我国保障性住房制度及实践的研究
摘要
伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，从我国现有实际出发，参考发达国家住房保障政策的基础上，推出了一系列保障性住房政策，包括实行经济适用房政策、廉租房政策和房租补贴制度。住房保障性制度的实施，在一定程度上解决了中低收入阶层的住房困难问题。但是不可否认的是：这三项住房保障措施在实施过程中均出现了这样或那样的问题，使得现有住房保障制度的实施效果很不明显，难以令人满意。这要求我们对现行住房保障制度进行全方位的思考，根据我国社会经济和住房发展的实际情况，构建一个更为科学、合理、高效、公平的住房保障制度，以更好地解决广大中低收入居民的住房问题，促进和谐社会的建立。目前，城镇居民的住房保障问题引起了我国政府和学术界的广泛重视，但研究多集中在如何对现有住房保障制度进行改革方面，对我国住房保障制度进行深入系统研究，探索全新住房保障模式的成果很少。
本论文运用理论分析和实证分析相结合的方法，对我国住房保障制度的建立进行了系统性的研究。本论文主要的研究目的，就是通过研究国内外住房保障理论最新研究成果，对不同住房保障方式进行经济效应比较分析，参考发达国家和地区在住房保障政策方面的成功经验，结合我国住房保障制度的实际，构建适合我国国情的住房保障制度，最大限度地解决我国住房难的问题。
关键词
保障性住房社会保障住房保障性制度
Our Affordable Housing System And
Practice Research
ABSTRACT
With housing system currency reform, the Chinese government in order to solve the problems in the housing difficulties of low-income people, from our existing reality, the developed countries for reference on the basis of housing security policy, introduced a series of affordable housing policy, including execute economy applicable room policy, low-cost policy and system of housing accumulation fund. Implementation of the system of affordable housing in a certain extent, resolve the housing difficulties of low-income groups. However, it is undeniable that the three housing safeguard measures in the process of implementing all appeared of this or that kind of problem, make the existing housing safeguard system implementation effect is not obvious, not acceptable.
This requires us to the current housing safeguard system for all-round thinking, according to China's social economy and housing development reality, to construct a more scientific, reasonable and efficient, fair housing safeguard system, to better solve the housing problem in the low-income residents, and promote the establishment of a harmonious society. At present, urban housing security problems aroused the Chinese government and academia, but the extensive attention on how to study for existing housing system reform of the housing system, further system of exploring new housing safeguard model results rarely.
This paper use normative analysis and empirical analysis of the method of combining the establishment of China's housing guarantee system on the systemic research. This thesis mainly research purposes, is through the study of domestic and foreign housing safeguard theory latest research results of different housing safeguard way economic effect comparison analysis, from the developed countries and regions in housing policy in China, combining the successful experience of the actual housing system, constructing suitable for China's national conditions of housing safeguard system, utmost ground solve our housing difficult question.
Key words
Affordable housing Social security Housing indemnificatory system
目录
1 绪论 (1)
1.1 课题选择的背景及现实意义 (1)
1.2 研究的方法 (2)
1.3 研究思路 (2)
2 我国保障性住房制度概述 (3)
2.1 我国保障性住房的产生和发展 (3)
2.1.1 住房保障制度产生的经济社会背景 (3)
2.1.2 我国保障性住房的发展 (3)
2.2 我国保障性住房的内涵及其内容 (4)
2.2.1 保障性住房的内涵 (4)
2.2.2 保障性住房的内容 (5)
2.2.3 我国保障性住房制度设计的依据及理论基础 (6)
3 我国城镇现行住房保障制度分析 (10)
3.1 我国不同省份的部分地区保障住房制度的比较 (10)
3.2 我国保障性住房的建设模式及发展趋势 (11)
3.2.1 我国保障性住房的建设模式 (11)
3.2.2 我国保障性住房的发展趋势 (12)
3.3 我国保障性住房制度取得的成果及不足 (14)
3.3.1 我国保障性住房制度取得的成果 (14)
3.3.2 我国保障性住房制度的不足 (14)
4 国外保障性住房的经验参考及启示 (17)
4.1 澳大利亚的住房保障政策及启示 (17)
4.2 美国的住房保障政策及启示 (21)
4.3 新加坡的住房保障政策及启示 (28)
5 对建立我国保障性住房制度的政策建议 (37)
5.1 建立住房社会保障制度的政策选择 (37)
5.2 住房社会保障制度的政策实施 (38)
5.3 住房分类供应保障政策的可行性 (41)
结束语 (42)
参考文献 (43)
致谢 (43)
1 绪论
1.1 课题选择的背景及现实意义
20世纪90年代以来，我国实行了住房商品化政策，随着住房改革政策的实施及住房投资建设的快速发展，使我国居民的居住条件得到了大幅度的改善，城市人均居住面积从1978年的3.6m2提高到2011年的30m2。但是，住房改革后形成的经济困难者往往也是住房困难者的事实，使得住房困难的情况在低收入者家庭中依然存在，住房弱势群体面临无房可住的尴尬状态。目前，全国城镇尚有1.5亿危旧房屋需要改造，156万户家庭缺房，35万家庭的人均面积在8平方米以下。若以发达国家相比，我国的居住水平更显落后。1990年，新加坡和日本住房的人均使用面积就已达到20平方米，而华盛顿和巴黎这两个城市的人均使用面积更是达到了68.65平方米和32.4平方米[1]。
因此，研究我国的住房政策特别是对广大中低收入者息息相关的住房保障性政策具有重要的现实意义。
首先，将会促进住房问题的有序有效解决。逐步实现住房供应层次化、住房消费梯度化、消费模式多样化，有步骤地解决全社会的住房问题，促进社会和谐。
其次，将会加快低收入家庭解决住房问题的步伐。去年1至8月份，商品住宅完成投资10161亿元，增长30.9%。其中，经济适用住房投资虽然有28.8%的较大增幅，但仅为449亿元，占商品住宅投资的4.4%，与低收入家庭的需求相差甚远。随着住房保障制度的完善，这种局面将会加快扭转。
第三，将会从根本上有利于房价的稳定和平抑。通过实行“分类供应”，减轻对市场性住房需求的压力，缓解市场性住房的供求矛盾，从而稳定和平抑市场性住房的价格。住房保障制度越完善，越有利于房价稳定和平抑。这是勿庸置疑的。
改革开放以来，居民收入空前增长，而且收入水平逐步拉开档次。由于收入分组的跨度较大，同一收入组内收入差距悬殊，高中低收入搭界的地方出现所谓“夹心层”，导致现行的对低收入户供应经济适用住房和对最低收入户供应廉租住房的基本保障模式显现出局限性。因此，必须对保障政策进一步细化，建立多
层次的住房保障体系。现在，廉租住房供应己从“最低收入家庭”扩大到“低收入家庭”。而中等收入与低收入搭界的“夹心层”的住房供应政策尚待完善。
