________________ 6 2、园林说辞 _____________________________________________________________ 16 2.1具体执行策略_________________________________________________________ 16 2.2说辞内容_____________________________________________________________ 17 3、酒店说辞 _____________________________________________________________ 28 3.1具体执行策略_________________________________________________________ 28 3.2说辞内容_____________________________________________________________ 29
高尔夫地产的三大法宝和利器 成功的营销推广策略，是高尔夫地产实现价值彰显和供求双方满意的重要桥梁。本期《高尔夫地产》再与读者一起探讨和分享高尔夫地产营销的三大法宝和利器一一体育营销、分众营销和跨界营销的具体内容、操作模式和成功经验。 体育营销—高尔夫地产营销的法宝之一 体育营销就是以体育活动为载体来推广自己的产品和品牌的一种市场营销活动，是市场营销的一种手段。体育营销有两种作用：一种是将体育作为商品销售的体育产业营销；另一种是借助体育活动而进行的其他产业的营销。通常提及的体育营销是指第二种。体育营销需要企业的资源进行重新整合，将体育活动中体现的体育文化融入到企业产品中去，实现体育文化、品牌文化与企业文化三者的融合，从而引起消费者与企业的共鸣，在消费者心目中形成长期的特殊偏好，成为企业的一种竞争优势。所以，体育营销强调的是一种文化，企业真正销售的不是产品而是一种文化，一种与消费者针对体育产生共鸣的情感。体育本身具有的活力、健康、竞争的魅力，如果与公司的品牌理念相融合，这对品牌有非常好的促进作用，体育很容易让人联想到一个很形象的东西。 做体育营销首先要强调一个关联性，例如，用大型体育赛事提升品牌知名度、企业形象直至提高企业币场占有率是目前国内外很多大型企业的市场营销战略，他们通过赛事中的品牌展现，带出另一种社会属性以表明赞助企业的身份和地位，如“联想”赞助北京奥运会，NIKE 买断巴西足球队的服装赞助10年、“中国石化”冠名F1上海站等等。 而房地产方面利用体育营销来推动产品销售和企业品牌的，应首推广州奥林匹克花园，一句“运动就在家门口”广告语巧妙的把体育与房地产“相连”，借助“奥林匹克花园”的体育文化效应。而将高尔夫地产的体育营销带到出神入化境地的则非观澜湖莫属。 深圳观澜湖高尔夫球会是目前中国乃至亚洲规模最大、设施最齐全的高尔夫度假胜地，1995 年引入第41 届高尔夫球世界杯总决赛，2007 年起连续12 年(2007 年-2018年)举办有“高尔夫奥林匹克”之称的高尔夫世界杯，“欧米茄观澜湖高尔夫世界杯”的世界顶级品牌叠加世界第一大球会(指观澜湖高尔天球会)的地缘优势，仪2008 年度的世界杯总决赛的开幕盛典，就有28 个国家和地区的56名球手以及来自全球的1000多位嘉宾出席让全球瞩目；泰格伍兹、维杰辛格、格诺曼等世界顶级球手在观澜湖精彩挥杆更倾倒
星河湾豪宅销售模式研究 誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。 一、客户策略（一个前提，三条路线） 1.一个前提——现场展示 星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。 在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。 2.三条路线——老客户、数据库、客户平台 (1)注重对老客户的再度开发 “浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。“浦东星河湾”于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。 据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%，这也反映了星河湾对于老客户的开发利用率之高。 (2)数据库 a.跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源
