购房要点与购房陷阱
“此房是我建，价格由我定，要想买房子，合同条款没商量。”相信大多数买房的人在面对购房合同时都有这种感慨，因为在合同中有大量的条款是消费者不熟悉的，而这些条款又恰恰正是房地产行业常见的不平等条款，如果对每一条款进行认真研读，购房的时间又会一拖再拖。
伴随着城市房价节节攀升，个人商品住宅消费正成为新的一轮经济增长点。但城市房地产市场长期以来存在的混乱局面，尤其是房地产商利用格式合同侵害消费者合法权益的事情时有发生，甚至有愈演愈烈之势。那么，哪些是房地产行业常见的不平等条款呢?
霸王条款之一:对虚假宣传不担责
如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定，甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请，不具有要约效力，甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。
尽管法律对什么样的内容符合要约邀请，什么样的内容符合要约条件没有十分明确的说法。但从广告法的内容来看，房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容，应当真实、合法，不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者，理应遵循公平、诚实信用的原则。因此，开发商房产广告所宣传的内容，也应看做是合同的一部分，应当作为合同义务来对待。但上述条款排除了开发商所做商业广告等成为要约的任何可能性，为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。
霸王条款之二:屋顶外墙广告管不着
如某开发商印制的《商品房预售合同》规定，其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属出卖方。
事实上，根据物权法等法律规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权，建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营，应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。因此，开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利的。
霸王条款之三:车位归开发商所有
如一家地产商的《商品房预售合同》规定，占用小区的道路或场地用于停放的车位，全部归出卖人，出卖人有权出售、出租，对此购房者无权干涉。
按照物权法的规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。
霸王条款之四:解除合同期限不一样
如某楼盘《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)延迟支付合同价款，经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款，甲方有权解除本合同。同时，又规定甲方延迟交付该商品房的，经乙方催告后90日仍未交付的，乙方有权解除本合同。
应该说，按照合同法的规定，合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务，对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限，合同双方当事人也应是对等的，但开发商在合同里却规定，如果卖方催告30日未收到付款即可解约，与买方催告90日未收到房产才可解约的规定，明显是不对等的。
霸王条款之五:违约金差一倍不合法
某《商品房预售合同》规定，乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。同时，又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房
工程质量保修责任的，应当承担下列责任:按每拖延一天10元计算，向乙方支付违约金。
依据民法通则及合同法的规定，合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定，购房人逾期履行义务每天支付违约金20元，而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元，显然违反了民法通则及合同法的公平原则。
霸王条款之六:违约金、定金两者如何取舍由开发商规定
某《商品房买卖契约》规定，乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后，若未获批准，甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项，否则视为乙方违约，甲方有权解除本契约，并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方，定金不予返还，乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。
不难看出，此项霸王条款违反了合同法中“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。根据上述合同的内容理解，开发商在购房人违约的情况下，既可以没收定金，又可以收取1%的违约金。
霸王条款之七:开发商违约不担责
某楼盘的《商品房买卖契约》规定，房屋交付后90天内，双方应按规定准备资料，协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。但在对开发商不协助对方办理的违约责任选择上，全部选择空白。
如此霸王式条款的设定，意味着开发商既不用承担限期履约的责任，又不用承担任何赔偿责任，无疑是不平等合同，对购房者维权是极为不利的。
霸王条款之八:用格式条款对抗非格式条款
如某楼盘《商品房预售合同》规定，合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突，以本附件内容为准。这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非格式合同。
根据合同法的规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的，应以非格式条款为准
