销售型商业成功案例一、案例明细表
二、案例介绍
1、上海——周浦万达广场介绍
）项目基本情况
上海周浦万达广场位于沪南路东侧、
年家浜路北侧，是集购物、休闲、娱乐、
办公为一体的大型商业综合体。项目总规
划用地约公顷，规划总建筑面积约万平方
米。广场总投资超过亿元，于年年初动工，
分两期开发：一期由大型购物中心和三栋
塔楼组成，其中购物中心面积近万平方米，
幢塔楼面积近万平方米；二期由幢高层和
餐饮酒吧街组成，面积分别为万平方米和
万平方米。
）项目介绍
一期、、三栋为商业广场之上的塔楼，均为层，共户，为精装，主力面积平米，已经售罄，年月入伙；二期的栋位于广场的东面，层户，也规划为精装，主力面积平方米。位于广场西面的、栋为商务办公楼。栋、栋、酒吧街（间商铺，含栋底商间）将于月下旬开盘，、栋将于年月入伙，酒吧街将于月日开业。
大型购物中心总建筑面积约万平方米，已于年月日盛大开业。购物中心由时尚楼、娱乐楼、百货楼和一条长约米的室内步行街组成。其中主力店总面积近万平方米，包括万千百货、乐购超市、万达国际影城、永乐生活电器、一兆韦德、运动、新华书店、大歌星量贩、奇乐儿、大玩家超乐场、石浦大酒店、培正逗点、传奇桌球、小肥羊、德庄火锅十五家实力品牌，众多国内外知名商家强强联手，实现了一站式全方位购物。
2、上海——北上海商业广场
）项目基本情况
北上海商业广场是位于宝山西城区的
核心区域，毗邻轨道交通一号线延伸段终
点站共富新村站，是目前北上海最大的集
购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、
多业态、综合型一站式的，总共有多个商
铺，总建筑面积达到万多平方米。投资方
是交大昂立，代理方则是上海中原地产。
）项目介绍
北上海商业广场总建筑面积万多平方
米，地下一层，地上三层，总共有多个商
铺。业态分布如下：地下一层家居、建材城、家电大卖场；第一层皮具专卖、鞋帽、儿童服饰专卖、西式茶点、社区配套、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、钟表眼镜；第二层休闲服饰和易初莲花超市、休闲饰品、婚纱、床上用品、内衣、睡衣、手机城；第三层易初莲花超市、休闲咖啡馆、书店、美容美发中心、大型餐饮中心、网吧、、茶坊。
3、上海——华商时代商业广场
）项目基本情况
华商时代广场，大华集团商业地产代表之
作，地处大虹桥核心，紧邻虹桥综合交通枢纽，
总面积逾万㎡，由办公、潮流风尚商业街区和
高星级涉外酒店组成。
）项目介绍
华商时代广场北地块为分为东区(区)和西
区(区)，用地面积平米，东区(区)商业以零售为
主，底部为二层商业裙房，办公位于裙房上部
三层至六层；西区(区)则以服务性商业设置为
主，底部一二层为商铺，三层至六层为办公，
共计地上建筑面积约平米，商业裙房高度约，办公楼高度为约，地下一层为商业零售空间和地下车库，建筑面积平米；两个下沉式广场将地下一层商业空间和地面商业街融为一体。
项目南部二期功能上为涉外高星级酒店（洲际假日酒店及部分高端商业）。共计地上建筑面积为平米，地下建筑面积为平米。
4、上海——嘉杰国际广场
）项目基本情况
嘉杰国际广场位于上海市四川北路弄近东
宝兴路。嘉杰国际广场项目用地为上海市虹口
区号街坊改造地块，位于上海市三大市级商业
街之一、上海北区最大的商业街——四川北路
的“金腰带”处，毗邻轨道交通号线（轻轨明
珠线）东宝兴路站，地块东至四川北路商业街、
西邻轻轨规划路、南到东宝兴路、北靠天然河
道俞泾浦，地理位置优越，基地面积约平方米，
规划容积率≤，绿化率：，其中集中绿地率，
规划地上建筑面积约平方米，地下建筑面积约
平方米。
）项目介绍
嘉杰国际广场是一个集商、住、办公于一
体的综合性项目，基地内拟建四幢围合分布的小高层、高层住宅（北侧天然河道俞泾浦分布、高层住宅各幢，与南侧两幢较低的小高层住宅环抱着一个向阳开放的大花园，形成一个自然和谐的水岸花园住宅，住宅建筑面积合计约平方米，共计户，中央庭院面积达平方米），幢沿四川北路分布的商业办公楼（办公建筑用房面积合计约平方米），并沿天然河道俞泾浦河岸、东宝兴路、四川北路形成层商业裙房及相关景观休闲活动空间（建筑面积合计约平方米），配备机动车位合计约个。
项目北侧俞泾浦河道沿岸的层商业裙房，建筑面积合计约平方米，项目南侧东宝兴路沿线的层商业裙房，建筑面积合计约平方米
住宅用房：建筑幢，建筑高度米（含商业裙房楼高）, 层住宅幢，建筑高度米（含商业裙房楼高）；层住宅幢，建筑高度米（含商业裙房楼高）；建筑面积合计约平方米，共计户，办公用房：幢层办公楼，建筑面积合计约平方米
5、上海——大拇指广场
）项目基本情况
证大·大拇指广场位于浦东城区中心、联洋国
际社区核心要地，项目占地近万平米，建筑面积逾
万平米，融购物、休闲、娱乐、美食、度假（四星
级酒店）、艺术于一体，成为上海规模最大、功能最
全的复合式社区＆区域型商业中心。
周边辐射花木文化行政区、张江高科技园区、
碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等
人流、资金流、信息流集中区域，拥有非常优越的
区位。
）项目介绍
证大大拇指广场是一个典型的区域型社区购物
中心，总体建筑规模约万平方米，建筑形式以地上
两层为主，局部一层至三层，地下两层是停车场和
配套设备用房。由证大集团开发，目前经营情况良
好，出租率接近。由于体量较大，周边成熟度较高，它的业态组合比较丰富，除零售、餐饮、社区服务业态外，还引入了量贩、数码影院等娱乐业态。大拇指广场的规划比较注重文化附加值的营造，除引进常规的零售主力店家乐福外，还引进了廊桥创意服饰、创意家居，证大艺术馆等与创意、艺术元素关联度较强的业态。除广场的标志性雕塑“大拇指”外，多处可见个性化的艺术品和设计作品展示。餐饮店引进的都是知名品牌，业态组合方面强调特色和差异性，满足不同类型、不同档次、不同口味的消费需求：、打造了一条菜系复合的餐饮街，引进包括日本料理、韩国烧烤、意大利、印度料理、港式茶餐、川菜、上海小吃、中式素食在内的多种特色风味；
、家乐福地下一层旁设置了一个美食广场，提供价格较低的快餐；
、主入口两侧为必胜客、肯德基、星巴克等传统知名快餐和咖啡店；
、引入了一家档次较高的中餐旗舰店－唐朝；
、除此之外，广场内其他位置也引进了多家特色小吃、茶餐厅、意大利餐厅等。
6、东莞——华南
）项目基本情况
项目位处东莞市万江新城市中心区，总占
地面积多万㎡，建筑面积万㎡，其中商业面
积约万㎡，停车位个，总投资额超过亿，建
成后将成为亚洲乃至世界上最宏伟、最大规模
的商业建筑群之一。是一个以娱乐、旅游、购
物、餐饮、休闲于一体的“一站式”消费广场。
）项目介绍
华南以突出主题特色为原则，以水道为主
线规划为七个特色主题区，阳光激情的南加州海岸和旧金山、清朗明媚的阿姆斯特丹、高雅浪漫的巴黎香榭丽舍大道、世界名水城威尼斯、感性美丽的加勒比海岸、惊险刺激的热带雨林。分别展示出世界著名的水滨风情，创造出休闲浪漫的购物氛围及生活氛围：您可以在购物中休闲和玩乐、在愉悦中购物和享受美食、又可以在休闲中进行文化交流和健身运动。
