XX 公司
工程设备按揭贷款操作流程一、按揭全流程
二、对按揭资料的收集递交要求
1、经合同评审同意作销售按揭的业务, 公司业务员在签订销售合同的同时,必须请客户同时签订《个人征信系统查询授权委托书》（见附件二）、《法定代表人身份证明》（见附件三、个体客户可不签订）、《工程机械按揭销售协议》（见附件四）、《提前发货承诺函》（见附件五）、《委托付款授权书》（见附件六）、《担保承诺函》（见附件七）、《借款申请书》（见附件八）、《借款审批表》（见附件九）。签订后一日内公司业务员应到当地车管所（或工商局）咨询办理抵押的流程及所需资料，取得办理抵押所需空白申请表格及抵押所需资料清单，将一份资料清单送交客户，并向客户详细说明银行办理抵押时客户需配合的工作及需提供的证件。
2、公司业务员按照《工程设备按揭贷款需提供资料清单》（见附件一）收集齐全所有资料后，最迟于车辆正式发货或现场装配设备验收完毕之前一个星期送交（邮寄）销售内勤，内勤收件后当即核对完整无误后一日内列具清单送交财务部门，财务部门收件后当即核对完整无误后签收，并于一日内列具清单送交银行信贷员签收。如果业务员送交资料不完整或不及时，销售内勤当即通报销售部门领导处理。
三、对银行按揭的配合要求
1、银行通过按揭贷款审批后,财务部门负责联系银行信贷员和销售部门人员,协助提醒银行作好抵押资料的前期准备工作，如银行盖章、出具委托书等等，协助商行、销售部门与客户协商确定办理按揭手续的具体时间。
2、公司业务员（或销售内勤）应在正式发货或设备现场装配完毕后，协助配合客户领取牌照或进行现场设备验收，领取牌照或进行现场设备验收完毕后，应取得并保管好以下三项资料原件：①、车辆登记证原件（仅限于车辆）；②、购车发票原件（仅限于发票联）；③、保险单原件（第一受益人为“汉口银行民族路支行”），配合银行人员办理完毕抵押借款手续后交由银行人员签收。
四、实际操作中的注意点
1、外地企业客户，应以法人代表个人名义进行按揭贷款，每人限贷500万元，超出500万元部分由企业股东进行追加贷款，企业同时为贷款人出具连带还款责任承诺（见附件七）。
2、客户负责在注册所在地办理保险及抵押（抵押前由公司业务员协助咨询当地车管所或工商部门，并指导客户），保险险种最少应保交强险、车损险、盗
抢险、第三者责任险、自燃险（部分地方该险种包含在车损险内），保险和抵押费用由客户承担，并约定保险的第一受益人为“汉口银行股份有限公司民族路支行”。
3、XX公司协助银行办理贷款手续，业务员或财务人员陪同去客户所在地办理相关贷款合同、抵押合同和其他放款手续的签字手续（或客户夫妻双方来武汉办理），并按贷款金额的3%代收按揭手续费和担保费。
附件一
工程设备按揭贷款需提供资料清单
注意：所有由借款人提供给银行的资料复印件均采用A4纸张，且需加盖借款人
公章
一、个体客户需提供给银行资料：
1、借款人夫妻双方亲笔签字并按手印的《个人征信系统查询授权委托书》（见
附件二）一式两份；
2、借款人夫妻双方亲笔签字并按手印的《委托付款授权书》（见附件六）一
式两份；
3、借款人夫妻双方亲笔签字并按手印的《借款审批表》（见附件九）一式两
份；
4、借款人亲笔签字并按手印的《借款申请书》（见附件八）；
5、借款人夫妻双方居民身份证复印件；
6、借款人夫妻双方户口簿复印件；
7、借款人结婚证复印件或单身证明；
8、借款人任负责人的个体工商户营业执照复印件；
9、借款人自有资产资料，如：房产、车辆等相关权证复印件；
10、借款人个人银行存款对帐单（近6个月）；
11、借款人（或任法人公司）与其上下游客户的购销合同复印件。
12、首付款证明（银行回单复印件，收款后由XX公司财务部门提供）
13、XX公司与借款人之间的购车（设备）合同；
14、车辆登记证复印件；
15、发票（发票联）复印件；
16、保险单复印件（险种包括交强险、车损险、盗抢险、第三者责任险、自燃
险，并约定第一受益人为“汉口银行民族路支行”）。
二、公司法人客户除上述资料外，还需提供给银行资料：
1、借款人任法人公司的营业执照复印件；
2、借款人任法人公司的组织机构代码证复印件；
3、借款人任法人公司的税务登记证复印件；
4、借款人任法人公司的《法定代表人身份证明》（见附件三，需加盖公司公
章）；
5、借款人任法人公司的《公司章程》复印件；
6、借款人任法人公司的《验资报告》复印件；
7、借款人任法人公司的银行往来对帐单（近6个月）；
8、借款人任法人公司的自有资产，如：房产、车辆等相关权证；
9、借款人任法人公司的近三年年报及上月财务报表；
10、借款人任法人公司出具的《担保承诺函》（见附件七，需加盖公司公章）。
三、公司业务员应取得的其他资料：
1、《工程机械按揭销售协议》（见附件四）；
2、《提前发货承诺函》（见附件五）；
3、客户所在地车管所（工商局）抵押申请表格及抵押所需资料清单。
附件二：
个人征信系统查询授权委托书
XX银行民族路支行：
鉴于借款人于年月日向你行申请金额为万元的授信（贷款、承兑、贴现、信用证）业务，由提供担保或由授权人担任法定代表人，借款人及担保人或法定代表人同意你行遵照《个人信用信息基础数据库管理暂行办法》规定的查询用途，自本授权书签发之日起至上述申请业务终结（包括业务申请被驳回或根据该申请发放的信贷业务全部结清）之日止，可以通过中国人民银行个人征信系统查询本人的个人信用报告，并将本人的身份识别、职业和居住地址等个人基本信息，本人在上述业务和担保等信用活动中形成的交易记录等个人信贷交易信息，以及其他有关信用信息报送中国人民银行个人信用信息基础数据库。
本次业务的申请书和合同书中有关征信条款所言的“有关征信机构”、“征信系统”等均指中国人民银行个人信用信息基础数据库。
特此授权
授权人(借款人)：
授权人(担保人或法定代表人)：
签发日期：年月日
附件三
法定代表人身份证明
XX银行民族路支行:
同志现任我公司（职务），为我公司法定代表人。
特此证明！
（附法定代表人身份证复印件）
单位（公章）：
年月日
附件四
工程机械按揭销售协议
协议号：
甲方：XX有限公司
乙方：
甲乙双方于 ______年___月___日签订了以按揭贷款方式支付货款的编号为的《产品买卖合同》（以下简称“买卖合同”），为顺利实现该买卖合同，甲乙双方经平等协商一致，达成如下协议：
第一条乙方承诺全力配合贷款银行的资信调查及贷款审批，保证按照甲方和贷款银行的要求及时提供各种资信材料，保证所提供的各项资信材料真实、准确，保证按照甲方的要求按时足额缴纳首付款和相关按揭费用，并同意在甲方认定的保险机构办理买卖合同标的设备的各种保险。
