房企拿地8种模式
随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，“闭着眼睛赚钱”的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业的利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模优质土地，实现与地产联动，提升效益。
我们梳理出当下主流的8种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的――现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩，最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。
一、商旅文产业与地产联动模式
代表企业――万达：“文旅”聚势，以“商业”增值
万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。
在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资
源，按照与主力店商家的要求订单式建造万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。
万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。
实例：万达在常州拿了一块地，面积约40万平方米，地价约1000元/平方米，土地成本合计4亿元。万达将近持有了10万平方米的一个mall，楼板价为1000元的，再将里面的所有设施设备完善，将近7000-8000元，因此万达持有这个mall，成本大概是9亿元左右。加上其土地成本，合计约12-13亿元。然而，mall外围的一条街共4万平方米，单价是3.5万元/平方米，全部售出可以获得约13.5亿元的收入。整个一条街的土地成本是1000元/平方米，建设成毛坯的成本为3000-4000/平方米，合计成本约5000/平方米，4万平方米的总成本是2亿元。通过卖街收入，万达就可以打平持有
一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本。以后，持有的mall的收入，扣除基本的物业成本，都是净收入。
新城地产王晓松认为，“住宅+商业”的模式，在三四线城市依然有较大的发展空间，原因主要有以下几点：1.三四线城市和一二线城市的消费逻辑是一模一样的；2.目前全国有好的商业综合体的三四线城市不多；3.在三四线城市，更政府谈判的余地更大；4.三四线城市大体只能容纳一个好的商业综合体，谁先进入就占据了“垄断地位”。
代表企业――华侨城：旅游培养+地价升值+住宅开发+深耕旅游
华侨城主打文化牌，借助旅游业实现大面积低价拿地，打造“旅游培养-地价升值-住宅开发-深耕旅游”的联动模式。
操作上，华侨城惯常做法是在进入城市，将当地生态资源、景观元素进行包装，形成文化内涵；然后向政府推销具有“文化内涵”的旅游产业，获取大片低价土地；之后开发以主题公园为主的旅游地产项目，催热当地经济，提升土地价值；借助旅游产业发展，开发商场、酒店、商业配套等业态，进一步拉动消费，提高土地溢价；同时在旅游项目周边实施分片区多次住宅开发，获得高额地产收入，反哺旅游业发展。
通过“文化旅游-商业-地产-文化旅游”的创新模式，华
侨城有效地降低了土地成本。早在2009年，华侨城的拿地成本就不足销售价的15%，远低于保利、万科、金地的24%、27%、32%。藉此，华侨城提高了房地产价值，增加了企业利润。
二、智慧产业与地产联动模式
代表企业――世茂地产：产业集聚+智慧应用+新城开发世茂地产通过顺应中国各地产业升级的战略需求，打造“产业集聚+智慧应用+新城开发”的造城模式，实现产智、智城、产城的全面融合。由于智慧产业与地产联动模式对城市产业结构调整起到积极的推动作用，深受地方政府欢迎，成为其圈地、融资和战略合作的“制胜法宝”。
实例：世茂南京海峡城项目在与政府签订意向协议后，以底价45亿元拿下先期34万平米土地，楼面价仅4000元/平方米。
成功关键：顺应中国各地产业升级的战略需求。
三、养老养生产业与地产联动模式
代表企业――保利地产：医院+专业养老公司+地产
保利地产与安平投资公司联合成立专业投资公司，与北京多家三甲医院合作提供保健服务，积极打造养老联盟；同时联合专业公司推出养老服务标准体系和养老护理标准；并推广“一地入会多地养老”的管理模式，实现资源共享，以此为基础，打造“机构养老、居家养老、社区养老”三位一
体的养老模式。
操作：围绕养老地产，保利发展养老住宅，并将养老产业与租售结合的地产模式向融合，实现养老和地产联动。一方面，通过适老住宅销售反哺养老产品开发建设以及配套改造；另一方面，产权长期租赁式持有，入住老人通过15年左右的公寓长期租赁，获得产权，如中途老人去世，则获得部分产权变现为资金归还给老人继承人，公寓再重新出售产权。
成功关键：掐准了国家对养老产业的大力支持。
四、产业园区与地产联动模式
代表企业――华夏幸福：产业新城+X
华夏幸福基业通过“产业新城+X”的业务模式，借助平台嫁接产业，通过住宅开发，形成一体化联动发展模式，带来基地的土地成本。
华夏幸福基业以区域产业园区为龙头，以“带不走”的招商能力和“种树式”产业培育为依托，打造区域经济发展新引擎。让当地政府前期零成本零投入，降低地方经济负担，而随着入园企业经营和盈利能力提高，实现财政收入和区域GDP双提升。通过这种与政府的协同效应，满足政府政治、经济诉求，反过来让企业获得大量优质低价土地，公司利用此优势在产业园区周边进行大规模房地产开发，占公司营业收入的一半。实例：华夏幸福北京固安工业园的拿地成
本比京、沪郊县低1/3还多。由此实现了公司高速增长，2014年上半年，毛利率达46%，远高于普通住宅开发企业；且2014年上半年销售额达242.13亿元，同比增长52.2%。
成功关键：当地政府前期零投入却可以获得收益。
短板：产业地产在我国发展的时间还不长，缺乏规范，目前做的最好的是华夏幸福，其他成功的案例不太多，利润也远没有华夏幸福高。
五、第一高楼经济与地产联动模式
代表企业――绿地：第一高楼经济+地产
绿地通过摩天经济学，联合政府，参与住宅开发、旧城改造和综合体开发，实现圈地造城。
绿地集团在全国各地修建第一高楼，借助超高层地标建筑，带动当地“摩天经济”的发展，满足地方政府政绩诉求，带动整个区域形象和品质的提升；反过来，地方政府为降低超高层巨大投资风险，配送住宅用地，并容许绿地参与旧城改造和进行综合体开发。超高层一旦建成，采取售租结合模式，确保2―3年回本；通过政府配送的住宅开发、销售回笼资金，偿还土地款，形成良性循环，获取高额利润。
