房企拿地8种模式详解，找准政府痛点
随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。
我们梳理出当下主流的8种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的——现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。
一、商旅文产业与地产联动联动模式
代表企业1、万达：“文旅”聚势，以“商业”增值
万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。
在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造
万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。
万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。
实例分析：万达在常州拿了一块地，面积约40万㎡，地价约1000块/㎡，土地成本合计4个亿。万达将近持有了10万方的一个mall，楼板价为1000块钱的，再将里面的所有设施设备弄好，将近7000～8000，因此万达持有这个mall，成本大概是9个亿左右。加上其土地成本，合计约12亿~13亿。然而，mall外围的一条街共4万㎡，单价是3.5万块/㎡，全部售出可以获得约13.5个亿的收入。整个一条街的土地成本是1000块/㎡，建设成毛坯的成本为3000～4000/㎡，合计成本约5000/平米，4万㎡的总成本是2个亿。通过卖街收入，万达就可以打平持有一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本。以后，持有的mall的收入，扣除基本的物业成本，都是净收入。
新城地产王晓松认为，住宅+商业的模式，在三四线城市依然有较大的发展空间，原因主要有以下几点：1、三四线城市和一二线城市的消费逻辑是一模一样的；2、目前全国有好的商业综合体的三四线城市不多；
3、在三四线城市，更政府谈判的余地更大；
4、三四线城市大体只能容纳一个好的商业综合体，谁先进入就占据了垄断地位。
代表企业2、华侨城：旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游
华侨城主打文化牌，借助旅游业实现大面积低价拿地，打造“旅游培养-地价升值-住宅开发-深耕旅游”的联动模式。
操作上，华侨城惯常做法是在进入城市，将当地生态资源、景观元素进行包装，形成文化内涵；然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业，获取大片低价土地；之后开发以主题公园为主的旅游地产项目，催热当地经济，提升土地价值；借助旅游产业发展，开发商场、酒店、商业配套等业态，进一步拉动消费，提高土地溢价；同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发，获得高额地产收入，反哺旅游业发展。
通过“文化旅游-商业-地产-文化旅游”的创新模式，华侨城有效地降低了土地成本。早在2009年，华侨城的拿地成本就不足销售价的15%，远低于保利、万科、金地的24%、27%、32%。藉此，华侨城提高了房地产价值，增加了企业利润。
二、智慧产业与地产联动模式
代表企业世茂地产：产业集聚+智慧应用+新城开发
世茂地产通过顺应中国各地产业升级的战略需求，打造“产业集聚+智慧应用+新城开发”的造城模式，实现产智、智城、产城的全面融合。由于智慧产业与地产联动模式对城市产业结构调整起到积极的推动作用，深受地方政府欢迎，成为其圈地、融资和战略合作的“制胜法宝”。
实例：世茂南京海峡城项目在与政府签订意向协议后，以底价45亿元
拿下先期34万平米土地，楼面价仅4000/㎡。
成功关键：顺应中国各地产业升级的战略需求。
三、养老养生产业与地产联动模式
代表企业保利地产：医院+专业养老公司+地产
保利与安平成立专业投资公司，与北京多家三甲医院合作提供保健服务，积极打造养老联盟；同时联合专业公司推出养老服务标准体系和养老护理标准；并推广一地入会多地养老的管理模式，实现资源共享，以此为基础，打造“机构养老、居家养老、社区养老”三位一体的养老模式。
操作：围绕养老地产，保利发展养老住宅，并将养老产业与租售结合的地产模式向融合，实现养老和地产联动。一方面，通过适老住宅销售反哺养老产品开发建设以及配套改造；另一方面，产权长期租赁式持有，
入住老人通过15年左右的公寓长期租赁，获得产权，如中途老人去世，则获得部分产权变现为资金归还给老人继承人，公寓再重新出售产权。
成功关键：掐准了国家对养老产业的大力支持。
四、产业园区与地产联动模式
代表企业华夏幸福：产业新城+X
华夏幸福基业通过“产业新城+X”的业务模式，借助平台嫁接产业，通过住宅开发，形成一体化联动发展模式，带来基地的土地成本。
华夏幸福基业以区域产业园区为龙头，以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托，打造区域经济发展新引擎。让当地政府前期零成本零投入，降低地方经济负担，而随着入园企业经营和盈利能力提高，实现财政收入和区域GDP双提升。通过这种与政府的协同效应，满足政府政治、经济诉求，反过来让企业获得大量优质低价土地，公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发，占公司营业收入的一半。
实例：华夏幸福北京固安工业园的拿地成本比京、沪郊县低1/3还多。由此实现了公司高速增长，2014年上半年，毛利率达46%，远高于普通住宅开发企业；且2014年上半年销售额达242.13亿元，同比增长52.2%。
成功关键：当地政府前期零投入却可以获得收益。
短板：产业地产在我国发展的时间还不长，缺乏规范，目前做的最好的是华夏幸福，其他成功的案例不太多，利润也远没有华夏幸福高。
五、第一高楼经济与地产联动模式
代表企业绿地：第一高楼经济+地产
绿地通过摩天经济学，联合政府，参与住宅开发、旧城改造和综合体开发，实现圈地造城。
绿地集团在全国各地修建第一高楼，借助超高层地标建筑，带动当地“摩天经济”的发展，满足地方政府政绩诉求，带动整个区域形象和品质的提升；反过来，地方政府为降低超高层巨大投资风险，配送住宅用地，并容许绿地参与旧城改造和进行综合体开发。超高层一旦建成，采取售租结合模式，确保2~3年回本；通过政府配送的住宅开发、销售回笼资金，偿还土地款，形成良性循环，获取高额利润。