7、广州——中华广场
1）项目基本情况
项目位于广州市中心－－中山三路与
较场西路交界处。占地㎡，建筑面积万㎡，
总投资亿，是集购物（广州首家民营大型
百货公司中华百货，大型日资百货公司吉
之岛百货，中华数码城，中华现代家居城、
中华广场壁柜园，凤凰文化城、广州市第
二大书店壹创书城）、饮食（风格餐厅，云
集中、西、日、韩风味的中华美食城）、娱
乐（广州首家五星级电影院中华广场电影
城、国际大型连锁健身中心力美健健身俱
乐部）于一体的大型综合购物广场。
）项目介绍
商场内楼层功能明晰，商品结构齐全，名牌产品云集，集购物、饮食、娱乐于一体。地下一层为汇集了、、、等众多国际知名品牌的“富一城”。一层为名牌专卖店，云集了、等港澳台、国内知名品牌；二层（包括部分三层）是吉之岛；三层为潮流天地；四层是享誉华南的手机数码品牌集中地——中华数码城。在一、六层的西南面为盛世中华百货公司；五层是中华现代家居城；六层为凤凰文化城；七层是云集中、日、韩、欧美风味的中华美食城；八层有五星级豪华电影城——中华广场电影城、国际大型连锁式健身中心——力美健健身俱乐部。
8、大连——胜利广场
1）项目基本情况
本案位于大连站前最繁华商圈，东接天津街商圈，
南临大商商圈，大连中央商圈的核心。属于超大型、
五星级、国际化的购物中心，地面二栋欧式楼和露天
舞台（塔），地下建有三层及一夹层，以及直通其他商
圈的八通道名店街。总投资亿，占地面积：万㎡，建
筑面积万㎡，电（扶）梯：部，车位个，地面出入
口：处。开业时间年月日，日均客流量万人次，
年客流量亿人次以上。
）项目介绍
项目由香港博泰发展有限公司与大连市政府为此
项目专门成立的“大连胜利开发有限公司”合作兴建。
香港博泰发展有限公司占股，大连市政府以土地、配套作价出资，占股。大连市政府以土地、配套作价出资，占股。
胜利购物广场包括、皇宾楼餐饮、新新超市、地下名店、八通道名店街、庭园广场，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务于一体的综合性商业中心，也是迄今为止亚洲最大的地下商城。
9、天津——嘉华国际商业中心
1）项目基本情况
项目总占地约公顷，其中，规划保留建
筑占地面积约公顷，城市道路占地约公顷，
规划可用地约公顷，除沃尔玛和项目已用地
外，剩余规划可用地约公顷，总建筑面积约，
㎡。本案位于河东华昌大街与中环线交叉口，
于年月日开盘，项目总建筑面积万㎡，其
中一期占地㎡，建筑面积㎡。
）项目介绍
投资亿的国际新兴复合，集高档商业设
施、住宅、教育设施于一体，原版引进了国
际一流的大型商业形态——。要将嘉华国际建成天津海河东岸的商业新地标。
项目以名品名店提高经营范围及市场卖点；以功能齐全吸引人们的青睐；以综合服务填补业内空白；以设施配套优化环境倡导人们放松心情的四大显著特征。
年月与沃尔玛正式签约（沃尔玛选定了该大厦的二三层，开设大型购物超市，经营面积达万平方米），同期内部认购期，一举创造了项目前期销售的第一个高峰。月日正式开盘后，嘉华国际商业中心的商铺销售量达到了以上，创造了天津商业地产开盘认购的一大奇迹。
、武汉——万达商业广场
）项目基本情况
投资亿元建成，位于繁华的中山大道万达
商业广场，占地万㎡，总建筑面积约万㎡，
被中山大道、民生路、交通路、佳丽广场和花
楼街围合，含个主力店，两条步行街，两个休
闲广场，可供辆车停放的大型停车场。销售均
价元㎡，于年月开业。物业管理：武汉万达
商业广场管理有限公司，物管费：元平方米·月。
）项目介绍
广场分为、、三栋，其中栋为层楼的大
洋百货，栋首层为国际时尚精品，另外层分别
是沃尔玛和武汉工贸家电。栋首层为摩登时代精品店，层为华纳影城。引进的沃尔玛、华纳影院和大洋百货、灿坤电子等主力店占整个广场经营比重的。
广场只售左右的珍稀首层商铺。外铺和内铺面积经过精心规划和合理布局，内铺面积一般为㎡左右；外铺面积一般为㎡。整个广场内没有人流和物流死角，每一商铺均面临城市主街，步行街、中心广场、室内步行街，确保了商铺的均好性。
商业广场多间商铺在一个月内全部招商完成。在武汉万达商业广场火爆销售之后，部分小业主和小商户们却陷入了不同程度的困难之中。因为店铺租金成本较高、且人流量不大、投资收益太低，武汉万达商业广场在开业后不到两个月的时间，一些租户就相继开始退租、撤场，部分业主也提出退房。为了稳定业主和商户情绪，武汉万达商业广场提出了诸多解决方案，其中包括三年救市计划：对经营户第一年补贴个月租金；第二年补贴个月租金；第三年补贴个月租金。同时，对于地理位置不太好的商铺予以重新招租，并引进了一个大的通信卖场。经过此次调整后重新招商开业的武汉万达商业广场，在经营了几个月之后，很大一部分散户店面经营的疲软状态并未得以彻底改变。记者近日在在万达商业广场内看到，一些餐饮店的商铺最为火爆，临近午餐时间，一间商铺内居然已没有转身之地。此外，男装店则要冷清得多。一些小饰品店和商铺较大的时装店也能吸引过客逗留。而有相当一部分礼品店、在开张的商铺中，仍有部分贴出了“招租、转让”的告示牌。
、重庆——帝景摩尔
）项目基本情况
项目位于重庆市南坪转盘中心，紧接
南坪商业广场与南坪商业步行街。项目开
发面积约万平方米，投资约个亿，分为
一、二两期实施，一期为商业，二期包括
商业与公寓。一期总占地面积约万㎡，总
建筑面积约万㎡；商业总面积约万㎡；车
位个（含二期），酒店式公寓㎡。项目已
成功引入“英国百安居”及众多国际知品
牌的高度关注，其国际化的品质也日益彰
显。
）项目介绍
项目集商业、娱乐、休闲等功能于一体，演绎国际第三代以生态、休闲为特色的人性化商业摩尔，将南坪商圈引领到一个新的高度。知名专业的商业管理机构提供全程服务。
年月日开始公开认购，均价元㎡，在认购仅两天内，首期推出的套商铺全部认购完毕。公司又于月日前再加推套商铺进行公开认购。帝景摩尔一期立体钻石商铺有自营式和产权式商铺两类，购房者可自营，也可委托租赁，套内面积从㎡起。
、成都——友谊天府汇城购物中心
）项目基本情况
项目位于成都市南北中轴线红星
路南段与二环路交汇处（暨成都市武
侯区）。项目投资亿元，占地亩，建
筑面积万㎡，其中商业用房约万㎡，
商务办公用房万㎡,地下停车场㎡。年
月日，全国最大的零售企业上海友谊
集团携旗下联华超市和上海友谊购物
中心与天府汇城签定合作协议，投资亿元强势入驻天府汇城，倾力打造中国西部地区的商业旗舰。
）项目介绍
项目是我国西部地区第一个真正意义上的“销品茂”。几乎囊括所有的商业、服务业态，包括大型超市、主体百货、家具、家电大卖场、美食广场、特色专卖店、数码影城、大型酒楼、邮局、银行、旅行社等。联华超市有限公司将在其中扮演超市主力的角色，并以此为契机迅速编织联华在西部地区的连锁网络。
项目建成成都地区最大的约㎡景观广场和约㎡的空中花园。场内部电梯，可以向各个方向输送人流。
从年月日正式开盘至月日，天府汇城已销售过亿。一楼铺面售价为元㎡～元㎡，二楼仅为元㎡元㎡，而与天府汇城一路之隔的棕北，一楼商铺的售价也达到了万元㎡。年投资回报率为，且每年按个百分点递增。于年月开始营业。
、杭州——万象城
）项目基本情况
