精品整理
“运河贡馆”管理方案
一、管理运营目的
按照国家有关法律规定，结合“运河贡馆”的具体情况，通过细致入微的服务和实际有效的管理运作，使入驻业户体验到xxx “运河贡馆”安全、舒适、便捷、精细化的服务，使广大业主真切感受高品位的服务和管理所带来的超值享受，并通过一系列的宣传推介，提升“运河贡馆”的整体形象和品牌效应，继续延伸“xxx ”这个品牌的含义。在搞好日常管理和常规服务的同时，从实际出发，适当开展一系列服务性的增值经营，既满足广大业主不同需求，又增强公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主服务。
二、人员组织架构：隶属济宁xxx 商务服务有限公司一个部门，共9人，包括店长1人，客服人员2人，保安2人，保洁员4人，管理人员和生产岗人员单独招聘，孔燕和单桂芝在贡馆招商、启动期间兼职负责合同签订、租控、费用收取等相关工作，维修人员和大市场共同使用。
店长1客服人员
保安：2保洁人员：4人；基本要求：形象较好，身体健康，语言沟通能力强，善于表达，身高1.6米以上，年龄40岁以下，中专以上学历的女性。
四、各项管理服务项目
（一）公共免费服务项目：
1、维护公共秩序，实行24小时保安值勤、消防管理；
2、公共场所保洁，办公及生活垃圾收集和清运；
3、共用部位和公共设施设备维护和保养；
4、未出租房屋通风、打扫、安全检查等服务；
5、电话及访客留言转告；
6、雨伞、雨衣临时借用；
7、公共区域的节日环境布置；
8、重要时刻提醒服务；
9、代订报刊、信件收发；
10、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费；
11、代叫出租车；
12、安全用电、消防常识及其他公益宣传；
（二）综合管理服务
1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。
2、按规范签订服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及管理服务费标准。
3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。
4、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。
5、建立健全档案管理制度（包括设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料、台账报表、图册健全，保存完好。
6、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有人员服务，处理管理服务合同范围内的公共性事务，受理业户的咨询和投诉，有效投诉处理率在95%以上。
7、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。
8、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%以上，并对薄弱环节进行改进。
五、运河贡馆的各项服务标准及要求
（一）房屋管理标准
1、每三日1次对楼道内防火门、公共区域的窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。
2、公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；
3、对进出的装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；
（二）公共设施设备维修养护标准
1、维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。
2、保证电梯24小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，两小时内专业维修人员到现场修理；发生电梯困人或其它重大事件时，管理人员须立即到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。
3、消防栓每月巡查一次，保持消防栓箱内各种配件完好；每天检查火警功能、报警功能是否正常；每半年检查一次消防水带；每月检查一次灭火器，如失效立即更新或充压；消防通道畅通。
4、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
5、公共过道路灯、楼道灯完好率不低于98%，损坏的应在24小时内修复。
6、对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。
7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。
（三）公共秩序维护标准
1、大堂美观整洁，人员统一着装。保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。
2、进行24小时不间断巡逻，并做好巡查记录。对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门，实施24小时安全监控并及时记录。
3、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材等。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告有关部门，并协助采取相应措施。
（四）保洁服务标准
1、电梯、楼道每日清扫2次，拖洗1次；一层大堂每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；公共过道路灯、楼道灯每月清洁1次；
2、电梯轿厢保持表面光亮、无污迹，轿厢壁无浮灰。
3、垃圾设施每天清洁2次，无异味。
4、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。
5、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
6、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。
六、工作职责
（一）店长职责
1、负责“运河贡馆”的经营管理，组织宣传推广及招商、业户服务管理、内部考核，协调相关行政部门及公司内外部关系等工作。
2、认真贯彻落实集团公司及商务公司的各项规章制度和目标责任。
3、负责制定经营管理目标和发展计划及可行性实施方案等。主持编制年度、季度、月度经营管理工作计划，组织全员努力完成各项经济指标。用目标管理的方法考核员工，努力营造一种良好的企业文化。
4、定期召开管理工作会议，及时对工作目标、计划和总结等做出决策。
5、加强职工队伍建设，提高员工的综合素质。
6、负责“运河贡馆”各种租赁合同、协议的洽谈、签订、审核，及时了解租赁费收缴情况。掌握整体的经营状况，并根据实际经营情况适时提出改进意见。
7、经常了解员工思想状态、工作态度和表现。对给“运河贡馆”创造效益和做出特殊贡献的员工，给予奖励。对给“运河贡馆”造成经济损失和影响的员工及时进行处罚。
8、加强自身建设，严格遵守各项规章制度，以身作则，做员工的表率。
9、做好消防安全防范及防盗、防火、防水浸等工作。
10、完成商务公司经理交办的其他各项工作。
（二）客服人员职责
1、了解市场信息，参与业务洽谈。给店长提供各种数据，每天按时向店长汇报工作进展情况。
2、负责工作目标考核和员工出勤考核，按时发放员工工资。
3、正确掌握业户信息及租赁房源并正确输入电脑。
4、核对房态，确保房态正确。及时核对费用收取情况，建立各项费用收取台帐，并适时催收。
5、查看各楼层房间钥匙领用、归还记录情况，并分类放置。
6、做好交接班记录，未完成事项签字认可跟办。
7、根据业户需要安排保安、保洁人员服务。
8、完成店长交办的其他工作。
（三）保安职责
1、负责门禁系统的管理（维护出入口的交通秩序、审核、登记外来来访人员、制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入贡馆）。
2、24小时定时巡逻，负责监控设施设备的安全运行、消防器材的管理。
3、义务宣传防火安全教育，定期向业主传授消防知识。
4、处理突发事件，防止和制止任何危及或影响业主安全的行为。
5、为业主提供便利性服务。
6、防范和协助公安部门处理各类治安案件。
7、完成店长安排的其他工作。
（四）保洁员职责
1、负责大堂、消防楼梯、电梯等公共区域的卫生清洁。
2、负责业主生活垃圾的定期定时清理，按规定的保洁标准进行工作。
3、加强保洁公用设施物品的管理，做好出入库登记，防止丢失损失，及时记录所使用的工具和保养设备的完好情况，培养爱护工具和设施的良好作风。
4、为业主提供便利性服务。
5、完成店长安排的其他工作。
商务公司
2009年12月31日
