我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧 主讲人：朱凌波 职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。 大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。 实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有
魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。 开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。 中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。 第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。 但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。 第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一
城市综合体开发模式初探龚伟广州富力地产股份有限公司 伴随我国房地产市场的不断发展，一种新型房地产开发模式—— —城市综合体开发悄然兴起。虽然城市综合体开发是以“造城”的方式进行房地产综合开发，改变了传统或住宅或商业的单一开发形式属于一种新型的房地产开发模式，但从万达广场、华润万象城等城市综合体开发项目的成功案例中，不难预见，城市综合体开发将会对我国房地产市场的健康发展产生深远的影响。 一、城市综合体的来源 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪70年代的美国。所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，它是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 工业革命前，主要生产方式是以家庭为单位的手工业生产方式，各生产者之间为了互通有无渐渐形成了“集市”；工业革命带来了机器化大生产，在此基础上产生了现代意义上的“城市”。随着科学技术的发展进步，资本和劳动力源源不断涌进城市，城市的政治优势也逐渐被商业、交通、信息优势所取代，一个商业中心已经远远不能满足一座城市的发展需要。于是大城市的商业区以城市中心为原点逐渐向四周扩散，这样在非城市中心区就形成了若干个相对独立的商业、生产及生活中心，有的甚至发展为相当规模的卫星城，于是作为“城中之城”的城市综合体概念也就随着城市化的进程慢慢形成了。 城市综合体开发作为一种新型的房地产开发模式，简言之，就是开发企业不再满足于住宅或者商业的单一功能的开发建设，而是通过整体规划、综合设计建造一座集购物、居住、工作以及休闲等于一体的“新城市”。笔者认为，城市综合体开发除具备改善人居环境、增加就业、拉动投资等传统房地产开发模式的优势以外，至少还有以下三方面的优势： 一是，城市综合体开发使城市规划、设计更加合理，有助于提升城市形象，增加城市竞争力。传统的开发模式由于每个项目的功能都相对单一，需要若干个项目相互配合才能满足城市发展的需要，然而若干个项目又不可能同时规划设计、同时开发建设，因此在传统开发模式中不可避免地出现不同程度的规划、设计方面的混乱，而城市综合体开发中，在通盘考虑了开发项目的各种配套的综合承载能力和对周边的辐射能力后，才做出整体、系统的规划与设计，故恰好能弥补传统开发模式的不足。 二是，城市综合体开发有利于迅速打造城市商业中心，形成独具特色的城市新地标。就目前的情况来看，城市综合体开发一般采取商业房产为基础，带动住宅、公寓、商务办公，辐射交通、通讯、技术等相关产业的发展模式，往往在规划之始就确定了综合体项目的商业特色，细分了市场客户群体。因此，城市综合体开发完成之后很容易就迅速成为城市的新地标。例如，广州的万达广场、深圳的华润万象城等，一投入使用就迅速成为了该城市的新地标。 三是，城市综合体开发还有利于缓解城市 的
