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买房时该如何尽可能地规避购房陷阱
消费者在买房时,不论是新房还是二手房,在交易过程中,经常会被售楼人员忽悠着签约掏钱。消费者该如何尽可能地规避购房陷阱?小编根据市场调查和消费者投诉情况,总结出如下售楼人员常用的八大售房忽悠术,提请您多留心。
招数一收封房金逼订
有些售楼人员会先察言观色,判断消费者的购买意向。假如其购买意愿很强烈,售楼人员就会让消费者先交一点钱,这叫“小订”或“封房金”,钱数一般不多,一两百元即可,最多1000元。交钱后,售楼人员便承诺不再把这套房子介绍给其他人,这让消费者对其有了归属感。其实,这是一种被行内称作“逼订”的销售技巧。消费者交钱后,会在心理上对这个楼盘有了牵挂,往往最终会将其买下。
招数二封杀第一需求
楼盘的销售现场通常会张贴出一张销售进度表,上面明确显示哪些户
型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表,可能就被忽悠了。
在售楼人员介绍楼盘情况时,消费者第一眼看中的往往是整个小区最好的房子,但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时,控制台的人员立即就心领神会,告知消费者这套房子已经售出。
规划面积较大的楼盘项目往往采用低开高走的价格策略。一个项目刚开盘时的价格通常较低,此时,一些开发商就会以“小区里最优质的房子”作为诱饵,吸引消费者的关注。随后,开发商会为了把位置、户型不理想的房子先卖出去而谎称好房子已经售完。不明就里的消费者听信销售人员的介绍后,往往会放弃自己的第一选择,转而买下性价比并不高的房子。随着销售量的增长,开发商会将较好的房子逐步放出,而销售后期的价格必然会上涨,于是好房子也能卖出个好价钱。
招数三囤房加价
对于销售情况比较火爆的项目,消费者想买的房子往往已经售罄。其实,售楼人员自己手中有时会握有一些房源,当消费者的购买意向强烈时,售楼员便声称正好有人想加价转让,一些消费者为了买到满意的房子,往往会心甘情愿地加价购买。殊不知,这笔转让费其实已经装
入了售楼人员的腰包。
消费者蒋先生就是这样一位受害者,他看中了一个新楼盘,均价为每平方米2.6万元。综合考虑了地段、户型、交通等因素后,蒋先生对该楼盘非常中意。开盘后,蒋先生来到售楼处,发现自己看中的房子已经售完,剩余的几套房的价格也涨到了每平方米2.8万元。就在他大失所望时,售楼人员称自己有个客户为了投资订了好几套房,她可以劝说其让出一套。由于房子的楼层、朝向都是蒋先生喜欢的,他当即要求和这位客户见面,售楼人员随即与该客户取得了联系。双方经协商确定,按照每平方米2.7万元的价格成交,其中每平方米1000元的差价需要用现金的形式直接支付给转让者。后来,蒋先生惊讶地发现将房子转让给自己的客户竟然是该项目的售楼人员之一,所谓的转让不过是场骗局。
招数四苦肉计
买房与卖房的交易过程有时候就像一场心理战,售楼人员赢得了消费者的同情心后,其介绍的内容就会显得格外可信。在此过程中,一些售楼人员会时不时地用点苦肉计,如有意选择在下着倾盆大雨的天气拜访客户,让自己湿漉漉地把资料送到消费者手上;在零下十几摄氏度的天气里身穿裙子陪消费者看房,冻得嘴唇发紫……此时,消费者往往最容易动恻隐之心。
还有一些售楼人员练就了一双“势利眼”,会从消费者的衣着打扮去判断其经济实力。他们会关注消费者的衣服品牌、穿着搭配、是否已在别处购买了房产、开哪种档次的车等,然后看人下菜碟,向其推荐不同价位的房子。
招数五美化楼书
开发商常常利用光影、修图等手段美化楼书,一些较为冲动的消费者容易被此迷惑,进而买下房子。
事实上,楼书没有完全真实的,消费者切不可相信楼书中的承诺。因为在通常情况下,楼书所提出的条件仅表明开发商的意愿,没有法律效力。如果发生法律纠纷,楼书是不能作为证据的,除非双方签字认可了楼书中的承诺,并将其附在购房合同的补充协议中。
除此之外,对于楼盘沙盘所呈现出的效果消费者也不要完全相信。因为受灯光和视线的影响,消费者会对沙盘产生一种错觉,再加上有些沙盘是用特殊材料制作而成,看上去更富有立体感。实际上,现实中的房子即便楼层、朝向、角度、视野再好,也绝对达不到沙盘呈现出的效果。
招数六借名贴金
许多楼盘常常在广告中声称,小区聘请了某知名外资物业公司进行管理,但实际情况可能并非如此。事实上,一些开发商通常只付费购买了知名外资物业公司的名称使用权,然后称其为物业顾问。通常情况下,知名的外资物业公司只会为每平方米价格在数万元以上的高端楼盘服务,而借用其名字的开发商通常自己组建队伍,对小区进行物业管理。
招数七偷换概念
在消费者越来越重视小区环境的当下,园林绿化成为人们购房时考虑的重要因素之一。为了迎合消费者的口味,开发商常在销售时偷换概念,用绿化覆盖率代替绿地率。
据记者了解,小区绿化覆盖率和绿地率的概念并不一样。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率,如树的影子、铺在露天停车场中间可以种草的方砖等,都可以算入绿化覆盖率中。而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率,消费者千万别被开发商的文字游戏蒙蔽了。
招数八样板间“偷龙转凤”
随着生活品质的不断提高,一个宽敞明亮、沉稳大气、充满时尚元素的样板间已经成为各楼盘打造的重头戏。对于一些没有空间概念的消费者而言,样板间的确是一个能够更直观了解整个房间结构的参考。但事实上,样板间往往也是开发商用来迷惑消费者的手段之一。很多消费者都反映,开发商实际交的房与样板间不符,甚至有很大的落差。
很多样板间虽然面积不大,只有100平方米左右,但一进去立刻给人一种宽敞舒服的感觉,一点也不像100平方米的房子。原来,有些样板间会把墙打掉,然后装上玻璃等相对透明的东西。这样一来,空间的延展性立刻增强了,消费者看着也舒服很多。可是,交房时那堵厚厚的墙并不会被换成玻璃的,由此便产生了视觉落差。若消费者受样板间的迷惑,购买到了性价比其实并不高的房子,也只能自认倒霉了。
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房地产合同签订常见十大陷阱 房地产合同签订常见十大陷阱 房地产合同签订常见陷阱： 心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同 陷阱一： 在认购书里没有注明 因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策： 律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 陷阱二： 合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。