运河贡馆各项内部管理制度
一、保洁员工作管理制度
1、所有员工应严格遵守本公司的各项规章制度。
2、着装整齐，仪表端庄，文明礼貌，不得着便装，上岗时着应着工作服，佩工牌。
3、进行消杀作业时应严格按照消杀工作管理制度执行。
4、应按时上下班，严禁迟到早退。
5、不允许出现离岗、脱岗、睡岗，楼层之间串岗的现象。
6、员工应严格保洁公用设施物品及消耗的管理，做好出入库登记。培养爱护工具和设施的良好作风，不得利用工作之便挪用公司财物。
二、保安人员管理制度
1、员工应严格遵守本公司的各项规章制度；
2、着装整齐、仪表端庄、精神集中、文明礼貌、不着便装、制服混穿上岗；
3、应按时上、下班，严禁迟到、早退；
4、服从命令，听从指挥，完成上级交给的任务；
5、不准离岗、脱岗，互相串岗；
6、不准利用工作之便无故刁难职工、来访客户、挪用公司财物；
7、执勤期间禁止会客接友、看书看报等；
8、执勤期间严禁吸烟、喝酒、睡觉等。
三、工作人员交接班制度
1、所有工作人员应按规定着装，提前10分钟上岗接班，在登记薄上记录接班时间；
2、交接班时，交班的人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及相关器具等装备器材向接班人员交接清楚。
3、交班人员等接班人员对管辖区巡逻一遍进行验收后才能下班，接班人员验收时间无特殊情况不得超过接班时间15分钟。
4、接班人员验收时发现的问题，由交班人员承担责任，验收完毕，交班人员离开岗位后发生的问题由当班人员承担责任。
5、原有事项交待清楚后，交班人员在离开岗位前，在登记薄上记录下班时间并签名；
6、接班人员未到，交班人员不得下班，若接班人员未到，交班人员下班，这期间发生问题，两班人员共同负责，并根据公司有关制度对相关人员做出处理。
四、消防管理制度
1、如听到铃响或电话报警，应立即到报警楼层检查。
2、如发生火灾，值班人员应立即先将楼层总电门关闭、切断电源，防止爆燃，情况严重紧急，应边抢救灭火边报上一级主管领导并拨打消防火警电话，报警时要准确清楚的说明火灾地点、报警人姓名及联系电话，待消防队把情况听清楚后才可放下电话，同时报警人要到路口、通道接应消防车赴现场救火。
3、员工知道火情后，应及时赶到失火现场参加扑救，准备消防栓或立即使用消防栓灭火，作出果断的措施，立即进行灭火和营救工作。
4、如发生着火、大火，知情不报或不坚守岗位，离开现场临阵逃脱者追究其法律责任。
5、学习消防知识，会使用灭火器具和设备，检查消防设备，消防水泵，保证设备完整、灵活、好用。
五、维修管理制度
1、上岗必须着工作服，到公司指定地点签到。
2、值日人员需在上班前做好各区域值班室内清洁卫生。
3、应根据故障的轻、重、缓、急实施维修，对来电报修，应认真填写原始维修记录，并清点整理必备工具，严格遵守安全操作规程，防止意外事故的发生。
4、每次维修完毕后，必须清理现场，保证周围的环境卫生，并由报修人或业主在维修通知单上签名，并做好整理，及时反馈维修情况。
5、当天不能维修的项目，应及时汇报，说明原因，并做好记录，积极协调有关部门。
6、在完成日常维护工作的同时，发现异常问题，应主动检修、防止事故扩大，保证供水供电设施的正常运行。
7、加强安全意识，协助有关部门搞好防火、防盗、防事故工作，及时排除和处理不安全隐患。
8、搞好团结，发扬协作精神，互相促进业务技能开展。
9、注意服务质量，待人接物要随和，不得利用工作之便，收取钱、物，严禁违纪行为。
10、严格遵守操作规程，保证维修及时率高于９５％，质量合格率高于９５％，投诉率低于3％。
六、突发故障、事故应急处理预案
电梯困人
1、如有业主被困在电梯内，详细询问被困者有关情况，及时通知维修人员到电梯门外，及时
保持联系。
2、被困者救出后，必须详细记录事件经过，寻找问题发生的原因；必须记录事件从开始到结束的时间，详细情形及维修人员、消防员、警员、救护人员到达和离去的时间，消防车、警车及救护车号码等；必须记录被困者救出的时间或伤员离开时间及查询伤员送往何处医院。
发现业户斗殴
1、劝阻双方住手、住口；
2、将争吵或斗殴的双方（或一方）业户劝离现场；
3、应先制止持有器械的一方（如个人力量单薄，应迅速报告分管领导出面调解）；
4、有伤员则先送伤员去医院救治；
5、在制止争吵、斗殴双方时，切记不能动粗，不允许恶言相向。
6、处理完毕纠纷后，按贡馆相关管理规定，对双方当事人给与处罚和警告，防止类似事件发生。
处理业主投拆
1、当业主用电话或亲自来投诉时，各级人员在任何情况下，都必须以礼相待，认真记录投拆情况。
2、应尽心尽力诚恳地表示协助投拆者，解决问题。
3、立即报告上级领导，并商讨谋求解决办法。
4、当处理业主任何投拆时，必须耐心礼貌，诚心合作，运用机智去处理每一项投诉，之后向对方解释处理的方法及过程。
触电事故的应急处理
1、发现有人触电或接到触电事故报警后应马上赶到现场，并关闭控制电源。
2、在未关闭电源之前不可用身体接触触电人，避免自己触电，应用绝缘的东西把线头或人拉开。
3、断电后应对触电人员立即进行人工急救，并拨打“120”急救中心电话送医院抢救。
失火事故的应急处理
接到报警后，立即到达火灾现场，首要任务是拨打“119”，尽力和消防人员一起扑灭火灾。
商务公司 2009年12月31日
运河贡馆租赁业户服务手册
一、贡馆公共管理条例
1、运河贡馆管理管理办公室将保持贡馆处于良好状态，及时检查和修缮各项设施设备。各租赁业户应保证其所租赁区域的正常使用，凡不是由于贡馆的原因，而使贡馆内任何设施的正常运行受阻或有关供应服务中断，则贡馆管理办公室不负赔偿各租户损失的责任。若出现该情况时，贡馆管理办公室应尽全责，全力协助恢复至正常。同时贡馆所规定的各租户应缴纳的管理费和其它费用的责任亦不因此而受到任何影响。
2、贡馆管理办公室有权对贡馆内的天花板、地板以及外墙的设计安装等进行必要的整修更新。
3、贡馆管理办公室享有在贡馆外墙、顶层及其它地方安装或改装广告的权力。各租户不能私
自在其所租房屋的外部（包括外墙）、顶部或其它公共区域展示或树立任何文字标记或广告，不能安装遮阳棚或其它突出物，不能在单元内自行安装和使用烹饪、空调和采暖等设备。
4、各租户不能在所租房屋的地面上放置超过规定荷载的物品。在将重物搬进其所租的房屋之前，应通知贡馆管理办公室。各租户搬进的专业机具和机械设备应被置在适当的支撑物上，其安置应按贡馆管理办公室的要求足以防止震动，噪音不应干扰其它用户。
5、因管理及维修贡馆之需要，贡馆管理办公室有权要求各租户允许有关人员进入有关房屋进行有关工作。
6、各租户保证其所租房屋内部无任何虫害。如果发生虫害，应及时通知贡馆管理办公室，由贡馆管理办公室安排灭虫工作。由此产生的费用，由租户自行负担。
7、各租户未经贡馆管理办公室批准不能私自增大其单元内的电力负荷或私自架设电气线路。非专业人员不能拆装电气线路或设备，否则，一旦查出或造成事故均由当事人承担相应责任和费用。
8、各租户如需对其所租房屋进行装修，则应报贡馆管理办公室同意后实施。
二、公共区域与设施的管理规定
1、贡馆的公共区域与设施是指贡馆的门厅、楼梯、电梯、通道、马路、地台、天台、外墙等
任何供贡馆之业主共同使用之地区及设施。
2、贡馆管理办公室有权规定所有公共区域及公共设施的使用及保养方式，有权根据实际情况对公共区域及设施之使用方式及设置进行更改。
3、各租户均有权使用贡馆公共区域及设施，但请爱护使用并保持清洁，保持环境卫生。请不要在公共区域与公共设施处堆放或留置箱物、家具、垃圾等，不能阻塞或妨碍该地区的通行或使用。
4、贡馆电梯由贡馆管理办公室负责定期保养，各租户搬运家具或运送其它货物时请不要超载及擦坏内壁，否则所有损坏由该租户赔偿。
5、公共区域用水、电等的管理将本着“厉行节约，减少浪费”的原则，实行严格管理，请您配合。
三、公共守则
1、消防条例，按照《中华人民共和国消防法》的有关规定，遵守以下条例；
1)各租户指定专门负责人员，按照“谁主管，谁负责”的原则，定期与管理办公室商讨消防安全工作，熟悉消防器材的摆设地点和消防器材的使用；
2)请勿将易燃、易爆、腐蚀和有毒物品带入贡馆；
3)请勿随意挪动、遮挡或挪用贡馆消防器材和设备；
4)请勿在贡馆楼梯、走廊或公众地方堆放货物，消防通道门应经常保持关闭，请勿擅自上锁，确保消防通道畅通；
5)办公工作区域内请不要使用电炉、电饭锅等电器，请勿用明火燃烧文件纸张，请勿随便加接
电源或增设电器线路；
6)下班时请及时关掉电源，熄灭烟蒂火种，清理废弃纸张等易燃物，消除火灾隐患；
7)各租户所属范围内任何电器插座或电源损坏，请及时通知维修人员修理；
8)请不要在禁止吸烟的区域吸烟。
2、安保条例
1）任何公司或个人，不论故意或过失造成对贡馆财物的损坏，需要承担赔偿责任；
2）请您遵守管理办公室制订的有关规定，服从贡馆管理人员合理的劝导和管理；
3）需要从贡馆正门或使用电梯搬运大宗物品时，请先与贡馆管理办公室联系；携物出贡馆需具有您或您公司印章签字的出门证明（注明日期、时间、携物人、物品名称、数量），保安人员有权检查和谢绝您通行及使用电梯；