操作上，由于超高层投资额巨大，绿地采取“滚动投资”的模式。建筑商垫资15%；建好的办公楼、住宅售卖以回笼资金；持有的酒店、商场等物业做抵押贷款，以此资金再建其他超高层，实现“摩天经济”的可持续发展。
短板：除了绿地，升龙和卓越也采用超高层办公楼的模式拿地。但是，现在这个模式越来越难了。新城地产的王晓松认为，现在杭州、南京等地的办公和商业市场严重的供过于求，除了北上广深这些对写字楼还有一定需求的城市，其他地方采用这种模式很艰难。
六、为政府做上层设计拿地模式
代表企业――碧桂园：大盘造城+一二级联动
通过与政府共同做规划低价拿地，碧桂园实现了三四线城市的飞速发展，并逐步进军一二线城市。
操作上，碧桂园选择进入不发达地区甚至贫困县，推销大盘造城的策略。前期资助政府进行一级开发，后期通过拍得一级开发的土地，然后得到一级土地开发成本返还，实现零成本拿地，从而“变废为宝”、“荒地造城”。
实例：张家界永定区沙堤乡板坪村罗家岗一块69.28万
平方米的土地，位于张家界风景区保护规划之外的一个缓冲区，有山、峡谷、水涧，距城区15公里，距武陵源景区14
公里，距黄石寨景区7公里。由于地方财政吃紧，碧桂园通过其下属高骏公司价钱给政府进行平整土地的一级开发，在一级开发完成后，碧桂园以1.18亿元摘牌成交，政府将96.25%土地款按一级开发成本划还给高骏公司，几近“零地价拿地”。
成功关键：解决地方财政吃紧问题。
七、一二级联动模式
代表企业――绿地：“轨道工程+区域工程”整体开发
绿地牵头申通地铁、上海建工组成联合体，以“轨道工程+区域工程”整体开发模式，进军地铁投资产业，以地铁沿线土地出让作为部分回购条件，在地铁沿线区域打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施，实现整体联动。
绿地切准了基础设施领域改革的脉搏。2014年，我国在建轨道线路的城市达到40个，在建里程2893公里，总投资规模达到1.6万亿元。目前我国经历经济转型阶段，发展压力逐步显现，仅依靠政府财政拨款难以支持大规模的轨道交通建设。绿地集团的这种创新模式，不仅将减轻政策的回购资金压力，更将带动轨道交通及沿线功能的综合开发，快速推进各地基础交通建设、区域功能完善和经济增长，实现多方共赢。
八、BT模式
由于一线城市土地资源稀缺，房企获取核心区域开发项目愈加困难，而万科却以BT模式接连顺利获得政府开发项目。
BT模式的英文全称是Build-Transfer，即“建设-回购”模式。就是开发商与政府方签约后，设立项目公司以阶段性业主身份负责某项基础设施的融资、建设，并在完工后即交付给政府，从而享有在一定期限内分次收回回购款（包含设施
建设成本及融资回报）的权利。
通俗地说，BT模式也是一种“交钥匙工程”，开发商投资、建设，建设完成以后“交钥匙”，政府再回购，回购时
考虑投资人（开发商）的合理收益。
政府力推BT模式的逻辑与其他模式一致，即解决没钱
的问题，同时提高效率。
实例：红树湾物业位于深圳南山区深圳湾片区，位于已建成2号线红树湾站和在建9号线、11号线换乘站红树湾站（原深湾站）交汇区域，由深湾一路、深湾二路、白石三道、白石四道围合而成的方型区域。项目面积约57.8万平米，计划总投资78.4亿元。
该工程于2015年6月30日开工，计划于2021年12月31日竣工，采用BT模式，由招标方深圳地铁通过公开招标
的方式确定建设方，由建设方负责项目资金筹措和工程建设。
项目包括宗地用地范围内房屋建筑、配套基础设施和公共配套设施及接口、园林景观及本项目用地范围内及由本项目建设导致的地铁车站、出入口、站后预留空间等相关新建、改造工程等所有建安工程项目的融资、施工以及移交等工作。
2014年11月，万科通过公开投标方式，中标红树湾物
业开发项目合作开发及BT融资建设标书。在项目用地不发
生转移登记的前提下，由牵头方万科支付投标确定的对价45.3亿元后获得项目49%权益，与深圳地铁按51%：49%的
比例进行全项目投资，并获得相应权益，承担相应风险。
在权益分配方面，商务公寓和办公物业等可销售物业销售后按权益比例分配税后利润，未销售的商业和酒店等由招标人和牵头方（开发）共同持有。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续经营管理工作。
未来万科的收益即为销售物业的分配税后利润、及持有型物业的经营性收入。这也意味着，项目销售利润高低及经营性物业收入的好坏决定万科从该项目获得的投资收益的多少。
通过BT形式，深圳地铁利用非政府资金来进行非经营性基础设施建设项目的建设，同时，万科分解了深圳地铁的资金问题，也相应获得了进入核心区域发展的机会，于双方而言都是一次互利行为。
本文由明源地产研究院供稿
房地产拿地即开工操作模式 传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例： 报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件 光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。 所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势： 标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间； 政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼； 违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。 当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法： 第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线; 第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。 第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。 为尽快了解地质情况，预判地质风险，为桩基选型确定前提条件，尽快开始基础施工主要分成两个步骤： 第一步，先参考周边地质情况，来了解目标地块的地质情况。因此，需要尽可能取得周边建筑物地质勘查资料及相关工程资料，为基础设计提供参考，也为前期工程提供依据，这样就可以有效提高设计和前期工程的进度。第二步，提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告。一般情况下按先售楼部、后展示区、最后货量区的原则完成地勘。在地质条件较差情况下，先行初勘，第一时间确定基础形式，便于基础施工，规划及现场条件较完备情况下直接详勘。通过对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院出桩基图，便于基础施工。 为确保摘牌即开工，就需要提前把施工单位确定下来，为此，需要在项目立项后，就开展招标立项、投标单位确认、发标、开标、定标工作。招标立项方面要前置的工作包括：一是尽快了解当地的市场材料价格、购买当