操作上，由于超高层投资额巨大，绿地采取“滚动投资”的模式。建筑商垫资15%；建好的办公楼、住宅售卖以回笼资金；持有的酒店、商场等物业做抵押贷款，以此资金再建其他超高层，实现“摩天经济”的可持续发展。
短板：除了绿地，升龙和卓越也采用超高层办公楼的模式拿地。但是，现在这个模式越来越难了。新城地产的王晓松认为，现在杭州、南京等地的办公和商业市场严重的供过于求，除了北上广深这些对写字楼还有一定需求的城市，其他地方采用这种模式很艰难。
六、为政府做上层设计拿地模式
代表企业碧桂园：大盘造城+一二级联动
通过与政府共同做规划低价拿地，碧桂园实现了三四线城市的飞速发展，并逐步进军一二线城市。
操作上，碧桂园选择进入不发达地区甚至贫困县，推销大盘造城的策略。前期资助政府进行一级开发，后期通过拍得一级开发的土地，然后得到一级土地开发成本返还，实现零成本拿地，从而“变废为宝”、“荒地造城”。
实例：张家界永定区沙堤乡板坪村罗家岗一块69.28万方的土地，位于张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，距城区15公里，距武陵源景区14公里，距黄石寨景区7公里。由于地方财政吃紧，碧桂园通过其下属高骏公司价钱给政府进行平整土地的一级开发，在一级开发完成后，碧桂园以1.18亿元摘牌成交，政府将96.25%土地款按一级开发成本划还给高骏公司，几近“零地价拿地”。
成功关键：解决地方财政吃紧问题。
七、一二级联动模式
代表企业绿地：“轨道工程+区域工程”整体开发
绿地牵头申通地铁、上海建工组成联合体，以“轨道工程+区域工程”整体开发模式，进军地铁投资产业，以地铁沿线土地出让作为部分回购条件，在地铁沿线区域打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施，实现整体联动。
绿地切准了基础设施领域改革的脉搏。2014年，我国在建轨道线路的城市达到40个，在建里程2893公里，总投资规模达到1.6万亿元。目前我国经历经济转型阶段，发展压力逐步显现，仅依靠政府财政拨款难以支持大规模的轨道交通建设。绿地集团的这种创新模式，不仅将减轻政策的回购资金压力，更将带动轨道交通及沿线功能的综合开发，快速推进各地基础交通建设、区域功能完善和经济增长，实现多方共赢。
八、BT模式
由于一线城市土地资源稀缺，房企获取核心区域开发项目愈加困难。而万科却以BT模式，接连顺利获得政府开发项目。
BT模式的英文全称是Build-Transfer，即“建设-回购”模式。就是开发商与政府方签约后，设立项目公司以阶段性业主身份负责某项基础设施的
融资、建设，并在完工后即交付给政府，从而享有在一定期限内分次收回回购款（包含设施建设成本及融资回报）的权利。
通俗地说，BT模式也是一种“交钥匙工程”，开发商投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时考虑投资人（开发商）的合理收益。
政府力推BT模式的逻辑与其他模式一致，即解决没钱的问题，同时提高效率。
实例：万科深圳红树湾物业
红树湾物业位于深圳南山区深圳湾片区，位于已建成2号线红树湾站和在建9号线、11号线换乘站红树湾站（原深湾站）交汇区域，由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成的方型区域。项目面积约57.8万平米，计划总投资78.4亿元。
该工程于2015年6月30日开工，计划于2021年12月31日竣工，采用BT模式，由招标方深圳地铁通过公开招标的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程建设。
项目包括宗地用地范围内房屋建筑、配套基础设施和公共配套设施及接口、园林景观及本项目用地范围内及由本项目建设导致的地铁车站、出
入口、站后预留空间等相关新建、改造工程等所有建安工程项目的融资、施工以及移交等工作。
2014年11月，万科通过公开投标方式，中标红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。在项目用地不发生转移登记的前提下，由牵头方万科支付投标确定的对价45.3亿元后获得项目49%权益，与深圳地铁按51%：49%的比例进行全项目投资，并获得相应权益，承担相应风险。
在权益分配方面，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后按权益比例分配税后利润，未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方（开发）共同持有。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续经营管理工作。
未来万科的收益即为销售物业的分配税后利润、及持有型物业的经营性收入。这也意味着，项目销售利润高低及经营性物业收入的好坏决定万科从该项目获得的投资收益的多少。
通过BT形式，深圳地铁利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的建设，同时，万科分解了深圳地铁的资金问题，也相应获得了进入核心区域发展的机会，于双方而言都是一次互利行为。
房地产拿地即开工操作模式 传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例： 报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件 光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。 所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势： 标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间； 政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。 当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线; 第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。 第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。 为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤： 第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。 为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当
