一、新保利大厦概况
新保利大厦为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。
二、项目开发背景
■区域市场概况——东二环写字楼总面积约355079平方米
■区域竞争项目——三大竞争对手
■项目地块资源分析——区位地段好、交通便利
三、项目定位
■产品定位——高档甲级写字楼
■目标客户群定位——国外大型企业、机构
四、项目楼层规划（附图）
五、建筑设计
■外立面设计
■结构设计
■办公空间设计
■楼通道设计
六、项目特色——系统生态节能
■高效节能的建筑外立面
■多重系统
■系统节能
七、项目配套
■吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心。
■大堂首层设咖啡厅。
■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮。
■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅。
■3,210平方米健身中心。
■健身中心设标准4道25米游泳池。
■300平方米的空中咖啡厅。
八、项目精装修标准（附表）
写字楼是最能体现区域经济活力和发达程度的晴雨表。预计在2008年，东二环区域办公物业商业面积总供应量将达到40万平方米以上，甲级写字楼的面积预计可达到15－16万平方米，其中包括：第五广场、新保利大厦以及凯恒中心等。以位于东二环核心位置的新保利大厦为例，是目前为止在东二环区域具有国际甲级写字楼标准的典代表。
新保利，新建筑
——新保利大厦产品设计解析
一、项目概况
新保利大厦项目位于市中心东城区东四十条桥西南角，地处东二环与平安大街交界处，地理位置优越，交通极为便利。项目为高档甲级写字楼，规划占地面积10600平方米，总建筑面积约103308平方米，共27层，地上23层，地下4层。大厦除了国际标准开间的写字楼外，还配套有精品店、高档餐饮、健身中心（含4泳道标准泳池）等。
新保利大厦——参数指标
物业类型：甲级写字楼
建筑结构：钢筋混凝土的混合结构
规划建设用地面积：10600 平方米（不含代征城市公共用地面积）
建筑总面积：103308平方米
绿化用地面积：3187平方米
建筑高度：98米
停位数量：地上机动车停车数量：19辆
地下机动车停车数量：500辆
地下自行车停车数量：300辆
楼层：地下4层，地上23层，商业吊楼8层
电梯数量：26部(办公区15部)
均价：3000美金/平方米
二、项目开发背景
1、区域市场概况
项目所在的东二环商务带是集高档写字楼、星级酒店、大型企业总部、商业配套为一体的立体多功能新型商务区。东二环区域主要现有公建项目总建筑面积约954484平方米，其中写字楼面积约355079平方米。随着东二环商务带的大规模集中建设，预计在2008年区域市场将集中建成一批重点甲级写字楼项目。
2、区域竞争项目
项目名称项目规模均价
第五广场总建筑面积：12.4万平方米3000美金/平方米
南新仓国际大厦总建筑面积：10万平方米17000元/平方米
银座总建筑面积：16万平方米20000元/平方米
3、项目地块资源分析
（1）区位优势
新保利大厦位于东二环东四十条桥西南侧，是皇城文脉与现代商务结合的区域。该区域商务配套日臻完善，具备国际商务枢纽功能，是东二环商务带唯一集办公、银行、文化场所、各方机构的商务核心区。
（2）交通优势
①地面交通
◆东直门交通枢纽：距离亚洲最大的现代化立体交通枢纽——东直门交通枢纽仅2分钟车程，到机场只需约17分钟，未来可实现市区与首都国际机场的高效连接，成为京城商圈中能够最快到达机场的宝地。
◆东二环：二环路为京城最早修建，连接着东城、、
西城、宣武四大最为古老的城区，新保利大厦部交通道路
与东二环辅路直接连接，车辆驶出大厦即可快速进入二环
主路，形成项目外一体化的交通路网。
◆东四十条桥：平安大街与工体北路的联结点，1公
里分至东直门和门，与CBD的直线距离不超过3公里。
◆地铁东四十条站：新保利大厦地下一层设出入口与
地铁连接，交通路网更为便捷。
◆平安大街：的第二条“长安街”，有机连接东西城
区。
②地下交通
东四十条地铁站与项目地下一层直接连通，去往国贸商圈、建国门商圈以及金融街十分顺畅，为企业员工提供了高效的人性化交通路线。
三、项目定位
1、产品定位
新保利大厦定位世界级写字楼，强调自然生态、高效节能的人性化标准，体现现代化人文办公、绿色办公的理念。
2、目标客户群定位
CBD商务区是外资机构最集中的地区，被定位为重点吸引跨国公司总部和地区总部，以发展现代服务业为主导，以培育国际金融产业为龙头的产业区域。从行业分布来看，主要集中于IT通讯、贸易、顾问咨询、传统制造业、金融保险投资等行业。未来外资机构在CBD 的写字楼需求一直呈上升趋势；金融街商务区是国大型金融机构聚集的最活跃区域。因此，新保利大厦以国外大型企业、机构作为目标客户群。
四、项目楼层规划
地下一层平面图
首层平面图
吊楼层平面图
写字楼层平面图
五、建筑设计
1、外立面设计
（1）采用柔索玻璃幕墙
新保利大厦采用钢框架筒体混合结构，承托90米高、68米宽单层双向点式柔索玻璃幕墙，超越了先前世界最大的德国慕尼黑凯宾斯基饭店（其高度仅为45米）。
项目在无桁架网索结构上，以强韧钢索连接整幅玻璃幕墙，赋予建筑艺术品般饱满、雄浑、贯通的风。玻璃幕墙采用高效节能进口玻璃，通透性极强，并能有效防止紫外线射入。（2）采用铜板幕墙