万象城占地亩，总建筑面积万平方米（含
地下），地上计容建筑面积万平方米，以万象
城为核心，建成集大型购物中心、甲级写字
楼、五星级酒店、高尚住宅为一体的都市综
合体项目，总投资预计超过亿港币。
）项目介绍
作为深圳万象城模式的复制品和本地
版，万方体量的杭州万象城购物中心地上一
共六层，地下三层，囊括了多家品牌和多家
餐饮企业，拥有杭州首个大面积的真冰溜冰场，以及多个车位的宽绰停车场，硬件水准一流，业态种类也比较丰富。
每层配有详细的平面示意图，各品牌都标注有确切地址方便找寻，店铺间的主通道宽达米多，环形中庭设有跃层自动扶梯，每一楼层分布有各种穿插的业态，目前项目的整体业态为％的购物，％的餐饮，％的休闲娱乐，剩下的％则是一些涉及生活方式的内容。
、深圳——中港城购物广场
）项目基本情况
中港城购物广场为中港城商业裙楼，位于中心南区核心地带，福田区福民路段。总建筑面积平方米，共层，是目前深圳集购物、休闲、娱乐、美食为一体的综合大型现代商业中心。其中一层为国际主题品牌经营店，华伦天奴、美宝连、老人头等品牌商家已入驻，肯德基也即将在稍后进驻，二、三、四层总建面约平米，由李嘉诚旗下的华南地区最大的百佳旗舰店统一经营，已在年月日正式营业；六层有平米由著名的江淮菜系品牌商家西湖春天大酒楼统一经营；五层正在招商，主要功能定位是大型时尚家居广场。
）项目介绍
中港城购物广场现层销售，共有多个铺位，其中㎡的占到，总价款在万元之间，农行
提供成年按揭，发展商提供年带租约销售，年回报高达的销售方式，另选择按揭付款方式的客户，买铺即得年租金（在首期款里扣除），大大降低了客户的置业门槛，如：层的首期款仅在元左右，元即做超人业主。
中港城购物广场是中国首个“产权式商城”，引导全民投资新模式。从国内外先进大型综合商城的经营模式来看，小业主自主经营的负面影响太大，由于小业主自主经营，必然造成商城经营品种杂乱，经营档次底，管理混乱的严重问题，这对一个大型商城的发展是有百害而无一利的。由商场经营管理公司统一招商，统一经营已成为国内外大型综合商城发展的必然趋势，也只有在统一经营的情况下才能保证商城持久经营的品牌化和国际化。只有保证商城的整体经营利润，才能最大限度的保证小业主的投资回报
、宁波——联盛商业广场
）项目基本情况
联盛商业广场位于宁波市鄞州中心
区，由四个字型的地块组成，分别为、、、
四个地块，分布在贸城西路北侧、宁姜公
路西侧和四明路南侧，与宁波万达商业广
场一路之隔，项目总占地面积亩，总建筑
面积近万平方米。
）项目介绍
地块为“青少年主题世界”，业态有国
际标准的真冰溜冰场、大型电玩城、青少
年主题百货、时尚商业街、商务酒店等。
地块为“情景体验购物中心”，业态有
大型百货、情景体验购物街、七星级服务式公馆、超五星级会所、时尚餐厅等。
地块为“新势力动感世界”，业态有巨幕影院、国际品牌时尚酒店、特色餐饮酒吧街、恒温游泳馆、商业步行街等。
地块为“创新标准高级商务中心”，业态有高档写字楼、休闲水疗中心、时尚、商业步行街等。
成功销售的14个关键规则及案例 销售恐怕是目前最有吸引力、也是最有压力的工作之一。不断有人向这个行业涌来，期望在这里淘得一桶金；很多人失望地离这个行业而去，他们在这里遭遇了难以计数的拒绝、难堪。为什么真正成功的总是少数？ 销售需要技巧和策略。在此介绍了成功销售的十四个关键规则，希望能助销售人员一臂之力。 第一节利益第一 20美 种合伙协议的最终结果是大大增进了相互信任和信赖，更有利于增进关系。“双赢”是当今的流行法则，如果可以实现双赢，双方的利益都能保证，那么那种互相欺骗的现象将不复存在。而要实现“双赢”必须一同努力实现共同的目标。 正确的处理公司利益和客户利益，使双方都满意，是销售员应该努力的。在现实的销售中，销售员都能够维护公司利益，对于客户利益的注意力稍微差了点。在此着重于客户利益。 发掘客户利益点
在销售过程中，我们可以发现客户需求不仅是多样的、多变的，而且是隐蔽和复杂的。这种特性是销售员在销售过程中很难驾驭的。如何识别客户的真正需求，如何把产品的特性和客户的需求紧密联系起来，如何使客户产生购买的欲望和做出购买的决定……关键是能够识别客户利益。 那么如何去发现客户的利益点呢？我们先来看下面几组例子。 某客户购买A品牌的洗衣机，而不购买B品牌的洗衣机（A、B两个品牌的洗衣机质量、功能、价格都一样）； 客户总是喜欢到A银行办理业务，而不去B银行办理业务（A、B两家银行的利率、手续费等都是相同的）； 客户喜欢到某家饭店吃饭，而这家饭店又不是最便宜的； …… 你在购物或消费过程中是否也有类似的倾向呢？仔细想想，当你决定购买一些东西时，是不是有很清楚的购买理由？有些东西也许事先也没想到要购买，但是一旦决定购买时，总是有一些理由支持着去做这件事。其实这些购买的理由正是我们所说的利益点。 因此，发掘客户最关心的利益点，可以从探讨客户购买产品的理由着手。充分了解客户购买东西有哪些可能的理由，能帮助你提早找出客户关心的利益点。下表将客户利益点分为个人客户和公司客户。 表4-1客户利益点 客户类别利益点 个人客户商品给客户的整体印象成长欲、成功欲 安全、安心 人际关系 便利 兴趣、嗜好 价格 服务 体验需求 公司客户个人利益小集体利益公司利益
商业地产阶段性研究——商业地产进驻业态分析报告
商业地产进驻业态分析报告 与住宅类地产不同，商用不动产的开放具有开发周期长，资金沉淀大，运营要求高，退出 机制复杂的特点。作为开发商，商用不动产所能给开发商带来的收入主要包括持有阶段的收入和 推出阶段的收入。鉴于商业地产自身的特点，开发商停留在持有阶段的时间占了整个商业地产项 目从立项到推出的全部时间的绝大部分，持有阶段项目的开发运营情况的好坏直接决定了商业地 产项目的资金回笼和盈利，并对退出阶段的项目价格具有决定性的作用，对项目和企业的财务平 衡都有重要影响。因此，对于商业地产开发的重点也就在于持有阶段的运营和品牌的打造。在持有阶段，开发商的收入的主要组成为租金收入、物业管理收入、品牌广告收入等。从诸如地段、 区域经济发展水平、业态组合形式、管理服务水平以及品牌效应等众多的收入决定因素来看，商业地产进驻的业态决定了一个商业地产项目给外界的整体感官，对于项目收入组成和品牌塑造具 有重要的意义。如何构建一个符合项目所处的外部环境的最佳业态组合是没有商业地产开发项目 所不能回避的问题。 那么，商业地产的业态主要有些什么内容呢？ 一、楼宇型商用不动产——顶级会所 以俱乐部、会馆为表现形式的顶级会所逐渐成为了中国高端服务业的重要内容之一，这些 会所大多成立于上世纪九十年代中期，专门为政商高端人士、驻华使节和各种业界精英提供具有 明显的差异化特点的高端服务。这些服务主要包括了餐饮、休闲、居住、健身和会议服务等，给 上述到顶级会所消费的人士全天候的工作、交流、休闲服务。从中国的顶级会所目前的发展现状 来看，顶级会所一般都各成特色，通过会员制和较高的消费标准将消费人群定位在了社会的高端 消费人群上，并据此赚取了高额的利润。顶级会所通常具有如下特点： （1）特色鲜明。从中国目前发展得比较好的顶级会所来看，它们主要分为两个主要的 风格，其中有很大一部分多坐落在一些标志性建筑的顶层并配有华丽的装修，加之其细致入微的服务，给在那儿消费的人以良好的视觉感受和消费体验。另一种风格的顶级会所主要坐落一些具 有独特建筑风格的地方，如园林、府邸、庭院等，通过提供与会所所在地的建筑风格相符合的服 务和活动，给长期生活在大都市的氛围的人们一种别具一格的感受。 （2）服务人性化、细致化、差异化。由于这些顶级会所所面对的消费群体是一个