开发商的16种拿地模式与房地产项目“竣工”流程 一.招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）
二.不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 三.购买转让土地（项目）
发展策略分析模式的目的 本文整合了Pｏrｔer的竞争策略矩阵、企业价值链,及Scｈuｍanｎ的「创新矩阵」的模型,并融入Hａmｅｌ与Prａhalad核心能力的概念,建立一套具备完整性、系统性且具创新观念的科学分析方法,有助于企业经营者对企业内、外环境，有一较系统性并且清楚的了解。 在所提出的分析架构中,提出了产业关键成功因素的分析重点。针对此产业构面的分析，本书针对个人计算机产业来进行调查研究,期望能确认台湾个人计算机产业成功的关键成功因素，以研究分析台湾个人计算机厂商的机会及优势。除此之外,本书并以宏碁计算机公司为个案,进行企业核心资源的分析及探讨，以验证此一策略分析模式之实用性及可行性。 具体而言，发展此策略分析模式的目的有下列三项: (１）综合各理论模型及管理概念,构建一套具备整体性、系统性及具有创新概念的科学分析方法。 （2)运用此一策略分析方法，选择个人计算机产业，主机板产业及宏碁计算机公司来进行实证的研究,以验证此策略分析模式之可行性与有效性。 (3）归纳台湾个人计算机产业的关键成功因素,协助个人计算机厂商进行企业定位。 (4）针对模式的创新SWOＴ矩阵与差异矩阵分析结果，对宏碁现阶段的经营策略及现况提出说明及分析。 第3節模式建构方法 在模式建构方法上，主要有定量与定性分析二大项目。一般统计分析之定量方法，对理论架构清楚且欲分辨显著变量、或变量之间的因果关系时，较为适用。但对于分析不在于说明变量之间的关系,而是将具有复杂关系的变量综合成最佳类型,或是对所发生的现象、事件情境加以归纳的研究，则以定性分析为主。
由于建构模式的目的,在于归纳与整理策略分析的理论观念来发展一套科学性分析方法,而此原创性的理论，往往需要由深入的个案研究发展而得。作者所提出的分析架构处于尚待验证之探索性阶段，所以在模式建构上,采取「个案研究」的方式来进行研究论证。作者针对宏碁计算机公司，进行各个营运部门管理人员的详细访谈，并辅以文献档案资料、实地参观及问卷等方法,来进行分析，以验证所提出策略分析模式之实用性。 此外，在产业构面各关键成功因素的研究上，为使所提出的关键成功因素能更为客观及有效,所以采取结构式问卷之设计方式,以多变量统计及因素分析等客观的定量分析统计来进行分析。 第二章 策略规划与分析 策略分析源自于策略规划的概念，因此在本章中,将首先针对策略规划的概念做一概括性的探讨。 竞争优势策略分析模式的理论基础,是根据Porter,Sｃhuｍaｎn，及Hａｍel与Pｒａhalad等学者,所提出的策略分析模型、管理概念等学说加以整理而成。 第1节策略规划的概念 策略（Strａｔegy)这个名词本是军事上的用语，最早源起于希腊文Ｓtra ｔeｇoｓ,指统帅运队的将领。一九六二,美国著名的管理学者陈德勒（Ｃhan ｄｌｅr)【i】发表其名著「策略与组织结构」(Ｓtratｅgy anｄSｔrｕctｕre)，策略管理才逐渐受到重视。 学者McＮｉｃｈｏls【ii】认为,策略是企业运用它所拥有的技术和资源，在最有利的情况下达成基本目标的科学与艺术。 至于策略规划（Stｒategy ｐlａｎniｎg），则是从企业基本目标与使命、侦测外在环境、订定公司资源分配原则，此策略规划之结果将决定生产、行销、财务等功能性政策。 以下就分别从策略规划的涵意及模式,予于说明。 第2節策略规划的涵意
“携程”商业模式8要素分析 携程网作为成功组合高科技产业与传统旅行业的企业，向超过3400万会员提供集酒店预订、机票预订、独家预订、商旅管理、特约商户及旅游资讯在内的全方位旅行服务，被誉为互联网和传统旅游无缝结合的典范。下面，我们就携程的商业模式8要素进行分析。 1、价值定位 携程作为中间商，建立针对上游企业（酒店、航空酒店）及下游顾客（携程会员、合作卡会员、公司客户）的电子商务平台，通过合作上游企业、服务下游顾客的方式，获取利益分配。 2、盈利模式 携程的盈利主要通过上游企业的合作产生的利益分成。相对于酒店，酒店须向携程缴纳的代理费平均约为销售价格的15%~20%。携程则需要为合作酒店在电脑网络及宣传品中提供免费宣传，并承诺携程售价始终低于酒店前台售价。同时，通过很好的客户服务，随时了解客户情况，做好实住审核工作。相对于航空公司，航空公司向携程缴纳代理费平均约为销售价格的5%~6%（除去附加费）。携程网需要及时提供航班机票信息，并向各大航空公司的配送系统提供技术支持，提供付款、异地送票业务和开通各大航空公司的电子客票产品。并可以获得在自助游的酒店、机票预订代理费以及保险代理费。 此外，公司网站的在线广告也是携程盈利中不可忽略的利润点。同时，携程
通过发展公司客户、携程会员、合作卡会员等方式，笼络大量的客户支持此赢利模式的运营。 3、市场机会 1999年，在网络尚未被市场熟悉时，携程作为一个资源整合平台，进入互联网市场，随着消费者偏好的改变，消费者逐步从面对面交易向电话交易再向网络平台交易过渡。至今，携程仍执着于商旅服务，但其业务范围除了传统的普通票务服务、酒店预订服务等旅游服务项目之外，还开展会展安排和接待、庆典组织、奖励旅游、员工培训等业务。通过咨询意见改进商旅流程，通过利用公司所拥有的资源使企业或个人商旅成本最小化，实现对商旅成本的控制，同时提高服务质量。 4、竞争环境 虽然携程的每年的经营收入总额是不断上升的，但趋势逐渐放缓。携程2009年所占网上旅行预订市场份额为55.6%，虽仍处首位，但随着众多不同背景的市场参与者，诸如艺龙网、芒果网、游易网等，逐步形成对携程合围之势。其中包括，电信运营商旗下号码百事通及12580展开强势宣传，2009年全球最大旅游评论网入华，以及来自上游供应商的威胁，如7天连锁酒店成为中国酒店业第一电子商务平台，格林豪泰因被携程封杀而与艺龙结成全面战略合作伙伴，2009年东航与支付宝签订协议支持在线支付直销服务。同时，市场的环境产生的变化仍不可忽视。首先，互联网用户的增多使得网络旅游市场容量扩大，但商业模式同时开始多样化并且市场越来越细分化，网络旅游市场竞争异常激烈。客