另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策： 在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有授权委托书。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。 陷阱三： 不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒购房者的是，开发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护自己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护自己的利益。 对策： 看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。 陷阱四： 最短时间与最好 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如如果发生问题，在最短时间内解决，在装修材料上，选
现在买房成本越来越大，买房需要火眼金睛，得房率、容积率、预售价、进深、错层……当我们以一个“小白”的身份着手买房的时候，往往被一些表面艰涩的房地产术语搞得云里雾里，稍不注意可能还陷入购房陷阱。 今天，小编吐血整理了最常用的20个房地产名词解释，希望给将要买房或者以后买房的朋友一些参考。 【建筑篇】 1、公摊面积 由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。 2、得房率 可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(套内建筑面积+公摊面积)之比。 得房率太低，不实惠;太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。 3、容积率
又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 4、绿化率 绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率，相对而言比较宽泛，大致长草的地方都可以算作绿化，所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。 5、多层&高层&小高层 简单来说就是根据楼房的高度，住宅分为低层、多层、小高层、高层和超高层。1-3层称低层、4-7层为多层、8-12层为小高层、12层以上为高层、总高度为100米以上为超高层。按规定7层以上必须配电梯。 6、塔楼&板楼 板楼：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅 塔楼：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅 【户型篇】 7、层高&净高 层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高。 出于降低成本、节约建材和节约土地等考虑，一般住宅层高都在2.8米左右。 8、挑高 一种层高比较高的户型，一般情况下总层高在3.8~4.9米之间。在销售时，仅作一层计算建筑面积。每户住宅在层高较高的一层楼中增建一个夹层，其下层供起居用，如炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠和贮藏用。优点是此类房总价较低，缺点是通风不好，一般为过渡性产品。 挑高的房屋产品商业、办公、住宅都有，在北上广深等发达城市比较常见。 9、开间&进深 开间一般指房间的宽，进深一般指房间的长。 较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。 住宅的进深在设计上有一定的要求，进深一般都限定在5米左右。进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。
《大骗局》：怎样识破房产中的骗局 山东省分行信息中心信息发布组孟宪华2006-08-14买房识破欺诈 作为房屋这种特殊商品的出售方，地产商的唯利是图让不少老百姓恨得直咬牙。当你准备穷一生之所有，去认购一套房子时，几乎每走一步，都有开发商在不经意间留下的“陷阱”。买房是件大事，多耗些脑细胞本也是情理当中的事。但最可恨的是，费了很多劲最后买的房还让人不舒服。因此消费者在购买商品房时，一定要仔细阅读认购书及其他书面资料，必须实地查看楼盘。同时要小心谨慎，识破各种买房陷阱。 第一，识破“房托”下套。现在，不少开发商制造假象让你认为这个楼盘非常抢手。为了达到这种效果，他们利用“房托”的方式自我炒作，以此来形成一种“人人争相抢购”的泡沫效应。因此，当作为购房者的你若看到售楼处人流涌动的火爆场面时，千万不要着急，驱散蒙在眼前的浓雾仔细看一看，究竟有多少真正的购房者，又有多少“房托”。 第二，别忙下单，多走多看。看房子时我们应有针对性地进行走马观花。因为对于质量不好的楼盘来说，售楼人员往往只会带领消费者参观事先已经选定好的两三套经过装修的样板房，购房者往往会被其精美的装修所蒙蔽，许多形迹却没被发现。所以购房者在看房时不妨发扬一下走马观花的精神，多看几套房子，说不定就会发现问题呢！ 第三，莫信规划，立字为据。许多开发商在推出楼盘时，也会同时推出园区规划,但由于开发商与购房者所签的协议对先期的园区规划并无约束力，而开发商也会因此把园区规划变成一纸空文，造成不少购房者因此吃亏。所以购房者在购房时，不要过分相信
