汇
通
维
修
部
管
理
制
度
编制：汇通物业维修部
审核：
批准：
第一章汇通维修部管理范围
维修部负责的日常工作有：
1．对园区所有低压机电、供水、暖等设备的日常运行管理及维护保养。2．对物业管理过程中未尽人意之处提出整改方案。
3．对商住户进退房验收。
4．对客户进行有偿服务。
5．公司及园区领导交办的其他工作。
一、强电专业
1．负责物业管理园区变配电系统的日常运行、管理、维修及保养工作。2．负责风机房、生活泵房、锅炉房、消防泵房、空调等动力机组运行及管理。3．负责园区公共区域的照明维护。
4．负责物业管理小区临时供电的安排和计划。
5．负责地下车库防火卷帘门的维修和保养。
6．对物业管理小区各系统不完善的地方提出整改方案。
二、通风、给排水专业
1．负责物业管理小区通风系统、供水系统、排水系统、热水锅炉系统的日常
运行、管理、维修及保养工作。
2．通风系统在使物业管理小区有一个良好舒适的环境同时，应最大限度节约能源。
三、综合维修专业
1．负责整个物业管理小区内所有水箱、水池、污水井、雨水井等公共范围内基础设施的维修工作。
2．对于物业管理小区内所有公共范围的土建问题，进行维修和整改工作。3．负责为业主提供相应的有偿服务。
四、弱电专业
1．负责保安监控系统、消防报警系统及公共广播系统的正常运行和维护工作。2．负责门禁对讲系统及周界巡更系统的正常运行和维护工作
3．负责为业主提供相应的有偿服务。
第二章维修部规章制度
一、安全制度
1．维修部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置。
2．各岗位值班人员必须严守岗位职责，必须对岗内值班范围进行安全检查。
如发现安全隐患，须立即上报部门领导。
3．部门领导须每周组织所属员工对所管辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告物业经理。
4．未经领导批准，任何外来人员（包括本公司外部门人员）严禁进入所有设备房、锅炉房。经批准者进入设备房必须办理登记手续，记录姓名、身份证、单位及进出时间。
5．设备房相关的钥匙专人管理，领取需有登记手续，无关人员不得借用，不许员工私自配制。
6．高空作业时，工作人员必须配带安全带，在安全设施保障下方可开展施工。7．所有维修工具及材料不得带出物业管理小区以外，如因工作需要，须部门领导书面批准。
8．维修部每月配合保安部对物业管理小区内的消防系统进行安检工作，做好安检记录，以保障消防系统正常工作。
二、验收制度
1．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），排除隐患后方可验收。
2．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题尽快以书面形式通报开发商，并应拍照记录。
3．所有系统之验收，须以获得政府相关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，以此作为验收合格之必要条件。
4．技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告、竣工图纸等工程资料须齐全，以备查用。
5．所有工程系统及设备的保修起止日期、保修内容及保修责任人联系方式须建档备查。
三、设备维修制度
1．部门领导须制订保养计划及保养项目。并记录完整、真实，以便分析故障原因，确定责任。
2．保养计划如对业主生活产生影响时，必须提前三天通知物管处，由物管处发出通知并确定检修起止日期。
3．如遇紧急维修需考虑尽量减小影响范围并通知部门领导。
4．派工单记录完整、真实，工具及材料领取填写领用单，部门领导须确认签字。
5．为业主提供有偿服务时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗或与业主发生言语冲突。
第三章维修流程
第四章有偿服务收费标准
基站代维管理办法 一、目的： 为了加强基站代维的管理，做到职责明确，规范操作，检查、考核到位，提高基站代维的质量与服务，确保网络安全运行,特制定本办法。 二、范围： 适用于基站代维工作的组织实施管理及检查考核。 三、职责 （一）公司相关部门主要职责 1、质检部负责工程维护分公司的基站代维质量检查、评估。 2、市场部负责代维业务拓展，代维合同、结算审核；配合维护分公司协调好 各种关系，下达代维、整改任务。 3、质量、安全、流程管理小组与考核办负责对基站维护质量、安全、流程进 行检查与考核。 （二）工程维护分公司职责 1、贯彻执行公司制定的各种规章制度和管理办法。 2、贯彻落实公司年度制定的方针、目标，并确保公司下达生产目标任务的完 成。 3、做好基站代维业务的巩固与拓展。 4、根据代维合同、业主要求和维护规程、质量指标，组织开展各项代维工作； 积极争取主业代维外的有偿服务业务。 5、负责整改时限、业主临时布置工作完成情况的的检查、监督，为用户提供 优质服务。 6、负责安排协调基站代维合同的签定工作；督促完成结算资料上报，合同款 结算的跟踪工作。 7、做好基站代维质量抽查、分析工作，配合业主和公司组织的检查、整改和 考核。 8、组织实施基站代维的应急保障工作。 9、负责对代维所用的各种设备、仪器、仪表、工具和材料的管理进行监督、