项目工作成果之六： 三年发展规划报告 报告版本：定稿 完成时间： 报告执笔：*** 督导：*** 发送:北京xxxx公司刘玉奇先生及相关人员
北京xxxx公司 三年发展规划报告 长城企业战略研究所
一、机械式停车设备制造业发展环境及竞争态势 1.1机械式停车设备特点 1.2机械式停车设备市场分析 1.3机械式停车设备制造业发展环境 1.4机械式停车设备业竞争态势 1.5 加入世贸后影响分析 二、xxxx公司现状分析 2.1 公司市场营销 2.2 公司生产管理 2.3 公司知识资产 三、 xxxx公司发展总体战略及发展模式分析
3.1战略目标及战略选择 3.2xxxx公司的商业模式分析 3.3以虚拟制造为基本模式 3.4以客户增值扩展市场 3.5 以知识资产为核心能力 3.6 借资本市场实现快速增长 3.7 三年中重点工作列表 一、机械式停车设备制造业发展环境及竞争态势 1.1 机械式停车设备特点 目前，我国城市的停车场主要有三种形式，即平面停车库、自行式立体停车库、机械式全自动立体停车库。比较而言机
械式立体停车库具有如下的优点： ●充分利用空间，节省占地面积 机械式停车设备可以向空中和地下发展，占地面积仅是平面车场的1/2—1/25，比建筑自行式停车楼节省空间达75%以上，也比建筑自行式地下车库用地面积少50%以上，这在寸土寸金的大城市显得尤为重要。 ●造价低 机械式停车设备每个泊位投资约2—12万元，而建筑自行式停车楼每个泊位在20—40万元，平面停车场在某些地段仅土地使用费就要4万元/泊位。 ●使用方便 机械式停车设备操作十分简单，存取车辆所用的时间也不长。按照机械式停车设备设计要求，每次存取车时间不超过120秒，一般不能出现存取车排队的现象。 ●增加汽车防盗性和保护性 目前，我国每天有300辆汽车被盗，轮胎、反光镜等配件经常丢失，挡风玻璃被砸碎、车体被划伤的情况也时有发生，而机械式停车设备一般不会出现这种情况。 但机械式停车场（库）也存在如下不利因素： ●一次性投入仍然很高，同时投资回收时间比较长 对于普通消费者来说，由于机械式停车设备每个泊位至少也要几万元，一般人暂时是不会购买机械式停车泊位的； 同时，租用一个泊位每月也至少需要几百到几千元，而在城市的非中心地带租用一个平面式停车位的费用要低于机械式停车设备。
第三章产品盈利模式第四章规模盈利模式 第五章渠道盈利模式第六章品牌盈利模式第七章产业互动盈利模式 第八章跟进并放大盈利模式第九章招商盈利模式 第十章服务盈利模式第十一章边打工边创业盈利模式第十二章5V盈利模式 八种盈利模式解析 从会计学角度来讲，盈利可以用收入与成本的差额来表示:TP=TR-TC=(P-V)×Q-TC（TP:总利润、TR:总收入、TC:固定成本、P:单价、V:单位变动成本、Q:销售量）。盈利也可以用利润来代替，如果把视野放得更开阔一些，盈利还不仅仅表现为是利润，对经营组织来说，它还包括品牌效应的获得、知名度的提升、竞争能力的增强和客户关系的建立等。 盈利模式是企业获利的方式，是对不同获利方式的一般性概括和总结。新经济的到来迅速改变了游戏规则，以客户关系和价值为基本内容的新的盈利模式将会在已经出现的网络经济中大行其道，企业关注的重点将是如何以更低的成本获取和利用更有效的资源，从而以更快的速度对市场需求做出响应，实现在投入产出比上质的提高。 美国Mercer咨询公司的四位咨询专家在《发现利润区》一书中，将企业的盈利模式划分为22种。在这里，我们针对新经济和旧经济存在的差异，同时参照网格计算方式本身固有的特点，以客户关系和价值为确定盈利模式的“两个基本点”，对网格计算方式下企业的盈利模式做如下分类： 模式一：关系服务模式 关系服务模式是指通过与客户建立长期、稳定的关系，来为企业带来利润的盈利模式。正如前面所论述的，客户价值是从产品价值、服务价值、品牌价值和关系价值四个方面来体现的。对真正能不断给企业带来利润贡献的客户来说，四种价值的吸引力是逐级递增的。 进入网格时代，产品的同质化现象会更加明显，面对被众多企业共享的客户需求信息，企业应该在提供基本产品（服务）的同时，将工作重点放在客户关系的培养上，利用20%的客户为企业带来80%的利润这一原理，为企业的长期盈利创造条件。 建立关系的基础是能为客户提供令其满意的产品（服务）。全球化趋势使得市场更加透明，企业需要在全球范围内展开竞争，过去那种依*建立贸易壁垒来保护利润的做法已一去不复返，所以，能否提供优质的产品（服务）是关系服务模式的前提。 模式二：产业标准模式 在一个尚未成熟的产业里，如果能使自己的企业标准具有先进性和可参照性，就应尽可能使它成为产业标准，这会使企业处于一个极为有利的位置。就像上市后企业的财务状况会更加透明一样，进入网格，企业的许多经营活动都将在“阳光”下进行。对参与竞争的企业来说，经营所需要的绝大部分资源是可以共享的，依*垄断和信息不对称来赚取利润已不大可能。要想在产业内的众多竞争企业中脱颖而出，抢占“制高点”非常重要,因此产业标准模式是
解析碧桂园发展模式 中国房地产界有两个驰名商标，一个是万科，一个就是碧桂园。那么碧桂园究竟有哪些东西能学，哪些东西是别的房地产公司所学不会的？ 房地产界的全能选手 从设计、建筑到装修和物业管理，碧桂园在房地产开发链条上的布局早已无人能及，几乎涉足地产开发的全价值链，它有着自己上千人的设计院，自己的位列行业前三甲的管桩厂，自己的建筑公司，自己印刷楼书、自己的现代家居公司……这些“副业”也帮助着碧桂园深化其固有的房地产开发链，从而确保能够长期有效地控制综合开发成本。 事实上，碧桂园集团已拥有一条成熟自主的房地产开发链，几乎亲自承担了房地产开发程序中的各个环节。从项目的设计、建筑、装修、销售直至项目建成后的物业管理均由公司自行承担及实施。自此，该集团以房地产开发为核心，上下游相配合、相对封闭及独立的产业帝国形态已愈加清晰。 在该集团看来，凭借在产业链上的一体化运营，是其成功控制成本的关键。与多数开发商不同，碧桂园在资本市场上最受关注的核心竞争力正是在于“成本低”，除了土地成本远低于同行业水平外，设计、建筑等成本也保持行业中较低水平。因此，该集团自2004年起，每年毛利率都超过30%，高于业内同行。在产业链条上的扩张，让碧桂园在国内开发商中愈发显得特立独行。以万科为代表的多数开发商在多元化道路上曾经伤痕累累，最终选择做“减法”，确立以住宅开发为单一业务。而碧桂园却做到了真正房地产界做“加法”的全能选手！ 几乎做到极致的快速跑量模式
