百强商业项目案例之二十五——安徽宝龙城市广场
宝龙城市广场是复合商业地产中最先进的运作模式——SHOPPING MALL，是集购物、休闲、美食、娱乐、游乐、文化、旅游、酒店式公寓为一体的“一站式”超大型国际商业体验中心。作为安徽首座超大型全生活购物中心，宝龙城市广场极力打造蚌埠CBD核心区域的商业帝国，填补安徽商业空白点。项目占地288亩，总建筑面积：498908.5平方米，规划：商业地上四层，地下一层,共计32万平方米的商业；酒店式公寓十一层和十八层，住宅为十八层，共计11万平方米住宅和6万平米地下车库。
一、项目位置、面积
蚌埠?宝龙城市广场项目位于蚌埠市新城综合开发区淮河文化广场南向、蚌埠市城市几何中心，项目占地288亩，总建筑面积49.8万平米，一期步行街52550平方，二期全生活购物中心商业面积224737平方，地下室停车场面积二期75411＋一期20549共95960平方，
集购物、娱乐、文化、餐饮、休闲、国际社区、酒店式公寓等于一体。
二、业态规划
大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓
三、停车位
地下：1800车位/非机动车3650车位
地上：405车位
四、项目商业定位
A、市场定位：
满足皖北地区广大市民购物、休闲、美食、娱乐、文化等消费需求。
消费客群：主要针对蚌埠市区及和周边市县100公里—200公里经常性消费人群及蚌埠旅游业消费人群。
消费年龄层：全年龄层、全档次
业态种类：国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会。
B、目标消费客层定位
(1)、主要消费客层的定位：中档消费群时尚消费。
(2)、二级消费客层的定位：以本地高档消费群及旅游人士消费。
(3)、三级消费客层的定位：大众流行消费群消费。
C、功能定位
(1)、游乐功能定位：满足辐射区域内及旅游人士人们在购物的同时享受到一种欢乐与
快乐，将游乐融入各种零售活动中去，每天吸引大量的人流。
(2)、购物功能定位：各种各样的商业设施，让人们能购到自己能买得起、想买的东西，使人们得到一种购物的乐趣及满足。
(3)、餐饮功能定位：人们购物、逛街需要较长的时间，在消费者感觉到饥饿时，能够找到各种特色餐饮店，而且餐饮店有一流的各种风味的美食。
(4)、休闲、娱乐功能定位：在宝龙城市广场内，有酒吧、咖啡馆、棋牌室、SPA、健身、电玩城、大型量贩KTV、夜总会等休闲娱乐空间，让人们在宝龙城市广场不仅能够闹中取静，还能够尽兴娱乐，消除疲惫、放松自我，让人们在购物娱乐以后可以享受休闲所带来的休息。
(5)、商务功能定位：作为一个大型的商业群，办公功能是其不可或缺的一项，本项目在设计时即考虑到此，建部分公寓可做商务办公，使其兼具办公及居住功能，为部分需要办公的商户或外地商家代表提供便利。
(6)、住宅功能定位：打造不仅是区域内乃至全国最好的空中别墅群和景观洋房，占领城市30层绝对高度，加以独立单排、正南正北纯大户、蝶型的设计，如同晶莹剔透的水晶，充分体现人文，使居民视野无限广阔，以高高在上的姿态站在繁华深处，无惧精挑细选。
(7)、服务（银行、邮局、停车）功能定位：强化商业服务的理念，“客户至上”要成为真正的现实，在每一个环节，每一个过程对各种各样的客户都进行优质的服务，能够为每一个对象提供各种各样的服务。
D、业态定位：依据产品定位、品质定位和功能定位，宝龙城市广场采取“新、全、优、动”的业态定位。
新――引进全新的商业业态并有机的使各业态互动。
全――业态比较全面，从国际连锁超市、大型百货店、家电广场、数码电子中心、影视院线、美食广场、休闲步行街、大型中餐、连锁西餐、青少年游乐中心、活水馆、名店、体育休闲、量贩KTV、咖啡厅、酒吧、迪厅、医药保健、美容美体、健身运动、洗浴城、夜总会等，主要经营业种可以囊括服饰、家电数码、家具、通讯、皮具、药店、花店、书店、音像、化妆品、珠宝、工艺品、眼镜、家庭装饰品、箱包、酒吧、餐厅、美容美发、健身、洗浴、歌舞厅等，各种业种可以相互交叉经营，这样可以增加宝龙城市广场项目的丰富性和精彩性。
优――在业态选择上，从整个蚌埠市场辐射区域出发，从中选优，将业态最优化，形成最具竞争力的业态，打造一个区别老淮河路商业街优势商圈。而且各种业态的整合会产生巨大的信息流、人流、物流和资金流，并产生单一业态所无法比拟的经济效益。
动――在业态的选择上要形成互补、互动，形成购物、娱乐、休闲、餐饮交叉经营，从而形成“时间消费”概念，延长经营时间，增加经济效益。
E、经营定位：
全业态游乐购物天堂，吃、喝、游、乐、购、住，全业态安排，各种优势资源的全面汇聚，将吸引“全客群、全龄层、全天候”的消费群体到宝龙城市广场体验“一站式”游乐购物天堂。
F、商业形象定位：超区域型国际时尚【消费体验中心】
G、项目产品定位：以商业面积31.55万M2，商业步行街、主力店、次主力店、中级店、专业店、专卖店、加盟店等多种模式并存，产品建成后将成为安徽省乃至两淮地区最大消费乐园。
2楼2010-01-07 14:17 业态分布细图：
评论：
大型连锁生活超市、时尚百货、大型娱乐中心、大型餐饮中心、大型室内水上活动中心、水景商业步行街、连锁五星级影院、国际社区、酒店式公寓
经管能力的考驗
32万方的商业仔细的算下来，就是按照每平方每月的租金50元计，另加管理费、其他支出和经营利润以每平方每月30元计，即：32万X（50+30）=2560万元，按照每个人消费者平均每月生活购物消费500元计，2560除以500=5.12万人次。