新保利大厦铜板幕墙位于项目南立面，面积约为1850平方米。选材TECU—Brass（太古黄铜），此种铜可随时间和气候影响，转变多种丰富色彩，涵丰富深具历史价值感
（3）金与石的搭配
新保利大厦立面材质通过洞石与黄铜的搭配，创造出富于变化并极富民族风格亦国际化的视觉感受，其竖向洞石遮阳百叶和开放式铜板幕墙在国都尚属首例。
（4）遮阳百叶
新保利大厦西侧和南侧的玻璃幕墙外面采用国首例竖向石材遮阳百叶，并与玻璃幕墙保持一定距离，成为“双立面”大厦。大厦采用意大利进口罗马洞石。
大厦百叶排列遵循地区春分、夏至、秋分、冬至自然规律，通过石材和层玻璃幕墙形成一定角度，保证冬季最大限度日照与夏季最大限度遮阳效果，夏季遮阳系数达0.72，即70%多的被遮挡于玻璃幕墙之外，节约空调运营成本，使室光线自然柔和。外墙玻璃为双Low-E 中空玻璃，即玻璃表面涂有节能镀膜，节能环保更为深入。
2、结构设计
（1）特式吊楼设计
项目东北面悬挂着一座底部无支撑的8层钢结构特式吊楼，结合中国传统文化元素与现代高科技，外观设计借鉴了中国传统的叠式灯笼造型，以波浪型的外壳与横向、竖向钢结构线条组成了美仑美幻独具审美效果。
吊楼镶嵌于90米高的大堂中，高约45米，重约5000吨，顶层与写字楼11层（电梯标号15层）通过天桥连接，一侧和核心筒相连，另一侧下方则全无支撑，距离地面约7.2米，上方采用桥梁式斜拉结构。
（2）中庭设计
新保利大厦独创目前最高的90米挑高摩天中庭，千余平米无立柱大堂，尺度宽敞通透，令空间独具豪阔美感。
特色小结——多维采光
新保利大厦西立面50米至90米处，独创面积达480平方米的单层双向柔索玻璃幕墙“采光天窗”，为通透、轩昂、开阔的无柱式大堂及办公区域增强自然通风及采光。南立面也设有50米高的玻璃幕墙，配合中庭及外围的多重采光，形成大尺度办公空间，整座大厦通透明亮。
3、办公空间设计
（1）国际标准柱距
大厦楼层由规格为9米*13.5米，9米*9米的跨钢结构构成，大跨度空间拥有更宽阔视野和更舒适的办公氛围。客户可根据自身需要，自由规划、分割旷度空间。
（2）4米层高
新保利大厦设计标准层高为4米，净高约2.9米（比普通办公楼高出0.3--0.5米），轩
敞、舒适、明亮。
（3）空中流水花园
以“生态商务与绿色商务”为主旨，新保利大厦采用独特的室造景手法，在22层（电梯标号27层）和23层（电梯标号28层）设计了面积约750平方米的空中流水花园。通过园林的布置、流水的叠落，形成新颖、别致的景观，巧妙地将结构桁架隐藏其中。
（4）每层4—6部专梯
新保利大厦在写字楼特别配备了总共15部高效电梯，分高、中、低区，电梯数量分别为6部、5部、4部，为企业提供高效、便捷的交通。
4、楼通道设计
（1）人车分流
新保利大厦分别有轿车道，货车道，地下一层地铁通道，步行人流通道，使进入大厦的人、车流合理自然分开，确保大厦人、车安全以及人群间相对的互不干扰。
（2）立体交通系统
◆地下车库、商业与写字楼之间设计了多样化的部交通流线，共计26部德国原装进口蒂森电梯组成一个整体高效的立体交通系统。
◆商业部分：地下一层商业拥有通往首层的4部扶梯（2上2下），并设有客梯及货梯，同时设置专门的御货区；吊楼商业有独立的4部电梯，东侧有能到达大厦任意层的服务梯1部，顶部有天桥与写字楼12层相连，确保写字楼办公环境不受商业人群干扰。
◆写字楼部分：设15部高效电梯，分为高、中、低区（梯速为2.5m/s~4.5m/s，轿厢载重1T/2T），电梯数量分别为6部、5部、4部，写字楼区域候梯时间约30秒，为提高工作效率创造了良好条件。另分别在大厦北、东西南角各设1部，共3部服务梯，兼消防梯。
六、项目特色——系统生态节能
1、高效节能的建筑外立面
（1）形体节能
新保利大厦壮阔雄伟的三棱体造型，体形系数仅为0.1
（建筑物与室外大气接触的外表面积与其包围的体积之比，即
建筑物体形系数），建设部2005年7月1日颁布实施的公共建
筑节能设计标准规定公建的体形系数应不大于0.4。
（2）双层窗加遮阳系统
在面对最多的晒射和户外环境的南外立面墙和西外立面
墙，设计双层窗加遮阳系统。利用“生物气候缓冲层”有效防
止过渡热辐射，减少室热损失，与传统幕墙相较，双层幕墙大
体能够减少20-25％的能源消耗。
2、多重系统
新保利大厦特别强调室的空气质量，要求建筑物具备良好的自然通风、充足的日照等条件，并严格控制使用含有害物质的建筑材料。
（1）空调设备
新保利大厦采用世界一流的空调设备：美国“York”离心制冷机、“Johnson”楼宇自控、“Carrier”空调箱、美国进口湿膜加湿器、丹麦“Grundfos”进口水泵以及“斯频德”冷却塔等设备，世界一流空调设备，确保空调系统高效、节能、稳定地运行。
（2）四管制变风量空调系统
系统采用四管制变风量空调系统，通过楼宇自控设定温度，自动调节室送风量，按需供冷（热）。
（3）采用变频技术，降低空调能耗
大厦空调冷热水系统均采用目前世界公认的最节能的二次泵系统，二次泵系统和空调箱风机配备世界最先进的VLT6000系列空调专用变频器，水泵和风机节能效果高达20-40%。（4）滴下浸透气化式抗菌加湿器，避免冬季静电“袭击”
新保利大厦配置了空调加湿系统，空气湿度可由客户自由选定，避免嘴唇干裂和静电“袭击”。
（5）先进的光源灭菌和高效电子消毒净化技术