在调控的背景下，很多开发商都在学习这种模式，但是谁的速度都难以与碧桂园相比，别人可以开发几年的项目，它一年就可以搞定，永远跑在最前面，低成本土地、规模化生产、快速销售。正因为几乎做到极致的快速跑量模式，碧桂园的利润水平已经超过了万科，与此同时，碧桂园在毛利、资金周转率等多个数据上均超过万科。尤其在成本控制上，碧桂园的能力远远超过万科。碧桂园成本控制一方面在于其低成本土地储备，另一方面则在于碧桂园对开发流程的控制。从某种意义上来说，碧桂园是真正意义上实现了工业化生产的住宅开发商。 为了节约成本，碧桂园可谓无所不用其极。它通过业务链整合，牢牢掌握设计、施工、绿化、装修、物业服务、酒店经营等每个环节，很少外包，从而在保证规模扩张的同时成本得到有效控制。而这些大盘规模通常在几千亩以上，建筑面积达几百万平米，如此庞大的建筑项目也便于实现规模化复制以及降低采购成本。碧桂园旗下的鸿业管桩厂已经位列行业三甲之一，年产量可高达500万立方米，其2/3的产能还供应着市场上其他客户的需求。碧桂园的全资子公司腾越建筑工程公司则承担了超过50%以上的建筑项目，其所属的物业管理公司拥有最高级别的一级资质，像军队一样管理着全国各地的数万名物业员工。 此外碧桂园亦建立起强势的集中式采购体系，并逐渐削减向单一供应商采购总额的比例，在过去3年间，已由6.8%削减至3.8%，前五名最大的供应商所占采购额总比则少于30%。碧桂园就像是一个全价值链利润的吞噬者，一个反“外包”趋势的典型。在这样的成本控制之下，2007年上半年碧桂园结算收入增长48%，但销售成本仅增长45%，营销成本增长36%。 从某种程度上来说，碧桂园是国内最大限度用资金快速周转来实现其风险防范的房地产企业，同时在土地、管理及流程管理上极大限度的压缩成本来达到实现利
企业最实用的的八种盈利模式 盈利模式是企业获利的方式，是对不同获利方式的一般性概括和总结。新 经济的到来迅速改变了游戏规则，以客户关系和价值为基本内容的新的盈利模式将会在已经出现的网络经济中大行其道，企业关注的重点将是如何以更低的成本获取和利用更有效的资源，从而以更快的速度对市场需求做出响应，实现在投入产出比上质的提高。 美国Mercer咨询公司的四位咨询专家在《发现利润区》一书中，将企业的盈利模式划分为22种。在这里，我们针对新经济和旧经济存在的差异，同时参照网格计算方式本身固有的特点，以客户关系和价值为确定盈利模式的“两个基本点”，对网格计算方式下企业的盈利模式做如下分类： 模式一、关系服务模式 关系服务模式是指通过与客户建立长期、稳定的关系，来为企业带来利润的盈利模式。正如前面所论述的，客户价值是从产品价值、服务价值、品牌价值和关系价值四个方面来体现的。对真正能不断给企业带来利润贡献的客户来说，四种价值的吸引力是逐级递增的。 进入网格时代，产品的同质化现象会更加明显，面对被众多企业共享的客户需求信息，企业应该在提供基本产品（服务）的同时，将工作重点放在客户关系的培养上，利用20%的客户为企业带来80%的利润这一原理，为企业的长期盈利创造条件。
建立关系的基础是能为客户提供令其满意的产品（服务）。全球化趋势使得市场更加透明，企业需要在全球范围内展开竞争，过去那种依赖建立贸易壁垒来保护利润的做法已一去不复返，所以，能否提供优质的产品（服务）是关系服务模式的前提。 模式二、产业标准模式 在一个尚未成熟的产业里，如果能使自己的企业标准具有先进性和可参照性，就应尽可能使它成为产业标准，这会使企业处于一个极为有利的位置。就像上市后企业的财务状况会更加透明一样，进入网格，企业的许多经营活动都将在“阳光”下进行。对参与竞争的企业来说，经营所需要的绝大部分资源是可以共享的，依*垄断和信息不对称来赚取利润已不大可能。要想在产业内的众多竞争企业中脱颖而出，抢占“制高点”非常重要,因此产业标准模式是首选的盈利模式。 在这种模式下，应该尽早地介入具有领先优势的创建产业标准的机会。当年“南极人”参与制订了保暖内衣的产业标准之后，导致了业界创始者和领先者“俞兆林”的破产，可见抢先制订产业标准的重要性不言而喻。即使目前已是产业标准制订者，也不能高枕无忧，新的产业标准随时都会出现，企业应积极更新标准，使其保持着略高于产业的状态。如今，计算机领域内的巨头们已经开始加入到制订网格标准的角逐中，惠普、微软、IBM等跨国巨头纷纷投入巨资开发网格产品，希望能在下一代网络技术标准中拔得头筹。
几种新型农业发展模式简析 1精准农业（Precision Agriculture ） 1.1精准农业的提出精准农业（也称精确农业、精细农业）是美国等经济发达国家在20 世纪80 年代末期继LISA （低投入可连续农业）后，为习惯信息化社会进展要求对农业进展提出的。目前，一些发达国家已将精准农业技术系统应用于农业生产与治理，如作物的估产、长势监测、产量推测、病虫害预报、确定灌溉方法和最佳施肥量、评判一项新的农业技术对作物生产的阻碍及分析由于气候的不确定性而带来的生产风险等方面。目前，我国一些地点也已开始了这方面的应用研究与试验。 1.2精准农业的概念精准农业是一种把科学的精确性引进农业生产的方法，即通过全球卫星定位系统、遥感技术、地理信息技术、自动化操纵技术等，利用大型的机械设备进行田间治理，能够做到精确配方施肥、定点施药，在减少投入的情形下增加或坚持产量、提升农产品质量、降低成本、减少环境污染、节约资源及爱护生态环境，适用于种植业、畜牧业、园艺和林业等，精准农业将现代科学技术（包括电子、运算机和信息技术等）运用在农业中，是一种关于农业治理系统的战略思想，并与可连续农业紧密有关。 1.3精准农业技术与一样农业技术的不同，一样的农业技术是通过品种、施肥、灌溉等措施来提升农作物产量，而精准农业技术是通过全球卫星定位系统和运算机技术，精确地运算出一块地所需的投入，从而达到减少不必要的投入、幸免资源白费及提升效益的目的，以确保农业可连续进展。 1.4精准农业的进展前景精准农业是信息技术进展的必定结果，是农业现代化的必定趋势。至今为止，农业仍是投入/产出转换效率专门低的产业，其中重要的缘故之一确实是由于对作物的投入不是按照作物的实际需要。另外，农业造成的环境污染及农产品残留毒害也愈益引起人们的重视，其解决的途径也必定是采取精准农业战略。从长远看，环境效益、经济效益与社会效益的统一也只有在采取精准农业战略的前提下才有可能真 正实现。 2都市农业( Urban Agriculture )