检查。 10、组织协调和处理基站代维业务中与业主、相关部门的各种关系。 11、配合市场部做好项目标书。 12、组织开展分公司内部员工的岗位技术培训和安全教育。 13、做好本部门员工的考核和年度总结评比工作。 14、工作中有重大问题和业主对公司的信息应及时向总经理报告。 15、负责对基站维护部的管理工作进行检查与考核。 16、完成公司下达的其他工作任务。 （三）、基站维护部职责 1、贯彻执行公司制定的各项规章制度和流程。 2、贯彻执行公司年度工作方针、目标，提出部门年度工作目标实施计划，经 公司审批后实施。 3、负责基站代维业务的巩固与拓展，完成受公司委托的基站代维协议商讨与 签定，合同款结算；协助市场部做好投标工作（业务与技术部分）。 4、根据合同、业主要求编制维护方案上报公司，批准后组织实施基站代维工 作；提出月度工作计划并报分公司批准后实施；积极组织开展主业代维外的有偿服务工作。 5、保证完成整改时限要求，主动做好业主临时布置的工作，为用户提高优质 服务。 6、负责基站代维的安全生产检查、监督、考核等管理工作。 7、负责各种维护资料的汇总、审核与上报。 8、组织代维质量的检查、整改、监督与考核，将检查结果报质检部；配合业 主做好检查评比工作。 9、根据公司要求负责抗灾救灾及重大通信故障抢修的组织与协调。 10、负责部门内部员工绩效考核、年度总结评比及配合公司做好员工培训、技 能考试等工作。 11、负责内外部沟通、协调工作；及时向主管领导汇报业主对公司的各种信息。 12、负责保管和使用好公司及业主的各种仪器仪表、工具及材料。 13、完成业主与本公司下达的其他工作任务。 附件1：代维办事处职责
物业管理公司的财务制度 一、财务会计管理的涵义 财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了公司的资金运行。 物业就是公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范企业的财务行为，加强和经济核算。物业的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。 的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
的任务是： (一)筹集、管理资金 这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。 (二)经济核算 通过财务活动加强经济核算，改善，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。 (三)多元经营 积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。 (四)财务监督 实行财务监督，维护财经纪律。公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。
岗位职责与工作流 程
目录 职位：企管部文员 ................................................ 错误!未定义书签。名称：用心做事评选流程 .................................... 错误!未定义书签。名称：文化墙评比流程 ........................................ 错误!未定义书签。名称：文化理念/制度考试流程 ........................... 错误!未定义书签。名称：部门考核工作流程 .................................... 错误!未定义书签。名称：文化理念/制度抽查流程 ........................... 错误!未定义书签。名称：经理到位点统计流程 ................................ 错误!未定义书签。名称：对讲机抽查流程 ........................................ 错误!未定义书签。名称：质检工作流程 ............................................ 错误!未定义书签。
备注：兹收到财务部岗位职责说明，本人明白制度的详细内容，并谨此声明，本人保证按制度职责执行。
该岗位员工签字：核签人（部门负责人）： 日期：日期： 备注：兹收到财务部岗位职责说明，本人明白制度的详细内容，
并谨此声明，本人保证按制度职责执行。 该岗位员工签字：核签人（部门负责人）：日期：日期：
代维工作流程及管理 一、代维公司与移动公司的联络方式 1、双方指定联系人：甲乙双方指定维护联系人,乙方必须安排专人（非兼职设备维护人员）专职负责固定资产信息反馈的管理，电子派单系统的接单和复单，并将各联系人姓名、电话给甲方。 2、联络方式：甲方利用电话、电子邮件和运维办公平台向乙方发故障派单，乙方应设有24小时热线电话、传真机，接单所需的电脑实时上网接单。 二、代维工作开展 1、计划制定：每年初乙方根据甲方提出的年度工作计划，制定相应的年度工作计划，每月初制定下月的维护计划 2、工作实施：对工作计划进行落实，根据代维合同等要求做好巡检、故障处理等代维工作，并填写相关记录。 3、定期汇报代维工作：每周一上报《上周小结》，下月3日前上报《月度巡检汇总表》、《故障月报表》、《代维工作月度总结》、《下月工作计划》、《月度巡检汇总表》（上月问题跟踪）。在季度结束后下一个月3日前上报《季度巡检汇总表》、《年度巡检汇总表》。 4、随时更新《业务数据库》，保证与实际情况相一致。 5、不定期工作：积极配合甲方或相关单位人员对临时性、突发性维护事务的处理，例如应急通信、网络调整等，并提交相