第二条在贷款银行为乙方办妥并发放按揭贷款前，甲方有权不向乙方交付买卖合同约定的标的设备（如此约定与买卖合同约定的交货时间不符，以此约定为准）。但甲乙双方对于标的货物交付另有特别约定（买卖合同除外）的，标的货物交付按照双方的特别约定执行。
第三条因乙方原因致使货款银行对乙方的资信调查不能在买卖合同签订之日起15个工作日内完成，或经贷款银行审核认定乙方的资信条件达不到银行贷款标准，造成甲乙双方签订的买卖合同无法按约定履行，甲乙有权解除双方签订的买卖合同，不承担任何违约责任，且双方按如下约定进行后续处理：（一）如甲方尚未向乙方交付买卖合同标的设备，甲方负责在10个工作日内无息退还乙方已经缴纳的首付款和相关按揭费用。
（二）如甲方已经向乙方交付买卖合同标的设备，甲乙双方又一致同意将买卖合同的货款支付方式由按提贷款支付变更为符合甲方营销政策规定的分期付款方式支付的，乙方同意买卖合同标的设备价上浮5%，并保证按甲方通知要求与甲方补充签订合同。
（三）如甲方已经向乙方交付买卖合同标的设备，甲乙双方又未能按本协议第三条第（二）款的约定就买卖合同变更达成一致的，乙方保证按甲方通知要求完好无损的（由甲方鉴定认可）向甲方交还标的设备（包括相应工具、备件及合格证、发票等票据资料），并同意自甲方向其交验买卖合同标的设备之日起甲方实际收到完整的设备之日止,每日按标的设备总价款0.2%的标准向甲方支付使用费。甲方有权直接从乙方已付货款中扣除上述使用费。
第四条乙方保证全力配合甲方和按揭贷款银行在甲方向其交验买卖合同标的设备之日起45日内完成车辆注册登记、车辆（或设备）抵押登记、强制执行公证等所有按揭手续，并按甲方和贷款银行的要求将机动车登记证书原件、发票原件、合格证原件、他项权利证书原件等证件资料交给甲方营销代表或贷款银行。
第五条非因乙方原因而导致乙方无法履行本协议第四条所约定车辆（或设备）抵押登记义务的，乙方保证在贷款银行发放贷款后30日内提供甲方及贷款银行认可的其他连带担保人的担保或其他财产抵押担保，依法办理抵押登记手续，并按甲方和贷款银行的要求将相关所有证件资料交给甲方营销代表或贷款银行。
第六条如乙方未履行本协议第三条第（二）款、第四条、第五条约定的义
务，甲方有权解除双方签订的买卖合同、收回买卖合同标的设备，甲方不承担任何违约责任。乙方同意自行承担因办理按揭贷款所发生的所有费用，保证按甲方的通知要求完好无损的（由甲方鉴定认可）向甲方交还标的设备（包括相应工具、备件及合格证、发票等票据资料），并同意自甲方向其交验买卖合同标的设备之日起至甲方实际收到完整的设备之日止,每日按标的设备总价款0.2%的标准向甲方支付使用费。甲方有权直接从乙方已付货款中扣除上述使用费。
第七条如乙方未按本协议第三条第(三)款、第六条的约定按甲方通知要求按时完好无损的（由甲方鉴定认可）向甲方交还标的设备，乙方同意自逾期交还之日起（逾期时间自甲方通知确定的交还之日起至甲方实际收到完整的设备之日止），每日按标的设备总价款0.5%的标准向甲方支付使用费。甲方有权直接从乙方已付货款中扣除上述使用费。
第八条如乙方按本协议约定向甲方交还的标的设备发生部件缺失或损坏，乙方应给予甲方全额赔偿，赔偿金额可由甲乙双方协商确定（如无法协商确定，提交相关评估机构评估确认），甲方有权直接从乙方已付的货款中扣除上述赔偿费用。
第九条乙方保证按与贷款银行签订的《贷款合同》的规定按时足额还款，如乙方连续2个月（或累计3个月）未按期归还借款的，甲方按贷款银行的要求代乙方清偿银行贷款本金、利息、罚息等相关费用后，则依法取代贷款银行取得对乙方的债权、抵押权及相关从权利，甲方有权直接向乙方追偿欠款，有权将乙方所购设备依法查封、扣押。
第十条乙方保证在未归还按揭贷款前，不将所购设备转让给第三人，不以所购设备为第三人提供担保，乙方保证配合甲方营销代表对乙方抵押物的使用情况和工作地的检查、监督。
第十一条本协议为双方买卖合同的附件，双方就买卖合同和本协议发生争议应友好协商解决，协商不成提交甲方所在地法院裁决。
第十二条本协议各方发出与协议有关的通知、文件资料、函件等应以书面方式作出，按本协议列出的有关方的地址或联系方式发送。任何一方变更地址或联系方式，应及时通知对方。甲方向乙方发出与协议有关的通知、文件资料、函件，如以专人送达，在交付后即视为送达；如以挂号信或特快卖递方式送达的，在挂号信寄出后三天即视为送达；如以传真方式方式送达，在发出当日即视为送达。
第十三条其他约定：_____________________________________________ ________________________________________________________________。
第十四条特别提示：在签订本协议前，乙方已详细阅读本协议各条款，甲方也应乙方的要求向乙方详细说明本协议各条款。
第十五条本协议自双方签字或盖章之日起生效。协议一式叁份，甲方持两份，乙方持壹份。
甲方：（盖章）乙方：（盖章）
XX公司
委托代理人：（签字）委托代理人：（签字）
联系地址：联系地址：
邮编：邮编：
联系电话：联系电话：
传真：传真：
签约时间：年月日签约时间：年月日
附件五
提前发货承诺函
XX有限公司：
我方与贵公司于______年___月___日签订了以按揭贷款方式支付货款的编号为的《产品买卖合同》，按揭贷款的银行系武汉市商业银行民族路支行。
按照按揭贷款的相关协议规定，原则上应于我方收到贷款，并授权XX市商业银行民族路支行转到贵公司帐户后，贵公司才向我方交付合同约定设备。现因我公司工程急需，还请贵公司在我方按合同规定交付首付款和相关按揭费用后，按合同约定及时发货。
提前发货后，我公司承诺严格履行《产品买卖合同》和相关按揭协议的其他规定，承担相关责任，并全力配合贷款银行的资信调查及贷款审批。
承诺人：（签字盖章）
年月日
附件六
委托付款授权书
NO:___________________ 授权人(借款人)：
被授权人（贷款行）：XX银行民族路支行
为保证借款人能按合同约定按期归还贷款本息，根据______________号《工程设备按揭贷款合同》的约定，就委托被授权人直接从授权人在银行开立的还款专户中付款一事授权如下：
一、授权人根据购销合同规定支付首付款时,应将所购车款的___%作为首付款存入授权人在银行开立的还款专户，账号：_____________________________户名：，并授权被授权人将此项金额止付。
二、被授权人接到授权人购买设备的正式发票 (或工程设备经销单位传真的发票复印件)后，从授权人账户中将止付的首付款付出，转账划入工程设备经销单位在银行开立的账户。
三、在授权人的贷款入账后，被授权人直接从授权人的还款专户中将贷款全额付出，划入工程设备经销单位在银行开立的账户。