解决住房问题，不能完全走市场化的道路，政府必须介入，承担起住房保障的责任。特别是要运用社会再分配的手段，缩小中低收入阶层和其他收入阶层居住水平的差距，实现住房公平，建立起市场型分配和社会保障性分配两条腿走路，买房和租房两条腿走路，新房市场和旧房市场两条腿走路的合理机制。
1.2 研究的方法
本文采取理论分析和实证分析相结合的方法，对我国城镇住房保障性制度的建立进行系统性的研究，通过对我国不同省份的城市进行比较，并从中找出各自的住房保障性政策在实施过程中所取得的成就及不足进行比较分析，总结我国保障性住房制度在我国的现实状况；另外，本文还通过分析亚欧美等有代表性的发达国家的保障性住房制度及政策，总结与参考各自的成功经验，结合我国国情的实际情况，从而构建适合或者完善我国的保障性住房政策，为我国的中低收入群体提供理想住房保障。
1.3 研究思路
本文通过独特的研究方法，将理论与实际相结合，以国内和国外的住房情况为例，分析构建住房社会保障性的必要性，并针对我国现行住房社会保障存在的不足，探讨构建住房社会保障制度的理论基础和制度完善的构想。具体的思路为：首先是分析我国住房保障性制度的实施现状及其存在的问题。文章将从不同省份的住房保障制度出发，分析各自的优点及缺点。其次，通过国外的发达国家成功的保障性住房政策，分析和研究其成功的原因，从而结合我国的实际，完善我国的保障性住房制度。
2 我国保障性住房制度概述
住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分，具有社会制度的一般规定性：但由于保障对象的不同，住房保障制度又有不同于其他保障类型的特殊规定性，有其独特的内涵及意义。因此，在住房保障制度设计时须结合实际情况，侧重考虑其特殊性，在促进社会公平的同时兼顾制度运行的效率。
2.1 我国保障性住房的产生和发展
2.1.1 住房保障制度产生的经济社会背景
住房问题是社会发展的重要民生问题，是城市化与工业化的产物，决定于社会的投资体制、生产制度、流通制度、分配制度和管理制度。现代城市作为经济效益的聚集地，工业和人口在城市高度集中，产生了对城市土地和住房供给的巨大需求形成了住房供应的绝对短缺，导致住房价格的快速上涨，然而住房价格的迅速上升远远超过了中低收入者的支付水平和经济的承受能力。因此，大批中低收入者生活在危房，甚至大棚中，并由此产生了一系列的社会问题，影响了社会的可持续发展及我国政治的稳定。因此，保障性住房制度的形成是政府在解决这些问题的重要举措。
2.1.2 我国保障性住房的发展
我国保障性住房的发展大致可以划分为以下几个发展历程：1.1995年中国开始实施"安居工程"，为保障性住房的雏形计划，在原有住房建设规模基础上，新增安居工程建筑面积1.5亿平方米，用五年左右时间完成。安居工程住房直接以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。2. 1998年住房制度改革，正式提出"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收入家庭购买经济适用住房，其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。3. 2006年出台"90/70"政策(即新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下户型必须占总面积比例的70%以上)，市场结构开始向中小户型住宅转变，并称
尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今后两年廉租住房建设规模。4. 2007年提出住房保障制度的目标和框架，即以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度，力争到"十一五"(2006-2010年)期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善。5. 2008年底，提出争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。计划2009年到2011年，全国平均每年新增130万套经济适用住房，到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。6. 2009年制定保障性住房发展规划，计划2009年到2011年解决750万户城市低收入住房困难家庭和240
万户棚户区居民的住房问题。7. 2010年全年要建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户。
随着社会保障体系的全面发展，我国的住房保障制度也取得了长足的进步，但是，不可忽视的是，问题也是日益突出。
2.2 我国保障性住房的内涵及其内容
2.2.1 保障性住房的内涵
住房保障制度是国家或政府依据法律规定，通过国民收入再分配，保障居民基本居住水平的一种制度。它是一种在住房领域内实行的社会保障制度，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过行政手段为中低收入家庭提供适当住房，解决他们的住房问题。其主要包涵如下几个要点：
1.住房保障制度的责任主体是国家或政府
首先，实行住房保障制度的目的是维持社会安定和维护基本人权。这是一项社会目的，是一项广泛的社会功能，应该由社会的集中代表中央和地方政府来担当。其次，住房保障的代价是沉重的，非某个社会阶层或社会成员所能应付的，只有政府有能力调配全社会的资源去应付。再次，住房保障的程序是复杂的，必须以政府的权威和系统组织能力来实施。这三个主要原因决定了住房保障的责任主体只能是国家或政府[2]。
2.住房保障的目标是满足中低收入家庭的基本居住要求
政府通过住房保障制度缓解住房价值量大与中低收入家庭支付能力不足的矛盾，维护社会安定。但政府通过行政力量解决这个问题，主要着眼于满足在住房方面的弱势群体的基本要求。与其它保障制度一样，住房保障制度具有较强的“刚性”，所以保障的深度不能太高。当然，中低收入家庭和基本的居住要求都是具体的、变化的，在不同时期有不同的标准。基本的居住要求都是具体的，变化的，在不同的国家、不同时期有不同的标准。
3.住房保障得以实施的保证和依据是相应的社会立法
现代社会保障制度是以健全、完备的法律体系为支点的，住房保障制度亦如此。必须以法律形式规范国家的住房保障职能机构的设置、编制、职能、责任与工作程序；国家、企业、个人等保障主体之间的权利与义务；住房保障给付标准的确定与调整；住房保障的管理与投资运营等众多方面，使住房保障的运作制度化和规范化[3]。
2.2.2 保障性住房的内容
针对住房改革带来的不利因素，以及经济体制转轨和大量住宅市场化后低收入者难买房的问题，加之改革开放后中国整体综合实力的提升，如何保障低收入者的基本居住权利的问题越来越受到政府的重视。其主要实施内容有：
1.经济适用房供应体系。所谓经济适用房指的是政府组织建造，面向城镇中低收入家庭出售，价格适中，具有社会保障性质的微利普通住房。其保障性主要体现在：1）销售对象严格限定为广大城镇中低收入者2）销售价格相对于普通商品住房有较大幅度降低。因此，经济适用房供应体系是政府针对普通商品房价格过高而特别向中低收入居民提供的保障性住房供应体系，是住房保障制度的一个重要组成部分[3]。
2.廉租房供应体系。所谓廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。对相当一部分城镇最低收入者来说，在很长一段时间难以买房，而只有租住房。因此，我们的住房供应体系中除用于销售的普通商品房和经济适用房外，还应有向这部分居民提供
的廉租房，以保障其最基本的住房需求。这类住房的保障性最主要体现在租金低廉上，其租金水平公供维持房屋的基本保养[4]。
3.住房公积金制度。这是一种强制性的住房储蓄制度，职工及单位都必须按职工工资的一定比例向职工的公积金帐户存款，增加职工的住房资金积累。其保障性首先体现在增强了职工住房的自我保障能力，通过住房公积金若干年的积累，职工的住房需求能力将在较大程度上得到加强；其次则体现在资金的使用上，公积金管理机构用归集的资金向公积金缴交者提供利率优惠的购房融资，在减轻居民还贷压力的同时增强了中低收入居民的购房能力，有利于保障中低收入居民的基本住房需求。
4.房租补贴制度。城镇低收入居民，其收入水平有的甚至难以应付正常的租金水平，基本的租房需求都难以保障。针对这种情况，政府推出了房租补贴制度，对这类居民给以一定的租金补贴，增强其租房能力以鼓励低收入居民租住政府提供的廉租房或上市租房。
2.2.3 我国保障性住房制度设计的依据及理论基础
住房保障制度的建立是一项实践工程，但实践是以理论为指导的，建立在理论基础之上的。本论文认为住房保障制度设计主要是建立在住房的商品性和福利性理论、共同富裕理论、社会保障理论、、住房过滤理论等理论基础之上的[5]。
一、住房的商品性和福利性理论
在我国住房政策和住房制度改革的讨论中，人们往往把商品性作为福利性的对称概念来看待，有些人提出要用商品性去取代福利性，这种提法值得我们重视起来。实际上，住房的商品性与福利性不是对称的，它们是分属于不同层面、不同领域的范畴。商品性讲的是住房生产、流通过程的问题，是住房行为的经济属性；福利性讲的是在国民收入再分配领域对住房进行补贴的问题，是住房行为的社会属性。
我们说住房成为商品，住房行为具有经济性，其理由在于，住房生产和再生产是社会生产和再生产的一个分循环，是社会总生产过程的一个环节。住房生产和流通要耗费成本，所投入的资本要按社会公平平均利润规律获取相应回报。在市场经济条件下，住房由其经济特性所决定，属私人范畴，其生产和流通应该按
市场法则要求，以商品来对待。住房因其固定性、耐用性、昂贵性、多样性而区别于普通商品，成为特殊商品，但它最终还是商品。