8大热门商业模式解析-商业模式 快速网络便利店 代表公司：快书包 主要创新点：所有商品保证1小时内送达 核心逻辑：满足城市商圈客户对“快速”的需求。为了满足快速送达的需求，和京东商城、好买网、亚马逊等不同的是，快书包缩短供应链，将城市整体物流配送的能力化整为零，划分为1小时可送达的配送区域。盈利模式：主要是通过商品的差价挣钱。目前快书包日均订单量为200左右，一个月的流水可以达到一二十万，图书行业的毛利在15%?20%。 案例简述： 快书包有两个特点，一是只做精品图书和少量用户喜爱的小体积生活用品，舍弃长尾市场;二是以“快”作为客户核心体验，在北上广三大中心城市，无论顾客在哪个区，下单后一小时内便可收货。 快书包选择的精品图书大部分为畅销图书，舍弃长尾市场。它的图书有三大类，一是诸如《新华字典》、美食烹饪之类的工具书;一类是韩寒、郭敬明这些80后作家的畅销书;最后便是他们认为值得向城市白领推荐的诸如《读库》、《听几米唱歌》等文学类书籍。除了图书，快书包的商品品类渐渐扩展到写字楼白领喜欢的精致休闲小食品等。 要实现一小时送货上门，除了商品品类选择之外，最为重要的便是物流体系建设。为此，快书包在北京、上海的城区建设了一个个辐射范围为5公里的物流配送站。 值得借鉴的要点： ● 快书包一反众多电子商务的“综合化模式”，关注“窄需求” ● 可无限复制的轻资产投资结构：整个快书包的投入重点在每个配送站的租金成本和人员薪资，属于典型的轻资产投资 ● 按照写字楼客户的需求对书籍等商品的先期筛选机制，确保商品上架后受顾客喜爱的概率最大 ● 低价策略：视低价为基础竞争优势，敢与当当、卓越等大电商比低价点评： 黄刚汉森世纪供应链管理咨询(北京)有限公司首席顾问兼副总经理 快书包将大物流化整为零为“短物流”，主要的是投入在人，IT上的投入也非常少。在中国，人力成本比较便宜的时候，快书包的商业模式可复制性很强。与快书包类似的模式有优菜网：社区型电子商务，像送牛奶一样送菜。以后快书包可以成为一个小物流平台，不止送自己的商品，
【关键词】疫苗市场 【报告来源】前瞻网 【报告内容】中国疫苗行业深度调研与投资战略规划分析报告前瞻（百度报告名可查看最新资料及详细内容） 国外企业的销售模式以直销为主，经销更多作为新市场试水和绕过准入壁垒的辅助手段。企业纷纷组建有技术和兽医业务专家支持的营销组织，向顾客提供深入的技术医疗鉴定和疫病指导。企业的直销关系和全球直销渠道能使其地方和区域专业化程度达到一个很高的水平，从而使其能够迅速地把握市场突发情况，并为研发和业务扩展提供平台。国外企业对直销关系的重视使其能够同时获得良好的客户关系和丰厚的经济回报。 国内企业销售主要有三种模式，分别为政府招标采购、大客户直销和网络经销。 表1: 国内企业营销模式 图1: 2009 年-2010 年国内兽药企业销售模式分类（按销售额） 政府招标采购 按渠道分类，政府招标采购在我国销售模式中所占比重超过六成，是我国主要的销售模式。目
前我国强免疫苗占整个生物制品市场的68.47%，其中猪用强制免疫销售额为25.88 亿元，禽用的为12.69 亿元，牛羊用的为3.97 亿元。猪用强免苗在整个猪用疫苗市场中的占比为83.27%。禽用强免苗在禽用市场中的占比为48.16%，市场化程度较高。 在我国强制免疫计划中，鸡新城疫、布鲁氏菌病等5 个免疫品种都有由招标苗回归市场苗的历史。与2008 年相比，现行强制免疫计划仅增加了猪蓝耳1 个免疫品种，而鸡新城疫、狂犬等5 个品种都没有在计划中出现。 我国强制免疫计划是根据近年疫情状况和考核标准制定。随着一些疫病疫情状况逐步稳定，国家再次将其纳入强免计划的可能性大大减少。而目前在强免计划内的免疫品种，近年依然有较高的发病率，除非近年疫情趋向稳定，否则现行强免计划在2015 年第一阶段考核目标达成之前不会出现重大改变。 表2：重大动物疫病防治考核标准 大客户直销 大客户是指集团化、规模化养殖企业，大部分为国家、省、市评定的养殖龙头企业，如广东温氏、正大集团、大成集团、河南永达集团、吉林德大、河南大用集团、山东民和集团等。与我国养殖规模化趋势相匹配，国内规模化供应商数量持续增加，目前规模企业市场份额占比已超过50%。适应规模企业需求的营销模式将在未来市场竞争中发挥越来越显著的作用。
企业的八大类别种盈利 模式 Revised by Chen Zhen in 2021
企业八大类别36重盈利模式 盈利模式八大类别 一、价值链模式 二、客户模式 三、渠道模式 四、资源模式 五、产品模式 六、组织模式 七、巨型模式 八、知识模式 36种盈利模式 一、价值链模式 1、价值链分拆模式 定位于分拆后价值链中的最优环节。如微软切入IBM一体化PC价值链。 2、价值链挤压模式 将价值链的某个片段外包出去。如耐克运动鞋的制造环节外包。 3、价值链修补模式 改善那些阻碍企业创造价值的、业绩不良的上下游企业。如丰田通过培育供应商实现即时上线模式。 4、价值链重新整合模式 重新整合价值链，控制系统中的赢利点。可口可乐从经营价值链的20%（原浆和广告）发展到经营价值链的80%（从原料到分销） 二、客户模式 1、利润转移模式 利润从所有客户变成大部分客户没有盈利。如银行对不同客户采用差别定价、差别服务和差别投资。 2、微型分割模式 客户得到的产品或者服务由相同到不同，再到独一无二。如保险业根据年龄、收入水平或者其他变量收取不同保险费。 3、权力转移模式 客户与供应商之间的市场定价权力优势会来回交替变动。如沃尔玛利用渠道优势使供应商降低价格。 4、重新定位模式 从旧客户世界到新的、你希望的客户世界。GE将其客户由采购部经理转移到 高级管理人员。 三、渠道模式 1、渠道倍增模式 同一产品在不同渠道不同价格。如图书销售由书店扩张到机场、超市、礼品店及网站。 2、渠道集中模式
从数量众多细小渠道到少量大规模渠道。家乐福将多种多样的商店集中到一个超级市场内。 3、渠道压缩/无中间商模式 取消多余环节，与客户建立直接联系。如戴尔计算机直销模式。 4、配电盘模式 在分销系统中创造出新的增值服务环节。eBay电子拍卖平台。 5、区域领先模式 在某个区域内构建产品销售市场的绝对优势。如燕京啤酒。 四、资源模式 1、优势资源模式 率先抢占人、财、物等各项稀缺资源。如深圳明斯克航母世界。 2、寄居蟹模式 借助某种壳资源经营。挂靠经营、加盟、连锁经营。 3、资源整合模式 创建资源交易环境，经营各类资源。各类专业市场。 4、创业家模式 节约利用企业一切资源。如沃尔玛使节约成为企业文化。 五、产品模式 1、从产品到品牌模式 从有形产品和功能到无形品牌承诺。同样的手表，“瑞士制造”可以产生品牌溢价。 2、卖座大片模式 从制造多个普通产品到集中力量开发几个拳头产品。电影大片。 3、利润乘式模式 从单一产品获取最大利润到重复多次利用这个产品盈利。迪斯尼从乐园到系类产品。 4、金字塔模式 创建一个多层次产品体系确保顶端产品高额利润。瑞士手表、吉利刀片、芭比娃娃。 5、客户解决方案模式 超越产品功能去改进客户的系统经济性。思科的一站式商店。 6、速度创新模式 快速、持续创新产品，在别人模仿之前赚取高额利润。英特尔、华为。 7、售后利润模式 销售产品的后续配件、维修等服务。汽车4S店模式、复印件/打印机、软件升级。 六、组织模式 1、技能转移模式 将获利重点和资源从哪一种职能转移到另一种职能。诺基亚将核心技能由硬件工程转向软件工程。 2、从金字塔岛网络模式 使组织与外界接触最大化。ABB公司构建了数以万计利润中心与每一市场的客户密切相连。 3、基石建设模式