4）租户的职员应在贡馆管理办公室办理职员出入证、人员登记卡（每人需一寸照片2张）。在非开放时间进入贡馆的人员，请在前厅登记，并出示“客户证”或其它身份证明文件，注明出入理由；
5）请勿在办公区域内留宿，保安人员有权阻止任何身份不明人员进入贡馆；
6）请勿携带宠物进入贡馆；
7）贡馆保安人员24小时巡逻，如发现办公室有异响、异味或烟感报警，有权入内检查；
8）租户入住贡馆后如需加配钥匙，更换门锁，请与客服人员联系，费用由租户负责；
9）发现任何可疑人物，或发生失窃等案件，请您向贡馆管理办公室报告，并保护现场；
10)贡馆内请不要大声喧哗、跑动或制造影响他人工作的噪音、气味、强光等；
11)请您熟悉贡馆内的紧急出口和疏散线路，在紧急情况下，听从保安人员疏导；
12)在贡馆内不得做违反中国法律及不道德的事情。
3、保洁守则
1)请勿将有异味、易腐烂的食物带入贡馆；
2)请勿随地吐痰或乱抛垃圾；
3)每天下班后将办公室垃圾用垃圾袋装好，系好垃圾袋口，放在贡馆各层垃圾桶内；
4）请勿在公众地方，走廊、通道或楼梯堆放任何杂物；
5）各租户要自行清理大件废弃物品。如需通过管理办公室处理，由此引起的费用由各租户承担；
6）不准在公众墙身、柱面、门、窗等地方书写、油漆或张贴文告，保持贡馆外貌美观统一；
7）遵守卫生间清洁规定，文明使用卫生间，爱护卫生设施；
4、其它
各租户应按照贡馆各项管理规定按时向贡馆管理办公室缴纳各项管理费用，如过期交纳则按50元/天加收滞纳金。超过十五日未缴，管理办公室将视为自动放弃租赁权，该房屋另行租赁，所
交费用不退还。
四、关于装饰（修）等施工的有关规定
1、施人工员须在施工前到客服人员处交纳维修保证金并开具施工证明后，方可开工。
2、施工中如须动用电、气焊等明火作业，需提前申请，未经同意私自动火者，将被停止施工，并承担一切后果；施工人员必须办理施工人员登记或施工证，无证者不允许进入施工现场；以上所述施工单位严格遵守，不符合上述条件者，贡馆管理办公室有权拒绝该施工单位人员进入。
3、现场施工完毕后，施工单位负责因施工造成的有关建筑垃圾的清运，并保持现场清洁、上下水的畅通及电气设施的正常使用，否则贡馆管理办公室将有权追究其施工单位的有关责任。
商务公司
2009年12月31日
“运河贡馆”招商宣传方案
一、目标客户定位：
1、信息服务类、研发类、法律类、金融类、技术类、管理咨询类、劳动就业类、物流类、IT 类、保险类等公司；
2、各类厂家驻济办事处；
3、市区内现有办公楼业户；
4、贡馆周边的商业从业者；
二、招商政策：
1、具体政策：合同期为2年一签，租金按半年预交。第一年租价在0.75元/㎡·天（建筑面积）免一年物管费，第二年租价在0.85元/㎡·天（建筑面积）。
2、履约保证金：每间房一个季度的租金作为履约保证金（需安装空调的房间，每间需另交2000
元/间的押金）。
三、媒介宣传及价位：预算总宣传费用55720元，宣传发放主要区域：主要面向商务住宿办公类、茶楼咖啡酒吧类、休闲娱乐类、餐饮类等场所发行，具体媒介见如下：
一）报纸： 7320元
⑴《齐鲁晚报·今日运河版》发行日期：周一, 头版彩版1/4版，4320元；
宣传内容：
“财富领地、智者之选，SOHO新一族”-----“运河贡馆”商务寓所即将上市，敬请关注商务新生活“地段优越、交通方便、安全舒适，适合商务办公、居住”，地址：苏果超市对面，
招商政策：合同期为2年，第一年均价0.75元/㎡·天，免一年物管费。
运河贡馆简介：
房间面积及配备：45-173㎡，宽带、有线电视、电话线预留口、卫生间、冷暖空调。
管理服务
1、济宁xxx商务服务有限公司承担出租、管理与服务。
2、经营原则：扶持致富、助商发展、诚信经营、共创共赢。
3、市场管理：采用先进管理模式，进行统一管理服务、统一宣传，为业户提供便利，维护业户利益。
4、环境卫生：专业人员专区不间断保洁服务。
5、场所安全：消防设施齐全达标，专职安保二十四小时巡逻值班，管理安全。
商业环境
1、环境配套：6家银行、3所医院、3所幼儿园、2所小学、2所中学、4家通讯运营商遍布周边。
2、交通便利：龙行路、运河路、越河路、车站西路四条城市主干道穿行环绕。东侧是正在治理中的运河文化风光带；
西面的王母阁路可直达北湖省级旅游度假区；
3、公交线路：从火车站、汽车南站乘3路、9路、21路、28路、29路、33路直接到达。
4、出行条件：运河贡馆距火车站1200米，距汽车站800米。
5、1600多㎡的广场，提供足够车位。
6、本项目四周视野宽阔、环境幽雅。
⑵《齐鲁晚报·今日运河版》发行日期：每周二和四,内版黑白版便条式（1.5㎝×7㎝），3000元/月（15期）；宣传语言：“运河贡馆”商务寓所即将上市，敬请关注商务新生活地址：苏果超市对面预订热线2202388
二）中区电视台：中插宣传。
宣传语言：“财富领地、智者之选，SOHO新一族”-----“运河贡馆”商务寓所即将上市，敬请关注商务新生活“地段优越、交通方便、安全舒适，适合商务办公、居住”，地址：苏果超市对面，龙行路路南预订热线：2202388
播段：《传奇剧场》中插1 ＋《激情100分》中插1，《传奇剧场》中插1首播22:40重播:12:25，《激情100分》中插1首播21:27重播15:50，4900/月，播出三个月共计14700元。
非商业性活动，可以给予拍摄并免费在中区电视台《社会报道》栏目中给予报道。
三）金座外墙东部、北部现场悬挂喷绘布： 9元/㎡，共约300㎡，计2700元
宣传语言：“财富领地、智者之选，SOHO新一族”-----“运河贡馆”商务寓所即将上市，敬请关注商务新生活预订热线：2202388
四）新闻台：FM104.2 《新闻110》播出时间：7：15、9：00、11：00、12：00、15：30、17：00、19：00、22:00套、插播8次，一个月，共5000元。
宣传语言：“财富领地、智者之选，SOHO新一族”-----“运河贡馆”商务寓所即将上市，敬请关注商务新生活“地段优越、交通方便、安全舒适，适合商务办公、居住”，地址：苏果超市对面，龙行路路南预订热线：2202388
五）A类公交车（21路或33路）整车车体广告：1辆车，26000元/年。
宣传语言：
众广泛了解、认可，为下一步的成功运营奠定基础。
五、招商操作步骤，分为三个阶段
第一阶段：预约认租期，积累客源，烘托气氛，时间从2010年3月初开始。此阶段需大面积宣传，主要是吸引租客前来登记（注明姓名、身份证号码、联系电话等内容），同时交纳1000元/间认租金（在收据上注明编号，根据编号先后顺序选房）。
第二阶段：选房签合同期、持续宣传期和员工招聘培训期，时间在2010年5月1日前完成。此阶段主要是：
①认租客户持写有编号的认租收据选房（在此之前划分好房号、标明每套的面积、租价、履约保证金数额、租期）。
②做好宣传的后续工作，做到用新颖的语言和现场的实景吸引受众人群。
③招聘员工，进行适应性训练、有针对性培训，做到上岗前业务熟练。
第三阶段：上房期和形象树立期，时间在2010年5月底完成。此阶段主要是客户持交款收据、合同上房，查清水电及房屋状况，开始运营，并通过良好的素质及熟练的业务技能建立持久的社会好口碑。
商务公司
2009年12月31日“运河贡馆”招商宣传操作计划
招商，分为三个阶段
第一阶段：预约认租期，积累客源，烘托气氛，时间从2010 年3月初开始。此阶段需大面积宣传，主要是吸引租客前来登记（注明姓名、身份证号码、联系电话等内容），同时交纳1000元/间认租金（在收据上注明编号，根据编号先后顺序选房）。
第二阶段：选房签合同、持续宣传和员工招聘培训，时间在2010年 5月1日前完成。此阶段主要是：
①认租客户持写有编号的认租收据选房（在此之前划分好房号、标明每套的面积、
租价、履约保证金数额、租期）。
②做好宣传的后续工作，做到用新颖的语言和现场的实景吸引受众人群。
④招聘员工，进行适应性训练、有针对性培训，做到上岗前业务熟练。
第三阶段：上房期和形象树立期，时间在2010年5月底完成。此阶段主要是客户持交款收据、合同上房，查清水电及房屋状况，开始运营，并通过良好的素质及熟练的业务技能建立持久的社会好口碑。
商务公司
2010年2月10日
“运河贡馆”管理方案 一、管理运营目的 按照国家有关法律规定，结合“运河贡馆”的具体情况，通过细致入微的服务和实际有效的管理运作，使入驻业户体验到“运河贡馆”安全、舒适、便捷、精细化的服务，使广大业主真切感受高品位的服务和管理所带来的超值享受，并通过一系列的宣传推介，提升“运河贡馆”的整体形象和品牌效应，继续延伸“”这个品牌的含义。在搞好日常管理和常规服务的同时，从实际出发，适当开展一系列服务性的增值经营，既满足广大业主不同需求，又增强公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主服务。 二、人员组织架构：隶属济宁商务服务有限公司一个部门，共9人，包括店长1人，客服人员2人，保安2人，保洁员4人，管理人员和生产岗人员单独招聘，孔燕和单桂芝在贡馆招商、启动期间兼职负责合同签订、租控、费用收取等相关工作，维修人员和大市场共同使用。 三、选配人员基本条件：店长、客服人员、保安、保洁员由商务公司选聘。 店长1人；了解公司运作情况，善于沟通、具有一定的管理能力、招商经验，社交面较广，具备基本的物业管理运营知识，年龄45岁以下，大专以上学历。 客服人员2人；善于沟通，细心稳重，年龄40岁以下，大专以上学历，女性优先。 保安：2人；基本要求：身体健康，身高1.72米以上，年龄30岁以下，高中以上学历的男性，建议使用专业保安公司人员或退伍军人。 保洁人员：4人；基本要求：形象较好，身体健康，语言沟通能力强，善于表达，身高 1.6米以上，年龄40岁以下，中专以上学历的女性。 四、各项管理服务项目 （一）公共免费服务项目： 1、维护公共秩序，实行24小时保安值勤、消防管理；
