抵押权与租赁权的冲突与协调

（标题）：抵押物出租与房产抵押合同的冲突解决一、引言在房产交易过程中，抵押物出租与房产抵押合同是两种常见的情形。

然而，这两种情况常常引发冲突，这主要是由于出租行为可能会影响到抵押物的所有权和抵押权的效力。

本文将围绕这一问题，分析其原因，提出可能的解决方案，并讨论相关法律和实践问题。

二、抵押物出租与房产抵押合同冲突的原因抵押物出租是指债务人（通常是房屋所有权人）将房屋出租给第三方，以获取租金收入。

而房产抵押合同则是借款人（通常是债务人）与贷款机构（抵押权人）之间签订的协议，借款人将其房产作为担保物，以换取贷款。

当房屋被抵押后，所有权在一定程度上被限制，即抵押权人享有优先受偿的权利。

然而，如果房屋所有权人在未通知抵押权人的情况下将房屋出租，这可能会引发冲突。

因为出租行为可能会影响抵押物的所有权和抵押权的效力。

三、冲突解决策略1.通知与告知：在房屋被抵押后，房屋所有权人应将租赁情况及时告知抵押权人。

这不仅符合法律规定，也有助于避免因信息不对称引发的冲突。

2.租赁合同的效力：在抵押物出租的情况下，租赁合同的效力通常不会受到影响。

因为租赁合同是一种诺成性合同，其成立不依赖于抵押权的效力。

这意味着即使房屋被抵押，承租人仍然有权根据租赁合同行使权利。

3.所有权转移：在处理冲突时，双方应协商确定一个解决方案，例如在债务还清或达成其他共识后，再考虑房屋所有权的转移问题。

这样既保护了债权人的合法权益，又保证了房屋承租人的租赁权益。

四、法律与实践问题1.法律支持：在处理此类冲突时，应遵循相关法律法规，如《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》等。

同时，应参考地方性法规和司法实践案例，以确保解决方案的合法性。

2.实践操作：在实际操作中，可能存在一些特殊情况需要灵活处理。

例如，当出租行为对抵押权造成实质性影响时，可能需要考虑采取更为严格的措施。

此外，对于未通知抵押权人的出租行为，也可能需要追究房屋所有权人的法律责任。

作为把握物之交换价值的担保物权，抵押权完全可能与把握物的使用价值的租赁权并存于同一物上。

同一物上并存抵押权和租赁权包括两种情形，即租赁权先于抵押权设立和抵押权先于租赁权设立。

无论哪一种情形，只要在抵押权实行时租赁权仍然存在，就可能发生租赁权与抵押权的冲突，各国法律基本上都以权利设立之先后确定权利效力之优劣：若租赁权设立在先，则该租赁权原则上不受后设定的抵押权的影响；若抵押权设立在先，则后设定的租赁权原则上不能妨碍该抵押权的效力。

我国《担保法》、《物权法》也基本上依此原理处理抵押权和租赁权的关系，然而，现行法的相关规定是否完全合理与必要，特别是，能否通过现行法的改良与补充，更充分、有效地协调抵押权与租赁权之冲突，值得在法学上进行深入地探索与研究。

一、已出租的财产被抵押在已经出租的财产上设立抵押权后，抵押权人实行其抵押权之前，毫无疑问，承租人可继续保有租赁物（抵押物）的使用价值而抵押权人支配抵押物的交换价值，二者大可相安无事。

然而，一旦债务人到期不履行债务，导致抵押权人实行抵押权，就会引发一个不可回避的问题：租赁权能否继续存在于抵押物之上？因实行而取得抵押物所有权的人是否仍受原租赁合同的约束？对此，《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效”。

最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法&若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）第65条对此做了更为具体的说明，规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