沃尔玛成功经营发展模式分析 最传统的产业—零售行业，最简单的战略—低价制胜，最辉煌的成就—世界第一，沃尔玛以朴实的身份，凭借精妙的谋略和坚韧的奋斗演变成为高不可攀的商界巨人。本文对其成长的轨迹进行扫描，以求见仁见智，各有收获。 从沃尔玛1962年开张第一家零售店，几百万美元的年销售额，发展到2000年以销售额1913亿美元的经营业绩荣膺世界500强第二名，再到2002年位居《财富》杂志世界500强排行榜首位。短短40年的发展历程，沃尔玛创造了传统行业发展的奇迹：年均投资收益率为32%。到2002年，沃尔玛在全世界共有4294家连锁店。我们从第三方的角度，来全面透视沃尔玛的成功经验，以便有所借鉴。 一、管理模式 店面设计标准化。所有新开业的零售店的店址选择都按统一标准，店铺面积大小、店铺装饰、商场货架尺寸、商品摆放位置、商品标牌放置等等都由公司统一规定。店铺的内部装饰、店面商标要求及商场货架尺寸都由公司统一设计和制作。为了顾客挑选商品时观看价格标牌的方便，公司一律要求所有商品的价格标牌都挂在货架上。 组织结构扁平化。公司根据业务单元分为四个事业部，事业部下设区域总裁、区域经理和店铺经理。沃尔玛按业务分为折扣店事业部、购物广场事业部、山姆会员店事业部和家居商店事业部。事业部总裁管理所有区域总裁，每一个区域总裁管理12个区域经理，一个区域经理管理所在区域的店铺经理，管理责任层次分解，但从下到上的反馈信息是没有级别和层次的。沃尔玛老总的办公室从来不关门，鼓励和倡导公司员工与公司老板对话。 管理程序规范化。沃尔玛在管理上要求三个标准：一是日落原则，即今天的工作必须于今日日落之前完成，对客户的服务要求在当天予与满足，绝不延迟；二是比满意更满意的服务原则，不断改进服务，给予客户更好的服务，这种服务超过客户原来的期望；三是“10英尺原则”。要求员工无论何时，只要顾客出现在你10英尺距离范围内，员工必须看这个客户的眼睛，主动打招呼，并询问是否需要帮助。 企业文化：“顾客是上帝”、“尊重每一个员工”、“每天追求卓越”是沃尔玛企业文化的精髓。利用“利润分享计划、雇员购股计划、损耗奖励计划”将员工视为合伙人，从而将员工利益与公司利益有机地结合在一起，造就了员工的献身精神和团队精神。凡是每年在沃尔玛工作不低于1000小时的员工，均分享到公司的部分利润，并且鼓励员工购买公司的股票，让员工融入到沃尔玛这个大家庭中来，体会到公司收益的实惠。沃尔玛60%以上的经理（店面经理以上）是从内部员工提升上来的，这极大促进了员工积极进取的敬业精神，所以各个业务价值链的流程不断得到优化，员工素质不断提升。 二、经营策略 沃尔玛通过倡导低成本、低费用结构、低价格，让利给消费者的经营思想。那么沃尔玛的利润来源到底在哪里？ ⒈消费者定位策略： 沃尔玛折扣店、购物广场是针对低家庭收入阶层消费者而开设的；山姆会员店是面向小企业主和其他需要进行大众购买的个体消费者而开设的仓库型大商场，其运作方式就是通过交一定的会员费，成为山姆会员店的会员，然后根据一次性消费的多少或多次累计消费的多少来享受不同价格折扣。而家居商店主要针对中上层家庭消费者，这种销售模式在市场细分上是对前三种零售业态一种的补充。 ⒉商品结构策略： 沃尔玛在经营商品品种选择上主要以销售量大、周转速度快、购买频次多的中档商品为主，适度兼顾高低档商品。商品销售量大、周转速度快是沃尔玛经营利润来源的前提条件，因为沃尔玛在商品销售中利润率很低（1.7%左右，而行业平均5%以上），其主要靠年销售规模优势向生产厂家收取商品上架费、商品折扣、年底退佣及资金占用费等所取得的收益。 沃尔玛在商品组合上采取“二八原则”，用20%的主力消费产品创造80%的销售额，根据零售业态的不同形式采取不同的商品组合。例如山姆会员店向消费者提供“一站式购物”服务，商品结构宽度广、中深度，也就是商品的种类齐全但单一商品类别适度齐全，商品品种大约在3～6万种左右，而且50%以上
八种盈利模式解析 从会计学角度来讲，盈利可以用收入与成本的差额来表示:TP=TR-TC=(P-V)×Q-TC（TP:总利润、TR:总收入、TC:固定成本、P:单价、V:单位变动成本、Q:销售量）。盈利也可以用利润来代替，如果把视野放得更开阔一些，盈利还不仅仅表现为是利润，对经营组织来说，它还包括品牌效应的获得、知名度的提升、竞争能力的增强和客户关系的建立等。 盈利模式是企业获利的方式，是对不同获利方式的一般性概括和总结。新经济的到来迅速改变了游戏规则，以客户关系和价值为基本内容的新的盈利模式将会在已经出现的网络经济中大行其道，企业关注的重点将是如何以更低的成本获取和利用更有效的资源，从而以更快的速度对市场需求做出响应，实现在投入产出比上质的提高。 美国Mercer咨询公司的四位咨询专家在《发现利润区》一书中，将企业的盈利模式划分为22种。在这里，我们针对新经济和旧经济存在的差异，同时参照网格计算方式本身固有的特点，以客户关系和价值为确定盈利模式的“两个基本点”，对网格计算方式下企业的盈利模式做如下分类： 模式一：关系服务模式 关系服务模式是指通过与客户建立长期、稳定的关系，来为企业带来利润的盈利模式。正如前面所论述的，客户价值是从产品价值、服务价值、品牌价值和关系价值四个方面来体现的。对真正能不断给企业带来利润贡献的客户来说，四种价值的吸引力是逐级递增的。 进入网格时代，产品的同质化现象会更加明显，面对被众多企业共享的客户需求信息，企业应该在提供基本产品（服务）的同时，将工作重点放在客户关系的培养上，利用20%的客户为企业带来80%的利润这一原理，为企业的长期盈利创造条件。 建立关系的基础是能为客户提供令其满意的产品（服务）。全球化趋势使得市场更加透明，企业需要在全球范围内展开竞争，过去那种依*建立贸易壁垒来保护利润的做法已一去不复返，所以，能否提供优质的产品（服务）是关系服务模式的前提。 模式二：产业标准模式 在一个尚未成熟的产业里，如果能使自己的企业标准具有先进性和可参照性，就应尽可能使它成为产业标准，这会使企业处于一个极为有利的位置。就像上市后企业的财务状况会更加透明一样，进入网格，企业的许多经营活动都将在“阳光”下进行。对参与竞争的企业来说，经营所需要的绝大部分资源是可以共享的，依*垄断和信息不对称来赚取利润已不大可能。要想在产业内的众多竞争企业中脱颖而出，抢占“制高点”非常重要,因此产业标准模式是首选的盈利模式。 在这种模式下，应该尽早地介入具有领先优势的创建产业标准的机会。当年“南极人”参与制订了保暖内衣的产业标准之后，导致了业界创始者和领先者“俞兆林”的破产，可见抢先制订产业标准的重要性不言而喻。即使目前已是产业标准制订者，也不能高枕无忧，新的产业标准随时都会出现，企业应积极更新标