广州星河湾 【项目概述】 2001年，广州星河湾在广州新中心居住区番禺的江畔绿洲诞生，从此踏上了品质地产探索之旅。它位于华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北临珠江，西接番禺区的主干道之一迎宾大道。 广州星河湾总占地约80万平方米，从一期到六期，选材到设计都追求极致品质，坚持“舍得、用心、创新”的企业理念，不断刷新了许多地产界的行业标准，成为了业界长期追随的典范。 星河湾坚持品质地产开发的核心理念，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质，不断创造中国地产经典，构造中国最高端的生活及社交平台，为人们的品质生活打造出始终如一的好房子。 【项目区位】 1、区位优势 广州星河湾傲踞广州新城市中央居住区，扼守华南快速干线、新光快速干线两大动脉，邻近地铁3号线与4号线，地理位置优越，得天独厚，被誉为“华南板块的桥头堡”。根据广州市政府的“南拓”战略规划，处于“南拓”战略中轴线上的华南板块，将成为连接天河中央商务区和南沙产业中心区的CL D居住枢纽。随着华南板块的配套日趋成熟，
坐拥琶洲会展经济圈、广州大学城文化圈、新火车站商贸圈三大核心圈的 星河湾将实现区域价值的大幅跨越。 【项目规划】 1、规划理念 广州星河湾的总体规划设计理念是将建筑和周围环境结合成一个完 美的整体，一如既往地强调以人为本的设计原则，营造舒适宜人的物理环 境与人文环境外，还促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均 好性和家园的人情味与亲切感，使居住环境给人“回家的感觉”。 2、建筑设计 广州星河湾的建筑设计与布局完美体现了建筑美学的至高境界。从一期自然村落式的排列、半围合式的空间布局、错落式的楼间关系，发展至六期的近百米超宽楼距，户户南北对流，充分体现了自由流动的群体组合的建筑美感，与万千风情热带园林相互衬托，构成建筑与环境的和谐统一。望着广州星河湾，看到的是一道高低错落、层次丰富的风景。 3、装修特色 在装修上，星河湾地产将“舍得、用心、创新”的企业理念贯穿其中，装修设计上更是投入大量心思去打造，不仅体现出业主的尊贵与自豪感，更注重温馨舒适及人性化。 4、园林景观 广州星河湾万千风情的园林景观，处处体现“以人为本”的设计理念，不仅绿化平均散布于园区，处处有景，还特别突出设计了立体式绿化，景观错落有致，强调了空间的立体感和韵律感。在回家的路上，无处不在的景观，形成一幅幅美丽的画卷，让每一次顾盼都成为美的游历。星河湾为了优化社区水环境，斥资自建水厂，每一个组团内部都有独立设计的景观泳池，池水清见底，为星河湾住户提供了一个出门可畅游，在家可观景的私密空间。园区内坡地错落有致，桫椤涧内曲径通幽，别有一番风景，移步换景，仿如置身世外桃源。 5、阳光地下车库 广州星河湾从第三期开始，阳光地下车库不仅彰显立体效果，更做到了在车库内便可观看园林的自然景观…… 地下阳光车库最大限度地将自然风、阳光及立体绿化导入车库，使住户的生活与社区自然建设感觉更为亲近；同时，也使停车场成为社区景观的一部分。 6、广州【星河湾6号】 【星河湾6号】作为广州星河湾最后一期江景组团，拥有极为开阔的江岸景观，【星河湾6号】延续了星河湾地产对高端户型的深刻理解，由六栋小高层组成，单梯独户，户型面积为242-471平方米。 为了让业主享受江景园景同收眼底的尊贵生活，【星河湾6号】在临江位置设计了超大的园林景观，大大丰富了江岸景观。而近百米楼距充分发挥了星河湾地产最大的造园优势，户户有景，南北对流，使这里的每个单位都有不可复制的价值。 在园林设计上，【星河湾6号】更在不断突破、追求完美的自我要求上，站在世界高度打造恢宏园景。园林中容纳了游泳池、水系、山石景观，功能层次丰富。通过假山错落有序的堆砌手法，创造出丰富的山水叠石景观。另外，它善于将珍稀植物引入到园林中与园林景观融为一体，这一造园手法跟世界主流园林的构思也是相一致的。【星河湾6号】在谋篇布局上，率先以匠心独具的园林设计理念，力求完美的各景观元素，令【星河湾6号】的园林堪比世界著名奢华园林。 在户型装修的用材上，【星河湾6号】精挑细选，实现稀缺木材与石材完美搭配。其中大量使用来自世界各地的珍贵天然石材，包括土耳其的帝皇玉石、阿富汗的凡尔赛金、伊朗的皇家玫瑰、印尼的菠萝格米黄、土耳其的雅典米黄等世界各地的珍稀石材。木材则大量使用至少需90年才能成材的黑檀木，木质细腻坚硬，极其耐腐，是传世家居的珍贵木材。 在电器设备配置上，入户门锁采用意大利名师设计、德国工艺的“海福乐”门锁，与世界顶尖的七星级酒店——迪拜Jum eirah B eac h Hotel所用的门锁系出同门；中央空调采用日立品牌；厨具采用欧洲知名品牌，卫浴设施选用PUNTOACQUA、ALBA TROS、TOTO、DURAVI T、VILL EROY&BOCH、GRO HE等世界顶级品牌。
北奇星河湾销售百问(doc 2页)