2、公共场所保洁，办公及生活垃圾收集和清运； 3、共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、未出租房屋通风、打扫、安全检查等服务； 5、电话及访客留言转告； 6、雨伞、雨衣临时借用； 7、公共区域的节日环境布置； 8、重要时刻提醒服务； 9、代订报刊、信件收发； 10、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费； 11、代叫出租车； 12、安全用电、消防常识及其他公益宣传； （二）综合管理服务 1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。 2、按规范签订服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及管理服务费标准。 3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。 4、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。 5、建立健全档案管理制度（包括设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料、台账报表、图册健全，保存完好。 6、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有人员服务，处理管理服务合同范围内的公共性事务，受理业户的咨询和投诉，有效投诉处理率在95%以上。 7、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。 8、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%以上，并对薄弱环节进行改进。 五、运河贡馆的各项服务标准及要求 （一）房屋管理标准 1、每三日1次对楼道内防火门、公共区域的窗户进行安全检查，门、窗开关灵活，无异常声响；门窗玻璃无破碎，五金配件完好。 2、公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象； 3、对进出的装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续； （二）公共设施设备维修养护标准 1、维修养护制度健全，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。 2、保证电梯24小时运行，电梯轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》；有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障的，两小时内专业维修
网易家居商业运营部 2013-14年度经营计划书 部门负责人：** 单位直接上级签名： 执行时段：2013年10月至2014年10月 编制时间：2013年 8 月 1 日
一、SWOT分析 二、定位及目标 1、组织定位 鉴于电子商务的特点，我部以循序渐进、效益优先、巩固市场、铸造队伍为管理目标，建立与国内市场有区别的以业务独立发展，自负盈亏，费用区隔的业务架构，以专业人才管理专业事务，做专业市场而定位的人力资源模式，避免国际市场及工程酒店业务与国内民用家具市场业务因管理形态及业务形态不同而造成的管理差异，建立垂直管理的业务模式，避免因多重管理而造成的战略模糊，并以此为业务发展基础，在2年内将国际贸易工程部组建成中国家具业第一家专业的国际家具市场运营公司，摆脱目前的战略模糊，为实实在在建立全友的国际品牌形像打造一支面向未来，专业高效，宏观运筹的管理团队。
2、工作总策略 （1）重点市场倾斜，精耕细作深入巩固多方阵地做透市场份额利益导向兼顾。 我司目前是纯内销性企业，尚无国际化的任何经验，同时我司资本结构系以独立股权为主，因此考虑国际市场的风险性及资金来源的特点，我司的发展因以稳健开发，逐步拓展，有效管控为特点，以利益为基础，以品牌为导向，以时间换市场的梯级开发模式，避免像中国电器行业那种大跃进的国际市场开发模式而造成的巨额损失，而学习像美的，格力模式的以区域市场为重点的国际运营模式，占领一个市场，做细一个市场，做大一个市场，影响一个市场的品牌为导向，利益兼顾的经营模式，保证投入与产出的最大化，通过以利益为先导，品牌为影响，市场为基础的结合模式，用国际市场的实践培养全友国际化运营人才，打造一支面向未来5年，10年的国际性管理队伍，为将来的国际化运营输送人才。 （2）借鉴国内品牌运营结合国际实际独立区隔的灵活政策拉动 目前我司国外市场模式与国内模式在品牌运营方面基本承袭国内模式，但鉴于不同国家的经济发展水平的差异，文化习惯的不同而造成的消费习惯差异，因此我们必须因地制宜，在品牌宣传，政策支持上有有所区别，同时加大对国外客户的扶持力度，在装修返点，广告支持政策上缩短返还时间，增加客户信心，让客户能在较短的时间内赢利，培养客户对品牌的忠诚，以此建立良好的经营模式和口碑宣传，克服我司在国外无知名度的弱点。（3）内外结合资源整合合力发展 目前我部兼顾公司办公及酒店工程业务，这一块也是国际市场的重要业务内容，因此，可将内外模式完全结合，以外来资源来促进公司业务的发展，克服我司前期成本竞争力弱的特点，通过完全的质量控制过程，实现全友品牌的内外结合，以此实现品牌与利益均衡发展，树品牌，占市场，求利益三者高度结合。
一、前言 入职近三周以来，通过培训、学习、实地考察、同事之间的沟通,对我公司的发展战略、项目筹备工作的实际进展，也有了一定的了解。 &&&&&&&&&&&极具想象力项目定位以及呈现出的美妙前景、商业管理团队的有力构成，深深吸引了我。 我公司的“经营管理模型”提出了科学、规范的经营管理框架，具有很强的指导性。 &&&&&作为我公司第一个实施的项目，肩负着建设、实践运营管理体系规范的责任，具有只许成功，不许失败的性质。公司关于“细节决定成败，创意决定未来”的管理理念要求我们，既要尊重传统模式的客观性，还必须要保持创新、引领的竞争能力。 如何发挥四个统一的力量，提升竞争力和规模效应，实现规范化经营、制度化管理，打造一个既具有地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物场所，对此，我深深感受到管理团队面临的巨大压力。 根据到目前为止掌握的信息以及以往工作经验，我认为对于佛山项目上的管理应遵循如下的思路。 之所以称之为思路，是因为暂时还没有将涉及到的各个中、小主题一一展开，那将十分庞大，请尊敬的$$$$$$$$及各位领导给与指正。 二、组织结构图与编制说明---图后附。
编制说明: 1、行政部工作内容繁琐，部门人员建议编制8人，比原计划 增加2人（执行层）： 其中取消行政办公室副主任岗位（1人），但行政总监不再兼任办公室主任之职，应招聘实职人选； 由于人事招聘、入（退）职手续工作量很大，应增加专业主管（人事、薪酬方向）1人。 取消办公室助理岗位，改为行政助理并增加1人。行政助理除承担办公室助理的职能，增加总经理文员、工作督办、会议纪要等具体工作职能。 尚未确定有没有司机编制。 2、综合运营部 原综合运营部设了2个副部长岗位，建议只保留一个，部门总编制减少一人。 3、财务信息部 原会计核算员编制为1人，预计工作量较大，建议增加1名； 系统实施人员的编制情况主要看今后自营范围的大小（如OOM）。 一旦出现自营项目，人员编制需另行修改。 4、招商管理部 原部长岗位由总监兼任，建议招聘实职人员，总监不再兼任；同时副部长岗位取消，部门总人数不变。 5、营销策划部