房地产企业拿地十六种模式详解 1招、拍、挂 规范的拿地（专题阅读）方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的款项进入企业所得税和土地税成本，没有任何争议。 问题1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220号、国税发【2009】31号） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情况下出现的问题） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财税【2009】87号文件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 2不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149号文件、国税函【2008】277号文件、国税函【2009】520号文件）不征税，土地税（《条例》和财税【2006】21号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3购买转让土地（项目） 买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，干净。
公司盈利模式 蔡成泳 公司盈利模式，细分为八种模式说明。 （1）出口业务自营和代理 （2）进口业务自营和代理 （3）政府扶持补贴奖励 （4）供产销产业链资金融通 （5）代客融资 （6）外币汇率操作 （7）国内银行业务合作 （8）离岸银行业务：转单贸易 下面主要讲八种盈利模式的各自风险所在和操作性 （1）出口业务自营和代理 货物出口，代理的业务和自营的业务流程相同，最重要的区别是增值税票的核算和开票。代理在税法有点擦边球，税法上要求的代理出口是纯的代理，单据抬头要加实际经营单位，增值税的退税，直接退给实际经营单位，实际操作上按税法规定的流程退税与收汇环节行不通。因此口头不能明确承认目前普遍存在出口代理，经营单位开票给外贸公司，
外贸公司退税这样的操作行为，只能承认国外客户找到厂家，我外贸公司帮助国外客户报关出口，因此税法上只承认海外代购行为的合法性，不承认国内代理出口的合法性。他的增值税票开据是按照协议把退税款计算在税票总金额里。外贸公司按税票总金额付款后，代理业务对委托代理方来说算是结束了。但外贸公司还要最后经历一个月的才能收到退税款。自营的业务增值税票是原先与供应商谈好的含税价开据的。 出口自营风险在于货物出口后，客户有对货物品质的追索权。出口代理风险主要在于退税风险，一般单据上出问题，要按税法规定取得真实的退税凭证（如报关单、提单、场站收据、购销合同、增值税票、运输费用凭证、商检证明都要一一对应同一批出口商品）。而且这些单据收集是有出口90天内完成申报的规定。出口环节多，那么单据流转中自身的监督控制也是对出口风险的控制。 出口环节的流程较多，期间有海关、国税、商检局、外汇管局、口岸办、航运等部门共同监督，有专业的软件服务平台（电子口岸、出口退税申报、九城单证、涉外收入申报、增值税认证和防伪开票系统）支持，依靠网络平台工作。这些服务平台一年也是要一定的开支，大概是一年3000元左右年费（九城单证1400元/年，防伪开票800元/年，出口退税申报VPDN账号200元/年）和一定初期设备投入6000元
房企拿地8种模式详解，找准政府痛点 随着“白银十年”的到来，客户越来越难找，地越来越难拿，房地产行业利润将逐步趋于平均利润，闭着眼睛赚钱的暴利时代一去不复返。在此形势下，土地成本将直接影响开发企业利润。目前标杆企业纷纷通过创造概念和创新商业模式的方法拿地，以低价获取大规模、优质土地，实现与地产联动，提升效益。 我们梳理出当下主流的8种拿地模式，并试图理清它们各自的优劣。但最终的大结论是一致的——现在，房企想要拿到优质地块，必须要找政府的痛点：持续性的收入和政绩。最终实现企业和政府的双赢，企业经济效益和项目社会效益共涨的格局。 一、商旅文产业与地产联动联动模式 代表企业1、万达：“文旅”聚势，以“商业”增值 万达积极发展商旅文产业，以“文旅”聚势，以“商业”增值，拉动消费，提升当地经济水平，借此实现大幅低价拿地。 在任何一个城市，万达都致力于将万达广场打造为城市地标。在操作上，万达通过其强大的招商能力、订单地产模式和资源整合能力，从储备的5000余家商家中挑选优质资源，按照与主力店商家的要求订单式建造
万达广场，最快18个月完成开发，迅速产生经济效益，实现商业增值；同时通过文旅地产则带动当地休闲、娱乐等产业发展，实现文旅聚势。以此新增大量就业岗位，以提振当地经济，增加税收、就业，满足政府政绩诉求，基于此，地方政府乐于低价转让大规模、优质土地给万达。 万达在低价成本优势的基础上，通过房地产销售收入反哺商业、文旅产业的发展；同时通过商业、文旅产业带来高人气和人口导入，拉动周边地块价值上升，提升地产价值，比如上海五角场在万达广场建成后，周边住宅月租金涨幅达300%。在此形成良性循环基础上，成就了资产4600亿元、全球最大的不动产帝国。 实例分析：万达在常州拿了一块地，面积约40万㎡，地价约1000块/㎡，土地成本合计4个亿。万达将近持有了10万方的一个mall，楼板价为1000块钱的，再将里面的所有设施设备弄好，将近7000～8000，因此万达持有这个mall，成本大概是9个亿左右。加上其土地成本，合计约12亿~13亿。然而，mall外围的一条街共4万㎡，单价是3.5万块/㎡，全部售出可以获得约13.5个亿的收入。整个一条街的土地成本是1000块/㎡，建设成毛坯的成本为3000～4000/㎡，合计成本约5000/平米，4万㎡的总成本是2个亿。通过卖街收入，万达就可以打平持有一个mall和建设所以它持有一个mall和建设外围一条街的成本。以后，持有的mall的收入，扣除基本的物业成本，都是净收入。