上述可知，粗略的算了一笔账：32万方的商业按照理想状态下的全部盘活，也就需要约50000人，每个月消费500元来支撑，就以蚌埠这个三级城市来进一步核算的，其城区人口为30万人，也就要平均约有17%的市民在此购物。
当然，这也只是很简单、很普通的计算方式，没有涵盖该市下面的区县、乡镇的消费者，没有通过很科学的统计方法和精确的市场分析，也没有就城区的商业竞争者拉到一起去谈论。
只是想说明一下，商业不等同于住宅，住宅可以更多的依赖于产品研发及包装推广，而商业则是实实在在的考虑到老百姓的钱包，考虑到城市的商业容量
优――在业态选择上，从整个蚌埠市场辐射区域出发，从中选优，将业态最优化，形成最具竞争力的业态，打造一个区别老淮河路商业街优势商圈。而且各种业态的整合会产生巨大的信息流、人流、物流和资金流，并产生单一业态所无法比拟的经济效益。
动――在业态的选择上要形成互补、互动，形成购物、娱乐、休闲、餐饮交叉经营，从而形成“时间消费”概念，延长经营时间，增加经济效益。
E、经营定位：
全业态游乐购物天堂，吃、喝、游、乐、购、住，全业态安排，各种优势资源的全面汇聚，将吸引“全客群、全龄层、全天候”的消费群体到宝龙城市广场体验“一站式”游乐购物天堂。
F、商业形象定位：超区域型国际时尚【消费体验中心】
G、项目产品定位：以商业面积31.55万M2，商业步行街、主力店、次主力店、中级店、专业店、专卖店、加盟店等多种模式并存，产品建成后将成为安徽省乃至两淮地区最大消费乐园
看到了宝龙,就让我想起了郑州的宝龙.
也是号称几十万的体量,可以招商率惨不忍睹.
也可能是地处开发新区,前景无可估量.
但是,奥特莱斯也是挂羊头卖狗肉而已.
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另外楼上有同学说,项目好,运作管理的问题...
在郑州也听业内的人说起过,
难道宝龙哪个地都有动作问题?
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比较欣赏14楼拿数据说话来分析,
任何商业定位前期都可以做得美美的.
可谁考虑过实际招商以后期运营会存在的问题
无锡·同致地产·商业地产项目「策划营销工作报告书」
第一部分、商业市场调研 影响商场物业开发成功的因素很多，如市民的收入水平、消费水平与消费结构，商业圈半径，新旧商业格局，商业贸易的繁荣程度及其影响力，商场物业所处区域（或商业圈）的商业环境，竞争对手的实力与策略等。因此，在操作商业地产时，市场调研成了商场成败的桥头堡。 调研种类所需资料/研究范围 商圈研究对项目所在地的商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围，营业品种，人流状况与交通状况及其购买力。 消费者研究对消费者的消费习惯、收入、偏好等作调研。 投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如客户区域、投资动向、营业时间、业绩、铺面状况等。 竞争对手研究包括竞争项目面积，基本状况及竞争研究等。 一、市场调研概况 调研时间、地点区域、回收问卷、调查方法（消费者座谈会、实地考察法、分区域随机抽样法等）与基本结论 二、宏观背景分析 1、周边主要城市商业物业发展水平的比较 2、国民经济主要技术经济指标、 3、政府有关举措与城市远景规划、社会因素分析等 三、区域商业市场研究 （一）、区域商圈研究 1、城市发展状况：GDP指数、人口分布、产业结构等。 2、项目区域商贸状况：交易状况、恩格尔系数、居民收入及消费结构等。 3、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流，研究范围包括：人流类量、停留时间、每次消费、对不同类别的需求（吃、喝、玩、乐）等。 4、商圈辐射范围：一级商圈、次级商圈辐射范围、商圈内的竞争项目等。 （二）、终端消费者研究 1、消费习惯：地域的差异性，不同宗教、不同民族、不同年龄、性别等。 2、逛商场频度：是影响商场人流的关键。
百强商业项目案例之二十九——合肥百大CBD CBD中央广场,由五幢建筑围合而成,其中在基地南侧分布三幢景观住宅,基地东、西两侧为一幢高近百米甲级纯写字楼，一幢酒店式公寓。所处‘长江中路三孝口”核心商圈的人文地脉，以高起点、高标准的规划设计尺度，为合肥缔造一座“根系合肥，胸怀国际”的首席全能生活特区。 CBD(中央商务区)是一个城市的功能核心，这一概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业汇聚之处”。CBD一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及商务办公和酒店、公寓等设施，具备完善便捷的交通、通信等现代化基础设施和良好的环境，便于商务活动的进行，是现代城市中的重要地区。位于合肥传统商业中心三孝口的CBD中央广场，就是这样的城市中心商务区。 ■ 中心商圈首席百货 安徽百大CBD购物中心是合肥百大集团倾力打造的现代精品百货店，是安徽省会合肥CBD中央广场的核心组成部分。建筑面积35000平方米，是安徽省最大的单体商场,于2006年元月21日开业。 百大CBD购物中心所在的合肥CBD中央广场，即合肥的中央商务区，地处合肥市三孝口商业中心，面向合肥市级商业中心中轴线长江路，占地面积14154平方米，总建筑面积131630平方米，是一座集现代百货商场、高档住宅、酒店式商务公寓、甲级写字楼为一体的商业建筑群，具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能，提供办公、餐饮、购物、住宿等全方位服务，以先进的服务理念、高标准的配套设施领先市场。作为合肥市政府重点打造的首席形象建筑工程，合肥的城市名片，一个城市只有一个CBD。百大CBD更是承担着能使安徽商业水平上一个大台阶、本土商业更好的发展下去的引领责任。