《物权法》第190条也承继了这些立法的精神，规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”。

综观这些规定，在已经出租的财产上设立抵押，不能影响在先的租赁关系。

在抵押权实行前，抵押权人固然不能要求终止租赁合同，纵然抵押权实行，抵押物的受让人也必须蒙受租赁权负担。

论述抵押权，居住权，租赁权存在冲突的情形和处理规则。

抵押权、居住权和租赁权都是与房屋相关的权利，但它们各自有其特点和存在的优先级。

当这三种权利在同一个房屋上产生冲突时，如何处理是一个复杂的问题。

以下是对这些冲突情形的分析以及相应的处理规则。

1. 抵押权与租赁权的冲突：情形：如果房屋先被抵押，然后又被出租，这时就可能出现抵押权与租赁权的冲突。

处理规则：“买卖不破租赁”原则是处理这种冲突的基本规则。

也就是说，即使租赁的房屋被出售，租赁关系仍然有效，新的房屋所有人必须承受这个租赁关系。

2. 居住权与租赁权的冲突：情形：居住权和租赁权都是以使用和收益为目的的权利，所以当两者在同一房屋上产生冲突时，如何处理就成为一个问题。

处理规则：一般情况下，居住权的设立晚于租赁权。

因此，如果租赁期限超过居住权的期限，居住权人需要等到租赁期限届满后才能开始享受居住权。

但如果居住权的设立早于租赁权，那么居住权人可以在其居住权期限内享有房屋的使用权，即使租赁期限届满，居住权也不受影响。

3. 抵押权、居住权与租赁权的综合冲突：情形：当抵押权、居住权和租赁权同时存在于同一房屋上时，如何处理三者的关系就更加复杂。

处理规则：在这种情况下，处理规则主要取决于权利的设立顺序。

抵押权和居住权都是以登记作为设立条件的，因此权利的先后顺序可以根据登记的时间来确定。

如果抵押权先于居住权设立，当抵押权人要求优先受偿时，如果抵押物不足以清偿全部债权，需要先行涤除该不动产上的居住权再行转让或拍卖。

而如果居住权先于抵押权设立，实现抵押权时应附带居住权一并转让，受让人需继续履行原房屋所有人对居住权人的义务，且未经居住权人同意不得加重居住权人的合同负担。

以上是对抵押权、居住权和租赁权存在冲突情形的分析以及相应的处理规则。

在实践中，需要根据具体情况来判断和处理。

同时，对于可能存在的法律风险，建议当事人在进行相关操作前寻求专业法律意见。

抵押权和租赁权冲突一、法条规定：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十五条抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。

所以，在抵押权已经登记的情况下租赁关系对于抵押权的实现是没有太大妨碍的。

但是，已抵押的物品进行出租，因租赁期限超过抵押权实现期限，对抵押权还是会造成影响，因此出租人应对抵押权人履行告知义务。

如果未履行告知义务，抵押权人应可以主张租赁合同无效。

二、风险防范措施1、贷款前，信贷人员应当查实抵押物的租赁关系，防止抵押人、承租人串通，恶意租赁，为将来实现抵押权设置障碍。

2、在办理抵押时，如果抵押物已经出租，抵押权人必须慎重对待。

一是要先调查清楚抵押物上是否存在租赁关系，尽量以不存在租赁关系的抵押物为抵押合同标的。

二是如果抵押物已经出租的，要严格审视《租赁合同》，重点看《租赁合同》的期限是否在借款期限以内，如果租赁期限长于借款期限，应不予贷款。

3、如果抵押物在贷款前没有出租，在贷款后出租或者要求出租的，抵押权人对此可以不作干预，只需要求抵押人向抵押权人做出相应出租说明，由抵押人自行处理。

抵押权与租赁权冲突问题研究-当今社会，经济生活得到空前发展，人民的物质生活水平得到不断提高。

然时至今日，房产对人们而言仍属于稀缺资源，因此，通过何种手段或方式使房产“物尽其用”以实现其最大利用价值，是人们关注之焦点。

基于此，同一房产在存在数人不同的权利成为必然，而共存权利的冲突也就在所难免。

同一房产债权与物权并存，通过物权的优先力可以解决冲突、物权与物权并存在，通过权利成立的前后时间解决冲突，唯物权与“债权物权化”的租赁权共存时，涉及“买卖不破租赁”、承租人优先购买权等问题，使这一类冲突比较复杂，值得研究。