开发商对园区规划的设计，除非他把这些都写入到你们的合同当中。 第四，知己知彼，掌握主动。在双方的讨价还价中，销售商会使用种种借口，让购房者做出更大的让步。而购房者应该事先多了解一些房产信息，对所要购买的楼盘与其他与之相似的楼盘在质量、价格、物业等方面对照分析，做到心中有数。并将自己所掌握的信息，适时地传递给开发商，让对方知道你是购房的行家，并适时地戳穿对方的小伎俩，这样你就能在购房时掌握主动权了。 随着二手房市场的迅速发展，越来越多的购房者看中二手房的物美价廉，但是，在二手房交易过程中也存在着许多陷阱。那么,如何才能防止上当受骗呢？ 第一，下定金时要明确议价期限。下定金时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时能拿回款项。与中介签好房间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 第二，注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。 第三，签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。 第四，付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中
二手房购房陷阱与法律防范 发表时间：2012-07-17T11:20:20.183Z 来源：《赤子》2012年第10期供稿作者：王墨[导读] 温家宝总理大力提倡保障和改善民生，其中一个重要举措就是要促进房地产市场平稳健康发展。王墨（中共佳木斯市委党校法学教研室，黑龙江佳木斯 154004）摘要：温家宝总理大力提倡保障和改善民生，其中一个重要举措就是要促进房地产市场平稳健康发展。然而在实践中因为购房者疏于对房 地产相关法律的理解，往往导致自己的合法权益得不到及时有效地保障。本文以案例说法的形式解析常见购房陷阱，并对如何防范购房陷阱进行了深入的法律思考。 关键词：无权处分；善意取得；合同法买房卖房是家家户户都要面对的大事。大多数人攒了一辈子钱就为了给自己或儿女买一套称心如意的房子。可是房子买不好却最让人揪心。本文会通过两个生活中常见的案例给大家介绍一下如何买卖二手房以及如何规避常见法律风险。 案例一：难圆的画家梦 张老师是一位中学美术老师，现已近退休年龄。话说张老师对自己的退休生活还是非常向往的。因为他早就设想着自己退休之后，要找一个山青水秀、远离都市繁杂的乡村，圆自己儿时的画家梦。他听人说离郊区不远处有一个村庄风景宜人，有很多画家都在那儿写生。他去那儿考察了一圈，发现果真名不虚传。所以就从当地农户手中买了一套带庭院的民宅。为了使自己的晚年生活更加惬意，张老师还大兴土木，在原来的房屋旁边又盖了两间大瓦房。就这样，张老师退休后在这个与世无争的小乡村里平静地度过了两年。可惜好景不长，一纸诉状打破了张老师平静的生活。这是谁告的张老师呀？不是别人，正是当初卖给张老师房子的那个农户。那个农户现在上法院告张老师，不为别的，就为让张老师还他的房子，他说房子他现在又不想卖了，要把房款退给他，把房子要回来。张老师一听当然不干了，我们已经签了买卖合同，这已经事过两年，而且我还在院子里又加盖了两间大瓦房呢，怎么能说还给你就还给你呢。 案例解析：张老师到底能不能赢这场官司呢？这要先从我国的土地所有权制度谈起：我们知道我国实行土地公有制度，我国的土地有两种所有权主体：国家所有权和农村集体所有权。《物权法》第47条规定城市土地归国家所有。《土地管理法》第8条规定农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《土地管理法》第63条规定农村集体所有的土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 张老师买的这个房子属于农民集体所有，如果转让，也只能在村民之间进行。而张老师持有城市户口，根据法律他是无权买卖这个房子的。那么，张老师和这个农民签订的买卖合同又该怎么办呢？在法律上，合同成立并不代表合同就一定生效。一般来讲，合同分为三种：一种是有效合同，一种是效力待定合同，这我们在前面已经讲过。最后一种是无效合同。常见的无效合同可分为以下几种:（1）无行为能力人订立的非纯获利益的、非处分零花钱的合同；（2）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，且损害国家利益的；（3）双方恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的；（4）违反法律、行政法规的强制性规范的合同。在本案中，张老师和农民所订立的合同就是违反法律的强制性规范的合同。所以双方签订的合同就是无效合同。在本案中张老师签订的买卖合同因为内容违法而不受法律保护，他只能从他苦心经营的房子里搬出来，把房子还给那个农户。当然，那个农民也如数返还了房款，并且法院也判定农民赔偿张老师当年所花费的装修款和加盖两间房的费用。可是张老师却是有苦说不出。因为两年来房价连连上涨，而且装修建材费用也水涨船高。现在再用这同样的钱已经买不来原来的房子了，他可以说是“为他人做嫁衣了”。 案例二：王奶奶的房子 王奶奶早年丧偶，有一栋价值30万元的房子，她有一儿一女，都各自成家单过，并各育有一子。按理说，王奶奶也该到了颐养天年的时候了，可是天有不测风云，王奶奶的女儿在一次车祸中丧生。这随后老人因为丧女之痛也一病不起，不久就医治无效身亡。生前并没有立下任何遗嘱。王奶奶的儿子见老妈没了，姐姐也没了，就做主把老太太的房子卖给了张大爷，只是房产证上的名字还是死去的王奶奶，王先生跟他解释说，你看现在我妈没了，我姐也没了，这房子就该由我继承，你先把房款交了，我把钥匙给你，等我把房产证上的我妈的名字更改到我名以后，再找你过户到你的名下。你要是不放心，这房产证也先放你这儿。张大爷一听也有道理，就把房款交了。乐呵呵地就搬过去了。可是张大爷还没有高兴几天，就接到了法院的传票，原来有人把他给告上了法庭，要求他返还房屋。是谁把他告上了法庭呢？原来是王奶奶的外孙子。这是为什么呢？ 案例解析：原来根据我国《继承法》，继承财产分为两种方式：一种是遗嘱继承，一种是法定继承。遗嘱继承就是根据死亡人生前所立的有效遗嘱来进行分配他的财产。而法定继承是在没有遗嘱的情况下，死亡人的第一顺序继承人配偶、子女、父母都可以继承其财产。我们注意这里孙子女并不是第一顺序继承人。也就是说王奶奶的外孙子并不是是第一顺序继承人，可他的妈妈，也就是王奶奶的女儿又先于老人死亡，也不能作为第一顺序继承人。这样对王奶奶女儿的一家人是不是很不公平的？其实继承法中还有一种制度叫代位继承制度。指的是在法定继承中，被继承人的子女先于被继承人死亡时，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承其应继承份额。