。
购房常见陷阱及对策
宝泰·房产2007-6-28174756文章来自宝泰·房产
“小心使得万年船”，对于购买房子这种大宗消费品来说更要如此，毕竟对很多人来说，买房置业可能是一生中最大一笔支出了，了解一些必要的程序和知识，会让您的购房之旅更加安全明白，避免走弯路乃至上当。
内部认购
内部认购是指房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。
由于内部认购行为政府不认可，也没有纳入管理，商品房的内部认购可能存在以下隐患：一是开发商还没有缴清开发地块的土地使用权出让金，导致将来难以取得房地产证；二是该商品房可能已经被开发商拿去抵押，将来购房人取得的不是完全的房屋所有权；三是由于内部认购合同没有政府部门的登记备案，开发商可能会将房屋一楼多售。
防陷对策：
（1）对这类没有销售许可证或产权证的项目，消费者最好不要与之签订任何协议，也不要交所谓的“定金”。
（2）至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好，实力雄厚，具有市场品牌的楼盘。
配套设施
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
防陷对策：
（1）购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？
（2）调查教育设施是否为教育行政部门所认可。
（3）看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套。麻烦就多了。
物业管理
开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。
防陷对策：
（1）购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。
（2）如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时，可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。
乱收费
物业管理公司乱收费是指物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费。通常表现在下列几方面：
（1）超出核准的价格收取管理费。
（2）擅自提高收费标准，赚取收费差价。
（3）擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
防陷对策：
（1）业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为，重大事项须经业主大会同意。
（2）订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开，合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力。
购房合同
购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意别让开发商在合同的空白处做手脚。一些房地产销售人员交给购房人的合同都是已经填好的，条款自然是有利于开发商的。一些购房人因为不懂相关法规，也就糊里糊涂地签了字，之后遇到纠纷才发现上当。
防陷对策：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》，若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。
房产证拖着不办
有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。而每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是正在办理。
防陷对策：
购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上属于自己权益的内容。如无需填写时，也应画上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。
定金或订金
目前开发商在签正式合同之前都要求购房者缴纳一定数额的款项，作为定金或订金。如果合同签不成或消费者不来签合同，定金或订金不退。这种定金或订金的约定，对消费者极为不利，使消费者在签约时处于受制于人的境地，在签约谈判时双方因为合同的某些条款达不成协议而导致谈判破裂，开发商都以对方没有签约违反定金的约定为由，拒不退还定金。购房者往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思不能体现在合同中。
防陷对策：
(1)不提倡签认购书
签了认购书，交了定金或订金，致使买方将来在正式合同的谈判中处于被动地位，买方的合理要求常常遭到开发商的严词拒绝，经常以定金或订金不退相威胁，以迫使买方就范。签订认购书，并不是房地产交易过程当中的必经程序，属双方自愿行为。建议消费者不要签订认购书，看好了房子后直接与开发商谈判，签订正式合同。谈成了，皆大欢喜，谈不成，立即走人，不留任何后遗症。如果个别楼盘处于真实的热销中，消费者又非它不买，那么建议您在签认购书时在认购书上加上条件，即“如果双方在签订正式合同时，就合同的具体条款达不成一致意见，不能签署正式合同，卖方应无条件立即退还定金”。
(2)先签合同后交定金
按照一般的情况，定金是在合同签署以后买方的义务之一(注意，是合同签署之后的义务之一，而不是签署之前的)。在买方缴纳定金以后，由于开发商的原因而导致的合同不能履行，开发商应该“双倍返还定金”，因买方的原因导致合同不能履行的，开发商“有权不返还定金”，这是法律条款所规定的。可这和目前开发商操作的“订金”或者“定金”的做法完全不同。法律对定金的规定是合同签署以后的，而现在开发商收取的定金是合同签署以前的。所以应看好合同后再慎重交定金。
投资回报率
许多开发商为吸引买家，迫切地推出投资回报计划，声称自家开发的楼盘在今后若干年内可为消费者返还10％一30％的投资回报。其实，建设部出台的《商品房销售管理办法》已对投资回报行为明令禁止，当然，此处特指的是期房。开发商应本着诚信经营的原则。在竞争中以品质求胜，以信誉求胜，不该盲目策动所谓的投资回报计划或者返本销售等噱头。
防陷对策：