关报告。 6、代维工作质量检查 1)日常检查：甲方每月检查一定数量的业务点，每个点 每年检查1-2次。 2)现场抽查：每年甲方召集代维公司对业务点进行抽检， 抽检数量为总业务点的2%。 7、每月考核：由甲方汇总当月检查结果和相关部门（县市分公司）的信息反馈得到代维公司当月的初步考核成绩。下月初召开代维会议，由移动公司运维部、代维公司代表参加，经大家讨论确定上月代维公司考核成绩，会后考核报告以传真电报形式通报代维公司及移动各分公司。 8、代维费用支付：每季度第一个月根据代维考核成绩支付上季度代维费用。 三、故障处理流程 故障处理流程是：监控机房发现故障派单-代维公司接单和处理-代维管理员确认。代维公司必须有人24小时办公室现场值班，做好故障接单和回复。具体故障分类及处理时限见《附件三：代维考核办法》。 五、日常工作的信息反馈 除了故障外，代维公司在代维过程中发现而不能自行处理或其他一些需要向移动公司反馈的信息应及时反映，代维管理员根据信息反馈内容，将协调相关部门进行处理，由代维公司配合
全套物业管理公司工作流程图一、管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 二、安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
三、清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 四、工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图 工作流程图 编制：物业管理部日期：2016年9月日 审核：质量管理部日期：2016年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
物业公司核心管理人员办公会讲话学习体会 物业公司核心管理人员办公会讲话学习体会 通过深入学习《z董事长在集团核心管理人员办公会上的讲话》，认识如下： z总的《讲话》为集团2015年的发展指明了方向，使我们对今后的工作思路有了更全面深刻的理解和认识，虽然我们现在处于国际金融危机的大环境下，但在国家一系列刺激消费利好政策的出台下，随着居民消费需求的提升，对我们集团来说又迎来了一个新的发展的机遇。 我们在今后的工作中要牢牢把握以提高利润为中心，以三个中心建设为组织架构基础，以全面推行标准化流程制度为目标，调整结构，找准定位，不断创新，大胆实践，迎接新挑战的2015年主导思想。在工作中我们要对物业公司的商业模式进行探索、实践，使之提升盈利水平，在工作中要树立如下思想： 一是做好集团企业文化的宣贯，加强典型案例的搜集和整理，并及时做好相关新闻报道工作，抓好企业文化培训工作，积极开展企业文化系列活动，从而培养出一支来之能战、战之能胜的四有z人队伍。 二是对以前工作进行认真总结，调动每位员工的积极性和创造性，树立主人翁意识，对促进集团发展的成果继续发扬和创新，对工作中的不足进行及时改正。 三是加强培训，提高员工的业务技能，培养员工的大局意识，转变思维模式，积极站在集团战略发展需要的角度看问题，不断提升综合素质。 四是随着物业公司标准化管理流程体系的逐步完善，使流程制度体系建设正向科学化和制度化迈进。在大力推动责任体系建设同时，建立高效科学的责任体系，提高物业公司决策效率，推动z物业事业不断向前，工作中要找准自身定位，明晰自身责任，并在工作中勇于承担，善于承担，做好服务、支撑、监控，建立科学高效的责任管理体系，从而为z物业的宏伟目标打好基础。 在2015年要做好如下工作： 一在经营工作方面，我们以提高利润为中心，通过开拓物业市场扩大经营规模开展多元化经营，提高各服务中心盈利水平。并通过提升服务意识，夯实内部服务管理质量，加强横向纵向交流，为集团各经营部门发展创造良好的工作环境。 二在管理工作方面，我们要大力推动责任体系建设，落实每位员工的岗位职责，通过 1、严控费用，确保预算目标完成； 2、积极响应集团号召，开展管理提升活动，确保服务质量；
IT部门管理工作流程 （一）电脑和网络管理及维护区域分工流程 ?电脑设备工作事务 1．划分电脑设备维护区域：网络主管安排各电脑维护员3天内实地统计出集团工业园区各单位电脑设备地理分布现状，交网站管理员2天内制作出各单位电脑设备地理分布图和电脑设备汇总表。 2．制作电脑标识规则和简报：网络主管提前3天通知网络科全体员工开会划分各电脑维护员的电脑设备维护区域分工、制定维护内容、电脑设备机身号命名规则，会后由电脑维护员根据自己的区划编制机身号。由网站管理员作会议纪要，网络主管审核，经IT总监批准后由行政部统一印制各单位机身号，通过行政发文通告各单位，由电脑维护员根据自己的区域一次性将没有机身号的电脑设备贴上，并建立各自属地电脑资产表，每月5日前交网站管理员汇总，15日前出上月电脑资产简报。 3．掌握电脑市场行情：对集团经常购置的电脑设备、配件和耗材，各电脑维护员轮流每周五约用2小时上网了解电脑市场行情、每月最后一星期四约用半天时间去电脑城，实地了解市场行情，于次月6日前交网站管理员汇总（参考“常用电脑设备市场行情表”），经网络主管审核后，报送采购部供其购置时参考，并用于用户购置推荐和网络科IT人员把关的参考依据。 ?企业局域网工作事务 1．建设企业局域网：网络主管做项目建设前期准备工作（如分析局域网作用、明确实现哪些功能、IT人员工作分工、需求功能和作用实地调研），然后申请立项、成立项目组选择网络系统集成商、组织具体实施、监督施工进度、把关工