适用代位继承制度需要满足以下条件：（1）被代位人是被继承人的子女，且先于继承人死亡。（2）代位人是被代位人的晚辈直系血亲。（3）只适用在法定继承中。所以，王奶奶的外孙子可以适用代位继承制度，来继承属于他妈妈的那份财产。这也就是说老人的房产也有他的一半。那么现在这个房子已经卖给了张大爷，买卖合同已经签了，只是还没有过户登记。王奶奶儿子的这种行为属于无权处分行为（无权处分是指物权的处分人在没有处分权的前提下所做出的处分行为），王奶奶儿子的行为属于无权处分行为，直接导致了这个买卖合同属于效力待定合同（效力待定的合同，就是说这个无权处分的合同是否有效还是要看共同所有人是否愿意追认这个合同）。因为共同所有权人外孙子不同意该处分行为，所以张大爷只能把房子还回去，并要求卖房人王甲承担赔偿责任。 但是这时法官还会考虑援用“善意取得制度”。《物权法》第106条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权；受让人受让不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。换句话说，张大爷能证明自己是善意取得的条件是：（1）张大爷买该不动产时是善意的，也就是说根据常识、专业知识、对买卖人的了解调查情况，他主观上是不知道这个出卖人是无权处分这栋房产的；（2）以合理的价格转让，指张大爷付的价钱不能过度低于市场价，一般来说，不低于市场价的70%。否则的话，很难让人相信他是善意的；（3）转让的不动产已经登记。本案中，很显然，张大爷并没有进行房产登记，所以不能适用善意取得制度。这户房产仍是由王奶奶的儿子和外孙共同共有，而王奶奶的儿子私自处分房产的行为无效。张大爷可以向王奶奶的儿子要赔偿。
遇到房屋土地纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.doczj.com/doc/635147056.html, 买房时该如何尽可能地规避购房陷阱 消费者在买房时,不论是新房还是二手房,在交易过程中,经常会被售楼人员忽悠着签约掏钱。消费者该如何尽可能地规避购房陷阱?小编根据市场调查和消费者投诉情况,总结出如下售楼人员常用的八大售房忽悠术,提请您多留心。 招数一收封房金逼订 有些售楼人员会先察言观色,判断消费者的购买意向。假如其购买意愿很强烈,售楼人员就会让消费者先交一点钱,这叫“小订”或“封房金”,钱数一般不多,一两百元即可,最多1000元。交钱后,售楼人员便承诺不再把这套房子介绍给其他人,这让消费者对其有了归属感。其实,这是一种被行内称作“逼订”的销售技巧。消费者交钱后,会在心理上对这个楼盘有了牵挂,往往最终会将其买下。 招数二封杀第一需求 楼盘的销售现场通常会张贴出一张销售进度表,上面明确显示哪些户
型已被售出、哪些户型已被预订。如果消费者完全相信这个进度表,可能就被忽悠了。 在售楼人员介绍楼盘情况时,消费者第一眼看中的往往是整个小区最好的房子,但这样的房子并不一定能买到手。当售楼人员用某些暗语询问销售控制台时,控制台的人员立即就心领神会,告知消费者这套房子已经售出。 规划面积较大的楼盘项目往往采用低开高走的价格策略。一个项目刚开盘时的价格通常较低,此时,一些开发商就会以“小区里最优质的房子”作为诱饵,吸引消费者的关注。随后,开发商会为了把位置、户型不理想的房子先卖出去而谎称好房子已经售完。不明就里的消费者听信销售人员的介绍后,往往会放弃自己的第一选择,转而买下性价比并不高的房子。随着销售量的增长,开发商会将较好的房子逐步放出,而销售后期的价格必然会上涨,于是好房子也能卖出个好价钱。 招数三囤房加价 对于销售情况比较火爆的项目,消费者想买的房子往往已经售罄。其实,售楼人员自己手中有时会握有一些房源,当消费者的购买意向强烈时,售楼员便声称正好有人想加价转让,一些消费者为了买到满意的房子,往往会心甘情愿地加价购买。殊不知,这笔转让费其实已经装
盯紧定金条款上的不利 约定勿入购房陷阱 Document number【980KGB-6898YT-769T8CB-246UT-18GG08】
定金条款上可能有不利约定 某些永春商在关于定金的条款上，做出明显不利于购房者的规定，然后拿出对购房者不利的《预售契约》要购房者签约，使购房者要么放弃数万元的定金，要么被迫签订可能会给自己造成更大损失的合同，就像“第21条军规”，将购房者置于两难的困境。 张女士被北京某着名永春商“明星楼盘”精美的宣传资料所打动，遂与该永春商签订《认购书》，并交纳了3万元的定金。但是当她委托的律师如约去签正式的《预售契约》时，发现《预售契约》中规定的条件与宣传资料所承诺的不符，为将来住房面积缩水埋有伏笔，律师当即提出质疑并拒绝签约。在双方就此事进行磋商协调期间，永春商擅自将该房卖给了他人。经交涉无效后，律师代张女士以违约为由把永春商告到法庭，要求对方双倍返还定金。 永春商以张女士未如约签订《预售契约》，购房合同未生效为由进行抗辩，认为自己不应承担违约责任，张女士应为自己未签订《预售契约》的违约而承担不利的法律后果。经过两审的辩论后，法院终于认定，3万元的定金是对订立合同的担保，在购房合同生效之前已经独立生效。由于永春商的违约致使双方未能签《预售契约》，因此应负违约责任。最后法院判永春商双倍返还定金。 由于律师的介入，张女士的合法权益得到了法律的保护。 但东北来的魏小姐就没这么幸运了。她的经历与张女士相似，在交定金时她提出楼盘附近的烟囱冒出的烟有损健康，售楼小姐承诺楼盘交付时会拆除烟囱。但魏小姐经了解，确认这是一虚假承诺，所以，当永春商拒绝将此承诺写入《预售契约》时，魏小姐决定放弃这套房。但永春商以魏小姐拒签《预售契约》，因而违约为由，拒绝立即返还定金，说是等整个楼盘都销售出去后再予返还。“理亏”的魏小姐只好老老实实地回家去等，直到该楼盘入住率达80后才回来要定金，但此时永春商早已不知去向。 让永春商用定金“上了一课”的购房者绝非魏小姐一人。希望购房者盯紧自己付出的定金，不要让永春商利用您对有关法律的生疏而损害了您的利益。其实，如果您对相关法律不熟悉的话，委托一位内行来代理操作购房事宜，将会安全可靠些。这笔支出的花费与所避免的风险相比，对于购房者来讲，绝对不是一种奢侈。
合同编号：YT-FS-3924-72 房地产合同签订常见十大 陷阱(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