投资有风险，业主需谨慎。买房人不要轻信开发商的宣传，要多考察多咨询才是。仔细计算利率变化、家具家电、装修成本、租金走势、区域经济、政策影响，凡是公布一个“死”数字的楼盘。统统没有把这些影响投资回报的重要因素算进去。还是把回报率当成楼盘“起价”一样吧：也就看看，千万别动心。
楼盘非法抵押
一些地方在商品房买卖中基本采用预售方式，而这种方式购房人所担负的风险很大。开发商在预售商品房时常常通过楼盘非法抵押设置三种陷阱，消费者一定要警惕。
(1)开发商在建设项目土地被抵押的状况下，不告知购房人抵押的事实。就与购房人签订商品房买卖契约。且这种房屋的权利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消购房人的顾虑，顺利收取定金和首付款。
(2)开发商在建设项目土地被抵押的状况下，在与购房人签订合同后，为了顺利将土地抵押转成在建工程抵押，往往不为购房人办理登记备案手续。
(3)开发商在不通知抵押权人的情况下，也不告知购房人抵押的事实，将已作为在建工程抵押的房屋销售给购房人，在签订契约收取房款之后，长期不为购房者办理登记备案(被设定抵押的房屋无法办理登记备案)。
防陷对策：
(1)为防范购房风险，购房人在签约前，须查验房产管理部门核发的《商品房预售许可证》，凡土地设定抵押的房屋，许可证上备注栏内均加以备注。对土地设定抵押的房屋、购房人在签约时，应要求开发商将土地抵押权利瑕疵在合同中注明。并在合同签订后五日内(最长不得超过三十日)，敦促开发商按期办理登记备案手续，防止开发商在将土地抵押转成在建工程抵押时将已售的房屋作为在建工程进行抵押。
如果是在建工程被抵押的，《商品房预售许可证》上也会加盖抵押章。对已作为在建工程抵押的房屋，购房人在签订房屋认购书后，应待开发商办理了抵押注销手续后，方能与其签订契约；在其办理了登记备案后，方可支付首付款或房款。
购房法律风险防范要点
1.摸清楼盘家底
预售商品房必须具有《商品房预售许可证》，现房必须具有《房地产权证》方可出售。购房者应当查验原件，并对其上所注明的内容遂一仔细核对，清楚了解自己想认购的该套房屋是否在可预售的范围之内？有无抵押或者查封？如此，即可避免买到集资房、抵押房，进而导致产权证无法办妥，商品房买卖合同可能无效等最恶劣情形的出现。
具体资料可向房地产管理部门网站查询。
2.小心交纳定金
按照行规，在你决定购买某套房屋后，在签订正式商品房买卖合同之前，开发商往往会要求先行签订《认购书》并交纳定金。经验告诉我们，定金交纳之际往往就是购房烦恼开始之时。
在签订《认购书》时，要特别注意其中限制或者剥夺购房者权利、免除开发商义务的条款，如有的《认购书》规定，在未签订正式《商品房买卖合同》之前要求购房者交纳首期楼款；将所有办不下按揭的责任规定全部由购房者承担。司法实践中，法院并不完全将这些条款一律视为无效，购房者必须引起高度重视。
另一重要细节是，在签订《认购书》交纳定金之前，开发商有义务将正式买卖合同及其补充条款向购房者出示。购房者应当清楚了解正式商品房买卖合同及补充协议的内容，避免出现在交纳定金后，由于购房人的原因导致买卖合同无法成立、开发商不予退还定金的情况出现。
在清楚《认购书》所定购房者义务自己均能接受的情况下，购房者才能与开发商签订《认购书》，对于销售人员口头承诺的内容，应当在认购书中作明确记载，作为日后签订正式商品房买卖合同的依据。
3.谨慎签订合同
目前，开发商一般均按房管部门合同范本与购房者签订正式商品房买卖合同。但由于范本合同本身存在许多选择性或者填空式的条款，加上开发商单方面制定的补充协议，使得合同的签订更加扑朔迷离。
必须指出的是，购房者完全有权利与开发商就合同及补充协议的各项条款进行平等协商，而不是只能按开发商所定条款签订合同，若经双方协商无法就商品房买卖合同达成一致，由于不能归责于双方的原因导致商品房买卖合同不能成立的，开发商必须将所收取的定金一倍退还购房者。若是因为开发商违反先前约定，不将房屋卖给购房人的，开发商需双倍退还定金。
对于开发商承诺的内容，应当写入合同或作为合同附件由开发商确认。装修标准应当明确具体，所用材料品牌、型号、产地最好写清；尽量采用套内面积计价，避免使用复杂的公摊面积计算；公用配套及房屋的附属设施也要有合同中列明；争取将将开发商免费赠送物品、包办城市户口等购房者特别关心的内容写成书面文件。
对于装修不合格、逾期交楼、逾期办理产权证，公用设施不配套、户口办理等购房者
关心的问题，除了规定开发商如何承担支付违约金的责任外，还应当规定在何种条件下购房者有权选择退房，并要求其赔偿经济损失，以充分保障购房人的合法权益。
需要特别小心开发商的免除或者减少自己责任、排除购房者权利加重购房人责任的不公平条款。比如：逾期交楼的违约金只按购房者实际向开发商交纳的现金楼款作为计算基数，按揭贷款部分则排除在外；逾期交楼的违约金标准大大低于法定标准；长期逾期交楼只承担支付违约金而不能退房；办理产权证的期限大大超出法定有交付使用90天办妥产权证的规定，有的甚至规定在交付使用后1000天内才办妥产权证；逾期办理产权证的违约金远低于国家规定；逾期办理产权证数年只承担违约责任而不能退房；免责条件无限扩大，不仅包括了法定的不可抗力情形，而且包括诸如政府行为的干预、技术原因、自然条件、卫生检查、地铁施工等等乱七八糟的事项，使得购房者风险无限增大，权利受损严重。
最好别签补充协议。补充协议由开发商制定，全力维护开发商的利益是不言而喻的。现在的补充协议往往约定：合同与补充协议不一致的以补充协议为准，而补充协议的大部分甚至全部内容或多或少地将原合同中购房者利益水平调整到了最低程度。
4.注意监证情况
一般来说，合同签订之的30天内，开发商应当将商品房买卖合同交房地产管理部门登记监证，自此，购房者才真正拥有所购房屋的准物权。及时办理监证登记也是防止开发商重复抵押、一房两卖的根本手段，所以，购房者应当及时向房地产管理部门了解自己所购房屋的登记监证情况。
5.不合格不收楼
开发商所交付的商品房必须符合法定和约定的交楼条件。房屋验收合格的最主要证明文件是《房屋竣工验收备案表》，未通过竣工验收备案的房屋，依法不得交付使用。在商品房尚未符合交楼条件的情况下，购房者最好选择不收楼，此时购房者完全可以按照合同计算违约金或者解除合同的规定要求开发商承担违约责任。但若选择收楼，逾期交楼的事实即告结束，此后，购房者只能要求开发商赔偿损失，而赔偿损失的证据难以收集，胜诉相对困难，退房的可能更小。
6.依法及时维权
购房者的合法权利受到损害的时候，必须也只有及时运用法律手段，自己的合法权利才会得到最大可能的保护。广大购房者既要看到开发商财大气粗、背景显赫，同时也要看到国家法治建设的巨大成就，相信法律、相信自己，全力维权，不要让自己的合法权益默默地失去。