百强商业项目案例之三十三——北京盘古大观 一、区位及周边情况 亚奥核心区·高端综合体盘古大观，朝阳区北四环中路5，亚奥核心区，距离水立方180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊综合组成。 二、基础数据： 项目总占地面积：3.90万㎡ 总建筑面积：42万㎡ 建筑容积率：7.00 小区绿化率：30.00% 超5A写字楼：39层，高192米，面积13.9万平米，层高4.6米 盘古七星公馆：19层，高84.9米，面积20万平米，层高3.75-5米 商业龙廊：411米长，外廊挑高15米，面积2.5万平米，层高5米 盘古七星酒店：19层，高88米，面积4.8万平米，层高4米
三、建筑规划设计： 1、各种功能规模：写字楼：面积13.9万平米、公寓：面积20万平米、商业：面积2.5万平米、酒店：面积4.8万平米、 项目有四种业态，除公寓部分外，其他均为开发商自持，其中写字楼和酒店为主体。 2、内部交通体系：以从写字楼入口到酒店前厅自南向北横跨411米的建筑底商--龙廊为纽带，将项目四种业态空间衔接在一起，而龙廊本身又因此表现出的建筑空间的大气恢弘。 3、内部空间布局：写字楼和公寓作为主体业态从空间结构上充分体现了项目的磅礴气质，写字楼整层十字分割，最小单位400平米，大平面布局灵活；住宅空间极为奢侈，单位面积600平米，客厅最小面积250平米，空间质感极强。 4、整体景观环境：项目建筑本身就是一个地标景观--玉龙，和奥林匹克公园一路之隔，与水立方、鸟巢、奥林匹克广场、绿地共同构成了北京亚奥板块的核心景观。
XXX项目总体策划方案 第一部分:项目市场调查报告 一、调查说明 (一调查目的 确定XXX项目区域概况,确定项目的市场定位,搞清在开发中不清楚的问题,对项目的可行性进行分析,并对项目的规划设计提供建议和构想。 (二调查内容 1、某市经济发展状况 2、本项目周边区域状况调查 3、同类竞争性项目调查 4、区域消费者调查 (三调查方法 搜集二手信息、现场调查法、问卷调查法 (四调查范围 以XXX为中心,周边约1公里的区域。具体区域为某市经七路以北,经一路以南,纬六路以东,顺和高架路以西的区域。 (五样本量 1、商场/超市:8个 2、写字楼:6个
3、目标客户(问卷:350份 (六调查时间:2004年5月25日~6月9日 (七研究方法:定性分析与定量分析相结合 二、本项目经济环境分析 (一2003年某市整体经济发展状况 2003年,某市国民经济快速发展。经初步核算,全市GDP达到1367.8亿元,比上年增长1 4.5%。第一产业增加值105.0亿元,增长5.0%;第二产业增加值599.6亿元,增长18.0%;第三产业增加值663.2亿元,增长13.0%。三次产业的比例为 7.7:43.8:48.5。人均国内生产总值23632元(按现行汇率折算为2855美元,可比增长13.2%。 同时,某市物价水平平稳回升。居民消费价格总水平比上年下降0.1%,降幅明显缩小。其中:食品类、居住类、烟酒及用品类分别上涨0.9%~3.6%;衣着类、家庭设备及维修服务类、医疗保健和个人用品类、交通和通讯类、娱乐教育文化用品及服务类分别下降0.7%~4. 3%。工业品出厂价格上升3.2%;原材料、燃料、动力购进价格上升11.2%。 经济和社会发展中存在的主要困难和问题是:经济结构调整步伐不快;外向经济依然薄弱;就业压力仍然较大;城乡居民收入差距扩大;社会保障体系尚需完善;保障水平有待提高等。 (二某市商业发展状况 2003年,某市全年实现社会消费品零售总额533.2亿元,比上年增长15.6%。其中:批发零售贸易业零售额433.2亿元,增长15.7%;餐饮业零售额74.4亿元,增长15.4%。按经济类型分,国有及国有控股零售额83.6亿元,增长9.3%;集体经济零售额78亿元,增长5.3%;个体私营经济零售额302.6亿元,增长19.6%;其他经济零售
百强商业项目案例之十一——北京银泰中心 北京银泰中心位于建国门外大街2号，即东三环国贸桥的西南角。该中心位于北京中心商务区的核心地带，北临长安街，与国贸遥相呼应，东临东三环路，南为建外SOHO，是长安街的地标性建筑。 基地面积：31,305平方米 建筑总面积：350,000平方米 地上建筑总面积：265,300平方米 地下建筑总面积：84,700平方米 酒店公寓楼：120,500平方米 酒店：31,700平方米 公寓：58,400平方米 商业配套：30,300平方米 办公楼A：72,300平方米 办公楼B：72,500平方米 大楼覆盖率：46% 绿化覆盖率：21% 容积率：8
世界著名团队打造北京至高点与地标性建筑 建筑设计： 北京银泰中心由世界著名建筑师John C. Portman担纲设计，其优雅与和简捷的设计风格所体现的高贵、威严、大气，与新时代的北京非常吻合，是新世纪长安街的至高点和地标性建筑。 景观设计： (1)立体化的设计，使建筑物四周的街道植物、裙房屋顶的花园以及室内景观相结合。
(2)细腻的处理手法，是国际级设计大师水平的直接体现之一。 (3)水景的运用，北京银泰中心的水景设计是点缀性的、立体的，在整体环境设计中起着重要的作用。设计师将中国传统上对水的认识加以艺术化的表现，给人精神慰藉。 最显贵的黄金旺地：位于北京CBD核心区； 长安街第一高： 中央主楼高249.9米，两侧配楼高186米；国际最著名的建筑设计：国际著名建筑设计大师John Portman &Associates约翰?波特曼建筑设计事务所设计； 中国最高的酒店： 凯悦酒店在大中华地区首家柏悦酒店,酒店大堂位于中央主楼的顶部60层，伫立酒店大堂，可俯瞰北京全景，是中国最高的酒店大堂。