房地产合同签订常见十大陷阱(完整 版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明 确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 房地产合同签订常见陷阱：心明眼亮避开购房陷阱--谨慎签订合同 陷阱一：在认购书里没有注明 因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。
同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。 陷阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是A公司开发的，实际上却是由B公司投资，作为买家还是应与A公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。 陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字 签补充协议在购房交易中很有必要。但是要提醒
购房要点与购房陷阱 “此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同条款没商量。”相信大多数买房的人在面对购房合同时都有这种感慨，因为在合同中有大量的条款是消费者不熟悉的，而这些条款又恰恰正是房地产行业常见的不平等条款，如果对每一条款进行认真研读，购房的时间又会一拖再拖。 伴随着城市房价节节攀升，个人商品住宅消费正成为新的一轮经济增长点。但城市房地产市场长期以来存在的混乱局面，尤其是房地产商利用格式合同侵害消费者合法权益的事情时有发生，甚至有愈演愈烈之势。那么，哪些是房地产行业常见的不平等条款呢? 霸王条款之一:对虚假宣传不担责 如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定，甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。 尽管法律对什么样的内容符合要约邀请，什么样的内容符合要约条件没有十分明确的说法。但从广告法的内容来看，房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，理应遵循公平、诚实信用的原则。因此，开发商房产广告所宣传的内容，也应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来对待。但上述条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。 霸王条款之二:屋顶外墙广告管不着 如某开发商印制的《商品房预售合同》规定，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。 事实上，根据物权法等法律规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。因此，开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利的。 霸王条款之三:车位归开发商所有 如一家地产商的《商品房预售合同》规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。 按照物权法的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。 霸王条款之四:解除合同期限不一样
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 购房合同常见陷阱及规避 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
陷阱一：在认购书里没有注明因何种原因退房以及后果 购房者与开发商签订认购书后，就要交一定额度的定金，这是无可非议的。但有时购房者在交付定金后因种种原因得不到银行的贷款而无法购买该房产时，发展商一般都只退购房款而不退定金，理由是买家没有履行合同，所以没收定金。 对策：律师建议买家最好与发展商在协议中约定，若买家得不到贷款时，定金该如何返还或是否要扣除部分作为手续费等，这样就避免了很大的麻烦。 同时，开发商是没有权利没收定金的，这本身是没有法律依据的。陷 阱二：合同主体认定不明 购房者由于缺乏法律常识，往往会犯一些比较初级的错误。有时代表发展商签约的人并不是法人代表，或者合同上的开发商并不是该房产土地拥有者，这些都有可能产生问题。 另外，也有可能该项目是a公司开发的，实际上却是由b公司投资，作为买家还是应与a公司签约，否则也会带来一系列的麻烦，以后办理各种手续会很麻烦。 对策：在签约前您最好查明代表发展商签字的人是否是法人代 表，如果不是，则是否持有“授权委托书”。否则，这个人的签字是无效的，同时要注意合同上的公章，这样可以避免发展商推卸责任。 陷阱三：不要轻易在开发商提供的补充协议上签字
签补充协议在购房交易中很有必要但是要提醒购房者的是，开 发商提供的补充协议一定要看清楚。现在有的发展商在与客户签约 时，会主动向客户出示一份补充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免赔责任以及面积丈量误差率差异过大在哪些情况下能免赔。这是发展商为了保护白己在一些非人力能控制的情况下造成违约规避风险的一种方式。 善良的购房者不要仅仅把开发商的免责条款都签了，而忘记保护白己的利益。 对策：看清楚补充协议的条款，最好的办法是找一个律师来帮你的忙。陷阱四：“最短时间”与“最好” 合同是双方意思一致的表达。但是，实践中开发商往往会给购房者很多诸如“如果发生I可题，在最短时间内解决”，“在装修材料上，选择最好的国外进口的”等一些看上去很诱人但没有实际意义的承诺。最短是多长时间，什么样的才算最好的？不知道。 合同里出现这种模糊的概念时，法律也没有办法，因此产生的纠纷购房者根本打不赢官司。 对策：购房者一定要把每一个具体的时间、具体的地点、具体的 材料以及开发商的口头承诺落实在合同里。 陷阱五：约定提前交纳部分费用 开发商是做商人的，而房地产开发又是一件对资金要求很高的行业。开 发商面临资金压力是很正常的，但并不能以此为理由要求购房 者提前交纳不该交的钱。而在合同或是补充协议中，开发商常会将一些不该预先交纳的费用写进去，要求购房者提前交纳，这是显失公平的。
