金柯大道C-06 地块户型配比方案解析
上海观弧广告2007.07.24
M观弧机构
IXUI G&WACMmNG
本司所提交的户型配比建议
1户型配比方案建议
通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性:
① 户型需求偏大，以120-140怦的三室和140-180怦的四室为主。
② 多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐,
就甲方提出的几个疑问的解答
1、户型配比方案形成的根据
答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果
在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字
观弧机构
mJU GAWADVfmNG
140川以上面积的需求占了67.5%,三房、四房的需求占了97.4% 由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目, 140 m2以上的大户型将成为主流产品。
关于220 m左右的五房的解释：
①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150 m以上（也是我
们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200 m以上居所的。而在选择户型方面，很多客户问到D选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释
是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C项四房，只有2位客户选择了D。以上说明
跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因此，我们在方案中设立了220 m左右的五室，而减少了跃层所占比重。
②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户
型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大户型
与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。
③?我们用“五房”替代了“ 200 m以上的四房”，可以这样理解。
2、华宇天庭的户型配比和销售情况调查
华宇天庭
华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/ m,主力户型为150 —240 m的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析：
华宇天庭户型配比
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华宇天庭一期户型比例表
该项目共分两期开发，5-12号楼为二期，其中首批房源是1-4号和15、16号，通过调查得
知一期主力户型为168 —190平方米的四房和143怦的三室，无140怦以下区间户型，均价为7000元/怦左右，一期交房时间定于2009年3月。
销售情况：
①?从销售中心了解到的情况为：一期基本销售完毕，可能存在水分，但根据对当地中介及
当地消费者的走访调查，其一期的去化率至少在80%左右。8月1日价格将全面上涨，对外
宣称每平方米上涨300元。二期预计年底或明年年初开盘，尚未确定。
②.对当地人走访调查的结果为：一期基本销售完毕，并且已有人成功购买到二期产品，价
格为7800元/平方米。（据当地人反映，华宇二期最低价格为7800元/怦，由于销售人员对
外宣称二期还未推出，因此这一情况暂时无法证实）
中介走访调查：华宇天庭销售情况很好，但还没有卖完，价格上涨，目前均价高于7000
元，但达不到7500元/ m2的均价。
③.针对一期的销售调查：据销售人员介绍：
15和16#楼顶层跃层剩一套，其余全部为四室户型，基本销售完毕；
1#和4#楼为143 m的三室，还剩余8套左右；
2#和3#楼为四室，除7、13层外大概还剩余15套左右。（7楼价格6600元/ m左右，13
楼7200 元/ m2）
注：华宇天庭各种户型具体的销售情况来自销售中心探访及电话询问。
回答：
关于“ 70 —90 “规定
关于90怦以下占70 %的规定是“国六条”细则中最重要最刚性的一条，“国六条”细则的
原文是：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”
这一规定对规划方案的影响之大是显而易见的。就本项目情况而言，如果严格按照规定来规
划本案是完全行不通的。第一，当地市场调查的结果表明，100怦以下户型需求极少。第二、小户型比重过多的话，与本案“地王、豪宅、城市名片”的形象不符。因此，建议甲方与相关部门协商解决此事，如果强制要求一定要做90怦以下户型，也要等与相关政府部门具体
协商得出最终小户型所占比重，然后再做具体调整。
本司提交之《户型配比方案建议》系根据对当地市场需求的调查以及对部分目标客户的一对
一走访调查后得出的结论，仅供贵司参考。
最终解释尘埃落定几个月之后，连首都、直辖市、大都市的北京都无法执行这一规定，那么让谁去执行呢？让中小城市、县城来执行？在中国的许多中小城市和县城，90貳以下的房
子恰恰是更多人想卖掉的房子。
“70-90 ”的原则可能对部分城市的部分区域非常合适，比如杭州，在城北，在九堡，甚至