重庆北城天街商业地产项目分析 一、项目概况 投资商：重庆龙湖置业有限责任公司 总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。 所属区域：重庆市江北区 项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。 二、项目的市场宏观调查分析 （二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策 上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 我们可用相关数据进行说明：
2000年—2003年房地产开发投资及增长情况： 通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策 由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房
地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策 从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。 结合本案例所在区域具体分析： 江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。 区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。 区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。 三、项目的竞争状况分析 （一）从整体上分析 由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；
商业地产开发方案和关键节点 商铺是房地产行业对狭义商业地产的一种专用名称。商业用房开发是指房地产开发企业以有形商品销售场所作为投资对象的房地产开发活动。开发企业以货币投入，以房地产开发行为为实施投资，创造出具有商业价值的房地产商品，并据以获得商铺开发的房地产和商业利益。因此，商业地产开发是房地产和商业的双重开发。在实施商业地产开发，编制项目开发方案时，相关的内容就要多得多，根据多年的实践经验，一个完整的开发方案至少要包括以下的具体要素： 1、资金运作方案 2、项目实施方案； 3、营销方案； 4、招商方案； 5、推广和品牌方案； 6、人员班子方案； 7、专业机构的合作方案。 在上述方案明确以后，要对整个开发流程加以控制，主要控制的关键节点如下： 一、市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业地产项目的可行性，并对该项目的定位有个宏观的思考。 因为商业地产的形式种类比较多，而且各种商业地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业地产项目。 如果已经取得土地了，就必须进行突破性、竞争性的思维，找出项目的出路。 二、项目位置选择 商业地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比差异性大。一个住宅社区、一幢写字楼所要解决的客流局限性在一定范围内，但商业地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化发生倍增，也会发生锐减。当一个商业地产项目的客流发展倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选择。 在混合性的项目中，商业用地布置也十分重要。
绿城房地产集团有限公司案例分析 摘要：绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。绿城集团目前采取的是业务转型战略。一个企业采取何种战略与市场中存在的机会、威胁以及自身的优势及劣势、使命、愿景、目标等是密切相关的，我们小组通过SWOT分析、ＰＥＳＴ分析、波特五力模型找出绿城集团目前的使命、愿景和近期的目标，并对绿城集团做了进一步的环境分析。 关键词：绿城战略 PEST分析 SWOT分析波特五力模型 一、引言 房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为绿城房地产公司，如果在运作一个项目前不对环境和自身条件进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。 二、公司概况 绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级房地产开发资质，公司总部设在浙江省杭州市。 绿城成立于1995年，2006年7月在香港联交所主板上市（股票代码3900.HK）。 历经17年的发展，绿城拥有100多家成员企业，3400多名员工，开发足迹遍及国内50多个城市，包括浙江省内的杭州、宁波、温州、嘉兴、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水以及国内北京、上海、天津、合肥、长沙、济南、郑州、乌鲁木齐、南京、无锡、苏州、青岛、大连、海南陵水等。至2011年4月底，公司土地储备总用地面积达2600多万平方米，规划总建筑面积达4200多万平方米。 绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、多层公寓、高层公寓、度假公寓、大型社区、城市综合体、商用物业等广为市场接受的高品质产品系列。 绿城连续多年名列中国房地产百强企业综合实力前十名、连续多年荣膺中国房地产公司品牌价值前十名，连续多年蝉联浙江省房地产企业综合实力榜首。