房地产开发商到底设置了哪些陷阱购房陷 阱面面观- 从古至今，衣食住行就是人们的四大基本需求。现如今，人们的衣食都有了保障，便越发关心起了住房问题。而一拨又一拨的购房热，买家往往失去理智，自觉不自觉地钻进了不法房地产商设置的各种陷阱。面积缩水、虚假广告、延期交房、拖延办证、零风险投资等让购房人吃亏上当的事屡屡发生，从而引发大量的商品房买卖合同方面的纠纷。那么，在实践中开发商到底设置了哪些陷阱呢？总结我们的实践经验，主要表现在以下几个方面： ●广告（包括沙盘、售楼书等）陷阱 为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中（包括沙盘、售楼书等）对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，但对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。 ●销售陷阱 中国人买东西向来有跟风凑热闹的从众心理，一听说哪个
楼盘观者如潮，那些想买房的人便跃跃欲试了。正是抓住了消费者的这种盲从心理，开发商就给买房人设下了陷阱： 其一，以小利诱之，在拿到预售证之前搞内部认购。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，对那些买房人自然有吸引力。在此过程中，买房人认为自己得到了便宜，开发商也借此机会筹到了资金。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。这样，买房人的投资就充满了风险。 其二，制造假象，在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。开发商的做法是推出预售房屋总量的四分之一或三分之一，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选最差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经名花有主，另一方面还可以避免这些丑女到最后待字闺中。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。 在价格的制定上，则会根据前期所推单元的销售情况，对其余单元的定价进行调整。一般而言，刚开始销售（开盘）时，开发商往往一般总会把价格定得低一些，以所谓的最低价（通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间）来吸引客户，而一旦有客户来购房，那个最低价也就不翼而飞了。在实践中我们会看到，只要销控和销售现场布置以及广告炒作成功，价格都会节节升高，甚至从开盘时的三四千元暴涨到收盘时的五六千元都不稀奇。 其三，大力营造现场道具和售楼气氛。为了制造一种销售
【北美购房网】 揭露海外购房陷阱,这几个大坑你必须知道! 近年来海外置业的门槛逐渐降低，使得适应人群从金字塔顶端向下发展。在海外置业的人群中，不少购房者为了移民、求学、投资等多方面需求的驱动，他们希望用海外的一套房产作为自己达到目的的敲门砖。但很多移民大国都有动不动就调整移民政策和门槛的习惯，加上对当地房地产市场的不了解，很多海外购房者陷入困境。 根据《2017中国高净值客户海外置业展望》指出，有接近一半的中国高净值人群将海外房地产投资作为最主要的目标。不过，海外置业真的像多数广告中宣传的那样轻松简单、安全可靠吗？北京晨报记者通过调查走访，揭露海外置业的多个陷阱，给您提 个醒。 事例 购房为绿卡成一场空
记者在采访中发现，在海外置业的人群中，不少购房者是受到移民需求所驱动，他们希望购买房产以后则能获得外国居留的资格，也就是所谓的“绿卡”。在房产及移民中介的渲染下，很多购房者认为这一政策在国外同样适用。但事实上，基本上所有西方的发达国家，如美国、澳洲、加拿大、英国等都不存在买房移民的政策。南欧部分国家如希腊、西班牙、葡萄牙等，为缓解经济低迷状况，推出了吸引海外投资的移民政策。但此类项目移民也有一定的门槛要求，并不只是简单的买了房子就能马上移民，因此买家在买房前一定要先了解清楚当地的移民政策。 今年已经40岁的李女士是一家银行的客户经理。单身且小有积蓄的她，想通过在海外购买房屋进行投资。经过朋友的介绍，她认识了朋友拥有澳洲国籍的男友。经过初步的申请，她没有通过澳洲外国投资审批委员会认可，所以原本看好的房产只能由有澳洲身份的人购买。此时，朋友的男友王某成为了最合适的人选。经过朋友的建议，王某先买下李女士看好的房屋，之后私下找了个过户师转名给了她。 “因为是朋友的关系，我一直非常信任他们操作这件事。在买房的整个过程中，我一直在国内，甚至没有出国去看过房子。”就这样，正因为这种朋友关系，李女士在对房子的细节几乎一无所知的情况下，就在墨尔本买了两个楼花。 她告诉记者，“我原本是想买两套，借此拿到澳洲永久居民身份，之后自留一套再卖一套出去。可是，当我和专业的朋友咨询之后，发现这个想法根本行不通。现在买完房
二手房购房陷阱与法律防范 摘要：温家宝总理大力提倡保障和改善民生，其中一个重要举措就是要促进房地产市场平稳健康发展。然而在实践中因为购房者疏于对房地产相关法律的理解，往往导致自己的合法权 益得不到及时有效地保障。本文以案例说法的形式解析常见购房陷阱，并对如何防范购房陷 阱进行了深入的法律思考。 关键词：无权处分；善意取得；合同法 买房卖房是家家户户都要面对的大事。大多数人攒了一辈子钱就为了给自己或儿女买一套称 心如意的房子。可是房子买不好却最让人揪心。本文会通过两个生活中常见的案例给大家介 绍一下如何买卖二手房以及如何规避常见法律风险。 案例一：难圆的画家梦 张老师是一位中学美术老师，现已近退休年龄。话说张老师对自己的退休生活还是非常向往的。因为他早就设想着自己退休之后，要找一个山青水秀、远离都市繁杂的乡村，圆自己儿 时的画家梦。他听人说离郊区不远处有一个村庄风景宜人，有很多画家都在那儿写生。他去 那儿考察了一圈，发现果真名不虚传。所以就从当地农户手中买了一套带庭院的民宅。为了 使自己的晚年生活更加惬意，张老师还大兴土木，在原来的房屋旁边又盖了两间大瓦房。就 这样，张老师退休后在这个与世无争的小乡村里平静地度过了两年。可惜好景不长，一纸诉 状打破了张老师平静的生活。这是谁告的张老师呀？不是别人，正是当初卖给张老师房子的 那个农户。那个农户现在上法院告张老师，不为别的，就为让张老师还他的房子，他说房子 他现在又不想卖了，要把房款退给他，把房子要回来。