城市综合体的功能组合模式研究 许轶群刘巍 【摘要】随着我国城市大规模的开发活动日益增多，城市综合体用地集约、功能复合、空间多样等特点，顺应了我国城市发展的趋势，逐渐成为很多城市进行城市开发建设的重要手段。城市综合体中不同的功能配置会形成不同的功能组合模式，而不同的功能组合模式对城市综合体的规划建设亦具有很重要的影响，由于城市综合体功能构成的多样性和复杂性，对功能组合模式的判断具有一定的难度，笔者尝试通过某种方法来对城市综合体的功能组合模式进行归纳，以更好的引导城市综合体的规划建设。 【关键词】城市综合体；功能构成；功能组合模式 前言 近年来，很多城市都掀起了一股建设城市综合体的热潮，作为城市规划工作者应当充分审视这种城市发展热潮。但是，目前在城市规划层面对城市综合体的认识还并不成熟，对城市综合体功能及其组合方式尚没有一个系统的认识。所以，从城市规划学科的角度，对城市综合体的功能构成和功能组合模式进行研究是必要的，也是极其迫切的。 1．城市综合体的概念解读 从“城市综合体”出现至今，诸多学者在不同的角度对城市综合体有着不同的定义，笔者在前人研究的基础上从物质空间层面对城市综合体进行了解读。 （1）城市综合体中“城市”二字，首先体现在城市综合体的功能系统应当具有一定的复合性，在功能构成上应具有三种或三种以上营利性城市功能，这个要求源于土地“混合使用”理论①。城市综合体中的“三种或三种以上的功能”亦应具有一定的规模，在整个城市综合体中占据一定的比重，可以独立对外，而不仅仅作为其他功能的配套或补充。其次，“城市”二字更强调城市公共空间是城市综合体不可或缺的一部分，是城市综合体城市性的体现。 （2）城市综合体“综合”二字是强调城市综合体中各功能之间要具有互补、共生关系， ①土地“混合使用”理论的主要内容：①包含三种或三种以上营利性的功能（如零售、娱乐、办公、居住、酒店等）；②对于整体而言的各构成要素之间要在功能和空间上达到一体化（以达到相对集约的土地使用），并具有不受其他交通干扰的步行连接；③混合使用的功能种类、面积、密度等方面的内容都会在规划时确定。
国内外综合能源服务发展现状及商业模式研究 作者：封红丽来源：能源研究俱乐部发布时间：2017-5-11 9:19:30 中国储能网讯：随着能源互联网技术，分布式发电供能技术，能源系统监视、控制和管理技术，以及新的能源交易方式的快速发展和广泛应用，综合能源服务（集成的供电／供气／供暖／供冷／供氢／电气化交通等能源系统）近年来在全球迅速发展，引发了能源系统的深刻变革，成为各国及各企业新的战略竞争和合作的焦点。国内企业也纷纷掀起了向综合能源服务转型的热潮。因此，国外综合能源服务的发展如何，又有哪些商业模式值得借鉴显得尤为重要。 原文首发于《能源情报研究》2017第4期 能源情报研究中心封红丽 国外综合能源服务发展现状 综合能源服务有两层含义：一是综合能源，涵盖多种能源，包括电力、燃气和冷热等；二是综合服务，包括工程服务、投资服务和运营服务。综合能源服务包含三要素：资金、资源和技术。目前，在国内外尚无综合能源服务的统一定义。国外使用较多的相关概念包括 Multi-carrier Energy Systems，Multi-vector Energy Systems，Integrated Energy Systems和Energy Systems Integration。传统能源产业（电力企业、电网企业、燃气企业、设备商、节能服务公司、
系统集成商以及专业设计院等）都在策划综合能源服务转型，导致综合能源服务产业竞争激烈。 （一）国外典型国家综合能源服务发展现状 传统能源服务产生于二十世纪七十年代中期的美国，主要针对已建项目的节能改造、节能设备推广等，合同能源管理是其主要商业模式。基于分布式能源的能源服务，产生于二十世纪七十年代末期的美国，以新建项目居多，推广热电联供、光伏、热泵、生物质等可再生能源，其融资额度更大，商业模式更加灵活。现如今，互联网、大数据、云计算等技术出现，融合清洁能源与可再生能源的区域微网技术的新型综合能源服务模式开始诞生。