我们之所以确认住房问题具有福利性质，是出于两方面的原因：1）是住房行为的社会性。住宅是家庭文明的物质基础，是把居民与社会的政治经济联系在一起超越物质的“粘合剂”。良好的住房制度和住房质量不仅能产生人与人之间的和谐关系和社会的稳定，而且也能生产出人们对国家的依恋和敬业精神。二是住宅市场调控失灵。由于竞争的缺点、外部效应、不完全的市场和信息不足等原因，住宅市场不能自动实现最理想化。正因为上述两个原因，各个国家都把住房问题作为政府的重要问题来对待。在住房领域通过政府再分配行为纠正既有的生产、流通和初次分配机制对社会福利的偏离，把通过住房政策解决中低收入阶层人住房问题作为自己的重要职责。所以，从住房行为的社会性，住宅市场失灵、政府职责和社会人道主义诸方面看，住房行为具有福利性质，住房在社会福利中占用重要位置[6]。
由此看来，住房问题是兼容生产流通商品性和再分配领域福利性的不同层面二重属性的问题。二者的组合状况是决定住房保障政策成败的关键。
二、共同富裕理论
共同富裕理论是建立和实施住房保障制度的理论基础。邓小平的伟大贡献之一是关于社会主义本质的精辟论述：“社会主义的本质是解放生产力，发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕”。这条原理是我们进行社会主义建设、发展市场经济的理论依据，是我们重要行动的准则，当然也是住房保障制度理想模式设计的准则及理论。我们为了实现共同富裕，才选择实施住房保障制度，解决中低收入阶层的住房问题。尤其重要的是，住房保障制度实施的本身就是要消除两极分化，最终达到共同富裕。也就是说，住房保障制度正是这条原理在解决住房问题过程中的具体应用。
三、社会保障理论
社会保障制度是在政府的管理之下，以国家为主体，依据一定的法律和规定，通过国民收入的再分配，以社会保障基金为依托，对公民在暂时或者永久性失去劳动能力以及由于各种原因生活发生困难时给予物质帮助，用以保障居民的最基本的生活需要。社会保障制度是通过集体投保、个人投保、国家资助、强制储
蓄的办法筹集资金，国家对生活水平达不到最低标准者实行救助，对暂时或永久失去劳动能力的人提供基本生活保障，逐步增进全体社会成员的物质和文化福利保持社会安定，促进经济增长和社会进步。
现代市场经济不仅需要经济效率，而且需要社会公平。经济学告诉我们，市场追随的是货币选票，富人们养的宠物所喝的牛奶，正是穷人孩子维持健康的必需品。之所以发生这种情况，有人认为是市场不灵的结果。其实，根本不是。因为，市场机制正在做它应该做的事，即把物品分配给有货币选票的人。怎么办呢？只能通过公平进行再分配，解决收入的缺陷。解决之道：一方面，政府通过转移支付，给低收入者提供补贴；另一方面，编制“安全网”，保护不幸者免受困苦。因此，住房保障制度正是社会保障体系的重要构成部分，它是保证民生，促进社会和谐发展的重要组成部分。
总之，住房保障是社会保障的重要组成部分，住房保障制度既是社会保障制度在住房领域的延伸，也是住房制度对社会保障的体现。因此，社会保障理论自然是住房保障制度设计的理论依据之一。
四、住房过滤理论
住房保障问题之所以出现，其中一个重要原因是因为住宅本身是耐久性物品，而住房市场具有结构分层和互动的关系。住房过滤是住房市场中常见的一种现象。所谓“住房过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移，住房发生老化，房价降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，放弃现有住房，而较低收入的房客则接着继续使用该住房的这一过程。可见，过现象反映了住房生命周期的各个阶段，是对住房经济行为的全面体现。考虑过滤现象的住房过滤模型，可以对住房在市场中的整个“流动”过程进行跟踪分析，特别是从住房等级和收入等的角度来研究供求结构。因此，过滤理论概括了旧住市场的一些必不可少的特征，它描述了不同住房子市场之间的相互作用，以及住房从一种用途转移到另一种用途的过程。过滤过程具有两个基本特点：1）住房服务的减少。产生于特定住房的住房服务数量在一定时期内减少。服务数量的下降源于住宅的物理性耗损，技术性无形磨损能及住房样式的变化。
2）居住者收入的下降。房屋被收入减少的家庭居住。当服务数量下降时，房屋被这样一些家庭居住，他们对住房服务的需求量逐渐减少，特别是那些低收入家庭。
因此，过滤理论的特点是住房在使用时间上的持久性和住房所提供的服务数量随时间推移的递延性。反映在住房供应市场上的是：在居民家庭住房供需基本平衡的基础上，住房的供应体系应从住房的全面更新改造或新建住房为主转变为长期利用旧房为主，提倡分层供应进行结构化梯度消费，为不同收入阶层提供服务数量不等的住房。反映在政府住房保障制度的是：以旧住房为主渠道，为低收入阶层提供保障型住房；在补贴上，从“补砖头”为主转向“补人头”为主，从而提高政府的补贴效率。
在社会主义市场经济建设过程中，由于个人能力的大小，机会的不均造成了居民之间的贫富差距，这是市场作用下的必然结果。因此，有住房商品市场中，比较富裕的阶层购买得起面积大的新住房，相应地，享受到了住房所提供的服务质量；中等收入家庭购买面积小一些的新房或面积大一些的旧房，所得到的服务质量也随之减少；而低收入的家庭只能住在面积较小的旧房，所能得到的住房服务质量大大降低，且其中还有相当一部分家庭需要政府的帮助，纳入到住房保障体系中去。
因此，过滤理论的优点是：以市场配置资源的基础，充分体现了效率优先，兼顾公平的原则，使住房耐久性的价值得到充分的利用，消费者的总效用和生产者利润也得到了最大化，在住房保障补贴上体现了成本最小化。
3 我国城镇现行住房保障制度分析
3.1 我国不同省份的部分地区保障住房制度的比较
自从1998年住房保障制度改革以来，我国各省根据省内的实际情况，结合中央的有关政策，纷纷推出了自己的保障性住房政策及目标，比较有代表性的有如下几个城市：
1.惠州：廉租房住房采取货币配租和实物配租的方式。货币配租是指政府向符合条件的申请对象按规定标准发放住房租金补贴，由其到市场上租赁住房；实物配租是指政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。其优点在于根据不同的中低收入群体采取适当的措施，有效地解决部分中低收入家庭住房难的问题，一定程度上缓解了部分穷人住房难的问题[7]。
2.上海：增加廉租房源供应，逐步扩大实物配租比例。所谓增加廉租房源供应，是指有计划，有步骤地建设大量的廉租房，以满足中低收入群体住房的需求。其优点在于，通过增加廉租房的建设，能够使广泛地照顾到中低收入群体，为更多的中低收入提供保障。
3.南京：购房补贴和申请共有产权两种保障方式。购房补贴一般是单位给职工提供的福利，只要单位职工买房子，单位就可以按一定的比例为职工提供一定数量的补贴。申请共有产权是指中低收入的家庭根据自己的经济条件，一次性购买廉租房的部分产权，对于政府拥有的部分产权则以租金支付的形式享有使用权，待家庭经济能力达到一定程度后再购买全部产权。这两种方式的优点大大缓解了政府对廉租房的财政支出，从一定程度上来讲，可以将收入的钱来保障更多的中低收入群体。
4.广州：住房货币分配，建立住房货币补贴标准，提高住房公积金作用。住房货币分配是将职工过去工资收入中没有包含的住房消费以货币形式直接纳入职工工资，从而实现职工住房实物分配到货币分配的转变。这种方式的优点在于加快解决广大职工的住房紧缺问题；有利于消除在住房实物分配体制下形成的效率不高、分配不公、以权谋房等弊端；有利于合理引导个人住房消费，促进房地产市场的活跃与发展，形成国民经济新的增长点；有利于加快整个住房投资、建
设、分配、管理、融资、供应、流通等体制的综合配套改革，建立起适应社会的主义市场经济体制要求的新的城镇住房制度。
5.武汉：廉租补贴与配租相结合的方式. 廉租房租金补贴是指政府以租金补贴方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的补贴；实物配租是指政府向符合条件的申请对象直接提供住房，并按照廉租住房租金标准收取租金。这种方式的优点在于有利于对不同层次的中低收入群体提供适当的保障措施，能够加快保障体系的建立及向中低收入者提供更有力的支持。
因此，目前我国不同城市都根据自己的实际情况，采取了适合自己发展的保障性住房政策，也充分发挥了各自政策的优点及优势，使住房弱势群体得到了一定的权利保障；但是，任何事物都是有两面性的，各省市的住房保障性政策虽然在一定层面上取得了成效，但是，在实施过程中，由于操作的混乱及管理机制的不合理，造成了部分中低收入群体仍然无法保障自己的权利，住房问题也远远没有得到解决。另外，政策的局限性及片面性也是不能完全保障中低收入者权益的重要因素[8]。
3.2 我国保障性住房的建设模式及发展趋势
3.2.1 我国保障性住房的建设模式
随着经济的不断发展，社会的向前推进，目前，我国保障性住房的试点工作正在积极展开。各地的保障房建设的模式呈现出多样性，目前受到较多关注的模式有：
（1）政府主导的供给模式
该模式的代表性地区为重庆。重庆市明确提出公租房“姓公不姓私”，由政府向占比1/2的中低收入人口提供租赁房。重庆土地储备主要控制在政府而不是开发商手中。
（2）多种融资方式并举的供给模式
该模式的代表性地区为上海和天津。房地产信托投资基金（REITs）方案在两地相继出台。以天津为例，除了积极探索发行房地产投资信托基金募集支持保
障性住房建设外，还利用住房公积金项目贷款支持租赁型经济适用房建设，积极与全国社会保障基金理事会沟通，争取将社会保障金引入天津市支持保障性住房建设[9]。
近几年来，随着城镇住房制度改革和城市低收入家庭的住房需求与供给矛盾日益凸显，我国的住房保障制度建设在解决城市低收入家庭方面确实卓有成效。但是，与其他发达国家和地区相比，我国的住房保障体系建设起步较晚，还存在着保障对象定位模糊、覆盖面狭窄、相关配套政策不完善、监督机制不健全等方面问题。
3.2.2我国保障性住房的发展趋势
（1）保障房建设重新受到决策层重视
国内的保障性住房建设可谓一波三折，尽管国务院在1998年房改中就已经提出要建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，但2003年的国务院18号文件把房地产业作为了拉动经济增长的支柱性产业，普通商品房同时也取代了经济适用房作为了市场的供应主体，其在一定程度上导致了保障性住房的建设和供应不足[10]。