四、被授权人从贷款发生的次日起每月__日前将当月应归还的本息从授权人的贷款银行开立的还款专户中付款，偿还贷款本息，直至所有贷款本息清偿为止。
五、授权人未按期归还贷款本息，贷款行对授权人加收的罚息（罚息按《工程设备按揭贷款合同》的有关规定执行），仍由被授权人从授权人在贷款行开立的还款专户中直接付款，直至所有罚息清偿为止。
六、授权人授权被授权人从期限账户中付款，被授权人不需提供付款凭证，授权人对划账款项有疑义，可向被授权人查询。
七、本授权为不可撤销授权，自授权人签字之日起生效，直至授权人在贷款行的贷款本息全部清偿后终止。
授权人（签字盖章）：
年月日
附件七
担保承诺函
XX银行民族路支行：
系我公司法人代表，购买XX有限公司设备，在贵行办理设备按揭贷款人民币万元。
我公司承诺，如果该客户未能按时支付银行按揭贷款本息，我公司愿承担连带责任，负责偿还银行贷款本息。
单位（公章）：
年月日
附件八
借款申请书
XX银行民族路支行：
本人因业务需要特向贵行申请工程设备按揭贷款，同时用所购设备作抵押，望银行给予审批为感！
申请人(签字手印)：
年月日
附件九
申请企业（公章）
法定代表人（签章）：
年月日
房地产开发集团公司开发工程建设及工作流程 管理大纲 公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
房地产开发工程管理大纲 第一部分房地产开发工程建设流程管理 施工准备阶段工作流程管理 房地产开发建设过程中，在企业取得《建设用地规划许可证》和《国土证》后工程口即介入。 第一节施工准备阶段工作流程
第二节施工准备阶段主要节点工作内容详述 一. 围蔽工程 1.围蔽前应进行的准备工作：
（1）配套部办理齐全的收地手续后(取得国土证及建设用地规划许可证)，由工程部进行收地围蔽工作。围蔽工程可按零星工程的委托办法委托施工单位施工。对征收地块的围蔽应做到围蔽范围准确，围蔽速度快捷，避免或减少与当地群众的纠纷。 （2）明确征地红线。工程部根据国土局提供的红线控制坐标点，按征地红线图放出征地红线，做好标记。若征地红线图中给出的坐标点与国土局提供的红线控制坐标点出入较大，应由配套部协调相关部门解决。 （3）测算围蔽工程量、办理围蔽工程委托、做好围蔽工程的实施方案、做好围蔽工程的材料准备、做好围蔽工程的人员准备、做好机械设备的进场准备。 2.围蔽工程注意事项 （1）积极与当地政府部门沟通，取得当地政府部门的支持。 （2）按已制定的实施方案组织施工。 （3）工程部应与配套部、办公室等部门协同做好解决突发事件的应急处理措施。 （4）围蔽完成后，应安排人员巡视，防止围蔽遭受恶意破坏或乱倒垃圾。 二. 申报临水临电 配套部申报临水临电时，应会同工程部确定临水临电的容量，同时了解申报流程及办理周期。临电系统尽可能有足够的富余容量，在条件容许的情况下，应考虑评估首期交楼可能采用临时供电的需要。
项目管理流程及规范 2016年11月09日
目录 1. 文档目的 (3) 2. 项目流程 (4) 3. 项目流程规范 (5) 3.1需求（调研）分析 (5) 3.2产品低保真原型 (5) 3.2原型/需求评审 (5) 3.3项目立项 (5) 3.4需求确认 (6) 3.5项目周期重新估算 (6) 3.6活动(功能)时间估算 (6) 3.7需求变更管理 (7) 3.8风险预警 (7) 3.9进度控制 (7) 3.10质量管理 (8) 3.11产品发布 (8) 3.12项目验收 (8)
1.文档目的 本文档是为了解决公司人员对项目流程不清晰的问题，特别是项目组成员，项目经理、产品经理和各部门之间的协作，达到合理管控项目，有制度可依。从而杜绝或减少项目排期混乱、随意插队等现象。
2.项目流程
3.项目流程规范 3.1需求（调研）分析 1、明确项目范围 2、明确项目目标 3、识别项目干系人并管理期望 4、整理项目需求 5、可行性分析（技术、经济、操作） 6、预测项目风险 7、以上内容形成项目概况报告，并包含初步的里程碑点和排期表 8、（外部如有需要可以实地考察，调研，需准备调研表格，做完后签字） 9、（如有方案或合同，项目经理需要仔细逐条过一遍，找出和实际的差异，内容形成差异 报告含在项目概况报告里面） 3.2产品低保真原型 1、交付产品经理项目概况报告，项目和产品、需求方开会讨论需求 2、产品出完整的低保真原型 3、项目经理需要对原型做检查，确保达到需求要求 3.2原型/需求评审 1、提前一天通知相关人员（项目、产品、前端、研发、业务、测试、运维）进行原型评审 会议 2、新的比较大的功能改动需要单独开展，小的需求和已有的小改动的评审可以含在立项会 上开展 3、会议上所有人需要发表对原型的看法，业务和项目要注意原型是否真满足了需求 4、会议需要得出明确的结论，结束后形成会议纪要 3.3项目立项 1、邮件提前通知参会人员，包含业务、项目、产品、设计、前端、后端人员。邮件中需要 包含明确的会议时间点，参会人员，会议预计持续时间、会议主题等要素。 2、会议立项 1)任命项目经理，组成项目团队 2)项目经理主持会议，先介绍项目概况，展示项目概况报告； 3)项目经理讲解原型，讲解具体需求，细节由对应产品补充说明；项目不清楚时可由
设备、物资管理业务流程 一、成立组织机构，明确本部门的职责权限。 二、设备（包括车辆）、物资管理有关的法律法规及公司、项 目部及其他要求的获取、识别、登记、传达和动态更新。三、本项目设备、物资总需求计划 项目成立后，加强各部门之间的沟通，及时向施工技术部门索要《设备、物资需用量计划》。该计划由施工技术部门提供并签字，由项目部总工程师审核签字后上报公司工程保障部备案。确定项目部材料供应方式。结合项目自身特点，确定设备物资进场来源方式。了解项目材料哪些是甲供物资，哪些是甲控物资，哪些是自己采购物资，然后确定供应方式。 四、市场调查 评价及确定合格供方。依据需用量计划，编制采购或申请计划。了解项目用设备、物资的品种、数量、技术标准及使用、保管保养特性。通过各种渠道了解市场行情。对其产地、产量、价格、供应运输能力做充分的调查。对生产厂商或供应厂商做评价分析确定合格供方。物资按A、B类物资要求分别评价、发布项目《合格供方名录》，并将发布的A类物资合格供方名录上报公司工程保障部。 五、采购 按照集团公司、公司设备、物资采购招标管理办法要求，组织项目招标采购事宜。并将采购结果及表格按要求及时汇总上报。对