在滨江，许多开发商说，即使没有这条规定，他们也意识到了这样的问题，他们会主动大大提高中小户型的比例，因为市场已经告诉了他们，应该这样做。
节选自《楼市杂志网站》文章
完美的户型配比方案 房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应靠近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区不静区之间，以方便使用。 房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭构造、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在80~100平方米的适合两口之家的新婚夫妇居住；三室外二厅一厨双卫，建筑面积在100～120平方米之间，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房与专用卫生间，建筑面积应考虑在140～150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一储；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层及别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活劢特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活劢相对比较少，比如卧室、书房。
康养房产项目开发定位规划及户型配比 调研报告 康养计划：海棠小镇定位规划及户型配比调研报告 目录： 一、广德市场及周边竞品情况 二、市场小结 三、swot分析 四、目标客户群体分析 五、新项目户型配比建议 一、广德市场及周边竞品情况 2016-2018，广德市总体处于老城区扩张阶段，祥生、碧桂园等大型房企进驻广德，楼盘定位方面：刚需+改善占80%+投资20%；代表楼盘：祥生观棠府，祥生花涧樾，广德碧桂园碧桂园公园里，碧桂园天誉春熙湖畔，绥安商业街。价格水平在：7000-8500左右。 2018年起，土拍价格逐次突破历史，屡创新高，市区改善性需求持续提升，改善型楼盘不断入市，代表楼盘：祥生君临府，k2玉兰湾，碧桂园天誉广信和园（规划中），价格水平在：8500-9000左右 广德在售楼盘以大面积为主，市场库存约2100套 春熙湖畔-本地开发房企
车距22公里，物业类型为高层、洋房，目前整体去化90%。前期高层毛坯：6800元/㎡，洋房销售均价7500元/㎡ 客户群体： 客户需求以刚需为主； 客群来源以市区企事业单位、个体为主，占比高达70%，同时，洋房等物业类型吸引周边地缘性客户，占比为30%； 客户关注重点在小区价格、性价比。 开发商 安徽春熙置业有限公司 楼盘地址 团结东路熙春路交界 占地面积 97亩 总建面 16.7万㎡ 容积率 1.9 绿化率 35％ 物业类型 高层、洋房 主力户型
销售均价 7300元/㎡（捆绑车位）首开时间 2017.1.21 户型配比 类型 面积段 户数 户数百分比 11f高层 三房一卫 95㎡ 44 5.13% 11f高层 三房一卫 97㎡ 66 7.70% 11f高层 三房一卫
项目户型配比建议思路 1、项目整体经济技术指标分析。 2、项目所处位置及地段分析，项目整体定位、形象定位。 3、整体市场成交情况分析（面积、价格等），畅销户型面积、 滞销户型等分析。 4、区域市场成交情况分析（成交户型面积段的分析）。 5、当地客群定位（刚需、改善、投资），核心客群的置业喜好、 要求等（通过客户访谈的形式来做了解）。 6、周边竞争项目的户型配比及物业类型情况，畅销户型、滞销 户型的整体分析。 7、项目整体物业定位、户型配比完成后进行项目经济效益测 算，保证销售的同时，达到利润的最大化。 以上思路整体以市场为导向，促进销售的同时，保证利润的最大化。仅是个人的一些浅 显见解，有不足的地方请各位领导指出。谢谢！ 吴乐平 2014．6.30篇二：户型设计 建议书 xxxx户型设计建议书 xxxxx xxxx 2011年2月13日 一、户型设计要求 （一）满足住宅的合理性标准 住宅户型在满足其定量的性能标准时，还需满足住宅的合理性标准。 1、户型室内“四 明设计”； 住宅户内，实现“明厅、明房、明厨、明卫”，除了储藏室、衣帽间、小户型的卫生间外， 所有房厅均能实现自然通风采光。 2、保证合理的户型空间布局，户型方正实用； 3、每户至少2个阳台； 4、三房及以上户型户户有开敞的景观视野； 5、三房及以上户型保证主卧向南，客厅全 部向南； 6、公用卫生间干湿分离，方便使用； 7、三房及以上户型餐厅相对独立，能够自然采光通风； 8、户型设计遵循尽量多送面积 的原则。（二）满足住宅的风水要求 客户对住宅有一定的“风水”讲究，在户型设计中应予以尊重及避免忌讳。 1、入口应 尽量设玄关； 2、大门在户型设计中应讲究避让； ? 大门正对电梯或楼梯是犯冲； ? 大门不能正对厕门，不直对客厅落地门窗； 3、厕所的门不与厨房的门相对； 4、灶 不对门、主卧不对主卫门； 5、卫生间不处于整个户型正中位置； 6、尽可能避免“路冲”。 （三）在设计上给客户以真正的实惠 利用建筑设计规范，“偷面积”赠送客户。以下为可以“偷”面积的一些参考方法。 1、户型设计建议 1）较多采用层高低于2.2米的落地凸窗或270度转角凸窗。凸窗设置假墙体，装修时候 可以拆掉，增加使用面积。 2）设置n+1户型，赠送较多面积。 赠送阳台、花园、露台等面积，提供超值感，同时还应符合建筑外立面的整体风格。 2、 赠送面积上的限制 1）住宅建筑阳台（含露台、高度为两层及两层以上的阳台）投影面积不超过每户总建筑