2000-2009年经济适用房的主要指标显示经济适用房的竣工面积在2001年到达高点后，一直呈下降趋势，而同期商品房的价格却一路走高。1999年全国经济适用房开发投资额在商品房中所占的比例为17%，之后，此比例不断下降，2009年已降至4%。
保障性住房的长期供应不足，致使城市中低收入群体的住房问题长时间得不到解决，引发了较多的社会问题，在此背景下，2007年国务院24号文提出要加快建设多层次的住房供应体系，加大保障性住房的建设力度，2009和2010年相继出台了一系列配套的文件加大保障性住房的供给和建设，标志着房地产政策开始回归保障属性[9]。
特别是进入去年以来，我国的保障性住房政策加快了实施的步伐。所以，我国的保障性住房将会越来越成为政府和社会关注的重点，其发展将迈入一个新台阶。
（2）从国外经验看，我国大规模建设保障性住房的时代已经来临
从国外大多数国家的房地产市场发展历程看，在住房供应总量不足的阶段，政府需要通过大规模开建保障性住房来缓解供求矛盾， 如英国曾1946-1969 年间大规模的兴建保障住房，并补贴私有住房建设，保障性住房占住房总量的比例一度曾达到58%。而中国虽然已进行住房改革十余年，但保障性住房建设一直滞后于商品房，广大中低收入人群的住房困难问题长时间内得不到解决。政府出于民生考虑和保障性住房建设对经济的拉动作用两方面考虑，政府将真正启动大规模的保障性住房建设，中国将进入大规模保障性住房建设的时代。
表2 国外部分国家保障性住房政策的变迁
（3）国家和部分省市纷纷制定”十二五”保障性住房建设计划，保障房建设量大幅增加。
2011年，我国将建设保障性住房1000万套，建筑面积是2010年全部住宅成交面积之和，占整个住宅市场的比重将达到20%左右，我国住房双轨制将逐渐形成，住宅市场的结构也将改变。一大部分城市规定保障性住房用地要占到全部住宅用地的一半以上，部分城市保障性住宅用地占到70%以上。
因此，未来几年我国的保障性住房占整个住宅市场的比重将不断增加，保障性住房将会为广大中低收入群体带来最基本的保障权利，保障性住房的发展将有促进我国和谐社会的发展及建设，是民生工程的重要保证。
国家
住房政策 保障性住房比例 英国 （1）1946 年以前，限制租金和小规模保障住房建设阶段
不到10% （2）1946-1969 年， 大规模兴建保障住房，并补贴私有住房建设
提高到58% （3）1970-1979 年，继续大规模兴建保障住房，但开始住房私有化
下降到48% （4）1980 年至今，直接补贴中低收入家庭， 住房私有化大规模展
开 降低到20%
日本 （1）战后至1995 年， 大规模新建保障住房，补贴住房建设者
超过52% （2）1996 年至今，公营住房管理市场化，补贴低收入家庭 下降至44%
3.3 我国保障性住房制度取得的成果及不足
3.3.1 我国保障性住房制度取得的成果
（1）经济适用房建设取得的成效
以改善城市中低收入阶层居民住房条件为目的经济适用房建设，受到了我国政府的高度重视，经济适用房正成为新的城镇住房供应体系的发展重点。1999年全国经济适用住房竣工面积超过1亿平方米，在较大程度上缓解了中低收入居民的住房供给难题。根据国务院《关于进一步深化城镇住房制度加快住房建设的通知》，建设部、国家发展计划委员会、国土资源部《关于大力发展经济适用房的若干意见》，我国多省市政府及相关部门也制定了一系列推行经济适用房发展的改革，包括资金筹措、税费减免、建设管理、组织领导等各方面。据了解，截止到2010年12月，我国全国经济适用房住房竣工面积已达到了12亿平方米，实现了飞跃性的发展，有效地改善了居民的住房条件。
（2）廉租房建设取得的成效
随着廉租房政策的不断发展和完善,人们了解的逐渐深入，在认识到廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效,截至2010底, 全国657 个城市中，已有623个城市建立了廉租房制度，全国累计有200万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房[11]。
（3）公积金建设取得的成效
我国住房公积金制度自1991年实行，至2010年，全国已有1.2亿职工建立了住房公积金账房，住房公积金累计总额达到一万亿元，发放个人住房委托贷款余额3000亿元，占归集余额的33.3%。有效改善了居民的住房水平。
3.3.2 我国保障性住房制度的不足
从住房保障政策的内容和实施效果看，目前的住房社会保障较之以前的做法更接近于住房保障的国际通行做法，其发展的方向是与经济体制改革相适应的，也在一定程度上缓解了城镇居民的住房问题。但这些政策在具体操作上仍存在话多不足及问题，如要有效地保障中低收入都享有的适当住房权益，解决他们的住房问题，则仍需要进下步完善。因此，我们有必要认清住房社会保障在实施中出
现的问题，就目前看来，主要的问题表现在如下几个方面：
（1）对住房社会保障制度的建设重视不足，尚未纳入到社会保障体系中。目前运行的社会保障。目前运行的社会保障体系主要包括社会保险、社会福利、和社会优抚，该体系中的重点是养老、失业、医疗三方面保险制度的建设，而城镇居民的住房保障尚未被正式纳入到社会保障的体系建设中。住房分配制度货币化和商品化后，取消了原有的福利分房制度，而对于保障住房弱势群体的适当居住权益，社会保障体系在此方面则存在极大的缺漏。例如，作为社会福利的住房补贴，其发放带有极强的单位属性，并非人人都能足额地享有；具有保险性质的住房公积金的收缴水平也同样带有单位属性。因此，对住房弱势群体的住房权益如何实施社会保障，应该引起有关部门的高度关注[12]。
（2）住房保障制度建设缺乏层次性。首先是住房社会保障的目标缺乏层次性。当前住房社会保障的目标与住房制度改革目标是一致的，即通过经济适用房为主供房体系及只售不租的政策，促使居者有其屋的实现。其次，住房社会保障对象层次划分不明确，导致政策落实缺乏层次性。虽然有最低收入、中低收入、高收入三种提法，但并没有界定的具体评定标准和方法，所以造成实际操作中没有层次[13]。
（3）主要配套政策执行有偏差，没有达到预期效果
首先值得关注的是普遍实施的经济适用房政策中出现的问题。在大力推广建设经济适用房的同时，我们也不可忽视目前存在的问题，如何解决这些问题，是实现经济适用房建设和消费市场健康发展的关键，也是这项民心工程和德政工程成功的关键。首先是资金投入不到位。资金未能按计划投入，因而不能顺利完成国家下达的投资计划指标。也难以按时完成项目的开发建设。其次是计划不到位。在总的计划确定后，并非每个项目都具体落实了计划和办理了开工手续。其重要原因在于只对经济适用房项目所享受的优惠政策盲目追从，而未对项目进行充分的市场调查和科学的可行性研究。即使一些项目已经形式，但却难以完成从开发建设到竣工销售、再到投资开发的良性循环过程，计划的实施大打折扣。此外，经济适用房虽然是面向中低收入居民购买的住房，但其合理价格并非为以牺牲居住环境和质量为代价的最低成本价格，若经济适用房价格调控管理不力，经济适用房定价过低，使住宅以外的其他设施及环境投入减少；或者因为开发商必须兼
REFORMATION &STRATEGY 2010.5 2010年第5期改革与战略 NO.5,2010 第26卷（总第201期） REFORMATION &STRATEGY （Cumulatively,NO.201） 自从1994年的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第一次以政策文件形式明确住房保障体系建设要求，开住房保障之先河以来，这二十多年的时间我国的住房保障从无到有，从有到逐渐完善的过程，莫不凝聚了各界人士的积极引进和探索。本文作者阅读了大量相关文献，将近年来我国学术界对住房保障的研究进行归纳，以清晰的思路总结阐述对我国住房保障制度的 见解。一、现状方面的研究 首先，针对地方区域进行研究。多采用年鉴数据或者网络收集数据来说明，实证方面的研究较少，学位论文文献较多。文志鸿（2004）结合株洲市的经济发展状况、财政支付能力、居民住房状况及居民收入水平等情况，阐述了 保障原则、保障对象、保障目标。黄英锋、吕德宏（2009）以陕西省宝鸡市经济适用房发展为例，分析宝鸡市经济适用房发展现状及存在问题，从经济学和管理学等角度进行深层次原因分析，提出土地供应、住宅产业化建设、加强和完善政策体系建设等解决对策。蒋慧（2006）利用住房保障的倒U 型曲线和三阶段发展模型，分析了北京市目前所处的模型发展中的位置，确定北京市目前所处的经济发展阶段，建立垂直层次的动态保障体系。张佩、郭彬奇、胡长明（2009）将西安市的住房保障现状与天津、成都的进行比较研究。其次，针对保障对象进行研究。魏珊、滕晓浩（2006）研究了低收入者的住房保障现状和原因。其它还有一些文献研究了特殊群体，如农民工、大学生、老年人等的住房保障情况，但很少。 二、问题方面的研究剖析 （一）保障范围难以确定，保障层次之间的衔接不好，“夹心层”问题大量存在 从购买对象看，一个家庭的收入难以精确计算，目前所能计算的是面上的工资，而工资以外的其他收入则是隐性的。同时人们的收入是动态的，单位开出的收入证明可信度差，一些不符合购买经济适用住房条件的家庭占用了保障住房。冯科（2006）提出政府要甄别经济适用房购买人的经济状况和身份很难，个人的经济收入目前仍然属于个人隐私，并且消耗了太多政府的资源。将公积金中心变成住宅信贷银行的机构创新，陈立军（2006）提出划分最低收入家庭的住房保障线标准的一个计算公式：最低收入家庭的住房保障线（年家庭收入标准）=（最低收入家庭的月生 我国住房保障制度的研究综述 丁燕1，张协奎2 （1.桂林电子科技大学商学院，广西桂林 541004；2.广西大学商学院，广西南宁 530004） [摘要]文章为总结我国住房保障方面的研究动态，通过文献研究法，对具有代表性的文献进行评述。在此基础上对住房保障的四个大方面进行有见解地归纳总结，使研究动态思路清晰，供后续研究和建设参考。 [关键字]我国；住房保障制度；文献综述[中图分类号]F293.31 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2010)05-0176-03 Overview of the Researches on Housing Security System of China Ding Yan 1,Zhang Xiekui 2 (1.College of Business,Guilin University of Electronic Technology,Guilin,Guangxi 541004; 2.College of Business,Guangxi University,Nanning,Guangxi 530004) Abstract:This paper sums up the researches on housing security in China,by using reference research method,it reviews the typical references.Based on these,this paper sums up housing security system from four aspects in a creative way,makes the research dynamic situation clearer and supplies for reference on research and building. Key words:China;housing security system;research overview [基金项目]2008年广西研究生科研创新项目（项目编号：2008105951201M444）。 [作者简介]丁燕（1981-），女，湖北黄冈人，桂林电子科技大学管理学院硕士研究生，研究方向：项目管理、物流工程；张协奎（1963-），男，湖南桃江人，广西大学副校长，管理学博士，建筑经济管理教授，硕士生导师，研究方向：城市经济与管理、房地产经济与管理、建筑经济管理、国土资源管理。 176
中国保障性住房建设的现状 关键词：保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来，“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革，人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出，住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”，推行保障性住房建设，但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因，虽然历经了十几年，但我国保障性住房发展仍然滞后，人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道，透露近期的国务院常务会议上，研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调，改善困难群体住房条件，让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居，是各级政府保障基本民生的硬任务，也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 （1）保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成，具有社会保障性质。 （2）保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践，部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠，提高了居住水平、改善了居住环境，取得了可喜的成绩。然而，保障性住房政策在具体实施过程中，仍避免不了一些问题： 住房保障尚未立法，执行中缺乏约束力、强制力 住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难
退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 （1）什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系，就是我们所说的建设模式。 （2）中国主要城市保障性住房建设模式 目前，我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式，开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发，该模式风险相对较高，也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低，代建模式由政府划拨土地，房地产企业进行代建，此模式对于房地产企业而言风险小，利润也很小，收益比较稳定，目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题，针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题，比较合理化的建议有以下几点： 1、建立健全保障性住房的相关法律体系，为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜，保证保障性住房的供给，同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。 3、完善信息化建设，杜绝保障性住房申请中的弄虚作假行为。 4、改善财税体制，减少地方政府的财政赤字，同时将土地出让金纳入财政体系，杜绝对于“土地财政”的依赖。 5、一线大城市应大力发展公共租赁房，缓解外来人员住房压力，实现“应保尽保”。 6、加速产业结构调整，从过度依赖投资拉动经济增长的模式转变为投资、消费和出口
我国保障性住房制度及实践的研究 摘要 伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，从我国现有实际出发，参考发达国家住房保障政策的基础上，推出了一系列保障性住房政策，包括实行经济适用房政策、廉租房政策和房租补贴制度。住房保障性制度的实施，在一定程度上解决了中低收入阶层的住房困难问题。但是不可否认的是：这三项住房保障措施在实施过程中均出现了这样或那样的问题，使得现有住房保障制度的实施效果很不明显，难以令人满意。这要求我们对现行住房保障制度进行全方位的思考，根据我国社会经济和住房发展的实际情况，构建一个更为科学、合理、高效、公平的住房保障制度，以更好地解决广大中低收入居民的住房问题，促进和谐社会的建立。目前，城镇居民的住房保障问题引起了我国政府和学术界的广泛重视，但研究多集中在如何对现有住房保障制度进行改革方面，对我国住房保障制度进行深入系统研究，探索全新住房保障模式的成果很少。 本论文运用理论分析和实证分析相结合的方法，对我国住房保障制度的建立进行了系统性的研究。本论文主要的研究目的，就是通过研究国内外住房保障理论最新研究成果，对不同住房保障方式进行经济效应比较分析，参考发达国家和地区在住房保障政策方面的成功经验，结合我国住房保障制度的实际，构建适合我国国情的住房保障制度，最大限度地解决我国住房难的问题。 关键词 保障性住房社会保障住房保障性制度 Our Affordable Housing System And Practice Research
ABSTRACT With housing system currency reform, the Chinese government in order to solve the problems in the housing difficulties of low-income people, from our existing reality, the developed countries for reference on the basis of housing security policy, introduced a series of affordable housing policy, including execute economy applicable room policy, low-cost policy and system of housing accumulation fund. Implementation of the system of affordable housing in a certain extent, resolve the housing difficulties of low-income groups. However, it is undeniable that the three housing safeguard measures in the process of implementing all appeared of this or that kind of problem, make the existing housing safeguard system implementation effect is not obvious, not acceptable. This requires us to the current housing safeguard system for all-round thinking, according to China's social economy and housing development reality, to construct a more scientific, reasonable and efficient, fair housing safeguard system, to better solve the housing problem in the low-income residents, and promote the establishment