北奇星河湾销售百问 一：名称及地理位置 1、本楼盘正式推广名称； 北奇星河湾 2、楼盘所在地理位置； 位于长春市。 3、周围主干道； 4、离主干道距离； 5、其它道路情况； 6、周边楼宇及建筑物情况； 二：交通与配套 7、自行开车如何到达本楼盘 8、公共交通线路有那些；停靠站点名称； 大巴：中巴： 9、大巴、中巴运行时间； 10、周边配套设施； A、购物； B、银行； C、证券公司； D、邮局； E、药店
F、医院 G、公园 H、餐饮、娱乐 I、肉菜市场 J、加油站 K、学校 11、楼盘自身配套； 三：周边竞争楼盘资料 12、在售、在建楼盘资料； 13、二手楼盘资料； 四：开发、设计、施工资料 14、开发商名称； 15、开发商开发过的楼盘及销售情况； 16、设计单位名称； 17、设计过的项目； 18、承建商名称； 19、承建商施工过的项目； 20、大堂及公共部分由哪家装修公司施工；其以往承接过那些项目； 21、监理公司名称； 五：楼盘资料 22、本楼盘用地性质； 23、楼盘约占地面积；总建筑面积；容积率；
24、绿化率；建筑覆盖绿； 25、住宅面积；群楼商场面积；会所面积；其他面积； 26、楼层每层面积；套数； 27、楼盘共有多少套；商、住各占多少； 28、本楼盘开工、封顶、入伙日起； 29、楼宇结构； 30、整体建筑特点； 31、平面设计特点； 32、环境设计特点； 33、楼高几层； 34、层高多少； 35、实用率； 36、户型特点； 37、各户型朝向、噪音情况； 38、外墙装修情况； 39、窗框材料、颜色；玻璃材料、颜色； 40、入口大堂装修标准； 41、电梯间装修标准； 42、楼道内装修标准； 43、住宅交楼标准；商场交楼标准； 44、每栋楼房配电梯情况； 45、电梯数量、品牌、承载人数、运行速度；
星河湾豪宅销售模式研究[108796] 星河湾豪宅销售模式研究 誉为全球五大梦幻豪宅之一的星河湾，引发了全国人民学习的热潮。目前，对于星河湾的产品打造、跨界营销研究居多，但是，对于星河湾销售模式研究相对缺乏，为了弥补这个空白，也为服务于我司高端项目，基于这两点原因，我们收集整理了有关书籍以及网站资料，对于星河湾销售模式进行了一个可量的分析总结。保证销售现场规范的销售管理策略研究，因资料获取难度大，不便于进行。以下，我们主要分享解决来人量的客户策略研究，以及实现成交的销售策略研究，仅供参阅。 一、客户策略（一个前提，三条路线） 1.一个前提——现场展示 星河湾定位于发展高档住宅区，以打造现楼美景全成品的开发模式运作，商业街、物业、教育、会所、白金五星级标准酒店——星河湾酒店，五大要素完善了居住、生活、社交各个方面，打造一个星河湾社区。星河湾以自建配套的后天重塑方式，打破了传统豪宅唯地段论的铁律。而且，项目建成后销售，实现住宅可观、环境可赏、配套可用、服务可享，这四个方面构成消费者购买产品价值的全部。 在星河湾第一个项目“广州星河湾”开放之际，星河湾首创开放式、情境式销售，即不设任何限制（可拍照、可触摸、可坐卧等），鼓励参观者尽情享受星河湾的内在美，体验真实的居家生活氛围，并特别安排人员在会所、泳池、样板房内游玩，表现真实生活场景。这种具有亲和力、吸引力的现场开放式销售，利用柔和的手法加强客户对产品品质及品牌的认可度，以形象与产品品质超出客户期望而取胜。 2.三条路线——老客户、数据库、客户平台 (1)注重对老客户的再度开发 “浦东星河湾”在最初，就是利用广州、北京的老客户群体撬动了上海购买群体市场。“浦东星河湾” 于2009年8月8日开盘，自7月开始，“广州星河湾”的销售人员便开始挨家挨户地拜访老业主，告诉他们“浦东星河湾”即将开盘的消息。通过对老客户的二次开发，开盘当天，来自北京、广州的客户，保守估计就占到20%。为“浦东星河湾”开盘当日成交超40亿的销售业绩打下了坚实的基础。 据统计，星河湾的业主推荐重复购买率位居全国榜首，达到80%，这也反映了星河湾对于老客户的开发利用率之高。 (2)数据库 a.跨界招聘跨行业精英，吸纳各行业高端客户资源 2008年9月10日，“广州星河湾”跨界招聘，以百万年薪引千人竞聘，星河湾从中选出30人的专职直销团队，他们原本均在其他行业从事销售，具有丰富的各行业高端客户资源。跨界招聘的目的之一是为了项目品牌推广，并形成造势，另一方面则是为了招聘地产之外的跨行业精英。2009年5月21日，“浦东星河湾”以同样的方式，在上海香格里拉大酒店高调举行“跨界招聘会”。通过此次招聘，“浦东星河湾”网罗了一大批来自汽车、金融、高尔夫等行业的销售精英。此行无疑为星河湾数据库的搭建，提供了丰厚的高端客户资源。而这支跨行业精英组建的公关团队，举办各种公关活动、路演以及搭建与对口企业和产品的对接平台，他们被称之为星河湾“特种部队”。 b.十城十打造跨地域高端项目联盟，共享高价值平台与客户 2009年初，星河湾开始运作“十城十客户分享计划”，即嫁接10个核心城市的10大最具综合影响力的地产品牌。打造了中国城市高端地产价值平台营销合作战略联盟。自2009年4月以来，星河湾分别已与广州的“中信?山语湖”、海南“半山半岛”、青岛“万丽海景”、