空调系统采用当今世界最先进的光源灭菌和高效电子净化技术，该技术可快速杀死包括SARS等20多种通过空气传播的细菌和病毒，效率高达99.7%，使大厦空气品质达到医院二级净化环境标准，有效地改善室空气质量，避免有害气体对人体的侵害。
（6）过渡季节充分利用天然冷源
新保利大厦设置了过渡季节换热系统，通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，为大厦在过渡季节提供空调用冷冻水，还可通过加大新风量的措施充分利用室外免费冷源，节能效果明显。
（7）汲取免费的天然冷源
大厦特别设计经济冷源系统，可以最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。
3、系统节能——将环保进行到底
（1）数控节水系统
将节水理念贯穿在建筑的每个环节，大厦综合节水性能显著，具体表现在：
■空调冷却水循环使用。
■冷却塔采用飘水量小、节水节能低噪音型冷却塔
■设中水系统，实现水的重复使用
■卫生间选用红外感应装置，有效节约水源
（2）智能配电——节能节力
新保利大厦采用世界知名品牌ABB高低压配电柜及自动控制系统，高效的智能控制系统，打破惯常的人工配电，利用先进设备精确计算各种用电参数，自动调节，节省人力和能源。
七、项目配套
■吊楼1—5层（电梯标号3-8层）约6022平方米国际顶级商业中心，国际顶级高档品牌或特色商业。
■大堂首层设咖啡厅，良好的商务办公氛围，是客户会客、小憩的最佳场所。
■大厦地下一层设有约1,900平方米高档餐饮，为客户提供更舒适的用餐环境、更便捷的商务空间。该层层高约为6.5—8米，且与首层通过4部扶梯相连。
■地下二层设有约1,260平方米员工餐厅，为大厦办公人员提供良好的用餐环境。
■3,210平方米健身中心。
■健身中心设标准4道25米游泳池，泳池上方通过玻璃采光天井引入室外自然光线。
■吊楼顶层设置了约300平方米的空中咖啡厅。
决策观点：
新保利大厦可以被列为高科技生态化写字楼，高科技生态化的写字楼在国的发展时间不超过5年，之所以现在流行，不仅仅因为高科技能提高写字楼的租金或者售价，更关键的是高科技的技术含量，它很大程度上提高办公空间舒适度。舒适度提高到作为办公空间的第一考核指标，包括温度、湿度、噪音等等。这些在以前写字楼里面是考虑得比较少的技术指标体系。现在的写字楼里面更多重视这些方向，因为高科技的目的就是解决这些问题，传统的工艺、技术它可能解决不了这些问题，必须用一些新的技术来解决。
高层建筑中的商业综合体设计 --以成都来福士广场为例的案例分析 随着我国城市经济的快速发展，高层建筑作为一个有力的证明，如雨后春笋般林立而起。同时随着人们日常的生活需要多样化，高层建筑由原来的独立单一功能，逐渐演变为一个集合了办公、酒店、餐饮、娱乐、商业等多功能融为一体的城市商业综合体。与普通的单体高层建筑不同，商业综合体不仅需要单独考虑每一个单体的形态、功能、结构等一系列基本高层建筑的参数，更多的则需要考虑各个单体的组合以便更好的反映商业综合体作为“微型都市生活体”的这一意识形态。 项目简介：建于原四川历史博物馆旧址，位于成都市主干道人民南路与一环路交汇点，主要通过半围合式塔楼布局烘托出中心广场的公共休闲空间，裙房和地下空间为一个与地铁站相连的超级时尚购物中心，五栋白色的混凝土清水塔楼则包含了国际甲级写字楼、酒店及国际高端服务公寓、城市豪宅等复合功能，并且收放自如地在塔楼之中嵌入诸多商业和公共空间，同时给人们提供了大量的室外活动休闲和体验空间，正如霍尔所说“建筑就是为了给人们带来更好的城市体验，让建筑与人和谐共生，所以我们在来福士广场设计了非常好的公共空间。” 下面结合着本案例从以下几个方面对高层商业综合体进行分析和理解： 一：设计理念 首先简单介绍一下这个高层建筑组团设计中的理念：强调整体化的都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。 他所述说的建筑体的孔隙性，以及还空间于市民，这些理念更好的诠释了建筑的人文精神，人与建筑的互动性在这里也得到了很好的诠释。如下图所示： A：建筑的孔隙性：大部分高层建筑着重表达外观世界，对内部的表达以服务和装修环境表达居多，当然这无可厚非，但是成都来福士给了我们另外的一种探索研究的可能性： 1.与封闭的具有使用者局限性的屋顶花园不同，这里以开放的屋顶平台来取代，增加了建筑本身的活力和屋顶平台的利用率，把服务对象扩充到整个市民。
成都来福士广场案例分析 全球化的趋势势在必行，而建筑行业作为一个辐射范围甚广的领域，更是十分鲜明。全球化给我国原本的设计环境、政府政策、人们思想等一系列的变化。那么作为全球化大旗下的一个产品，成都来福士感觉是比较成功的。下面关于本案例我想从以下几个方面进行分析和理解： 一：来福士商业综合体的设计理念 首先简单的介绍一些来福士广场，正如来福士的广告所说每一座来福士建筑均出自世界知名大师的手笔，所以这个项目本身具有它自身的特殊性，它的决策者更多的是来福士集团，相关政府的决策者起到了推动的作用，就其自身来说，设计谁来做也许都会达到自身的功能需要，但是霍尔的设计感觉还是很可人的。 自2003年霍尔的北京的当代MOMA出现以来，他的作品作品如雨后春笋般出现在在南京、成都、深圳、天津、北京、天津等大城市，以及他的最新作品青岛文化艺术中心。在中国有这么多作品的国外明星建筑师中，他的确是凤毛麟角的一位。这也充分说明了相关决策者对霍尔本身的认可，也侧面的反映出了霍尔的建筑所带来的名牌效应，以及其背后所蕴含的商业利益。而这也间接的反映出了不同范围的人群，比如文化艺术中心的受益者普通大众，商业综合体里面的消费者，办公人员对建筑的认可。 在这个建筑群里所需要体现的是：强调的整体化都市功能与形式、建筑体的多孔隙性、还空间于市民、融入三峡理念的中庭广场、用现代环保技术打造超级绿色建筑等概念，希望带给成都市民一种兴奋的体验。城市在眼前缓缓展开，可以感受到来福士这个“城中之城”的城市内涵。这些就是霍尔的创意灵感和设计理念。 从下面这张图片中可以清晰地看到，与传统商业综合体不同的外向表现不同，他要营造的是一个内向的空间。