综合能源服务对提升能源利用效率和实现可再生能源规模化开发具有重要支撑作用，因此，世界各国根据自身需求制定了适合自身发展的综合能源发展战略。下面主要介绍欧洲主要国家，以及美国和日本的发展情况。 1.欧洲 欧洲是最早提出综合能源系统概念并最早付诸实施的地区，其投入大，发展也最为迅速。早在欧盟第五框架（FP5）中，尽管综合能源系统概念尚未被完整提出，但有关能源协同优化的研究被放在显著位置，如DG TREN（distributed generation transport and energy）项目将可再生能源综合开发与交通运输清洁化协调考虑；ENERGIE项目寻求多种能源（传统能源和可再生能源）协同优化和互补，以实现未来替代或减少核能使用；Microgrid项目研究用户侧综合能源系统（其概念
随着中国城市化建设的进程不断加速以及自2010年开始的住宅政策宏观调控的不断加强，使更多的房地产商将开发的重点由住宅向商业地产转移，其中的城市综合体无疑是中国城市发展的新动力。 一、城市综合体及其特点 所谓城市综合体，还有许多别的称呼，如：商业综合体、城市融合体、CBD综合体等。目前，并没有法律、法规、规章等对此进行明确的定义。根据目前房地产开发企业的一般理解，城市综合体简称HOPSCA，即将酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shopping mall）、会展中心/会议中心（Convention）、公寓（Apartment）等多种都市功能集合在一定地理区域范围内，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系的建筑群落。一般情况下，一个城市综合体至少组合了上述功能中三种，并且以一种功能为主，多种功能配套的形式存在。 城市综合体是一个集聚各种城市功能的建筑集合体，各种功能之间互相联系，互为补充，在协同发展的基础上将城市综合体各部分有机联系在一起。形成了以下特点：（1）容量巨大性。（2）规划设计复杂性。（3）物业形态众多。（4）投资资金大且收益回收周期长。（5）建设周期长。（6）运营管理复杂。（7）涉及到的法律关系众多而且之间相互交织。 二、我国 2009年全国工商联房地产商会不动产专业委员会对我国的城市综合体的开发进行了一次普查和调研，指出了我国城市综合体的开发情况如下： 1. 大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、重庆、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资
金实力和开发经验的大型房地产开发企业。其规划和开发的项目能完整地体现城市综合体的含义。 2. 杭州、合肥、沈阳、无锡等二线城市的综合体，主要面积在50万至80万平方米左右，主要根据各城市目前市场容量和需求所开发。其房产商主要包括本土房产商、香港房产商和中国品牌房产商。他们一般都属于连锁开发企业，很多本土房产商也进入外地连锁开发行业。业态主要以住宅和购物中心为主。 3. 面积在50万平方米以下的城市综合体，主要位于东部三线城市和中西部部分省会城市和市级市，业态主要以普通住宅和购物中心为主。 4. 外行进入城市综合体的开发成为城市综合体开发的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型综合商业市场管理等，他们依靠自己的资金实力和行业优势，通过并购、拍卖、合作等模式开发城市综合体。其项目主要以商业为主，零星配套写字楼和住宅。 5. 目前我国城市综合体主要集中在华东地区、华北地区的北京和天津，中南地区的广东和西南地区的重庆和成都。还有一个主要的特点，除了华东地区江苏的苏州和无锡外，城市综合体的开发主要集中在各省会具有一定消费实力的二线城市。 6. 我国城市综合体的开发基本成为众多品牌实力房产商的主流开发模式。除了一直以房产商业地产闻名的万达，近来，保利、万科、金地等知名房产商均高调宣布进军城市综合体的开发。 三、城市综合体开发过程中易产生的法律风险类型 1. 宏观调控政策的风险。宏观调控政策是指国家行政机关利用行政或经济政策对某些过热的市场进行干涉的方法从而使这类市场内的投资风险增加。比较常见的行政调控手段有交易限制和行业准入。比如，国家各机关及各地政府最近针对住宅类房屋的买卖采取的各种限制性措施和手段。由于城市综合体物业形态众多的特点，决定了无论投资、