运营计划书 1.项目简介 2.发展战略 3.盈利模式 4.营销策略与.市场推广 5.人员需求 6.系统研发 7.资金需求 一．项目简介 在现时的中国，网络借贷已经成为一种时兴的个人理财模式。全国正常运营的P2P网贷平台涉及车贷业务，占比约三分之一，可见车贷业务仍受较多网贷平台，投资者青睐。 参考《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，车贷业务具备小而分散，控制规模，锁定区域，风险可控，周期较短等优势，更符合规定要求，贴近备案所需条件。 二．发展战略 网贷系统可结合线上线下同时操作，具有丰富的投融资策划、投资管理等金融服务的运作经验，针对以上所述，我们可以结合现行良好的平台的案例，复制其成熟的模式，利用我们自身的优势，建立一个信用网上借贷平台，通过网络建立一个安全、高效、快捷的网络借贷平台，摸索出一条更适合借贷网站发展的道路，达到在最短时间内稳步盈利的目的，以便我们有更好的发展。 三．盈利模式 主营业务收入： 提现手续费：提现金额的千分之二手续费。辅助业务收入： 借款管理费：常规每月按借款本金的0.5%收取。逾期欠款利息：常规逾期欠款每天加收本金千分之八的罚息。 利息分成：常规按投资者所赚取利息的10%管理费。 中介费，服务费，风险评估费等 四．营销策略与市场推广 1、专注线上推广、 P2P 平台前期重点针对借出的客户，通过口碑宣传以及媒体炒作等。前期可通过专业站点推广，平行站点链接交换，等一些网络营销方式推广。 2、线下推广及时跟进、 P2P 平台除了前期专注线上推广外，也同样注重线下的及时跟进，让线上和线下有个很好的互动。可通过邀请第三方平台和投资者考察，上线初期大量发秒，投标送奖品或者注册送现金等活动，来进一步提高平台的知名度和人气。 目前来说，线下渠道相配合为主。梳理现有合作渠道，开发新的合作渠道。
商业运营管理制度 暨组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度
目录 第一章：前言 第一部分运营概念 (3) 第二部分运营部工作范畴 (3) 第二章：运营部组织架构、人员编制和岗位职责 第一部分组织架构........................................................................................................................... 第二部分人员编制........................................................................................................................... 第三部分岗位职责........................................................................................................................... 【1】招商......................................................................................................................................... 【2】商管......................................................................................................................................... 【3】市场策划..................................................................................................................................... 【4】客服......................................................................................................................................... 第三章：工作流程 【1】商业运营启动流程..................................................................................................................... 【2】商业运营部搭建流程................................................................................................................. 【3】招商部工作流程......................................................................................................................... 【4】商管部工作流程......................................................................................................................... 【5】市场策划部工作流程................................................................................................................. 【6】客服部工作流程......................................................................................................................... 【7】人事工作流程............................................................................................................................. 【8】行政工作流程............................................................................................................................. 【9】招商、商管、物业工作衔接流程............................................................................................. 【10】商管、物业、客服工作衔接流程........................................................................................... 第四章：管理制度 【1】人事行政管理制度 【2】商户管理制度 【3】环境卫生管理制度 【4】安全管理制度 【5】自营管理制度
商业运营管理 公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）
光谷世界城运营管理计划书 序言 商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商业地产项目的发展情况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。
第一部分 商业地产项目运营管理核心理念
一、商业运营管理公司组建模式 本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。 本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的： 1、为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺 商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合，形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念
项目、广场商铺、综合文体中心 商业用房运营管理服务 企划简案 前期策划是敢为 而执行力是所为，是策划的原动力！ 目录 一、对项目规划策略的解读 二、对广场商铺、综合文体中心商业用房规划策略的 解读 三、项目顾问团体 四、项目总体商业运营管理策略 （1）总体理念 （2）整体纵横向策略 （3）商业运营管理阶段步骤策略 （4）商业运营管理具体职责 四、项目物业管理策略 五、商业运营管理服务价格管控策略 六、人员配备及运营成本 七、结束语