fisaa 北京奥特莱斯案例调研报告 名称 建筑 面积 商品均价 （元） 人均消费额 （元 /人/次） 商品档次 所属商圈 发展潜力 爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-1000 1000-2000 中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000 一 — 中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯 一 一 一 — 中央别墅区 良好 上海奥特莱斯 110,000 500-1500 1500-2500 中高档 郊区（道路 干线汇集 地） 良好 1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通: 2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。 二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北 （1）北京奥特莱斯布局 女郊农 场 北苑 爱家 outlets — 人大处 UI ? d 鲁谷 北京两站;: 広里 燕莎 outlets 济 朝阳门 香山 活力东方 outlets 东 MB ￡ 71 QI 定福庄 赛持 outlets
（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。 （2）周边环境
建筑概况 （4）经营状况 （5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯） 奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。 上海奥特莱斯的经营特色说明如下：
三里屯商业项目市场分析 宏观环境因素分析 北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004年实现地区生产总值4283.3亿元，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。 财政收支：2004年完成地方财政收入744.5亿元，比上年增长29.7%。价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为101%，高于上年0.8个百分点。 投资：投资增势趋于平稳。2004年全社会固定资产投资2528.3亿元，
比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。 批发零售业： 全年批发零售业实现增加值263.7亿元，比上年增长6.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额2191.8亿元，增长14.4%。 全年销售机动车44.7万辆，比上年增长9.8%。 房地产业： 2004年房地产业实现增加值228.4亿元，比上年增长15.7%。 全年完成房地产开发投资1473.3亿元，比上年增长22.5%； 商品房开复工面积9931.3万平方米，增长9.5%； 竣工面积3067万平方米，增长18.2%。 商品房市场需求活跃。 2004年商品房销售面积2472万平方米，增长30.4%；其中，商品住
宅销售面积2285.8万平方米，增长29.1%。 全年商品房销售额1249.1亿元，增长39.1%；其中商品住宅销售额1085.1亿元，增长37.5%。商品房价格有所上升。 全年商品房平均售价为每平方米5053元，比上年提高316元；其中，商品住宅平均售价4747元，提高291元。 存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积708.3万平方米，成交金额217.7亿元，分别比上年增长81.6%和78.2%。 旅游业： 全年接待海外游客315.5万人次，比上年增长70.4%，比2002年增长1.6%。旅游外汇收入31.7亿美元，增长66.8%。 接待国内旅游者1.2亿人次，比上年增长36.8%；旅游收入1145亿元，增长62.2%。 年末，全市共有星级饭店613家，客房数达到9.1万间。客房出租率64.7%，比上年末上升13个百分点。 人口： 2004年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7万人，比上年末增加36.3万人，增长2.5%点。 2004年末，全市户籍人口1162.9万人，比上年末增长1.2%。 居民生活： 2004年城市居民人均可支配收入15637.8元，比上年增长12.6%