关于东田丽园五期三区户型配比建议报告 （范本） 投资拓展总部 2008年6月 目录 一、未来市场供应情况 .............................................. 错误!未定义书签。 1.东莞市商品房供应情况 ........................................ 错误!未定义书签。 2.常平镇商品房市场供应情况 .................................... 错误!未定义书签。 二、东莞市商品房户均面积走势情况分析 .............................. 错误!未定义书签。 1.东莞市商品房户均面积的走势 .................................. 错误!未定义书签。 2.东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 ...................... 错误!未定义书签。 三、常平镇近期推出的项目供应情况 .................................. 错误!未定义书签。 四、常平镇一些在售楼盘的基本情况 .................................. 错误!未定义书签。 五、东田丽园客户群体研究 .......................................... 错误!未定义书签。 1.东田丽园来访客户情况的分析： ................................ 错误!未定义书签。 2.东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析 ........ 错误!未定义书签。 六、东田丽园五期三区可开发面积情况： .............................. 错误!未定义书签。 七、东田丽园五期三区户型配比建议 .................................. 错误!未定义书签。
关于东田丽园五期三区户型配比建议报告 （本） 投资拓展总部 2008年6月 目录 一、未来市场供应情况 (3) 1.市商品房供应情况 (3) 2.常平镇商品房市场供应情况 (4) 二、市商品房户均面积走势情况分析 (4) 1.市商品房户均面积的走势 (4) 2.东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 (5) 三、常平镇近期推出的项目供应情况 (8) 四、常平镇一些在售楼盘的基本情况 (8) 五、东田丽园客户群体研究 (9) 1.东田丽园来访客户情况的分析： (9) 2.东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受围情况分析 (10) 六、东田丽园五期三区可开发面积情况： (13) 七、东田丽园五期三区户型配比建议 (13)
关于东田丽园五期三区的户型配比建议 关于东田丽园五期三区的户型配比，我部将从以下几个方面进行分析，从而得出东田丽园五期三区初步的户型配比建议。 一、未来市场供应情况 市商品房供应情况
商 品 房 套数（套）27850 52000 79850 高档商品房 用地面积（h,㎡）60 120 180 建筑面积（万㎡）84.52 206 290.52 套数（套）7020 17000 24020 小计 用地面积（h,㎡）230 400 630 建筑面积（万㎡）359.1 711 1070.5 套数（套）38910 74722 113632 从以上数据可以看出09年一般商品房的数量及面积将有所减少，但预计08年镇区的商品房供应面积将07年镇区商品房供应面积多300万㎡，未来的房地产市场以镇区供应作为主导地位，镇区的销售竞争将会加大，销售形势将更加严峻。 常平镇商品房市场供应情况 根据网上得到的一些数据以及常平镇房地产开发面积占市总体开发面积的比例，预计常平镇未来两年的商品房开发面积分别为56万㎡和45万㎡，近年来常平镇的商住土地供给情况有所减少，故商品房的开发面积也在减少。 二、市商品房户均面积走势情况分析 1、市商品房户均面积的走势 由市新增商品房户均面积可以发现，由于市政府加大了对90/70政策的执行，户均面积有所下降。 08、09年90㎡-100㎡的商品住房将大量进入市场，未来两年的商品房数量将会增加，市场的同质化严重，对商品房的销售将造成冲击，大户型的需求情况将有所减弱，未来商品房将主要以三房供应为主。 2、东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 东田丽园三期一区的户型配比情况： 三期一区 面积情况套数比例 70～80 92 13.26％ 80～90 12 1.73％
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M观弧机构 IXUI G&WACMmNG 本司所提交的户型配比建议 1户型配比方案建议 通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性: ① 户型需求偏大，以120-140怦的三室和140-180怦的四室为主。 ② 多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐, 就甲方提出的几个疑问的解答 1、户型配比方案形成的根据 答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果 在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字 观弧机构 mJU GAWADVfmNG