理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。 城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ Ｇａｌｌｅｒｉａ Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１． ０１２４１
二三线城市综合体运营 盈利模式与案例分析 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
二三线城市中小规模城市综合体快速盈利模式与案例解析 主讲人：吴永康北京天安伟业董事长 北京天安伟业董事长 北京华联商厦副总经理 多年的商业地产经验 服务全国30多个城市100多个项目 浏览提示 1、建议浏览时，点击文件标题栏的“视图”，对“显示/隐藏”栏的“文档结构图”选框进行勾选，以便快速定位和浏览特定章节的内容； 2、该内容仅供参考。 吴永康：今天，有机会跟大家同探讨国内二三线城市商业都市综合体的一些现状、发展和生意模式，我觉得这是一个难得的机会。 本人40不惑，十六五年的职业生涯，应该蛮多元化。在开发商工作过，做过甲方，也在零售行业从事管理工作多年，更重要的是，现在是服务方，作为乙方来为在座各位服务的企业进行支持服务，我们这样的团队跟在座很多建筑设计公司、广告推广公司等等都有密切的合作，今天与大家交流起来会比较的直接。
给各位描绘一下二三线城市商业地产或者都市综合体的发展现状以及未来的发展趋势、生意模型，我们开发的一些要点，我们的规划设计一些要点等等，更多的我们希望能够从两个层面来剖析二三线城市大家服务的开发项目的一些点。 一、前言 我们也比较一下很流行北上广深一些都市综合体的成功或者失败经验教训，与二三线城市有什么不同。我们更多的从案例分析，来看到二三线城市目前都市综合体发展的瓶颈或者发展的无奈，或者发展的机遇。今天提供的所有二三线城市案例，都是我本人亲自操作过的，也是有亲身感受。目的是希望大家通过上午的交流，了解二三线城市都市综合体的发展未来，以及作为开发商或者建筑设计公司，或者商业团队，我们的使命是什么？一线城市与二三线城市是有区别的，很难简单的把二三线城市的明天认为是北京的今天，有的时候不见得如此，各个地方的人文、文化、价值观等等都是不尽相同的。 今天跟各位分享的二三线城市都市综合体的情况，可能更多的适合于北方城市，我看到一些同事来自于湖南或者南方，不是说没有借鉴的作用，但是中国太大了，南方和北方差异也非常之大，不见得能完全照单全收。比如距离100公里左右的唐山、秦皇岛都有很大的差异，这都是要实事求是的，不是简简单单的跟风，万达怎么做，我们就跟风做，我们学不了万达。最近有一本书《海底捞你学不会》，很多东西不能照搬召做，根据实际情况来发挥。 跟各位探讨一下国内二三线城市商业地产及都市综合体的发展现状，然后再讲讲国内一线城市北上广深商业地产及都市综合体的生意模式与盈利模型。
【商业地产】城市综合体及其开发模式 城市综合体是伴随着城市化进程发展而逐步产生的，一般认为，城市综合体起源于上世纪 70年代的美国。 所谓“城市综合体”简单讲就是“城中之城”，是指将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。 促成因素 1.旧城改造（a.商圈扩大与再生 b.城中村改造） 2.城市框架拉大 3.交通体系完善 4.土地价值上涨 5.城市居民需求 产品构成 从综合体HOPSCA的英文字面表现来看，产品构成主要包含H-hotel（酒店）、O-office （写字楼）、P-park（生态公园）、parking（停车场）、S-shopping mall（购物中心）、C-club（会所）、couvention（展览）、A-apartment（公寓）等，各产品间互动、互助、互补。 功能组合 包括商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、文化、娱乐、交通、健康、旅游、休闲、科技、教育培训、商务、会议等多重功能。 项目类型 按位置划分为：商圈型、CBD型、邻里型、新区型、交通型、城郊型；