开发商的16种拿地模式与房地产项目“竣工”流程 一.招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）
二.不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 三.购买转让土地（项目）
“携程”商业模式8要素分析 携程网作为成功组合高科技产业与传统旅行业的企业，向超过3400万会员提供集酒店预订、机票预订、独家预订、商旅管理、特约商户及旅游资讯在内的全方位旅行服务，被誉为互联网和传统旅游无缝结合的典范。下面，我们就携程的商业模式8要素进行分析。 1、价值定位 携程作为中间商，建立针对上游企业（酒店、航空酒店）及下游顾客（携程会员、合作卡会员、公司客户）的电子商务平台，通过合作上游企业、服务下游顾客的方式，获取利益分配。 2、盈利模式 携程的盈利主要通过上游企业的合作产生的利益分成。相对于酒店，酒店须向携程缴纳的代理费平均约为销售价格的15%~20%。携程则需要为合作酒店在电脑网络及宣传品中提供免费宣传，并承诺携程售价始终低于酒店前台售价。同时，通过很好的客户服务，随时了解客户情况，做好实住审核工作。相对于航空公司，航空公司向携程缴纳代理费平均约为销售价格的5%~6%（除去附加费）。携程网需要及时提供航班机票信息，并向各大航空公司的配送系统提供技术支持，提供付款、异地送票业务和开通各大航空公司的电子客票产品。并可以获得在自助游的酒店、机票预订代理费以及保险代理费。 此外，公司网站的在线广告也是携程盈利中不可忽略的利润点。同时，携程
通过发展公司客户、携程会员、合作卡会员等方式，笼络大量的客户支持此赢利模式的运营。 3、市场机会 1999年，在网络尚未被市场熟悉时，携程作为一个资源整合平台，进入互联网市场，随着消费者偏好的改变，消费者逐步从面对面交易向电话交易再向网络平台交易过渡。至今，携程仍执着于商旅服务，但其业务范围除了传统的普通票务服务、酒店预订服务等旅游服务项目之外，还开展会展安排和接待、庆典组织、奖励旅游、员工培训等业务。通过咨询意见改进商旅流程，通过利用公司所拥有的资源使企业或个人商旅成本最小化，实现对商旅成本的控制，同时提高服务质量。 4、竞争环境 虽然携程的每年的经营收入总额是不断上升的，但趋势逐渐放缓。携程2009年所占网上旅行预订市场份额为55.6%，虽仍处首位，但随着众多不同背景的市场参与者，诸如艺龙网、芒果网、游易网等，逐步形成对携程合围之势。其中包括，电信运营商旗下号码百事通及12580展开强势宣传，2009年全球最大旅游评论网入华，以及来自上游供应商的威胁，如7天连锁酒店成为中国酒店业第一电子商务平台，格林豪泰因被携程封杀而与艺龙结成全面战略合作伙伴，2009年东航与支付宝签订协议支持在线支付直销服务。同时，市场的环境产生的变化仍不可忽视。首先，互联网用户的增多使得网络旅游市场容量扩大，但商业模式同时开始多样化并且市场越来越细分化，网络旅游市场竞争异常激烈。客
第三章产品盈利模式第四章规模盈利模式 第五章渠道盈利模式第六章品牌盈利模式第七章产业互动盈利模式 第八章跟进并放大盈利模式第九章招商盈利模式 第十章服务盈利模式第十一章边打工边创业盈利模式第十二章5V盈利模式 八种盈利模式解析 从会计学角度来讲，盈利可以用收入与成本的差额来表示:TP=TR-TC=(P-V)×Q-TC（TP:总利润、TR:总收入、TC:固定成本、P:单价、V:单位变动成本、Q:销售量）。盈利也可以用利润来代替，如果把视野放得更开阔一些，盈利还不仅仅表现为是利润，对经营组织来说，它还包括品牌效应的获得、知名度的提升、竞争能力的增强和客户关系的建立等。 盈利模式是企业获利的方式，是对不同获利方式的一般性概括和总结。新经济的到来迅速改变了游戏规则，以客户关系和价值为基本内容的新的盈利模式将会在已经出现的网络经济中大行其道，企业关注的重点将是如何以更低的成本获取和利用更有效的资源，从而以更快的速度对市场需求做出响应，实现在投入产出比上质的提高。 美国Mercer咨询公司的四位咨询专家在《发现利润区》一书中，将企业的盈利模式划分为22种。在这里，我们针对新经济和旧经济存在的差异，同时参照网格计算方式本身固有的特点，以客户关系和价值为确定盈利模式的“两个基本点”，对网格计算方式下企业的盈利模式做如下分类： 模式一：关系服务模式 关系服务模式是指通过与客户建立长期、稳定的关系，来为企业带来利润的盈利模式。正如前面所论述的，客户价值是从产品价值、服务价值、品牌价值和关系价值四个方面来体现的。对真正能不断给企业带来利润贡献的客户来说，四种价值的吸引力是逐级递增的。 进入网格时代，产品的同质化现象会更加明显，面对被众多企业共享的客户需求信息，企业应该在提供基本产品（服务）的同时，将工作重点放在客户关系的培养上，利用20%的客户为企业带来80%的利润这一原理，为企业的长期盈利创造条件。 建立关系的基础是能为客户提供令其满意的产品（服务）。全球化趋势使得市场更加透明，企业需要在全球范围内展开竞争，过去那种依*建立贸易壁垒来保护利润的做法已一去不复返，所以，能否提供优质的产品（服务）是关系服务模式的前提。 模式二：产业标准模式 在一个尚未成熟的产业里，如果能使自己的企业标准具有先进性和可参照性，就应尽可能使它成为产业标准，这会使企业处于一个极为有利的位置。就像上市后企业的财务状况会更加透明一样，进入网格，企业的许多经营活动都将在“阳光”下进行。对参与竞争的企业来说，经营所需要的绝大部分资源是可以共享的，依*垄断和信息不对称来赚取利润已不大可能。要想在产业内的众多竞争企业中脱颖而出，抢占“制高点”非常重要,因此产业标准模式是