东直门来福士-是鸡肋还是宝？ 位于东直门的来福士广场购物中心6月份就开业了，虽然位处东直门这样寸土寸金的地段上，但好像一直人气冷清，来福士为何会如此“落魄”，几乎成为食之无味弃之可惜的“鸡肋”？是把它丢弃，还是改变“烹制”的方法，使它变成美味的“盛宴”？ 问题一：品牌重复率高缺乏特色业态组合不尽合理 对来福士购物中心总体印象还算不错，整体设计、细节装潢和品牌选择上都能看出开发商的用心良苦，来福士属于比较精致型的购物中心。 来福士购物中心的体量比较小，商场部分只有不到3万平米，大概是西单大悦城的四分之一；一共6层，每层大概有10来个店铺，逛起来不会累但却不尽兴。主力店是CKJ和H&M，ZARA...并非高不可攀的大牌奢侈品店。来福士购物中心里的品牌都不是很贵，但又并不低档，可以说是价位合理，比较适合年轻人、小白领来消费。来福士引入小南国、鹿港小镇、豆捞坊、汉拿山、面包新语、满记甜品等时尚餐饮品牌，B1层汇集各类小吃。 但在店里逛了一圈发现，除了H&M、ZARA、屈臣氏具备一定人气外，商场内杰克·琼斯、ONLY等品牌都难见顾客，基本上从3层开始就几乎看不到人影。不仅如此，来福士广场内的餐饮品牌对于消费者好像也没有太大号召力。另外虽然已经开业近半年，但品牌入驻率尚未达到100%，仍有数家店铺没有开业。
购物中心的业态组合不尽合理，以餐饮品牌为例，每个楼层都有，较为分散会使消费者感觉不便。此外，由于品牌重复率高缺乏特色致使来福士广场开业至今人气一直比较冷清，商场的品牌应该进一步加强，才能对消费者更具“杀伤力”。此外整个购物中心由于面积有限，造成了空间布局略显狭小。
北京朝阳公园案例分析 班级：城乡规划1402班 姓名：刘广平 学号：140860224 指导老师：胡金良 日期：2017.09.14
一、公园区位及概况 北京主要公园绿地大多位于城市的中部及西部!东部较缺乏新朝阳公园将对完善北京市园林绿地系统起到重要作用。 北京现有公园绿地以皇家园林(古迹公园)最具代表性!新朝阳公园将试图在北京现代公园中占据重要地位!成为新时代园林的代表作!与颐和园$奥林匹克公园呈鼎立之势。 朝阳公园在项目安排上表现了对奥林匹克运动的支持!更重要的是在环境的改善上体现了对绿色奥运’的支持% 园林艺术与体育文化一样!是世界各国$不同民族间交流的手段% 从这点来说!朝阳公园也表现出了对奥林匹克运动的理解和支持。
二、公园设计理念 一个公园必须继承该地域的地方景观与文化, 公园在整体上作为一种文明财富存在! 必须保持它所在地方的自然化和历史方面的特色。 1、生态自然理念：“天人合一”是古代先人优秀的哲学思想反映了古代人类对自然的认知和采取的态度方案的生态理念也源于这一朴素的自然观 在继承先人思想的基础上规划融合了当前的可持续发展的理论和现代的生态观,采用综合完整的生态设计方法在公园所处的自然地理环境条件下公园的要素,设计力求与自然的和谐统一和对生态环境最大限度的改善. 2、文化理念：规划依托传统文化 和悠久历史努力塑造，“朝阳文化”使 其成为具有强烈时代特征和丰富内涵 的新园林文化，丹凤朝阳"是古代神话 中的优美图景象征高贵和吉祥。而“龙 凤呈祥"也象征着圆满%富贵与祥和规 划将凤凰作为公园主要平面构图元素 既与公园名称相对应又与奥林匹克公 园中的“龙湖”相呼应，可谓一箭双 雕。
可口可乐北京奥运推广案例分析 一、公司背景 可口可乐总部位于美国亚特兰大。它起源于一八八六年美国佐治亚州亚特兰大城一家药品店。可口可乐公司是世界最大饮料公司，也是软饮料市场的领袖和先锋，透过全球最大的分销系统，畅销世界超过200个国家和地区，占全世界饮料市场的48%，其品牌价值已超过700亿美元，是世界第一品牌。目前可口可乐在世界各地市场皆处领导地位，其销量远远超越其主要竞争对手百事可乐，被列入吉尼斯世界纪录。 二、案例基本描述 可口可乐公司自1928年赞助奥运会以来，从未停止过赞助奥运活动。在2008年北京奥运会举办期间，北京成为了全球关注的焦点同时也成为了各级赞助商奥运营销争夺的焦点。可口可乐作为有着80年奥林匹克合作历史的大品牌自然不会放过这次的奥运契机，更想借此契机继续扩大自身在全世界的品牌影响力和产品占有率。在2008年北京奥运会期间，可口可乐不惜重金进行了7年以来最大规模的一次奥运营销推广活动。 在最初的奥运圣火传递阶段，北京城内到处可以看到可口可乐的员工在免费发放饮料、扇子、三角旗等火炬接力助威纪念品，可以说可口可乐已经成功打响了奥运营销的第一炮，成为整个活动当中准备最充分、启动最快、声势最浩大的赞助商，在北京城内掀起了一场红色旋风。 在奥运赛事期间，可口可乐更是放出豪言：“能上广告的地方，就买下它，不能上广告的地方，就把它刷成红色。”可口可乐立志把北京营建成奥运营销的主场，并在世贸天阶、朝阳公园和奥林匹克公园等地设置可口可乐体验中心和畅爽地带。与此同时，可口可乐有着30年历史的传统奥运营销活动“纪念章交换活动”也正式在北京启动，可口可乐公司为此早已做好充足的准备，在每个畅爽地带和体验中心都设置了可口可乐纪念章交换中心。一枚小小的纪念章不仅承载了可口可乐的品牌诉求，更是借助纪念章交换活动的盛行将可口可乐品牌获得极大的关注度，提升了品牌影响力。 在整个奥运会举办期间，可口可乐可以说是在营销上不放过任何一个角落，奥运会期间各大超市除了放置可口可乐冠名制作的奥运赛事日程表外，堆头、端架等优势的陈列位置也都是由可口可乐控制着，甚至部分超市里可口可乐系列产品的陈列要超过百事可乐三倍以上。在奥运村内外可口可乐几乎每天都会有一个新闻发布会，有时候一天两个。可口可乐公司充分利用媒介，大大提高了可口可乐的曝光率。 在代言人选择方面，可口可乐公司也要充分体现北京奥运精神，所选代言明星要拥有广泛的粉丝群体和积极向上的精神面貌，并结合年度可口可乐公司组织的奥运火炬手投票活动，最终确定由体育明星刘翔、姚明、郭晶晶和影视歌红星