张老师一听当然不干了，我们已经签 了买卖合同，这已经事过两年，而且我还在院子里又加盖了两间大瓦房呢，怎么能说还给你 就还给你呢。 案例解析：张老师到底能不能赢这场官司呢？这要先从我国的土地所有权制度谈起：我们知 道我国实行土地公有制度，我国的土地有两种所有权主体：国家所有权和农村集体所有权。《物权法》第47条规定城市土地归国家所有。《土地管理法》第8条规定农村和城市郊区 的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《土地管理法》第63条 规定农村集体所有的土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。 张老师买的这个房子属于农民集体所有，如果转让，也只能在村民之间进行。而张老师持有 城市户口，根据法律他是无权买卖这个房子的。那么，张老师和这个农民签订的买卖合同又 该怎么办呢？在法律上，合同成立并不代表合同就一定生效。一般来讲，合同分为三种：一 种是有效合同，一种是效力待定合同，这我们在前面已经讲过。最后一种是无效合同。常见 的无效合同可分为以下几种:（1）无行为能力人订立的非纯获利益的、非处分零花钱的合同；（2）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，且损害国家利益的；（3）双方恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的；（4）违反法律、行政法规的强制性规范的合同。在本案中，张老师 和农民所订立的合同就是违反法律的强制性规范的合同。所以双方签订的合同就是无效合同。在本案中张老师签订的买卖合同因为内容违法而不受法律保护，他只能从他苦心经营的房子 里搬出来，把房子还给那个农户。当然，那个农民也如数返还了房款，并且法院也判定农民 赔偿张老师当年所花费的装修款和加盖两间房的费用。可是张老师却是有苦说不出。因为两 年来房价连连上涨，而且装修建材费用也水涨船高。现在再用这同样的钱已经买不来原来的 房子了，他可以说是“为他人做嫁衣了”。 案例二：王奶奶的房子 王奶奶早年丧偶，有一栋价值30万元的房子，她有一儿一女，都各自成家单过，并各育有 一子。按理说，王奶奶也该到了颐养天年的时候了，可是天有不测风云，王奶奶的女儿在一 次车祸中丧生。这随后老人因为丧女之痛也一病不起，不久就医治无效身亡。生前并没有立
【支招】10大真实案例告诉你的买房10大陷阱 陷阱1居民楼上下烟道串味 案例：宝山区一二八纪念东路象屿郦庭的业主吴女士投诉油烟串味问题。所谓油烟串味就是别人家里烧菜，自己家里能闻到油烟味。吴女士说：“这油烟味不是从窗户飘进来，而是从厨房油烟管道那溢进来。我早上出门如果忘了关厨房移门，晚上回到家，客厅、卧室到处都是油烟味”。开发商承认是建设施工单位没有按规范修建，还扣押了施工方的保证金。但1年多来开发商也一直没整改，找物管解决也无济于事。 专家支招：烟道属于公共部分，在保修期内应由开发商整改。若超过保修期将动用大修基金整改。购房者是与开发商构建的合同关系，开发商不能以施工单位没履行义务来抵消其应该对购房者履行的义务。开发商可以用原施工方的保证金找第三方整改。 陷阱2口头夸大赠送面积 案例：西彭70岁的老人李先生，买房时听置业顾问介绍，看户型图有约12.5平方米的院馆赠送。可是签合同时，没发现总平面测绘图上“蚂蚁小”的尺寸标示院馆面积缩水了一半。 专家支招：虽然置业顾问口头承诺及户型销售资料上都标明了赠送的面积，但这并不视作“要约”。因为户型图上还有这么一句：“本资料所有图片及文字说明仅供参考，实际交付标准以规划国土部门的批准文件及双方签署的买卖合同为准”。因此，建议购房要求与开发商签附加协议约定清楚赠送的面积。 陷阱3套内实得均价诱惑你 案例：去年底，薛先生看上一套商品房，当时吸引他的原因是“套内实得单价5500元/平方米”的广告。但实地考察才发现套内均价竟达8500元/平方米。原来，该套房子的赠送面积有五六十平方米。 陷阱4赠送的地下室风险大 案例：陈先生在渝北买了一套叠拼别墅，获赠了负一层地下室。原打算将地下室做影音室的，但后来发现不妥：虽然《使用说明书》和《质量保证书》上写明“地下室防水渗漏保修5年”，但无采光、通风的地下室很容易损坏电器。地下室形同鸡肋。 专家支招：保修期是按照接房时间起算的。赠送的地下室，是业主专有部分之下的非公共部分，属个人受益，因此，若超过保修期出现渗漏等质量问题，在司法实践中，往往不能通过业主大会决议动用大修基金维修，一般由业主自己买单。 陷阱5车位配比严重不足 案例：陈女士2009年买下渝北宝圣大道某楼盘时，没问清车位数量，但合同附件上开发商标明“本项目车位总数量配置符合政府规划部门批复的规划经济技术指标的要求”。可等她去年底接房时才发现，小区车位仅有170余个，而该小区有10栋高层，总户数至少在2700户以上。因此，车库每天上演现实版“抢车位”。同时，小区内车辆乱停放现象严重。以致于小区车主间日常口角、摩擦不断。
验房、收房要仔细看合同或房屋质量是否有变动 购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。 即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。 牢记新房验收15招保修期从交付之日起计算 那么，新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？北京市房屋修建工程监督站的高级工程师给记者做了详细的讲解。 第1招：看“备案”留“两书” 新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。 2006年1月1日起，本市所有新建住宅竣工时，都要进行一户一验，并出具《住宅工程质量分户验收表》。住宅工程质量分户验收不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。 第2招：卫生间不渗不存 检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。 检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。 第3招：门窗灵活严又亮 试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。 第4招：轻敲各面听空裂 墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。