of a harmonious society. At present, urban housing security problems aroused the Chinese government and academia, but the extensive attention on how to study for existing housing system reform of the housing system, further system of exploring new housing safeguard model results rarely. This paper use normative analysis and empirical analysis of the method of combining the establishment of China's housing guarantee system on the systemic research. This thesis mainly research purposes, is through the study of domestic and foreign housing safeguard theory latest research results of different housing safeguard way economic effect comparison analysis, from the developed countries and regions in housing policy in China, combining the successful experience of the actual housing system, constructing suitable for China's national conditions of housing safeguard system, utmost ground solve our housing difficult question. Key words
解决保障性住房的意义、问题与对策 温家宝总理在2009年的《政府工作报告》中明确地提出，要采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房困难问题，扩大农村危房改造试点范围。 我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化快速发展时期，解决城镇居民住房问题，将是一项长期而艰巨的任务。当前，加快保障性住房建设，不仅有利于进一步改善民生，也有利于增加投资、扩大居民消费，对拉动内需、促进经济平稳较快增长意义重大。 一、加快保障性住房建设的意义 首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。 其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。 再次，加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。[1] 二、商品房供应体系与社会保障性住房供应协调发展现状分析 城市住房问题是工业化和城市化加速发展的过程中伴生的问题，产业和人口在城市的高度集中导致城市房屋需求与供给的不平衡，使需求远远大于供给，房价居高不下。面对高额的房价和居民对住房需求的持续增长，总有一部分居民无力购置自己的住房，这不利于我国目前和谐社会的构建。因此，住房福利作为一项社会保障措施是政府长期政策的选择。政府作为提供社会保障性住房的主体，承担着不可推卸的责任。近些年，我国商品房建设取得了比较大的发展，但社会保障性住房建设相对比较滞后，由此造成商品房供应体系与社会保障性住房供应体系的发展不协调，与科学发展观对我们的现实要求还存在一定的距离，具体表现在以下几个方面。 （一）社会保障性住房建设总量不够 我国自1998 年实行住房制度改革以来，住房分配货币化的推行和住宅分层次供应的运作实践表明，实施结果与住房政策目标之间存在着较大差异。相对于商品房的建设总量，社会保障性住房供应严重不足。各地在经济适用房的建设、供给，廉租房的配租数量和配租目标群体等方面存在诸多问题。如经济适用房总量供给不足、建筑标准高档化、目标群体错位、
住房保障制度问题及对 策研究论文 LG GROUP system office room 【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】
浙江大学远程教育学院 本科生毕业论文（设计） 题目我国住房保障制度问题及对策研究 专业公共事业管理 学习中心苍南学习中心 姓名翁直群学号 指导教师徐镇南 2012 年 11 月 11 日 摘要 住房保障制度在解决我国中低收入家庭住房困难的问题上见效显着，初步实现了“居者有其屋”的目标。同时，在住房保障制度运行过程中，住房保障制度建设不够完善，政府在管理过程中的职能缺失及退出机制不完善等逐渐凸显出来，这些问题的存在迫切要求我们进一步完善现行的住房保障制度，最终促成公平合理的住房保障制度体系。本文从研究住房保障制度存在的一些问题出发，提出完善住房保障体系的法律法，加强管理，确保分配公平公正，建立和完善保障性住房的退出机制等相应的对策，希望通过这些措施让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用。 关键词住房保障，对策，廉租房，经济适用房 目录 一、引言 (1) 二、我国住房保障问题产生的原因 (1) 三、我国住房保障制度存在的问题 (1) (一)住房保障制度建设不够完善 (1) (二)具体实施方面存在的问题 (2) (三)政府在管理过程中的职能缺失 (3) (四)缺乏健全的金融支持体系 (3) (五)退出机制有待完善 (4)
四、对我国住房保障制度的对策 (4) (一)完善住房保障体系的法律法规 (4) (二)注重保障性住房选址的合理性 (4) (三)进一步加强和改善住房的宏观调控 (5) (四)完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持，确保分配公平公正 (5) (五)制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求 (6) (六)加大政府财政投入，拓宽资金来源 (6) (七)建立和完善保障性住房的退出机制 (6) 五、结语 (7) 六、参考文献 (7) 我国住房保障制度问题及对策研究 一、引言 自古以来，衣食住行被认为是人类的四大基本要求。其中，住房为市民提供了基本的空间屏蔽和居住场所，是公民生存和发展必不可少的基本物质条件。住房问题是关系到国计民生的基本经济和社会问题，为低收入者提供住房即是住房保障制度的基本内容，也是构建和谐社会的必然要求。随着社会的发展和社会的进步，人们对住房的需求也不断增长，加强保障性住房建设，切实解决住房问题，有利于提高住房供给水平，促进国家的可持续发展。 住房保障是一个包含范围很广的概念。广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。 二、我国住房保障问题产生的原因 我国住房领域出现的系列问题不是孤立和偶然的，其背景和影响因素比较复杂，是在特定发展阶段多种因素综合作用的结果。 （一）由于居民消费结构升级、城市化快速推进、婚龄人口大幅增加、部分居民的超前消费观念、居民对房价快递上涨的心理预期等因素的叠加，促使我国城镇居民住房需求集中释放，导致住房领域各种矛盾凸显。 （二）我国住房市场发育时间短、水平低，市场机制和规则尚不健全、不完善，市场的基础设施和制度建设还比较落后。同时，对政府在住房领域职责的认识尚不清晰，也影响了政府住房保障措施的实施。 （三）由于流动性过剩、人民币升值预期、国际投机因素加大等宏观经济乃至全球经济的诸多影响，也在一定程度上加剧了国内住房市场的矛盾。
№８竺莴＿－＿现代城市研究６本期聚焦： 保障性住房 ＦＯＣＵＳ：ＨＯＵＳＩＮＧＳＥＣＵＲＩＴＹ １９９８年国务院发布的２３号文被看成是房改新政的开始。这份文件宣告了住房福利制的终结和住房市场化的开始，同时也提出了经济适用房和廉租房的住房保障措施。之后政府及公众的注意力大多集中在住房的市场化上．对保障性住房关注较少。当房价进入全国性的飙升时代，大量低收人家庭甚至部分中等收入家庭也无力承担过高的房价时，中央政府试图通过财政、金融、土地等政策进行宏观调控，但收效甚微。由此，保障性住房政策再度受到人们的关注，国家的调控重心也逐渐从调控房价再度转向保障性住房的建设。 近几年来中央政府不断推进保障性住房的进程，加大保障性住房的投资力度．如今年年初中央出台的４万亿投资计划中．其中９千亿专门用于保障性住房建设。尽管中央政府非常重视，但其政策落实在实践中．成效却不尽人意。首先，表现在政策在执行过程中问题频出。如石家庄经济适用房因定价过高遭弃购；武汉经济适用房６连号丑闻；南阳套用经济适用房指标开发商品房；廉租房和经适房里住着大量中高收入人群；经济适用房的区位与质量问题，等等。其次，还表现在地方保障性住房建设的进度缓慢上。比如．今年国家下达的保障性住房建设计划中，截至８月底．完成率仅为２３．６％。此外．没有资格购买经济适用房和租住廉租房．但又无力购买商品房的中等收入阶层，即所谓”夹心层”的居住问题也日趋严重。 保障性住房建设关系着众多群众的切身利益，同时也关乎国计民生。如何去完善和推进．是目前所迫切需要解决的问题，本期特设这个专题．邀请了几位长期从事相关领域研究的专家学者，从几个不同的角度对保障性住房问题进行了探讨。但保障性住房是一个系统工程，它的逐步推进不仅要加强制度设计，完善政策措施，更要从体制、机制上创新，如国家应加大对地方政府保障性住房建设的政策激励，通过制度固化保障性住房的资金来源问题或将其建设力度纳入地方官员的政绩考核体系等。总之．它的健全和完善，还需要更多的专家、学者及政府管理部门进一步研究和探讨．希望”安得广厦千万间．大庇天下寒 士俱欢颜”的理想能早日实现。 万方数据