凱德置地案例分析 一、簡介 1.基本資料： 總部：新加坡 成立時間：1994 總裁：廖茸桐 資產總值：99億美元（截至2010年底） 凱德中國是新加坡嘉德置地集團在華投資業務の統稱。它包括凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用中國和雅詩閣中國四大業務單位以及其所涉及の房地產金融業務，由凱德中國常務委員會協調管理。 凱德中國是中國領先の房地產外企，是中國最大の商場擁有者和經營者，是中國最大の服務公寓業主和運營商，是業界領先の房地產基金和信託基金經理。 凱德置地是新加坡嘉德置地集團在華の全資子公司。凱德置地自1994年來一直致力於全國高品質住宅、寫字樓及綜合商業專案の投資、開發與管理。凱德置地在中國開發高品質住宅、商業專案，規模逾1,000萬平方米，管理資產約500億人民幣。其中標誌性の綜合商業專案品牌來福士由凱德置地自行開發管理，集住宅、商場、辦公樓、服務公寓、酒店等多種業態，在城市交通樞紐區域打造“城中之城”。 2.發展歷程 2000年，新加坡政府控制の淡馬錫財團將旗下の發展置地和百騰置地合併為嘉德置地，其在華業務也更名為凱德置地。 ?1994年進入中國 ?1999年底、2000年初進入北京 ?2002年獲得“外商獨資投資有限公司”資質 ?2002年結束虧損，實現盈利 ?2004年4月正式宣佈進入北京 ?2005年4月進入寧波 ?2005年11月進入廣州 ?2006年4月全面啟動華南房地產業務 ?2006年5月進入成都 ?2006年5月進入杭州 ?2007年10月成立天津分公司 ?2008年10月27日，首都第一座來福士在新加坡國務資政李光耀の見證下正式揭幕
北京朝阳公园规划设计方案说明 一、公园现状分析 1、公园使用者情况。使用者可以分为以下四种情况： （1）公园周边居民 步行来园，主要以晨练晚练活动为主，要求随意性、方便性，园内停留时间短而 每周次数固定。活动范围在公园区域的周边地带。 （2）北京其它区域居民 乘交通工具有备而来，常以组群或家庭为单位，活动范围向公园纵深发展，停 留时间长，使用较多的公园设施。 （3）外地游客 乘交通工具而至，活动范围为园内的主要景点，需要纪念品的服务。 （4）节日、庆典等游园活动以及避难 人流蜂拥而至。由于公园面积巨大，周围人口稠密，自然形成人流汇集中心。 2、公园周边环境 （1）朝阳公园是北京绿地系统的重要组成部分 以280公顷面积，对环境的影响举足轻重，要以绿为主，严格控制建筑量率 公园东连西四环路200米宽的大绿带，西与农展馆绿地相对应，南近红领巾公 园绿地。 （2）朝阳公园是绿色奥运的一部分 公园中留有沙滩排球预留地，是奥运会比赛期间重要一环，届时将有24对国际 选手角逐奖牌。 （3）朝阳公园是展现国际大都市的窗口 北京以古都而著名，其中重要的成分是古代园林；而北京现代园林面积接近古 典园林的仅此一园。如果说古园林是古代文化的浓缩，那么朝阳公园有理由成 为现代化成就的窗口。 特别是朝阳公园近临机场高速路、使馆区、CBD，具有国际影响力，设计应着眼 于国际水准。 3、公园自身状况 （1）水面
公园南北存有大量水面，形成于早期烧砖、烧盆取土的窑坑。水体形式以大水面为主。南部水岸人工味浓重，特别是亮马河灌渠，以纯粹的水利设施形象经过公园。公园北部存有自然质朴的水岸，柳苇丛生、钓者云集。 （2）公园南部、西部建筑密集各不相属 1）半岛区建筑密集，由公园其它位置观看，几乎是一片地产开发区，毫无园林氛围。 这一区域水面与城市干道最近，可以成为城市景观的一部分。由于其位置正对金 台路，成为人流自然汇集的区域，现状常出现与公园大门混淆的问题。 2）郡王府面积巨大，其前、后花园都精美细致，但自成一体孤悬于公园之外，没有与公园景观相衔接。 3）公园大门区至游乐园，缺少绿量。特别是以静赏为主的世纪广场——欧式花园，与喧闹的游乐区混为一体，缺少足够厚度的绿色隔相离带；欧式花园风格不到位。 4）公园西界餐馆建筑密集，割断了公园与城市的景观联系，餐馆后面成为储藏区，既影响公园景观，又浪费景观资源。 5）公园西南区，酒楼建筑阻挡园内景观。 6）“欧洲花园”中心会馆，突兀于公园腹地，周围缺少植物遮挡，成为引人看、却不许进的禁区。 7）公园中区北区正以高尔夫球场式的人工绿地形式，蚕食原有的乡土天然景观。（3）与城市的关系 1）公园东部及东南部，绿地与城市景观相融合。而西部、西南部建筑群将公园绿色景观遮挡割裂。 2）交通 公园东面为东四环路，少居民区；南面为朝阳南路以及金台路、北面为亮马桥路，是人、车流的集中来向，西面为朝阳公园路，人流主要为居住区的居民。 3）北京东部尚无大型集会广场。 4）亮马河与平房灌渠（亮马河灌渠）流经本园。 （4）历史 朝阳公园区域历史上为麦田农地，以及烧砖烧盆取土后形成的水面。经过30多年的发展形成今天的公园及周边的商业居住区，区域内原有的村子变成了今天的地名： 1）公园东北为大、小亮马桥村 原亮马河上有大小两个石拱桥，因清朝皇帝东巡祭陵，经此地歇马晾鞍，故称亮