一次成功销售案例分享，，， 医疗器械销售过程中所遇到的困难是很多的，因为销售中面对的人或者部门太多，下面分享一个成功的案例供大家参考！ 公司及竞争背景介绍：鄙人所在A公司是国内医疗设备行业某领域的龙头企业，但此次待销售的产品在这个县级医院所在的省份属于没有太大竞争优势的一类设备：参数比不过进口设备，甚至比不上其他国产设备，价格比进口设备低，但比其他国产设备要高30%～35%，用户非常少。 医院背景：县级医院，操作科室医生太年轻，没有话语权；设备科人员太年轻，没有话语权，采购权在K书记手里。 K书记背景：以前在卫生局上班，无医疗背景，行政出身，做事情很严谨。 医院因为业务开展的需要，要采购一套设备。临床科室要求进口设备，医院也做了相应的预算，25万。针对这一情况，我展开对Z书记的游说工作：这种低端设备，现在实在没有必要采购进口的，国产设备已经相当成熟，比如B公司，C公司，D公司还有我们A公司等等，故障率都很低的，不信去调查。然后我为医院提供了一些B公司，C公司，D公司的用户名单。（按：先把水搅混，然后才有机会，此谓混水摸鱼，也谓借刀杀人） 然后过了一个星期，再次拜访，询问进展，K书记也没说什么（相信他已经做了一定的了解），就问我们的价格，我告诉他，我们的设备要12万多。他说，你们的太贵，C公司，D公司报价7万多，B公司也只报8万。我说那没有办法，我们公司在国内是龙头企业，产品品质和B、C、D公司是不一样的，价格自然高。然后我大谈特谈我们的工艺如何如何，流程如何如何，售后保障如何如何，然后我还给Z书记看我们厂里生产线的照片（我去厂部参观的时候拍下来的），Z书记看了这些照片也不住点头。（按：千万不要急着降价，高价格有时候在客户看来代表高品质，先用价格吊吊客户的胃口。此谓欲擒故纵；该设备其实也不是我们总公司生产的，是一个分公司生产的。大谈特谈我们公司的市场地位，工艺水平，是谓借尸还魂） 再次拜访时，K书记说我们的参数不行（不出所料，我们的竞争对手开始攻击了我们的产品了），我说在同一档次产品上单纯比参数没有意义，打个比方，我们的某个高端产品的参数比GE，西门子，飞利浦的还高，但是你们也是不会考虑我们的产品的。K书记很赞同我的这个观点。其实我也不清楚我们那个高端产品参数如何，毕竟不是我们组的产品，姑且这么说之，反正不会有错。然后我进一步说，T市中心医院就是用的我们的这个产品，以前他们用西门子的，后来用了我们的，很不错，不信去问。K书记说：那要去了解了解。（注：T 市中心医院是该县级医院所在地区的唯一一家三甲医院），然后我打电话给T市中心医院的相关科室主任打好了招呼。（按：有时候参数实在比不过对手，不要在参数上过于纠缠，此谓声东击西） 再接下来，路就好走了，我就和K书记进入了实质性质商务谈判阶段。（该处省略：价格不好在这里说出来）
XX商业地产研究报告 【最新资料，WORD文档，可编辑修改】
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：
在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。
最成功的市场营销案例分析 为大家整理了关于最成功的市场营销案例分析，欢迎参阅。 最成功的市场营销案例分析（篇一）瑞士是举世闻名的钟表王国，它所生产的劳力士、欧米茄、梅花、雷达、浪琴、天梭等手表，无一不是享誉全球的著名品牌。 在人们心目中，瑞士手表一直是精美、高雅、华贵的代名词，是身份、地位、财富的象征。 然而，80年代初期诞生的斯沃政（Swatch全塑电子手表，却突然在 一夜之间打破了它们的一统天下，迅速成为瑞士乃至全球钟表业的佼佼者。 如今，斯沃棋手表已经成为了世界各国青少年的腕上宠物，它早已不再是简单地发挥计时作用，而是代表了一种观念、一种时尚、一种艺术和一种文化。 一）、请出“怪人赫雅克自70 年代中期开始，瑞士钟表业陷入了战后以来的最严重危机。 日本生产的精工、西铁城、卡西欧等电子表和石英表以其走时准确、造型新颖、物美价廉等优点迅速占领了世界钟表市，对瑞士传统的机械钟表工业形成强烈冲击，严重威胁着瑞士个世纪以来在世界钟表业建立起来的霸主地位。 在不到10 年时间里，瑞土的钟表出口下降了将近60%，1/2 的钟 表企业被迫倒闭，从业人员由19万人锐减至3 万多人。 统计显示，瑞士在世界钟表市场的份额1974 年为43%，到1983 年则降至15%以下。 为了重振雄风，夺回瑞士这个钟表王国在世界钟表市场的霸主地位，瑞士银
行家们请出了具有传奇色彩的尼古拉?赫雅克。 赫雅克是个“脑子里每一秒钟就有一个新念头的怪人，是位“时刻什么都想试试的天才。 赫雅克的父亲是美国人，母亲是黎巴嫩人，但他却因娶了一名瑞士妻子而成了“瑞士人。 多少年业，他一直是瑞士、德国、美国和法国经济的幕后高参。每天，他坐镇位于瑞士苏黎世的大本营内，运筹帷幄，各种建议不时飞向世界各地，从而使一个个面临危机陷入破产的企业起死回生。 1985 年，赫雅克终于从幕后走到前台，受命出任瑞士钟表公司的主帅，担负起拯救“生命垂危的瑞士钟表业的重任。 出山之后，赫雅克为瑞士钟表业开出的第一个处方是：降低生产成本、提高工厂自动化程度、严格企业管理制度、开拓销售市场。 在他的带领下，瑞士钟表业在保护传统的机械钟表品牌的同时，大胆创新，积极开发和不断改进新型电子手表。 经过几年的惨淡经营，赫雅克的改革获得公司的拳头产品——全新概念的“斯沃棋全塑电子手表，犹如一颗冉冉升起的新星，迅速风靡全球，以其走时准确、造型新颖、价格低廉、经久耐用而深受广大消费者，特别是世界各国青少年的喜爱。 到1988 年，斯沃琪的营业额就超过了西铁城和精工，“逼得日本人节节后退。 如今，斯沃琪更是畅销世界150 多个国家和地区，成了新生活、新潮流、
7个药店销售成功案例分享 药店中，药品的营销是药店营销环节中最重要的一部分,也是药品营销环节的终端。以下是学习啦小编分享给大家的关于药店销售成功案例分享，欢迎阅读! 药店销售成功案例分享篇1： 来药店的顾客形形色色，各有目的，各有兴趣，各有看重点，那么药店营业员应怎样接待呢? 药店营业员培训方案：药店营业员怎样接待顾客 一、压价顾客的接待方法 我们大多数药店店员都很有感受，有的顾客生来就有压价的天性，而且精于压价，正因为她们对于自己的能力深信不疑，并常常为此而沾沾自喜，所以她们常常乐此不彼。 最近国家主管部门明文规定：除特殊规定的药品价格由国家制定，并且只确定最高价，其余品种可以自行定价。随着药品市场竞争的加剧，现在许多地区的药店已经开始可以讲价了。 压价型的顾客有多种，但总的来说可以归结为以下几类： 其一，为温柔一刀型。比如说在考虑一番后作委屈状