程质量和验收软硬件系统设备设施、交接图纸文件、技术转移培训和接手日常管理维护。 2．用户端网络管理：网络主管在建设企业局域网过程中有意识从各电脑维护员中培养1名储备网络管理员，协助自己管理网络。用户端电脑的网卡、网线、网络接口、HUB、交换机、光纤收发品、无线路由器、网络综合布线至网络主机房之间的网络硬件设备设施和用户端电脑的网络通讯软件以及电脑用户网络知识普及、网络应用技能提升由各辖区电脑维护员负责日常巡检、维护、维修和培训考核。 3．网络权限管理：当用户或单位部门需要开通局域网共享文件、共享打印，互联网上网浏览、下载、MSN、QQ通讯时，由电脑用户（单位部门由所在本地行政部或办公室人员）填写电脑服务单，经权限审批后交辖区电脑维护员，由电脑维护员上报网络主管审核后，统一交网站管理员根据电脑服务单开通对应的网络权限，并留存档。 4．机房网络管理：除参观交流和机房改造以外，机房只允许网络主管、储备网络管理员进入。网络主管每天早上上班前提前30分钟检测网络核心软硬件是否正常工作，如网络操作系统、防病毒软件、ISA上网管理软件。如有异常而不
岗位职责和工作流 程
副总经理岗位职责 直接上级: 总经理 直接下级: 各部门经理( 财务部除外) 1、在总经理领导下进行工作, 对总经理负责。 2、协助总经理完成经营指标和工作任务。 3、按照分工安排, 负责分管具体业务部门, 对各具体业务部门工作采用量化标准进行考核, 掌握分管部门日常经营管理具体情况。 4、根据总经理提出制订的长远规划和年度计划, 提出合理化建议, 对市场及经营管理方针提出意见, 供总经理参考。 5、制定和完善酒店的各项经营目标、管理章程、经济指标及各项规章制度和职责。 6、协助总经理抓好企业文化和企业文明建设, 督促有关部门开展员工业余文化活动, 增强企业凝聚力。 7、根据总经理的安排, 主持召开每周的业务工作例会, 对业务工作进行协调与检查。 8、负责监管部门的营业费开支和收入, 确保并完成各项有关的预算指标。 9、协助总经理接待重要贵宾, 建立良好的公共关系, 广泛听取和收集宾客的意见, 处理投诉, 不断改进工作。 10、协助总经理协调宾馆各部门之间的关系。 11、协助总经理对各部门主要管理人员进行考核、评估。 12、实行全面的经营管理, 对外代表酒店, 对内任免下属人员。 13、负责来信来访的接待和处理工作, 处理客人致总经理的投诉函。 14、负责审定宾馆各项业务指标和工作计划, 并指导执行。 15、审阅各种有关报表、报告, 及时掌握宾馆的经营情况, 采取有效措施, 积极组织促销, 使出租率和收入达到宾馆计划的要求。16、严格按照服务标准和程序, 对所辖各分部进行控制, 督导其为客人提供优质服务。 17、督导控制所辖部门成本, 防止浪费。 18、深入部门, 听取汇报检查工作情况, 发现问题及时督办。
代维管理制度 1、安全管理制度 （一） 1.1、岗位责任 ● 办事处负责人：定期召开例会、与用户接口；项目执行的控制管理。 ● 代维管理员：负责巡检、勘测、验收、监理、抢修工作的派工管理、车辆调度、技术支持； 工程资料归档。 ● 测试工程师：用户调查访问、DT测试、CQT测试、覆盖需求初步判断；现场测试数据基础 分析，环境与安全巡查，天馈系统检查，室内标牌、标签检查，设备检查，电源动力检查，物业类工作等日常性代维工作。 ● 排障工程师：设置参数查看；设备性能检查；系统综合检测；天馈系统测试&整改；故障定 位、现场调试、排障；告警处理；年检项目的执行。 ● 驾驶员：代维车辆维护保养；保证代维工作出车需求。熟悉代维站点的地理位置，有利于赢 得故障抢修时间。 ● 仓库管理员(由代维管理员兼任)：负责备品备件进出库记录，返修故障备 件；及时录入拆卸进来的分布系统设备；及时整理各种工程资料和移动公司所要求的各种材料报表。 1.2基站的安全管理 (一)以运营商的基站代维安全生产管理办法为准则，确保安全生产。我公司在代维期间必须遵守国家和当地政策和规定，做好基站现场管理工作。维护人员进场后，必须制定出施工安全制度，做好宣传工作，设立安全生产监督员，负责施工现场防火及生产安全监督工作。 (二)基站内不存放过量的易燃易爆材料，配备足够的各种灭火装置；机房内不许吸烟，基站机房内非特殊要求，严禁使用明火，要动用明火，必须得到贵公司主管领导和上级安全部门同意。 (三)基站机房内注意用电安全，谨慎使用电烙铁及其它电器设备。代维人员进入基站工作，严格按相关工作规范进行，定期开展消防安全检查，落实消防安全措施，及时整改安全隐患。机房内长期通电的电源、空调等设备，必须对其发热情况进行监视，制定确实可行的防火措施。 1.3人员的安全管理 （一）各维护部门应定期组织安全学习、演习，对各种安全事例进行分析、总结，不断提高维护人员的安全意识。 （三）各维护人员应学习防火安全管理条例、电气安全技术、劳动防护安全法规、技规，并在运行维护工作中认真贯彻执行。
房地产公司的物业会计的账务处理一般物业公司会计都做些什么工作呀? ?复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误; ?审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批; ?定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整; ?审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。 ?每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划; ?及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作; ?对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况; ?每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况; ?年终协助总经理编制年度预算。 房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业
