保利地产
城市更新改造运营案例剖析及启示
发展研究中心
一、新保利大厦概况 新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。 二、项目开发背景 ■区域市场概况——东二环写字楼总面积约355079平方米 ■区域竞争项目——三大竞争对手 ■项目地块资源分析——区位地段好、交通便利 三、项目定位 ■产品定位——高档甲级写字楼 ■目标客户群定位——国外大型企业、机构 四、项目楼层规划（附图）
五、建筑设计 ■外立面设计 ■结构设计 ■办公空间设计 ■楼通道设计 六、项目特色——系统生态节能 ■高效节能的建筑外立面 ■多重系统 ■系统节能 七、项目配套 ■吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。 ■大堂首层设咖啡厅。 ■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。 ■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。 ■3,210平方米健身中心。 ■健身中心设标准4道25米游泳池。 ■300平方米的空中咖啡厅。 八、项目精装修标准（附表） 写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。预计在2008年，东二环区域办公物
业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15－16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的新保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典代表。 新保利，新建筑 ——新保利大厦产品设计解析一、项目概况 新保利大厦项目位于市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。 新保利大厦——参数指标 物业类型：甲级写字楼 建筑结构：钢筋混凝土的混合结构 规划建设用地面积：10600 平方米（不含代征城市公共用地面积） 建筑总面积：103308平方米 绿化用地面积：3187平方米 建筑高度：98米 停位数量：地上机动车停车数量：19辆 地下机动车停车数量：500辆 地下自行车停车数量：300辆 楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层 电梯数量：26部(办公区15部)
南京保利紫晶山 外墙石材装饰工程 别墅外墙石材湿贴施工方案
编制单位：深圳市磊鑫工程有限公司南京分公司 编制人： 审核人： 编制日期：2011年6月12日
花岗岩石材墙面湿贴施工方案 施工准备： 2.1 材料要求： 2.1.1 水泥：32.5号普通硅酸盐水泥。应有出厂证明或复试单，若出厂超过三个月应按试验结果使用。 2.1.2 钢筋：Φ10，Ⅱ级螺纹钢。 2.1.3 砂子：粗砂或中砂。 2.1.4 花岗岩石板：按照设计和图纸要求的规格、颜色等备料。但表面不得有隐伤、风化等缺陷。不宜用易褪色的材料包装。 2.1.5 其他材料：M10膨胀螺栓、铜丝、配套挂件（镀锌或不锈钢连接件等）；107胶和填塞饰面板缝隙的专用塑料软管等。 2.2 主要机具： 2.2.1 磅秤、铁板、半截大桶、小水桶、铁簸箕、平锹、手推车、塑料软管、胶皮碗、喷壶、合金钢扁錾子、合金钢钻头（φ5，打眼用）、操作支架、台钻、铁制水平尺、方尺、靠尺板、底尺（3000～5000mm×40mm×10～15mm）、托线板、线坠、粉线包、高凳、木楔子、小型台式砂轮、裁改大理石用砂轮、全套裁割机、开刀、灰板和铅皮（1mm厚）、木抹子、铁抹子、细钢丝刷、笤帚、大小锤子、小白线、铅丝、擦布或棉丝、老虎钳子、小铲、盒尺、钉子、红铅笔、毛刷、工具袋等。 2.3 作业条件： 2.3.1 办理好结构验收，基层处理完毕，并准备好加工饰面板所需的水、电源等。 2.3.2 内墙面弹好50cm水平线（室外墙面弹好±0和各层水平标高控制线）。 2.3.3 脚手架式吊篮提前支搭好，选用双排架子，其横竖杆及拉杆等应离开门窗口角150～200mm。架子步高要符合施工要求。 2.3.4 有门窗套的必须把门框、窗框立好（位置准确、垂直、牢固，并考虑安装大理石时尺寸有足够的余量）。同时要用1∶3水泥砂浆将缝隙堵塞严实。铝合金门窗框边缝所用嵌缝材料应符合设计要求，且塞堵密实并事先粘贴好保护膜。 2.3.5 花岗石进场后应堆放于室内，下垫方木，核对数量、规格，并预铺、配花、编号等，以备正式铺贴时按号取用。 2.3.6 大面积施工前应先放出施工大样，并做样板，经质检部门鉴定合格后，还要经过设计、甲方、施工单位共同认定。方可组织班组按样板要求施工。 2.3.7 对进场的石料应进行验收，颜色不均匀时应进行挑选，必要时进行试拼选用。