本文通过抵押权与租赁权共存的二类典型案例入手，分析二种权利冲突的形式及解决冲突的方式。

一、案例案例1案例2二、抵押权与租赁权的冲突抵押权首先是担保物权，是以确保债务清偿为目的的物权，以物的交换价值为内容，不是利用标的物本身的权利，而是专以取得标的物的交换价值为内容的权利，所以，标的物本身虽然已经毁损、灭失，而代替该标的物的交换价值仍存在的话，该权利即移转到该代替物上。

而租赁权，是以支配物的使用价值为内容，标的物本身的瑕疵直接影响权利的行使，租赁权本身是通过债权合同取得，其性质应是债权，但为保护承租人的利益，法律赋予租赁权以物权性，即债权的物权化，“买卖不破租赁”的法谚充分体现了租赁权的物权性。

由于抵押权的存在并不以移转物的占有为必要，且抵押权只就抵押物的价值具有优先受偿的权利，因此，租赁权与抵押权可以并存于一个物上。

已出租的标的物可以抵押，已抵押的标的物可以出租，究其原因在于出租人仍对标的物享有所有权，其有权处分其标的物，只要租赁期限少于或等于抵押权实现的期限，二种权利可以并存，并不发生冲突，但如租赁期限大于抵押期限时，当抵押权实现时，抵押权就会与租赁权发生冲突。

商品是使用价值与交换价值的统一体。

使用价值是交换价值的物质承担者，没有使用价值就不能形成价值。

从政治经济学的角度而言，商品价值的大小取决于生产商品时所耗费的劳动时间，但没有使用价值或使用价值较小的商品，很难想象它会存在着多大的价值，因此，从某一程度而言，使用价值大小影响着交换价值的大小。

不动产抵押权与租赁权冲突之规制【摘要】不动产租赁权的公示应与“买卖不破租赁”的原则保持一致，由占有转为登记。

先抵后租情形下，租赁关系是否影响抵押权，应结合拍卖和主债实现状况分类讨论。

带租拍卖下的价格贬损不必然影响抵押权的实现。

若不动产租赁关系对抵押权实现确有不利，亦仅有抵押权人有权主张租赁合同相对无效，同时应从制度上加强对不动产承租人的保护。

【关键词】：抵押权；租赁权；债权物权化；权利顺位一、问题的提出不动产具有特殊性，同时存在所有权、抵押权、租赁权的情形屡见不鲜，三者间的法律冲突一直是实践中的常客，本文拟就此进行探讨。