工程资料员工作内容及流程 工程资料员是负责工程项目资料的编制、收集、整理、档案管理等内业管理工作的技术人员，资料员需要通过国家相关部门组织的岗位资格考试，取得相应的证书后方能担任相关岗位的工作。 工作内容 1、工程资料的收集、整理、立卷、归档、保管工作； 2、施工过程中各种质量保证资料的收集、检查、汇总等； 3、施工中各种会议的记录、整理、会签、复印、分发等； 4、施工中各种试块、试件的取样、送检、结果回索、上报、分类保管等； 5、各种工程信息的收集、传递、反馈，必要时及时向领导汇报等； 6、领导交办的一些其它工作。 工作流程 第一部分：开工前资料 1、中标通知书及施工许可证 2、施工合同 3、委托监理工程的监理合同 4、施工图审查批准书及施工图审查报告 5、质量监督登记书 6、质量监督交底要点及质量监督工作方案 7、岩土工程勘察报告 8、施工图会审记录 9、经监理（或业主）批准所施工组织设计或施工方案 10、开工报告 11、质量管理体系登记表 12、施工现场质量管理检查记录 13、技术交底记录 14、测量定位记录 第二部分：质量验收资料 1、地基验槽记录 2、基桩工程质量验收报告 3、地基处理工程质量验收报告 4、地基与基础分部工程质量验收报告 5、主体结构分部工程质量验收报告 6、特殊分部工程质量验收报告 7、线路敷设验收报告 8、地基与基础分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 9、主体结构分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 10、装饰装修分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 11、屋面分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录
12、给水、排水及采暖分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 13、电气分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 14、智能分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 15、通风与空调分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 16、电梯分部及所含子分部、分项、检验批质量验收记录 17、单位工程及所含子单位工程质量竣工验收记录 18、室外工程的分部（子分部）、分项、检验批质量验收记录 第三部：试验资料 1、水泥物理性能检验报告 2、砂、石检验报告 3、各强度等级砼配合比试验报告 4、砼试件强度统计表、评定表及试验报告 5、各强度等级砂浆配合比试验报告 6、砂浆试件强度统计表及试验报告 7、砖、石、砌块强度试验报告 8、钢材力学、弯曲性能检验报告及钢筋焊接接头拉伸、弯曲检验报告或钢筋机械连接接头检验报告 9、预应力筋、钢丝、钢绞线力学性能进场复验报告 10、桩基工程试验报告 11、钢结构工程试验报告 12、幕墙工程试验报告 13、防水材料试验报告 14、金属及塑料的外门、外窗检测报告（包括材料及三性） 15、外墙饰面砖的拉拔强度试验报告 16、建（构）筑物防雷装置验收检测报告 17、有特殊要求或设计要求的回填土密实度试验报告 18、质量验收规范规定的其他试验报告 19、地下室防水效果检查记录 20、有防水要求的地面蓄水试验记录 21、屋面淋水试验记录 22、抽气（风）道检查记录 23、节能、保温测试记录 24、管道、设备强度及严密性试验记录 25、系统清洗、灌水、通水、通球试验记录 26、照明全负荷试验记录 27、大型灯具牢固性试验记录 28、电气设备调试记录 29、电气工程接地、绝缘电阻测试记录 30、制冷、空调、管道的强度及严密性试验记录 31、制冷设备试运行调试记录 32、通风、空调系统试运行调试记录 33、风量、温度测试记录 34、电梯设备开箱检验记录 35、电梯负荷试验、安全装置检查记录