朝阳公园资源和经营诊断报告导读 报告内容描述 ?本报告的目的: ◆分析目前资源状况及资源利用效率 ◆发现资源/经营利用的空白点 ?资源的定义： ◆所谓资源是指可以加以利用, 具有一定价值, 能够产生社会、经济和环境效益的物质 与条件。鉴于朝阳公园开发经营有限公司一直处于边开发边经营的状态，开发与经营 面临的资源有很大的区别，因此分析朝阳公园的资源状况时，我们也根据开发/经营两 条线展开，分别加以论述。 ?资源与经营的关系 ◆资源是经营的对象，其属性也客观制约了经营的效果。在考察资源状况时我们不能孤 立地看待资源本身，还必须结合经营情况来判断是否已经充分实现了资源的价值，在 资源利用上还存在着哪些空白和改进空间。只有站在经营的角度上看资源，才能明确 资源对于公司的战略意义，对公司的发展方向提供正确的指引。 ?报告的论述方法： ◆鉴于本报告主要是为战略报告服务，其结构也遵循战略报告的框架，但是从资源的角 度加以论述。 ?报告背景 ◆朝阳公园是北京市规划中最大的市内公园 ◆是北京甚至全国最大的以大规模拆迁换取公园地理资源的公园 ◆公园到目前为止一直是边开发边经营，尚未完成整个园区的规划和建设 报告正文 一、开发: 从93年预计到2005年，公司面临的主要问题始终是公园的开发建设。在这个阶段，企业和政府间的关系是公司需要仔细考虑的问题。与开发工作相关的资源包括资金和政府给予的各种融资性项目，主要目标是保证现金流平衡。 ?公园的所有权归属：对于朝阳公园这样大型的以拆迁为代价建成的公园来说，开发成本高昂，需要极大的资金投入，只有政府有力量完成它的开发和建设。多年来政府投入了大量的资金进行朝阳公园的拆迁和改建，是公园资产的实际拥有者。朝阳公园开发经营有限公司负责公园开发具体事务的实施和运作，基本上扮演了政府的办事机构的角色，按照政府要求完成开发任务。公司与政府是明确的委托代理关系，公司不应该承担因公园拆迁建设导致的债务负担。 ?资源利用效率：在公园的开发问题上，政府主导性强，企业控制资源的能力很弱，只能被动地接受指令进行开发，不能有效影响甚至引导政府决策。由于缺乏整体规划，公园的开发呈阶段性跳跃式发展，时常出现资金筹集困难，资金“断顿”的情况，大大拖延了开发进度，延长了开发时间，并导致管理费用的大幅度提高，存在着严重的资金浪费。对于融资性资产来说，公司主要采用了土地转让、合资、合作的方式，利用方式过于简单化，所得收入偏低，未能充分实现这部分资产的价值。 ?资源是否充足： ◆截至2002年8月31日，公司在公园开发上的现金流基本平衡。
盘古大观 盘古大观，位于北四环中路、亚奥核心区，距离水立方仅180米，距离鸟巢500米，是千顷奥林匹克公园中心区唯一的地标性城市综合体。项目总占地面积39360平方米，总建筑面积418484.70万平方米，由一幢超5A级写字楼、三幢国际公寓、一座盘古七星酒店以及全长411米的世界第一商业长廊——龙廊联合组成。本着打造“讲中国语言的世界级建筑”这一理念，开发商力邀世界著名华人建筑大师李祖原亲自设计。李祖原大师将华夏五千年龙图腾与中国传统文化精髓有机地融于一体，以高191.65米的写字楼为龙首，三栋国际公寓、一栋七星酒店由南向北依次延伸近700米，令整座建筑体形如一条通体雪白的巨龙。 本着“东魂西技”的建筑理念，投资商——北京盘古氏投资有限公司立意将盘古大观打造成一座能够承载历史、经得起时间检验的建筑。因此，项目不仅大量采用世界领先建筑技术，更注重发掘传统建筑工艺的复兴与创新。盘古大观外立面采用的是最坚硬、耐腐蚀的花岗岩。为了确保石材的品质，北京盘古氏投资有限公司聘请了十余位专家，在全国范围内经过了为期一年的考察和论证，最终选择了产自山东牟平、有“中国白麻”美誉的白色花岗岩，并且包下了1号老矿，保证了项目采用的石料无色差。盘古大观411米龙廊之上，共有66根龙柱和66颗“龙头”。其中“龙头”全部是用重达50吨的整块花岗岩，由工匠按照传统工艺手工雕刻而成。龙柱的基座，通体无接缝，同样是以整石雕刻，这是古代皇家建筑中才会采用的形式。在外立面的施工上，则是吸取了中国古代木结构建筑通常采用的“榫铆”工艺的精华，大胆运用在了石材的拼接组合上，从而令建筑的外立面更加坚固。现代施工技术与传统手工艺的完美结合，不仅令盘古大观具有厚重的历史感，也赋予了它超越时光的艺术魅力和传承价值。 在盘古大观的北侧，是纵跨五环的北京奥林匹克森林公园，它总占面积680公顷，共有53万棵原生大树，是全世界最大的城市生态森林公园，相当于2.1个朝阳公园，2.3个颐和园，4.8个玉渊潭公园，10个北海公园；122公顷的奥运龙湖，自清河引水，由北向南纵贯整个奥林匹克公园，宛如一条蓝色的“玉带”，是亚洲最大的人工水系；在项目南侧，隔着北四环中路，是著名的中华民族园。除此之外，在奥林匹克公园内，还分布着大约25公顷的花草树木等绿化景观。盘古大观犹如徜徉在680公顷的绿色海洋中，这里不仅是当之无愧的风水宝地，也是北京城市核心绝无仅有的绿色生态居住区，足可以媲美著名的纽约曼哈顿中央公园！ 盘古大观地处国家巨资打造的“奥运交通环”的核心位置。城市主干道有北四环、北三环、北五环以及八达岭高速和京承高速，并且与20多条支干道交织成路网；轨道交通有地铁5号线、8号线、10号线和奥运支线；奥运村内还有12条线路以及地下环状交通网。