按规模划分为：大型、中型、小型； 按形状划分为：点式、线式、板式； 按品种划分为：商业为主体、办公为主体、住宅为主体、酒店为主体、多元型主体、均衡型； 开发要求 大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统：集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体，其开发要求相对比较严格。 首先，它属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以一般分布于城市中心或次中心地区，这样才能获得足够大的开发地块，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式。 其次，大型城市综合体必须拥有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础。 再者，城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络作为纽带，保证在综合体内的办公人员、居民、消费者的便利性。最后，为满足城市精英阶层的居住。、消费、休闲、娱乐、社交等多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中一般具备一定规模的大型购物中心、星级酒店与国际化写字楼。 属性空间 城市综合体作为一种投资模型，其自身拥有四重主要的属性空间： 1.可售部分可回收现金流 2.持有部分拥有稳定的租金回报、收益 3.若企业开发多个综合体项目，当租金回报达到一定水平，资产包达20-30亿，即可作为上市IPO借壳上市 4.资产可作为银行的贷款抵押 开发模式 城市综合体的开发模式大致可分为四类： 模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
城市综合体运营模式解析 城市综合体有三个方面的特点。 第一个，体量巨大、投资额高、开发周期长。刘总刚刚发言里也说到，现在都是大型综合体的大盘时代已经来临，几十万方是小型综合体，大一点的一两百万方，甚至于数据里面有七百万方甚至更大体量的综合体，应该说这么大的体量的项目，相应的投资额也非常大。从十亿，几十亿，甚至到几百亿的投资，比如说成都新世纪环球中心，一百多万方，整个投资额是200多个亿。开发周期长，对于城市综合体或者是商业为主的综合体，短一点的时间四五年，长一点的时间可能要十年的时间。比如说广州泰谷前后十年的时间，把城市综合体完成。这是第一个方面的特点。 第二个方面，土地的集约化、本身综合体的开发强度比较高，在比较小的地块上比较高的容积率比较高的强度来开发。相应也导致综合体的密度比较大。还有它是高科技设施的集成，其实现在的综合体的项目已经不仅仅是水泥加玻璃，这里面有很多新的技术新的材料的运用，比如说技术材料、安保，它的机电设备，都是一些最新的技术的应用。 第三个方面，就是城市综合体的物业类型比较多，三种、四种、五六种的物业类型。还有一个特点就是它的功能，在进一步的走向复合化。现在的城市综合体不仅仅是我满足居住、商业服务、办公酒店，往往把很多城市的功能都集合进来，比如说交通枢纽，一些城市的综合体本身就是重要的交通枢纽，跟公交站跟地铁，比如说在香港，甚至跟机场大巴、机场的快线都有很好的结合，本身就是交通的枢纽，包括文化演艺的设施，图书馆、博物馆、音乐厅。展览会议的功能，包括大型广场，等等市政的设施也都集合到综合体里面，综合体的功能越来越复合。最后导致整体的运营非常复杂。 我想讲运营内容之前，需要看看综合体这个产品所具备的特点。大家了解了这个综合体的情况之后，发现综合体不是一般人可以玩的产品类型。但我们恰恰看到了，刚刚刘总介绍的，21个重点城市里面，综合体的数量包括增长的速度，包