企业最实用的的八种盈利模式 盈利模式是企业获利的方式，是对不同获利方式的一般性概括和总结。新 经济的到来迅速改变了游戏规则，以客户关系和价值为基本内容的新的盈利模式将会在已经出现的网络经济中大行其道，企业关注的重点将是如何以更低的成本获取和利用更有效的资源，从而以更快的速度对市场需求做出响应，实现在投入产出比上质的提高。 美国Mercer咨询公司的四位咨询专家在《发现利润区》一书中，将企业的盈利模式划分为22种。在这里，我们针对新经济和旧经济存在的差异，同时参照网格计算方式本身固有的特点，以客户关系和价值为确定盈利模式的“两个基本点”，对网格计算方式下企业的盈利模式做如下分类： 模式一、关系服务模式 关系服务模式是指通过与客户建立长期、稳定的关系，来为企业带来利润的盈利模式。正如前面所论述的，客户价值是从产品价值、服务价值、品牌价值和关系价值四个方面来体现的。对真正能不断给企业带来利润贡献的客户来说，四种价值的吸引力是逐级递增的。 进入网格时代，产品的同质化现象会更加明显，面对被众多企业共享的客户需求信息，企业应该在提供基本产品（服务）的同时，将工作重点放在客户关系的培养上，利用20%的客户为企业带来80%的利润这一原理，为企业的长期盈利创造条件。
建立关系的基础是能为客户提供令其满意的产品（服务）。全球化趋势使得市场更加透明，企业需要在全球范围内展开竞争，过去那种依赖建立贸易壁垒来保护利润的做法已一去不复返，所以，能否提供优质的产品（服务）是关系服务模式的前提。 模式二、产业标准模式 在一个尚未成熟的产业里，如果能使自己的企业标准具有先进性和可参照性，就应尽可能使它成为产业标准，这会使企业处于一个极为有利的位置。就像上市后企业的财务状况会更加透明一样，进入网格，企业的许多经营活动都将在“阳光”下进行。对参与竞争的企业来说，经营所需要的绝大部分资源是可以共享的，依*垄断和信息不对称来赚取利润已不大可能。要想在产业内的众多竞争企业中脱颖而出，抢占“制高点”非常重要,因此产业标准模式是首选的盈利模式。 在这种模式下，应该尽早地介入具有领先优势的创建产业标准的机会。当年“南极人”参与制订了保暖内衣的产业标准之后，导致了业界创始者和领先者“俞兆林”的破产，可见抢先制订产业标准的重要性不言而喻。即使目前已是产业标准制订者，也不能高枕无忧，新的产业标准随时都会出现，企业应积极更新标准，使其保持着略高于产业的状态。如今，计算机领域内的巨头们已经开始加入到制订网格标准的角逐中，惠普、微软、IBM等跨国巨头纷纷投入巨资开发网格产品，希望能在下一代网络技术标准中拔得头筹。
8大热门商业模式解析-商业模式 快速网络便利店 代表公司：快书包 主要创新点：所有商品保证1小时内送达 核心逻辑：满足城市商圈客户对“快速”的需求。为了满足快速送达的需求，和京东商城、好买网、亚马逊等不同的是，快书包缩短供应链，将城市整体物流配送的能力化整为零，划分为1小时可送达的配送区域。盈利模式：主要是通过商品的差价挣钱。目前快书包日均订单量为200左右，一个月的流水可以达到一二十万，图书行业的毛利在15%?20%。 案例简述： 快书包有两个特点，一是只做精品图书和少量用户喜爱的小体积生活用品，舍弃长尾市场;二是以“快”作为客户核心体验，在北上广三大中心城市，无论顾客在哪个区，下单后一小时内便可收货。 快书包选择的精品图书大部分为畅销图书，舍弃长尾市场。它的图书有三大类，一是诸如《新华字典》、美食烹饪之类的工具书;一类是韩寒、郭敬明这些80后作家的畅销书;最后便是他们认为值得向城市白领推荐的诸如《读库》、《听几米唱歌》等文学类书籍。除了图书，快书包的商品品类渐渐扩展到写字楼白领喜欢的精致休闲小食品等。 要实现一小时送货上门，除了商品品类选择之外，最为重要的便是物流体系建设。为此，快书包在北京、上海的城区建设了一个个辐射范围为5公里的物流配送站。 值得借鉴的要点： ● 快书包一反众多电子商务的“综合化模式”，关注“窄需求” ● 可无限复制的轻资产投资结构：整个快书包的投入重点在每个配送站的租金成本和人员薪资，属于典型的轻资产投资 ● 按照写字楼客户的需求对书籍等商品的先期筛选机制，确保商品上架后受顾客喜爱的概率最大 ● 低价策略：视低价为基础竞争优势，敢与当当、卓越等大电商比低价点评： 黄刚汉森世纪供应链管理咨询(北京)有限公司首席顾问兼副总经理 快书包将大物流化整为零为“短物流”，主要的是投入在人，IT上的投入也非常少。在中国，人力成本比较便宜的时候，快书包的商业模式可复制性很强。与快书包类似的模式有优菜网：社区型电子商务，像送牛奶一样送菜。以后快书包可以成为一个小物流平台，不止送自己的商品，
企业的八大类别种盈利 模式 Revised by Chen Zhen in 2021
企业八大类别36重盈利模式 盈利模式八大类别 一、价值链模式 二、客户模式 三、渠道模式 四、资源模式 五、产品模式 六、组织模式 七、巨型模式 八、知识模式 36种盈利模式 一、价值链模式 1、价值链分拆模式 定位于分拆后价值链中的最优环节。如微软切入IBM一体化PC价值链。 2、价值链挤压模式 将价值链的某个片段外包出去。如耐克运动鞋的制造环节外包。 3、价值链修补模式 改善那些阻碍企业创造价值的、业绩不良的上下游企业。如丰田通过培育供应商实现即时上线模式。 4、价值链重新整合模式 重新整合价值链，控制系统中的赢利点。可口可乐从经营价值链的20%（原浆和广告）发展到经营价值链的80%（从原料到分销） 二、客户模式 1、利润转移模式 利润从所有客户变成大部分客户没有盈利。如银行对不同客户采用差别定价、差别服务和差别投资。 2、微型分割模式 客户得到的产品或者服务由相同到不同，再到独一无二。如保险业根据年龄、收入水平或者其他变量收取不同保险费。 3、权力转移模式 客户与供应商之间的市场定价权力优势会来回交替变动。如沃尔玛利用渠道优势使供应商降低价格。 4、重新定位模式 从旧客户世界到新的、你希望的客户世界。GE将其客户由采购部经理转移到 高级管理人员。 三、渠道模式 1、渠道倍增模式 同一产品在不同渠道不同价格。如图书销售由书店扩张到机场、超市、礼品店及网站。 2、渠道集中模式
从数量众多细小渠道到少量大规模渠道。家乐福将多种多样的商店集中到一个超级市场内。 3、渠道压缩/无中间商模式 取消多余环节，与客户建立直接联系。如戴尔计算机直销模式。 4、配电盘模式 在分销系统中创造出新的增值服务环节。eBay电子拍卖平台。 5、区域领先模式 在某个区域内构建产品销售市场的绝对优势。如燕京啤酒。 四、资源模式 1、优势资源模式 率先抢占人、财、物等各项稀缺资源。如深圳明斯克航母世界。 2、寄居蟹模式 借助某种壳资源经营。挂靠经营、加盟、连锁经营。 3、资源整合模式 创建资源交易环境，经营各类资源。各类专业市场。 4、创业家模式 节约利用企业一切资源。如沃尔玛使节约成为企业文化。 五、产品模式 1、从产品到品牌模式 从有形产品和功能到无形品牌承诺。同样的手表，“瑞士制造”可以产生品牌溢价。 2、卖座大片模式 从制造多个普通产品到集中力量开发几个拳头产品。电影大片。 3、利润乘式模式 从单一产品获取最大利润到重复多次利用这个产品盈利。迪斯尼从乐园到系类产品。 4、金字塔模式 创建一个多层次产品体系确保顶端产品高额利润。瑞士手表、吉利刀片、芭比娃娃。 5、客户解决方案模式 超越产品功能去改进客户的系统经济性。思科的一站式商店。 6、速度创新模式 快速、持续创新产品，在别人模仿之前赚取高额利润。英特尔、华为。 7、售后利润模式 销售产品的后续配件、维修等服务。汽车4S店模式、复印件/打印机、软件升级。 六、组织模式 1、技能转移模式 将获利重点和资源从哪一种职能转移到另一种职能。诺基亚将核心技能由硬件工程转向软件工程。 2、从金字塔岛网络模式 使组织与外界接触最大化。ABB公司构建了数以万计利润中心与每一市场的客户密切相连。 3、基石建设模式