一、对项目管理规划策略的解读 （1）自然：区内原来有水流、高坡、森林等自然条件，保持原始面貌，为项目提供自然娱乐的资源。 （2）中心：项目设计为旅游产业核心区域，充分表达城市内涵诉求。 （3）交通：强调步行道路系统，根据自然地形状况，内部道路采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，减少交通流量和噪声干扰。 （4）风格：项目的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强调现代商业街区复古情节、山水园林情调。通过建筑、布局、户型、材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味感，使整个商业街的形象得到突出表达。 （5）文化体现：土苗文化-民族的就是世界的；桃源文化-理想境界，是现代人向往的理想生活境界；州府文化-XXX800年州府文化底蕴；穿越文化-填补现代人心灵缺失部分。 二、对广场、文体中心商业用房项目管理规划策略的解读 （1）中心：广场、文体中心商业用房项目的中心充分表达城市发展的诉求，是城市全新CBD、创新CBD、自然风情CBD，进而吸引更多更高端的消费群体。 （2）现代都市的田园生活概念：现代消费者要求既能享受都市生活的活跃、安全，又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。另一方面人们也更加珍视文化沉淀与自然风貌的结合，渴望更多地接触自然，
商业运营管理计划书 光谷世界城运营管理计划书商业运营管理公司组建模式（光谷世界城运营管理计划书）光谷世界城运营管理计划书序言商业地产项目只有通过良好的整体运营，才能体现真正的商业价值，像本项目这样的大型商业地产项目，因为其开发盈利模式的原因，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，体现了开发商、管理者、投资者、运营者、消费者五个方面的利益关系。商业运营管理公司组建的重要意义，就是要代理协调各种复杂关系，代理产权不同归属的物业或无产权的资产进行运营，整合各种内外的资源进行利用，使所管理的商业物业在整体上往良性循环和升值的方向迈进。 本计划书结合本人从事商业运营管理的浅薄经验，综合各大商业地产项目的发展情况，整合编写而成，旨在为项目即将起步的运营管理提供参考。 第一部分商业地产项目运营管理核心理念 一、商业运营管理公司组建模式本计划书提出，为了确保光谷世界城物业运营管理的工作开展目标的一致性和统一性，在组建原则上，绝对不能把商业运营和物业管理两大部分的只能分属不同的公司实体，而应该在一个运营管理公司的基础上，围绕物业运营作为主体，物业管理为辅助，并设置其它配套功能。
本计划书建议：由开发商单独组建运营管理公司，对物业实行全面运营管理。 单独组建运营管理公司主要出于以下三方面的目的： 1、为了能把开发商原有资产转移或交接，包括开发过程中遗留的有权资产和无产权资产 2、把商业物业的运营做旺，充分挖掘和提升物业价值 3、兑现开发商的承诺，通过运营管理公司来协调各方面的关系，开展优质运营管理服务，逐步实现开发商之前的承诺商业运营管理公司前期资产结构由开发商注资，如停车场、仓库、广告位、内外场多种运营点等有产权和无产权资产，这些资产成为运营管理公司的注册资产，为商业运营管理的日常运营提供一定的收入来源。 商业运营管理公司的架构由运营部、工程部、管理部、财务部、行政部、策划部这六个部门组成。各部门之间相互沟通、协调、配合，形成一个高效、优质的运营管理团队。 二、商业项目运营管理的理念商业地产项目从整体本质上来说，是社会商品进行销售推广、商业服务开展的平台和载体，所以，开发的最终目的是要进行运营管理；也只有通过整体运营，才能真正体现商业地产项目开发的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是产权所有者的利益得到最大体现的保障。
XXXXXX管理制度组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度 拟定人审核人签发人 拟定日期审核日期签发日期
第一部分商业运营概述 商业运营简而言之是整个商业体量（城市综合体、商业街、商场等等）的运作和经营管理，运营的基本特点是标准、细致、效率、协作、创新。细致性指营运的很多工作是非常烦琐细致的小事，而又非常重要，并且这些工作又须立即处理。标准性是指营运的流程与规范是要严格执行的，不论谁来做，在哪里完成，都一样执行公司的营运标准。效率性是指营运工作完成要高效率，一方面营运工作不是分割的，任何一个环节出了问题都会影响其他环节，甚至严重时会导致恶性循环；另一方面运营具有很强的时间性，错过最佳时间，则无以补救。协作性是指团队的作业，运营的工作是要各个部门、全体员工共同参与，只有所有员工都能有意识自觉工作，运营的良好水准才能长久维持。创新性是指运营的最终目标是营造一个不断变化、吸引人的购物气氛，创造良好的销售业绩。标准化、规范化的管理是衡量运营是否有效运转的重要指标。 第二部分运营部工作范畴 1．制度管理：制定日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与商业的整体的运营成本费用，拟定店铺整体租金收取及租金预算。3．决策工作：分析各项工作任务及商户的经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调商户关系。 5．商户管理：制定管理相关规定及程序，协助商户办理进场、撤场手续，督促商户服从各项管理制度。 6．监管工作：监管各商铺运营情况，定期分类各类报告，了解员工工作表现、人员变动、掌握商户经营情况，促销活动之成果，避免浪费，改善工作流程。 7．顾客服务：巡视商铺经营状况，若有顾客投诉，及时解决问题及投诉，保持商业体之信誉及形象。 8．促销工作：配合制定全年促销计划，执行各项促销活动，配合促销布置，参与讨论促销活动之推广计划及实施。 9．培训工作：对现场管理人员进行培训，如日常工作程序，商户沟通技巧等，对店铺销售人员进行基础培训，如顾客服务技巧，商品信息，安全意识等。 10．培养员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 第三部分运营人员架构、编制（暂定，根据实际工作需要确定）
精品整理 “运河贡馆”管理方案 一、管理运营目的 按照国家有关法律规定，结合“运河贡馆”的具体情况，通过细致入微的服务和实际有效的管理运作，使入驻业户体验到xxx “运河贡馆”安全、舒适、便捷、精细化的服务，使广大业主真切感受高品位的服务和管理所带来的超值享受，并通过一系列的宣传推介，提升“运河贡馆”的整体形象和品牌效应，继续延伸“xxx ”这个品牌的含义。在搞好日常管理和常规服务的同时，从实际出发，适当开展一系列服务性的增值经营，既满足广大业主不同需求，又增强公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主服务。 二、人员组织架构：隶属济宁xxx 商务服务有限公司一个部门，共9人，包括店长1人，客服人员2人，保安2人，保洁员4人，管理人员和生产岗人员单独招聘，孔燕和单桂芝在贡馆招商、启动期间兼职负责合同签订、租控、费用收取等相关工作，维修人员和大市场共同使用。 店长1客服人员 保安：2保洁人员：4人；基本要求：形象较好，身体健康，语言沟通能力强，善于表达，身高1.6米以上，年龄40岁以下，中专以上学历的女性。 四、各项管理服务项目 （一）公共免费服务项目： 1、维护公共秩序，实行24小时保安值勤、消防管理； 2、公共场所保洁，办公及生活垃圾收集和清运； 3、共用部位和公共设施设备维护和保养； 4、未出租房屋通风、打扫、安全检查等服务； 5、电话及访客留言转告； 6、雨伞、雨衣临时借用； 7、公共区域的节日环境布置； 8、重要时刻提醒服务； 9、代订报刊、信件收发； 10、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费； 11、代叫出租车； 12、安全用电、消防常识及其他公益宣传；
商场营运管理思路 项目基本情况： 首府城市广场位于吉首市吉新北路8号（原武装部），首府城市广场毗邻人民北路，地处吉首老城地段，区域人口密集，遍布行政机构、事业单位、大中小型企业、医院、学校等。 优劣势分析 认清自身的优劣势，找准位置，才能看清方向，找到工作的切入点，做到扬长避短。 1)本项目商业的优势及机会 2.项目所在地，周边有多个住宅小区和多个企事业单位，大约有 5万消费人群，是商场成功的基础，所有消费者都可成为我们 的VIP客户； 3.住宅量不小，能为商业经营提供持续的人气和消费群； 4.项目的文艺广场、停车位是我们商业配套的一大优势； 1)项目的劣势及威胁 1．地块不临城市主干道，目前人气、商业氛围不足； 2．近临核心商圈，竞争激烈； 3．项目无公共交通，客户出行不便。 从以上分析，如何展开市场竞争，经营工作如何开展。从以 下几个方面进行分解。