物业管理企业的核心竞争力 在日益开放和更加激烈的市场竞争中，有的物业管理企业如昙花一现，悄然逝去；有的却硬如磐石，坚不可摧。出现这种现象的原因固然很多，具体表现为： 1 ．行业平均利润率明显下降，企业生存状况不容乐观。由于物价指数上涨，劳动力成本提高以及服务价格缺乏弹性等因素，加之《物权法》实施后，原来依靠小区共有部位开展多种经营所得弥补管理费不足的收入明显减少，使得近年来行业平均利润率出现下降趋势。行业面临较大的生存压力。 2 ．业主维权缺乏对法规的正确把握，矛盾纠纷呈现复杂多样化趋势。《物权法》刚出台不久，广州就出现业主手捧《物权法》向政府请愿，要求开发商返还车库车位的事件；《物权法》生效后，全国多个城市出现了业主就地面停车位归属和停车收费向物业服务企业主张权利的诉讼；此外，物业管理区域内的纠纷涉及主体和事由也呈现多样化的趋势。自09年初，北京出现首例业主状告业主委员会，要求撤销业委会决议的案件。小区内两派业主就选聘企业出现激烈对抗，部分业主发起炒掉业委会等事件也在一些城市时有发生。 3 ．管理物业保障体制的缺失，使市场化物业管理背负沉重包袱。近段时间，部分城市接连出现一些物业服务企业退出在管项目，经媒体报道后，在社会上引起较大反响，各方对此褒贬不一。分析退出原因，我们不难看到企业退出的大都是低收入群体集居的已售公房、老旧住宅区及拆迁还建小区。由于已售公房小区当初确定的收费标准过低，拆迁户小区普遍存在业主缴费意识差、服务费收缴率低等问题，致使收不抵支一直困扰物业企业，近两年随着人工和材料成本大幅度增加，而管理费标准却未能同步增长，一些企业难以为继，选择退出以减少亏损，实
物料BOM维护工作流程管理制度 1、目的 本制度旨在明确各部门的职能分工，提高物料BOM清单的准确性，降低因BOM创建、更改错误而给生产带来的不利影响。及时反馈、解决生产过程中BOM异常问题，严肃BOM更改纪律，规范BOM的更改行为，特制定BOM 工作流程管理制度。 2、适用范围 本制度适用于公司所有产品，包括新产品生产前都需要建立料号与BOM清单。 3、职责权限 3.1 工程技术部，负责： 1）BOM工作的归口管理，物料BOM管理的责任部门； 2）BOM审批； 3）物料名称的统一、完善、提供； 4）BOM清单的统一与提供； 5）对车间BOM使用的稽查、监控； 6）BOM问题的收集汇总与相关问题的协调处理； 7）BOM的日常录入与维护，确保能正常进行定额领料、配比出库,不影响生产交货。 3.2 公司物料BOM运用部门，负责： 1）产品BOM的准确、规范运用； 2）物料BOM问题的反馈、沟通； 3）新材料编码的申请； 3.3企业管理部，负责 1）ERP系统软硬件技术支持； 2）对上述物料BOM工作开展的监督、稽查、协调、考核。 4、工作组 1、组长：吉斌（负责全面） 2、组员：徐军中（产品工艺）、季洪奎（低值易耗品、非产品用物料编码） 3、BOM管理专员： * * * （物料、BOM的录入及维护管理、常务） 4、协调支持：马士君（ERP系统软硬件技术支持、协调、考核） 工作组成员必须严格按照《ERP物料编码规则》、《物料BOM维护工作流程管理制度》、“技术文件发放、更改相关规定”、《物料BOM维护考核管理办法》开展工作。
5、工作流程 江苏金湖输油泵有限公司 企业管理部 2013-12-31
物业公司的会计账务程 序 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
物业公司的会计账务程序 物业管理企业会计相关账务处理 一、所设相关会计科目 1、资产类科目：库存现金其他货币资金短期投资 应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用 长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理 累计折旧在建工程 2、负债类科目：应付职工薪酬应付票据应付账款 短期借款长期借款其他应付款预收账款预提费用 3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积 4、：无 5、：其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本营业税金及附加其他业务支出管理费用财务费用营业外支出所得税费 二、相关账务处理（仅供参考）： 1、存现 借：——农行（明细科目为银行所在名称） 贷：库存现金 2、提现 借：库存现金
贷：——农行 3、预交地税款 借：—营业税5% —城建税5% —教育费附加3% —地方教育费附加2% ——地方价格调节基金1% —水利基金 贷:银行存款（库存现金） 4、地税养老金误收退税 借：银行存款 贷：其他应交款— 5、代付上月员工电话费 借：其他应收款—员工—电话费 贷：银行存款 6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊） 借：银行存款 贷：预收账款—基站电费 7、电信公司电费计入 借：预收账款—电费 贷：管理费用—电费 8、转存一份 借：其他货币资金—定期存款 贷：银行存款
9、付上月份税款 借：—营业税—城建税—教育费附加—水利基金 — 贷：银行存款 10、付上月份电话费 借：管理费用—电话费 贷：银行存款 11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等） 借：管理费用—水费（办公……） 预收账款—业主二次供水（生活用水） 贷：银行存款 12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用—电费 预收账款—业主二次供电能耗 —业主电梯能耗 贷：银行存款 13、收电信线路改造劳务费