说：“没办法了，只好将就这个吧，能不能便宜一点呢?” 其二，是当头棒喝型。他们认为店方理所当然要减价，天经地义，所以他们开口就是：“怎么样?那你打多少折呢?” 其三，是施恩型的杀价法。顾客摆出一副可怜的样子说：“经理呀，你也要替我想想吧，我特地从那么远的地方跑到你这里来，好列你也要优惠一点吧!” 其四，是软硬兼施型的。顾客说：“这一条街上那么多家药店我都没有去，直接就上你这家，冲这点你也应该少算一点才是啊!” 其五，是理解体贴型。顾客甚是深明大义：“经理，你不要说了，我也知道现在生意难做，也不好意思再要你打八折，但是我今天带钱不多，你看能不能打个九折呀!” 其六，是牵制型杀价法。顾客利用其他药店的价格来逼你让利。 比如说，一个顾客在柜台前故作惊讶地嚷到：“哎呀! 你这里怎么这么贵呀，18块一盒，前面一家才17块4，对面一家也只17块6，这样吧，我也不要你降得太低，17块5总可以吧!” 其七，是笑里藏刀型的。顾客自言自语地说：“不降价没关系，我顶多到别处去买罢了!” 其八，是低姿态的杀价法。顾客很是通情达理：“经理，实在不好决思，浪费了你这么多的时间，今天我的手头刚好
商业地产招商方案案例详细解析 来源：时间：2008-09-26 作者： 一．正中商业广场项目简介 正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为 特色业态。 我们的开发目标是： 利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的 活动中心。 酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业， 最适当时机可以整体出售。 正中商业广场项目要实现五出：出人才出机制出品牌出网络出思想。 通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。 面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可 参与的文化娱乐节目。 根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。 二．业态规划与商业布局 略..... 招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点： 1.业态组合具有竞争优势。 2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60% 以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。 三．招商内容 正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标餐饮娱乐 顶层花园景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。配备参与式娱乐设施 婚礼殿堂及白领演艺中心 5层热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平 方米 4层美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场（国美、永乐家电 作为备选） 1000平方米特色餐饮，麦当劳 3层 JC Penny 1000平方米特色餐饮 VA BENE意大利餐厅 2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业 1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉” 或韩国烤肉。 一层 7000平方米 男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品尖端电子产品：SONY、三星专卖店成 都谭鱼头 1000平方米特色餐饮，星巴克 负一层家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米国际名店5500平方米白领音乐吧及音像店1500 平方米，引进KFC及面点王 负二层 2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米（图书音像），利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、着名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼 1.1 万平方米停车场 负三层停车场 15000平方米停车场所 地下停车总面积26000 停车数量1000辆 四．招商团队建设及其约束激励 根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。 招商组织架构图 国外招商 以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。
商业地产研究报告 一、整个房地产行业概况 1、房地产投资和新开工面积持续增长态势 2010年前5月全国房地产投资额完成1.3917万亿元，同比增长38.2%，完成新开工面积6.15亿平方米，同比增长72.50%，虽然受到房地产调控政策的影响，开发商的投资热情依然较高。 数据来源：国家统计局 伴随着房地产投资额和新开工面积的快速增长，未来商品房的供给将会明显增长，对于抑制房价的过快上涨将会起到有效的作用。 2、房地产企业资金来源比较充裕，未来压力将会显现 尽管出台了异常严厉的房地产调控政策，但是开发商的资金依然比较充裕，主要得益于2009年房地产市场的快速回升。2009年底和2010年一季度房地产企业的贷款大幅增长，也使得开发商的资金链相对宽松。 2010年二季度之后国内贷款迅速减少，在通过IPO 和增发融资难度不断加大的情况下，随着商品房销售量的下降，开发商未来的资金压力将会开始显现。 二、商品住宅市场：未来仍然会面临较为严格的政策环境 1、未来房地产市场仍然面临较为严格的政策环境 在2009年房地产市场复苏和房价快速上涨之后，从2009年底开始针对房地产市场的调控政策纷至沓来，特别是2010年4月15日国务院常务会议《国XX 商业地产研究报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》标志着中央对房地产市场的调节升温，从2009年12月以来针对房地产市场的调节政策如下表所示：在2009年底出台个人住房转让营业税免征期由2年恢复为5年和拿地首付比例不低于50%之后，4月中旬国务院出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》提出二套房首付比例不低于50%，此后北京、深圳、广州、重庆陆续出台相应的调控细则，同时三部委明确二套房认定标准，以购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。由于房价没有明显的回落，预计未来一段时间房地产市场仍然面临比较严格的政策环境。 2、商品住宅成交量持续萎缩，成交价格没有明显的松动 从下面的图中可以看出，虽然受到4月份以来房地产市场调控政策的影响，但是一线城市和二线城市成交价格指数均处于历史高位，没有明显的松动。 和成交价格维持高位相比，成交量明显萎缩。 伴随着4月中旬以来成交量的迅速下滑，主要城市商品房去库存时间明显拉长，如果延续目前较低水平的销售量，未来开发商的销售压力将会加大。 在国务院以及各部委陆续出台针对房地产市场的调控政策以后，北京、广州、深圳、浙江等地陆续出台相应的实施细则，政策严厉程度超过以往，造成观望情绪严重，商品房成交量明显下跌，但是由于2009年销售火爆，开发商资金较为充裕，降价促销的意愿并不明显，我们跟踪的主要城市商品房成交价格没有明显的下跌，在目前较高的房价水平下，房地产调控政策将会延续，不排除更严厉调控政策的可能。 3、严格土地增值税征收，对开发商的净利润和现金流会产生一定影响