笔试 题型一：（市场研究，） ●10个行测题(3分/个) ●基本分析题（40） 1、保利地产在某地要拿一块地，要先进行项目调研，假设你作为项目调研负责人，该如何安排你的计划？（20） 2、某10月房地产成交套数与推广费用的详单（见下，记不太清了）。然后给出11月份计划66套，50万推广费用，试分析。（20） ●综合分析题（30） 材料1：08年国家刺激计划，放松信贷等，房地产迎来繁荣；国家“限购”、“ 限买“，房地产市场交易量萎缩。 材料2：房地产政策宏观微调，趋紧趋严 材料3：温家宝等人有关房地产政策的讲话 1、论述房地产市场走势与宏观经济形势的关系？ 2、尝试对当前（还是未来，记不清了）房地产市场的前景进行研判 题型二：（营销，/） ●名词解释 市场营销、4P，品牌定位，定价方法，SWOT，整合营销传播 ●材料分析 强生纸尿裤研发生产的营销案例： 1.从营销的角度分析 2.市场调查的意义、你对市场调研的看法论述 ●品牌价值 举一个你最印象深刻的品牌营销案例，分析品牌形象、定位等：怎样进行品牌形象传播 ●创新题 1.中国好声音的营销 2.如果收视率下降，怎么提高 题型三：（土建类，） ●选择题（10题，每题2分） 第一题印象深刻，是压杆的临界力在什么杆端支承条件下最大。 ●简答题（5题，每题10分） a、框架结构抗震构造措施 b、四控两管一协调 后面三题都是写些关于对保利企业理念看法之类的，你进入保利要如何发展，优秀管理人员具备什么素质等等 ●案例分析（3题，共50分）） a、关于工期、费用补偿的（20分） b、模板施工方案的，跟预留洞口有关，还有三宝、四口（20分） c、构造柱的作用，和两个施工单位的比较，哪个合适？（10分） 题型四：（建筑岗，）
保丽紫晶山项目公共部位精装修工程 赶 工 措 施 2012年6月5日
一、工程概况及工期分析 1.1 工程概况 本工程保利紫晶山公共部分精装修项目工程位于南京市栖霞马群大庄6号（仙林大道与土城头路交界东南角）。 1.2工程各项目标 1）、质量目标： 本工程确保符合国家验收规范要求，一次验收合格通过。 2）、安全目标： --杜绝死亡事故、重伤事故； --不发生一般及以上火灾事故、爆炸事故、中毒事故； --施工现场达到《建筑施工安全检查标准》JGJ59-99; 3）、工期目标： 确保本工程在规定的时间——6月30日内完成施工任务。 1.3、工期难度分析 1.3.1 工期情况叙述 实际开工时间为2012年6月10日，计划竣工时间为2012年6月30日、日历工期为20天，因工作量较大，所以工期相当的紧张。 1.3.2 赶工工期重难点分析 施工班组人员多，所以每道工序施工前必须做好技术质量交底，制定详细而实施性强的保证各工序顺畅衔接，减少窝工，提高工效。
1.4、人、材、机的投入 在本工程运作中，我们将委派具有类似工程施工丰富经验的并有较强组织能力的班组长和经验丰富的各类专业人员组成项目部，保证工程按期按质完成。 我们拥有一大批长期合作的合格材料供应商，可以从中优选出满足该工程需要的材料供应商，按期提供可靠的工程材料。 二、赶工总体部署 2.1 、工期控制节点说明 本工程于2012年6月10日开工，计划竣工时间为2012年6月30日、日历工期为20天，我项目部通过对本工程招标文件中对于本工程施工进度的要求、工程资料及施工现场实际条件的分析并结合所选定的施工方法及技术措施，经过细致周密的计划安排，最终确定工期控制节点如下： 2012年6月10日－2012年6月15日完成电气工程及石材排版； 2012年6月10日－2012年6月15日完成石材进场及钢骨架焊接； 2012年6月15日－2012年6月25日完成内墙工程及天棚工程；
笔试 题型一：（市场研究，广州） ●10个行测题(3分/个) ●基本分析题（40） 1、保利地产在某地要拿一块地，要先进行项目调研，假设你作为项目调研负责人，该如何安排你的计划？（20） 2、某10月房地产成交套数与推广费用的详单（见下，记不太清了）。然后给出11月份计划66套，50万推广费用，试分析。（20） ●综合分析题（30） 材料1：08年国家刺激计划，放松信贷等，房地产迎来繁荣；国家“限购”、“ 限买“，房地产市场交易量萎缩。 材料2：房地产政策宏观微调，趋紧趋严 材料3：温家宝等人有关房地产政策的讲话 1、论述房地产市场走势与宏观经济形势的关系？ 2、尝试对当前（还是未来，记不清了）房地产市场的前景进行研判 题型二：（营销，北京/上海） ●名词解释 市场营销、4P，品牌定位，定价方法，SWOT，整合营销传播 ●材料分析 强生纸尿裤研发生产的营销案例： 1.从营销的角度分析 2.市场调查的意义、你对市场调研的看法论述 ●品牌价值 举一个你最印象深刻的品牌营销案例，分析品牌形象、定位等：怎样进行品牌形象传播 ●创新题 1.中国好声音的营销 2.如果收视率下降，怎么提高 题型三：（土建类，武汉） ●选择题（10题，每题2分） 第一题印象深刻，是压杆的临界力在什么杆端支承条件下最大。 ●简答题（5题，每题10分） a、框架结构抗震构造措施 b、四控两管一协调 后面三题都是写些关于对保利企业理念看法之类的，你进入保利要如何发展，优秀管理人员具备什么素质等等 ●案例分析（3题，共50分）） a、关于工期、费用补偿的（20分） b、模板施工方案的，跟预留洞口有关，还有三宝、四口（20分） c、构造柱的作用，和两个施工单位的比较，哪个合适？（10分） 题型四：（建筑岗，南京）