八种盈利模式解析 从会计学角度来讲，盈利可以用收入与成本的差额来表示:TP=TR-TC=(P-V)×Q-TC（TP:总利润、TR:总收入、TC:固定成本、P:单价、V:单位变动成本、Q:销售量）。盈利也可以用利润来代替，如果把视野放得更开阔一些，盈利还不仅仅表现为是利润，对经营组织来说，它还包括品牌效应的获得、知名度的提升、竞争能力的增强和客户关系的建立等。 盈利模式是企业获利的方式，是对不同获利方式的一般性概括和总结。新经济的到来迅速改变了游戏规则，以客户关系和价值为基本内容的新的盈利模式将会在已经出现的网络经济中大行其道，企业关注的重点将是如何以更低的成本获取和利用更有效的资源，从而以更快的速度对市场需求做出响应，实现在投入产出比上质的提高。 美国Mercer咨询公司的四位咨询专家在《发现利润区》一书中，将企业的盈利模式划分为22种。在这里，我们针对新经济和旧经济存在的差异，同时参照网格计算方式本身固有的特点，以客户关系和价值为确定盈利模式的“两个基本点”，对网格计算方式下企业的盈利模式做如下分类： 模式一：关系服务模式 关系服务模式是指通过与客户建立长期、稳定的关系，来为企业带来利润的盈利模式。正如前面所论述的，客户价值是从产品价值、服务价值、品牌价值和关系价值四个方面来体现的。对真正能不断给企业带来利润贡献的客户来说，四种价值的吸引力是逐级递增的。 进入网格时代，产品的同质化现象会更加明显，面对被众多企业共享的客户需求信息，企业应该在提供基本产品（服务）的同时，将工作重点放在客户关系的培养上，利用20%的客户为企业带来80%的利润这一原理，为企业的长期盈利创造条件。 建立关系的基础是能为客户提供令其满意的产品（服务）。全球化趋势使得市场更加透明，企业需要在全球范围内展开竞争，过去那种依*建立贸易壁垒来保护利润的做法已一去不复返，所以，能否提供优质的产品（服务）是关系服务模式的前提。 模式二：产业标准模式 在一个尚未成熟的产业里，如果能使自己的企业标准具有先进性和可参照性，就应尽可能使它成为产业标准，这会使企业处于一个极为有利的位置。就像上市后企业的财务状况会更加透明一样，进入网格，企业的许多经营活动都将在“阳光”下进行。对参与竞争的企业来说，经营所需要的绝大部分资源是可以共享的，依*垄断和信息不对称来赚取利润已不大可能。要想在产业内的众多竞争企业中脱颖而出，抢占“制高点”非常重要,因此产业标准模式是首选的盈利模式。 在这种模式下，应该尽早地介入具有领先优势的创建产业标准的机会。当年“南极人”参与制订了保暖内衣的产业标准之后，导致了业界创始者和领先者“俞兆林”的破产，可见抢先制订产业标准的重要性不言而喻。即使目前已是产业标准制订者，也不能高枕无忧，新的产业标准随时都会出现，企业应积极更新标
房地产企业拿地十六种模式详解 1招、拍、挂 规范的拿地（专题阅读）方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的款项进入企业所得税和土地税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3购买转让土地（项目） 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，干净。
公司盈利模式 蔡成泳 公司盈利模式，细分为八种模式说明。 （1）出口业务自营和代理 （2）进口业务自营和代理 （3）政府扶持补贴奖励 （4）供产销产业链资金融通 （5）代客融资 （6）外币汇率操作 （7）国内银行业务合作 （8）离岸银行业务：转单贸易 下面主要讲八种盈利模式的各自风险所在和操作性 （1）出口业务自营和代理 货物出口，代理的业务和自营的业务流程相同，最重要的区别是增值税票的核算和开票。代理在税法有点擦边球，税法上要求的代理出口是纯的代理，单据抬头要加实际经营单位，增值税的退税，直接退给实际经营单位，实际操作上按税法规定的流程退税与收汇环节行不通。因此口头不能明确承认目前普遍存在出口代理，经营单位开票给外贸公司，
外贸公司退税这样的操作行为，只能承认国外客户找到厂家，我外贸公司帮助国外客户报关出口，因此税法上只承认海外代购行为的合法性，不承认国内代理出口的合法性。他的增值税票开据是按照协议把退税款计算在税票总金额里。外贸公司按税票总金额付款后，代理业务对委托代理方来说算是结束了。但外贸公司还要最后经历一个月的才能收到退税款。自营的业务增值税票是原先与供应商谈好的含税价开据的。 出口自营风险在于货物出口后，客户有对货物品质的追索权。出口代理风险主要在于退税风险，一般单据上出问题，要按税法规定取得真实的退税凭证（如报关单、提单、场站收据、购销合同、增值税票、运输费用凭证、商检证明都要一一对应同一批出口商品）。而且这些单据收集是有出口90天内完成申报的规定。出口环节多，那么单据流转中自身的监督控制也是对出口风险的控制。 出口环节的流程较多，期间有海关、国税、商检局、外汇管局、口岸办、航运等部门共同监督，有专业的软件服务平台（电子口岸、出口退税申报、九城单证、涉外收入申报、增值税认证和防伪开票系统）支持，依靠网络平台工作。这些服务平台一年也是要一定的开支，大概是一年3000元左右年费（九城单证1400元/年，防伪开票800元/年，出口退税申报VPDN账号200元/年）和一定初期设备投入6000元
房企拿地8种模式详解，找准政府痛点 随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。 我们梳理出当下主流的8种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的——现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。 一、商旅文产业与地产联动联动模式 代表企业1、万达：“文旅”聚势，以“商业”增值 万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。 在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造