未能实行招标采购的，写出不能招标采购的原因上报工程保障部。 1、设备和物资采购必须上报采购计划，按规定被相应管理权限部门批准后方可进行。 2、采购必须在合格供方内进行，如对方不是我公司合格供方，需先进行合格供方调查，填写调查表上报，待批准后方可采购。 3、事先必须签订采购合同，明确规格、型号、数量、单价、包装要求、交货地点、交货时间、交货方式、付款方式、质保时间及质保金等。 4、各项目采购合同必须按规定经财务、监察等相关部门评审及主管领导批准。 5、对于按规定须报公司批复的设备物资采购，其合同在项目评审后报公司，待公司评审批准后方可进行。 六、租赁 起重设备或单价在三十万元以上无论租入还是租出设备均须经公司批准。 1、租入设备首先必须提前十五天向公司上报租赁计划，内容包括使用时间、地点、施工项目、拟租期限、拟租设备规格型号以及数量等，如有特殊要求还应加以书面说明。待批准后方可实施。 2、设备管理人员必须对设备出租方进行资格审核，确认其法人主体资格和营业资质，起重、汽车和压力容器等设备还要审核相关的使用许可资质和设备的年检情况是否有效。经办人在审核其
1 总述 1.1 制度/流程管理流程树 ： 1.2 目的 为使公司颁布的体系文件（质量体系、服务体系、信息安全体系等）、管理制度、业务及管理流程、部门内部管理制度等文件在使用过程中得以正确执行，执行中发现的问题及时反馈和改进，不断完善公司的制度体系，提升公司的管理水平，特制定本制度。 1.3 范围 本制度适用于公司所有部门。 1.4 职责 1.4.1 企管部：统一负责公司各类体系文件、管理制度、流程、规范、标准、临 时规定等的协调管理。 1.4.2 各部门：明确本部门制度/流程建设要求和计划，并负责具体制度/流程的制
定，涉及到跨部门的需要组织相关部门进行研讨，涉及到部门内部的企管部仅 备案及审核是否与公司规定冲突。 1.4.3 关联部门：提出修改和会签意见，并对执行中发现的问题及时进行反馈。 1.4.4 技术中心/企管部：负责基础标准、技术标准的管理。 1.4.5 人力资源部：负责工作标准（部门职责、岗位说明书、课程表等）的管理。 1.4.6 总裁办：负责行政公文的管理。 1.5 定义、分类及编号规则 1.5.1 体系文件：在ISO9000系列、20000系列、27000系列内的一、二、三级受 控文件；分为一级文件、二级文件、三级文件； 按相关体系文件编号规则编号。 1.5.2 受控管理制度、流程：在公司范围内执行的具有较大稳定性的管理规章； 按职能分类，分为品质管理类、人力资源管理类、行政管理类、财务管理 类、营销管理类、技术管理类、安全管理类、其它类 1.5.3 临时规定：带有明显时间性的临时管理规章； 按时间分类。 1.5.4 部门内部管理制度：各部门自己制订或修订的仅在部门内部执行的管理规 章。 按部门分类。 1.5.5 标准：是重复性事物或概念所做的统一规定，以科学，技术和实践经验的 综合成果为基础，经有关方面协商一致，由主管部门批准，以特定形式发 布，作为共同遵守的准则和依据。 按属性分类，分为基础标准，技术标准，管理标准和工作标准； 1.5.6 基础标准：在一定范围内作为其他标准的基础并普遍使用，具有广泛指导 意义的标准。例如术语标准，符号，代号，代码标准，量与单位标准等。 1.5.7 技术标准：对标准化领域中需要协调统一的技术事项所制订的标准。 1.5.8 管理标准：对需协调统一的管理事项（如与实施及保障开发、生产、质量、 能源、计量、工艺、设备、安全、卫生、环保、物流等技术标准有关的重 复性事项）所制订的标准。 1.5.9 工作标准：对需要协调统一的工作事项（即在执行相应技术标准和管理标
废旧物资管理办法及处理流程 第一章总则 第一条为进一步加强公司废旧物资管理，规范废旧物资处理，制定本办法。 第二条本办法适用于公司所属各基地和职能部门 第三条本办法中的废旧物资包括： 1．报废的设备等固定资产； 2．报废的库存材料、低值易耗品等库存物资； 3．生产、维修、大修理、更新改造、小型基建过程中拆除更换的材料等； 4．生产（施工）过程中产生的边角废料、包装物等。 5．其他废旧物资。 第四条采购部负责公司废旧物资处理工作。 第二章废旧物资管理 第五条各基地（职能部门）对废旧物资要及时上报，集中分类堆放，并做台帐进行登记，处置后做销帐处理；对废旧物资做简单的防护，以防止日晒雨淋等外界因素造成的损失。 第三章处理程序及工作流程 第六条废旧物资应区分具体情况进行处理：
1、报废的设备等固定资产 对固定资产的报废标准的界定同集团公司关于固定资产的报废 标准，由资产的使用部门打内部公文单，后附填写《固定资产处理单》，对该设备的名称、规格及型号、购置时间、预计使用时间、购入原值、已提折旧、帐面净额、报废原因等一一填写完毕，设备部签字确认报废情况属实，同意变现意见，财务部确认该固定资产的账面金额，转总经理处，总经理签署处置意见，总经理审批（总经理审批权限在单位资产原值3万元以内，超过3万元的上报审批程序同集团公司下发的财务管理制度－固定资产管理制度第九条审批权限）后公文单转到采购部经理处，由采购部经理安排废旧物资处理和招（议）标工作，处置所得上缴公司帐户。 2、各基地（职能部门）对需要处理的报废的库存材料、低值易耗品等库存物资打内部公文单，后附《材料、低耗品处理单》，以书面形式报设备部门签署意见后，传到财务部门确认物资的原始价值、经理签字确认；公文报总经理审批后公文单转到采购部经理处，由采购部经理安排废旧物资处理和招（议）标工作，处置所得上缴公司帐户。 3．各基地（职能部门）对生产、维修、大修理、更新改造、小型基建过程中拆除更换的材料、生产（施工）过程中产生的边角废料、包装物、其他废旧物资的处置如果属于： （1）价值较高的（如所有的废钢铁等），应将需要处理的废旧物资打公文单，后附《废旧物资处理单》，以书面形式上报设备部，
目录 第一章. 战略管理 第二章. 投资发展 第三章. 运营管理 第四章. 设计管理 第五章. 成本管理 第六章. 采购管理 第七章. 营销管理 第八章. 财务管理 第九章. 人力资源管理第十章. 行政管理 第十一章.审计管理
1. 流程图 第一章 战略管理 第一节战略规划与管理流程
2．流程概况 3.工作程序 3.1 信息收集与研究 3.1.1 投资发展部：负责收集宏观环境信息（国家对房地产行业及相关行业的政策与法规、国家经济发展、法律和社会文化等方面的信息）、产业发展环境信息（房地产行业和相关行业的发展趋势、客户需求、竞争对手及业界标杆企业的发展动态）、区域环境信息（各区域房地产行业政策与法规、行业竞争状况及发展趋势、区域经济发展水平和消费文化等），收集和梳理公司领导及重要会议中提出的公司及各业务发展的意图和要求，作为战略分析