遵义保利未来城市A1地块二组团工程测量放线及沉降观测方案 编制：职务 审核：职务 审批：职务 中建四局第一建筑工程有限公司 年月日
目录 一、工程概况 (2) 二、编制依据 (4) 三、沉降观测工作的准备 (4) 四、沉降观测的技术要求 (4) 五、沉降观测中遇到的问题及处理 (6) 六、观测成果整理 (7) 七、观测频率 (7) 八、安全环保要求 (8) 九、沉降观测点平面布置图 (8)
一、工程概况 遵义保利·未来城市工程由保利集团遵义保利置业有限公司 开发，贵州建工监理咨询有限公司监理，贵阳市建筑设计院有限公司设计。本工程位于遵义市马家湾龙坑镇，在龙坑1号路与共青路及园区2路所围区域，占地面积约20万平方米。建筑面积約为80万平方米，该工程为群体工程，分别由1，2，3，4，共4个组团组成。设计为高层及商铺群，其中33层11栋、22--32层12栋，商铺群都是3层，建筑总高度分别为99.3m（33层）、120m(36#楼)，16.2m（商铺）总建筑面积約为80万平方米，结构类型为框架剪力 墙结构。见附表： 各栋号的具体参数 序号栋号层数建筑高度 （米） 主要用 途 ±0.000相对 标高对应绝对 标高值 1 1#楼28F H=84.60 商住879.60米 2 2#-1 28 H=99.60 住宅879.60 2#-2 13 H=39.3 住宅879.60 2#-3 33 H=99.3 住宅879.60 3 3#-1 33 H=99.60 住宅879.60 3#-2 18 H=54.3 住宅879.60 3#-3 33 H=99.3 住宅879.60 4 4# 32 96.3 住宅879.60 5 5# 33 H=99.3 住宅879.60 6 6# 25 H=85.60 商住879.60 7 7#-133 H=99.3. 住宅879.60 7#-2 18 H=99.3 住宅879.60 7#-3 30 H=99.3 住宅879.60 8 8# 23 H=69.30 商住879.60 9 9#-1 33 H=99.3 住宅879.60
旧城更新模式思考 ——贵州、成都考察总结 近期我院旧改项目较多，为了更好的为各地城市建设服务，在院长的带领下，我们考察了贵州、成都的诸多旧改项目。这里结合本次考察，在诸多已有理论研究的基础上，谈谈本人对旧改问题的认识。 一、国内旧城更新的现状、模式及问题 城市更新(Urban Renewal)是当今世界各国普遍面临的重大城市发展课题。它是在科学预见的基础上解决城市发展的根本矛盾的手段，即将老化的市区予以有效地改善，使其成为现代化的都市本质。城市更新绝非只是简单的拆“旧”建“新”，也不是一种“心血来潮”的短期行为，而是一个城市发展过程中的一种“新陈代谢”，是一个长期、持久、永不间断的过程。它包含着保护、修复、改造、更新、新建等多项内容，并且常常综合在一起。 （一）旧城更新的目标 一般而言，旧城更新的目标包括：1)提高城镇居民生活环境质量和居住水平； 2)改善和美化城市容貌；3)满足城市经济结构和产业结构调整,迅速发展第三产业需要；4)促进基础设施建设,改善投资环境；5)保护历史文化环境；6)完善社区结构等。目的是通过城市更新的途径，使旧城从城市功能、布局、产业结构和经济结构上进行调整，旧城的整体机能得以改善和提高，保证正常运转以适应国民经济和城市建设发展的要求，给城市可持续发展创造更好的条件。真正理解和做到社会效益、环境效益和经济效益的协调与统一。从这个意义上说，旧城更新的目标应该是提高旧城的整体机能、综合实力和吸引力，提高整个城市的现代化水平。 （二）旧城更新的模式 城市更新方式一般可分为重建、整建及保护三种模式。 1、重建：即破坏原有结构的基础并建立新的城市规划布局，对于质量低劣者可根据其不同规模进行“再开发”，让其作合理的使用。这种方式最为激进，
保利地产债务融资案例分析 一、我国房地产融资方式的现状 1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。 2.房地产信托 房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。 紧缩性的宏观政策使对银行信贷依赖性极强的房地产开发商的资金非常紧
候选人推荐报告
作者: 日期: 2
个人简历 简历时间：2014/02/10机密Con fide ntial 个人信息 姓名：白淳 性别：女 出生日期：1977/11/12 居住城市：上海 教育背景 2010.10 - -2011.09同济-同策高级营销研修班 1996.09 - -2000.07辽宁大学历史系档案学（本科） 工作经历 2003年从事房地产营销以来，历经企划、研展、策划、销售各专业领域的深入实践，积累了 别墅、豪宅、公寓、办公等业态丰富的实战经验，尤其对高端项目和大盘操作较有心得，擅长 全盘策略推进及全程目标动态管理；并在多项目营销管理、营销战术创新和营销资源平台建设、 专业平台建设和专业团队打造上积累了相应的资源和经验。 2013/3 —今同策房产咨询股份有限公司华东区域营销中心策划总监 汇报对象：华东区域总经理工作地点：上海直接下属：6人 工作职责： ?上海40余个直属在销项目营销策略总控、14个A级项目的策划执行总控； ?