关于市场营销经典成功案例分析 关于市场营销经典成功案例分析篇一 农资行业试水社会化营销 有不少人想知道为什么每天农资的活动会成功，也有不少人想学习这个活动的运作。那么，我们就来理顺一下这个活动做的还算成 功的几个关键词。 首先，“每天农资”能够在十天内取得如此成绩，与前期的粉丝积累有很大的关系，也就是“每天农资”自媒体属性的粉丝群，这 其中内容起了关键作用。 其次，“每天农资”作为行业的原创自媒体大号，覆盖精准人群 4万多人，其中，以70、80、90新生代农资人为主，这些人对互联 网应用熟练，容易接受新的观点，成为了此次营销当中的主力军， 即人。 再次，磷酸二氢钾本身是一个行业的常规产品，价格透明，使用技术低，用量大。用户教育成本低，容易做出来产品优势，是一款 非常适合在社会化营销当中传播的产品。此外，成都尼达罗作为一 家专业磷酸二氢钾出口企业，也很好的给产品做了信任背书。 接着，老猫通过传播磷酸二氢钾专业知识以及对其市场的分析，快速的获得粉丝的认可和建立信任，确定销售磷酸二氢钾的权威性。况且，磷酸二氢钾，低于市场百分之五十的价格，本身就造成了一 个行业的社会热点话题，通过前期粉丝内部的参与传播，到最后， 行业所有相关网民的传播。 移动互联网的发展，惠及了农资农民这个群体，使得这个群体通过互联网可以获得更多的信息，同时也为农资社会化营销提供了支 持和土壤，使得社会化营销传播成为了可能性。 另外，农资行业到了一个集体迷茫和升级的时候，高成本，低效率的传统销售方法已然失效。这也是为什么每天农资社会化营销可
以取得成功的关键因素之一，抛开了业务员、代理商等所有中间环节，直接做到零售商，从而降低了产品的流通成本。 作为一个行业原创自媒体，每天农资的定位是比较精准的：每天一个农资人的故事，以农资人故事为主，切入。所传播内容就无须 严谨和客观，只要生动，有价值且具有传播性即可。每天农资主要 原创内容偏重于经销商群体。这样，有利于粉丝群中经销商的沉淀 和积累。 没有经过任何推广和宣传，做到现在的行业大号，靠的就是内容为王。其次，每天农资和老猫两个标签是相关联的，老猫已然成为 了每天农资的一个符号，即自媒体的“自”，让别人感觉到每天农 资以一个拟人的形态存在着，大家不会把每天农资当成一个冰冷的 账号或者媒体，而是当成老猫这个人，时不时的也能在各个行业群 里见到老猫活跃的身影，就给大家一种，每天农资就在身边的感觉，可靠，值得信赖。 这也是为什么每天农资以自媒体的属性做社会化营销尝试能够取得成功的原因。正如有粉丝发帖子说的那样：大企业到时候出事了 还会踢皮球，找不到人，但是老猫不会，只要出了事你就能直接找 到他，你做的是刷脸的事，你不可能坑我，这体现了社会化营销的 扁平化。 每天农资极大的调动了粉丝的积极性。 以联合农资零售团购为卖点，很好地拉拢到了粉丝群众的零售商群体，进行小范围的参与。 从产品规格到纯度以及价格等等，都让前期的粉丝群参与了进来，从而增加了粉丝的参与感。甚至，产品的包装，都是粉丝自己找的 设计师设计出来的。 话题以“互联网作为一个流通的工具就是降低流通成本”为理由，很好的代入了“零利润销售”这个概念，以低于市场百分之五十的 价格去操作这个产品，本身就具有很大的话题性。
服装销售成功案例分析_服装销售成功案例分享 服装营销案例分析一：主动营销，招揽生意。 D品牌大姐的第一个优点就是积极、主动、有亲和力。在店内没有顾客的时候知道主动去找顾客，而不是坐在店里默默的等待，笔者能走进她的店最主要的原因就是她和我们打了招呼，而且是非常和善的打招呼，让你不进去看一看都不好意思。某品牌的小赵曾经问我这样一个问题：“王老师，我以前也经常在店门口招揽顾客，可成功率非常低，甚至有些顾客被我吓跑了，这是为什么呢?”，经笔者现场观察后发现，小赵打招呼时是绷着脸的而且一点表情都没有，就像在和谁生气一样，试想这样的导购打招呼谁又敢进去呢? 服装营销案例分析二：吸引注意力，给出理由。 笔者为什么要进D品牌的店?还有一点就是这位大姐说了这样一句话：“进来看看吧，我们这里刚到几个新款。”我就去的原因是因为有新款衣服，既然是新款那当然要去看看了，这就是吸引我注意力的地方，同时也是我进入D品牌营销店的令一个理由。 服装营销案例分析三：积极、热情是成功的必要条件。 在服装销售这个行业，积极、热情的导购确实不多见了，尤其是在品牌营销店和较高端的卖场，笔者发现这些地方的导购大多在重复着机械的语言和动作，不信你可以多走几家店去看看。D品牌大姐的表现真可谓是华联商厦中为数不多的，如果没有她的热情我也不会感觉不好意思进店，如果没有她的热情即使进店也不一定会买她的衣服。 服装营销案例分析四：思维敏捷，主动介绍适合的产品。 服装营销案例分析五：及时运用体验式，利用体验的效果留住顾客，引导顾客。
当顾客仍然不认同导购的观点的时候这位大姐没有死缠滥磨，也不再讲多余的话，而是要求顾客试穿，因为她明白这时的语言是苍 白无力的，说出的话是很空虚空洞的，再说多了还会引起顾客的反感，激怒顾客甚至促使顾客马上离开。为了证明自己的观点同时留 顾客在店里呆更多的时间她要求顾客试穿，利用试穿的效果再次引 导顾客。 服装营销案例分析六：自己吃力的时候不失时宜的找帮手。 其实在进店的前段时间内笔者是一直在拒绝导购的，笔者的想法也很简单：既然这里没有适合自己的产品就要马上离开，再去其他 品牌看看。这位导购也很明白笔者的心思，当时她也的确很难说服 我买她的衣服，因为我认为她的衣服并不适合我。此时她的做法是 找帮手，找谁?和我一起来的小张。先是让小张坐下稳定人心，等笔 者穿上衣服后她不仅自己赞叹如何适合我，又把旁边不怎么说话的 小张拉了进来，让小张帮她说话。 服装营销案例分析七：价格闪躲。 笔者第一次问价的时候还没有完全喜欢上这件衣服，为了避免笔者在价格上的纠缠导购员并没有回答是多少钱，而是采用“忽视法”，装作没有听见继续说着她的话，无疑这一次的价格策略是成 功的。 服装营销案例分析八：利用二选一让顾客抉择。 笔者试穿了一件大号的一件小号的风衣，在试穿完之后及时的问笔者要大件还是小件，让笔者从中选择，而不是问：“买还是不买?”。因为我无论是选择大件的还是小件的她的销售都是成功的， 如果问笔者买还是不买，那她的销售成功率就要减半了。 服装营销案例分析九：在最后阶段运用了巧妙的报价方式。 在确定笔者已经喜欢上了她的衣服后，她开始按照笔者的要求报价了，但没有直接说这件衣服XX钱，而是运用了“汉堡包报价法”。在日常生活中，人们最容易记住的是第一印象和最后印象，中间印 象是最容易被忽略的，也是记忆最不深刻的，就像汉堡包一样，两