的重要信息。 3.1.2 项目公司：负责收集当地房地产政策与法规、城市规划、房地产供需状况、竞争 状况及发展趋势、客户需求等信息并进行分析。 3.1.3 研发设计部：负责收集国内外产品的发展动态、产品发展模式，规划设计方面的 政策法规，相关类型产品的发展研究、新材料新技术的应用等信息并进行分析。 3.1.4 人力资源部：负责对公司内部的资源和能力，核心竞争力、价值链专业能力、人 力资源状况、组织管理能力等进行分析。 3.2 信息汇总与分析 3.2.1 以上部门及项目公司于每年年底或公司的战略规划启动前两个月，将相关信息以 报告形式汇总至总部投资发展部。投资发展部对所汇总的信息进行归类和整理，判断信息的准确性、完整性和价值性，并针对某战略主题组织相关人员进行专题调查研究以完善相关信 息。 3.2.2 投资发展部对汇总信息进行综合分析，内容包括但不限于：行业的发展机会与威 胁、各业务单元的优势与劣势等，分析方法可采用SWOT 分析、通用矩阵模型分析、行业 吸引力矩阵分析等。 3.2.3 投资发展部可就某战略议题组织相关部门或项目公司进行研讨和分析，以完善战 略分析内容。 3.3 公司总体战略编制和审批 3.3.1 投资发展部组织编制《公司总体战略》，内容主要包括但不限于： 1) 公司愿景、使命和核心价值观 2) 内外部环境分析 3) 战略方案选择 4) 业务组合模式选择 5) 战略目标体系设定 6) 机会与风险分析 7) 战略举措的优先顺序和初步规划 3.3.2 公司总体战略经投资分管领导审核后，交决策委员会评审，投资发展部根据评审 的意见进行调整或完善，总体战略最终由董事长? CEO 批准。 3.4 公司职能战略编制和审批 3.4.1 公司总体战略确定后，由投资发展部组织总部相关部门编制职能战略： 1) 投资发展部组织研发设计部编制《业务战略》（含战略土地储备计划、产品线规划 等内容）； 2) 财务管理部根据《公司总体战略》和《业务战略》编制《资本战略》；
流程管理相关说明 一、目的： 企业运行流程中，流程质量决定企业的运行效率，也决定企业满足客户需求的能力，并最终决定企业的盈利能力。 通过制定规范的公司流程管理制度，确定参与流程者得职责，理顺公司流程编制程序与方法，从而加强公司对流程的控制管理，提高公司流程运行质量，最终达到不断提升客户满意度，提高企业竞争能力和盈利能力的目的。 二、流程主体： 流程所有者：办公室主任。 流程承担者：流程管理专员。 流程协作者：各部门负责人及各级流程参与人员 注：有关流程管理者、所有者、承担者及协作者的定义及解释详见“七、名词解释” 三、使用范围： 公司正常经营活动都使用本流程管理制度进行规范。 四、流程边界： 信息输入：满意度调查、流程执行监督及质量审核结果 信息输出：流程文件 活动起点：发现流程编制与优化的需求 活动终点：对流程执行进行执行监督及质量审核，并提出改善意见 五、流程管理程序： 5.1管理程序流程图 5.2流程管理程序步骤 5.2.1流程需求 公司各部门围绕客户满意原则与公司发展规划要求，根据日常流程执行工作的监督及审核结果，不断发现流程编制与优化的需求与机会，提出流程编制及优化的建议。 5.2.2流程编制 办公室根据公司的业务模式及发展规划编制和优化优化公司整体流程体系结构，各部门在公司整体流程体系结构要求下，运用科学流程方法，依据客户满意原则及闭环原则，根据实际业务的特点，按公司流程统一格式编制和
优化各主流程，并可进一步细分编制并优化子流程和操作流程。 5.2.3审批及发文 根据流程的不同层次，按以下权限对流程进行审核审批并发文。 公司各级流程都需由办公室在发文前进行审核，公司主流程再由公司总经理审批后发文，子流程及操作流程则由编制部门分管领导审批后发文。 5.2.4流程培训 审核通过后，由各流程所有者对流程各承担者及写作者进行培训，保证流程各主体都能理解流程执行应达到的效果、流程运行的规范步骤和流程考核的指标，以确保流程运行后能达到流程要求的效果。 5.2.5流程运行 由流程各主体按流程规定开展工作，并得到预期的效果。 5.2.6执行监督 流程实施后，由流程所有者所负责流程的操作的规范性及运行的有效性进行监督，考核流程承担者是否严格按照流程规范开展工作及是否达到流程中规定的指标要求，并根据监督结果不断改进流程执行管理，使流程运行效果达到流程编制要求。 5.2.7质量审核 流程实施后，由流程管理者根据对流程运行的过程跟踪、流程指标要求结果的分析、客户满意度调查及反馈，审核流程运行的质量，并根据流程质量审核的结果，对存在问题及需要调整的流程环节提出优化建立，并协助与督促流程所有者对流程的执行管理进行改进，必要时进行流程重新设计与优化，不断提高流程运行质量，提升客户满意度和企业运行效率。 六、流程编写格式规范 6.1公司流程文件必须包含以下要素： 6.1.1流程的名称 6.1.2目的：制定与执行流程计划起到的作用和达到的目的。 6.1.3适用范围：流程所适用的业务类型或范围。 6.1.4流程主体：流程中涉及的相关角色，具体包括流程所有者、流程承担者及流程协助者。 6.1.5流程边界：流程信息和活动的起止点，是不同流程之间的接口，保证流程的顺畅衔接。 流程边界由流程所有者和办公室共同确定。 信息输入：流程与上道流程的接口，表现形式为表单。 信息输出：流程与下道流程的接口，表现形式为表单。 活动起点：主体流程活动的起始点。 活动终点：主体流程活动的终止点。 6.1.6流程图：适用规范绘图符号及要求，通过图形模式描述流程过程。 6.1.7流程步骤：以文字方式详细描述流程步骤，注意各步骤必须有明确的活动主体。
万科房地产全套成本管理及流程
目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书
（4）项目规划主管职位说明书3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书（2）结构设计师职位说明书（3）图纸审核员职位说明书（4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书（2）造价工程师职位说明书（3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书（2）土建工程师职位说明书（3）水电工程师职位说明书（4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书（2）人力资源主管职位说明书（3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书
三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理 1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具