苏州、无锡、常州、南京、南通、安徽六家城市分公司的重点项目策略支持及执行监控； ?上海区域总部策划团队组建、策划专业平台建设、策划团队系统培训； ?分公司策划团队核心人员及骨干人员带教、不定期营销团队培训； ?上海区域总部营销团队（项目总监及项目经理）策略培训、业务专业平台筹建。 工作业绩： ?策划总控：以精简高效的策划团队，执行14个A级项目的全程策划工作，包括：豪宅类（瑞虹新城、一品漫城?壹品别墅、世茂?余山里、东方罗兰别墅）、高端公寓类（绿城?香溢 花城、天祥华府、银亿徐汇酩悦、宁波银亿东岸）、商办类（同进理想城、盛大天地青 春里、西部卓越世纪中心）、旅游地产（世茂?怒放海）和养老地产（天地健康城），专 业度和服务度深获项目总监和开发商的认可。 ?营销管控：通过年度总纲评审、季度攻坚评审、月度营销路线图、一周工作汇总、工作日报等项目管控动作构建了完整的营销管理体系，使策略与执行有机结合、根据市场变化进行计划调整，从而有效保障了40 余个在销项目营销目标和公司运营目标的超额达成。 ?分公司支持：对各地分公司重点项目提供关键节点的营销策略支持（无锡公司的富力十号、常州公司的新城首府、南京公司的银亿东城、南通公司的星光耀广场、安徽公司的坝上街环球
保利地产债务融资案例分析 第一部分 公司简介与概况 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中指100”指数样本股。截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 第二部分 资本结构的影响因素 一、企业的资产状况 由于固定资产在清算变现时的价值损失低于无形资产，因此，总资产中固定资产所占比例较大的企业负债能力强、破产成本较小，故负债比率较高；反之则反是。在保利房地产(集团)有限公司2009年度和2010年度披露的半年报、年报共四份财务报表中，数据显示该公司的固定资产比重较低且有继续下降的趋势。 二、企业的盈利能力 盈利能力强的企业可以产生大量的利润，内部积累可以在很大程度上满足企业的资金需求，故这类企业的负债比率较低。 年度 年度 三季 中期 一季 2011 - - - 0.15 2010 1.08 0.50 0.36 0.16 2009 0.81 0.55 0.44 0.13 2008 0.91 0.52 0.42 0.11
个人简历 简历时间：2014/02/10 机密Confidential 个人信息 姓名：白淳 性别：女 出生日期：1977/11/12 居住城市：上海 教育背景 2010.10—2011.09 同济-同策高级营销研修班 1996.09—2000.07 辽宁大学历史系档案学(本科) 工作经历 2003年从事房地产营销以来，历经企划、研展、策划、销售各专业领域的深入实践，积累了别墅、豪宅、公寓、办公等业态丰富的实战经验，尤其对高端项目和大盘操作较有心得，擅长全盘策略推进及全程目标动态管理；并在多项目营销管理、营销战术创新和营销资源平台建设、专业平台建设和专业团队打造上积累了相应的资源和经验。 2013/3—今同策房产咨询股份有限公司华东区域营销中心策划总监 汇报对象：华东区域总经理工作地点：上海直接下属：6人 工作职责： ·上海40余个直属在销项目营销策略总控、14个A级项目的策划执行总控； ·苏州、无锡、常州、南京、南通、安徽六家城市分公司的重点项目策略支持及执行监控； ·上海区域总部策划团队组建、策划专业平台建设、策划团队系统培训； ·分公司策划团队核心人员及骨干人员带教、不定期营销团队培训； ·上海区域总部营销团队（项目总监及项目经理）策略培训、业务专业平台筹建。 工作业绩： ·策划总控：以精简高效的策划团队，执行14个A级项目的全程策划工作，包括：豪宅类（瑞虹新城、一品漫城·壹品别墅、世茂·佘山里、东方罗兰别墅）、高端公寓类（绿城·香溢 花城、天祥华府、银亿徐汇酩悦、宁波银亿东岸）、商办类（同进理想城、盛大天地青 春里、西部卓越世纪中心）、旅游地产（世茂·怒放海）和养老地产（天地健康城），专 业度和服务度深获项目总监和开发商的认可。 ·营销管控：通过年度总纲评审、季度攻坚评审、月度营销路线图、一周工作汇总、工作日报等项目管控动作构建了完整的营销管理体系，使策略与执行有机结合、根据市场变化进行计划 调整，从而有效保障了40余个在销项目营销目标和公司运营目标的超额达成。 ·分公司支持：对各地分公司重点项目提供关键节点的营销策略支持（无锡公司的富力十号、常州公
目录 摘要 (2) Abstract (2) 1 前言 (3) 1.1 研究背景 (3) 1.2 研究目的 (3) 1.3房地产上市公司国内外研究现状 (4) 1.3.1国内研究现状 (4) 1.3.2国外研究现状 (4) 2 房地产上市公司盈利能力分析的概述 (4) 2.1 房地产的概念 (4) 2.2 盈利能力的评价方法 (5) 2.2.1盈利能力的比率分析法 (5) 2.2.2盈利能力的趋势分析法 (5) 2.2.3盈利能力的因素分析法 (5) 2.3盈利能力的评价指标 (6) 2.3.1净资产收益率 (6) 2.3.2销售净利润 (6) 2.3.3主营业务利润率 (6) 3 我国房地产上市公司盈利现状 (7) 3.1 我国房地产行业发展历程及其现状 (7) 3.2 我国房地产公司盈利状况 (8) 4保利地产盈利能力分析 (8) 4.1保利地产简介 (8) 4.2 杜邦财务分析体系 (9) 4.3 保利地产数据收集 (9) 4.4杜邦分析法下盈利能力相关指标分析 (10) 5影响保利地产盈利能力的因素 (11) 5.1 成本费用过大影响企业盈利能力 (11) 5.2 融资成本的提高影响盈利能力 (12)