正佳广场——亚洲体验之都 正佳广场和天河城在上世纪90年代初都是作为国务院批准的、在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位。天河城至2005年已是开业的第九个年头；而正佳广场因为资金原因，一度作为烂尾楼，搁置在天河最繁华的地段。 如今，正佳广场几经坎坷，终于以“亚洲首个体验游乐园” 的巨无霸姿态与世人见面。虽然正佳广场已是十多年前的规划设计，但今天仍能超越群雄，取得亚洲购物中心霸主地位。一度作为烂尾楼的正佳广场凭什么称霸？ 本文就对正佳广场的开发背景、定位、规划设计、招商推广及后期的经营管理进行了深度的解剖，以体现其在设计、策划、经营等方面的成功独到之处。 正佳广场概述 正佳广场位于天河路与体育东路交汇处,连通6万平方米的市民广场。在城市中轴黄金核心,是华南最大交汇点,13米过道直驳地铁一号线与三号线换乘站,与广佛地铁、珠三角城市轻轨网络连为一体。地上七层，地下两层半东塔楼:48 层五星级酒店式公寓西塔楼: 3 0 层超甲级写字楼。约 100000个国内外品牌同场经营。正佳广场以体验式购物为主题，采用剧场式的商业空间布局，设计日顾客流量80万人次，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、康体、商务于一身的超大型购物中心。 经济技术指标 占地面积：5.7 万平方米 总建筑面积：42 万平方米 总投资额：约40 亿元人民币功能 定位：大型都市MALL 停车位：1500 个 投资商：大鹏集团 发展商：广州正佳企业有限公司 物业管理：广州市正佳物业管理有限公司 建筑设计单位：美国捷得建筑事务所 广州市设计院 项目地址：广州市天河区天河路228 号 珠三角经济一体化的发展 1.1珠三角经济格局 珠三角经过多年的发展与历史的沉淀，目前已经逐步形成以广州为顶点，东西两翼发展，珠海、深圳为地线，南沙为中心，各经济因子点状散布着城市的空间经济格局。 向西延伸：广州——番禺——顺德——中山——珠海向东管伸：广州——东莞——深圳——惠州广州是珠三角经济格局的核心，而天河区又是广州的商业中心，由此可见，天 河区在珠三角商圈占据重要的地位。 1.2 1小时经济商圈的构筑 根据《珠三角洲经济区城际快速轨道交通线网规划》构想，珠三角将修590 多公里的轨道网（轻铁网），轨道网的线网架构分为三部分，两条主轴、三条放射线（接驳支线）和两条联络线。按照这一线网布局和
精选商业地产策划方案范文 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。 经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导
一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4. 启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。 5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。 三、销售目标及目标分解 1. 销售（招商）目标 2. 销售目标分解 四、营销阶段计划 根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。 五、项目销售时机及价格
百强商业项目案例之二十三——苏州绿宝广场 绿宝广场所在的苏州高新区位于古城区的西部，人口近35万。 拥有交通便利的特殊地理优势，通过区内沪宁高速公路、苏沪高速公路、苏州绕城高速公路、沿江高速、苏嘉杭高速公路、苏沪机场路、312国道、230省道、苏虞张公路及京沪铁路（轻轨）等交通干线辐射整个华东地区。
绿宝广场是—— 苏州第一家综合性大型购物休闲广场 总建筑面积为275,000m2，包括大型购物中心、美食街、不夜城休闲娱乐中心La Piazza、酒店服务式公寓、星级酒店，将分期开发完成。其中一期建筑总面积约140，000m2，于2006年12月20日试营业。 它是当地商业，娱乐及办公中心。大型购物商场、美食街、休娱乐中心、酒店式服务公寓，时尚专卖店，各式餐饮美食，休闲娱乐，一应具全，尽显时尚气息。
商场沿街均为品牌餐饮店，（如好人民间小吃，KFC，味千拉面，必胜客等），两层独立商铺，其中第二层为半开放式构造（透明玻璃搭建），建筑面积95.3-354.8平方米，面宽4.2-6米，进深10-15米，底层层高5.2米，可分两层使用。 商场中心为时尚品牌专卖店，目前大部分已经开业，单层商铺，建筑面积44-179.6平方米，主要为100平米左右店面，面宽6米，进深12米，层高5.2米。 不夜城集娱乐餐饮为一体的休闲中心，一二层内部连接餐饮店，包括蜀味工坊，米萝咖啡，角斗士酒吧，韩国料理等，内部通过楼梯连接，采用小店面打通方式，店面面宽6米左右，进深15米左右，一层层高4.2米，二层层高3.6米（不含一二层中间夹层空调放置空间）。三层主要是娱乐店，包括超级玩家游戏厅，红磨房KTV，目前已经开业。