重庆北城天街商业地产项目分析 一、项目概况 投资商：重庆龙湖置业有限责任公司 总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。 所属区域：重庆市江北区 项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。 二、项目的市场宏观调查分析 （二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策 上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 我们可用相关数据进行说明：
2000年—2003年房地产开发投资及增长情况： 通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策 由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房
地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策 从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。 结合本案例所在区域具体分析： 江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。 区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。 区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。 三、项目的竞争状况分析 （一）从整体上分析 由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；
2020年商业地产行业分析报告 2020年3月
1.商业地产：大消费价值链下的万亿租金市场 1.1 什么是商业地产？ 有别于用于销售的房地产开发业务，投资性物业（Investment property）业务主要是指 企业或金融机构自建或收购物业并用于持有投资的业务。商业地产是投资性物业的一个主要大类，其中又包含了办公、零售、酒店等物业。由于细分行业仍是不同的市场，仍 需分别研究。海外根据零售地产的规模、形式又将零售地产又分为购物中心（shopping center）、区域购物中心(regional mall)、独立门店(free standing)等。本文主要研究商业 地产中最具吸引力同时经营门槛也最高的零售型商业地产（海外称作retail property）， 并且以购物中心为主。按国际购物中心协会(ICSC)的定义：购物中心是由开发商统一规划、建设和管理的商业设施，拥有大型核心店、多样化商品街和停车场，能满足消费者 的购买需求与日常活动的商业场所。中国购物中心的建设始于20 世纪90 年代末期，至今约20 多年时间。除特别说明外，本文所指商业地产均指体量在3 万方以上的购物中心。 图表1：房地产业务和商业地产业务分类 资料来源：XXX市场研究部绘制 *本报告主要讨论零售型商业地产 1.2 商业地产：坐拥大消费价值链 商业地产与住宅开发有商业模式上的本质差别。住宅开发的业务赚取的是销售住宅物业本身获取的利润，而商业地产则以持有物业为基础，将空间出租给商户，赚取固定租金（按面积计算）和抽成租金（按销售额计算）。因此其所在的价值链是大消费行业价值链。 我们从租售比角度定量分析商业地产在消费价值链中的占比。以大悦城为例，2018 年6 个样本购物中心的总租金收入占当年零售额比例自2012 年至今有所下降的原因推测是由于刚开业项目收取固定租金为主，客流量和销售额还在培育期，分母较小。近3 年稳定在12%左右。华润置地公告披露的7 个2012 年以前开业的项目和27 个2012 年以后开业项目的租售比分别为14%、15%。
如何写销售成功案例 怎样写销售成功案例： 由于日益激烈和复杂的行业竞争，在面对众多选择时，客户变得更困惑，同时要求也更高。因此，当你给他们作产品演示时，他们很可能频频点头，然后口中念念有词道：“听起来不错!你能不能以书面形式把你介绍的这些整理一下，然后发给我们?” 客户为什么要求销售代表提供销售方案? 销售方案写作就好像在你的牙上钻洞一样是件痛苦的事情。阅读这些销售方案也不轻松。那么，为什么客户还要销售代表提供这些方案呢? 一种可能的原因是，这些客户希望通过对比不同供应商的销售方案来了解他们之间的差异和价值主张，以确保其购买最佳的解决方案。简单的说，他们可能只希望对比价格，澄清复杂的信息，和收集信息，以便决策层能审阅这些信息。不能否认，还有一种可能就是，客户有时希望放缓销售进程。他们认为准备这些销售方案足以让销售代表忙碌一阵儿的。 不管客户出于什么样的动机，事实是销售方案已成为整个商圈中达成交易的一个常见要求。今天，服务分工高度细化，不管你是提供垃圾回收服务，还是复杂的信息技术，你都需要生成以客户为中心的、具有说服力的销售方案。 销售成功方案包括哪些要素? 销售方案的目的是为你的客户提供充足的信息有说服力的信息以证明你的观点和激励客户购买的你的服务或应用系统。这听起来挺简单的。
那么为什么那么多的销售方案都以供应商企业的历史为开篇呢? 方案的作者真地认为企业的发展起源是如此打动人心，以至于客户 会立即购买其产品或服务吗? 为什么还有那么多的销售方案花费大量笔墨介绍其产品和服务，却只字不提这些产品和服务是否可帮助客户解决某个业务问题或缩 短与竞争对手之间的重要差距呢?方案的作者真地相信提供销售方案 这个事件本身就足以让客户点头购买吗? 成功的销售方案必须是以客户为中心，而不是以企业或产品为中心的。大多数人购买产品或服务，是因为他们在寻求可解决紧急问 题的方案，可缩小差距的额外资源，或可处理棘手问题的方法。这 也就是说，销售方案不是单纯的报价单、物料清单或项目计划。 一个销售方案可包含上述所有要素，但是这并不意味这个方案就是有说服力和以客户为中心的。 根据我们的经验，为了最大限度地提高成功几率，销售方案须包括下列四类内容： 销售方案要充分显示你了解客户的业务问题或需求。 伴随重大采购决策的通常是担忧。需要作的决策越重大，伴随的担忧程度往往也越高。客户知道，即使是与充满善意的供应商合作，也可导致浪费大量时间或/和金钱。减少他们的担忧或最小化与你合 作的风险的方法之一就是向他们证明你非常了解他们的问题、观点、需要、机会、目标或价值观。不管客户的利益点是什么，你都必须 显示出你十分了解这些，并且你的解决方案就是围绕这些利益点展 开的。 你不得不承认这样一个事实，即使当你的销售方案完全符合客户要求，且该解决方案恰到好处，甚至你的报价是最低的时，你也可 能输掉这个订单。为什么?因为你的竞争对手更明确地表达了这样的 观点：他们可为客户带来更高的投资回报率，更低的拥有成本(TCO)，更短的投资回收期，或客户关心的类似的价值标准。