140川以上面积的需求占了67.5%,三房、四房的需求占了97.4% 由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目, 140 m2以上的大户型将成为主流产品。 关于220 m左右的五房的解释： ①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150 m以上（也是我 们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200 m以上居所的。而在选择户型方面，很多客户问到D选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释 是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C项四房，只有2位客户选择了D。以上说明 跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因此，我们在方案中设立了220 m左右的五室，而减少了跃层所占比重。 ②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户 型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大户型 与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。 ③?我们用“五房”替代了“ 200 m以上的四房”，可以这样理解。 2、华宇天庭的户型配比和销售情况调查 华宇天庭 华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/ m,主力户型为150 —240 m的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析： 华宇天庭户型配比
XX市XXXXXXX项目 第一章设计总说明 一、设计依据： （1）《中华人民共和国城市规划法》； （2）《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）； （3）《建筑设计防火规范》GB50016-2006； （4）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） （5）《民用建筑设计通则》GB50352-2005； （6）《住宅设计规范》GB50096-1999（2011年版）； （7）《住宅建筑规范》GB50368-2005； （8）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98 （9）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 （10）《无障碍设计规范》GB50763-2012 （11）《公共建筑节能设计标准》GBJ50189-2005 （12）甲方提供的基地红线图 （13）《XX市城市规划管理设计规定》（版本号） 其它地方规范及标准 二、工程概况： 本项目是XXXXXXX有限公司开发的公租房项目，基地位于松江漕河泾工业园区东南角，东接中心路，南靠A8 高速150M绿化带，西临新二路，西南侧是四马塘，交通便捷，环境优美，也是园区唯一的住宅用地，基地周边是开发区成熟的产业用地，管理和技术人员众多，是漕河泾开发区开发建设公租房的理想地段。 总建设用地面积平方米, 综合容积率为，其中地下建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。住宅产品类型均为高层，共2272户。小区环境优美设施完善，为充分体现现代城市生活的居住区。 三、概念设计及设计原则 1、着重利用基地周围景观的优势来布局，与周边环境融合 2、体现“以人为本”的设计理念，规划布局强调视线、日照、通风，并讲究建筑的序列与肌理，创造出清新、简约、精致的社区与建筑形象。 3、以人为本提供舒适弹性的精品居家生活空间。 4、集中的配套设施与安静、舒适的生活环境之间的联系与沟通的问题。 四、主要技术经济指标： 建筑总用地面积：XXX平方米 总建筑面积：XXX平方米 计算容积率建筑面积：XXX平方米 建筑密度：XX% 容积率：XX 绿地率：XX%
完美的户型配比方案 [户型设计要点] 户型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。 ◆户型好的住宅采光与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，户型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。 ◆在户型设计中，考虑家庭人口因素也是比较重要的，二室二厅一厨一卫，建筑面积在80~100平方米的适合两口之家或新婚夫妇居住；三室