5.3营业收入的减少影响盈利能力 (12) 5.4企业内部的监督管理力度不够 (13) 6 提高保利地产盈利能力的措施 (13) 6.1降低企业成本费用来改善盈利能力 (13) 6.2及时调整销售对策 (14) 6.3提高公司经营管理能力 (15) 7 结论 (15) 参考文献 (16) 致谢....................................................... 错误!未定义书签。 摘要 从2009年至今十年以来，房地产行业备受关注，国家也出台了一系列政策用来抑制楼房过热，例如国八条，限购令等，但是效果并不是很明显。房价还是居高不下。2016年年底开始，主流城市率先开启调控模式，2017年行业迎来了史上最为严苛的调控环节，政府在预售环节制度上强有力的管控下，2019年商品房价格涨幅较2018年有所下降。本文运用杜邦分析法和案例分析法，从横向对保利地产盈利能力情况进行探讨。对净资产收益率，总资产周转率，权益乘数，销售净利率等指标进行分析，通过对保利地产各指标的深入研究找出影响其盈利能力的因素，并提出提高保利房地产公司盈利能力的建议。 关键词：盈利能力；杜邦分析法；房地产 Abstract From 2009 to the present ten years, the real estate industry has attracted much attention. The state has also issued a series of policies to curb overheating of buildings.For example, the Eight Articles of the People's Republic of China, the purchase restriction order and so on, but the effect is not obvious.House prices are still high. Beginning at the end of 2016, the mainstream cities took the lead in opening the regulation mode.In 2017, the industry ushered in the most stringent regulation link in history. Under the strong control of the government in the pre-sale link system, the rise rate of commodity house prices in 2019 was lower than that in 2018.This paper uses Dupont analysis method and case analysis method to discuss the profitability of Poly Real Estate
保利地产（600048）业绩分析 专业：市场营销 学号： 姓名： I.企业简介
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，连续六年蝉联国有房地产企业综合实力榜首，连续三年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"，2009年，公司获评房地产上市公司综合价值第一名，截止2012年底，公司总资产突破2500亿元，实现销售认购1017.39亿元。 公司成立于1992年，2002年完成股份制改造后，开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖45个城市的全国化战略布局，拥有216家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。 公司奉行“和者筑善”的企业价值观，将“和谐”提升至企业品牌战略的高度，致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。将“和谐”理念始终贯彻于企业的规划设计、开发建设和客户服务全过程，研创节能环保、自然舒适的产品，提升产品品质，通过亲情和院式服务营造良好的社区氛围，赢得了消费者的广泛喜爱。 多年来，公司一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。 保利地产自成立以来，循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。未来保利地产将凭借准确的战略规划、优秀的管理能力、专业的市场运作和不断深化的品牌影响力，不断发展，继续为实现打造中国地产长城的企业愿景而不懈努力。 II.企业业绩分析及行业分析 一.财务状况 企业近五年的主要财务数据以及2012年年度报告数据，如图