万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。 万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。 实例分析：万达在常州拿了一块地，面积约40万㎡，地价约1000块/㎡，土地成本合计4个亿。万达将近持有了10万方的一个mall，楼板价为1000块钱的，再将里面的所有设施设备弄好，将近7000～8000，因此万达持有这个mall，成本大概是9个亿左右。加上其土地成本，合计约12亿~13亿。然而，mall外围的一条街共4万㎡，单价是3.5万块/㎡，全部售出可以获得约13.5个亿的收入。整个一条街的土地成本是1000块/㎡，建设成毛坯的成本为3000～4000/㎡，合计成本约5000/平米，4万㎡的总成本是2个亿。通过卖街收入，万达就可以打平持有一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本。以后，持有的mall的收入，扣除基本的物业成本，都是净收入。
房企不同拿地方式的操作及风险防范 一、房地产企业可以通过哪些途径获取土地 （一）房地产企业的六种拿地方式 （二）六种拿地方式的利弊分析 （三）房地产企业如何根据自身发展阶段、发展规模选取符合自身条件的拿地方式 二、一二级联动获取土地实操及风险防范 （一）如何成功获取土地一级开发权 （二）土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析 （三）土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总 1、前期开发的法律文件 2、土地一级开发的法律文件 3、土地一级开发成本类的法律文件 1）收购土地及拆迁的文件 2）基础设施投资类文件 3）前期费用文件 4）计入土地一级开发成本的二级开发文件 （四）土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？ （五）土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析 （六）如何策划前期资金投入保障资金安全 （七）如何合理合法避税 （八）如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒 （九）如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜
（十）需要政府授权的法律文件以及每个阶段政府需要审批的相关批文、需要政府办理的所有相关手续的办理程序全程展现 （十一）经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍 三、二级市场拿地方式实操及风险防范 （一）哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围又是如何界定的？ （二）招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析 （三）为什么企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？其中症结何在？ （四）“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？ （五）如何避免“招拍挂”雷区？ （六）真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果 （七）真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧 四、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范 （一）“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？ （二）如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效 （三）如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动 （四）如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本 （五）真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范 五、股权收购获取项目实操及风险防范 （一）收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍 （二）股权收购如何做好合理避税 （三）通过股权收购取得房地产项目的利弊分析 （四）通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？ （五）真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操
企业八大类别36重盈利模式 盈利模式八大类别 一、价值链模式 二、客户模式 三、渠道模式 四、资源模式 五、产品模式 六、组织模式 七、巨型模式 八、知识模式 36种盈利模式 一、价值链模式 1、价值链分拆模式 定位于分拆后价值链中的最优环节。如微软切入IBM一体化PC价值链。 2、价值链挤压模式 将价值链的某个片段外包出去。如耐克运动鞋的制造环节外包。 3、价值链修补模式 改善那些阻碍企业创造价值的、业绩不良的上下游企业。如丰田通过培育供应商实现即时上线模式。 4、价值链重新整合模式 重新整合价值链，控制系统中的赢利点。可口可乐从经营价值链的20%（原浆和广告）发展到经营价值链的80%（从原料到分销） 二、客户模式 1、利润转移模式 利润从所有客户变成大部分客户没有盈利。如银行对不同客户采用差别定价、差别服务和差别投资。 2、微型分割模式 客户得到的产品或者服务由相同到不同，再到独一无二。如保险业根据年龄、收入水平或者其他变量收取不同保险费。 3、权力转移模式 客户与供应商之间的市场定价权力优势会来回交替变动。如沃尔玛利用渠道优势使供应商降低价格。 4、重新定位模式 从旧客户世界到新的、你希望的客户世界。GE将其客户由采购部经理转移到高级管理人员。 三、渠道模式 1、渠道倍增模式 同一产品在不同渠道不同价格。如图书销售由书店扩张到机场、超市、礼品店及网站。 2、渠道集中模式