四川信诚伟业代维管理制度 为了进一步做好拉萨联通代维工作，切实落实各项维护制度，加强维护管理工作，提升代维工作的管理效率和工作效能；加强公司代维质量，促进代维工作的良性发展，完成公司的代维工作目标，全面实现公司的发展目标，根据拉萨联通代维框架协议，中国联通西藏分公司制定的《中国联通西藏分公司综合代维服务考核办法》，结合公司代维工作的实际情况，制定本管理制度。 1、安全管理制度 （一） 1.1、岗位责任 ●代维负责人：定期召开例会、与用户接口；项目执行的控制管理。 ●装机班：负责装机组的日常维护以及故障处理工作。 ●大客户组：做好大客户设备维护与故障处理工作。 ●基站组：做好日常的基站巡检维护与故障处理和资源的摸排工作。 ●电源组：日常抄表以及及时发电与交电费。 ●抢修组：负责所有较大故障的处理，其中包括大面积停电保障，一二干光缆抢修，线路的 迁改，大客户、固网的线路替换的搬迁工作。 ● 传输组：负责光电缆的日常维护工作，巡检各光电缆线路以及光电缆线路的故障处理工作。 ● 驻县组：负责驻地日常维护工作，巡检以及辖区内的装机和发电等工作。 ● 内勤组：负责整理代维部的内部资料，做好资料上传与传递工作，做好代维部内部的协调 工作。负责备品备件进出库记录，返修故障备件；及时录入拆卸进来的分布系统设备；及时整理各种工程资料和联通公司所要求的各种材料报表。 1.2基站的安全管理 (一)以运营商的基站代维安全生产管理办法为准则，确保安全。我公司在代维期间必须遵守国家和当地政策和规定，做好基站现场管理工作。维护人员进场后，必须制定出施工安全制度，做好宣传工作，设立安全生产监督员，负责施工现场防火及生产安全监督工作。 (二)基站内不存放过量的易燃易爆材料，配备足够的各种灭火装置；机房内不许吸烟，基站机房内非特殊要求，严禁使用明火，要动用明火，必须得到公司主管领导和上级安全部门同意。 (三)基站机房内注意用电安全，谨慎使用电烙铁及其它电器设备。代维人员进入基站工作，严格按相关工作规范进行，定期开展消防安全检查，落实消防安全措施，及时整改安全隐患。
目录 第一章会计核算指引 第一节会计基础工作 (1) 第二节会计科目使用说明 (1) 1 主要会计政策 (1) 2 科目设置原则及使用说明 (1) 第三节会计电算化 (2) 1 建立账簿 (2) 2 分配权限 (3) 3 反结账 (3) 第三节税费管理 (3) 1 企业所得税 (4) 2 营业税 (4) 3 印花税 (4) 4 其他税种 (6) 第二章财务业务管控 第一节核心业务内部控制 (7) 1 物业服务费管理 (7) 2 停车场管理 (9) 3 能源费管理 (13) 4 工程维保业务 (15) 5 押金、保证金管理 (18) 6 多种经营业务管理 (21) 7 广告业务管理 (22) 8 增值收费业务管理 (23) 第二节具体财务管理办法 (25) 1 财产保险投保及理赔 (25) 2 经济合同管理 (27)
3 工程材料管理 (27) 4 物业公司入伙流程 (32) 5 物业公司撤管管理 (43) 附件：物业公司标准科目表 (46)
本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销售型物业。 第一章会计核算指引 第一节会计基础工作 参考《财务操作指引》。 第二节会计科目使用说明 1 主要会计政策 1.1 会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。 1.2 会计年度：公历1 月1 日至12 月31 日。 1.3 记账本位币：以人民币作为记账本位币。 1.4 记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则。 1.5 坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提。 2 科目设置原则及使用说明 2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财
“企业文化手册”教学培训大纲 一、题目： 《爱的家园》——我们想要的企业文化 二、教学目的： 整篇手册主要阐述了两个字“”与“爱”；通过这两种理念的学习找到公司发展的方向，指导我们的工作。 三、教学重点： 使命核心价值观企业精神经营理念及原则 四、教学难点： 以“规”与“爱”的结合来指导工作实践，使公司的工作在同行业中达到一个新的高度，并形成一个自己的特色。 五、教学内容：（另附） 六、教学实践的安排： （一）利用半月会和月会的时间，由内部讲师团成员对执行主任进行培训。 （二）利用各项目的每周例会时间由执行主任对本项目员工进行培训。 （三）持续的不定期抽查考核。 七、教师（包括教学内容的分工）： 由公司内部讲师团成员 八、考核： 试卷的标准答案、评分标准（另） 九、学习的跟踪： 由驻场人员一并负责。 第一章企业概况——解读及教学点 一、成立时间： 成立于2015年8月，涉外物业管理物业加盟管理经过多年的实践与摸索，逐步形成了 一套较为成熟、完备、可操作性强、并契合苏州地区物业管理实际情况及特点的管理模式。 二、发展过程： 我公司在社会各界的关心和支持下，在2015获得‘五星级’物业管理企业。 三、管理、服务的类型：