城市更新理论探索与实践创新研究 2008-04-14 11:02:50 实施单位：市建委 绩效考核得分：1.6086 创新目标介绍： 一、创新创优目标的基本情况 （一）创优创新目标选择的考虑 1．应对城市化挑战。城市化是21世纪中国经济社会发展的主导因素，“以一化带五化”是杭州城市发展的基本战略，研究快速城市化背景下城市发展的理论、理念和方法是推进杭州经济社会发展的重要保障条件。 2．杭州城市建设虽领先全国，但与全国绝大多数城市一样，城市建设同样需要成熟的理论指引。城市建设始终是在经验与遗憾的总结过程中推进。然而，现代社会避免“失败是成功之母”的道路，许多遗憾与失败造成的损失是不可弥补挽回的，模拟失败、模拟实践、创新理论，以科学引领城市发展，把城市发展的成本降到最低程度是现代社会的必然要求，也是科学发展观在城市建设领域的具体体现。 3．“以路、以河有机更新，带保护、带整治、带开发、带管理”是杭州近些年城市建设的基本做法，通过前期研究确定《城市化挑战与杭州城市有机更新》理论研究命题，并把有机更新概念拓展覆盖至城市建设的方方面面。 （二）创优创新目标的主要内容 1．城市有机更新理论创新。对杭州多年来城市建设实践总结和理论探索，力求提出适合杭州城市发展的城市有机更新理论框架。 2．城市建设决策模式的创新。在有机更新理论引领下，开展中山路保护与有机更新策划，实施老城区保护与有机更新的创新实践。 3．城市建设工程项目实践创新。在有机更新理论引领下，实施城市河道绿色慢行交通工程实践，开展城市交通有机更新的创新实践。 （三）创优创新目标的工作方法 “实践总结——理论探索——实践验证——理论创新”是本创优创新目标的基本方法。工作分为三个阶段：（1）从实践到理论。杭州城市建设走在全国前列，积累了大量的实践经验，积累许多城市建设成功的理念、方法，通过分类研究、系统分析、总结概括，上升到理论探索阶段。（2）理论到实践。根据理论探索的成果，选择针对老城区、城市交通有机
门窗产品介绍 一、门窗的品类 纯木系列——纯木品质，皇家经典 铝包木系列——内木外铝，刚柔并济 木铝复合系列——金骨木衣，时尚大气 1、纯木系列 纯木系列门窗由纯实木框体和纯实木扇体组成，优良纯朴的选材，天然华贵的质量，同时又不失厚重、坚固、保温、返璞归真的感觉，门窗五金全部采用德国进口的五金传动装置，可轻松实现平开、平开上悬、推拉、折叠等不同开启方式的组合，由于框扇之间多道密封条的作用，再加上实木框扇窗体导热系数非常低，能有效地减少室内温度的消耗，其优越的性能被越来越多的用户所青睐，广泛地使用在各种风格的建筑上。 特点：全部使用北欧进口优选木材，配以进口环保水性漆和欧标五金，是欧洲的经典奢华代表。 2、铝包木系列 铝包木系列门窗由纯实木和铝合金型材搭配组合而成的新型门窗，以优良、纯实的木材作为框扇的原料，以质地细腻的铝合金型材合理地与木材结合起来，达到了既坚固耐用、抗风雨、抗日晒的目的，同时实木又保留了自身的天然本色，满足了人们贴近自然的愿望。 特点： 1、强劲的防水密封技术，欧洲最先进的隐藏式后通风排水技术，实现最大的通风换气，等压腔排水功效。 2、加宽主密封焊接技术，先进的马头型设计完美搭接，柔软的压合力度，扭动执手更舒适。 3、外铝采用无缝焊接技术，防水、气密性能更好。
4、软硬共挤的玻璃胶条防松脱技术，使胶条绝不回缩，绝不脱落，美观纤细。 5、实现6万次无障碍开启，五金采用13系，提高防盗级别。 3、木铝复合系列 木铝复合系列门窗是采用高质量的隔热断桥铝合金型材为主体，外观具有欧洲的质感和风格，同时又吸纳了国内传统的线条审美观点，内木选用质量上乘的指节材，木材的稳定性得到了可靠的保证，美丽流畅的花纹线条，在环保水性漆的衬托下，室内变的更加高雅、温馨，多道密封条的使用，其保温、密封、隔音等性能又得到了更有力的保证，进口五金的装配，为我们提供了多种开启方式，平开、可大面积地迎接空气的进入，内倾开，使空气回旋进入室内，既保证了室内外空气的对流，又避免了风雨直接进入室内，这是以往传统门窗所无法比拟的。 特点：90%型材为高质量隔热断桥铝合金，10%为北欧进口优选木材，欧标水性漆和欧标五金的配合让木铝复合系列的高贵血统得以彰显。 二、门窗的断面结构 铝包木是在纯木窗的基础上，外加铝板；以木为主、以铝为辅；木铝复合是以铝为主、内镶实木。 三、门窗产品工艺说明 1、木材 采用的木材为进口优质指接材。木材采自高寒地区，含水率在生产过程中根据地区不同一般严格控制在8%~15% 之间。木材重硬，质地细腻、花纹美丽，具有非常高的力学。经集成加工工艺处理后，材质紧密，握钉力强；使用日本大鹿胶或诺贝尔胶相拼接，不易起翘变形，是制作门窗的首选木材。 木材选材及验收标准：木材两相邻边之间不允许有较大的色差，木材对接需严丝合缝光滑无节，不能开胶，产品达到国家行业标准。不能虫蛀、针孔、斜纹、变形、弯曲、树脂漏、裂纹、夹皮、髓心松明材等不允许出现，同时不能掉漆、碰伤。刨光后长度公差+2mm,宽度公差+0.15mm，厚度公差+0.15mm，弯曲度一延长米+2mm。