商业地产策划书范文 【篇一：商业地产】 ◆项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯 穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分 为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共 有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。 u项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45 岁年龄段为主的消费者身上。江南新地所招进场内的商户出售的商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 ◆经营成绩 自从广州江南新地2009年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚 至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金 达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业 运作的一个奇迹。 ◆项目成功的原因
百强商业项目案例之十四——北京新光天地 物业名称：新光天地 项目简介：百货商场 开业时间：2007-04-19 建设投资商：台湾新光三越百货公司与北京 华联集团（双方各占50%股份） 位置：长安街东段，大望桥东北角
新光天地是由台湾新光三越百货公司与北京华联集团合资成立的第一家百货店，双方各占50%股份，总资本额7.5亿元人民币；坐落在长安街东沿线大望桥东北角的新光天地，紧临四环路，与京通快速路、地铁主干线相连，交通非常便利； 作为中国单体面积最大的百货公司，其建筑面积为18万平方米，营业面积为12万平方米，地上六层，地下四层，周末假日的停车位能达到2700个；新光天地将国内外百货零售业的领先优势整合在一起外，经营品种主要是来自欧美等国家的世界顶级名品全国各地的特色消费品色。并以独特的造全新百货品牌新概念牌； 与众不同的新光天地文化会馆，定期举办文化、艺术、时尚、民俗等等中国的、世界的各类大型活动展览。借助各式文化、主题性活动的举办，让消费者购物之余，增加文化艺术的欣赏，从而营造出新光天地独具魅力的品牌文化；新光天地运用国际先进的零售技术和管理方法，以及经营百货商店的成熟经验，以“真心诚意”的服务精神，整合多样化服务性业种，提供创新多元的人性化服务，给消费者带来最新消费信息、最丰富时尚的商品与服务，最大限度地满足顾客的需求，为广大消费者创造“天天都精彩”的全新购物体验。
项目所在区域环境介绍： CBD商圈概况：区域（CBD 商圈）概况 北京商务中心区位于朝阳区东三环路与建国门外大街交汇的地区，距长安街约5.8公里，距首都机场高速路出入口约5.8公里。西起东大桥、东至西大望路、南起通惠河、北至朝阳路，区域面积约四平方公里。北京中央商务区现有工业、企业用地149公顷，居住用地84公顷，公建用地55公顷，市政用地13公顷，教育科研用地14公顷，道路及其它用地84公顷，区内共有居住人口约5.4万人。有房地产开发新建和待建项目14个，总建筑面积约330万平方米。目前正在建设中的CBD核心区位于长安街与东三环交汇处东北，占地38.28公顷，规划建筑面积超过100万平方米，将建 设包括国际一流的写字楼、酒店、商场、会展中心等现代商务设施。
中亚国际商业广场项目 策划方案 广州润辉房地产代理有限公司 深圳新摩尔商业管理有限公司 二〇〇七年三月 目录 前言 第一章市场篇 1．永州市简介 2．地理位置 3．内陆经济 4．城市发展趋向 5．市场篇总结 第二章项目篇 1．项目介绍 2．永州市现有商业项目、住宅、酒店等市场分析 3．项目SWOT分析 第三章定位篇 1．项目总体定位及命名 2．客户定位
3．产品定位 4．价格定位 第四章产品建议篇 1．项目产品建议 第五章市场推广篇 1．推广思路 2．执行部分 3．公关策划部分 第六章销售篇 1．销售策略 2、销售预估计划 前言 首先感谢贵司领导予以机会让我们进行了第一次的初步接触，也为我们合作奠定了基础，我司做为一家专业的商业房地产策划公司对于商业地产的复杂性和特殊性有较深刻的认知和体会，大型综合商业地产项目不同于普通住宅项目，其对象并非直接的市民群体而是商家、购物消费者、投资者等组合体。根据多年在沿海地区和中部城市操作商业项目的经验告诉我们，商业项目成败取决于主力店的引进，而规划设计是后期经营管理成功的前提。因此发展商首先考虑要找到和引进主力店，按照他们的要求进行规划设计。经过我们多次对此宗地块的了解，对项目的基本情况已有了初步的认识，另因为在零陵区有操作项目一年多的时间对于永州市目前房地产市场、政府法律法规、商场人流地理、周边环境等都已经有了深刻的认识，相信对于本项目的前景，贵公司和我公司一样充满信心，现在我们要阐述的是如何通过策划和包装、如何通过有效的策划进行整合营销，如何通过整合营销达到销售、招商和经营管理的目的。