在整个区域有60多个交通道口可以选择。因此，从盘古大观，驱车向西10分钟到达中关村；向东20分钟可到达CBD商务区，30分钟内到达北京国际机场。除此之外，对于有私人飞机的客人，在盘古大观超5A写字楼和盘古七星酒店的顶部都设有直升飞机停机坪，能够为业主提供“空中、地面、地下”三维立体化的交通出行方案， 盘古大观国际公寓，618平米景观主力大户型，从容宽阔，纵览世界级中央公园的盛世美景，终极诠释豪华公寓独一无二的不凡品质。祖原堂，盘古国际公寓会所，盘古七星酒店，三大主题会所，集精英沙龙、休闲健身、餐饮娱乐等多重功能于一体，更可提供管家外派、宴饮承办、私人保镖、会所包场等个性化定制服务，充分满足盘古业主的一切需求。盘古七星酒店，融东方文化精粹与西方成熟服务管理理念于一体，力邀世界顶尖酒店管理精英，专为各国元首、世界名流、商界首脑、全球政要等尊贵人士提供超白金7星级酒店服务，亦是
来福士广场 来福士是嘉德集团旗下最具特色的世界知名综合商用项目品牌，仅选址世界知名城市的中心位置和交通枢纽，目前在全球有8座来福士，在中国拥有6座，分别位于北京、上海、宁波、成都、杭州、深圳，另2座位于新加坡和迪拜。 来福士广场包含了大型购物中心、甲级智能写字楼等。凭借精心规划设计的楼层风格与主题，打造彰显个性与时尚、紧随国际潮流的最新产品，已成为年轻消费者购物、休闲、聚会的首选地之一。 商业定位是商业项目在前期工作中最重要的环节，准确的定位能让项目持久性发展。凯德虽然把金融资本和商业运营管理融合在一起打造购物中心，但对前期的商业定位又是怎么操作的呢？目前，凯德旗下来福士品牌进入可复制行操作
阶段，期间的过程又会给我们带来哪些启示呢？ 整体定位 城市象征地标 来福士项目定位于城市地标，所有的来福士项目坐落于商业与人文社区。来福士项目结合了住宅、服务公寓、购物商场、办公楼与娱乐设施，并临近交通枢纽，为当地居民及旅客带来便利。 革新创意设计 来福士项目的设计都以成为其所处地区的城市象征为目标。出自世界顶级建筑大师之手的每个来福士，都拥有它独特的来福士色彩。国际知名大师如贝律铭（I.M.Pei）、Rafael Vinoly、Steven Holl、StephenPimbley……都在来福士建筑设计上大展身手，创造出富有人文魅力的优质城市建筑。
商圈定位 来福士不同于嘉信茂和嘉茂购物中心，其本身就是一个综合性商业定位，所以，在选择区域时需综合考虑。项目本身定位于城市地标，其辐射范围更大。 功能定位 功能定位为复合型，购物、零售、健身运动、餐饮娱乐、休闲玩乐全部包含在其中。对于不同的功能，它们之间是交叉联系的。每一个功能都能体现它的特色，每一个品牌都能带来一定的影响力，那么，购物中心的人流、人气不用怀疑。
朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带高档公寓调研报告 第一部分调研概况 一、调查范围?此次调研的重点为朝阳公园周边及亮马河、燕莎一带的高档公寓。因为此区域是北京最早一批外销房聚集之地,之后相继有不少新盘推出，所以我们将调研的项目分为两个部分,一个为９５-９9年推出的项目,我们称为第一代公寓,99年以后推出的项目我们称为第二代公寓,这两代公寓都极富特色，在其销售的时代里不乏在京城房地产市场领军的项目,但随着市场的发展,第二代公寓虽与第一代公寓一脉相承,却也不断适应时代的发展具有了新的特色，这些变化也代表了北京高档公寓市场的发展特点。我们将调研的重点放在新项目上，将老项目的分析只是作为一个参照系,两相比照,我们会更清晰地看出其发展的趋势。?二、调研目的 因为朝阳公园周边为京城最有代表性的外销项目聚集地，在人们的印象中这里一直是高档公寓的天下,我们想通过此次的调查探寻出北京高档公寓发展的脉搏及趋势,从而给我们在以后的项目开发中以启示与参考,并吸取其中的经验与教训，运用到今后的项目操作之中。 第二部分区域状况分析 要对一个区域的房地产项目进行研究，首先必须对此区域的状况进行深入的了解，所以在我们开始调研之前，先对该区域作一个清晰的认识与分析。?朝阳公园地区作为一个新兴的区域，目前已集中了相当数量的现代化综合大厦、写字楼、酒店、外销公寓以及商业文化设施，既有居住区的生活便利性,又有环境相对安静、交通方便的办公条件,已经发展成为京城东北地区一个较为繁华的现代化商务活动区。随着CＢD高地价挤出效应的影响,这一地区的规模效应和聚集效应必将与日俱增。? 一、文化?亮马桥北侧正在兴建中的第三使馆区，目前德、日使馆已经入住,未来美国使馆和日本使馆也将兴建于此，这种使馆区的密集也带来了文化的聚集。除此之外德国学校、法国学校、世纪剧院、中日青年友好交流中心、东方歌舞团使中外文化交流融合。20０3年底还将建成一所集幼儿园、小学合成的初级教育学校和拥有教学、研究、展示三位一体的高等艺术剧院。? 二、餐饮 这里汇集了世界各地的餐饮,各种富有特色的主题餐厅与酒吧，带给人不同饮食文化的美丽与享受,如普拉纳啤酒坊纯正的德国黑啤、“Ｆriｄay”“Hard rocｋ”等美式餐厅、２1世纪饭店旁边的日式消费区提供了享受不同风格异国风情的空间。? 三、商务 这里有长城、昆仑、凯宾斯基、希尔顿、兆龙、21世纪饭店、亮马、燕莎等大型高级饭店,还有亮马大厦、京城大厦、鹏润大厦、现代盛世大厦、华鹏大厦、幸福大厦、发展大厦等高