方兴地产产品标准化系列 FX-Z03-2012 方兴地产保障性住房专项研究 （交楼标准及户型）
方兴地产保障性住房专项研究（交楼标准及户型） 2012年9月
目录 1 编制说明 (1) 2 保障性住房的面积标准 (2) 2.1 保障性住房定义 (2) 2.2 面积标准 (2) 2.3 保障性住房套型各功能空间面积配置分析 (2) 3 建筑及精装修交楼标准 (4) 3.1 内装修材料及部品 (4) 3.2 保温材料 (5) 3.3 外墙装修材料 (5) 3.4 屋面做法 (5) 3.5 地下室材料做法 (5) 4 设备交楼标准 (6) 4.1 给排水专业 (6) 4.2 空调与通风专业 (8) 4.3 强电专业 (9) 4.4 弱电专业 (10) 4.5 燃气专业 (11) 5 方兴地产保障性住房案例——金茂府 (12) 5.1 概述 (12) 5.2 建筑及精装修交楼标准 (18) 5.3 金茂府廉租房单方成本指标 (19)
1编制说明 随着国家对保障性住房建设的投入日益增强，保障性住房建设必定迎来大的发展。作为有社会责任的且具有央企背景的地产公司，方兴地产必然要在保障性住房开发建设方面做出自己的贡献。同时，也是为了更好地总结公司内部保障性住房建设的经验，提高标准化水平，为大量、多地开发实施提供技术支持，缩短开发周期，节约社会成本，而进行此项保障性住房专项研究。 此研究只在方兴北京金茂府A4~10地块20号楼保障性住房（廉租房）基础上进行归纳、整理和总结，并在此基础上形成最终成果。伴随保障性住房开发建设量的增加，系统性的研究将逐步开展。 保障性住房建设除应严格执行《城市居住区规划设计规范》、《住宅设计规范》、《住宅建筑规范》、《居住建筑节能设计标准》等国家现行有关技术规范、标准及相关法律法规外，还应符合项目所在地区的相关地方法规的要求。 保障性住房建设中应坚持节约资源、保护环境、保证质量的原则，合理选择实用的建设技术和建设工程材料，达到节地、节能、节水、节材和环境保护的目标要求。 此保障性住房专项研究标准参考北京市保障性住房标准，其他地方项目使用时，需依照当地地保障性住房相关政策标准及项目成本控制综合执行。
住房保障制度建设的文献综述 我国住房制度改革和住房保障制度建设的文献综述 [摘要]住房保障制度是保障民生的重大事宜，也是学术界关注的热点议题。对众多学者的研究成果从两大方面进行梳理，即宏观上对整个住房保障制度的研究和微观上对住房保障制度具体深层次的研究，并在梳理的基础上总结研究的特点，为相关问题的探索提供一些思路。 [关键词]住房制度改革住房保障制度文献综述 年国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通1998 知》(国发[1998123号)，逐步完善的市场机制进而渗透住房领域并开始发挥重大作用。解决中低收入阶层的住房需求问题，加快构建我国住房保障制度成为理论和实践中亟待解决的课题，引发了学术界的持续关注与研讨。我国住房保障领域的研究文献，大体可分为从宏观层而对住房保障制度进行论述和从微观层面对住房保障的某具体层次进行论述。不论从哪个层面，研究的视角都是多元的，并不单一。 一、宏观层面 在构建任房保障制度的必要性方面，刘俊霞(2008)从经济学角度分析，认为市场机制在调节住房领域的供求方面失效，因此需要政府介入来构建住房社会保障制度。 借鉴新加坡中央公积金制度和美国在住房保障制度的模式方面，安华(2000) 住房反向抵押贷款制度，提出了整合养老保障和住房保障，以房养老的模式。王盛(2009)则通过对江苏省相关试点的调研，对保障性住房的共有产权模式给予了积极评价。 在构建保障性住房的财政方面，丛诚(2008)通过研究在既定土地制度下，构建住房保障体系对房地产财税政策的要求，提出了要在住房市场中加入贷款利息免税
和物业税两个“自动稳定器”的观点，同时建议政府的财税金融政策应有利引导市场资源流向住房保障领域。 在构建住房保障制度的政策方面，陈成文(2008)从国际比较视角总结了英、美、日等发达国家住房保障政策的经验。工春华(2007)则对欠发达国家巴西、阿根廷的住房保障制度进行了分析借鉴。尽管参照比较所选取的标的国家不一样，但文献的对策建议较一致，均主张政府应承担起住房保障的责任，加强住房领域的宏观调控;加快住房保障法制化建设，为住房保障提供法律保障;发展住房金融事业，拓宽保障性住房的融资渠道;鼓励多方合作构建全方位、多层次的住房保障体系。 在住房保障政策实施的效果方面，邓中荚(2009)从政策测评视角提出了社会保障性住房制度的综合评价模型。虽然该模型的测评指标和权重还有待进一步完善，但它提供了一种思路即可以将模糊数学理论应用于住房保障政策测评。 二、微观层面 用房学者对经济适用房的现状、弊端、对策等多方而进行了分析，经济适总结起来有两种对立的观点。刘琳(2009)反对将现有经济适用房政策纳入住房保障制度范畴，认为经济适用房非但起不到任何保障的作用，反而加剧了资源分配的不公平。魏建、张昕鹏(2008)主张撤销经济适用房制度，理由是通过对地方政府、开发商、购买者博弈的终济学分析发现经济适用房会造成住房市场的制度性分割，根本无法实现保障目的。而马光远(2009)则坚持完善经济适用房制度，反对撤销，理由是现阶段经济适用房的存在仍然具有价值。 廉租房李晶(2008)对供给廉租房的必要性进行了研究，指出廉租房政策更符合市场和社会发展需要，同时在解决低收入阶层住房问题上更有效，应该得到不断加强和完善。汪洁(2009)通过考察海口廉租房存在的问题，提出了包括强化地方政府职责、广辟房源以及健全居民收入统计与监管机制在内的政策建议。李辉婕
中国保障性住房建设的现状 关键词:保障性住房保障性住房建设保障性住房开发模式房地产市场 自古以来,“安居”是人类生存最基本的需求。随着人类社会的进步和住房商品化的改革,人类的居住需求和房屋价格的矛盾日益突出,住房问题成为民生问题的主要方面。 我国从1995年开始实施“安居工程”,推行保障性住房建设,但是由于保障性住房用地供给不足、建设资金缺乏、法律监管不到位等原因,虽然历经了十几年,但我国保障性住房发展仍然滞后,人民居住矛盾较为突出。 阁敦思工程顾问中的资讯也转载了相应报道,透露近期的国务院常务会议上,研究部署了进一步加大力度推进保障性安居工程建设。会议强调,改善困难群体住房条件,让广大翘首以盼的困难家庭早日搬进新居,是各级政府保障基本民生的硬任务,也是促消费、调结构的有效举措。 一、中国保障性住房现状分析 (1保障性住房的概念 保障性住房是与商品性住房(简称商品房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由两限商品住房、廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,具有社会保障性质。 (2保障性住房存在的问题 我国通过近10年的探索和实践,部分中低收入家庭享受了保障性住房制度的优惠,提高了居住水平、改善了居住环境,取得了可喜的成绩。然而,保障性住房政策在具体实施过程中,仍避免不了一些问题: 住房保障尚未立法,执行中缺乏约束力、强制力
住房保障资金得不到有效保障 保障性住房选址困难 退出机制缺乏法律方面的支持 二、中国保障性住房建设模式研究 (1什么叫建设模式 保障性住房的特点决定了政府会通过某种形式参与到它的建设过程当中。政府、开发商、承建商等干系人共同建成保障性住房的过程以及过程中各方之间的关系,就是我们所说的建设模式。 (2中国主要城市保障性住房建设模式 目前,我国保障房建设主要模式分为开发模式和代建模式,开发模式由政府出让土地、房地产企业自主经营项目开发,该模式风险相对较高,也意味着利润可能很高。经济适用房、限价房和部分公租房建设采用开发模式。 相较于经济适用房和限价房、开发公租房利润率较低,代建模式由政府划拨土地,房地产企业进行代建,此模式对于房地产企业而言风险小,利润也很小,收益比较稳定,目前主要用于公租房和廉租房的建设。 三、中国保障性住房建设建议 住房保障问题是关系国计民生和社会稳定的重大问题,针对上述我国保障性住房建设过程中存在的诸多问题,比较合理化的建议有以下几点: 1、建立健全保障性住房的相关法律体系,为保障性住房工程提供全面而有力的法律保障。 2、因地制宜,保证保障性住房的供给,同时也给房地产行业提供足够的发展空间和利润空间。
浙江大学远程教育学院 本科生毕业论文（设计）题目我国住房保障制度问题及对策研究 专业公共事业管理 学习中心苍南学习中心 姓名翁直群学号710072062015 指导教师徐镇南 2012 年11 月11 日
摘要 住房保障制度在解决我国中低收入家庭住房困难的问题上见效显著，初步实现了“居者有其屋”的目标。同时，在住房保障制度运行过程中，住房保障制度建设不够完善，政府在管理过程中的职能缺失及退出机制不完善等逐渐凸显出来，这些问题的存在迫切要求我们进一步完善现行的住房保障制度，最终促成公平合理的住房保障制度体系。本文从研究住房保障制度存在的一些问题出发，提出完善住房保障体系的法律法，加强管理，确保分配公平公正，建立和完善保障性住房的退出机制等相应的对策，希望通过这些措施让其真正发挥对中低收入家庭的住房保障作用。 关键词住房保障，对策，廉租房，经济适用房
目录 一、引言 (1) 二、我国住房保障问题产生的原因 (1) 三、我国住房保障制度存在的问题 (1) (一)住房保障制度建设不够完善 (1) (二)具体实施方面存在的问题 (2) (三)政府在管理过程中的职能缺失 (3) (四)缺乏健全的金融支持体系 (3) (五)退出机制有待完善 (4) 四、对我国住房保障制度的对策 (4) (一)完善住房保障体系的法律法规 (4) (二)注重保障性住房选址的合理性 (4) (三)进一步加强和改善住房的宏观调控 (5) (四)完善保障性住房的管理运行机制，加大政策支持，确保分配公平公正 (5) (五)制定和完善中低收入家庭标准体系，了解保障性住房需求 (6) (六)加大政府财政投入，拓宽资金来源 (6) (七)建立和完善保障性住房的退出机制 (6) 五、结语 (7) 六、参考文献 (7)