从数量众多细小渠道到少量大规模渠道。家乐福将多种多样的商店集中到一个超级市场内。 3、渠道压缩/无中间商模式 取消多余环节，与客户建立直接联系。如戴尔计算机直销模式。 4、配电盘模式 在分销系统中创造出新的增值服务环节。eBay电子拍卖平台。 5、区域领先模式 在某个区域内构建产品销售市场的绝对优势。如燕京啤酒。 四、资源模式 1、优势资源模式 率先抢占人、财、物等各项稀缺资源。如深圳明斯克航母世界。 2、寄居蟹模式 借助某种壳资源经营。挂靠经营、加盟、连锁经营。 3、资源整合模式 创建资源交易环境，经营各类资源。各类专业市场。 4、创业家模式 节约利用企业一切资源。如沃尔玛使节约成为企业文化。 五、产品模式 1、从产品到品牌模式 从有形产品和功能到无形品牌承诺。同样的手表，“瑞士制造”可以产生品牌溢价。 2、卖座大片模式 从制造多个普通产品到集中力量开发几个拳头产品。电影大片。 3、利润乘式模式 从单一产品获取最大利润到重复多次利用这个产品盈利。迪斯尼从乐园到系类产品。 4、金字塔模式 创建一个多层次产品体系确保顶端产品高额利润。瑞士手表、吉利刀片、芭比娃娃。 5、客户解决方案模式 超越产品功能去改进客户的系统经济性。思科的一站式商店。 6、速度创新模式 快速、持续创新产品，在别人模仿之前赚取高额利润。英特尔、华为。 7、售后利润模式 销售产品的后续配件、维修等服务。汽车4S店模式、复印件/打印机、软件升级。 六、组织模式 1、技能转移模式 将获利重点和资源从哪一种职能转移到另一种职能。诺基亚将核心技能由硬件工程转向软件工程。 2、从金字塔岛网络模式 使组织与外界接触最大化。ABB公司构建了数以万计利润中心与每一市场的客户密切相连。 3、基石建设模式 整个组织从某个战略强项开始加强再加强。微软从BASIC到WINDOWS到OFFICE到NT. 4、数字化企业设计模式 将所有无形（信息、沟通、知识）的业务转移到电子管理。戴尔数字化采购、销售、物流模式。
房地产企业拿地的十六种模式 1 招、拍、挂 评述：最规范的拿地方式。出让土地一方是国家，没有任何税费。拿地一方（契税、印花税），可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题： 1、土地闲置费问题。（国税函[2010]220号、国税发[2009]31号） 2、契税问题（一级开发情况下出现的问题删）。（财税[2004]134号、国税函[2009]603号） 3、考虑拿地的主体问题。例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，但如果是最后签订协议，一定是项目公司，否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 4、返还的土地出让金问题。（财税[2009]151号，财税[2009]87号文件）例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又退还了2亿元土地出让金。思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 5、以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就取得了土地，实际上支付的修路款就是取得的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。（和税局沟通） 2 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 操作方式： 1、国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税不征税（国税发[1993]149号文件、国税函[2008]277号文件、国税函[2009]520号文件）；土地增值税不征税（《条例》和财税[2006]21号文件）；企业所
得税享受搬迁补偿纳税待遇（国税函[2009]118号文件） 2、国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 3、如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3 购买转让土地项目 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高，有：企业所得税；营业税；土地增值税。涉及法律问题。实质重于形式（国税函[2007]645号） 注意： 一、卖地营业税的差额征收。 1、差额征收营业税（财税[2003]16号） 2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征收？（国税函[2005]83号，但部分省明确表示不允许，例如：大地税函[2006]145号、桂地税发[2009]185号） 3、如果是购入烂尾楼，装修后销售，是否允许加计扣除？ 二、卖地的土地增值税 1、如果是直接卖地，土地增值税是否允许加计扣除？（国税函[1995]110号文件，不允许加计扣除） 2、生地变熟地的扣除项目（国税函[1995]110号、国税函[2007]132号文件，允许扣除） 3、卖在建项目的扣除项目 4、不更名实际卖项目的税收问题（国税函[2007]645号） 注意：营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调 恰好卡到区间
企业最实用的的八种 盈利模式