“闪离”争房记——购房陷阱与法律防范 发表时间：2012-08-20T15:23:14.700Z 来源：《赤子》2012年第6期作者：王墨[导读] 可是显然现在李太太拒绝履行这个合同并且请求法庭确认李先生和买房人签订的买卖合同无效。王墨（中共佳木斯市委党校法学教研室，黑龙江佳木斯 154004） 摘要：本文以以案说法的形式解析婚姻中常见的房产纠纷，并对购房人该如何防范房产陷阱，及房屋所有权人该如何保护自己婚姻中合法财产权益进行了深入的法律思考。 关键词：房屋产权证；合同法；物权法；继承法 中国的房价一直居高不下，有关房产的法律纠纷也是不胜枚举。其中，比较引人注目的法律纠纷是婚姻存续期间内关于婚房归属的认定。本文通过解析一个争婚房的案例，对购房人该如何防范房产陷阱，及房屋所有权人该如何保护自己婚姻中合法财产权益进行了深入的法律思考。 案例： 话说小夫妻李先生和李太太，都是80后，现在流行的 “闪婚闪离”族，他们婚后有一处共同共有房产，房产证上的名字只是李先生一个人。现在二人因生活琐事开始冷战闹离婚。这个李先生就多揣了个心眼，拿着房产证，背着老婆，偷偷地把房子给卖了。并且把房子过户给买房人赵大爷。现在好了，买房人拿着房产证来让李太太腾房了。李太太当然不干了，一纸诉状把买房人给告上了法庭，理由是，这房产属于夫妻共同共有财产，虽然房产证上只有李先生一个人，但李太太仍然是这栋房屋的共同所有权人。李先生在没有征求共同所有权人李太太的同意下，就私自处分房产的行为属于法律上规定的 “无权处分”行为。 “无权处分”是指物权的处分人在没有处分权的前提下所做出的处分行为。比如说朋友委托你代为看管他的电脑，可你没有征得朋友的同意却把电脑给卖了。你的这种行为就是无权处分行为。那么既然是法律上规定的无权处分行为，是不是就一定导致这个买卖合同是无效合同呢？不一定。根据《合同法》51条，将无权处分的合同规定为效力待定的合同。效力待定的合同，就是说这个无权处分的合同是否有效还是要看共同所有人是否愿意追认这个合同。在本案中，也就是说只有当李太太事后也同意出卖这个共同房产时，李先生和买房人签订的这个房屋买卖合同才有效。可是显然现在李太太拒绝履行这个合同并且请求法庭确认李先生和买房人签订的买卖合同无效。 法律解析： 那么法院该如何判案呢？是宣判买卖协议无效，把房子退还给李太太呢？还是站在买房人赵大爷这一边，因为他已经办理了房产登记，这户房子就理所应当的归他所有呢？如果你是买房子的赵大爷，会不会觉得自己很冤枉呢？如果大家买卖时都诚惶诚恐，裹足不前，买到手的东西还担心可能会退回去，那我们这个市场秩序也就濒临瘫痪了。为了维护交易安全和市场秩序，在这种情况下，法官会援用“善意取得制度”。那什么是善意取得呢？这是法律中一项特殊的制度。《物权法》第106条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：受让人受让不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。这个法条的意思是，如果无处分权人将不动产转让给买受人的，所有权人有权追回；但是在下列情形的，这个不动产却追不回来了，也就是说该买受人可以取得该不动产。 （1）买受人买该不动产时是善意的，也就是说根据常识、专业知识、对买卖人的了解调查，他主观上是不知道这个出卖人是无权处分这栋房产的； （2）以合理的价格转让，是指买受人出的价格不能过度低于市场价，一般指不低于市场价的70%。否则的话，很难让人相信他是善意的； （3）转让的不动产已经登记。但这个制度带来的风险是什么，如果你将自己的房子登记在他人名下，在发生纠纷时就有可能丧失掉本来属于你自己的东西。比如，我要买一个房子，但是我出于各种因素的考虑，不想把它登记在我的名下却登记在别人的名下。但是如果名义权利人没有征得我的同意将我的房产私自处分，卖给了第三人，第三人又支付了合理的价款并进行了过户登记，我再想主张房屋的所有权在法律上已经不可能，也只有向名义权利人主张损失赔偿。但是我们要注意善意取得制度只是民法的一项制度，有关追赃的问题适用刑法的规定。 在这个案子中，如果买房人能向法官证明自己在买房时是善意的，也就是他的确询问调查过这个房产背后是否有其他共同所有权人，但李先生欺骗他没有，他才以市场价买的这个房子，他可以适用法律上的“善意取得”制度取得这个房产。而李太太只能找她老公要赔偿了。可是如果反过来，这个买受人赵大爷明知对方有老婆，而且这个房产还属于夫妻共有财产，可他仍然不管不问，一意孤行地买了这个房子。这时，法官就会把房子判给李太太所有。而买房人赵大爷却只能向李先生要求赔偿。 购房注意事项： 还是这个案例，假如李先生和李太太，当初的确是闹离婚，李先生和李太太就商量好把房子卖掉后一人一半，李太太对李先生说“这事你去办，钱到手了咱就散伙。”于是李先生就把这个房子卖给了赵大爷。可就在赵大爷刚交完钱不久，李先生就听说这个地方政府要开发成花园式小区，还要建重点中学。这个房子至少能升值到40万，可他当时只卖了30万，亏了！于是两个人在这种“大是大非”面前又站到了统一战线上，夫妻联手状告赵大爷归还这套房子，理由是妻子不知道丈夫卖房子，也没在买卖合同上签字，现在要求赵大爷还房子，不卖了。我们要有个意识，什么意识呢？就是法律事实不代表客观事实。上法庭是要讲证据，你能证明你说的这个事吗？有人证、物证、录音录像吗？你拿的证据是合法取得的吗？如果你口说无凭的话，就只能吃哑巴亏。赵大爷怎么可能拿出证据证明李太太是同意并且委托王先生去卖的房子呢？！赵大爷如果这时房屋还没过户登记，就只能乖乖地把房子退给李先生。 如果您是买二手房，那么您就要看看房屋所有权人是否具备“两证”。哪两证呢？也就是房屋所有权证和土地使用权证。但是现实生活中，房主手中有两个证的很少，能有一个房产证就不错了。即使你没有土地证也不影响你买房子。看房产证，最重要的是您要看看房产证上的名字是谁。是不是就是卖您房子的本人。如果不是，您千万别买。退一步讲，即使卖你房子的人和房产证上登记的是一个人，也要小心，因为还要查查这栋房子是否属于夫妻共有财产。如果对方是已婚人士，要夫妻双方同时到场并都签名，该买卖合同才有效。但这里我还要提醒大家，要看看对方的结婚证，尤其要注意上面的结婚日期。为什么呢？因为如果这个房主他俩是半路夫妻，可能会有些产权纠纷。怎么讲呢？如果前妻知道房子卖了之后，很可能拿着她当初签的离婚协议来了，离婚协议上明明写着现在前夫住的房子是要留给儿子的，你怎么说卖就卖了呢！你买房子也就被搅和进他们家的内部纠纷里了。