二、不动产“先押后租”下权利顺位及其法理不动产“先押后租”下，化解抵押权和租赁权的权利冲突，应从财产权“物债二分”的角度出发。

（一）不动产抵押权与租赁权的权利属性在“物债二分”财产立法下，抵押权归属于物权，物权本质即直接支配特定物并排除他人干涉。

抵押权人可就抵押物担保的债权范围内排除含所有人在内的其他一切人之干涉，直接支配抵押物，就抵押物之交换价值优先受偿。

租赁权则属合同之债，受制于合同相对性与物权优先性，理论上抵押权的实现总是优先于租赁权。

但《民法典》第725条和第405条的规定来看，租赁权成立在先时，是可以与物权相对抗的，即“租赁权的对抗效力。

通说称其为债权物权化，介于实践中承租人经济生活中的弱势，及住所对个人生存的必要，赋予租赁权部分物权属性，特化保护承租人权益。

因此学界也称租赁权为“准物权”，当租赁权与抵押权冲突时，租赁权不是以相对权的债权来与抵押权进行权利排序，而是以“准物权”的身份进入其中。

某种意义上，租赁权和抵押权的冲突，可视为两物权间的冲突。

不同物权冲突时，则根据成立时间先后来确认权力顺位，与《民法典》第405条“抵押不破租赁”的规则相同。

（二）不动产抵押权与租赁权的权利顺位依据——公示抵押权与租赁权冲突时，应照权利设立的时间来确定权力顺位。

我国采严格的物权法定原则，因此不动产之上的物权冲突一般只涉及不同的抵押权，权利的顺位则是通过彼此的登记先后来确立的。

抵押权遇上租赁权谁优先抵押权和租赁权都是现代社会的重要法律概念，涉及到财产权利的保护和利益分配等关键问题。

抵押权是指债务人将其拥有的财产作为抵押品，向债权人取得借款或担保债务的一种合法方式，而租赁权则是指出租人把其拥有的房产或财产借给他人使用，合法收取租金的一种法律权利。

在某些情况下，抵押权和租赁权可能会发生重叠，谁优先的问题就变得尤为重要。

本文将从各个方面探讨这个问题。

一、抵押权和租赁权的含义和特点抵押权是在借款和担保借款过程中产生的，债务人将其所有权财产或拥有权转让给债权人，作为债务的保障。

抵押品可以是房屋、土地、汽车等固定和流动资产。

债务人仍然拥有抵押品，但是债权人有权在债务人不按时还款时，以抵押品来清偿债务。

抵押权的产生需要通过合法手续，如房屋抵押需要签署合同及办理房屋抵押登记等程序，抵押权是银行等金融机构放贷时常采用的一种担保手段。

租赁权是出租人向承租人提供租赁物的使用权，承租人支付租金的一种法律关系。

租赁权的产生依赖于出租人的所有权，出租人与承租人需要签署租赁协议，确认租赁关系的产生并约定双方的权利和义务。

租赁一般包括房屋租赁、机械设备租赁、经营场所租赁等各种类型，租赁物在租期内享有的权利和义务受到法律保护。

二、抵押权与租赁权的优先级抵押权和租赁权若发生重叠时，需要确定先后顺序。

在国家法律法规中，对不同情况下的优先顺序有所规定。

比如，在房屋抵押和租赁发生冲突时，我们可以依据《物权法》的规定，有以下几种情况：1、先订立的权利先得到保护。

如果抵押和租赁都是在同一物业上，但是先注册的先得到保护。

例如，如果一个房屋在先被抵押，后被出租，则银行可以优先获得抵押权，并在出租人以后追索租金。

2、债务人委托出租人处置抵押物。

这种委托可能使出租人优先受益。

如果债务人委托出租人将物业出租，并同意由出租人代表其还款，则出租人可以优先获得租金，并扣除后向银行还款。

3、债务人与出租人之间约定优先权。

在出租和抵押之间，没有明确的先后顺序要求时，债务人和出租人可以在合同中自行协商，并将其记录在相关合同条款中，从而确定优先权。

租赁权与抵押权发⽣冲突,哪个权利更优先租赁权是指承租⼈向出租⼈租赁时，对租赁物取得的使⽤权，⽽租赁权在租赁期内是受法律保护的，⽽在司法实践中租赁权与抵押权存在冲突的情况，那么租赁权与抵押权发⽣冲突,哪个权利更优先?下⾯由店铺⼩编为读者进⾏相关知识的解答。

⼀、租赁权与抵押权发⽣冲突什么权利更优先抵押权和租赁权在性质上是相容的，抵押权所追求的是抵押物的交换价值，并且不要求移转抵押物的占有，⽽租赁权是追求标的物的使⽤价值，同时⼜移转占有。

两种权利之间的关系，有以下两种情形：⼀是抵押权的设⽴先于租赁权。

我国《担保法解释》第66条如此规定：抵押⼈将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让⼈不具有约束⼒。