二厅一厨双卫，建筑面积在100～120平方米之间，适合三口之家，子女在１２岁以上的居住，适当考虑书房和公用卫生间；对于四五口人家，考虑到父母随子女住，需要增加老人住房或专用卫生间，建筑面积应考虑在140～150平方米之间，具体为四室二厅一厨双卫或三卫一储；对于两代或三代同住，经济收入又比较高，应考虑六室三厅三卫一厨或跃层或别墅。当然，人们对户型的要求还会因以下因素的变化而变化：一是随家庭人口的变化而变化，二是随家庭经济收入的变化而变化，三是随家庭主人职业地点的变化而变化。 区分住宅的基本功能 一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。 公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。 私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。 动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。 静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。 这些分区，各有明确的与门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。 起居室（客厅）：两个基本原则是，其一，起居室的独立性；其二，起居室的空间效率。现在，有的户型中起居室也依然保留着过去“过厅”的角色；有的户型设计了独立的起居室和交通空间分离，但也因此相对增加了户型面积。此外，要考察起居室四周的墙面是否好用，开门、开窗、
金柯大道C-06地块户型配比方案解析 上海观弧广告 2007.07.24
本司所提交的户型配比建议 1．户型配比方案建议 通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性： ①户型需求偏大，以120-140㎡的三室和140-180㎡的四室为主。 ②多数家庭都是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐，。 户型配比方案 就甲方提出的几个疑问的解答 1、户型配比方案形成的根据 答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果 在我们的调查统计中出现了以下几个关键性数字
140㎡以上面积的需求占了67.5%，三房、四房的需求占了97.4% 由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目，140㎡以上的大户型将成为主流产品。 关于220㎡左右的五房的解释： ①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150㎡以上（也是我们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200㎡以上居所的。而在选择户型方面，很多客户问到D选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C项四房，只有2位客户选择了D。以上说明跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平层住宅，因此，我们在方案中设立了220㎡左右的五室，而减少了跃层所占比重。 ②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大户型与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。 ③.我们用“五房”替代了“200㎡以上的四房”，可以这样理解。 2、华宇天庭的户型配比和销售情况调查 华宇天庭 华宇天庭由绍兴华裕房地产开发有限公司开发，位于柯北新城的笛扬路与裕民路交叉口，总建筑面积为19万平方米，2007年5月一期开盘，开盘均价为7000元/㎡，主力户型为150—240㎡的四室，占据了总户数的72.33%。该案是本项目的不管是从地理上还是从客户定位上都是本案的主要竞争对手，所以下面进行重点分析： 华宇天庭户型配比
编号CSHX-2013-F01D19 住宅户型优化设计合同 甲方：--房地产开发有限公司 乙方：--有限公司
设计协议 发包方（以下称甲方）：--房地产开发有限公司 设计方（以下称乙方）：--有限公司 甲方委托乙方对旗下（甲方填写）项目进行住宅户型优化设计(含已设计户型的优化、原创户型设计、幼儿园原创设计)，乙方同意接受甲方的委托，双方为明确各自的权利和义务，经协商一致，达成如下协议，以兹共同遵守： 第一条：本合同依据下列文件签订 1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》； 1.2国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章； 1.3建设工程批准文件。 第二条：项目概况 1.1项目名称：（甲方填写） 1.2项目地点：（甲方填写） 1.3开发面积：平方米（甲方填写） 1.4预售时间：年月日（甲方填写） 1.5设计楼层为C区期 1 栋楼，共28 层，共 1 单元(2#) 设计楼层为C区期 1 栋楼，共28 层，共1 单元(3#) 设计楼层为C区期 1 栋楼，共28 层，共单元(4#) 设计楼层为------ 期------ 栋楼，共---- 层，共----- 单元 设计一所幼儿园平面图 第三条：设计周期 设计周期为： 60 天（工作日）。（乙方首次向甲方提交设计图即为已经在设计周期内履行合同，图纸更改调整期不包括在设计周期内。项目规模庞大或特殊情况设计周期双方另行商议。 首付款到款之日开始计算设计周期。） 第四条：设计费用 本合同规定的内容事项为甲乙双方约定，不确定最终是几个户型，预计将大于5个户型，另要设