流程管理的原则 《牛津管理评论》https://www.doczj.com/doc/636008905.html, 不久前，笔者受远大总裁张跃先生的邀请到长沙“远大城”访问，源于张总最近提出了“学华为，抓流程，促发展”的口号，希望我这个当时华为流程重组的总负责人给他提出一点建议。这令笔者感到挺意外，因为大家知道远大的制度建设非常完善，对工作中的每件事情都有分解和详细的规定，可以说是国内企业制度建设的典范。但是，张跃在7月份，通过对华为短短3个多小时的考察和交流，就意识到了远大在流程管理方面的差距。 确实，流程管理远非设计一些流程，制定一些制度，然后贯彻执行这么简单，也不象哈默和钱皮提出的流程再造那么激进。记得95年底，笔者受哈默和钱皮的流程再造思想的影响，给任总提出在华为进行流程重组的报告，任总很快就批示同意。这样从96年开始，华为就开始了大规模的流程设计、重组和优化工作。历经近十年的时间，华为终于建立了具有世界级水平的流程，如华为的集成产品开发（IPD）流程、集成供应链（ISC）流程。回顾这段历程，除了通过一系列的方法和工具，借鉴最佳实践，对流程进行设计和梳理外，最重要的一点就是围绕流程本身的目的，确定流程管理的指导原则，对流程进行持续的管理和优化。
首先，流程是因客户而存在的，流程的真正目的是为客户提供更好更快的服务。我们经常讲流程的起点是客户，终点也是客户。但在实际工作中，由于部门的藩篱我们明显忽略了客户，甚至不知道客户是谁。从为客户服务出发，在流程管理中应遵循如下原则： ◆树立以客户为中心的理念 ◆明确流程的客户是谁、流程的目的是什么 ◆在突发和例外的情况下，从客户的角度明确判断事情的原则 ◆关注结果，基于流程的产出制定绩效指标 ◆使流程中的每个人具有共同目标，对客户和结果达成共识 其次，流程是企业竞争优势的体现和来源。麦当劳采用统一的、标准化的流程，使得全球任何一家麦当劳餐厅做出来的汉堡包都具有独特的麦当劳风味。一个公司要在产品上取得持续的成功，光祈求先见之明是行不通的，偶然依靠好的构想（idea）领先于对手也只是暂时的，关键要建立一流的产品开发流程，使创新的产品通过这一流程源源不断地涌现出来。为了达成构筑竞争优势的目的，在流程管理中应该做到： ◆根据公司业务战略设计独特的经营活动和经营模式λ ◆使经验和知识得到积累和继承λ ◆形成企业自身的最佳实践并持续提升λ ◆降低运作成本，提升价格竞争力λ
公司物资入库流程 为加强公司物资管理，结合公司实际生产经营情况，明确公司设备、原材料、其他物料以及半成品验收入库的程序，制定本流程。 1.设备入库：公司设备购入到货时，由采购员、质检员（或技术员）、设备管理员根据 采购合同一起对设备进行验收入库，设备验收合格后，根据发票金额写设备入库单，设备管理员根据入库单登记设备台账，采购人员（或经办人）将设备发票随入库单交财务入账。 2.原材料入库：公司采购原材料到货时，由采购员、质检员、仓管员一起根据材料采购 订单，对材料进行验收入库。材料验收合格后，由质检员写材料验收入库单，当月发票随材料一起到的，根据发票金额写入库单（或在T3系统中直接填入库单），；当月材料发票未到的，根据材料采购订单中的价格对材料进行暂估入库，写暂估入库单，并备注上暂估字样；对于暂估入库的，材料发票来了以后，应先红字冲回暂估的入库单，再按发票上材料单价及金额写验收入库单，并随发票交财务入账。 3.办公用品（包括单据）、生产管理看板等不直接参与产品生产的一些用品和物料，不 在系统中做验收入库，直接进费用。 4.仓库半成品：由于公司仓库半成品是订单中剩余数量及成本很小的一部分，即时是不 入半成品，成本都随订单出，对订单成本影响不大，但如果入了半成品，以后的订单用不上，就造成了半成品成本在账面上滞留，成本出不去，造成公司潜亏。 5.备库半成品：是为满足常用订单需求而储备的半成品，每月生产完成后可以正常出入 库。
6.外协件：外协加工件一般为非生产用物资，到货后由使用部门进行检验确认，检验合 格后由仓库管理人员清点数量，并由采购经办人、验收人员和仓库管理人员在外协加工件使用记录上签字确认，每半年由外协件加工单位开票后再统一办理出入库手续。 7.备品备件：备品备件到货后，由使用部门进行检验确认，检验合格后，仓库管理人员 清点数量办理入库手续。 注：本流程供公司采购、质检、仓管人员参照执行，如在以后的工作中发生模棱两可，不好界定的情况，随时根据具体情况与相关部门沟通确定。 对于生产过程中来料或其他因素造成产品报废的情况，由质量部门提出，协同技术、采购及生产等部门协商解决。 对于物资出入库涉及到的单据或业务(如:入库暂估)使用方法不明确的，及时与财务或相关部门沟通确认。 财务部 2018年4月24日
万科房地产开发有限公司管理制度 目录 一、万科房地产开发有限公司组织结构 1、垂直化管理组织结构图 2、项目前期部组织结构与责权 3、设计管理部组织结构与责权 4、商务部组织结构与责权 5、工程管理部组织结构与责权 6、销售部组织结构与责权 7、办公室部组织结构与责权 二、万科房地产开发有限公司职位说明书 1. 高层管理类 （1）总经理职位说明书 （2）副总经理（分管经营）职位说明书 （3）副总经理（分管营销）职位说明书 （4）总工程师职位说明书 2.项目前期部 （1）项目前期部经理职位说明书 （2）投资发展主管职位说明书 （3）项目开发主管职位说明书 （4）项目规划主管职位说明书
3.设计管理部 （1）设计管理部经理职位说明书 （2）结构设计师职位说明书 （3）图纸审核员职位说明书 （4）资料管理员职位说明书 4. 商务部 （1）商务部经理职位说明书 （2）造价工程师职位说明书 （3）合同主管职位说明书 5. 工程管理部 （1）工程管理部经理职位说明书 （2）土建工程师职位说明书 （3）水电工程师职位说明书 （4）市政工程师职位说明书 6. 销售部 销售部经理职位说明书 7. 办公室 （1）办公室主任职位说明书 （2）人力资源主管职位说明书 （3）行政主管职位说明书 （4）档案主管职位说明书 三、万科房地产开发有限公司投资与开发管理
1、项目投资与开发管理制度设计 （1）企业项目投资管理制度 （2）企业经营计划管理制度 2、项目投资与开发管理操作工具 （1）项目阶段投资回收分析表 （2）企业年度总体经营计划书 （3）投资项目竞争分析调研表 （4）项目开发成本费用估算 3、项目投资与开发管理管理工作流程 （1）企业经营决策管理流程 （2）年度经营计划编制流程 4. 项目投资与开发管理方案设计 （1）年度经营计划方案 （2）项目投资分析方案 （3）项目拆迁安置方案 四．万科房地产开发有限公司设计管理 1.设计管理制度设计 （1）工程设计管理制度 （2）设计图纸自审制度 2. 设计管理操作工具 （1）工程项目设计任务单 （2）设计任务修改审批表