下面，我们针对项目的实际情况，并对永州零陵区、冷区的住宅、商业进行了调查与分析，从圣世阳光、心连心购物广场、世纪中心、圣马可时尚广场、步行街等项目的对比中发现问题，分析问题，找到永州商业的突破口（市场空白）以及永州市发展商业地产所面临的机会与威胁，经过周密的分析与讨论，我们得出以下客观性的结论。 第一章市场篇 1、永州市简介 ?城市性质、永州市是中国湖南省（内陆）交通枢纽城市。 ?城市定位、珠三角地区的后花园、国内旅游城市、湖南省重要的工农业基地、珠三角地区工业的承接地区之一 ?市域空间规划。规划形成“一城、双核（区）” ?“一城”指永州市作为湖南省地级市，呈现整体发展的空间结构特征，整个零区、冷区就是一个城市。 ?“双核”指零区和冷区，是市域内主要的居住和公共服务中心。 全市目前总人口580万，其中城市人口50万人（含外来人口1-3万）。规划至2020年，市域总人口620万，其中城市人口65万人（含外来人口5-8万），城市化水平为64%。 2、地理位置 1）永州市位于湖南省南部、处于中国广东省及广西省两大经济带的交汇处，广州、桂林、株洲、长沙等大中城市环列四周。零陵区距桂林市、株洲、长沙等城市220公里左右，距永州市机场3公里，交通邮电畅达，是永州的交通枢纽，形成了水、陆、空立体交通网络。湘桂铁路穿市而过，市区设有二级火车站，西南与广西、海南、云南相通，北至衡阳、株洲与京广、湘赣线相连，可直达昆明、南宁、湛江、西安、、、、广洲、深圳等重要城市和沿海口岸。即将兴建的洛湛铁路，太澳高速等将
百强商业地产项目案例之六十四——南宁航洋国际城 项目名称：航洋国际城 城市：南宁 物业类别：写字楼商务建筑综合体 建筑类别：5A级际级智能化写字楼 航洋国际城 物业地址：青秀区凤翔路2号(国际会展中心对面) 价格：均价5000元/平方米 开发商：广西东方航洋投资集团有限公司 预售许可证：南房预字2006第019号 售楼处地址：凤翔路2号(国际会展中心对面) 开盘时间：2004-11-28 入住时间：2006-12-01 容积率：4.97 绿化率：33% 楼层状况：写字楼27层同，恒富中心36层， 项目介绍： 占地面积:54000平方米 总建筑面积:400000平方米 停车位:2000多个，另有3.8万平方米临时停车场 开发商:广西东方航洋投资集团有限公司 代理商:南宁宝资通项目咨询有限公司 整合推广单位:锐蓝传播文档收集自网络，仅用于个人学习
西南第一商务建筑综合体，建筑广西巅峰商务平台的伟大创举，位于南宁民族大道东段、南宁国际会展中心正对面，由广西东方航洋投资集团联合马来西亚实力财团，共同注资28亿元人民币开发，斥资4000万元设计费邀请新加坡Dp公司设计,采用建筑综合体先进设计理念，集国际级智能化写字楼、国际商务公寓、万豪国际酒店、超级国际购物中心、超大地下室。停车场于一体，总建筑面积达40万平方米，其建筑规模位居西南第一。文档收集自网络，仅用于个人学习
国际级智能化写字楼[资本中心]总高27层，层高3.9米，8.4米×8.4米宽柱距，标准层面积约1800平方米，国际商务办公标准设计。7台高速电梯直达，24小时中央空调系统，24小时监控及保安巡更系统，自动喷淋及消防系统，配备超低噪音机电设备及减震器；全玻璃大单元结构幕墙，近10米挑高专属豪华大堂；框架－剪力墙结构，边置筒式布局，空间开敞、实用率极高。文档收集自网络，仅用于个人学习 国际商务公寓[恒富中心、发展中心]： 恒富中心总高36层；发展中心总高38层；层高3米，标准层面积约1900平方米。每栋6部电梯直达，
竭诚为您提供优质文档/双击可除商业地产项目策划方案 篇一：商业地产营销策划方案 商业地产营销策划方案 ××商业城营销企划方案 前言 在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。 ××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。 ××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。 一、项目营销总体策略 营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个 鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。 二、项目营销目标方针 根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。 1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。 2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。 3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。 4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、
商业地产策划书 目录 第一篇：商业地产策划书 第二篇：商业地产策划书 第三篇：商业地产策划书模版 第四篇：商业地产策划书模版大型商业地产项目前期策划模版第五篇：一份好的商业地产项目策划书应注意什么 正文 第一篇：商业地产策划书 第一部分：市场分析 一、项目概况 二、项目swot分析 三、项目定位及usp导向 四、推广思路 五、项目建议 ：整合推广策略 一、商铺推广策略 二、项目全程推广方案 1、策略的选择 2、具体执行的策略分析 3、广告推广策略
4、 sp活动策略 5、销售计划 6、整合推广计划 7、物业管理策略 第三部分：公司简介 一、国商策划公司介绍 二、具备优势 三、工作理念 四、成功案例 五、对本案的态度 六、工作目标 七、资费标准 八、附加服务 后记 前言 考虑到贵项目对销售策划进行招标的意义与目的，因此，本方案重点在整合推广方面进行了全面的策划，而对于项目市场分析及目标客户分析等进行了简要的分析。 本案主要由市场分析、整合推广方案及公司简介三部分组成，具体包括项目概况、swot分析、项目定位及“usp”导向、推广思路及项目建议;项目的整合推广策略及公司简介。