计一所幼儿园，建筑面积约近4000M2，项目总设计费为叁拾万元整（大写）。（备注：户型数量如有超出部分不再另行收费，甲方承诺在售楼处宣传彩页上注明是由乙方提供户型设计） 第五条：设计阶段及内容 5.1第一阶段：公司根据甲方提供的设计任务书开展工作。 提供的汇报方案为JPG文件（包括项目概况、原始户型分析、优化户型面积、优 化户型总平面、优化单个户型分析、优化户型数据） 5.2第二阶段：甲方对以上方案在3个工作日内，提出修改意见。 公司及时修改方案，并约定修改周期,提供的修改方案为JPG文件，并发给甲方。 5.3第三阶段：方案经甲方确定后，公司提供完整的设计方案及电子版。 最终完成文件（JPG文件包括项目概况、原始户型分析、优化户型面积、优化户型 总平面、优化单个户型分析、优化户型数据） 最终完成文件（CAD文件包括原始楼层平面、优化楼层隔墙图、优化楼层总平面、 优化楼层建议开关点位图、优化楼层建议插座点位图） 第六条：设计费付款办法 6.1签订合同，支付设计费总额30 %为定金，即￥ 90000 , (大写) 玖万元整。 6.2乙方完成设计后，甲方到乙方公司看方案，甲方确定基本方案后，支付设计费20 %为二期款， 即￥ 60000 , (大写) 陆万元整。微调部分，以网络传图方式解决。 6.3 经甲乙双方确认设计方案并不再做调整后，甲方签字确认乙方设计方案，并将设计方案交与 甲方，支付设计费20%为三期款，即￥ 60000 , (大写) 陆万元整。 6.4乙方完成全部设计成果，交付甲方并经甲方委托建筑结构设计单位确认后，7个工作日内付清 设计费总额30%为尾款，即￥ 90000 , (大写) 玖万元整。 6.5确认方式：手工签字确认。 第七条：甲方工作内容 7.1为保证设计周期和设计质量，双方签订设计合同后，甲方应在3天内，向乙方提作所需必 要的资料，并以书面形式出具需设计楼层及户型的设计任务书，如因为提供设计任务书不及时，则设计合同完成时间自动顺延。 此设计任务书包括（1.此楼共多少层，几个单元） （2.几梯几户，几部电梯） （3.面宽、进深能否调整） （4.影响楼盘整体风格特点的需要保留的特殊造型） （5.该楼层的户型配比，即要求每户的建筑面积数） （6.如对单独空间面宽进深有要求，请写明） （7.其它需单独说明的部分等）详见公司标准设计任务书 7.2提出对设计方案的意见，及时确认、签收乙方提交的设计方案及图纸，并约定修改设计方案的期限，直至最终确定设计方案。 7.3对最终方案以电子邮件形式通知乙方（以本合同中双方注明的电子信箱为准）。 7.4全部工作成果，甲方保证未经乙方同意，不擅自修改、复制、向第三个人转让或用于本合同以外的项目。 7.5甲方不得要求设计人员违反有关标准进行设计，甲方变更委托的设计项目、规模、条件或因
户型配比调整建议书
户型设计建议书 一、观海户型设计建议 （一）建议设计原则： 考虑到未来3年内曲江市场供应量将达到200万平米以上，且多以中大户型为主。因此，项目主力面积配比应遵循以下几点： 1、适应市场主流需求：以115～125平米三室和135～ 150平米四室为主。100平米以下两室和150平米以上四室、五室等为辅（考虑到产品的标杆性，建议核心景观区小高层设置全跃层或全复式）。 2、保证良好的舒适性：充分体现定位所体现的“中国 风骨〃现代山水宅邸”，保证每个户型都拥有良好的景观和阳光朝向。 3、进行适度创新设计：体现“百变”灰度空间设计思 想，利用结构设计、空间自由组合和灰度空间等设计 形式，使得户型拥有较多赠送面积。（注：通过“百变灰度空间”的户型创新，为客户赠送的面积将多达5～10平米，可极大的提升实用率，提升户型竞争力。） （二）建议设计要求： 1、朝向：考虑到客户的居住习惯，以南北朝向为主，
可根据地形情况有偏差，控制在规范标准之内。 2、通风：以板楼为主，同时考虑建筑与建筑形成的风向。 3、采光：户型无暗房无设计，基本上保证绝大部分明厨、明卫，并优先考虑卧室和客厅的采光。 4、开间：客厅、主卧、次卧保证在较大开间的设计。 5、层高：要求达到3.0米。 6、实用率：小、高层最少达到82%以上。 7、动静分区、干湿分离。 8、创新：实现入户花园、步入式阳台、南北错层阳台和露台等的设计。 （三）户型比例调整配比： 序号户型建筑面积套数比例 1 两房一厅80～90㎡7% 2 经济型三房两厅115～125㎡27% 3 舒适型三房两厅130～150㎡46% 4 四房两厅（含跃层）140～155㎡15% 5 全复式160㎡以上5% 合计100%
地产项目户型配比怎么确定 最近和朋友聊天，他说未来福州的商品房市场注定是得小面积得天下。放眼看去，市场上所有的创新，都集中在：XX㎡三房，总价不过XX万。其实，朋友的说法在目前甚至很长一段时间内都不会发生变化。而这其中最根本的原因，除了宏观面上的经济、产业发展以及资金政策的推动，落到微观上便是家庭收入用作投资、自住上所能承受的总价范围的因素了。 2016年上半年至今二线城市的疯狂，注定福州未来很长一段时间在传统的产品上难以摆脱产品上再无真正的舒适产品的局面。但是同时也要清楚的明白，一旦商品房市场回归到居住属性而非金融属性时，比较合理的户型配比应该从三大块着手：市场、本体、开发理念及目标。户型配比说着简单，其实涉及到的就是产品的定位了。 第一部分，市场。尤其在开发商选择进入新的开发区域时，市场可以说是项目能否成功的机会点总和。那么关于市场需要从哪几方面入手呢？ 1宏观面机会点：城市、区域两大部分 城市部分： 城市的经济发展与地产所处的阶段。这部分的分析，是为明确项目该阶段在该城市是否有必要入市。从3个方面进行分析； （1）城市的规划，也就是说未来该城市的经济、产业、城镇发展水平及随之而来的人口是否具备发展的机会。 举例：A市的城镇发展水平突破65%，在未来10-20年规划中缺乏支柱产业的规划并且常驻人口的数量并未有大幅度的提升。那么就要注意在此市场上，产品的定位绝非是传统意义上的小户型，低价格了。有可能所有的分析得出产品能存活的面积区间集中在一个固定范围。 （2）城市发展现状,重点分析目前城市的发展阶段、产业布局、人口红利、投资习惯、收入水平及未来发展趋势。 这部分的分析重点在于认清城市目前财富分布及消费动力分布区域，初步筛选出目标客群。举例：A市目前处于城市发展进入成熟期，固定资产投资出现大幅度的下滑，民间资本是主要发展动力。支撑产业以钢铁为主，然而随着2013年产业市场的动荡，民间互助会破产，民间资金极具收紧。那么未来很长一段时间，在产业未能有良好的政策支撑及发展动向时，是不建议项目尽早入市的。同时在分析各行业的人均收入水平，类比房产占比收入的同时，如果在分析房地产客户群时，发现除了职称产业，行业属性较为固定的教育、医疗、事业单位客群占比巨大。那么，项目的目标客群基本就可以界定了。未来这部分人将成为项目入市的主力目标客群。 (3)未来市场预判 该部分分析用于配合确定项目产品的面积范围及产品入市时间。例如2015年B市土地市场突发式火爆与价格上涨超出目前市场的接收范围。但鉴于未来此类成交土地入市时的商品房价格与同时期人群可承受商品房价格，两者之间的关系，根据区域分布的不同，基本可确定项目产品比较合理的产品空间。 2.区域部分（竞品、客户） 区域部分作为项目产品的直接确定部分，分析内容主要分为三个部分：一，区域在城市发展中的功能属性；二，竞品市场机会点挖掘；三，区域目标客群置业特点分析。 （1）区域在城市发展中的功能属性的确定用于判断项目产品总价空间。例如C区在B市中作为刚需市场的承接，相应的在产品定位上需要合理利用城区刚需产品的面积推到确认项目承接溢出的最大面积范围，同时根据城市刚需置业承受范围确定项目最小的面积范围（其中要重点参考区域的产业比重以及因此产生的产业型置业对应的面积范围）；
户型配比方案解析精品 金柯大道C-06地块户型配比方案解析 上海观弧广告 2019.07.24 本司所提交的户型配比建议 1．户型配比方案建议 通过市场调查和分析竞争楼盘的相关数据，得出当地人的一些生活共性： ① 户型需求偏大，以120-140㎡的三室和140-180㎡的四室为主。② 多数家庭都 是三世同堂，讲究家庭和睦相处，尽享天伦之乐，。 户型配比方案 就甲方提出的几个疑问的解答 1、户型配比方案形成的根据 答：户型配比方案建议形成的根据主要是对目标客户走访调查的结果在我们的调查 统计中出现了以下几个关键性数字 140㎡以上面积的需求占了67.5%，三房、四房的需求占了97.4% 由此可见，大户型、大面积的商品房是当前需求的重点，尤其是中高档、高档住宅项目，140㎡以上的大户型将成为主流产品。 关于220㎡左右的五房的解释： ①、从面积区间需求、户型需求统计来看，有29.7%的目标客户需求150㎡以上（也 是我们问卷的最高选项），从与客户攀谈的过程中了解到，有部分人是需求200㎡以上居 所的。而在选择户型方面，很多客户问到D 选项“其它”是什么户型的时候，我们给客户的解释是跃层和别墅之类的，然后多数客户选择了C 项四房，只有2位客户选择了D 。 以上说明跃层并没有受到这些需求大面积居所的客户的青睐，他们需求的是更大面积的平 层住宅，因此，我们在方案中设立了220㎡左右的五室，而减少了跃层所占比重。 ②、从户型搭配来看，由于整个社区内预计只有6-7栋住宅楼，在楼座确定的基础上，小户型的组合方案一般有2种情况，一是增加户数，例如小户型设置为一梯3户，二是大 户型与小户型搭配，建议在景观较好的位置设置这种大平层，作为顶级居所。③. 我们 用“五房”替代了“200㎡以上的四房”，可以这样理解。
户型配比中应该弄清楚几个问题 户型配比过程中主要应该弄清楚几个问题：市场上有什么？客户需求什么？地块能做什么？在这三个问题的框架下，再根据地块属性探究具体的户型配比。 1.市场综述 （1）市场主流户型分析（两室或三室，面积区间） （2）市场创新户型分析（如何创新，市场认可度如何） （3）市场状况分析（两室为主还是三室为主，投资还是自主） （4）户型发展趋势综述（小面积到大面积还是高房价下的追逐小面积） 市场综述部分主要用于框定研究样本，确定研究范围，同时掌握地域范围内户型发展大趋势，以便在后期配比时寻找空白顺势而为。 2.地块区位及地块属性 （1）地块区位和竞争关系（城市中心、郊区、卫星城等）（2）地块自身属性分析（平地、坡地、山地） （3）地块自身资源条件（地块内有无河流、温泉等优势资源） （4）地块周边环境资源（3公里范围内是否有明显景观） 地块区位及自身属性分析主要用于界定项目的初步定位和可发展方向，进一步细化项目形式，确定周边资源对项目建筑形式的影响。此部分主要落实项目能做什么。 3.市场竞品分析 户型配比建立在项目整体定位完成之后。
（1）总价区间接近的户型 （2）周边楼盘户型及配比 （3）市场认可度高的户型及配比 （4）高认可度户型是否已经完全满足客户需求，填补市场空白。 此部分主要落实市场有什么，现有竞争状态，竞品特征及趋势。确定市场竞争范围，竞争标准。 4.结合目标客群定位分析 （1）目标客群购房置业目的（自主投资） （2）目标客群现有居住房屋类型（福利房商品房自建房） 目标客群现有居住户型及面积（两室三室面积区间） （3）目标客群生活习惯分析（中餐西餐在家吃饭在外就餐） （4）地域内生活习惯特征（聚会在家里还是在外面） （5）目标客户户型需求 再一次梳理目标客群的生活习惯以及现有居住环境，确定其对住宅的需求和理解。同时掌握本地居住习惯，有所倾斜。 5.确定户型配比 （1）根据地块资源确定 （2）根据目标客群比例确定 （3）根据同定位项目户型配比确定 （4）根据客户对创新户型的接受能力确定 综合考量各方面因素，全面梳理竞争关系及客户需求，最终确定项目户型配比方案