经营管理整体思路： 一、以经营管理为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 二、商场整体营运推广 三、对外关系的协调 四、经营诚信管理 日常运营管理思路 商场要建立一套完善合理的市场经营运作机制，以符合市场的发展为前提，明确商场的经营管理以提供商场经营户满意的服务为基本原则，以符合市场今后长远利益为准则。 一、以经营为主导，物业管理配合的整体运营开展思路 经营管理思路: 1.从制度上进行约束，做到统一对个形象 2.从日常工作流程中，抓细节，做好商品管理及价格管理。 3.从消费者习惯出发，做好服务工作 4.从销售角度，做好市场推广工作 5.从市场角度，引进好的商品，好的商户。 将物业工作落到实处：
1.循环保洁方案 2.全天安保措施方案 3.停车管理方案 4.工程管理维修方案 5.人员配置管理 6.应及方案 注：（具体方案由物业部提供） 二商场开业广告宣传思路 1、针对消费者目标：商场在开业运营前后，针对商场定位及品牌针 对目标消费人群进行宣传 2、媒体选择 采用地方媒体宣传，根据各个时期，选择不同的方式，主要媒体如下：1.区域性影响力较大的电视台2. 本地发行量大的报纸3. 本地各行业发行的刊物杂志4.商场入口要道户外广告5.车载广告6.活动促销宣传单派发。 3、广告宣传：
商业运营方案 商业运营方案 从结构上看大致可分为五个主要部分: 行政管理层面销售层面生产层面技术层面资金管理层面其基本职能体现为: 1. (经营管理层)行政管理层——企业的“大脑”和“中枢”，其主要职责为: (1)企业的规划、决策、管理、监督、考核 (2)人员聘用与任免以及相关的人事管理 (3)公关与企业形象推广、相关社会活动 (4)融资、引资 (5)福利、后勤(6)党建、工会(7)建设和形成企业精神和文化2. 销售层——企业的“龙头”，其主要职责为: 产品销售——企业生存和资金流通的原动力市场开发新产品推广——企业发 展的原动力情报收集——提供给技术部门处理，商业运营方案。是企业信息收集的主要渠道，也是领导决策的主要依据形象推广——配合行政管理部门，推广、树立企业的良好形象，逐步建立品牌效应，引领企业良性发展产品监测——监督生产环节，进一步保证出厂产品的质量库品管理——库存产品的保管和规划，企业生产调度的主要依据用户服务——与生产部门、技术部门协作，做好售后服务、信息反馈，维护企业良好形象3. 生产层——企业的“核心”，其主要职责是: 设备采购、使用和管理原料采购、使用和管理生产组织、管理生产人员管理和考 核生产成本管理、考核库品管理外协加工管理、检测产品检测、质量保证其追求的理想目标是:
质量效率成本安全创新质量——产品、管理效率——生产、管理、质量成本——材料、人员、生产、质量、安全安全——人员、设备创新——生产、管理4. 技术层——企业的“发动机”，其主要职责是: 为生产提供技术支持和保证为销售提供技术支持和保证情报收集、分析、处理、解析技术创新、新产品开发生产过程和生产产品的质量监测人员技术培训5. 资金管理层——企业的“润滑剂”，其主要职责是: 常规财务工作资金使用的管理、监督、指导、考核、预警融资、引资生产经营成本的核算、考核从内部运营关系看具有以下基本特征: 1. 具有相对完整的基本经济社会结构(经营管理层)行政管理层——相当于政府及相关职能机构生产层——相当于生产企业、生产领域销售层——相当于经销商、流通领域技术层——相当于科研和教育机构资金管理层——相当于银行及相关金融机构 2. 运营方式具有典型的计划经济特征销售部门根据用户和市场的需要，向生产(采购)部门提出“订货合同”生产(采购)部门根据“订货合同”，购置材料，组织生产，交付合格产品技术部门负责提供技术支持和保障并监督生产过程资金管理部门负责提供所需的资金和相关流通操作，负责成本、利润的核算和考核，同时监督资金的使用。行政管理部门负责监督、指导、协调、考核 3. 需求具有单向性(不可选择性)和相互依赖性特征例如: 销售和生产之间、销售和财务之间、生产和财务之间就是处于这样的关系状态4. 交易过程具有高度的透明性和开放性特征各部门之间信息透明度高5. 运营调节具有较强的针对性和快速灵活性，可以根据需要快速调整生产和人员安排、改变生产计划。利弊双向分析 1. 这种有计划、有目的、可控制的生产方式，具有明显的运营优势。有利于形成程序化规范管理和程序化流水线作业模式。有利于提高生产效率、降低成本、
商业运营管理制度 组织架构、岗位职责、工作流程、管理制度 目录 第一章：前言 第一部分运营概念 (2) 第二部分运营部工作范畴 (2) 第二章：运营部组织架构、人员编制和岗位职责 第一部分组织架构........................................................................................................................... 第二部分人员编制........................................................................................................................... 第三部分岗位职责........................................................................................................................... 【1】招商......................................................................................................................................... 【2】商管......................................................................................................................................... 【3】市场策划..................................................................................................................................... 【4】客服......................................................................................................................................... 第三章：工作流程 【1】商业运营启动流程..................................................................................................................... 【2】商业运营部搭建流程................................................................................................................. 【3】招商部工作流程......................................................................................................................... 【4】商管部工作流程......................................................................................................................... 【5】市场策划部工作流程................................................................................................................. 【6】客服部工作流程......................................................................................................................... 【7】人事工作流程............................................................................................................................. 【8】行政工作流程............................................................................................................................. 【9】招商、商管、物业工作衔接流程............................................................................................. 【10】商管、物业、客服工作衔接流程........................................................................................... 第四章：管理制度 【1】人事行政管理制度
