二手房购房陷阱与法律防范
发表时间：2012-07-17T11:20:20.183Z 来源：《赤子》2012年第10期供稿作者：王墨[导读] 温家宝总理大力提倡保障和改善民生，其中一个重要举措就是要促进房地产市场平稳健康发展。王墨（中共佳木斯市委党校法学教研室，黑龙江佳木斯 154004）摘要：温家宝总理大力提倡保障和改善民生，其中一个重要举措就是要促进房地产市场平稳健康发展。然而在实践中因为购房者疏于对房
地产相关法律的理解，往往导致自己的合法权益得不到及时有效地保障。本文以案例说法的形式解析常见购房陷阱，并对如何防范购房陷阱进行了深入的法律思考。
关键词：无权处分；善意取得；合同法买房卖房是家家户户都要面对的大事。大多数人攒了一辈子钱就为了给自己或儿女买一套称心如意的房子。可是房子买不好却最让人揪心。本文会通过两个生活中常见的案例给大家介绍一下如何买卖二手房以及如何规避常见法律风险。
案例一：难圆的画家梦
张老师是一位中学美术老师，现已近退休年龄。话说张老师对自己的退休生活还是非常向往的。因为他早就设想着自己退休之后，要找一个山青水秀、远离都市繁杂的乡村，圆自己儿时的画家梦。他听人说离郊区不远处有一个村庄风景宜人，有很多画家都在那儿写生。他去那儿考察了一圈，发现果真名不虚传。所以就从当地农户手中买了一套带庭院的民宅。为了使自己的晚年生活更加惬意，张老师还大兴土木，在原来的房屋旁边又盖了两间大瓦房。就这样，张老师退休后在这个与世无争的小乡村里平静地度过了两年。可惜好景不长，一纸诉状打破了张老师平静的生活。这是谁告的张老师呀？不是别人，正是当初卖给张老师房子的那个农户。那个农户现在上法院告张老师，不为别的，就为让张老师还他的房子，他说房子他现在又不想卖了，要把房款退给他，把房子要回来。张老师一听当然不干了，我们已经签了买卖合同，这已经事过两年，而且我还在院子里又加盖了两间大瓦房呢，怎么能说还给你就还给你呢。
案例解析：张老师到底能不能赢这场官司呢？这要先从我国的土地所有权制度谈起：我们知道我国实行土地公有制度，我国的土地有两种所有权主体：国家所有权和农村集体所有权。《物权法》第47条规定城市土地归国家所有。《土地管理法》第8条规定农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《土地管理法》第63条规定农村集体所有的土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
张老师买的这个房子属于农民集体所有，如果转让，也只能在村民之间进行。而张老师持有城市户口，根据法律他是无权买卖这个房子的。那么，张老师和这个农民签订的买卖合同又该怎么办呢？在法律上，合同成立并不代表合同就一定生效。一般来讲，合同分为三种：一种是有效合同，一种是效力待定合同，这我们在前面已经讲过。最后一种是无效合同。常见的无效合同可分为以下几种:（1）无行为能力人订立的非纯获利益的、非处分零花钱的合同；（2）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，且损害国家利益的；（3）双方恶意串通，损害国家、集体、第三人利益的；（4）违反法律、行政法规的强制性规范的合同。在本案中，张老师和农民所订立的合同就是违反法律的强制性规范的合同。所以双方签订的合同就是无效合同。在本案中张老师签订的买卖合同因为内容违法而不受法律保护，他只能从他苦心经营的房子里搬出来，把房子还给那个农户。当然，那个农民也如数返还了房款，并且法院也判定农民赔偿张老师当年所花费的装修款和加盖两间房的费用。可是张老师却是有苦说不出。因为两年来房价连连上涨，而且装修建材费用也水涨船高。现在再用这同样的钱已经买不来原来的房子了，他可以说是“为他人做嫁衣了”。
案例二：王奶奶的房子
王奶奶早年丧偶，有一栋价值30万元的房子，她有一儿一女，都各自成家单过，并各育有一子。按理说，王奶奶也该到了颐养天年的时候了，可是天有不测风云，王奶奶的女儿在一次车祸中丧生。这随后老人因为丧女之痛也一病不起，不久就医治无效身亡。生前并没有立下任何遗嘱。王奶奶的儿子见老妈没了，姐姐也没了，就做主把老太太的房子卖给了张大爷，只是房产证上的名字还是死去的王奶奶，王先生跟他解释说，你看现在我妈没了，我姐也没了，这房子就该由我继承，你先把房款交了，我把钥匙给你，等我把房产证上的我妈的名字更改到我名以后，再找你过户到你的名下。你要是不放心，这房产证也先放你这儿。张大爷一听也有道理，就把房款交了。乐呵呵地就搬过去了。可是张大爷还没有高兴几天，就接到了法院的传票，原来有人把他给告上了法庭，要求他返还房屋。是谁把他告上了法庭呢？原来是王奶奶的外孙子。这是为什么呢？
案例解析：原来根据我国《继承法》，继承财产分为两种方式：一种是遗嘱继承，一种是法定继承。遗嘱继承就是根据死亡人生前所立的有效遗嘱来进行分配他的财产。而法定继承是在没有遗嘱的情况下，死亡人的第一顺序继承人配偶、子女、父母都可以继承其财产。我们注意这里孙子女并不是第一顺序继承人。也就是说王奶奶的外孙子并不是是第一顺序继承人，可他的妈妈，也就是王奶奶的女儿又先于老人死亡，也不能作为第一顺序继承人。这样对王奶奶女儿的一家人是不是很不公平的？其实继承法中还有一种制度叫代位继承制度。指的是在法定继承中，被继承人的子女先于被继承人死亡时，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承其应继承份额。适用代位继承制度需要满足以下条件：（1）被代位人是被继承人的子女，且先于继承人死亡。（2）代位人是被代位人的晚辈直系血亲。（3）只适用在法定继承中。所以，王奶奶的外孙子可以适用代位继承制度，来继承属于他妈妈的那份财产。这也就是说老人的房产也有他的一半。那么现在这个房子已经卖给了张大爷，买卖合同已经签了，只是还没有过户登记。王奶奶儿子的这种行为属于无权处分行为（无权处分是指物权的处分人在没有处分权的前提下所做出的处分行为），王奶奶儿子的行为属于无权处分行为，直接导致了这个买卖合同属于效力待定合同（效力待定的合同，就是说这个无权处分的合同是否有效还是要看共同所有人是否愿意追认这个合同）。因为共同所有权人外孙子不同意该处分行为，所以张大爷只能把房子还回去，并要求卖房人王甲承担赔偿责任。
但是这时法官还会考虑援用“善意取得制度”。《物权法》第106条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权；受让人受让不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。换句话说，张大爷能证明自己是善意取得的条件是：（1）张大爷买该不动产时是善意的，也就是说根据常识、专业知识、对买卖人的了解调查情况，他主观上是不知道这个出卖人是无权处分这栋房产的；（2）以合理的价格转让，指张大爷付的价钱不能过度低于市场价，一般来说，不低于市场价的70%。否则的话，很难让人相信他是善意的；（3）转让的不动产已经登记。本案中，很显然，张大爷并没有进行房产登记，所以不能适用善意取得制度。这户房产仍是由王奶奶的儿子和外孙共同共有，而王奶奶的儿子私自处分房产的行为无效。张大爷可以向王奶奶的儿子要赔偿。