本案仅仅是体现了我司对于贵项目在运作过程中的一些思路和操作手法，并且也未与贵公司进行深入且具有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 本项目前期通过商铺销售来造势，以此带动住宅的销售;而后期通过住宅的销售来达到商铺的价值最大化，因为本项目具有比较独特的项目特色，须通过营销造势来形成影响力，并推动项目的整体销售。另外，我方在对于本项目所具有的各种资源整合之后，将本方案的重点定位于住宅的整合推广。 第一部分市场分析 一、项目概况： 本项目地处繁华的大西路及斜桥街的交界口，地理优势明显，其总占地面积17093m2,由两栋18层电梯公寓和临街商铺围合而成。 二、项目swot分析： 优势分析： 1) 区位优势 位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟; 2) 配套优势 周边商业、教育、医疗等生活配套一应俱全; 3) 交通优势 本项目交通便利、车流量及人流量较大，
一、案例策划背景 与其它商业项目比较，嘉华国际商业大厦有着明显的政府背景与政策背景。主要体现在以下几方面：一是政府关心。该项目是天津市政府为平衡发展两岸经济（河西、河东），填补河东区大型商业区空白点而投资建设的大型商业中心，规划定性为市政府重点工程。同时，项目得到了市、区主要领导的高度重视，中共中央政治局委员，天津市委书记张立昌等天津市主要领导曾多次视察该项目，因此，该案已成为拉动区域经济发展的政绩工程和形象工程，能否运作成功，关系重大。二是市民欢心。本案位于河东区华昌大街，区域周边5公里内居住小区众多。但因海河东岸是老城区，基础环境差，区域面貌落后，商业基础相当薄弱，商务配套几乎为零，整体商业环境的“先天不足”使项目的市场条件极不成熟，因此，这里的大型商业少，居民购物相对不便。对区域消费人群来讲，该项目的开发建设无疑是一项民心工程，担负着巨大的社会责任感；三是开发商倾心。该项目是天津河东房地产开发总公司开发建设的第一个大型商业项目，属开发商涉足商业地产领域的开山力作，因此，其倾注了巨大的财力、人力、物力，能否营销策划成功，直接关系到开发商的兴衰成败，责任重大。从政府关心、市民欢心、开发商倾心的角度来看，策划本案的压力可想而知。 二、整合优势资源 制定主攻策略 通过对项目区域资源及自身规划建筑品质的充分调研，我公司提炼出该项目可供推广利用的几大优势资源： 1、项目填补了区域市场的商业空白点，属市场稀缺资源，因此，市场空间巨大，适合案例生存； 2、项目周边汇集多个居民小区，固定消费人口多，市场基础好，利于项目后期的经营发展； 3、嘉华国际商业大厦原版引进了国际一流的大型商业形态——SHOPPING MALL，规划先进、服务功能齐全，项目自身市场感召力强，成为引领一方新兴商业形态的鲜明旗帜，有利于项目品牌的营造与推广； 4、开发商——天津河东房地产开发总公司是天津地产开发20强企业，资金实力雄厚，领导层年轻有朝气，敢于创新，市场意识强。开发理念先进，从项目规模、定位、功能配套、业态组合，品牌引进等方面均要求高标准，可确保项目在未来十几年内的不落伍性，项目精品开发有保障。 鉴于以上积极因素支撑，我们为该项目制定出营销推广的整体实施策略： 1、 品牌营销。以大势、求大市。
销售型商业成功案例一、案例明细表
二、案例介绍 1、上海——周浦万达广场介绍 ）项目基本情况 上海周浦万达广场位于沪南路东侧、 年家浜路北侧，是集购物、休闲、娱乐、 办公为一体的大型商业综合体。项目总规 划用地约公顷，规划总建筑面积约万平方 米。广场总投资超过亿元，于年年初动工， 分两期开发：一期由大型购物中心和三栋 塔楼组成，其中购物中心面积近万平方米， 幢塔楼面积近万平方米；二期由幢高层和 餐饮酒吧街组成，面积分别为万平方米和 万平方米。 ）项目介绍 一期、、三栋为商业广场之上的塔楼，均为层，共户，为精装，主力面积平米，已经售罄，年月入伙；二期的栋位于广场的东面，层户，也规划为精装，主力面积平方米。位于广场西面的、栋为商务办公楼。栋、栋、酒吧街（间商铺，含栋底商间）将于月下旬开盘，、栋将于年月入伙，酒吧街将于月日开业。 大型购物中心总建筑面积约万平方米，已于年月日盛大开业。购物中心由时尚楼、娱乐楼、百货楼和一条长约米的室内步行街组成。其中主力店总面积近万平方米，包括万千百货、乐购超市、万达国际影城、永乐生活电器、一兆韦德、运动、新华书店、大歌星量贩、奇乐儿、大玩家超乐场、石浦大酒店、培正逗点、传奇桌球、小肥羊、德庄火锅十五家实力品牌，众多国内外知名商家强强联手，实现了一站式全方位购物。 2、上海——北上海商业广场 ）项目基本情况 北上海商业广场是位于宝山西城区的 核心区域，毗邻轨道交通一号线延伸段终 点站共富新村站，是目前北上海最大的集 购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、 多业态、综合型一站式的，总共有多个商 铺，总建筑面积达到万多平方米。投资方 是交大昂立，代理方则是上海中原地产。 ）项目介绍 北上海商业广场总建筑面积万多平方 米，地下一层，地上三层，总共有多个商 铺。业态分布如下：地下一层家居、建材城、家电大卖场；第一层皮具专卖、鞋帽、儿童服饰专卖、西式茶点、社区配套、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、钟表眼镜；第二层休闲服饰和易初莲花超市、休闲饰品、婚纱、床上用品、内衣、睡衣、手机城；第三层易初莲花超市、休闲咖啡馆、书店、美容美发中心、大型餐饮中心、网吧、、茶坊。