2019年商业地产行业 分析报告 2019年9月
目录 一、商业地产景气度相对平稳，细分行业供需结构差异显著 (5) 1、商场零售：不同城市供需分化明显，租金整体弱稳 (6) （1）供应增量：一线城市整体增量高于二线城市 (6) （2）空置率：广深空置率下滑，二线城市内部走势分化 (7) ①一线城市优质零售物业空置率内部走势各异 (7) ②二线核心城市空置率高低水平差距较大，内部走势较分化 (7) （3）租金：当前一二线城市整体租金维持弱稳 (8) 2、写字楼：供应增速放缓，整体租金稳中走强 (9) （1）供应存量：一二线城市甲级写字楼存量规模呈增长趋势 (9) （2）供应增量：沪、深优质写字楼供应增量较大，一二线城市整体增量逐渐放缓10 （3）空置率：2018下半年以来一线城市空置率提升，二线城市表现分化 (11) （4）租金：一线城市平缓上升，二线城市整体平稳 (12) 3、工业物业：行业景气度相对较高，租金水平持续上升 (13) 4、酒店物业：供给过剩放缓，行业景气度维持弱稳 (14) 二、重点商业地产公司简析 (14) 1、万达商管集团：体量领先国内商业地产行业 (16) 2、华润置地：开发物业+投资物业+X战略 (20) 3、大悦城：完成重组，蓄势待发 (23) 4、龙湖集团：主打“天街”系列，在建储备丰富保证后期高成长 (27) 5、万科：稳住开发基本盘，多元化业务发展 (30) 6、中国国贸：北京核心地段高档商贸服务综合体 (32) 7、新城控股：“住宅+商业”双轮驱动 (35) 8、旭辉控股集团：开启“房地产+”战略 (39)
商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增。商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构 等众多因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳定可控，租金水平维持弱稳。 目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨，二线 城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业：受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景 气度尚可，其中一线城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给增速放缓，但当前下游需求偏弱，整 体行业供需维持弱稳。 租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间。稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时， 获取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台， 享有央企信用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2）华润置地确立“开发物业+投资物业+X 战略”的商业模式，持有物业规模处于行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得益于国企资质，融资优势突
成功销售案例经典小故事 神奇旧钞的营销故事 营销人员要想取得好的销售业绩、获得好的职业发展，就需要不断证明自己的能力和智慧。要像以下销售故事中的郑周永一样，用 宣传造势的方式获得更多的订单。 1970年，郑周永投资创办蔚山造船厂，要造100万吨级的油轮。不多久，他就筹集了足够的贷款，只等客户来订货了，但订货单可 没有那么多容易得到。 当时，没有一个外商相信韩国的企业有造大船的能力。怎么办? 郑周永为此苦思冥想，终于，他想出了一招。他从一堆发黄的旧钞 票中，挑出一张500元的纸币，纸币上印有15世纪朝鲜民族英雄李 舜臣发明的龟甲船，其形状极易使人想起现代的油轮。而实际上， 龟甲船只是古代的一种运兵船，李舜臣就是用这种船打败日本人， 粉碎了丰臣秀吉的侵略。郑周永随身揣着这种旧钞，四处游说，宣 称朝鲜在400多年前就已具备了造船的能力，完全能胜任建造现代 化大油轮。经他这么游说，外商果然很快签出了两张各为26万吨级 油轮的订单。 营销人员时时刻刻要证明自己，证明自己的能力和智慧，如何证明?“让历史说话”，不失为一条好的途径。我们发现，许多品牌企 业都喜欢“标榜”自己是“百年企业”、“老字号”、“历史悠久”，其道理就在于此。 刺激是最好的营销战术 纽约有位年轻商人摩斯，他在纽约市的一个热闹地区租了一家店铺，满怀希望地择了个吉日开始做起保险柜的买卖。 然而开业伊始，生意惨淡。虽然每天有成千上万的人在他店前走来走去，店里形形色色的保险柜也排得整整齐齐，店中销售人员更
是彬彬有礼、周到服务，但是很少有人光顾。看着店前川流不息的 人群，却没有人光顾他的店铺，他不禁心中烦恼。最后摩斯想来想去，终于想出了一个突破困境的好办法。 第二天，他匆匆忙忙前往警察局借来正在被通缉的重大盗窃犯的照片，并把照片放大好几倍，然后把它们贴在店铺的玻璃上，照片 下面还附上文字说明。 照片贴出来以后，来来往往的行人都被照片吸引，纷纷驻足观看。人们看过逃犯的照片后，产生了一种恐惧的心理，本来不想买保险 柜的人，此时也有些犹豫，前思后想还是觉得买一台踏实。因此他 的生意立即有了很大的改观，原本生意冷清的店铺突然变得门庭若市。就这样不费吹灰之力，他的营业额就突飞猛进，连续上涨。保 险柜在第一个月就卖出48台，第二个月又卖出72台，以后每月都 能卖出七八十台。不仅如此，还因为他贴出了逃犯的照片，使警察 顺利地缉拿到了案犯。因此，这位年轻人还荣幸地获得了警察局的 表彰奖状，报纸也对此作了大量的报道。他也毫不客气地把表彰奖 状连同报纸一并贴在店铺的玻璃窗上，有此锦上添花，他的生意更 加红火。 通过外部的刺激和诱导来向客户传递产品的价值信息，从而挖掘客户的潜在购买欲望，这就是摩斯成功的原因。 原价销售术 岛村芳雄是日本东京岛村产业公司的董事长,他原先在一家包装 材料厂当店员,后来改行做麻绳生意,就在他做麻绳生意时,创出了 “原价销售术”。 岛村的原价销售术很简单。首先,他以5角钱的价格到麻绳厂大 量购进45厘米的麻绳,然后原价卖给东京一带的工厂。完全无利的 生意做了一年后,“岛村绳索确实便宜”的名声远播,订货单从各地 雪片般飞来。此时,岛村开始按部就班,他拿购货收据前去订货客户 处诉说:“如果让我继续为你们服务的话,我便只有破产一条路可走了。”客户为他的诚实所感动,甘愿把交货价格提高到5角5分。同时,岛村又到麻绳厂商洽:“你们卖给我一条5角钱,我一直是原价卖