商业管理公司的工作要点和运作思路 一、商业管理有限公司的筹建工作计划与要点 1、确立商业管理有限公司的管理架构及部门职能设置（以下简称商业公司）在当地注册“商业运营管理有限公司”（暂定，以下简称商业经营公司），同地区的项目，按地区委托当地注册的商业运营管理有限公司统一运作。 要求：独立法人的项目开发商与业主签定销售合同后，同时，业主（已销售部分）或置业公司（自有保留部分）委托商业运营管理有限公司签定策划、销售、招商运营管理合同，这点对销售后的商铺的统一运营管理，经营稳定、实现商铺增值，同时降低运营风险非常重要。 2、商业管理有限公司成立后，依据组织构架按项目的进度、工作量大小分批对外招聘或由调配相结合方式配置各部门人员。 A、经营管理团队——负责招商总监、项目招商经理、企划经理等需第一批到位。 B、按置业公司的年度工作计划及项目进度，分工开展相关的商业运作工作：项目市调、商业规划定位、销售宣传、招商洽谈等。 C、当然在没项目或项目前期可根据实际运做情况，尽量精简人员，主要工作重点为策划、招商。或将招商策划外包 3、建立、健全公司的管理制度、业务拓展流程、运营工作规范： A、制定商业公司的行政人事制度、的财务、出差制度。 C、商业公司建章建制的工作重点是：参照同业规范、组织制定商业运营、业务拓展及商场管理流程、规范如：项目市调、商业规划、销售宣传、招商洽谈等流程及商业运营基础制度要点。 4、确定商业公司的前期开办费及月固定费用预算 A、前期开办费，主要用于公司注册、场所租赁、办公设备、桌椅的购买，如置业公司能调配，开办费直接减少： B、人员工资及其他办公费用等固定支出： ——确立商业公司各部门的年度人员工资及其他办公费用等固定支出预算费用：——如果项目商业公司的按实际的体量阶段性派驻或调配人员，减少固定人员费用支出；暂不含项目物业管理部的人事费用。 二、确立商业公司的赢利模式： 商业公司可按独立核算及外包的模式运作，每个项目也可独立预算费用。各项目前期的招商、策划费用（行政办公杂费、人事费用）按预算由置业公司先垫付，后期从以下几块收入中列支。 A、商铺销售奖金： ——行业通行标准及分配比例：商铺总抽?%，依据不同地域、地段、开发档期、周期的楼盘会不一样，沿街独立店铺、产权式店铺的抽成也不一样，可以调整。 ——建议参照行情，依据商铺的个案的具体销售趋势而定
万达商业管理公司 经营中的纳税筹划难点及解决思路 目前，在各地万达广场商业管理公司中，几乎全部是增值税小规模纳税人，这是由于万达商业管理公司跟普通物业公司有很大区别，万达商业管理公司主要管理万达集团开发的商业地产项目，除了物业管理之外，商业管理公司还负责整个广场商铺的前期招商、开业后运营数据分析、后期经营过程中的广场的市场推广和企划宣传工作。因此商业管理公司在注册时，营业执照经营范围除物业管理等营业税应税项目外，还包括日用百货、代收水电费、供暖费等增值税应税项目，但是在实际经营中不涉及货物销售。至于各商业管理公司代收水电费、供暖费等业务在实际操作中都开具物业公司的服务业专用发票，并注明代收项目。那么是否在日常经营中确无增值税应税项目，而不用在意增值税纳税人资格呢？此文中将对这一问题做一探讨。 首先，在商业管理公司日常经营中经常涉及的增值税应税项目就是代收代付水电费、供暖费项目。各地税务局对代收水电费、供暖费溢价部分征收何种税款各持己见，因此各地做法也不尽相同。 目前万达各地商业管理公司对代收项目账务处理举例如下： 1.1收到客户交来水费 借： 银行存款 贷： 其他应付款—代收款项-水费 1.2月末根据自来水公司的抄表数缴纳水费 借： 主营业务成本—能源费—水费（商业公司应承担的部分）、其他应付款—代收款项—水费
贷： 银行存款 其中： 代收和支付每月都会有差异，月末其他应付款—代收款项—水费科目常常会出现余额。 根据“国税发【1998】217号文： 关于物业管理企业代收费用营业税有关问题的通知”中，明确物业企业代收代付水电费为免税项目，但是，文中还规定“对从事此项代理业务的手续费应计征营业税”，此手续费应如何界定呢？如果发票或合同中有明确规定当无异议，如果未明确呢？个人认为，从税务部门角度出发，企业在代收代付水电费过程中，只要有溢价行为可视同手续费，则应缴纳营业税。 针对这一问题，我们首先要明确增值税纳税人的资格问题。增值税纳税人资格分为一般纳税人和小规模纳税人，根据税法规定： 商业类应税项目年销售额在80万元以上就可以申请认定为一般纳税人，一般纳税人在取得增值税专用发票时可以抵扣相应进项税额，从2009年开始固定资产进项税额也可以抵扣。那么如果我们取得一般纳税人资格后，对于代收水电费项目的增值税是否就可以用进项税额进行抵扣呢？目前万达商业管理公司根据南京地区的实际操作，国税部门对代收水电费应税额的解释是： 如企业按平价收取水电费则可以不缴纳增值税，如溢价收取则应按水电费增值部分核算缴纳增值税，相关进项税额不能抵免该部分税款。按此解释我们就要考虑，商管公司是否需要申请一般纳税人资格？因为根据国税部门的解释，不论我们是否具备一般纳税人资格，代收代付的水电费溢价部分均应缴纳增值税。而如果成为一般纳税人，从主营业务范围上看，在实际经营中对企业效益无多大帮助，账务处理及税务申报上会很麻烦，且会造成大量的进项税额留抵。而且根据税法规定，一旦申请为一般纳税人后，不得再转为小规模纳税人。
浦口城建集团
商业运营管理制度
五、现场装修规范管理办法 2. 0 目录 序言.................................................................................................... 1... 、商业运营组建模式......................................................................... 2.. （一）商业运营管理工作内容................................. 2. （二）商业运营管理组建模式................................. 3. 、商业运营组织架构设置........................................ 4.. （一）组织架构............................................. 4.. （二）商业运营管理职能..................................... 4.. 三、各岗位工作职能.............................................. 7.. （一）商业运营负责人工作职责............................... 7.. （二）市场工作职责......................................... 8.. （三）企划工作职责......................................... 9.. （四）财务工作职责........................................ 1. 0（五）行政工作职责........................................ 1. 1（六）物业工作职责........................................ 1. 2四、运营管理制度............................................... 1..3 （一）商户档案管理制度.................................... 1. 3（二）商户费用收取管理制度............................... 1. 4（三）合同续租管理制度.................................... 1. 5（四）合同转租管理制度.................................... 1. 6（五）商户进场管理制度.................................... 1. 7（六）商户撤场管理制度.................................... 1. 9