企业最实用的的八种盈利模式 盈利模式是企业获利的方式，是对不同获利方式的一般性概括和总结。新 经济的到来迅速改变了游戏规则，以客户关系和价值为基本内容的新的盈利模式将会在已经出现的网络经济中大行其道，企业关注的重点将是如何以更低的成本获取和利用更有效的资源，从而以更快的速度对市场需求做出响应，实现在投入产出比上质的提高。 美国Mercer咨询公司的四位咨询专家在《发现利润区》一书中，将企业的盈利模式划分为22种。在这里，我们针对新经济和旧经济存在的差异，同时参照网格计算方式本身固有的特点，以客户关系和价值为确定盈利模式的“两个基本点”，对网格计算方式下企业的盈利模式做如下分类： 模式一、关系服务模式 关系服务模式是指通过与客户建立长期、稳定的关系，来为企业带来利润的盈利模式。正如前面所论述的，客户价值是从产品价值、服务价值、品牌价值和关系价值四个方面来体现的。对真正能不断给企业带来利润贡献的客户来说，四种价值的吸引力是逐级递增的。 进入网格时代，产品的同质化现象会更加明显，面对被众多企业共享的客户需求信息，企业应该在提供基本产品（服务）的同时，将工作重点放在客户关系的培养上，利用20%的客户为企业带来80%的利润这一原理，为企业的长期盈利创造条件。
建立关系的基础是能为客户提供令其满意的产品（服务）。全球化趋势使得市场更加透明，企业需要在全球范围内展开竞争，过去那种依赖建立贸易壁垒来保护利润的做法已一去不复返，所以，能否提供优质的产品（服务）是关系服务模式的前提。 模式二、产业标准模式 在一个尚未成熟的产业里，如果能使自己的企业标准具有先进性和可参照性，就应尽可能使它成为产业标准，这会使企业处于一个极为有利的位置。就像上市后企业的财务状况会更加透明一样，进入网格，企业的许多经营活动都将在“阳光”下进行。对参与竞争的企业来说，经营所需要的绝大部分资源是可以共享的，依*垄断和信息不对称来赚取利润已不大可能。要想在产业内的众多竞争企业中脱颖而出，抢占“制高点”非常重要,因此产业标准模式是首选的盈利模式。 在这种模式下，应该尽早地介入具有领先优势的创建产业标准的机会。当年“南极人”参与制订了保暖内衣的产业标准之后，导致了业界创始者和领先者“俞兆林”的破产，可见抢先制订产业标准的重要性不言而喻。即使目前已是产业标准制订者，也不能高枕无忧，新的产业标准随时都会出现，企业应积极更新标准，使其保持着略高于产业的状态。如今，计算机领域内的巨头们已经开始加入到制订网格标准的角逐中，惠普、微软、IBM等跨国巨头纷纷投入巨资开发网格产品，希望能在下一代网络技术标准中拔得头筹。
企业的八大类别种盈利 模式 Hessen was revised in January 2021
企业八大类别36重盈利模式 盈利模式八大类别 一、价值链模式 二、客户模式 三、渠道模式 四、资源模式 五、产品模式 六、组织模式 七、巨型模式 八、知识模式 36种盈利模式 一、价值链模式 1、价值链分拆模式 定位于分拆后价值链中的最优环节。如微软切入IBM一体化PC价值链。 2、价值链挤压模式 将价值链的某个片段外包出去。如耐克运动鞋的制造环节外包。 3、价值链修补模式 改善那些阻碍企业创造价值的、业绩不良的上下游企业。如丰田通过培育供应商实现即时上线模式。 4、价值链重新整合模式 重新整合价值链，控制系统中的赢利点。可口可乐从经营价值链的20%（原浆和广告）发展到经营价值链的80%（从原料到分销） 二、客户模式 1、利润转移模式 利润从所有客户变成大部分客户没有盈利。如银行对不同客户采用差别定价、差别服务和差别投资。 2、微型分割模式 客户得到的产品或者服务由相同到不同，再到独一无二。如保险业根据年龄、收入水平或者其他变量收取不同保险费。 3、权力转移模式 客户与供应商之间的市场定价权力优势会来回交替变动。如沃尔玛利用渠道优势使供应商降低价格。 4、重新定位模式 从旧客户世界到新的、你希望的客户世界。GE将其客户由采购部经理转移到高级管理人员。 三、渠道模式 1、渠道倍增模式 同一产品在不同渠道不同价格。如图书销售由书店扩张到机场、超市、礼品店及网站。
2、渠道集中模式 从数量众多细小渠道到少量大规模渠道。家乐福将多种多样的商店集中到一个超级市场内。 3、渠道压缩/无中间商模式 取消多余环节，与客户建立直接联系。如戴尔计算机直销模式。 4、配电盘模式 在分销系统中创造出新的增值服务环节。eBay电子拍卖平台。 5、区域领先模式 在某个区域内构建产品销售市场的绝对优势。如燕京啤酒。 四、资源模式 1、优势资源模式 率先抢占人、财、物等各项稀缺资源。如深圳明斯克航母世界。 2、寄居蟹模式 借助某种壳资源经营。挂靠经营、加盟、连锁经营。 3、资源整合模式 创建资源交易环境，经营各类资源。各类专业市场。 4、创业家模式 节约利用企业一切资源。如沃尔玛使节约成为企业文化。 五、产品模式 1、从产品到品牌模式 从有形产品和功能到无形品牌承诺。同样的手表，“瑞士制造”可以产生品牌溢价。 2、卖座大片模式 从制造多个普通产品到集中力量开发几个拳头产品。电影大片。 3、利润乘式模式 从单一产品获取最大利润到重复多次利用这个产品盈利。迪斯尼从乐园到系类产品。 4、金字塔模式 创建一个多层次产品体系确保顶端产品高额利润。瑞士手表、吉利刀片、芭比娃娃。 5、客户解决方案模式 超越产品功能去改进客户的系统经济性。思科的一站式商店。 6、速度创新模式 快速、持续创新产品，在别人模仿之前赚取高额利润。英特尔、华为。 7、售后利润模式 销售产品的后续配件、维修等服务。汽车4S店模式、复印件/打印机、软件升级。 六、组织模式 1、技能转移模式 将获利重点和资源从哪一种职能转移到另一种职能。诺基亚将核心技能由硬件工程转向软件工程。 2、从金字塔岛网络模式 使组织与外界接触最大化。ABB公司构建了数以万计利润中心与每一市场的客户密切相连。 3、基石建设模式 整个组织从某个战略强项开始加强再加强。微软从BASIC到WINDOWS到OFFICE到NT. 4、数字化企业设计模式 将所有无形（信息、沟通、知识）的业务转移到电子管理。戴尔数字化采购、销售、物
拿地方式 1招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号第四条规定：房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费土地增值税不得扣除。国税发【2009】31号第27条规定：企业所得税可以扣除） 问题2：契税问题。财税【2004】134号规定补偿款等应交契税、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题：应按照土地成交总价款计征契税） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此
办理。(和税局沟通） 2 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3 购买转让土地（项目） 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土