综合能源服务商业模式及推广意义的浅析 摘要：随着能源互联网技术，分布式发电供能技术，能源系统监视、控制和管 理技术，以及新的能源交易方式的快速发展和广泛应用，综合能源服务（集成的 供电、供气、供暖、供冷、供氢、电气化交通等能源系统）近年来在全球迅速发展，引发了能源系统的深刻变革，成为各国及各企业新的战略竞争和合作的焦点。国内企业也纷纷起了向综合能源服务转型的热潮。因此。现阶段综合能源服务的 发展如何，又有哪些商业模式值得借鉴显得尤为重要。 关键词：综合能源服务；商业模式；意义 近年来，随着客户侧能源技术变革和信息通信技术的快速发展和推广应用， 使终端客户能够通过优化能源供应结构，改变能源消费方式，达到经济、环保、 安全等综合最优目标，催生了客户对能源服务的新需求，扩大了能源服务的新内涵，推动传统能源服务逐渐向综合能源服务转变。由于各类能源系统在能源管理 与运营方式上的差别较大，因此通过构建综合能源服务平台来服务用能系统健康、稳定发展至关重要。 一、综合能源系统概述 能源企业从生产型向服务型转型发展已经成为全球性趋势，在我国能源变革 新时代发展背景下，综合能源服务包含两个方面内容：一是涵盖电力、燃气和冷 热等系统的多种能源系统的规划、建设和运行，为用户提供“一站式、全方位、定制化”的能源解决方案；二是综合能源服务的商业模式，涵盖用能设计、规划，能源系统建设，用户侧用能系统托管、维护，能源审计、节能减排建设等综合能源 项目全过程。主要体现在城市能源互联网和分布式综合能源系统两方面。 1.城市能源互联网 能源互联网是一种结合新能源技术和信息技术的新型能源利用体系，其目的 是解决化石燃料的逐渐枯竭及其造成的环境污染问题。是从能源生产、输送、配给，转化和消耗等方面构建一套完整的未来能源体系。主要表现为以下三点：一 是多能源开放互联。打破传统的电、热、冷、气、油交通等用能行业的壁垒，实 现多能源综合利用，并接入太阳能、地热能等多种可再生能源，形成开放互联的 综合能源系统。二是能量自由传输。表现为：远距离低耗（甚至零耗）大容量传输、双向传输、端对端传输、选择路径传输、大容量低成本储能、无线电能传输等。三是开发对等接入。在互联网中，不同设备可以开放对等接入，做到即插即用，使得用户的使用非常便捷。在“互联网＋”智慧能源中，产消者将是能源交易 和分享的主体，源的开放对等接入可为产消者的大量出现提供保障，并支撑需求 侧响应和虚拟电厂等各类应用。 2.分布式综合能源系统 分布式综合能源系统直接面向用户，按用户的需求就地生产并提供能量，能 够将热、电充分利用，能够继承应用多种能源，能够执行更严格的排放标准，能 够提高能源安全。具有以下三个方面的特征：一是结合多种能源形势，根据用户 需求提供定制化能源供应方案，同时可以模块化、套餐制设计不同用能需求情况 下的能源供给。二是多种能源网络互联互通，相互融合转化的智慧能源网络系统，利用层级之间的优化协调算法，实现不同级别、不同功能、不同优化方案的全方 位的能源优化协调控制。三是将互联网应用中的大数据、云服务、物联网、移动 互联等技术与传统能源网络相连接，实现能源网络和信息网络的互联互通，实现 不同能源类型、不同信息系统的协同管理。
【专题9-2】开发城市商业综合体的流程 城市商业综合体是一个庞大的系统工程。在城市商业综合体的开发过程中，受城市商业综合体的开发规模大、投资大，而且涉及专业众多的影响，对城市商业综合体的开发经营较普通项目要求更高。因此其开发与经营过程中也与一般房地产项目开发迥然不同。 一、城市商业综合体定位定位是项目开发中最重要的环节，尤其是城市综合体专案，它决定项目的发展方向、开发模式、开发节奏、营销策略、效益水平，为项目的规划设计、开发策略、资源整合、营销规划工作提供依据。城市商业综合体的定位与**单体项目不同，主要包括整体项目的定位与各功能物业的分项定位两大部分。 例如，英国伦敦码头区再造项目所处城市伦敦，是国际大都市，在国际金融业具有巨大影响力，因此，码头区再造项目定位为国际金融、商务商业区。在城市商业综合体整体定位的前提下，开展综合体项目内各类物业的分项定位。 1．项目的整体定位 项目的整体定位是一项系统工程，涉及项目发展面临的城市背景、区域背景、行业背景、文化背景、项目本身先天条件等多方面因素，其结果与项目团队整体管理运作水平密切相关。 