我司管理的物业类型众多，、普通小区、老新村、写字楼、商业大夏、度假区、大型停 车场、学校、厂房及政府机关等，并竭诚为其提供秩序维护、保洁、绿化、客服及工程维修 等各项专业服务。 四、组织架构： 组织架构设为一办一部及各物管处，分别为：总经办、、品质管理部及各物业管理处。 五、公司的内部管理： 狠抓内部管理，明确各相关岗位职责和工作实施流程，提升了工作效率及工作质量，并按照管理观念现代化、管理方式程序化、管理组织网络化、管理手段现代化的要求，建立并 健全了一整套极具特色且高度契合实际需要的物业管理与服务实施体系，形成了“爱”与“规”并举的企业特色。 第二章管理理念——解读及教学点 第一节愿景 一、什么是愿景： 愿景是我们前进的方向，是指引我们的航灯，是我们共同的目标，是我们心手相牵的成 功画面。 二、我们的愿景： 凭借超值服务成为一流的物业管理品牌。 三、怎样成为一流物业管理品牌： 1、一流物业管理品牌是我们永金人共同的追求与承诺！我们将竭诚为客户提供高性价 比超值服务。 2、不断积累良好口碑，旨在成为行业标杆；对物业管理的实质有着明晰深刻的体察， 坚持走“精细化”路线，力求将管理与服务水准做到业内平均标准之上，成为专业 中的专业，以此为内核精心打造出一支高度职业化的管理团队，力争成就业内一流 品牌。 第二节使命 一、什么是使命： 使命是我们独特的意义和贡献，是我们存在的价值，是我们为这个社会所做出的值得骄 傲和自豪的成就。 二、我们的使命： 为客户送上感动服务，为员工营造爱的家园。 1、怎样为客户送上感动服务：格兰人秉承“客户不是上帝，是亲人”的指导思想，相 信只有将心比心，与客户切实保持真诚贴心地沟通与互动，自身才能够有更大的突 破和发展空间。客户在“格兰物业”得到的不仅是满意的产品和服务，更重要的是 自身品位与价值的提升。“格兰”为客户们创造的，不仅仅是一项服务指标，一种管 理方式，更是一份发自内心的踏实和感动！ 2、怎样为员工营造爱的家园：“格兰物业”以重视社会责任、工作责任及家庭责任，强
棕榈湾各岗位职责及工作流程录 （一）总经理岗位职责 一、在公司董事领导下，全面负责和管理公司的日常工作，贯彻落实公司各项规章 制度，按照执行董事的指令，保证各项工序的顺利进行。 二、制定公司的工作计划，建立和健全管理制度，各岗位具体工作内容和职责规范， 服务质量标准，并监督贯彻实施。 三、分析经营状况及市场发展趋势，组织完成营业指标任务，抓好财务管理，控制各 项营业开支，提高经济效益。 四、充分发挥管理层的工作积极性，不定期检查各岗位的工作情况，奖勤罚懒， 现问题及时纠正，做到职责分明。 五、抓好员工的政治思想教育工作，制定好培训计划，安排员工进行分类业务培训， 使之达到专业水平。 六、征集和征求顾客意见，处理顾客投诉，分析服务质量管理中存在的问题，并及 时提出整改措施。 七、主持管理人员会议，听取汇报，研究问题、布置任务。 八、根据市场需求，适时推出新项目、新营销策略，掌握发展方向。 九、完成上级领导交办的其他工作任务。
（二）总经理工作流程 上班前： 1，整理好自己的仪容仪表， 2，准备好上班前要准备工作用的工具（笔，本子）3打考勤 上班中; 1：先查看每个主管是否到岗 2：检查昨日主管完成任务情况、分配当日工作任务3：随时监督各部门主管工作情况 4：看到一些问题记录下来交代给主管去处理 5：发现问题及时召开主管碰头会 6: 检查主管开会情况 7：查看昨日业绩.财务支出及分析. 8: 找有情绪的主管聊天并给予开导.帮助 9：做好与大客户的关系 下班前： 1：检查主管下班工作做好没有
（三）主管岗位职责 一、在总经理和副理的领导下工作，工作上对其负责。 二、负责营业现场正常运转，对营业所需物资和人员要有充分了解。 三、负责下属所有人员的日常工作的考勤、考核。 四、负责重要客户的接待。 五、负责营销方案的制定及执行。 六、做好顾客档案，定期回访，保持公司与顾客的良好沟通。 七、每日召开员工例会，带领员工做好岗前准备工作和上日工作总结。 八、要定期对服务接待人员和技师进行技能考核，并把考核意见和建议交总经理 助理。 九、不定期召集员工坐谈，了解员工心态，特别是技师。确保人员流动降到最低。十，完成上级交办其他工作。
编号：SY-AQ-02237 ( 安全管理) 单位：_____________________ 审批：_____________________ 日期：_____________________ WORD文档/ A4打印/ 可编辑 代维管理制度(完整篇) Agent maintenance management system (complete)
代维管理制度(完整篇) 导语：进行安全管理的目的是预防、消灭事故，防止或消除事故伤害，保护劳动者的安全与健康。在安全管 理的四项主要内容中，虽然都是为了达到安全管理的目的，但是对生产因素状态的控制，与安全管理目的关 系更直接，显得更为突出。 为了进一步做好拉萨联通代维工作，切实落实各项维护制度，加强维护管理工作，提升代维工作的管理效率和工作效能；加强公司代维质量，促进代维工作的良性发展，完成公司的代维工作目标，全面实现公司的发展目标，根据拉萨联通代维框架协议，中国联通西藏分公司制定的《中国联通西藏分公司综合代维服务考核办法》，结合公司代维工作的实际情况，制定本管理制度。 1、安全管理制度 （一）1.1、岗位责任 l代维负责人：定期召开例会、与用户接口；项目执行的控制管理。 l装机班：负责装机组的日常维护以及故障处理工作。 l大客户组：做好大客户设备维护与故障处理工作。 l基站组：做好日常的基站巡检维护与故障处理和资源的摸排工
作。 l电源组：日常抄表以及及时发电与交电费。 l抢修组：负责所有较大故障的处理，其中包括大面积停电保障，一二干光缆抢修，线路的迁改，大客户、固网的线路替换的搬迁工作。 l传输组：负责光电缆的日常维护工作，巡检各光电缆线路以及光电缆线路的故障处理工作。 l驻县组：负责驻地日常维护工作，巡检以及辖区内的装机和发电等工作。 l内勤组：负责整理代维部的内部资料，做好资料上传与传递工作，做好代维部内部的协调工作。负责备品备件进出库记录，返修故障备件；及时录入拆卸进来的分布系统设备；及时整理各种工程资料和联通公司所要求的各种材料报表。 1.2基站的安全管理 (一)以运营商的基站代维安全生产管理办法为准则，确保安全。我公司在代维期间必须遵守国家和当地政策和规定，做好基站现场