制度管理办法 第一章总则 第一条目的 为使集团公司制度管理工作有序、规范各项管理制度真正落实到各个管理环节当中，使按章办事、按章操作成为员工的自觉行动，提高工作效率，保证工作质量，特制定本办法。 第二条术语 本办法所称的制度（即管理制度），是指由集团公司各部门依照国家有关规定，结合本公司实际组织起草的，以集团公司名义颁布的有关集团公司生产经营和综合管理等行为的、具有长期普遍约束力的规范性文件。 第三条范围 本制度适用于集团所有部门、分子公司。 第二章职责 第四条集团经营管理部是管理制度主管部门，其主要职责是： 1.编制修订管理制度相关管理工作的有关具体管理规定； 2.组织对送审管理制度进行综合性审查； 3.汇编集团公司管理制度，组织研究管理制度建设相关问题并提出改进 的建议； 4.组织有关部门对管理制度执行冲突进行协调处理； 5.指导和监督相关部门和下属分子公司的制度管理工作。 第五条集团总部各部门/各分子公司职责 1.组织执行集团公司相关规章制度； 2.在集团公司相关制度框架下,编制本系统和本单位相关管理制度,并组 织实施； 3.接受集团经营管理部对制度体系建设和执行情况的监督和检查。
第三章公司制度体系 第六条规章制度制定和管理遵循以下原则： 1.遵守国家相关法律法规，保证规章制度的合法合规； 2.坚持继承与创新相结合。科学总结规章制度建设的经验教训，吸收公 司管理的优秀成果，融合提炼，持续创新，保持规章制度的先进性； 3.坚持规范与效率的统一。突出对关键环节和重点领域的管理控制，既 关注过程、更关注结果； 4.坚持管理制度与流程体系、一体化管理体系、内部标准化体系等一体 化的原则，对同一事项或管理活动、原则上只受单项规章制度的约束。 有计划、有组织的推进管理制度与流程体系、管理体系、内部标准体系实现一体化的进程； 5.严格履行规章制度管理程序，保障规章制度决策的民主性和科学性； 6.坚持规章制度制定与实施并重。 第七条管理制度应当包含以下基本内容： 1.制度编制目的、依据和原则、适用范围等； 2.管理活动涉及部门和单位相关职责； 3.管理事项和内容； 4.活动开展流程和程序； 5.对该项制度监督检查方法和程序； 6.违规责任； 7.颁布和解释部门，及制度生效时间。 第八条管理制度格式的基本要求： 1.名称规范并符合管理制度的适用范围； 2.公司专业管理制度名称一般采用“制度”“管理办法”或“规定”；已 制定“管理办法”或“规定”的，（其后续的辅助性管理制度名称一般应使用“实施办法”或“实施细则”““补充规定”等）； 3.内容顺序按照总则、分则、附则的先后逻辑排列，分则直接以“章” 形式表述，在制度内容中不出现“分则’字样； 4.涉及管理事项范围广、内容多的可以分章、条、数字等分类，涉及管
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市 房地产管理法》第 2 条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所 有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为” 。房地产开发流程主要包括以 下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规 划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工 程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使 用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如 果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。 出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地 70 年，工业用地 50 年，商业用地 40 年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产 开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发 商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和 现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之 前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段 (一)开发商提出开发设想就是整个房地产项目开发的起点。 在市场经济体制条件下,开发设想就是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想就是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 (二)可行性研究就是房地产项目开发的第二步,也就是非常关键的一步。 开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究就是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。政府就是否批准此项目立项,银行就是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一就是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二就是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要政府认真对待。 (三)申请项目用地就是房地产开发的第三步,也就是正式启动项目开发的第一步。 土地就是所有建筑的基础,申请土地就是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才就是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种腐败事件层出不穷。我国原来