目录 1公司简介 2 2 组织架构 3 3保利2003—2005年的主要财务指标 3 4保利大事纪5
保利集团 1公司简介 保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股子公司，是保利集团房地产业务的主要运作平台之一。保利房地产集团已进入规模经营的阶段，形成了自身的优势和发展潜力，目前在全国十大城市同期运作40余个项目，坚持以中高端精品住宅为主，辅之以城市地标性商用物业等，业务涵盖房地产开发、设计、建筑、销售、物业管理等全过程。 保利房地产（集团）股份有限公司从1992年正式进入房地产行业，迄今已发展了整整14个年头。作为中国房地产行业发展的见证人，保利地产随着行业的不断规范和完善，自身也在不断进步和壮大。2005年，在国资委属下的房地产企业中，保利综合实力排名第一；2005年保利地产荣获全国房地产公司品牌价值五强，2006年度保利地产集团成功入选中国房地产企业综合实力前五强，保利地产集团始终坚持诚实守信的经营原则，是国家建设部首批授予的"放心房"履行承诺企业，中国工商银行授予最高信用等级(AAA)企业，广东省消委会首批房地产诚信企业，广东省资信20强和广州纳税最高信用等级企业。 保利地产集团在房地产开发中一贯主张“和谐生活，自然舒适”，保利地产不断发展壮大的过程，就是一部打造先进性和谐人居的历史。保利地产专注于项目的开发，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅，从上个世纪开发保利花园开始，保利地产对于和谐、自然、舒适的产品特色营造，代表了一个新居住时代的发展方向，引领着时代的潮流，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。 保利房地产（集团）股份有限公司确立“务实、创新、规范、卓越”为企业经营理念，始终坚持以经济效益为中心，以房地产为主业，积极提高核心竞争力和凝聚力，目前拥有大批高素质专业人才，以务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的广泛认同，保利地产品牌已深入人心。随着公司规模不断壮大，保利地产将继续打造精品，创造和谐生活，依法经营，规范管理，以行业旗舰的风采打造中国地产长城
保利地产目标客户群分析 摘要：作为一种市场分析的手段，作为一种提升企业竞争力的工具，目标客户群分析越来越受到房地产业界的关注。正确认识房地产目标客户群的概念和分类对于正确应用市场分析意义重大。本文从客户满意度、目标客户群的定义、锁定目标客户群的依据、目标客户群的特征分析、居住追求共性分析五个方面阐述了目标客户群的相关要点。 关键词：市场分析，目标客户群分析 Poly the target customers analysis Abstract: As a market analysis of the means to improve enterprise competitiveness as a tool, the target customers analysis has been getting real estate industry concerned. the right to meet the target customers of the concepts and classification for the right to apply meaningful market analysis. from the customer satisfaction, the target customers of definition, the target customers, the target customers of the features of analysis, the pursuit of common analysis of the five aspects of the target customers. Key Words: Market analysis,Target customers analysis 1 概述 一个楼盘的建造，有规模之分，有产品档次之分和建设区位之分，购买层次更是不一样。因而，产品的定位显得尤为重要。产品定位是将具体产品定位在消费者心中。具体到房地产产品定位，就是在选择和确立目标客户基础上，通过前期营销策略的调整和深化过程，在相应固定目标客户中对楼盘的亮点已全面发掘，并将最为突显的亮点予以全力推广或宣传。房地产定位的关键，就在于抓住主要目标消费群体的主要利益需求，针对性地进行产品开发。 为了更好的为目标客户群进行分析，本文首先引入了客户满意的相关知识，然后从客户满意度、目标客户群的定义、锁定目标客户群的依据、目标客户群的特征分析、居住追求共性分析五个方面阐述了目标客户群的相关要点。最后通过圈层的概念，运用石象湖国际旅游度假中心的例子具体分析了应该怎样进行目标客户群分析。 2 客户满意 2.1 客户满意的定义 我们对目标客户群所作的分析核心是对客户心里满意度的分析。房地产销售的目标是客户满意。“满意”是一个心理学术语，是指人的一种肯定性的心理状态。这种状态是由于外界的某种刺激使人的某种需求或期望得到满足及“合意”，从而使人感到某种“快意”。满意的前提是外界的这种刺激，包括物质、精神及二者结合的刺激。因此，市场营销学大师菲利普·科特勒(Philip Kotler)给客户满意下了一个定义“: 客