抵押⼈将已抵押的财产出租时，如果抵押⼈未书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押⼈对出租抵押物造成承租⼈的损失应承担赔偿责任;如果抵押⼈已书⾯告知承租⼈该财产已抵押的，抵押权实现造成承租⼈的损失，由承租⼈⾃⼰承担。

其次，租赁权的设⽴先于抵押权。

当租赁合同先成⽴时，其后出租⼈⼜以该出租物设定抵押时，该租赁关系继续有效。

这样，在该房产买卖时，买受⼈B公司所取得的标的物所有权是不得对抗租赁权的。

从本质上讲，该抵押权并⽆优先于所有权的效⼒，这样以前已存在的租赁权也可以对抗后设⽴的抵押权⽽继续有效存在。

对此，我国《民法典》第七百⼆⼗五条【所有权变动不破租赁】租赁物在承租⼈按照租赁合同占有期限内发⽣所有权变动的，不影响租赁合同的效⼒。

同理类推，抵押作为物权⾏为也应当适⽤该规定。

⼆、转租与租赁权的让与有哪些不同转租与租赁权的让与不同，其区别在于：⾸先，就法律性质⽽⾔，转租系承租⼈与次承租⼈之间成⽴新租赁合同;租赁权让与为租赁债权的转让。

其次，就当事⼈各⽅的法律关系看。

转租时，转租⼈于转租后，仍享有租赁权，同时在转租⼈与次承租⼈之间⼜产⽣⼀新的租赁关系，基于此租赁关系，转租⼈在租赁物上为次承租⼈再度设定新租赁权;租赁权的让与则不同，在承租⼈让与租赁权时，承租⼈于转让租赁权之后，退出租赁关系，第三⼈代其位，成为租赁合同的当事⼈。

租赁权和抵押权冲突协调机制租赁权和抵押权是在不同法律关系中产生的两种权益，它们在一些特定的情况下可能会发生冲突。

因此，建立一种有效的冲突协调机制是非常必要的。

本文将探讨租赁权和抵押权之间的冲突，并提出一种解决冲突的机制。

我们来了解一下租赁权和抵押权的基本概念。

租赁权是指租赁人依法享有对租赁财产的使用、收益和处分的权利。

抵押权是指债务人将其财产转移给债权人作为债权的担保，并按照约定在债务履行期限内未按时偿还债务时，债权人有权依法就其担保财产优先受偿的权利。

当租赁人和抵押人之间发生冲突时，常见的情况是租赁人将租赁财产作为抵押物进行抵押，而抵押人未能按时履行还款义务，导致债权人行使抵押权。

这时，租赁人的权益可能会受到损害，因为债权人有权将租赁财产变卖以偿还债务。

为了解决这一冲突，我们可以建立一种冲突协调机制。

首先，租赁人和抵押人在签订租赁和抵押合同时，应当明确规定租赁财产是否可以作为抵押物。

如果可以作为抵押物，应当约定租赁人在抵押权行使时的权益保护措施，例如优先受偿权等。

可以设立一个独立的仲裁机构或专门的法院来处理租赁权和抵押权之间的冲突。

该机构或法院应具备专业知识和丰富经验，能够准确判断冲突的性质和权益的优先顺序，并能提供有效的解决方案。

租赁人和抵押人之间还可以通过协商和谈判解决冲突。

双方可以就租赁期限、租金支付等问题进行协商，以达成双方都能接受的解决方案。

如果双方无法达成一致，可以请求仲裁机构或法院进行调解。

政府应当加强对租赁权和抵押权的监管和管理。

政府可以制定相关法规和政策，明确租赁财产的抵押权行使条件和程序，以保护租赁人的合法权益。

政府还可以加强对金融机构和抵押人的监管，确保其按照法律规定行使抵押权，不侵犯租赁人的权益。

租赁权和抵押权是在不同法律关系中产生的两种权益，它们在一些特定情况下可能会发生冲突。

为了解决这一冲突，可以建立一种冲突协调机制，包括明确约定、设立独立机构、协商解决和政府监管等措施。