规定可以有划拨与出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都就是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却就是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 (四)项目设计就是房地产开发的第四步,也就是关系到项目就是否符合市场需要的重要一步。 根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计与施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计就是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置与主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政
软件开发流程管理规范 软件开发流程管理规范 (1) 一、概述 (2) 二、流程 (2) 三、附件 (3) 附件一、编码规范 (3) 1、命名空间 (3) 2、命名规则 (3) 2.1文件夹及相关文件命名规则 (3) 2.2数据库表命名规则 (4) 3、代码规范 (4) 3.1代码分层结构 (4) 3.2编码规范 (5) 4、注释 (6) 4.1注释模板设置 (6) 4.2手工添加注释 (7) 4.3注释要求 (8) 附件二、软件需求申请表 (9) 附件三、软件开发申请表 (10) 附件四、项目组成成员表 (11) 附件五、项目策划/任务书 (12) 附件六、WBS表 (13) 附件七、项目进度计划表 (14) 附件八、项目风险管理表 (15) 附件九、项目沟通计划表 (16) 附件十、项目会议纪要 (17) 附件十一、项目状态报告表 (18) 附件十二、项目变更管理表 (19) 附件十三、项目总结表 (20)
一、概述 随着公司规模的扩大、各部门对软件需求的激增、提高效率的工作要求，IT部门承接的 软件开发项目越来越多，而与之相对应的就是软件开发流程不明确，软件项目的随意性较大、可追溯性较差、可统计性模糊、可预测性不足是摆在我们面前最直接的问题。为了适应公司的发展，IT部软件开发项目特制订本流程。 二、流程 由上图可以得出以下几个关键步骤： 一、需求部门： I、需求部门首先需要填写《软件需求申请表》，说明需要开发的软件具体用途径、目前 工作模式、工作不方便之处、基本功能等信息； II、待 IT部门评审通过后，通知需求部门，填写《软件开发申请表》，具体列明需要实 现的功能、目前工作流程、使用系统后需要达到的状态，可节省的人力、物力，调高的效率等信息； III、软件开发测试完成之后，接受 IT部门的软件使用培训，并填写《参与培训确认单》； IV、软件试用结束后，填写《软件验收表》，完成软件项目的开发流程； V、在开发测试过程中，遇到开发风险增加、需求变更等，都需要配合 IT软件开发人员填写相关的《项目风险管理表》和《项目变更管理表》。 二、IT部门： I、积极对需求部门提出的《软件需求申请表》进行评审、审批，限 3个工作日完成， 及时反馈结果给需求部门；
房地产运营管理流程 从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。 第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、***化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护； (7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一
定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 4）项目的评估和决策。 4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段 一、获取土地使用权。 开发商获取土地使用权的主要方式 1）通过行政划拨方式取得； 2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 3）转让取得； 4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）；
设备物资管理工作总结(一) 时光飞逝，伴随着党的十八大会议的胜利召开，转眼间，2012年已经进入尾声。一直以来我部在各级领导和兄弟部门的支持和帮助下，紧紧围绕总承包三个目标管理体系要求，积极开展工作，较好地完成了相应的工作任务。设备物资部按时保质保量的完成了每一项工作，全力以赴为抚顺东洲区石化新城核心区建设BT项目建设服务。现将我的工作情况总结如下： 一、建立健全组织机构与规章制度，认真贯彻上级部门的指示精神 1、建立健全了组织机构，在设备物资人力资源紧缺的情况下，总承包部设立了设备物资部，并要求工区设立了相应的部门，明确了职责范围，使得总包部和工区之间分工明确，责任清晰。 2、我们认真学习武清BT项目一些好的管理经验、管理制度，完善管理办法。总包部根据公司程序文件和三个目标管理体系要求，结合抚顺BT项目的特点，我们编制了《设备物资管理实施细则》、《部大宗材料招标采购实施细则》等系列管理制度文件，使得设备物资管理工作有章可循。 3、认真贯彻上级部门的指示精神，对上级下达的精神坚决执行。要求各工区设备物资等相关人员认真学习公司下发的各类制度和文件，并跟踪落实。按时上报各类报表和工程简报，积极响应公司、分公司发出的各项指令。 二、加强设备管理 加强设备的动态管理，根据设备变动及时更新设备台账。根据公司设[2012]10号文件要求，我们对抚顺总包部的所有设备资产进行重新16位数编码，并完成全部设备及物资材料的POWER ON 系统的录入工作。目前所属总承包部固定资产127台/套，包含土石方机械3台，其中大型设备1台(凯斯挖掘机)，混凝土拌和站1套，路面稳定土拌和站1套，特种设备1台(蒸汽锅炉),总计设备原值1305多万。设备整体完好率达90.5%，利用率为77%，特种设备合格率为100%。 积极按时做好施工设备各等级维护保养工作，特别是针对冬期施工的维护保养工作，并做好保养记录。根据抚顺气候冬期降温快的特点，我们编制《冬期施工设备维护保养实施细则》并认真组织实施。确保每台设备在寒冷的冬天也能够正常运转。 我部今年共组织3次设备物资大检查及专项检查工作，针对各工区施工机械、特种设备及现场危险物资管理等专项安全检查工作。通过各工区之间互相检查学习，找出存在危险因