保障性住房的政策解读 保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。这种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房。 中国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。 随着2011年1000万套保障房任务即将收官，北京、上海等地于2011年12月密集出台保障房管理新政，瞄准保障房资格造假、骗购骗租分配乱象重拳出击。 1产生背景 世界各国将住房大多分为公屋或私屋。 公屋是由政府买单的保障性住房，而私屋则是私人拥有不享受政府买 有任何产权的；还有一种是公团住房，政府提供相当的优惠条件，使得住房者拥有一部分产权。 新加坡的保障性住房叫“组屋”，既有出租，也有销售。
社会保障性住房是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种类型住宅，它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，提供给特定的人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。 2主要分类 经济适用房 经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。 经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。 廉租房 廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
保障性住房建设调查研究 报告
为了贯彻落实中央关于保增长、保民生、保稳定的一系列重大决策，全国人大常委会组织专题调研组，在陈昌智副委员长带领下，从6月上旬到7月下旬，先后对山西、黑龙江、甘肃、河北四省的保障性住房建设实施情况开展了实地调研。专题调研小组先后听取四省政府有关工作情况的介绍，到20个市、14个县与市、县政府和有关部门座谈，深入城区、林区、垦区、矿区和农村保障性住房建设工地实地考察，探访廉租房、棚户区和农村危旧房住户，并针对调研中发现的问题，与四省人大、政府和有关部门的领导同志充分交换了意见。同时，专题调研小组还委托安徽、江西、山东、河南、云南等5省人大财经委、预算工委对保障性住房建设情况开展专题调研并提交了调研报告。现将专题调研情况报告如下。 一、保障性住房建设取得了积极进展 党中央、国务院高度重视解决城乡低收入居民的住房困难问题。党的xx大明确提出，要加快推进以改善民生为重点的社会建设，到2020年实现“住有所居”的目标。XX年，国务院制订了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出以加快建立健全廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的工作目标和政策措施。XX年12月，国务院办公厅又下发了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，要求进一步加大保障性住房建设力度。XX年第4季度，国务院决定在新增的中央预算内投资中，安排75亿元用于新建廉租住房补助，2亿元用于农村危房改造试点。今年3月，xx总理在政府工作报告中明确提出，加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿棚户区居民的住房问题。在XX年预算安排的中央重大公共投资中，有493亿元用于廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造试点和少数民族地区游牧民定居工程建设。国务院有关部门及时制定了廉租住房保障规划，出台了有关农村危房改造的指导意见，确定在XX年采取实物配租和租赁补贴相结合的方式，解决260万户城市低收入住房困难家庭的住房问题，其中新增廉租住房177万套、新增发放租赁补贴83万户；解决80万户林区、垦区、煤矿的棚户区居民的住房改造；帮助80万个农村贫困户实施危房改造；继续推进游牧民定居工程。
保障性住房设计标准探寻 根据公司的决策和指示，保障性住房将是公司目前重点工作，我部门迅速展开工作，对如何解决保障性住房设计品质和造价的巨大矛盾，进行了探寻和研究。 一、原则和目标：低价不低品质 低成本是保障性住房的性质决定的，也是当前社会和经济发展水平的必然选择，而高品质是政府、行业尤其是普通老百姓实现安居乐业的要求决定的，更是我们“建设最好的普通住宅”的使命和追求决定的。所以，成本与品质的管控，也就理所当然的成为我们规划设计的重点。 二、设计方法： 1.实行限额设计 1）按照批准的投资估算来控制初步设计 2）按照批准的设计概算控制施工图设计，各专业在保证达到使用功能的前提下，合理分解和使用投资限额,融施工 图设计和施工图预算为一体，把技术和经济有机结合起 来。加强与成本部得配合。 3）严格控制施工图设计的不合理变更，保证总投资额不突破。 2.在方案设计中体现保障性住房特点 1）住宅的平面布置，在可能的情况下，要尽量缩小外墙周长系数（外墙周长与建筑面积之比）和结构面积系数（结 构面积与建筑面积之比）。在满足住宅的基本功能，保证 居住质量的前提下，加大住宅的进深，对降低造价有明 显的效果。
2）小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要求,对住宅单体合理地安排。公共的建筑、管线、道路和绿 地的布局也在合理安排之中。竖向的设计必须根据场地 情况来定,以免造成大填大挖,以至于增加不必要的费用。 3）严格的控制住房面积。根据政府对保障性面积制定的标准，住宅的建筑面积严格控制在60到90平米以内,主要 以两房一厅或者三房一厅为主。设计出更合理、更人性 化、更宜居的小户型保障性住房 ,引导节约资源的住宅 建设与消费模式 ,为广大居民提供“造价不高水平高 , 标准不高质量高,面积不大功能全,占地不多环境美” 的小户型住宅。 3.引入标准化，模块化设计 即将推出的《北京市保障房设计指导图集》对规划选址、环境布局、立面设计、套型设计及设计原则、设 备与设施、无障碍设计等几个方面，有样本性的图例。 将来设计中可以直接选取图集中的单独户型设计拼接， 或者直接采用成套的设计方案。来大大缩短设计周期和 投入。 同时根据北京市《关于推进本市住宅产业化的指导意见》，除了规划设计准则方面的探索，包括主体结构 技术标准在内的一整套住宅工业化标准体系也有很大的 发展，以预制装配整体式混凝土剪力墙结构技术为例， 可实现工厂预制，现场装配。实现结构、保温、装饰一
合肥市住房保障制度研究 摘要：文章在分析国外发达国家住房保障制度的基础上，结合合肥市住房保障制度的现状及其存在的问题，对合肥市住房保障制度的完善提出了相关建议。 abstract： this paper put forward some proposals to the improvement of the housing security system in hefei city which is based on the analysis of the housing security system in developed countries， combined with the current situation and its problems of housing security system in hefei city. 关键词：保障性住房；保障房制度；合肥市 key words： affordable housing；housing security system；hefei city 中图分类号：f293.33 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2013）07-0043-04 0 引言 住房保障制度是国家或政府在住房领域实施社会保障职能，对城镇居民中住房困难的中低收入家庭进行扶持和救助的一系列住 房改革措施的总和。包宗华认为，住房是一种特殊的商品，既具有经济属性又具有社会属性，即如果没有政府的帮助，占居民比重最大的中等收入者，很难自己解决住房问题。[1]张立群指出，在住房制度改革后，我国住房体系由福利分房阶段进入市场化阶段，由于房价上涨过快，且居民收入分配差距不断加大，仅靠市场调节已
保障性住房融资模式的国际经验及 对我国的启示 2012年03月05日10:07 袁迪来源： 金融时报发表评论 【字号：大中小】 保障性住房是政府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金的住房,政府在支持保障性住房建设中起到了重要的主导作用。因此，如何通过借鉴国际先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。 一、国外保障性住房融资模式经验借鉴 一是建立健全完备的法律制度依法保障住房保障政策的实施。健全的法律体系在住房保障体制中发挥着至关重要的作用,国外大多数国家都颁布了有关住房保障的专门性法律。美国政府从20世纪30 年代以来出台了《住房与社区发展法》、《税收改革法》、《住房抵押贷款法》、《居民可承担住宅法》、《无家可归者资助法》等几十部有关住房的法律法规。德国政府在为低收入家庭提供福利住房方面建立了《住房法》、《住房建设法》、
《住宅促进法》、《房屋补贴法》、《出租法》等。日本政府也是以立法来推行住宅建设，先后制定了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。 二是配套的财税政策切实保障财政预算资金投入。国外大多数国家为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。 三是实施积极政策鼓励信贷资金投入解决保障性住房建设所需巨额资金。国外大多数国家都通过积极政策鼓励银行信贷资金进入以解决保障性住房建设所需的巨额资金。美国政府成立保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。1934年美国