今天第一讲是关于目前最火热的养老地产的，介绍保利的一个养老项目——西塘越。这是世联顾问做的一个养老案例系列研究，其他案例也会在之后陆续发布，请大家保持关注。 整体介绍 谁都不否认，养老地产是一个经济效益和社会效益兼得的新业态，而地产界的初次尝试大多伴着对市场的迷茫与试探，当然更多的是对机会的判断与把握。西塘越，保利地产在养老项目上的首次试水。虽然项目的养老概念尚未真正成形，但西塘越在地产开发上却已取得了成功。 项目位于千年古镇西塘，区位优势突出，联动长三角，距上海、杭州、苏州均在百公里以内。西塘越业态丰富，别墅、多层、老年公寓、康复中心一应俱全。 但该项目真正的借鉴意义来自于其去化情况的前抑后扬所渗透出的市场信号：项目最初定位于长三角首席人文养生社区；前期营销主打善居养生概念，市场反应冷淡；之后开始主打旅游度假养生投资概念，项目目前整体去化情况较好。 目前，项目的养老概念仅作为取地手段，运作上仍以住宅销售为主。特别是由于股东开发理念上的差异，项目开发至今，有关养老设施的打造、运营等核心问题仍然悬而未决。虽然西塘越的业主何时能享受真正的养老服务仍然是个问号，但有一点可以肯定，当您在阅读这本养老案例手册的时候，甚至就在笔者写下这篇文章的时候，可能就有一位客户在某个养老地产项目的租售合同上签了字…… 这些概念的脱节与动作的迟滞并不妨碍西塘越成为我们界定养老地产真与伪的鲜活样本，因为我们通过西塘越回答了养老地产项目上两个最重要的问题：其一，以养老概念取地，需要设置哪些核心配套项目？其二，采取什么样的营销手段抓取核心客户，让开发商既打响养老项目品牌又实现稳定营利——鱼与熊掌兼得？ 位置交通 保利·西塘越于嘉善西塘次中心的南新城区，毗邻国家级休闲旅游景区的居住新城区。嘉善地处长三角中心区，是嘉兴东接上海的门户，定位为“全面融入上海大都市的现代新城”，未来将着力于依托上海进行发展。 项目所在区域交通通达性高，通过完善的高速公路网及高铁交通将辐射范围拓宽至长三角城市群。区域通过三横一纵高速路网+高铁交通与外部对接，其一小时城市圈将上海、苏州、杭州等核心城市纳入其中，形成广阔的辐射腹地。
城市更新规划发展现状研究 城科201 罗波 一、研究背景 近代工业革命随之带来的诸多问题使城市更新成为西方政府和公众所关注的重大社会问题。在我国，随着经济的飞速发展和人民生活水平的提高，人们对环境质量的要求日益提高，但是随意性与盲目性的大拆大建的更新方式在城市中越演越烈，其中重要的原因是由于缺乏统一的城市更新规划指导，政府决策、投入力度、建设管理等方面缺乏足够依据。 二、城市更新的定义 1858年8月，在荷兰召开的第一次城市更新研讨会上，对城市更新作了有关的说明：生活在城市中的人，对于自己所居住的建筑物、周围的环境或出行、购物、娱乐及其他生活活动有各种不同的期望和不满；对于自己所居住的房屋的修理改造，对于街道、公园、绿地和不良住宅区等环境的改善有要求及早施行，以形成舒适的生活环境和美丽的市容抱有很大的希望。包括所有这些内容的建设活动都是城市更新。 三、城市更新理论的发展 1、国内城市更新规划的研究始于改革开放后，代表性的有80年代初陈占祥的“新陈代谢”观点和90年代初吴良镛的“保护与发展”角度，主要是针对历史环境的更新。 2、1999年出版的《现代城市更新》是国内最早的、最具系统的城市更新规划著作，书中针对当时城市更新的现状和问题，着重分析介绍了城市更新的历史发展、基础理论、类型模式、系统规划和组织实施，并结合作者的实践以及一些实地调查案例对其理论和方法进行了剖析。 3、2000年以来，对城市更新的研究由强调物质环境的研究开始转向经济、社会、文化等诸多方面，更加注重城市建设的综合性和整体性。 四、研究方法 l 、文献查阅与实地调查相结合的方法
广泛搜集查阅相关的文献资料进行梳理与总结，形成城市更新规划的研究基础；通过问卷调查、访谈，获得研究的数据。 2、综合分析的方法 以整体性的原则、综合性的原则、协调性的原则分析与城市空间发展相对应的城市更新策略与模式，把握主要矛盾，抓住主要问题。 3、比较分析的方法 通过纵向的比较研究分析建国后城市空间结构调整与城市更新之间的关系，揭示其规律与内在原因：通过横向的对比研究更好地借鉴英美发达国家城市更新的成功经验。 五、存在的问题 1、目前对城市更新的研究多以“城中村”改造或历史街区保护等微观的问题，或者对于个别城市的更新实践进行研究，宏观方面的研究偏重，缺乏对社会问题的解决研究。 2、国内对于英美国家的研究更多的借鉴其成功经验，但国外的城市发展模式与城市规划体系与国内有很大区别，缺乏适应我国现实国情、能够应对我国大城市快速发展的更新方式。 3、城市更新规划应着眼于改善城市内部环境、促进城市空间的可持续发展，但目前缺乏城市更新专项规划的内容与执行研究，规划编制、管理、实施缺乏足够依据。