德业基项目户型配比建议 关于本项目的户型面积配比定位，我们主要考虑以下定位参照因素： ? 中原市场部《客户问卷调查资料》客户户型需求、面积需求分析； ? 中原对项目整体定位和客户定位； ? 相关楼盘借鉴。 一、 客户需求情况调查结果 户型需求 0% 10%20%30%40%50%60%单房 二房 三房 四房 五或房以上 建筑面积需求： 0% 5%10%15% 20%50以 下 50~70 71~8081~ 9091~100101~110111~120121~130131~14014 1~150150以上 (数据来源：中原地产深港研究中心“市场问卷调查报告”（具体报告后附）) 根据我司对宝安客户的调查结果表明：宝安客户户型需求主要以3房 为主，其次为2房及4房；需求面积主要集中在80-120平方米区间， 需求110平方米以上大户型占25%。
二、项目定位 中原与发展商对本项目的定位是一致的，即为项目走高端产品路线，这也就决定了本项目产品不是针对大众客户，而以针对高端客户为主。中原对本项目客户定位为： 主力目标客户： 年龄在35-55岁之间的成功人士 目标客户特征： 知识层次和社会地位较高 家庭和事业都比较成熟 经济收入较高
三、宝安高档住宅项目户型配比借鉴 1、御龙居 号称宝安首个超低密度半山豪宅，户型设计以三房二厅为主，四房二厅及复式单位为辅，并结合二房、跃层等户型，户均面积达到150平米以上，并取得了不错的销售业绩。 2、冠城世家 该项目物业定位走的是宝安第一豪宅的路线，从规划、建筑、园林、户型、物管、小区配套等方面入手，用最好产品质量和服务质量全力打造宝安第一毫宅；对外宣传也尽力以“宝安地王·冠城世家——宝城第一豪宅或宝城地位豪宅”的口号出现。该项目户均面积在140平米以上，并且取得了不错的销售业绩，尤其是复式单位，有量少的因素，一推出市场既告售磬。 3、御景台
[华夏名城]二期户型规划建议书 一、[华夏名城]二期购房意向的市场调查统计分析 （一）调查问卷样本的相关特征 本次调查采取问卷调查的形式，共回收问卷68份，其中有效问卷66份。 1、目标客户的基础性调查 ①样本的年龄特征： 从本次问卷调查对象的年龄层次分析，20～29岁之间的共有27人，30～35岁之间共有19人，36～45岁之间的共有14人，46岁以上的共6人。35岁以下的共46人，占样本总数的69.7%，36岁以上的共20人，占样本总数的30.1%； ②样本的家庭结构特征： 从家庭结构上看，本次调查样本的家庭结构为单身的共7人，占样本总数的10.6%；二口之家的共3人，占样本总数的4.5%；与子女同住的共29人，占样本总数的43.9%；与父母同住的家庭共21人，占样本总数的31.8%，三代同堂的家庭共6人，占样本总数的9.1%。
③从调查样本的家庭常住人口上看，常住人口为1人的有4人，常住人口为2人的有5人，常住人口为3人的有29人，常住人口为4人的有18人，常住人口为5人及5人以上的家庭有10人。 ④调查样本的文化特征状况：
⑤调查样本的职业特征： ⑥调查样本的经济状况分析： 统计表明：家庭月收入在800到1599元之间的所占的比例最大，占样本总数的56%，月收入在2000元以上的占样本总数的23%。
结论1：在受访者的职业构成上看来，经商人士所占比例较大，导致对商业物业的需求大； 结论2：居民的经济收入偏低，导致房地产市场的有效需求不足； 结论3：家庭结构以满巢为主，与子女同住和与父母同住的家庭超过样本 总数的3/4，家庭常住人口以3人、4人为主； 结论4：从文化层次上看，当地居民的学历以高中（中专）为主。 2、样本的居住物业因素 ①现有居住状况： ②需求的居住面积：
深规土[2010]688号 关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知 各处室、各管理局、各有关单位： 我委《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的请示》（深规土〔2010〕537号）已经市政府批准同意并转我委遵照落实。今后，我市将按照国家政策控制住宅户型结构比例，即单套住房建筑面积90平方米以内的住房面积所占比重，必须达到住宅面积的70％以上，并按照全市总量平衡的原则落实。为明确程序，规范管理，现将有关事项通知如下： 一、事权划分 管理局负责具体项目的审批，按照国家政策落实住宅户型结构比例控制要求；城市与建筑设计处负责建立全市住宅户型结构比例台账，进行总量平衡（保障性住房纳入全市总量统计计算中）。 二、基本原则 1.新出让住宅用地，按“90/70”控制户型比例。 2.已核发《建设用地规划许可证》未具体明确比例（含招拍挂项目），仅注明“按国家及省市有关政策执行”的用地，按“90/70”控制户型比例。 3.对于城市更新项目，在现状住宅建筑面积的基础上，新增的住宅按90/70控制户型比例，同时允许以更新单元为单位进行内部平衡。 4.已招、拍、挂出让的用地，明确要求按“90/90”控制户型的，原则上不得调整。 三、审批程序及要求
1.低密度住宅用地及重点地区部分新出让用地，需突破“90/70”限制的应个案申请，经各管理局初审后，上报设计处审定并纳入台帐。 2.原《建设用地规划许可证》明确要求按“90/90”控制户型的，须先申请变更许可证，我委以复函形式进行批复后，方可按“90/70”控制户型比例办理相关报建手续。 3.在房屋预售前，已完成了方案及施工图报建等程序的，若申请调整户型比例，应先申请变更《建设用地规划许可证》，我委复函时应注明不得影响原规定的竣工期限。 4.涉及变更规划设计条件，各管理局需按程序进行公示。 特此通知。 二○一○年十月二十日 主题词：城乡建设户型比例通知 深圳市规划和国土资源委员会秘书处2010年10月21日印发 拟稿人：曹捷（印50份）