在城市商业综合体的整体定位时需要重点强调项目的主题理念，独特的主题理念是城市商业综合体项目的灵魂。在信息化社会，消费者的消费方式发生了很大变化，尤其是在一个集商务、休闲、购物等多功能的项目内，个性化与情感化的倾向越来越明显。因此，根据不同物业消费者的不同需要、消费心理特点、区域文化及不同功能物业的发展趋势，还需要为城市商业综合体确定一个整体主题形象定位。在统一的形象定位中，在空间处理、环境塑造、形象定位、与城市商业综合体内外的有机联系方式等方面对城市商业综合体进行一致性表 现，使其真正起到都市文化中心的作用。 2．城市商业综合体分项定位 在城市商业综合体分项定位中最重要的是体量（规模）研究与商业研究。 1）城市商业综合体的定量研究 城市商业综合体的定量研究主要是研究不同物业的体量与规模。其主要物业通常包括：商务物业、零售商业、娱乐休闲、居住物业及公共设施的建筑面积和用地面积。城市商业综
全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北
城市社区商业综合体开发和运营的影响因素 研究 周刚华钱放王卉 2012-12-17 17:48:35 来源：《中国房地产》2012年第11期（学术版） 摘要：随着我国城市化进程的加快，新建居住区大量涌现，需要大量社区商业设施配套来满足社区居民日常生活的需要，城市社区商业综合体应运而生。本文在对国内8个典型社区商业综合体详细调查的基础上，从区位选择、功能布置、业态组合和经营方式等方面研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，并提出我国建设城市社区综合体发展的策略和建议。 关键词：城市社区，社区商业综合体，影响因素 随着我国经济的快速发展和城市化水平的不断提高，我国商业设施建设也得到了很大的发展，有些城市中心商业区的建设已经达到较高水平。但伴随着我国城市新建小区数量的不断增多和居民消费观念的变化，城镇居民对社区商业的需求日益增加，我国目前许多城市社区商业仍然存在社区商业设施不足、网点布局不合理和服务功能单一等问题，已经不能满足城镇居民基本生活和提高生活质量的需求。因此，加快发展我国城市社区商业是满足城市居民消费、改变城市面貌、扩大劳动就业、提升我国城市商业现代化和综合竞争力、发展现代服务业的迫切要求。 城市社区商业综合体作为社区商业的一种重要形式，由于采用了“统一规划设计、统一进行招商和统一经营管理”的“三统一”建设经营管理方式，不仅满足了城镇居民的日常生活需求，而且还创造了良好的购物环境，为社区居民提供
了很大便利。由于其商业带动效应强，容易凝聚人气，已经成为社区商业的一大亮点。这种集中的、一站式的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，是未来城市社区商业发展的主流形式。因此，研究影响城市社区综合体开发和经营的主要因素，对我国社区商业建设具有非常积极的意义。 1 我国社区商业综合体发展过程中存在的问题 我国社区商业综合体的建设起步较晚，近十几年来，随着城市化水平的不断提高，城市新建小区大量增加，需要新型的、大量的社区商业与之配套，社区商业综合体的建设才慢慢开始引起开发商重视，特别是在北京、上海、深圳等大城市或经济发展水平较高的城市，社区商业综合体发展较为迅速，取得了不小成果，出现了许多经典案例。总体来看，我国目前社区商业综合体建设和管理过程中存在以下几个主要问题。 1.1 规划上不够重视，社区商业综合体建设无序 社区商业综合体主要以区域和周边居民为主要服务对象，是一种新型的社区商业形态。目前，我国许多城市比较重视中心城区商业的发展，社区商业往往不被政府有关部门所重视。一些城市对中心城区商业综合体的建设和管理都有明确和详细的规划，缺乏对社区商业综合体建设和管理规划，从而使得新建居民小区和旧城改造小区的商业综合体建设缺少足够的依据，建设和管理呈现无序状态。 一些地方政府与商业主管部门对社区商业综合体的建设以开发企业为主，相信市场能够解决一切问题，甚至对社区商业综合体的布局采取放任自流的态度，